Comment lire un titre de propriété en Thaïlande

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 21 octobre 2026

Ce sujet est complexe, car certains titres de propriété appartiennent au gouvernement et permettent uniquement la possession du terrain, tandis que d’autres ne peuvent être transférés que par héritage. Aujourd’hui, nous nous concentrerons sur le type le plus courant, connu sous le nom de “chanotte complète,” qui présente un Garuda rouge. Même dans l’Isan, le chanote sera le principal titre foncier dans les villes. Cet article vise à expliquer comment lire titre de propriété en Thaïlande.

La lecture de l'acte fait partie de la vérification préalable décrite dans notre guide sur l' achat immobilier en Thaïlande.

Dernière révision : 7 septembre 2026. Les frais d’enregistrement sont tirés du Règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), clause 2(7), pris en application du Code foncier, tel que le publie le Département des Terres. Les passages relatifs au Sap-Ing-Sith ont été lus en thaï et comparés à la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), articles 4, 5, 8, 11 et 12, ainsi qu’au règlement ministériel sur ses frais et dépenses B.E. 2563. Non vérifié dans cette révision : les couleurs du Garuda sur chaque type de document, et la procédure de remplacement d’un chanote perdu. Correction du 4 octobre 2026 : la page indiquait qu’un Nor Sor 3 pouvait avoir plus de 100 ans ; ce document date du Code foncier de 1954, et les titres centenaires sont des chanotes anciens.

La couleur du Garuda indique le type de titre. Un Garuda rouge correspond à un Chanote (Nor Sor 4 Jor), le titre le plus solide, relevé grâce à un GPS précis. Un Garuda vert est un “Nor Sor 3 (sam) Kor,” un document plus faible dont les limites étaient fixées à partir d’une photographie aérienne plutôt qu’une cartographie au sol ; c’est pourquoi la superficie enregistrée peut varier lors d’une nouvelle cartographie du terrain pour un chanote. Ce titre de propriété s’appelle Nor Sor 4 Jor (parfois simplement appelé Nor Sor 4) et vous le voyez au coin supérieur droit, entouré en bleu. De plus, le mot “Chanote” apparaît traduit par “titre de propriété” en cercles jaunes. Cela n’est pas écrit sur un Nor Sor 3 ni sur un Nor Sor 3 Kor. Lorsqu’on apprend à lire un titre foncier en Thaïlande, le type de titre foncier est crucial.

La plupart des gens reconnaissent le dessin du terrain sur la première page, au centre. Si vous regardez attentivement, vous verrez également des bornes de délimitation numérotées (la borne 0372 est entourée), souvent en béton et plantées dans le sol.

En haut de ce schéma figurent le nom, la nationalité et l'adresse du premier propriétaire, c'est-à-dire le propriétaire initial lors de la création de l'acte de propriété. Le type d'acte est indiqué en haut à droite. Apprendre à lire un acte de propriété en Thaïlande peut vous apporter de précieuses informations.

NUMÉRO DE TITRE DE PROPRIÉTÉ POUR UNE CHANOTTE EN THAÏLANDE

Par souci de confidentialité, j'ai masqué le numéro du titre de propriété et les coordonnées du premier propriétaire, car les titres de propriété sont semi-publics. Les avocats peuvent en obtenir des copies pour un motif valable, comme une action en justice, un divorce ou une vente aux enchères immobilière.

Si vous voyez “S.P.K.,” en haut à droite, soyez prudent. Cela signifie Sor Por Kor, et ces titres de propriété ne peuvent pas être achetés. Les étrangers ne devraient jamais acheter ou construire sur un Sor Por Kor. Je préfère avoir un Por Bor Tor, qui est un terrain agricole dont le propriétaire est le gouvernement. Ceux-ci sont fréquents dans les zones rurales et le titre de propriété est très différent.

Seuls certains titres de propriété se trouvent au Département foncier

Les actes de propriété tels que Nor Sor 3 et plus élevés sont conservés au Département foncier, tandis que Sor Por Kor dispose d’un bureau indépendant et les reçus fiscaux de Por Bor Tor 5, qui ne sont en réalité pas des actes de propriété, sont conservés par l’autorité locale, comme la SAO, l’ amphur ou tessaban. La recherche des registres de Por Bor Tor est difficile en raison de leur variété. Certains documents anciens, tels que les chanotes émis bien avant que le Code foncier de 1954 ne crée le Nor Sor 3, peuvent avoir plus de 100 ans et présenter une taille impressionnante. Ils sont difficiles à lire car ils sont anciens et utilisent principalement des chiffres thaïs, mais même s’ils diffèrent un peu, ils conservent certaines caractéristiques. Autrement dit, si vous apprenez à lire un titre foncier en Thaïlande, vous pourrez tous les lire.

Sous les informations du premier propriétaire, vous trouverez la superficie du terrain exprimée en Rai, Ngan et Talang Wah. Par exemple, 1-2-32 signifie 1 Rai, 2 Ngan et 32 Talang Wah. La date de délivrance du titre de propriété est indiquée en dessous de la description du terrain. Certains titres de propriété indiquent également si le bien immobilier provient d’un titre antérieur, ce qui n’est pas courant. Les numéros provinciaux, districtaux, sous-districtaux et du département foncier, tels que la carte cadastrale, le livre et la page, sont également indiqués aux deux côtés en haut. Ainsi, lorsque vous voyez un titre de propriété, vous savez de quelle province et de quel département foncier il s’agit.

