บทที่ 6 – การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
บทที่ 6 ของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทยเป็นหนึ่งในนั้น บทที่สำคัญที่สุดสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์. กฎหมายนี้กำหนดกรอบกฎหมายเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทุกประเภทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการซื้อขาย การจำนอง การเช่า ภาระจำยอม การโอนกรรมสิทธิ์โดยการสืบทอด และการจดทะเบียนตามคำสั่งศาล หากไม่มีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง การทำธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินจะไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอกภายใต้กฎหมายไทย.
บทนี้ต้องอ่านควบคู่กับบทอื่นๆ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย, โดยเฉพาะมาตรา 1299 ซึ่งบัญญัติว่า การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้นั้น จะไม่ถือว่าเสร็จสมบูรณ์จนกว่าการกระทำทางกฎหมายนั้นจะได้รับการจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ.
การจดทะเบียนเป็นหัวใจสำคัญของระบบกฎหมายทรัพย์สินของประเทศไทย. หลักการต่อไปนี้ใช้กับธุรกรรมทั้งหมดภายใต้บทนี้:
- ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หากไม่มีการจดทะเบียน. ภายใต้มาตรา 1299 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในทรัพย์สินที่ดินจะไม่สมบูรณ์และไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก เว้นแต่จะจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เพียงแค่ข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขายไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์.
- ธุรกรรมที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้. แม้ว่าทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันและมีการชำระเงินแล้วก็ตาม การขาย การจำนอง หรือการเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนนั้น ไม่สามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานต่อบุคคลที่สามโดยสุจริตซึ่งได้จดทะเบียนสิทธิ์ของตนอย่างถูกต้องแล้วได้.
- ข้อกำหนดในการลงทะเบียนสัญญาเช่า. ภายใต้มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและมาตรา 79 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียน สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งมีระยะเวลาเกินสามปีจะมีผลบังคับใช้ได้สูงสุดเพียงสามปีเท่านั้น.
- การจดทะเบียนจำนองเป็นสิ่งจำเป็น. ตามมาตรา 714 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจำนองอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีผลสมบูรณ์เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ สัญญาจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียนถือเป็นโมฆะ.
ดูเพิ่มเติม: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
การจดทะเบียนเป็นต้องรอระบบกฎหมายของประเทศไทย และเพื่อใช้บังคับกับข้อมูลทั้งหมดภายใต้หมวดนี้:
- ไม่มีการแจ้งให้ทราบอย่างเป็นทางการ ตามป.พ.พ. หมวด ๑๒๙๙ การดูคุณสมบัติเพื่อดูหรือระบบควบคุมการละเมิดเหนืออสังหาริมทรัพย์ไม่ให้บริการและยันบุคคลภายนอกไม่ได้แจ้งให้ทราบว่าจะจดทะเบียนต่อพนักงานเพียงทำสัญญาหรือสัญญาจะซื้อขายไม่ทำให้ผู้เข้าร่วมโอน
- ไม่อนุญาตให้ใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้ กรณีคู่จะตกลงกันและชำระเงินแล้ว การขายการจำนองไม่หยุดเช่าไม่มีการจดทะเบียนยันบุคคลภายนอกผู้มีอำนาจที่สามารถจดทะเบียนสิทธิได้แล้ว
- จดทะเบียนการเช่า ตามป.พ.พ. มาตรา ๕๓๘ และ พ.ร.บ. ที่ดินมาตรา เจ็ดสามเก้าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีการควบคุมเกินกว่าปีต้องจดทะเบียนการลงทะเบียนเกินกว่าสามปีบังคับได้เพียงสามปี
- การจดทะเบียนจำนองเป็นส่วนหนึ่ง ตามป.พ.พ. มาตรา ๗๑๔ การจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่จะดำเนินการเป็นหนังสือและจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาจำนองไม่จดทะเบียนเป็นโมฆะ
ดูเพิ่มเติม: กฎหมายที่มีอยู่ในประเทศไทย | ระบบควบคุมทรัพย์สินของไทย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299: ""การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะมีการทำนิติกรรมเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ หากสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยวิธีการอื่นนอกเหนือจากนิติกรรม สิทธินั้นจะไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลที่สามซึ่งได้มาซึ่งสิทธิและจดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตและมีมูลค่า""
ผลกระทบในทางปฏิบัติ: ส่วนนี้เป็นรากฐานของระบบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินของประเทศไทย ผู้ซื้อที่ไม่จดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จะไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย ไม่ว่าจะมีข้อตกลงส่วนตัวหรือการชำระเงินใดๆ ก็ตาม.
