Servitudes en Thaïlande : Guide juridique complet pour les investisseurs immobiliers étrangers

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

Dernière mise à jour : 2 novembre 2026

Si vous acquérez un bien immobilier ou que vous développez un projet immobilier en Thaïlande, il est essentiel de comprendre le cadre juridique régissant les droits fonciers. L'un des droits réels les plus importants en vertu du droit thaïlandais Code civil et commercial (CCC) est le droit de servitude, communément appelé dans les juridictions de common law une servitude. Régie par Articles 1387 à 1401 du CCC, une servitude (en thaï : ภาระจำยอม (phara cham yom) détermine comment les propriétaires fonciers peuvent utiliser ou restreindre les propriétés adjacentes afin de maximiser l'utilité des terres, de sécuriser l'accès et de préserver la valeur des propriétés.

Ce guide fournit une analyse complète du droit thaïlandais de la servitude à destination des acheteurs de biens immobiliers, des investisseurs étrangers, des promoteurs immobiliers et des praticiens du droit, en s'appuyant directement sur les dispositions légales, décisions de la Cour suprême, et les procédures d'inscription officielles auprès du Département des Terres (กรมที่ดิน).

Cet article est coécrit par Sébastien Brousseau (LL.B., B.Sc.) et Wichuda Atthamethakon (LL.M., B.Sc.) Avocate thaïlandaise et avocate habilitée aux services notariaux (Notarial Services Attorney).

1. Qu'est-ce qu'une servitude en Thaïlande ? Aux termes de l’ article 1387 du Code civil et commercial, une servitude est une droit réel (สิทธิเหนือทรัพย์สิน) par lequel un bien immobilier est soumis à une charge au profit d'un autre bien immobilier appartenant à un autre propriétaire. La loi prévoit :

Article 1387 du Code civil et commercial : “ Un bien immobilier peut être soumis à une servitude en vertu de laquelle le propriétaire de ce bien est tenu, au profit d’un autre bien immobilier, de subir certains actes affectant son bien ou de s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à sa propriété. ”

Cette relation juridique implique toujours deux parcelles de terrain distinctes :

Le fonds servant (ทรัพย์ภาระ) : Le terrain qui supporte la charge et est légalement tenu de subir un certain acte ou de s'abstenir d'exercer certains droits de propriété.

Le fonds dominant (ทรัพย์อันได้ประโยชน์) : Le terrain qui bénéficie de la servitude.

Parce qu'une servitude est un “ droit réel ” (jus in re), elle est attachée au terrain lui-même plutôt qu'à son propriétaire individuel. Cette permanence garantit que, lors de la vente du fonds dominant ou du fonds servant, la servitude est automatiquement transférée aux nouveaux propriétaires (article 1393 du Code civil et commercial). Cela la distingue d'un simple droit contractuel personnel, qui ne lie que les parties contractantes initiales.

2. Cadre juridique : Articles 1387 à 1401 du CCC

L'intégralité du droit des servitudes en Thaïlande est contenue dans Titre IV du Livre IV du Code civil et commercial. Voici un résumé de chaque disposition clé :

Article du CCC	Sujet	Résumé
1387	Définition	Définit une servitude comme un droit réel soumettant un bien à une charge au profit d'un autre.
1388	Restrictions du propriétaire dominant	Le propriétaire du fonds dominant ne peut apporter de modifications qui augmentent la charge pesant sur le fonds servant.
1389	Aucune charge supplémentaire	Les modifications apportées aux besoins du propriétaire du fonds dominant n'entraînent pas de charges supplémentaires sur le fonds servant.
1390	Obligations du propriétaire du fonds servant	Le propriétaire du fonds servant doit s'abstenir de tout acte qui diminue l'utilité ou la commodité de la servitude.
1391	Entretien	Le propriétaire du fonds dominant peut entretenir la servitude à ses propres frais, en causant le moins de dommage possible. Si le propriétaire du fonds servant en bénéficie également, les coûts sont partagés proportionnellement.
1392	Déplacement	Le propriétaire du fonds servant peut demander le déplacement de la servitude vers une autre partie de la propriété si cela lui est avantageux et s'il en supporte les frais.
1393	Transfert	Une servitude est liée au fonds dominant lors de sa vente ; elle ne peut être transférée séparément de ce dernier.
1394	Division du fonds servant	Si le bien servant est divisé, la servitude continue de grever chaque partie (sauf si elle ne peut être exercée sur une partie particulière).
1395	Division du fonds dominant	Si le fonds dominant est divisé, la servitude se poursuit pour chaque nouvelle parcelle.
1396	Copropriétaires	Les servitudes acquises par un copropriétaire du fonds dominant sont réputées acquises par tous les copropriétaires.
1397	Destruction	Une servitude s'éteint par la destruction totale du fonds servant ou dominant.
1398	Réunion des fonds entre les mains d'un même propriétaire	Si les deux biens appartiennent au même propriétaire, celui-ci peut annuler l'inscription ; la servitude continue d'exister à l'égard des tiers jusqu'à son annulation.
1399	Non-utilisation	Une servitude s'éteint par défaut d'usage pendant 10 années consécutives.
1400	Cessation de l'utilité	S’éteint si elle cesse de profiter au fonds dominant, mais reprend vie si les conditions permettent à nouveau d’en jouir (dans le délai de prescription de 10 ans).
1401	Prescription acquisitive	Une servitude peut être acquise par prescription (10 ans d’usage paisible, public et continu).

