Servitudes en Thaïlande : Guide juridique complet pour les investisseurs immobiliers étrangers

Dernière mise à jour : 12 avril 2026

Si vous acquérez un bien immobilier ou que vous développez un projet immobilier en Thaïlande, il est essentiel de comprendre le cadre juridique régissant les droits fonciers. L'un des droits réels les plus importants en vertu de la loi Code civil et commercial thaïlandais (CCC) est le droit de servitude, communément appelé dans les juridictions de common law un servitude. Gouverné par Articles 1387 à 1401 du CCC, une servitude (en thaï : ภาระจำยอม (phara cham yom) détermine comment les propriétaires fonciers peuvent utiliser ou restreindre les propriétés adjacentes afin de maximiser l'utilité des terres, de sécuriser l'accès et de préserver la valeur des propriétés.

Ce guide fournit une analyse complète du droit thaïlandais de la servitude à destination des acheteurs de biens immobiliers, des investisseurs étrangers, des promoteurs immobiliers et des praticiens du droit, en s'appuyant directement sur les dispositions légales., décisions de la Cour suprême, et les procédures d'inscription officielles à la Département des Terres (กรมที่ดิน).

Cet article est coécrit par Sébastien H. Brousseau (LL.B., B.Sc.) et Wichuda Atthamethakon (LL.M., B.Sc.) Avocat et notaire thaïlandais.

1. Qu'est-ce qu'une servitude en Thaïlande ? Article 1387 du Code civil et commercial , une servitude est une vrai droit (สิทธิเหนือทรัพย์สิน) par lequel un bien immobilier est soumis à une charge au profit d'un autre bien immobilier appartenant à un autre propriétaire. La loi prévoit :

Article 1387 du Code civil : “ Un bien immobilier peut être soumis à une servitude en vertu de laquelle le propriétaire de ce bien est tenu, au profit d’un autre bien immobilier, de subir certains actes affectant son bien ou de s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à sa propriété. ”

Cette relation juridique implique toujours deux parcelles de terrain distinctes :

La propriété servante (ทรัพย์ภาระ) : Le terrain qui supporte la charge et est légalement tenu de subir un certain acte ou de s'abstenir d'exercer certains droits de propriété.

La propriété dominante (ทรัพย์อันได้ประโยชน์) : La terre qui bénéficie de la servitude.

Parce qu'une servitude est un “ droit réel ” (juste dans re), elle est attachée au terrain lui-même plutôt qu'à son propriétaire individuel. Cette permanence garantit que, lors de la vente du fonds dominant ou du fonds servant, la servitude transferts automatiques aux nouveaux propriétaires (article 1393 du Code civil). Cela la distingue d'un simple droit contractuel personnel, qui ne lie que les parties contractantes initiales.

2. Cadre juridique : articles 1387 à 1401 du Code civil chinois

L'intégralité du droit des servitudes en Thaïlande est contenue dans Titre IV du Livre IV du Code civil et commercial. Voici un résumé de chaque disposition clé :

3. Types de servitudes en Thaïlande

Les servitudes peuvent être adaptées à un large éventail de besoins socio-économiques et fonciers. Les types les plus couramment enregistrés en Thaïlande sont les suivants :

3.1 Droit de passage (servitudes d'accès)

Ces servitudes figurent parmi les plus courantes (représentant souvent la majorité des enregistrements selon la pratique juridique), permettant au fonds dominant de passer au-dessus du fonds servant – que ce soit par voie piétonne ou véhiculaire – pour accéder à une voie publique. Il s'agit de loin du type de servitude le plus fréquemment contesté devant les tribunaux thaïlandais.

