Chapitre 6 : Enregistrement des droits et des actes juridiques

Pour les acheteurs et les vendeurs : Cette section fondamentale établit que toutes les transactions immobilières doivent faire l'objet d'un enregistrement officiel. Un contrat de vente de gré à gré ne transfère pas la propriété. La transaction doit être enregistrée au bureau du cadastre pour être juridiquement valable et opposable aux tiers.

Étendue de la couverture : Cette section couvre tous les actes juridiques définis dans le CCC relatifs aux biens immobiliers, y compris, mais sans s'y limiter : la vente, l'échange, la donation, l'hypothèque, le bail, la servitude, l'usufruit, la superficie et autres droits réels.

Références croisées : Chapitre 4 – Titres de propriété | Droit immobilier thaïlandais

Qui est l'" officier foncier " ? Le responsable du cadastre (เจ้าพนักงานที่ดิน) est le fonctionnaire du bureau foncier provincial ou de district habilité à enregistrer les transactions immobilières. Il s'agit généralement du directeur du bureau foncier local ou de son adjoint désigné.

Pour les acheteurs étrangers : L'enregistrement doit être effectué auprès du bureau du cadastre thaïlandais. Aucun avocat ni agent privé ne peut enregistrer une transaction au nom du bureau du cadastre. Cependant, les parties peuvent mandater des représentants par procuration pour comparaître devant le bureau du cadastre. Voir Chapitre 8 – Droits fonciers étrangers pour les restrictions supplémentaires applicables aux ressortissants étrangers.

Exigence juridictionnelle : Les parties ne peuvent pas choisir de s'inscrire auprès de n'importe quel bureau foncier. L'inscription doit L'enregistrement doit être effectué auprès du bureau foncier compétent pour le lieu où se situe le bien. Par exemple, un terrain situé à Phuket doit être enregistré auprès du bureau foncier provincial de Phuket ou du bureau foncier de l'antenne locale.

Conseil pratique pour les acheteurs : Avant de prendre rendez-vous pour l'enregistrement, confirmez quel bureau foncier spécifique a juridiction sur votre propriété. La Thaïlande possède à la fois des bureaux fonciers provinciaux (สำนักงานที่ดินจังหวัด) et des succursales. (สำนักงานที่ดินสาขา). La fonction correcte peut généralement être déterminée à partir du titre de propriété lui-même. Voir Chapitre 5 – Levés topographiques pour les questions connexes de limites et d'arpentage.

Présentation personnelle requise : Pour la plupart des transactions (vente, hypothèque, location), le vendeur et l'acquéreur (ou leurs représentants autorisés) doivent se présenter en personne au bureau du cadastre. Cette condition est impérative et ne peut faire l'objet d'une dérogation.

Procuration: Si une partie ne peut comparaître en personne, elle peut désigner un représentant au moyen de la procuration officielle prescrite par le Département des terres. La procuration doit être notariée et, pour les parties étrangères, légalisée par l'ambassade ou le consulat compétent.

Documents requis : L’acte de propriété original (Chanote, Nor Sor 3, etc.) doit être présenté physiquement au bureau du cadastre. L’enregistrement est apposé à la fois sur l’acte de propriété original détenu par le propriétaire et sur le duplicata conservé au bureau du cadastre. Voir Chapitre 4 – Titres de propriété pour plus de détails sur les types de titres de propriété.

Fonction de gardien : Le responsable du cadastre joue un rôle de garant légal, veillant à ce que seules les transactions légales soient enregistrées. Cela constitue une protection contre les transferts frauduleux ou illégaux.

Motifs courants de refus :

• Le bien fait l'objet d'une injonction ou d'une ordonnance de saisie judiciaire.
• Le vendeur est mineur ou incapable juridiquement et n'a pas le consentement de son tuteur légal.
• La transaction implique un étranger qui n'a pas obtenu l'autorisation requise (voir Chapitre 8)
• Le titre de propriété semble être falsifié ou modifié.
• Le prix de transfert déclaré est nettement inférieur à la valeur marchande (éventuelle évasion fiscale).

Pour les acheteurs : Cette disposition protectrice signifie que le responsable du cadastre peut formuler des objections lors de la procédure d'enregistrement. Les acheteurs doivent s'assurer que tous les documents sont correctement préparés et vérifiés avant la date d'enregistrement.