3. Types de servitudes en Thaïlande

Les servitudes peuvent être adaptées à un large éventail de besoins socio-économiques et fonciers. Les types les plus couramment enregistrés en Thaïlande sont les suivants :

3.1 Droit de passage (servitudes d'accès)

Ce sont là quelques-unes des servitudes les plus courantes (souvent estimées constituer la majorité des enregistrements sur la base de la pratique juridique), permettant au fonds dominant succession de passer sur le fonds servant, que ce soit à pied ou en véhicule, pour accéder à une voie publique. C'est de loin le type de servitude le plus fréquemment soumis aux tribunaux thaïlandais.

3.2 Servitudes de services publics

Ces derniers sont également courants : enregistrés auprès des bureaux fonciers), conférant le droit d'installer des conduites d'eau, des systèmes de drainage, des lignes électriques et des câbles de télécommunication sur le terrain d'un voisin. L'article 1352 du Code civil et commercial prévoit le droit légal pour un propriétaire terrien de faire passer des conduits, des tuyaux ou des câbles à travers une propriété voisine lorsqu'aucun autre itinéraire n'existe et que les travaux sont techniquement nécessaires.

Le propriétaire exerçant ce droit doit causer le moins de dommages possible au terrain voisin et verser une juste indemnisation au propriétaire lésé. Contrairement à une servitude contractuelle, ce droit légal naît de plein droit ; toutefois, il est conseillé de l’enregistrer auprès du service du cadastre afin d’en garantir l’opposabilité aux futurs acquéreurs du terrain voisin.

3.3 Servitudes négatives (restrictions relatives au bâtiment et à l'esthétique)

Ces clauses interdisent au propriétaire du fonds servant d'accomplir certains actes, comme la construction d'un édifice dépassant une certaine hauteur afin de préserver la vue sur mer du fonds dominant, ou l'interdiction de générer des nuisances sonores industrielles. Elles sont particulièrement précieuses dans projets immobiliers en copropriété et les zones résidentielles de luxe.

3.4 Servitudes agricoles et de drainage

Le droit de canaliser l'eau d'irrigation ou le ruissellement naturel à travers le fonds servant. Les dispositions connexes des articles 1339-1340 du Code civil et commercial régissent l'écoulement naturel des eaux entre les propriétés.

4. Comment établir une servitude en Thaïlande

En droit thaïlandais, une servitude peut être créée par trois mécanismes principaux :

4.1 Par convention (acte juridique), article 1299 du CCC

Il s'agit de la méthode la plus sûre et la plus courante. Les propriétaires des deux biens signent un accord écrit précisant les droits, les restrictions, la localisation et toute indemnisation. Pour être opposable aux tiers, l'accord doit être enregistré par écrit à Département des terres.

Article 1299 du Code civil et commercial : “ Sous réserve des dispositions du présent Code ou d’autres lois, aucune acquisition par acte juridique d’un bien immobilier ou d’un droit réel y afférent n’est complète à moins que l’acte juridique ne soit fait par écrit et que l’acquisition ne soit enregistrée par l’autorité compétente. ”

Un contrat de servitude non enregistré ne constitue qu'une obligation contractuelle personnelle entre les signataires initiaux. Il ne peut être opposé aux acquéreurs de bonne foi du bien servant.