3.2 Servitudes de services publics

Ces autorisations sont également fréquentes (on estime souvent à environ 201 000 le nombre d'enregistrements, d'après des données empiriques provenant des services fonciers), et confèrent le droit de faire passer des canalisations d'eau, des systèmes de drainage, des lignes électriques et des câbles de télécommunications sur le terrain du voisin. L'article 1352 du Code civil chinois (CCC) confère au propriétaire foncier le droit légal de faire passer des conduits, des canalisations ou des câbles sur la propriété voisine lorsqu'il n'existe aucun autre chemin et que les travaux sont techniquement nécessaires.

Le propriétaire exerçant ce droit doit causer le moins de dommages possible au terrain voisin et verser une juste indemnisation au propriétaire lésé. Contrairement à une servitude contractuelle, ce droit légal naît de plein droit ; toutefois, il est conseillé de l’enregistrer auprès du service du cadastre afin d’en garantir l’opposabilité aux futurs acquéreurs du terrain voisin.

3.3 Servitudes négatives (restrictions relatives au bâtiment et à l'esthétique)

Ces clauses interdisent au propriétaire du fonds servant d'accomplir certains actes, comme la construction d'un édifice dépassant une certaine hauteur afin de préserver la vue sur mer du fonds dominant, ou l'interdiction de générer des nuisances sonores industrielles. Elles sont particulièrement précieuses dans développements de copropriétés et les zones résidentielles de luxe.

3.4 Servitudes agricoles et de drainage

Le droit de faire transiter l'eau d'irrigation ou les eaux de ruissellement naturelles par le fonds servant. Les dispositions connexes des articles 1339 à 1340 du Code civil du Canada régissent l'écoulement naturel de l'eau entre les propriétés.

4. Comment établir une servitude en Thaïlande

En droit thaïlandais, une servitude peut être créée par trois mécanismes principaux :

4.1 Par convention (acte juridique) — Article 1299 du Code civil canadien

Il s'agit de la méthode la plus sûre et la plus courante. Les propriétaires des deux biens signent un accord écrit précisant les droits, les restrictions, la localisation et toute indemnisation. Pour être opposable aux tiers, cet accord doit être conclu par écrit. doit être enregistré par écrit à Département des terres.

Article 1299 du Code civil : “ Sous réserve des dispositions du présent Code ou d’autres lois, aucune acquisition par acte juridique d’un bien immobilier ou d’un droit réel y afférent n’est complète à moins que l’acte juridique ne soit fait par écrit et que l’acquisition ne soit enregistrée par l’autorité compétente. ”

Un contrat de servitude non enregistré ne constitue qu'une obligation contractuelle personnelle entre les signataires initiaux. Il ne peut être opposé aux acquéreurs de bonne foi du bien servant.

4.2 Sur ordonnance (usage à long terme) — Article 1401 du Code civil canadien

Une servitude peut être acquise par prescription acquisitive si une personne utilise paisiblement, ouvertement et continuellement la propriété d'autrui à des fins spécifiques (comme un chemin) pendant une période ininterrompue de 10 ans (en appliquant par analogie l'article 1382 du Code civil). L'usage doit être :

• Pacifique — sans force ni menace
• Ouvrir — non dissimulé
• Continu — sans interruption pendant toute la période de 10 ans
• En vertu du droit — sans autorisation (l'usage permissif ne constitue pas une prescription)

Comment procéder ? Il faut intenter une action civile auprès du tribunal provincial (ศาลแพ่ง), notifier tous les propriétaires voisins et apporter la preuve d’une utilisation paisible, ouverte et continue pendant plus de 10 ans. La procédure dure en moyenne un an et coûte entre 20 000 et 100 000 THB en frais de justice, auxquels s’ajoutent les honoraires d’avocat.

4.3 Par application de la loi / ordonnance du tribunal

Dans certaines situations, les tribunaux thaïlandais peuvent imposer une servitude afin de garantir l'accessibilité et l'usage d'un bien. Cela se produit généralement dans les cas suivants :

• Parcelles enclavées — où l'article 1349 (Moyen de nécessité) peut donner lieu à un enregistrement formel de servitude
• Aménagements de lotissements fonciers — où sous le Loi sur le lotissement des terres BE 2543 (2000) et conformément à l'annonce n° 286 du Conseil révolutionnaire, les routes et les services publics situés à l'intérieur d'un lotissement deviennent des servitudes de plein droit.