หมวด ๑๒๙๙ ตรวจสอบบังคับแห่งบทบัญญัติในแบบฟอร์มกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ๆ ประธานาธิบดีว่าการค้นคว้าโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีบริการที่สมบูรณ์กฎหมายนิติธรรมจะทำเป็นหนังสือและสามารถจดทะเบียนการพบกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ผลทางปฏิบัติ: มาตราส่วนนี้ของพื้นที่ที่เกิดจากการจดทะเบียนของประเทศไทยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไม่มีการควบคุมคอนโทรลเลอร์อีกครั้งมีสัญญาเช่าหรือชำระเงินแล้ว
สิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตามประมวลกฎหมายนี้.
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่ระบุไว้ในวรรคแรก จะต้องเป็นไปตามกฎ ระเบียบ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของกระทรวง.
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สนับสนุนการพิจารณาสิทธิบัตรกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนตามกฎหมายนี้
การแจ้งสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่งเป็นไปตามวิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง
สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย: นี่คือส่วนพื้นฐานที่ระบุว่าธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องผ่านกระบวนการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ สัญญาซื้อขายส่วนตัวเพียงอย่างเดียวไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ ธุรกรรมนั้นต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลทางกฎหมายและสามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก.
ขอบเขตความคุ้มครอง: ส่วนนี้ครอบคลุมการกระทำทางกฎหมายทั้งหมดที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียง การขาย การแลกเปลี่ยน การให้ การจำนอง การเช่า ภาระจำยอม สิทธิในการใช้ประโยชน์ สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ.
การอ้างอิงโยง: บทที่ 4 – โฉนดที่ดิน | กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย
สำหรับห้างสรรพสินค้า: หลักมาตราพื้นฐานที่กำหนดว่าประสิทธิภาพของทรัพย์สินทั้งหมดต้องผ่านการพิจารณาอย่างเป็นทางการอย่างเป็นทางการสัญญาซื้อขายสิทธิบัตรโดยไม่ทำให้ข้อมูลโอนการปฏิบัติตามต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะพิจารณาการรวบรวมข้อมูลอย่างเป็นทางการและยันบุคคลภายนอกได้
ขอบเขต: มาตรานี้ออฟนิตินิติกรรมทั้งหมดในป.พ.พ. เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และไม่จำกัดเพียง: การขายในส่วนการให้การจำนองการเช่าความเคารพจำยอมจำยอมสิทธิเก็บกิน สิทธิเรียกร้อง และการละเมิดสิทธิอื่นๆ
อ้างอิง: หมวด ๔ – โฉนดที่ดิน | กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย
การขายที่ดินโดยตกลงกันเองโดยไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินนั้น ไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อเพียงแต่ได้รับสิทธิตามสัญญาในการเรียกร้องให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น จนกว่าการจดทะเบียนจะเสร็จสมบูรณ์ ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย.
เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้มีอำนาจในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ในกรณีที่อธิบดีกรมที่ดินพิจารณาว่าเหมาะสม อธิบดีอาจมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่อื่นปฏิบัติหน้าที่แทนเจ้าหน้าที่ที่ดินในเรื่องการจดทะเบียนสิทธิและเอกสารทางนิติศาสตร์ได้.
เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติธรรมตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กรณีอธิบดีกรมที่ดินเห็นการตายของอธิบดีอาจส่งผลให้พนักงานดำเนินการอื่น ๆ เกี่ยวกับสิทธิและนิติกรรมแทนเจ้าพนักงานที่ดินได้
ใครคือ "เจ้าหน้าที่ที่ดิน"? เจ้าหน้าที่ที่ดิน (Land officer) คือเจ้าหน้าที่ประจำสำนักงานที่ดินจังหวัดหรืออำเภอที่มีอำนาจตามกฎหมายในการจดทะเบียนธุรกรรมที่ดิน โดยทั่วไปจะเป็นหัวหน้าสำนักงานที่ดินหรือผู้แทนที่ได้รับมอบหมาย.
สำหรับผู้ซื้อต่างประเทศ: การจดทะเบียนต้องดำเนินการผ่านเจ้าหน้าที่ที่ดินของไทยอย่างเป็นทางการเท่านั้น ทนายความหรือตัวแทนส่วนตัวไม่สามารถจดทะเบียนธุรกรรมแทนเจ้าหน้าที่ที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม คู่สัญญาอาจมอบอำนาจให้ตัวแทนไปปรากฏตัวแทนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินได้ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติม บทที่ 8 – สิทธิในที่ดินต่างประเทศ สำหรับข้อจำกัดเพิ่มเติมที่ใช้บังคับกับชาวต่างชาติ.