Documents d'identité requis :

• ressortissants thaïlandais : Carte d'identité nationale (บัตรประจำตัวประชาชน), livret d'enregistrement de maison (ทะเบียนบ้าน)
• Ressortissants étrangers : Passeport valide avec visa thaïlandais en cours de validité ; permis de travail le cas échéant.
• Entreprises : Certificat de constitution, identification des administrateurs, sceau de la société et résolution du conseil d'administration autorisant la transaction

Mesure anti-fraude : Cette étape de vérification est essentielle pour prévenir la fraude d'identité lors des transactions immobilières. L'agent foncier peut refuser l'enregistrement si l'identité ne peut être établie de manière satisfaisante.

Référence croisée : Chapitre 8 – Droits fonciers étrangers (Exigences d'identification supplémentaires pour les étrangers)

Le processus d'enregistrement des ventes : Le jour de l'enregistrement, les événements suivants se produisent généralement au bureau du cadastre :

1. Les deux parties (ou leurs représentants) présentent des pièces d'identité.
2. L'acte de propriété original est soumis
3. Le fonctionnaire foncier vérifie le titre de propriété auprès des registres du bureau du cadastre.
4. Le prix de vente déclaré est enregistré (utilisé pour le calcul des frais de transfert et des taxes).
5. Les frais de transfert, la retenue à la source, la taxe professionnelle spécifique ou les droits de timbre, ainsi que les taxes locales sont calculés et payés.
6. Le responsable foncier appose sa signature sur le titre de propriété.
7. Le titre de propriété mis à jour est délivré au nouveau propriétaire.

Frais et taxes de transfert : Les frais de transfert standard s'élèvent à 2% de la valeur estimée. Des taxes supplémentaires peuvent s'appliquer, notamment la retenue à la source (1-3%), une taxe professionnelle spécifique (3,3% si la détention est inférieure à 5 ans) ou les droits de timbre (0,5%). Voir Droit immobilier thaïlandais pour consulter le barème complet des honoraires.

L'inscription hypothécaire est obligatoire : En vertu de l'article 714 du Code civil chinois, une hypothèque sur un bien immobilier est nulle si elle n'est pas constatée par écrit et enregistrée auprès de l'autorité compétente. Cela signifie qu'un contrat d'hypothèque non enregistré, même signé par les deux parties, est sans effet juridique.

Points clés pour les prêteurs et les emprunteurs :

• L'emprunteur conserve la propriété et la possession du bien pendant la durée du prêt hypothécaire.
• Le montant du prêt hypothécaire ne peut excéder la valeur du bien.
• Plusieurs hypothèques peuvent être enregistrées sur le même bien (la priorité est déterminée par la date d'enregistrement).
• Le taux d'intérêt maximal est de 151 TP3T par an en vertu de la loi thaïlandaise.
• Une fois le remboursement intégral effectué, l'hypothèque doit être levée par l'enregistrement de la mainlevée.

Références croisées : Droit de la propriété en Thaïlande | Propriété immobilière en Thaïlande

La règle des 3 ans : Il s'agit là d'une des dispositions les plus importantes pour les investisseurs étrangers en Thaïlande. En effet, les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terres (voir Chapitre 8), les baux à long terme constituent un moyen privilégié de garantir les droits de propriété. Règles clés :

• Baux de 3 ans ou moins : L'inscription n'est pas requise (mais un formulaire écrit est recommandé).
• Baux de plus de 3 ans : Doit être enregistré au bureau du cadastre ; à défaut d'enregistrement, seuls 3 ans sont applicables.
• Durée maximale du bail : 30 ans (durée maximale légale non négociable)
• Clauses de renouvellement : L'option de renouvellement est légalement autorisée, mais n'est PAS automatiquement applicable ; chaque renouvellement nécessite une nouvelle inscription.

Avertissement aux locataires étrangers : Un bail de " 30+30+30 ans ", souvent proposé par les promoteurs, n'est PAS garanti par le droit thaïlandais. Seule la première période de 30 ans enregistrée est exécutoire. Les renouvellements ultérieurs dépendent de la volonté du bailleur de les enregistrer. La Cour suprême a constamment statué qu'un accord de renouvellement constitue une simple obligation contractuelle, et non un droit réel s'appliquant aux ayants droit.

