Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Un charge (ภาระติดพัน, Phara tit phan, également charge ou bénéfice) est tout droit, tout droit réclamé ou toute restriction attachée à un bien foncier ou à une unité de copropriété qui limite ce que le propriétaire peut y faire et qui subsiste après un changement de propriétaire. En Thaïlande, les charges importantes sont celles inscrites à la page arrière du titre foncier : Bureau foncier: hypothèques, baux de trois ans, usufruit, droit de superficie, Les droits de séjour, les servitudes, les saisies judiciaires et les restrictions de transfert. Toute personne qui achète un bien le prend sous réserve de chacun d’eux ; c’est pourquoi la page arrière est lue avant que le prix ne soit convenu.
Table des matières
Comment les charges sont enregistrées et pourquoi elles sont opposables
Le droit foncier thaïlandais est un système de registre. En vertu de la Code civil et commercial, les droits réels sur les biens immobiliers (hypothèque, usufruit, superficie, habitation, servitude) ne sont opposables aux tiers qu’une fois enregistrés, un bail de plus de trois ans ne lie un acheteur pour toute sa durée qu’une fois enregistré (non enregistré, pour trois ans, articles 538 et 569), et l’enregistrement est porté sur la deuxième page du Chanote ou Nor Sor 3 Gor. Chaque entrée indique la date, le type d’acte, les parties, la zone concernée et le sceau du notaire, dans l’ordre chronologique. Une hypothèque qui a été remboursée n’est pas effacée mais marquée comme libérée.
Comme la déclaration de propriété du preneur d’un bien immobilier est simplement la ligne suivante de la même page, le preneur prend le bien comme décrit par la page. Un bail enregistré se poursuit pendant toute la durée de son terme avec le nouveau propriétaire ; un usufruit enregistré permet à son titulaire de rester pendant toute la vie ; une hypothèque sécurise généralement la dette du propriétaire précédent. Un droit réel non enregistré n’unit généralement qu’à la personne qui l’a accordé, ce qui a des effets réciproques : il protège les acheteurs et laisse un étranger qui s’est fondé sur un usufruit signé mais non enregistré sans rien contre le preneur. Un bail non enregistré de plus de trois ans se présente un peu mieux : il peut être opposable, même contre un acheteur, pendant seulement trois ans (articles 538 et 569).
Lire la quatrième de couverture avant d'acheter
Obtenez une copie certifiée auprès du bureau foncier, et non auprès du vendeur. La copie du vendeur peut être une photocopie d’un acte de propriété qui a depuis été hypothéqué. Le Bureau foncier délivre des copies certifiées à un petit prix à toute personne qui en demande. Les inscriptions sont en thaïlandais et les abréviations des types d’acte ne sont pas évidentes ; il convient donc que cette page soit lue par quelqu’un qui les connaît ; le guide sur Comment lire un titre de propriété en Thaïlande explique la disposition.
Les constatations habituelles lors d’une revente sont une hypothèque bancaire, que le vendeur doit décharger au comptant lors du transfert des fonds du client ; un bail à bail pour un locataire, que le client hérite ; et, dans le cas des propriétés de construction, une servitude donnant accès aux voisins. Sur les terrains de promoteurs immobiliers, une hypothèque de projet auprès du prêteur de construction est normale, et l’élément à vérifier est que la banque libère chaque unité lors du transfert.
Toutes les charges ne figurent pas sur le titre. Les impôts fonciers et immobiliers impayés, les charges de copropriété impayées, les locataires titulaires de baux de trois ans ou moins et les squatters en place ne se découvrent qu’en interrogeant le bureau local et en visitant le bien. Les saisies judiciaires sont enregistrées, mais une action en justice en cours concernant le terrain ne l’est pas ; une recherche auprès des tribunaux fait donc partie de toute démarche de vérification préalable.
Charges courantes et leur effet sur un acheteur
| Immobilisation | Inscrite sous | Effet sur un acheteur |
|---|---|---|
| Hypothèque | Articles 702 et suivants | Le terrain reste sécurisé jusqu'à son déchargement ; il doit être libéré lors du transfert. |
| Location sur 3 ans | Articles 538 et 540 | Le locataire reste pour la durée du bail, jusqu'à 30 ans |
| Usufruit | Articles 1417 à 1428 | Le détenteur conserve la possession et les revenus, généralement à vie. |
| Droit de superficie | Articles 1410 à 1416 | Le propriétaire possède l'immeuble situé sur ce terrain. |
| Servitude | Articles 1387 à 1401 | Le droit de passage ou tout autre usage du voisin se poursuit |
| Confiscation judiciaire | Ordonnance d'exécution | Pas de transfert possible tant que ce dernier n'est pas levé |
Une charge immobilière diffère d’une restriction sur la propriété. Une hypothèque ou un bail sont un droit appartenant à une autre personne ; un avis indiquant que le bien ne peut pas être transféré pendant un certain nombre d’années (commun dans le cas des terres attribuées aux agriculteurs) constitue une limitation de la part du propriétaire et ne peut pas être retirée moyennant le paiement d’un montant quelconque. Les deux sont indiqués sur la page arrière et empêchent la vente tant que cette question n’a pas été réglée.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 538, 540, 569 et 1299 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais, et les colonnes de la table ont été vérifiées en fonction du Code.
Foire aux questions
Comment vérifier les charges sur un titre foncier thaïlandais ?
Demandez au bureau foncier qui détient le titre d’une copie certifiée, en citant le numéro du titre, et lisez la page arrière, où sont répertoriés tous les droits enregistrés et les actes juridiques, dans l’ordre chronologique des dates, avec le sceau de l’agent immobilier. N’hésitez pas à vous fier à la copie que le vendeur vous montre, qui peut être antérieure à une hypothèque ou à un bail.
Un bail ou un usufruit enregistré survit-il à la vente du terrain ?
Oui. Une fois inscrit sur le titre foncier, un bail d’un an, un usufruit, une superficie ou une servitude lie chaque propriétaire ultérieur pendant toute la durée de son inscription. L’acheteur acquiert le bien grevé et ne peut pas expulser le propriétaire. Un droit non inscrit ne peut généralement pas être opposé à un acheteur qui a bien payé pour le bien et l’a inscrit (article 1299), mais un bail constitue une exception : en vertu de l’article 569, même un bail non inscrit revient à l’acheteur, opposable jusqu’à trois ans (article 538).
Un terrain grevé d'une hypothèque peut-il être vendu en Thaïlande ?
Oui, mais la hypothèque reste sur le bien jusqu’à ce qu’elle soit libérée, donc en pratique, la banque assiste au transfert, reçoit le remboursement de l’achat et libère l’hypothèque au même comptoir avant que la vente ne soit enregistrée au nom du vendeur.
Voir aussi : Hypothèque, Servitude, Usufruit, Chanote, Comment lire un titre de propriété en Thaïlande et Vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande.
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