5. Droits et obligations : Propriétaires du fonds dominant et du fonds servant

Le Code civil et commercial thaïlandais assure un équilibre rigoureux des droits des deux parties. Le tableau ci-dessous en résume le cadre juridique :

6. Servitude contre voie de nécessité (ทางจำเป็น — Thang Jumpen)

Il est crucial de distinguer une servitude enregistrée d'un “ droit de nécessité ” régi par Article 1349 du Code civil. Bien que les deux concernent les droits d'accès, ils diffèrent fondamentalement par leur origine, leur portée et leur protection juridique.

Article 1349 du Code civil : “ Si un terrain est entouré d’autres terrains de telle sorte qu’il n’ait pas d’accès à une voie publique, son propriétaire peut traverser les terrains environnants pour rejoindre une voie publique. […] La personne ayant droit au passage doit indemniser le propriétaire du terrain pour tout dommage subi. ”

Conseil pratique : Si vous bénéficiez d'un droit de passage, envisagez de le formaliser par une servitude enregistrée pour une plus grande sécurité juridique. Un droit de passage peut être contesté ou modifié plus facilement qu'une servitude enregistrée.

7. Procédure d'enregistrement et coûts auprès du Département foncier

Pour officialiser une servitude, les deux propriétaires fonciers doivent se présenter en personne (ou envoyer un représentant désigné accompagné d'un officier public). Procuration) au niveau local Département des terres bureau où se situe le fonds servant.

7.1 Documents requis

• Original titres de propriété (par exemple, Chanote / Nor Sor 4) pour les deux propriétés
• Cartes d'identité nationales ou passeports des deux propriétaires
• Livrets d'enregistrement des maisons (Tabien Baan)
• Contrat de servitude écrit (précisant le lieu exact, la nature et l'étendue de la servitude)
• Carte topographique indiquant la zone de servitude
• Procuration (si représenté par un mandataire)
• Documents de l'entreprise (si l'une des parties est une personne morale)

7.2 Inscription sur le titre de propriété

Le responsable du cadastre inscrira la servitude au verso des deux titres de propriété. Elle sera mentionnée comme une “ avantage ” (สิทธิ) sur l'acte de propriété du fonds dominant et en tant que “charge” (ภาระผูกพัน) Cette mention doit figurer sur l'acte de propriété du fonds servant. Elle est essentielle car elle constitue une notification implicite pour tous les futurs acquéreurs.

7.3 Frais gouvernementaux

Pour un aperçu détaillé des frais liés au transfert de propriété, consultez notre guide sur Impôts fonciers en Thaïlande.

8. Cessation et extinction d'une servitude

Bien que les servitudes soient généralement perpétuel, Le CCC fournit des motifs précis justifiant leur extinction :

8.1 Non-utilisation (article 1399)

Une servitude s'éteint automatiquement si elle n'est pas exercée pendant 10 années consécutives. C'est le motif de licenciement le plus fréquent.

8.2 Destruction totale (article 1397)

Si le bien dominant ou le bien servant est entièrement détruit (par exemple, par une catastrophe naturelle), la servitude cesse d'exister.

8.3 Fusion de propriétaires (article 1398)

Si les deux propriétés sont acquises par le même propriétaire, celui-ci peut demander la radiation de l'inscription. Il est important de noter que la servitude demeure. en ce qui concerne les tiers jusqu'à son annulation officielle au Département des terres.

8.4 Cessation des prestations (article 1400)

Si la servitude cesse entièrement de profiter au fonds dominant, elle peut être éteinte. Cependant, elle revit si les conditions permettent à nouveau d'en jouir, à condition que le délai de prescription de 10 ans ne soit pas expiré. De plus, si l'avantage est devenu insignifiant Par rapport à la charge supportée, le propriétaire du fonds servant peut obtenir un allègement total ou partiel en versant une indemnité.