La deuxième image montre le verso d'un titre de propriété, pas le même. J'ai également masqué les noms par souci de confidentialité, bien que la publication d'un titre de propriété ne porte généralement pas atteinte aux droits à la vie privée. Le verso ressemble à un tableau, retraçant l'historique de la propriété. La première colonne indique la date, la deuxième décrit l'opération effectuée, et les troisième et quatrième colonnes mentionnent respectivement le cédant et le cessionnaire. Par exemple, lors d'une vente, le vendeur figure dans la troisième colonne et l'acheteur dans la quatrième. Les colonnes suivantes indiquent la superficie du terrain, en chiffres thaïlandais ou arabes, suivie du sceau du Département du cadastre confirmant la transaction officielle.

Comment lire le titre foncier en Thaïlande : Le dos d’un Chanote

Dans cet exemple, vous pouvez voir les entrées pour l'achat (Kay), hypothèque (Jam Nong), ou donation (Hai). Lors de l’enregistrement d’un bail, on indique “Chao Tee Din” (bail foncier), tandis que l’usufruit est noté “See Tee Kep Kin.” Droit de superficie se dit “See Tee Nua Tee Din”.

Les noms des étrangers peuvent figurer sur les titres de propriété, généralement non comme propriétaires (même si cela est possible dans certains cas exceptionnels), mais souvent en tant qu’usufructuaire, locataire, prêteur hypothécaire, superficiaire ou les titulaires d'autres droits.

Le document le plus intéressant pour moi est le certificat Sap-Ing-Sith ; il ne s’agit pas d’un titre de propriété. Conformément à l’article 5 de la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), le droit est enregistré sur le chanote lui-même et l’Office foncier délivre un certificat séparé en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire et l’autre conservé à l’office. L’article 4 prévoit une durée maximale de 30 ans et la loi ne prévoit aucune disposition pour la renouveler ou la prolonger ; il s’agit donc de négociations avec le propriétaire et non d’une disposition contenue dans la loi. La loi ne dit rien sur la nationalité, c’est pourquoi un étranger peut en posséder un, et l’article 11 confère au titulaire les droits, devoirs et obligations d’un propriétaire, à l’exception du droit de recouvrer la propriété de quelqu’un qui n’a pas le droit de la posséder et du droit de faire cesser toute ingérence illégale de tiers dans cette propriété ; ces droits restent donc avec le propriétaire, auquel le titulaire doit en informer immédiatement en cas de leur acquisition. Notre cabinet d’avocats a enregistré plus de quatre tels actes, et chaque fois, le Département foncier n’avait jamais rencontré un tel cas auparavant. Certains diront que c’est temporaire, mais vous n’avez pas de bailleur. L’article 12 vous permet de le transférer, de le grever en vertu du Code civil et commercial et de le transmettre par héritage ; aucun d’entre eux n’exige le consentement du propriétaire foncier. L’article 8 est un point à connaître à l’avance : un Sap-Ing-Sith ne peut pas être divisé et un terrain possédant un Sap-Ing-Sith ne peut pas être divisé en plusieurs parcelles ou fusionné avec un autre.

Un chanote est un document crucial. Si celui-ci se perd, le propriétaire peut demander une nouvelle copie 30 jours après avoir déposé une plainte auprès de la police. Les chanotes sont souvent utilisés comme garantie pour des prêts, mais cela n’est pas très sécurisé. Les banques enregistrent généralement une hypothèque en lieu et place. Les hypothèques ou les droits enregistrés figurent au verso du titre foncier. Ainsi, si vous savez lire un titre foncier en Thaïlande, vous verrez toute la chaîne de possession.

Les frais d’enregistrement sont fixés par le Règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), clause 2(7), pris en application du Code foncier, et le Département des Terres en publie le barème. Un acte enregistré sans valeur en capital coûte 50 bahts par parcelle, ce qui est le montant applicable à un usufruit, une superficie ou une servitude consentis à titre gratuit. Consentis à titre onéreux, ces mêmes droits réels sont taxés à 1 % au titre du paragraphe (ฏ). Un bail est taxé à 1 % au titre du paragraphe (ฐ), auquel s’ajoute un droit de timbre de 0,1 %. Une hypothèque est taxée à 1 %, plafonnée à 200 000 bahts, et ce plafond est le point que l’on oublie sur un prêt important. Un transfert avec une valeur en capital, une vente par exemple, est taxé à 2 % de la valeur d’évaluation. Le Sap-Ing-Sith est taxé selon son propre règlement et non celui-ci : sa constitution coûte un forfait de 20 000 bahts, le certificat 10 000, son annulation encore 20 000, son hypothèque 1 %, et les 2 % ne s’appliquent qu’en cas de transfert. Le Cabinet réduit de temps en temps certains de ces taux ; vérifiez donc le montant au bureau foncier le jour même. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, le chanote est le document le plus important. Il est crucial de savoir lire un titre de propriété en Thaïlande.

• Les titres fonciers en Thaïlande, la liste complète des documents fonciers
• Diligence raisonnable en Thaïlande
• Département des terres, Thaïlande (site officiel, en anglais et en thaïlandais)

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