Voir aussi : Propriété immobilière en Thaïlande | Droit de la propriété

Qu'est-ce qu'une servitude ? Une servitude (ภาระจำยอม) est un droit qui permet au propriétaire d'un bien (le fonds dominant) d'utiliser ou de bénéficier d'un autre bien (le fonds servant) d'une manière spécifique. En Thaïlande, les servitudes les plus courantes sont :

• Priorité de passage (ทางจำเป็น) : Droit de traverser le terrain d'autrui pour accéder à une voie publique
• Droits de drainage : Droit d'évacuer les eaux pluviales sur une propriété voisine
• Servitude de vue : Restriction sur les constructions qui obstrueraient la vue
• Servitude d'utilité publique : Droit d'installer et d'entretenir des canalisations, des câbles, etc.

Pour les acheteurs immobiliers : Avant d'acheter un bien immobilier, vérifiez toujours l'existence de servitudes inscrites sur le titre de propriété. Une servitude est attachée au bien et lie tous les propriétaires ultérieurs. Une servitude non inscrite peut subsister par prescription acquisitive (après 10 ans d'usage continu), mais n'apparaîtra pas sur le titre de propriété.

Procédure d'enregistrement des successions : En droit thaïlandais, la propriété d'un bien immobilier est transmise aux héritiers de plein droit au moment du décès. Toutefois, l'héritier ne peut légalement ni vendre, ni hypothéquer, ni disposer du bien tant que la transmission successorale n'a pas été enregistrée au bureau du cadastre.

Étapes requises :

1. Obtenir une ordonnance du tribunal nommant un administrateur de succession (en l'absence de testament ou si le testament est contesté).
2. Rassemblez tous les documents requis (certificat de décès, preuve d'héritage, titre de propriété, enregistrement du domicile).
3. Déposez votre demande auprès du bureau foncier compétent pour la propriété.
4. Le bureau du cadastre publie un avis de 30 jours pour les objections.
5. En l'absence d'objection, le transfert est enregistré.

Note à l'attention des étrangers : Un héritier étranger peut hériter de terres en Thaïlande, mais doit en disposer dans un délai raisonnable (généralement un an) conformément à l'article 93 du Code foncier. Chapitre 8 – Droits fonciers étrangers.

Inscriptions ordonnées par le tribunal : Cette section prévoit l'enregistrement obligatoire des décisions de justice ayant une incidence sur les droits de propriété. Voici quelques exemples de situations courantes :

• Forclusion: Lorsqu'un créancier hypothécaire obtient une ordonnance du tribunal pour procéder à la saisie d'un bien hypothéqué, le transfert à l'adjudicataire lors de la vente aux enchères judiciaires doit être enregistré.
• Partage des biens lors d'un divorce : Les ordonnances judiciaires de partage des biens matrimoniaux doivent être enregistrées pour que le transfert soit effectif.
• Performances spécifiques : Ordonnances judiciaires contraignant une partie à enregistrer un transfert en vertu d'un contrat de vente valide
• Ordres de saisie : Ordonnances judiciaires interdisant au propriétaire de transférer ou de grever le bien

Pour les acheteurs immobiliers : Avant d'acheter un bien immobilier, effectuez toujours une recherche approfondie de titres de propriété auprès du bureau du cadastre afin de vérifier l'existence d'ordonnances judiciaires, de saisies ou d'injonctions enregistrées qui pourraient affecter le bien.

Quand utilise-t-on l'annulation ? Les scénarios courants d'annulation d'inscription comprennent :

• Mainlevée de l'hypothèque : Une fois la dette garantie intégralement remboursée, le créancier hypothécaire et le débiteur hypothécaire se présentent au bureau du cadastre pour radier l'inscription hypothécaire.
• Expiration du bail : Lorsqu'un bail enregistré expire, l'enregistrement peut être annulé.
• Résiliation de la vente : Si un tribunal ordonne la résolution d'une vente pour cause de fraude, de rupture de contrat ou pour d'autres motifs
• Actes juridiques annulables : Si une transaction enregistrée est ultérieurement déclarée nulle ou annulable par un tribunal (par exemple, en raison de contrainte, de fraude ou d'incapacité)
• Extinction de la servitude : Lorsqu'une servitude enregistrée s'éteint par fusion, abandon ou non-utilisation pendant 10 ans

Remarque importante : Une demande d'annulation unilatérale formulée par une seule partie n'est généralement pas autorisée, sauf si elle est appuyée par une décision de justice. Le consentement des deux parties est requis ou une décision de justice doit prononcer l'annulation.