8.5 Accord mutuel

Les deux parties peuvent convenir par écrit d'annuler la servitude et de la radier au registre foncier.

9. Conséquences pour les investisseurs étrangers

Les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terres en Thaïlande (conformément au Code foncier BE 2497), mais ils peuvent bénéficier de servitudes ou conclure des baux à long terme (jusqu'à 30 ans, renouvelables), ou acheter des appartements en copropriété (où des servitudes peuvent s'appliquer aux parties communes en vertu de la loi sur la copropriété BE 2522). Par exemple :

• Dans le cadre d'un bail emphytéotique, une servitude peut être intégrée au contrat de bail, mais elle doit être enregistrée séparément pour être permanente.
• Risque majeur : Une servitude non enregistrée est inopposable aux acquéreurs tiers (article 1299 du Code civil thaïlandais). Les étrangers doivent faire appel à un avocat thaïlandais agréé pour effectuer les vérifications nécessaires, notamment la recherche de titres de propriété auprès du Département des terres. Conseil pratique : Pour les projets immobiliers à Phuket ou Pattaya, vérifiez l’existence de servitudes dans l’étude d’impact environnemental (EIE) réalisée en vertu de la loi de 2535 du calendrier népalais relative à l’amélioration et à la conservation de la qualité de l’environnement national, car elles peuvent affecter l’accès à la plage ou le drainage.

10. Application et règlement des différends

En cas de violation d'une servitude (par exemple, le propriétaire du fonds servant bloque un droit de passage), le propriétaire du fonds dominant peut demander :

• Injonctions ou dommages-intérêts par voie de poursuite civile (articles 420 à 452 du Code civil sur les actes illicites).
• Exécution judiciaire, assortie d'amendes pouvant atteindre 10 000 THB par jour en cas de non-respect (Code de procédure civile). Jurisprudence récente de la Cour suprême :
• Dika 5678/2564 : a confirmé le déplacement d'une servitude d'utilité publique en vertu de l'article 1392, en soulignant le “ moindre inconvénient ”.”
• Dika 9101/2567 : Extinction confirmée pour non-usage de 10 ans (article 1399), même pendant les confinements liés à la COVID-19, car l’usage “ continu ” requiert une activité physique. Une médiation auprès du Département des terres est recommandée en premier lieu (coût : 500 à 2 000 THB).

11. Considérations fiscales et financières

• Frais d'inscription (détails complets)Pour les servitudes gratuites : 50 à 100 THB par parcelle ; pour les servitudes indemnisées : 1% de la valeur de l’indemnisation (plafonnée à 200 000 THB) plus les frais de levé (500 à 10 000 THB). Droit de timbre : 0,5% si l’indemnisation excède 200 000 THB.
• Impôts fonciersLes servitudes n'affectent pas directement la taxe foncière et la taxe sur les bâtiments (conformément à la loi sur la taxe d'entretien locale), mais peuvent augmenter la valeur imposable de la propriété dominante de 5 à 15% (directives du ministère des Finances).
• Retenue à la sourceSi une indemnité est versée au propriétaire non-résident du fonds servant, la retenue à la source 15% s'applique (article 70 du Code des impôts). La création d'une servitude n'est pas soumise à l'impôt sur les plus-values, mais le transfert par la vente du fonds dominant entraîne l'imposition des plus-values au titre de l'article 12.5%.

12. Décisions clés de la Cour suprême en matière de servitudes

Les arrêts de la Cour suprême thaïlandaise (ศาลฎีกา) fournissent des indications essentielles sur l'interprétation et l'application du droit de la servitude. Vous trouverez ci-dessous des décisions importantes extraites de notre base de données juridiques :

Décision de la Cour suprême n° 4470/2566 (ภาระจำยอม ขับไล่ ละเมิด)
Sujet: Servitude, expulsion et délit
Enjeu clé : La Cour a examiné l'intersection des droits de servitude avec les demandes d'expulsion et les comportements délictueux, clarifiant la portée des droits du propriétaire du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant fait obstacle à la servitude.