4.2 Par prescription (usage à long terme), article 1401 du CCC

Une servitude peut être acquise par prescription acquisitive si une personne utilise paisiblement, ouvertement et continuellement la propriété d'autrui à des fins spécifiques (comme un chemin) pendant une période ininterrompue de 10 ans (en appliquant par analogie l'article 1382 du Code civil et commercial). L'usage doit être :

• Paisible, sans force ni menace
• Public, non dissimulé
• Continu, sans interruption pendant toute la période de 10 ans
• À titre de droit, et non par permission (l'usage toléré ne crée pas de prescription)

Comment ? Vous demandez au tribunal du ressort du terrain (la Cour civile, ศาลแพ่ง, à Bangkok ; le tribunal provincial, ศาลจังหวัด, ailleurs) de déclarer la servitude acquise, vous notifiez le propriétaire du fonds servant et vous prouvez un usage paisible, public et continu pendant 10 ans. Le délai et le coût dépendent surtout de la contestation éventuelle du propriétaire ; voir notre note sur les frais de justice.

4.3 Par application de la loi / ordonnance du tribunal

Dans certaines situations, les tribunaux thaïlandais peuvent imposer une servitude afin de garantir l'accessibilité et l'usage d'un bien. Cela se produit généralement dans les cas suivants :

• Parcelles enclavées, où l'article 1349 (voie de nécessité) peut mener à une inscription formelle de servitude
• Aménagements de lotissements fonciers, où, en vertu de la Loi sur le lotissement des terres BE 2543 (2000) et de l'Annonce n° 286 du Conseil révolutionnaire qui l'a précédée, les routes et les équipements collectifs situés à l'intérieur d'un lotissement deviennent des servitudes de plein droit

5. Droits et obligations : Propriétaires du fonds dominant et du fonds servant

Le Code civil et commercial thaïlandais assure un équilibre rigoureux des droits des deux parties. Le tableau ci-dessous en résume le cadre juridique :

Aspect juridique	Propriétaire du fonds dominant (bénéficiaire)	Propriétaire du fonds servant (grevé)
Limites d'utilisation	Il est interdit d'apporter des modifications qui augmentent la charge sur le fonds servant (art. 1388, 1389).	Doit s'abstenir de tout acte qui diminue l'utilité de la servitude ou la rend moins pratique (art. 1390)
Entretien	Ils ont le droit de faire ce qui est nécessaire pour préserver et utiliser la servitude à leurs propres frais, en causant un dommage minimal (art. 1391).	Si le propriétaire du fonds servant bénéficie également de l'entretien ou des travaux, il doit supporter une part proportionnelle des dépenses (art. 1391).
Déplacement	Doit accepter le déplacement s'il offre la même commodité	Ils peuvent demander que la servitude soit déplacée vers une autre partie de la propriété si cela leur est bénéfique et s'ils en supportent les coûts (art. 1392).
Lotissement de la propriété	Si le terrain dominant est divisé, la servitude continue de bénéficier à chaque nouvelle parcelle (art. 1395).	Si le terrain servant est divisé, la servitude continue de peser sur chaque nouvelle parcelle (art. 1394).
Transfert	La servitude suit le fonds dominant lors de sa vente (art. 1393).	La servitude ne peut être annulée par la vente du bien ; elle est transférée au nouvel acquéreur.
Copropriété	Les servitudes acquises par un copropriétaire profitent à tous les copropriétaires (art. 1396).	N/A

6. Servitude vs. Voie de nécessité (ทางจำเป็น Thang Jumpen)

Il est crucial de distinguer une servitude enregistrée d'un “ droit de nécessité ” régi par Article 1349 du Code civil et commercial. Bien que les deux concernent les droits d'accès, ils diffèrent fondamentalement par leur origine, leur portée et leur protection juridique.

Article 1349 du Code civil et commercial : “ Si un terrain est entouré d’autres terrains de telle sorte qu’il n’ait pas d’accès à une voie publique, son propriétaire peut traverser les terrains environnants pour rejoindre une voie publique. […] La personne ayant droit au passage doit indemniser le propriétaire du terrain pour tout dommage subi. ”

Caractéristique	Servitude (ภาระจำยอม)	Passage nécessaire (ทางจำเป็น)
Base juridique	Articles 1387-1401 du Code civil et commercial	Articles 1349-1350 du Code civil et commercial
Origine	Par accord, prescription (10 ans) ou ordonnance du tribunal	Automatiquement par la loi lorsque le terrain est enclavé
Portée	Large : comprend l’accès, les services publics, les restrictions de construction, le drainage	Restreinte : limitée à l'accès à une voie publique uniquement
Inscription	Enregistré au Département foncier sur les deux titres de propriété	Non enregistré ; existe de plein droit.
Indemnisation	Non obligatoire sauf accord contraire	Obligatoire : le propriétaire du terrain enclavé doit verser une indemnisation.
Tracé	Conformément à l'accord des parties ou tel qu'enregistré	Doit causer le moins de dommages possible aux terrains environnants (art. 1349, par. 2)
Durée	Généralement indéfinie (perpétuelle sauf extinction), mais peut être limitée dans le temps si cela est explicitement indiqué dans l'accord ou l'acte constitutif.	N'existe que tant que le terrain reste enclavé
Règle de subdivision	Survit à la subdivision de l'une ou l'autre propriété (art. 1394, 1395)	En cas d'enclavement foncier dû à un lotissement, le passage ne peut se faire que par les terres loties ; aucune compensation n'est nécessaire (art. 1350).