"เจ้าพนักงานที่ดิน" คือใคร? เจ้าพนักงานที่ดิน ได้แก่ เจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือเขต ผู้มีอำนาจแจ้งเตือนในการแจ้งคุณสมบัติที่จะเป็นหัวหน้าสำนักงานที่ดินในท้องถิ่นหรือผู้ได้รับคำสั่ง
สำหรับชาวต่างชาติ: การจดทะเบียนต้องดำเนินการผ่านเจ้าพนักงานที่ดินไทย ทนายความอย่างเป็นทางการหรือตัวแทนของเห็นได้ชัดเจนแจ้งแทนสำนักงานที่ดินได้อย่างไรก็ตาม คู่อาจให้อำนาจแก่ตัวแทนมาต่อต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดู หมวด ๘ – สิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน สำหรับข้อจำกัดเพิ่มเติมที่ต้องบังคับใช้กับภายนอก
การจดทะเบียนจะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินตั้งอยู่.
ในกรณีที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขตอำนาจของสำนักงานที่ดินมากกว่าหนึ่งแห่ง สามารถจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งที่มีอำนาจในเขตนั้น.
การจดทะเบียนให้ทราบ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินดังกล่าว
ในกรณีที่ที่ดินเป็นที่ตั้งของเขตอำนาจของสำนักงานที่ดินเพื่อการจดทะเบียนอาจรวมถึงที่ดินแห่งดินแดนแห่งอาณาจักรที่มีเขตอำนาจก็ได้
ข้อกำหนดด้านเขตอำนาจศาล: คู่สัญญาไม่สามารถเลือกจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแห่งใดก็ได้ การจดทะเบียน ต้อง ต้องดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งของที่ดินนั้น ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่ตั้งอยู่ในภูเก็ตจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสำนักงานที่ดินสาขาที่เกี่ยวข้องในจังหวัดภูเก็ต.
เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อ: ก่อนที่จะนัดหมายการจดทะเบียน ให้ตรวจสอบว่าสำนักงานที่ดินแห่งใดมีเขตอำนาจเหนือทรัพย์สินของคุณ ประเทศไทยมีทั้งสำนักงานที่ดินจังหวัด (สำนักงานที่ดินจังหวัด) และสำนักงานสาขา (สำนักงานที่ดินสาขา) ตำแหน่งที่ถูกต้องสามารถกำหนดได้จากโฉนดที่ดินเอง ดู บทที่ 5 – การสำรวจที่ดิน สำหรับเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดเขตแดนและการสำรวจ.
เรื่องเขตอำนาจ: คู่กรณีที่สามารถเลือกจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อการจดทะเบียนได้ตการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินที่บางครั้งภูเก็ตต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสำนักงานที่ดินสาขาที่เกี่ยวข้องในภูเก็ต
สำหรับใคร: ก่อนแจ้งการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการสำนักงานที่ดินแห่งใดมีเขตอำนาจเหนืออสังหาริมทรัพย์สำหรับประเทศไทยเนื่องจากสำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขาสำนักงานที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในที่ดิน ดู หมวด ๕ – การรังวัดที่ดิน สำหรับเรื่องแนวแนวเขตและรังวัด
ผู้ที่ยื่นขอจดทะเบียนจะต้องนำเอกสารสิทธิ์ในที่ดินมาแสดงเพื่อประกอบการจดทะเบียน.
ในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้คู่กรณีต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ คู่กรณีทั้งสองฝ่ายหรือผู้แทนที่ได้รับมอบอำนาจจะต้องไปปรากฏตัวด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน ผู้แทนจะต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่จัดทำขึ้นตามแบบฟอร์มที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด.
เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะทำการบันทึกการจดทะเบียนลงในเอกสารสิทธิ์และในสมุดทะเบียนที่เก็บรักษาไว้ที่สำนักงานที่ดิน.
ผู้จดทะเบียนต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาจดทะเบียน
ส่วนนิติกรรมส่วนคู่กรณีต้องมาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คู่กรณีนี้หรือตัวแทนการให้สิทธิ์ที่มาในการควบคุม ณ สำนักงานที่ดินตัวแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจตามแบบที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด
พนักงานจะบันทึกการจดทะเบียนเพื่อแสดงหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและในสารบบจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง: สำหรับธุรกรรมส่วนใหญ่ (การขาย การจำนอง การเช่า) ทั้งผู้โอนและผู้รับโอน (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ) จะต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน นี่เป็นข้อกำหนดที่เข้มงวดและไม่สามารถยกเว้นได้.