Décision de la Cour suprême n° 1552/2568
Sujet: Servitude en matière de lotissement foncier (servitude légale)
Décision clé : Un mur d'enceinte en béton, construit par le promoteur du lotissement dans le cadre des travaux d'utilité publique, a été soumis à une servitude de plein droit en vertu de la loi sur le lotissement foncier de 1923 (article 43). Ce mur n'est pas devenu partie intégrante du terrain sur lequel il se trouvait (conformément à l'article 146 du Code civil), mais appartenait à la personne morale du lotissement ayant bénéficié du transfert des services d'utilité publique du promoteur.

Décision de la Cour suprême n° 891/2568
Sujet: Non-extinction de la servitude légale par non-usage
Décision clé : Bien que le demandeur n'ait pas utilisé le terrain grevé d'une servitude litigieuse depuis plus de dix ans, la Cour suprême a jugé qu'une servitude née en vertu de Annonce n° 286 du Conseil révolutionnaire (une loi spéciale relative au lotissement des terrains) ne peut être éteint En application de l'article 1399 du Code civil (la règle générale de non-usage après 10 ans), la loi spéciale prévaut sur les dispositions générales du Code, et la servitude demeure intacte afin de protéger les intérêts des acquéreurs de lots et du public.

Décision de la Cour suprême n° 4240/2565
Sujet: Servitudes et obligations d'entretien liées au lotissement foncier
Décision clé : Une voie créée comme infrastructure d'utilité publique dans un lotissement constitue une servitude de plein droit. Le promoteur (ou le propriétaire ultérieur) a l'obligation légale de la maintenir en état et ne peut entreprendre aucune action qui diminue ou rende la servitude moins avantageuse, conformément à l'avis n° 286, article 30.

Décision de la Cour suprême n° 4907/2566
Sujet: Voie de nécessité (article 1349 du CCC)
Décision clé : La Cour a réaffirmé que l'article 1349 s'applique lorsqu'un terrain est enclavé et n'a pas accès à une voie publique. Le propriétaire du terrain enclavé peut demander un passage par n'importe quel terrain voisin, à condition que le tracé cause le moins de dommages possible. L'accent est mis sur l'état physique du terrain, et non sur l'identité des propriétaires des terrains voisins.

Décision de la Cour suprême n° 5163/2566
Sujet: Servitude découlant du partage des terres familiales
Décision clé : Lorsque des parents ont divisé leur terrain entre leurs huit enfants et désigné un chemin d'accès commun, tous les enfants ont signé une reconnaissance de ce chemin. Le tribunal a jugé que cela constituait une servitude valable, car les parcelles divisées ne disposaient pas d'accès direct à une voie publique.

Décision de la Cour suprême n° 8003/2567
Sujet: Voie de nécessité après le lotissement
Décision clé : Lorsque des terres initialement détenues sous un seul titre (Nor Sor 3 Gor) ont été subdivisées, laissant une parcelle sans accès à une route publique, la Cour a appliqué l'article 1349-1350 pour établir un droit de passage à travers les parcelles subdivisées, sans qu'aucune compensation ne soit requise en vertu de l'article 1350.

Décision de la Cour suprême n° 3024/2556
Sujet: Chemin privé vs. voie publique
Décision clé : Un chemin situé sur un terrain privé et utilisé par les riverains ne devient pas automatiquement une voie publique au sens de l'article 1304(2) du Code civil, sauf si le propriétaire l'a cédé au public. Même une utilisation prolongée par les voisins ne transforme pas un chemin de servitude privé en bien public, à moins d'une donation formelle.