Conseil pratique : Si vous bénéficiez d'un passage de nécessité, envisagez de le formaliser par une servitude enregistrée pour une plus grande sécurité juridique. Un passage de nécessité peut être contesté ou modifié plus facilement qu'une servitude enregistrée.

7. Procédure d'enregistrement et coûts auprès du Département foncier

Pour officialiser une servitude, les deux propriétaires fonciers doivent se présenter en personne (ou envoyer un représentant désigné muni d'un acte officiel de Procuration) au bureau local du Département des terres dont relève le fonds servant.

7.1 Documents requis

• Originaux des titres de propriété (par ex., Chanote / Nor Sor 4) pour les deux propriétés
• Cartes d'identité nationales ou passeports des deux propriétaires
• Livrets d'enregistrement des maisons (Tabien Baan)
• Contrat de servitude écrit (précisant le lieu exact, la nature et l'étendue de la servitude)
• Carte topographique indiquant la zone de servitude
• Procuration (si représenté par un mandataire)
• Documents de l'entreprise (si l'une ou l'autre des parties est une personne morale)

7.2 Inscription sur le titre de propriété

Le responsable du cadastre inscrira la servitude au verso des deux titres de propriété. Elle sera mentionnée comme une “ avantage ” (สิทธิ) sur l'acte de propriété du fonds dominant et en tant que “charge” (ภาระผูกพัน) sur l'acte de la propriété grevée. Cette mention est capitale ; elle rend la servitude opposable à tous les futurs acquéreurs, réputés en avoir connaissance.

7.3 Frais gouvernementaux

Trois frais peuvent survenir : des frais d'enregistrement au bureau foncier, des frais d'arpentage lorsque le tracé doit être établi sur le terrain, et droits de timbre où la servitude est consentie à titre onéreux. Une servitude consentie à titre gratuit est enregistrée à un tarif nominal par parcelle. Une servitude consentie à titre onéreux est taxée sur la valeur de cette contrepartie, raison pour laquelle le chiffre que vous inscrivez dans l'accord a de l'importance.

Nous ne publions pas de grille tarifaire ici, et c'est délibéré. Le barème est fixé par arrêté ministériel en vertu du Code foncier et est modifié de temps à autre par des avis du ministère de l'Intérieur, de sorte que tous les chiffres que nous imprimerions auraient une durée de validité limitée et certains lecteurs s'y fieraient après qu'ils auraient changé. Demandez à votre bureau foncier les montants applicables à votre transaction, et demandez-les avant de signer quoi que ce soit qui fixe l'indemnité.

Pour un aperçu détaillé des frais liés au transfert de propriété, consultez notre guide sur Impôts fonciers en Thaïlande.

8. Cessation et extinction d'une servitude

Bien que les servitudes soient généralement perpétuelles, le CCC prévoit des motifs précis d'extinction :

8.1 Non-utilisation (article 1399)

Une servitude s'éteint automatiquement si elle n'est pas exercée pendant 10 années consécutives. C'est le motif d'extinction le plus fréquent.

8.2 Destruction totale (article 1397)

Si le bien dominant ou le bien servant est entièrement détruit (par exemple, par une catastrophe naturelle), la servitude cesse d'exister.

8.3 Réunion des deux fonds dans la même main (article 1398)

Si les deux propriétés sont acquises par le même propriétaire, celui-ci peut demander la radiation de l'inscription. Il est important de noter que la servitude continue d'exister en ce qui concerne les tiers jusqu'à son annulation officielle au Département des terres.

8.4 Cessation de l’utilité (article 1400)

Si la servitude cesse entièrement d’être utile au fonds dominant, elle est éteinte. Cependant, elle revit si les conditions permettent à nouveau d'en jouir, à condition que le délai de prescription de 10 ans ne soit pas expiré. De plus, si l'avantage est devenu insignifiant par rapport à la charge, le propriétaire du fonds servant peut obtenir un allègement total ou partiel en versant une indemnité.

