Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Réponse courte : Un avocat en copropriété pour Chiang Mai coûte 4 900 THB pour une vérification du titre de propriété ou 19 900 THB pour le forfait Copropriété complet, traité à distance depuis notre bureau de Bangkok. Ce qui compte le plus à Chiang Mai, c’est l’immeuble, et non l’appartement : une grande partie du parc autour de Nimman et du Night Bazaar a vingt ou trente ans, avec un quota mixte thaïlandais et étranger et des comptes que personne n’a lus, et les prix bas incitent les acheteurs à sauter les vérifications qui auraient révélé le problème.
Table des matières
Quel bureau foncier enregistre les condominiums à Chiang Mai
Les unités de copropriété dans le district de Mueang Chiang Mai sont enregistrées auprès de la province de Chiang Mai. bureau foncier au Centre du Gouvernement Provincial situé sur la route Chotana, à Chang Phueak. Le district de Mueang couvre les zones où les étrangers achètent des biens immobiliers : Nimman et le côté Suthep, la vieille ville, Santitham, Chang Khlan et le bazar nocturne, ainsi que la rive de la rivière. Ce bureau tient le registre des titres fonciers et le relevé des propriétaires étrangers pour chaque bâtiment.
Les projets situés en dehors du district de la ville relèvent de l’antenne du bureau foncier provincial de Chiang Mai compétente pour ce district : antenne de Hang Dong, de Saraphi, de San Kamphaeng, de Mae Rim, de San Pa Tong ou de Doi Saket. Une annonce indiquant « Chiang Mai » peut relever de n’importe laquelle d’entre elles, et la copie certifiée, la lettre de quota et le rendez-vous de transfert relèvent tous du bureau qui tient le registre ; nous le confirmons donc dès le premier jour.
Qu’est-ce qui est différent à l’achat d’un condo à Chiang Mai ?
Chiang Mai est un marché de séjours longs et de retraite plus qu’un marché d’investissement. Les acheteurs sont des retraités, des expatriés en séjour long, des travailleurs à distance et le personnel des écoles internationales. Santitham et Jed Yod concentrent le parc d’immeubles bas, plus anciens et moins chers. À l’intérieur des remparts de la vieille ville, les immeubles ouverts à la pleine propriété étrangère sont rares.
L’âge de l’immeuble est le problème. De nombreux bâtiments datent du boom des années 1990 et ont été construits bien avant l’amendement de 2008 à la loi sur les bâtiments. Loi sur les copropriétés. Le registre des quotas n'a peut-être pas été mis à jour depuis des années, les fonds sont rares, et les ascenseurs, les réservoirs d'eau et le câblage sont à la fin de leur vie. Puisque une unité ici coûte une fraction de celle de Bangkok, les acheteurs considèrent l'achat comme insignifiant et omettent les vérifications. Les problèmes ne sont pas moins graves ; ce n'est que le prix qui en est la cause.
Les erreurs que commettent les acheteurs à Chiang Mai
- Sauter la vérification parce que l’appartement est bon marché. Des acheteurs qui n’achèteraient jamais une voiture sans le carnet d’immatriculation achètent un appartement à Santitham sur la foi d’une photo du titre. La copie certifiée indique le véritable propriétaire, la superficie et chaque charge; La photographie montre ce que le vendeur veut que vous voyiez.
- Se fier à la parole de l’agent sur le quota étranger. L’article 19 bis limite la propriété étrangère à 49 % de la superficie totale de tous les lots. Dans un immeuble des années 1990 au quota mixte, la personne morale doit indiquer par écrit le ratio après votre transfert, et ce chiffre doit correspondre au décompte du bureau foncier provincial. « Beaucoup d’étrangers vivent ici » n’est pas une lettre de quota.
- Lire le certificat sans dette comme un certificat de santé parfait. En vertu des articles 18 et 29, l’attestation confirme que votre lot ne doit rien. Elle ne dit rien des soixante autres propriétaires qui n’ont pas payé, du fonds de réserve vide ni de l’ascenseur hors service depuis mars.
- Accepter un nom thaïlandais dans le titre de propriété lorsque le quota est atteint. Lorsque le quota étranger d’un immeuble ancien est atteint, les agents proposent d’enregistrer le bien au nom d’un ami ou d’un partenaire thaïlandais. Ce n’est pas de la propriété ; c’est un cadeau fait à la personne inscrite sur le titre. Voir notre page sur la marche à suivre lorsque le quota étranger est atteint.