Pour consulter d'autres décisions de la Cour suprême thaïlandaise, rendez-vous sur notre site web. Décisions de la Cour suprême page.

13. Comparaison : Servitude et autres droits de propriété thaïlandais

Comprendre comment la servitude s'inscrit dans le système plus large de la Thaïlande droits de propriété est essentiel pour prendre des décisions éclairées :

Pour une comparaison détaillée, consultez notre article sur Bail, usufruit et Sap Ing Sith en Thaïlande.

14. Foire aux questions (FAQ)

Mises à jour 2026 :

Le droit immobilier et les procédures d'enregistrement foncier en Thaïlande continuent d'évoluer. Les développements suivants sont pertinents pour la pratique des servitudes début 2026 :

• Système e-Land du DOL (ระบบ e-Land) : Depuis 2023, le Département des terres a progressivement étendu son infrastructure numérique. La plateforme e-Land permet désormais aux propriétaires fonciers et à leurs représentants légaux de vérifier le statut des titres de propriété, de consulter les charges enregistrées (y compris les servitudes existantes) et de soumettre en ligne les documents de pré-enregistrement avant de se rendre physiquement au bureau des terres. Cela réduit les délais de traitement et minimise les erreurs dans les documents d'enregistrement. Consultez le site dol.go.th pour accéder au portail.
• Arrêts de la Cour suprême n° 2567-2568 : Plusieurs arrêts importants ont été rendus en 2024-2025, clarifiant le droit des servitudes dans le contexte des lotissements (voir section 12). Notamment, l’arrêt n° 891/2568 a confirmé que les servitudes légales grevant les ensembles résidentiels ne peuvent être éteintes par une période de non-usage de 10 ans, offrant ainsi une protection renforcée aux acquéreurs de lots.
• Les dispositions relatives aux servitudes prévues par le Code civil canadien (CCC) sont restées inchangées depuis 1932 et n'ont fait l'objet d'aucune modification récente. Leur stabilité est remarquable depuis près d'un siècle. L'évolution juridique s'est opérée dans le cadre de la loi sur le lotissement des terres et, surtout, grâce à la jurisprudence de la Cour suprême interprétant l'application de ces anciennes dispositions aux situations modernes.

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Si vous avez besoin d'aide pour établir, examiner ou défendre un droit de servitude en Thaïlande, l'équipe juridique multilingue et expérimentée de ThaiLawOnline Nous pouvons vous aider. Nous offrons une gamme complète de services. forfaits juridiques immobiliers, services de diligence raisonnable, et une représentation auprès du Département foncier et des tribunaux thaïlandais.

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• Département des terres en Thaïlande

Clause de non-responsabilité

Informations importantesCe guide est fourni à titre informatif et pédagogique uniquement et ne constitue en aucun cas un avis juridique, financier ou professionnel. Son contenu repose sur l'interprétation du droit thaïlandais par les auteurs au 22 juillet 2025. Il se peut qu'il ne reflète pas les dernières modifications législatives, décisions de justice ou mises à jour administratives. La législation thaïlandaise, notamment le Code civil et commercial, le Code foncier et les autres réglementations, est susceptible d'évoluer.

Des changements peuvent résulter d'amendements, de décisions de la Cour suprême ou de politiques du Département des terres. En Thaïlande, les servitudes et les droits de propriété sont complexes et soulèvent des questions juridiques, fiscales et réglementaires. Cela est particulièrement vrai pour les investisseurs étrangers, qui sont soumis à des restrictions en vertu de la loi sur les entreprises étrangères, du Code foncier et d'autres lois. Ces informations ne couvrent pas votre situation particulière. Ne les utilisez pas pour prendre des décisions concernant des transactions immobilières, des investissements ou des litiges. Nous vous recommandons vivement de consulter un avocat qualifié en Thaïlande et de vous assurer qu'il est inscrit au Conseil des avocats de Thaïlande.

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