8.5 Accord mutuel

Les deux parties peuvent convenir par écrit d'annuler la servitude et de la radier au registre foncier.

9. Conséquences pour les investisseurs étrangers

Les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terres en Thaïlande (conformément au Code foncier BE 2497), mais ils peuvent bénéficier de servitudes ou conclure des baux à long terme (jusqu'à 30 ans, renouvelables), ou acheter des appartements en copropriété (où des servitudes peuvent s'appliquer aux parties communes en vertu de la loi sur la copropriété BE 2522). Par exemple :

• Dans le cadre d'un bail de longue durée, une servitude peut être intégrée au contrat de bail, mais elle doit être enregistrée séparément pour être permanente.
• Risque principal : Si une servitude n'est pas enregistrée, elle est inopposable aux acheteurs tiers (article 1299 du Code civil et commercial). Les étrangers devraient faire appel à un avocat thaïlandais agréé pour effectuer une vérification préalable, y compris des recherches de titres fonciers auprès du Département des terres. Conseil pratique : Pour les projets à Phuket ou Pattaya, vérifiez les servitudes dans l'Étude d'impact environnemental (EIA) en vertu de la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement national B.E. 2535 (1992), car elles peuvent affecter l'accès à la plage ou le drainage.

10. Application et règlement des différends

En cas de violation d'une servitude (par exemple, le propriétaire du fonds servant bloque un droit de passage), le propriétaire du fonds dominant peut demander :

• Injonctions ou dommages-intérêts par le biais d'une action civile (articles 420 à 452 du CCC sur les actes illicites).
• Exécution ordonnée par le tribunal. Le Code de procédure civile ne prévoit aucune astreinte pour le non-respect d'un jugement. Lorsqu'un débiteur condamné délibérément refuse de s'exécuter et que le créancier n'a aucun autre moyen d'exécution, l'article 361 permet au créancier de demander l'arrestation du débiteur, et le tribunal peut ordonner sa détention jusqu'à ce qu'une garantie soit fournie que le jugement sera respecté. L'article 363 limite chaque période de détention à six mois. L'outrage au tribunal est une question distincte qui relève de l'article 33 : un emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois, une amende pouvant aller jusqu'à 500 THB, ou les deux.
• Déplacement de la servitude: lorsque la servitude ne grève qu'une partie du fonds servant, l'article 1392 permet à ce propriétaire d'exiger son déplacement vers une autre partie, en démontrant que ce déplacement lui profite et en s'engageant à en supporter le coût, à condition que le nouvel emplacement ne soit pas moins commode pour le propriétaire du fonds dominant.
• Le perdre en ne faisant rienen vertu de l'article 1399, une servitude s'éteint par dix ans de non-usage, de sorte que le droit doit être exercé activement plutôt que simplement détenu. Si un litige se prépare, le soulever auprès du Bureau foncier avant que les positions ne se durcissent est généralement moins coûteux que d'aller en justice.

11. Considérations fiscales et financières

• Frais d'inscription: des frais d'enregistrement, des frais d'arpentage lorsque l'itinéraire doit être tracé, et des droits de timbre lorsqu'une contrepartie est versée. Voir la section 7.3 ci-dessus pour savoir pourquoi nous ne publions pas de grille tarifaire.
• Impôts fonciersUne servitude ne modifie pas en soi le redevable de la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments, qui est due par le propriétaire du terrain ou du bâtiment en vertu de la loi sur la taxe foncière et sur les bâtiments BE 2562. Les anciens impôts fonciers n'existent plus : l'article 3 de cette loi a abrogé à la fois la loi sur l'impôt sur les maisons et les terrains BE 2475 et la loi sur l'impôt d'entretien local BE 2508, et la taxe foncière et sur les bâtiments est perçue à leur place depuis le 1er janvier 2020.
• Impôt sur les transferts et retenue à la source: les indemnités versées à un non-résident sont soumises à une retenue à la source, et tant le taux que la disposition du Code des impôts (Revenue Code) applicable dépendent du fait que le bénéficiaire soit une personne physique ou morale. Il convient donc de consulter un spécialiste pour ce paiement particulier. La Thaïlande n'a pas d'impôt distinct sur les plus-values lors d'une vente de bien immobilier. Le gain est traité comme un revenu imposable, l'impôt est retenu au Bureau foncier lors de l'enregistrement du transfert, et le transfert est également soumis soit à la taxe spécifique sur les activités commerciales, soit à un droit de timbre selon la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien. There is no 12.5% rate on gains. 12.5% était le taux de l’ancienne taxe sur les maisons et les terrains (House and Land Tax), abrogée avec effet au 1er janvier 2020.

