Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Un charge (ภาระติดพัน, phara tit phan, également charge ou fardeau) est, dans l’usage général, tout droit, créance ou restriction attachée à un bien foncier ou à une unité d’un condominium (dans le Code civil et commercial, le même terme thaïlandais désigne un droit spécifique, la charge sur un bien immobilier aux articles 1429 à 1434, qui habilite le bénéficiaire à percevoir des paiements périodiques ou à utiliser le bien) qui limite ce que le propriétaire peut y faire et qui subsiste après un changement de propriétaire. En Thaïlande, les charges importantes sont celles inscrites à la page arrière du titre foncier au bureau foncier: hypothèques, baux de plus de trois ans, usufruits, droit de superficie, droits d’habitation, servitudes, saisies judiciaires et restrictions de transfert. Quiconque achète le bien le prend grevé de chacun d’eux, c’est pourquoi on lit la page arrière avant de convenir du prix.
Table des matières
Comment les charges sont enregistrées et pourquoi elles sont opposables
Le droit foncier thaïlandais est un système d’enregistrement. En vertu de la Code civil et commercial, les droits réels sur les biens immobiliers (hypothèque, usufruit, superficie, habitation, servitude) ne sont opposables aux tiers qu’une fois enregistrés, un bail de plus de trois ans ne lie un acheteur pour toute sa durée qu’une fois enregistré (non enregistré, pour trois ans, articles 538 et 569), et l’enregistrement est porté sur la deuxième page du Chanote ou Nor Sor 3 Gor. Chaque inscription indique la date, le type d’acte, les parties, la superficie concernée et le sceau du fonctionnaire, dans l’ordre chronologique. Une hypothèque remboursée n’est pas effacée mais marquée comme levée.
Comme l’inscription de l’acheteur n’est que la ligne suivante sur la même page, l’acheteur prend le terrain tel que la page le décrit. Un bail inscrit se poursuit pour sa durée à l’égard du nouveau propriétaire ; un usufruit inscrit permet à son titulaire de rester pendant la durée inscrite ou, à défaut de durée, à vie ; une hypothèque continue de garantir la dette de l’ancien propriétaire. Un droit réel non inscrit ne lie généralement que la personne qui l’a accordé, ce qui joue dans les deux sens : il protège les acheteurs, et il laisse un étranger qui s’est fié à un usufruit signé mais non inscrit sans aucun recours contre un acheteur. Un bail non inscrit de plus de trois ans s’en tire un peu mieux : il peut être exécuté, même contre un acheteur, mais pour trois ans seulement (articles 538 et 569).
Lire le verso avant d'acheter
Obtenez une copie certifiée auprès du bureau foncier, et non auprès du vendeur. La copie du vendeur peut être une photocopie d’un acte de propriété qui a depuis été hypothéqué. Le bureau foncier délivre des copies certifiées à un petit prix à toute personne qui en demande. Les inscriptions sont en thaïlandais et les abréviations des types d’acte ne sont pas évidentes ; il convient donc que cette page soit lue par quelqu’un qui les connaît ; le guide sur comment lire un titre de propriété en Thaïlande explique la disposition.
Les constatations habituelles lors d’une revente sont une hypothèque bancaire, que le vendeur doit lever au guichet le jour du transfert avec l’argent de l’acheteur ; un bail consenti à un locataire, dont l’acheteur hérite ; et, dans les lotissements de villas, une servitude donnant un accès aux voisins. Sur le terrain d’un promoteur, une hypothèque de projet au profit du prêteur qui finance la construction est normale, et le point à vérifier est que la banque libérera chaque unité lors du transfert.
Toutes les charges ne figurent pas sur le titre. Les impôts fonciers et immobiliers impayés, les charges de copropriété impayées, les locataires titulaires de baux de trois ans ou moins et les squatters en place ne se découvrent qu’en interrogeant le bureau local et en visitant le bien. Les saisies judiciaires sont enregistrées, mais une action en justice en cours concernant le terrain ne l’est pas ; une recherche auprès des tribunaux fait donc partie de toute démarche de vérification préalable.
Charges courantes et leur effet sur un acheteur
| Charge | Inscrite en vertu de | Effet sur un acheteur |
|---|---|---|
| Hypothèque | Articles 702 et suivants | Le terrain reste affecté en garantie jusqu’à la mainlevée ; l’hypothèque doit être levée lors du transfert |
| Bail de plus de 3 ans | Articles 538 et 540 | Le locataire reste pendant la durée enregistrée, jusqu'à 30 ans |
| Usufruit | Articles 1417 à 1428 | Le titulaire conserve la possession et les revenus, généralement à vie |
| Droit de superficie | Articles 1410 à 1416 | Le titulaire est propriétaire du bâtiment situé sur le terrain |
| Servitude | Articles 1387 à 1401 | Le droit de passage ou tout autre usage du voisin se poursuit |
| Saisie judiciaire | Ordonnance d'exécution | Aucun transfert possible avant la levée |
Une charge diffère d’une restriction à la propriété. Une hypothèque ou un bail est un droit appartenant à une autre personne ; une mention indiquant que le terrain ne peut pas être transféré pendant un certain nombre d’années (courante sur les terres attribuées aux agriculteurs) est une limite imposée au propriétaire et ne peut pas être levée en désintéressant qui que ce soit. Les deux figurent sur la page arrière, et les deux bloquent une vente tant qu’elles n’ont pas été réglées.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les articles 538, 540, 569 et 1299 du Code civil et commercial ont été lus en thaï, et les plages d’articles du tableau ont été vérifiées par rapport au Code.
Foire aux questions
Comment vérifier les charges sur un titre foncier thaïlandais ?
Demandez une copie certifiée au bureau foncier qui détient le titre, en indiquant le numéro du titre, et lisez la page arrière, où chaque droit enregistré et chaque acte juridique est inscrit par ordre chronologique avec le sceau du fonctionnaire. Ne vous fiez pas à la copie que montre le vendeur, qui peut être antérieure à une hypothèque ou à un bail.
Un bail ou un usufruit enregistré survit-il à la vente du terrain ?
Oui. Une fois inscrits sur le titre de propriété, un bail de plus de trois ans, un usufruit, une superficie ou une servitude s’imposent à tout propriétaire ultérieur pour leur durée inscrite. L’acheteur acquiert le terrain grevé de ce droit et ne peut pas expulser son titulaire. Un droit réel accordé par contrat mais non inscrit est incomplet en tant que droit réel et ne lie que celui qui l’a accordé, non un acheteur (article 1299, alinéa 1) ; un droit acquis autrement que par contrat ne peut être opposé à un acheteur qui a payé, agi de bonne foi et fait inscrire son acquisition (alinéa 2) ; mais le bail fait exception : en vertu de l’article 569, même un bail non inscrit est transmis à l’acheteur, et il est opposable pendant trois ans au plus (article 538).
Un terrain grevé d'une hypothèque peut-il être vendu en Thaïlande ?
Oui, mais l’hypothèque reste sur le terrain jusqu’à sa mainlevée ; en pratique, la banque assiste au transfert, reçoit le remboursement prélevé sur le prix d’achat et donne mainlevée de l’hypothèque au même guichet avant que la vente ne soit enregistrée au nom de l’acheteur.
Voir aussi : Hypothèque, Servitude, Usufruit, Chanote, Comment lire un titre de propriété en Thaïlande et Vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande.
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