Le droit applicable à cette page
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 2690/2538 (1995): Nominee Land for a Foreigner: Not Wholly Void, but a Good-Faith Buyer Takes Priority
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Ce que la Cour suprême a dit : le prête-nom qui a vendu l’unité
Dans l’affaire Dika 4096/2557, un acheteur néerlandais avait une unité de copropriété enregistrée au nom d’une personne thaïlandaise. prête-nom La personne qui avait signalé la perte du titre de propriété a obtenu un remplacement auprès du bureau foncier, a changé les serrurettes et a vendu l’appartement à un tiers. L’accusation a reproché un détournement de biens ; la Cour suprême a considéré que les faits constituaient un vol, car le véritable propriétaire n’avait jamais remis la propriété au nom de la personne qui l’avait prise par une ruse. Une ordonnance de restitution de 3 500 000 bahts a été prononcée. L’acheteur et sa veuve n’ont pas récupéré l’appartement.
Appliquez cela à Chiang Mai. Le quota étranger d’un immeuble de Santitham est atteint, l’appartement est bon marché, l’agent connaît un ami thaïlandais qui le « gardera pour vous ». Le propriétaire inscrit peut hypothéquer l’appartement, le vendre, le perdre au profit d’un créancier ou le laisser à ses héritiers. Une condamnation des années plus tard ne restitue pas un appartement. Lorsque le quota est atteint, les options légales sont l’enregistrement d’un bail en vertu de l’article 538 de la Code civil et commercial, un inscrit usufruit, ou un autre immeuble.
Comment nous gérons un achat à Chiang Mai depuis Bangkok
Notre seul bureau est à Bangkok, sur rendez-vous, et un dossier à Chiang Mai n’exige le déplacement de personne. Les documents circulent par courriel et via le portail client. Nous obtenons la copie certifiée du titre de propriété du lot, recto et verso avec le cachet et la date officiels, par l’intermédiaire du réseau des bureaux fonciers. La lettre de quota de la personne morale, ses comptes et l’attestation d’absence de dettes sont demandés en thaï par notre équipe et lus en thaï, puis vous sont présentés en anglais.
Chaque rapport est examiné par Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du Barreau thaïlandais 3149/2556, notre avocate thaïlandaise attitrée, et le dossier est supervisé par Sebastien Brousseau, LL.B., B.Sc., directeur général, qui dirige des cabinets d’avocats en Thaïlande depuis 2006. Le jour du transfert, vous recevez des instructions écrites pour le guichet du bureau foncier provincial ou de l’antenne de district : documents, lignes de frais et ce que doit indiquer la lettre de quota. Chiang Mai est en dehors de la zone du forfait Premium ; si vous souhaitez qu’un membre de notre équipe vous accompagne au bureau foncier, nous vous en communiquons le devis avant tout engagement.
Comment cela se déroule, étape par étape
| Étape | Ce que nous faisons | Ce que vous faites | Calendrier |
|---|---|---|---|
| 1. Commande | Ouvrir le dossier, confirmer si le bureau foncier provincial ou une antenne de district détient le registre | Envoyez le nom du projet, le numéro du lot, le nom du vendeur et l’annonce | Jour 1 |
| 2. Vérification du titre de propriété | Obtenir la copie certifiée, la traduire, faire rapport sur le propriétaire, la superficie, les charges et l’enregistrement de l’immeuble | Rien tant que le rapport n’est pas arrivé | 3 jours ouvrables |
| 3. Due diligence de 25 points | Lettre de quota et décompte du bureau foncier, attestation d’absence de dettes, comptes et procès-verbaux d’assemblée de la personne morale, permis de construire, capacité du vendeur, hypothèque | Transmettre ce que le vendeur et la personne morale envoient | Les jours 4 à 10 |
| 4. Révision du contrat | Annoter le contrat de vente, subordonner le dépôt au quota et à l’attestation d’absence de dettes, fixer qui paie quel impôt | Ne signez que la version validée | Les jours 8 à 12 |
| 5. Guide du FET | Instructions de virement pour que la banque réceptrice délivre le formulaire FET à votre nom, comme l’exige l’article 19 ter | Transférer les fonds depuis l’étranger en devises étrangères | Avant le transfert |
| 6. Instructions de transfert | Liste de contrôle écrite pour le guichet du bureau foncier ; présence sur devis si demandée | Être présent, ou désigner un représentant au moyen d’une procuration du bureau foncier | Jour du transfert |
| 7. Après le transfert | Vérifier le nouveau titre de propriété du lot et clôturer le dossier | Envoyez une copie scannée du titre enregistré | Dans les 7 jours |
Ce que ça coûte
Nos honoraires sont fixes et exprimés en baht thaïlandais. Les frais gouvernementaux auprès du bureau foncier (2 % de frais de transfert, 3,3 % d’impôts spécifiques sur les activités commerciales ou 0,5 % de droits d’enregistrement) et impôt sur les revenus professionnels) sont payés au comptoir et ne sont jamais inclus dans le prix.
- Vérification du titre de propriété : 4 900 THB. Copie certifiée du titre de propriété du lot, recto et verso, avec cachet et date officiels, traduction anglaise et rapport d’avocat de deux pages, en 3 jours ouvrables. Déduite du forfait Copropriété si celui-ci est commandé dans les 30 jours.
