Comment lire un titre de propriété en Thaïlande

Dernière mise à jour : 12 avril 2026

Ce sujet est complexe, car certains titres de propriété appartiennent à l'État et n'autorisent que la possession du terrain, tandis que d'autres ne peuvent être transférés que par héritage. Aujourd'hui, nous nous concentrerons sur le type le plus courant, connu sous le nom de “chanotte pleine,” », qui représente un Garuda rouge. Même dans l’Isaan, la chanotte sera le principal titre de propriété dans les villes. Cet article vise à expliquer comment la lire Titre de propriété en Thaïlande.

Le garuda rouge indique que le terrain a été mesuré par levé aérien. Ces titres de propriété sont appelés “ Nor Sor 3 (sam) Kor ” ou “ Nor Sor 4 (see) Jor ”, le “ Kor ” étant plus ancien que le “ Jor ”. Ce titre de propriété est un Nor Sor 4 Jor (parfois simplement appelé Nor Sor 4) et figure en haut à droite, entouré en bleu. Le mot “ Chanotte ”, signifiant “ titre de propriété ”, apparaît également, entouré en jaune. Cette mention n'est pas présente sur les titres Nor Sor 3 ni Nor Sor 3 Kor. Lorsque vous apprenez à lire un titre de propriété en Thaïlande, il est essentiel de bien identifier son type.

La plupart des gens reconnaissent le plan cadastral qui figure au centre de la première page. En y regardant de plus près, on aperçoit également des bornes numérotées (0372 est entouré), souvent en béton et scellées dans le sol.

En haut de ce schéma figurent le nom, la nationalité et l'adresse du premier propriétaire, c'est-à-dire le propriétaire initial lors de la création de l'acte de propriété. Le type d'acte est indiqué en haut à droite. Apprendre à lire un acte de propriété en Thaïlande peut vous apporter de précieuses informations.

NUMÉRO DE TITRE DE PROPRIÉTÉ POUR UNE CHANOTTE EN THAÏLANDE

Par souci de confidentialité, j'ai masqué le numéro du titre de propriété et les coordonnées du premier propriétaire, car les titres de propriété sont semi-publics. Les avocats peuvent en obtenir des copies pour un motif valable, comme une action en justice, un divorce ou une vente aux enchères immobilière.

Si vous voyez “ SPK ” en haut à droite, soyez prudent. Cela signifie « Sor Por Kor », et ces titres de propriété ne peuvent être achetés. Les étrangers ne devraient jamais acheter ni construire sur un terrain Sor Por Kor. Je préfère un terrain Por Bor Tor, qui est un terrain agricole appartenant à l'État. Ce type de terrain est courant en zone rurale et le titre de propriété est très différent.

Seuls certains titres de propriété se trouvent au service foncier.

Les titres de propriété de type Nor Sor 3 et supérieurs sont conservés au Département du cadastre, tandis que les titres de type Sor Por Kor ont leur propre bureau et ceux de type Por Bor Tor sont conservés à l'amphur ou au tessaban. La recherche de titres Por Bor Tor est complexe en raison de leur diversité. Certains titres anciens, comme les Nor Sor Sam, peuvent avoir plus de cent ans et être impressionnants par leur taille. Difficiles à déchiffrer car anciens, ils utilisent généralement des chiffres thaïlandais, mais malgré de légères différences, ils conservent certaines caractéristiques. En apprenant à lire les titres de propriété en Thaïlande, vous serez donc capable de tous les déchiffrer.

Sous les coordonnées du premier propriétaire, vous trouverez la superficie du terrain, exprimée en rai, ngan et talang wah. Par exemple, 1-2-32 signifie 1 rai, 2 ngan et 32 talang wah. La date d'émission du titre de propriété est indiquée sous la description de la parcelle. Certains titres précisent également si la parcelle provient d'un titre antérieur, ce qui est rare. La province, le district, le sous-district et le numéro du service foncier, tels que le numéro de carte cadastrale, de livre et de page, figurent également en haut et en bas du titre. Ainsi, un titre de propriété vous permet de connaître la province et le service foncier concernés.

La deuxième image montre le verso d'un titre de propriété, différent du même. J'ai également masqué les noms par souci de confidentialité, bien que la publication d'un titre de propriété ne porte généralement pas atteinte aux droits à la vie privée. Le verso ressemble à un tableau, retraçant l'historique de la propriété. La première colonne indique la date, la deuxième décrit l'opération effectuée, et les troisième et quatrième colonnes mentionnent respectivement le vendeur et l'acquéreur. Par exemple, lors d'une vente, le vendeur figure dans la troisième colonne et l'acheteur dans la quatrième. Les colonnes suivantes indiquent la superficie du terrain, en chiffres thaïlandais ou romains, suivie du sceau du Département du cadastre confirmant la transaction officielle.

Comment lire un titre de propriété en Thaïlande : Le verso d'une Chanotte

Dans cet exemple, vous pouvez voir des entrées pour l'achat (Kay), l'hypothèque (Jam Nong) ou la donation (Hai). Lors de l'enregistrement d'un bail, il sera indiqué “ Chao Tee Din ” (bail foncier), tandis qu'un usufruit sera noté “ See Tee Kep Kin ”. Les biens de surface sont notés “ See Tee Nua Tee Din ”.

Les noms d'étrangers peuvent figurer sur les titres de propriété, généralement pas en tant que propriétaires (bien que cela soit possible dans certaines exceptions), mais souvent en tant qu'usufruitiers, locataires, créanciers hypothécaires, propriétaires fonciers ou titulaires d'autres droits.

Le titre de propriété le plus intrigant à mes yeux est le nouveau, orné d'un Garuda bleu, qui permet aux étrangers de posséder une pleine propriété pendant 30 ans, renouvelable une fois pour 30 ans supplémentaires ; il s'agit du “ Sap Ing Sith ”. Notre cabinet d'avocats a enregistré plus de quatre titres de ce type, et à chaque fois, le service du cadastre n'en avait jamais vu auparavant. Certains diront que ce n'est que temporaire, mais en réalité, vous n'avez pas de bailleur. Vous pouvez hypothéquer votre propriété ou vendre votre « Sap Ing Sith » sans l'accord de quiconque.

Un titre de propriété (chanotte) est un document essentiel. En cas de perte, le propriétaire peut en demander un duplicata 30 jours après avoir déposé une plainte auprès de la police. Les titres de propriété sont souvent utilisés comme garantie pour les prêts, mais cette pratique est peu sûre. Les banques préfèrent généralement inscrire une hypothèque. L'hypothèque ou les droits enregistrés figurent au verso du titre de propriété. Ainsi, si vous savez lire un titre de propriété en Thaïlande, vous pourrez consulter l'historique complet de la propriété.

Les frais d'enregistrement d'un usufruit (1,51 TP3T de la valeur, souvent gratuit, donc sans taxes), d'un bail (1,11 TP3T du montant total du bail), d'une hypothèque (11 TP3T, généralement réduits de moitié en fin d'année), d'un Sap Ing Sith (21 TP3T) et de superficies ou servitudes (représentant chacune 1,51 TP3T de la valeur du contrat) sont variés et complexes. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, la chanotte est le document le plus important. Il est essentiel d'apprendre à lire un titre de propriété en Thaïlande.

• Titre de propriété en Thaïlande
• Diligence raisonnable en Thaïlande
• Ministère des Terres, Thaïlande (site web officiel – anglais et thaï)