12. Décisions clés de la Cour suprême en matière de servitudes

Les arrêts de la Cour suprême thaïlandaise (ศาลฎีกา) fournissent des indications essentielles sur l'interprétation et l'application du droit de la servitude. Vous trouverez ci-dessous des décisions importantes extraites de notre base de données juridiques :

Décision de la Cour suprême n° 4470/2566 (ภาระจำยอม ขับไล่ ละเมิด)
Sujet: Servitude, éviction et délit civil.
Note : Nous ne disposons que de l'intitulé de la matière de la décision elle-même et non de son texte, de sorte que nous n'en résumons pas la teneur. Elle est répertoriée ici parce que le sujet est pertinent ; demandez-nous si vous avez besoin d'obtenir l'arrêt complet.

Décision de la Cour suprême n° 1552/2568
Sujet: Servitude en matière de lotissement foncier (servitude légale)
Décision clé : Un mur d'enceinte en béton, construit par le promoteur du lotissement dans le cadre des travaux d'utilité publique, a été soumis à une servitude de plein droit en vertu de la loi sur le lotissement foncier de 2000 (article 43). Ce mur n'est pas devenu partie intégrante du terrain sur lequel il se trouvait (conformément à l'article 146 du Code civil), mais appartenait à la personne morale du lotissement ayant bénéficié du transfert des services d'utilité publique du promoteur.

Décision de la Cour suprême n° 891/2568
Sujet: Non-extinction de la servitude légale par non-usage
Décision clé : Bien que le demandeur n'ait pas utilisé le terrain grevé d'une servitude litigieuse depuis plus de dix ans, la Cour suprême a jugé qu'une servitude née en vertu de Annonce n° 286 du Conseil révolutionnaire (une loi spéciale relative au lotissement des terrains) ne peut être éteinte par application de l'article 1399 du Code civil et commercial (la règle générale d'extinction par non-usage pendant 10 ans). La loi spéciale prévaut sur les dispositions générales du Code, et la servitude demeure intacte afin de protéger les intérêts des acquéreurs de lots et du public.

Décision de la Cour suprême n° 4240/2565
Sujet: Servitudes et obligations d'entretien liées au lotissement foncier
Décision clé : Une route créée en tant qu'infrastructure d'utilité publique dans un lotissement constitue une servitude légale. Le promoteur (ou le propriétaire ultérieur) a l'obligation légale de la maintenir dans son état d'origine et ne peut prendre aucune mesure qui réduise ou rende la servitude moins commode, conformément à l'Annonce n° 286, article 30, premier alinéa. La même affaire indique la porte de sortie: selon l'article 30, paragraphe deux, le promoteur ou un propriétaire ultérieur peut affecter le terrain des services publics à l'usage public, ce qui le libère de son obligation d'entretien.

Décision de la Cour suprême n° 4907/2566
Sujet: Voie de nécessité (article 1349 du CCC)
Décision clé : La Cour a réaffirmé que l'article 1349 s'applique lorsqu'un terrain est enclavé et n'a pas accès à une voie publique. Le propriétaire du terrain enclavé peut demander un passage par n'importe quel terrain voisin, à condition que le tracé cause le moins de dommages possible. L'accent est mis sur l'état physique du terrain, et non sur l'identité des propriétaires des terrains voisins.

Décision de la Cour suprême n° 5163/2566
Sujet: Servitude découlant du partage des terres familiales
Décision clé : Les parents ont concédé un droit de passage sur leur terrain à leurs huit enfants pour accéder à la voie publique, et lorsque le terrain a été divisé en neuf titres, les héritiers ont signé une déclaration en faisant état. La Cour a jugé que ce passage constitue une servitude, mais par accord entre les coindivisaires sur le partage, non par prescription. Puisque les héritiers détenaient la terre en commun, leur usage était l'usage de leur propre terre ; le délai pour l'acquisition d'une servitude par prescription n'a donc commencé qu'à compter du transfert de la parcelle en 2561 et n'avait couru que pendant environ deux ans, soit bien en deçà des dix ans requis par l'article 1401. La Cour suprême a également rectifié l'enregistrement d'office, car une parcelle ne peut détenir une servitude sur elle-même : le droit de passage a été enregistré au profit des huit autres parcelles, et non de celle qu'il traverse.