- Forfait Copropriété : 19 900 THB. L’audit préalable en 25 points, l’examen du contrat, les conseils sur le FET et les instructions écrites de transfert, en 7 à 14 jours ouvrables.
- Forfait Copropriété Premium : 34 900 THB. Ajoute la présence au bureau foncier et la traduction le jour du transfert à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou dans les environs. Pour Chiang Mai, la présence fait l’objet d’un devis séparé avant tout engagement.
- Consultation : 2 000 THB par heure, crédité sur un forfait.
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Foire aux questions
Ai-je besoin d’un avocat à Chiang Mai, ou un cabinet de Bangkok peut-il s’en charger ?
Le registre est conservé au Bureau provincial des terres de Chiang Mai ou dans une succursale du district ; la copie certifiée est obtenue grâce au réseau des bureaux des terres ; ainsi, le travail ne dépend pas de l’endroit où se trouve le juriste. Nous traitons les dossiers de Chiang Mai à distance depuis Bangkok : les documents par courrier électronique et sur le portail client, le rapport en anglais, les demandes en langue thaïlandaise adressées à la personne morale par notre équipe. Nous n’avons aucun bureau à Chiang Mai.
Comment savoir si un bâtiment ancien dispose encore d’un quota pour étrangers ?
Uniquement à partir de deux documents lus ensemble : la lettre de la personne morale indiquant le ratio étranger après votre transfert, et le décompte tenu au bureau foncier pour cet immeuble. Les estimations des agents ont souvent des années de retard dans les immeubles des années 1990 où des lots ont changé de mains de manière informelle. Nous obtenons les deux avant que le dépôt ne soit libéré, et le contrat rend le dépôt remboursable si le quota n’y est pas.
Le logement n’est pas cher. Le forfait à 19 900 THB vaut-il le coup ?
Le prix de l’unité ne change pas le nombre de choses qui peuvent mal tourner. Des charges impayées, un quota atteint, une hypothèque non enregistrée ou un vendeur sans capacité coûtent autant à démêler à Santitham qu’à Bangkok. Si votre budget est serré, commencez par la vérification du titre de propriété à 4 900 THB ; elle est déduite du forfait si vous poursuivez dans les 30 jours.
Puis-je payer le vendeur depuis mon compte bancaire thaïlandais ?
Pas si l’achat est effectué en vertu de l’article 19 (5), la route dépendant de l’argent provenant de l’étranger. Un étranger ayant la résidence permanente en Thaïlande ou admis en vertu de la loi de promotion des investissements peut se qualifier en vertu des articles 19 (1) ou (2) et prouver cette situation. L’article 19 ter exige la preuve que le prix a été importé en Thaïlande en devises étrangères, généralement en dollars américains. Justificatif de transfert de devises (FET) Émis par la banque thaïlandaise destinataire. Les dépôts ordinaires en baht en Thaïlande, y compris les dépôts pour le visa de retraite, ne produisent pas cette preuve ; la loi ne reconnaît que la monnaie étrangère introduite en Thaïlande ou le retrait d’un compte en devises étrangères ou d’un compte baht de non-résident, pour un montant minimum égal au prix. Nous vous fournissons les instructions de transfert avant de procéder à tout transfert.
Que couvre le certificat d’absence de dettes ?
Seulement votre lot. Les articles 18 et 29 de la loi sur les condominiums rendent le propriétaire redevable des charges communes et interdisent au fonctionnaire d’enregistrer un transfert sauf si la personne morale certifie que le lot en est libre. L’attestation ne vous dit pas si le fonds de réserve de l’immeuble peut remplacer l’ascenseur. Pour cela, nous lisons les comptes et les procès-verbaux.
Et si le projet se trouve à Hang Dong ou à Saraphi plutôt qu’en ville ?
Le registre se trouve alors à l’antenne du bureau foncier provincial de Chiang Mai compétente pour ce district, comme l’antenne de Hang Dong, et la copie certifiée, le décompte du quota et le rendez-vous de transfert s’y font, et non au bureau provincial de la route Chotana. Nous identifions le bureau dès le premier jour à partir de l’enregistrement du projet, et les instructions de transfert indiquent le guichet où vous vous présenterez.
Puis-je enregistrer un bail à la place si le quota est atteint ?
Oui. Un bail de plus de trois ans doit être enregistré auprès du bureau foncier en vertu de l’article 538 du Code civil et commercial pour être opposable au-delà de trois ans, et un usufruit enregistré est une autre option. Ni l’un ni l’autre ne confère la propriété, et un preneur n’a pas de droit de vote à l’assemblée générale. Les deux sont légaux ; un prête-nom thaïlandais sur le titre ne l’est pas.
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