Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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A servitude (ภาระจำยอม, phara cham yom ou pharyngomyome, également appelé servitude) est un droit réel en vertu des articles 1387 à 1401 du Code civil et commercial par lequel un terrain, le fonds servant, est grevé au profit d'un autre terrain, le fonds dominant. L'exemple le plus courant est un droit de passage sur le terrain d'un voisin pour atteindre une route, suivi des droits d'acheminement d'eau, de drainage ou de lignes électriques. Une servitude est attachée au terrain et non à la personne, de sorte qu'elle se transmet automatiquement au propriétaire suivant de chaque terrain, raison pour laquelle elle revêt une telle importance lors d'une recherche de titre.
Table des matières
Comment fonctionne une servitude selon le Code civil
Deux parcelles aux propriétaires différents sont toujours impliquées. Le propriétaire du fonds servant doit tolérer quelque chose (le passage de personnes et de véhicules, le passage de conduites souterraines) ou s'abstenir de quelque chose (construire au-dessus d'une certaine hauteur). Le propriétaire du fonds dominant en tire profit, et l'article 1393 fait en sorte que le droit suive le fonds dominant entre les mains de chaque propriétaire successif. Une servitude ne confère pas la possession du fonds servant, mais seulement l'usage spécifique convenu.
Une servitude est créée par convention et enregistrée au Bureau foncier, qui le mentionne dans les deux actes de propriété : comme avantage sur le Chanote du fonds dominant et comme charge sur celui du fonds servant. Sans inscription, il n’engage que les parties qui l’ont signée et n’est pas opposable à un acheteur du fonds servant (article 1299). Il peut également être acquis par prescription après 10 ans d’usage public, paisible et à titre de droit, et il disparaît après 10 ans de non-usage (article 1399), lorsque les deux parcelles tombent dans les mêmes mains et que le propriétaire a fait annuler l’inscription (jusqu’alors, cela continue de s’appliquer aux tiers, article 1398), ou par la destruction totale de l’un des biens (article 1397).
Où les étrangers rencontrent des servitudes dans la pratique
L'accès est le problème habituel. De nombreuses villas, en particulier sur des terres agricoles subdivisées à Phuket, Samui ou Hua Hin, sont accessibles par une voie privée appartenant à un promoteur ou à un voisin. Si aucune servitude n'est enregistrée, la voie peut être clôturée ou vendue et la maison se retrouve enclavée. L'article 1349 accorde alors un droit de passage par nécessité, mais celui-ci doit être demandé, une indemnisation est due et le tracé est le moins dommageable, et non la route à laquelle l'acheteur s'attendait.
Un étranger ne peut pas être propriétaire du fonds dominant, mais le bénéfice d'une servitude est attaché au fonds et en profite quiconque le détient, y compris un preneur à bail étranger, un usufruitier ou superficiaire. L'enregistrement est effectué au bureau foncier couvrant le fonds servant, par les deux propriétaires ou leurs représentants en vertu d'un Tor Dor 21 procuration, avec les titres de propriété, les pièces d'identité et un croquis du trajet. Les frais sont modiques lorsqu'aucune somme d'argent n'est échangée ; lorsque le voisin est rémunéré, les frais sont calculés sur la contrepartie.
L'erreur courante est de s'en remettre à une clause contractuelle promettant un accès, ou à des années d'utilisation d'une route. Ni l'un ni l'autre ne constitue un droit enregistré. Le vérification préalable Avant l'achat, il faut lire le dos du titre de propriété de chaque parcelle située entre la maison et la voie publique.
Servitude comparée à l'usufruit et au bail
Une servitude, une usufruit et un bail apparaissent tous les deux sur la page des charges d'un Chanote, mais ils remplissent des fonctions différentes. Un usufruit et un bail confèrent à une personne le droit d'occuper et d'utiliser le terrain lui-même, soit sa vie durant, soit pour une durée maximale de 30 ans. Une servitude confère à une parcelle de terrain un droit limité sur une autre parcelle, sans limite de durée, et elle est attachée à la parcelle plutôt qu'à une personne désignée.
| Droit | Qui en profite | Durée |
|---|---|---|
| Servitude | Le fonds dominant, quel qu'en soit le propriétaire | Perpétuel, perdu après 10 ans de non-utilisation |
| Usufruit | Une personne désignée | À vie, ou pour une durée déterminée allant jusqu'à 30 ans |
| Location | Un locataire désigné | Jusqu'à 30 ans, immatriculé si plus de 3 ans |
Dans un litige, le tribunal civil peut ordonner au propriétaire du fonds servant d'enlever les obstructions et de payer dommages-intérêts. Là où rien n'a été enregistré, le requérant doit prouver 10 ans d'utilisation paisible, et le voisin soutient généralement que l'utilisation n'était que tolérée.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 1299, 1349, 1393, 1397, 1398, 1399 et 1401 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Un étranger peut-il détenir une servitude en Thaïlande ?
Pas en leur propre nom en tant que propriétaires fonciers, car un étranger ne peut pas être propriétaire du fonds dominant. La servitude est rattachée au fonds, de sorte qu'un étranger qui loue le fonds dominant, ou qui détient sur celui-ci un droit d'usufruit ou de superficie, bénéficie du droit de passage ou d'une autre servitude aussi longtemps que dure son propre droit.
Comment enregistrer un droit de passage en Thaïlande ?
Les deux propriétaires fonciers se rendent au bureau foncier qui couvre le fonds servant, ou envoient des représentants munis d'une procuration Tor Dor 21, en se munissant des deux titres de propriété, de pièces d'identité et d'un croquis de l'itinéraire. L'agent enregistre la servitude sur les deux Chanotes. Une servitude qui n'est pas enregistrée ne peut être opposée à un acheteur ultérieur du terrain grevé.
Quelle est la différence entre une servitude et une voie de nécessité ?
Une servitude est convenue et enregistrée, et elle peut couvrir toute utilisation licite du terrain voisin. Une servitude de nécessité en vertu de l'article 1349 naît de plein droit uniquement lorsqu'un terrain n'a pas d'accès à une voie publique ; elle donne accès uniquement, par l'itinéraire causant le moins de dommages, et le propriétaire du terrain enclavé doit indemniser le voisin.
Voir aussi : Charge sur un titre de propriété thaïlandais, Usufruit, Droits de superficie, Chanote, Servitudes en Thaïlande et Titres de propriété en Thaïlande.
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