Décision de la Cour suprême n° 8003/2567
Sujet: Voie de nécessité, et les limites de l'article 1350
Décision clé : Deux parcelles sous titres Nor Sor 3 Gor avaient autrefois formé une seule parcelle, et le terrain des demandeurs n’avait pas accès à une route publique. Les défendeurs ont soutenu que les demandeurs ne pouvaient donc réclamer un passage que sur la parcelle détachée de leur propre terrain, sans indemnité, en vertu de l’article 1350. La Cour a rejeté cet argument : les deux parcelles n’avaient jamais été une seule parcelle titrée divisée par le propriétaire : deux possesseurs différents les avaient détenues séparément pendant des décennies, et des certificats Nor Sor 3 Gor distincts avaient été délivrés pour chacune, en 1979 et 1980, de sorte que les demandeurs n’étaient pas enclavés du fait d’une division ou d’un transfert d’une partie, et l’article 1350 ne s’appliquait pas. Le droit de passage a été accordé à la place en vertu de l’article 1349, selon le tracé le plus proche de la route publique et le moins dommageable pour les propriétaires des fonds servants, et une indemnisation a été ordonnée à raison de 50 bahts par wah carré et par an, soit 1 400 bahts par an pour le premier défendeur et 4 150 bahts par an pour le second, payables aussi longtemps que la voie sera utilisée.

Décision de la Cour suprême n° 3024/2556
Sujet: Chemin privé vs. voie publique
Arrêt clé (extrait de la note de synthèse publiée par le tribunal ; nous n’avons pas l’intégralité du jugement à notre disposition) : Une route ou un sentier ne fait partie du domaine public à usage commun au sens de l’article 1304(2) du CCC que s’il s’agit d’un bien de l’État utilisé ou réservé au public ; une voie sur un terrain privé n’en fait partie que si le propriétaire l’a affectée à l’usage public. Les villageois utilisaient la voie contestée sur le terrain du défendeur pour accéder à leurs champs depuis au moins 50 ans, mais aucun témoin n’a déclaré que le propriétaire l’avait affectée à l’usage public, et l’usage par les propriétaires des terrains situés derrière était un usage autorisé, de nécessité ou à titre de servitude, et non une circulation publique ordinaire. Il s’agissait d’une affaire pénale : les prévenus, qui avaient planté du riz et des bananiers sur la voie, ont été acquittés du chef de dégradation de biens publics.

Pour consulter d'autres décisions de la Cour suprême thaïlandaise, rendez-vous dans notre rubrique Décisions de la Cour suprême page.

13. Comparaison : Servitude et autres droits de propriété thaïlandais

Comprendre comment la servitude s'inscrit dans le système thaïlandais plus large des droits de propriété est essentiel pour prendre des décisions éclairées :

Caractéristique	Servitude	Usufruit	Bail	Droit de superficie
Articles du CCC	1387-1401	1417-1428	537-571	1410-1416
Durée	Perpétuel (sans limite maximale)	Durée de vie de l'usufruitier (max. 30 ans si durée fixe)	Durée maximale de 30 ans (renouvelable)	Durée maximale de 30 ans ou durée de vie du propriétaire/superficiaire
Nature	Charge grevant un terrain au profit d'un autre terrain	Droit de posséder, d'utiliser et de jouir de la propriété d'autrui	Droit contractuel d'utiliser un bien	Droit de propriété sur des bâtiments/structures situés sur le terrain d'autrui
Transférable	Suit la propriété dominante (non indépendamment)	L'exercice peut être transféré (art. 1422)	Avec l'accord du bailleur	Oui, sauf restrictions
Survit au décès du propriétaire	Oui (droit réel perpétuel)	Non (prend fin au décès de l'usufruitier sauf durée déterminée)	Oui (pendant la durée du bail)	Cela dépend des conditions de création
Enregistrement requis	Oui (article 1299) pour l'opposabilité aux tiers	Oui (article 1299)	Oui (pour les baux de plus de 3 ans)	Oui (article 1299)
Accessible aux étrangers	Oui	Oui	Oui	Oui

Pour une comparaison détaillée, consultez notre article sur Bail, usufruit et Sap Ing Sith en Thaïlande.

14. Foire aux questions (FAQ)

Mises à jour 2026 :

Le droit immobilier et les procédures d'enregistrement foncier en Thaïlande continuent d'évoluer. Les développements suivants sont pertinents pour la pratique des servitudes début 2026 :

• Système e-Land du DOL (ระบบ e-Land) : Depuis 2023, le Département des terres a progressivement étendu son infrastructure numérique. La plateforme e-Land permet désormais aux propriétaires fonciers et à leurs représentants légaux de vérifier le statut des titres de propriété, de consulter les charges enregistrées (y compris les servitudes existantes) et de soumettre en ligne les documents de pré-enregistrement avant de se rendre physiquement au bureau des terres. Cela réduit les délais de traitement et minimise les erreurs dans les documents d'enregistrement. Consultez le site dol.go.th pour accéder au portail.
• Décisions de la Cour suprême 2567-2568 : Plusieurs arrêts importants ont été rendus en 2024-2025 clarifiant le droit des servitudes dans les contextes de lotissement de terrains (voir l'article 12). Notamment, la décision n° 891/2568 a confirmé que les servitudes légales dans les ensembles résidentiels ne peuvent pas être éteintes par un non-usage de 10 ans, offrant ainsi une protection renforcée aux acquéreurs de lots.
• Les dispositions relatives aux servitudes prévues par le Code civil et commercial (CCC) sont restées inchangées depuis 1932 et n'ont fait l'objet d'aucune modification récente. Leur stabilité est remarquable depuis près d'un siècle. L'évolution juridique s'est opérée dans le cadre de la loi sur le lotissement des terres et, surtout, grâce à la jurisprudence de la Cour suprême interprétant l'application de ces anciennes dispositions aux situations modernes.

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Si vous avez besoin d'aide pour établir, examiner ou défendre un droit de servitude en Thaïlande, l'équipe juridique multilingue et expérimentée de ThaiLawOnline peut vous aider. Nous proposons une offre complète de forfaits juridiques immobiliers, services de diligence raisonnable, et une représentation auprès du Département foncier et des tribunaux thaïlandais.

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Liens :

• Département foncier de Thaïlande

Clause de non-responsabilité

Informations importantesCe guide est fourni à des fins d'information générale et éducative uniquement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou professionnel. Le contenu est basé sur la compréhension des auteurs de la loi thaïlandaise au 22 juillet 2025. Il peut ne pas refléter les derniers changements juridiques, décisions de justice ou mises à jour administratives. Les lois thaïlandaises peuvent changer au fil du temps. Cela inclut le Code civil et commercial, le Code foncier et d'autres règles.

Des changements peuvent résulter d'amendements, de décisions de la Cour suprême ou de politiques du Département des terres. En Thaïlande, les servitudes et les droits de propriété sont complexes et soulèvent des questions juridiques, fiscales et réglementaires. Cela est particulièrement vrai pour les investisseurs étrangers, qui sont soumis à des restrictions en vertu de la loi sur les entreprises étrangères, du Code foncier et d'autres lois. Ces informations ne couvrent pas votre situation particulière. Ne les utilisez pas pour prendre des décisions concernant des transactions immobilières, des investissements ou des litiges. Nous vous recommandons vivement de consulter un avocat qualifié en Thaïlande et de vous assurer qu'il est inscrit au Conseil des avocats de Thaïlande.

Vous pouvez également consulter d'autres professionnels, tels que des notaires, des géomètres ou des conseillers fiscaux, pour obtenir une assistance personnalisée. Ceci est essentiel pour les vérifications préalables, l'enregistrement ou les procédures d'exécution. Les auteurs, éditeurs et partenaires de ThaiLaw Online déclinent toute responsabilité quant aux erreurs ou omissions contenues dans ce contenu. Ils ne sauraient être tenus responsables des actions entreprises sur la base de ces informations. Les statistiques, estimations (telles que les augmentations de valeur ou les pourcentages d'enregistrement) et exemples sont fournis à titre indicatif uniquement. Ils peuvent varier selon le cas, le lieu ou les conditions du marché. Veuillez toujours vérifier auprès des sources officielles telles que le Département des Terres ou la Gazette Royale. Pour toute question ou demande d'informations actualisées, veuillez contacter un expert juridique. La présente clause de non-responsabilité ne crée pas de relation avocat-client.

Dernière révision : 27 septembre 2026. Lu en thaï : articles 540, 1392, 1399 et 1401 du Code civil et commercial et article 361 du Code de procédure civile ; arrêts de la Cour suprême 1552/2568, 891/2568, 8003/2567, 4907/2566, 5163/2566 et 4240/2565 (leurs sommaires, et 8003/2567 jusqu’au dispositif, à partir de copies intégrales), ainsi que 3024/2556 (sommaire uniquement). L’arrêt 4470/2566 n’est cité que par son objet. Les descriptions des types de servitude, des délais et des coûts constituent des indications pratiques.