หนังสือมอบอำนาจ: หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถมาปรากฏตัวด้วยตนเองได้ พวกเขาสามารถแต่งตั้งตัวแทนโดยใช้แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการที่กำหนดโดยกรมที่ดิน หนังสือมอบอำนาจต้องได้รับการรับรองโดยโนตารี และสำหรับฝ่ายต่างชาติ ต้องได้รับการรับรองโดยสถานทูตหรือสถานกงสุลที่เกี่ยวข้องด้วย.
เอกสารที่ต้องใช้: ต้องนำโฉนดที่ดินตัวจริง (เช่น โฉนดที่ดิน, น.ส. 3 เป็นต้น) ไปแสดงที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง การจดทะเบียนจะดำเนินการทั้งในโฉนดที่ดินตัวจริงที่เจ้าของถือครองอยู่และสำเนาที่เก็บรักษาไว้ที่สำนักงานที่ดิน ดูรายละเอียดเพิ่มเติม บทที่ 4 – โฉนดที่ดิน สำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับประเภทของเอกสารสิทธิ์.
โทมาเรียลเรียล: สำหรับเรื่องราวที่เห็นได้ชัด (การขายการจำนองการเช่า) รวมทั้งผู้โอนและสิทธิ์โอน (หรือตัวแทนสิทธิ์การให้สิทธิ์) ฮอนมาฟิลเดอร์ที่สำนักงานที่ดินนี้จะต้องใช้เวลาและยกเว้นได้
หนังสือมอบอำนาจ: ในกรณีที่คู่กรณีสามารถมาได้อีกครั้งอาจได้รับมอบอำนาจให้ตัวแทนขององค์กรแบบหนังสือมอบอำนาจที่สำนักที่ดินกำหนดหนังสือมอบอำนาจต้องได้รับการรับรองและสำหรับคู่ในกรณีที่ต้องอาศัยจากสถานทูตหรือสถานกงสุลกราน
เอกสารที่ต้องใช้: โลงที่ดินต้นฉบับ (โฉนดที่ดิน น.ส.๓ และอื่นๆ) เอกสารนำมาแสดงที่สำนักงานการจดทะเบียนจะบันทึกในโฉนดต้นฉบับที่เจ้าของถือและจัดเก็บข้อมูลที่สำนักงานที่ดิน ดู หมวด ๔ – โฉนดที่ดิน สำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับประเภทเอกสารสิทธิ
เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะไม่ทำการจดทะเบียนนิติบุคคลใด ๆ หากปรากฏว่าการกระทำนั้นขัดต่อกฎหมาย ความสงบเรียบร้อย หรือศีลธรรมอันดี หรือหากคู่สัญญาในนิติบุคคลนั้นไม่มีความสามารถตามกฎหมายที่จะเข้าทำนิติกรรมดังกล่าวได้.
เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะปฏิเสธการลงทะเบียนหากเอกสารที่ยื่นมาไม่ครบถ้วน เป็นเอกสารปลอม หรือหากมีเหตุให้เชื่อได้ว่าธุรกรรมนั้นเกี่ยวข้องกับการฉ้อโกงหรือการบิดเบือนข้อเท็จจริง.
เจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนนิติบัญญัติที่ขัดต่อกฎหมายของพนักงานตามปกติหรือถือเป็นดีของประชาชนหรือคู่กรณีไม่มีการประกาศทำนิติกรรมดังกล่าว
เจ้าหน้าที่จะปฏิเสธการจดทะเบียนหากเอกสารที่พนักงานนำมาไม่ครบถ้วน แปลงปลอม เนื่องจากเหตุใดและควรทราบสิ่งนั้นในฉ้อโกงหรือแสดงข้อความอันเป็นเท็จ
หน้าที่ของผู้ดูแลระบบ: เจ้าหน้าที่ที่ดินทำหน้าที่เป็นผู้เฝ้ารักษากฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่ามีการลงทะเบียนเฉพาะธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ซึ่งเป็นการป้องกันการโอนกรรมสิทธิ์ที่ฉ้อฉลหรือผิดกฎหมาย.
เหตุผลทั่วไปในการปฏิเสธ:
- ทรัพย์สินดังกล่าวอยู่ภายใต้คำสั่งศาลห้ามหรือคำสั่งยึดทรัพย์
- ผู้ขายเป็นผู้เยาว์หรือบุคคลที่ไร้ความสามารถทางกฎหมายโดยปราศจากความยินยอมจากผู้ปกครองที่ถูกต้อง
- ธุรกรรมดังกล่าวเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่ยังไม่ได้รับอนุญาตที่จำเป็น (ดูเพิ่มเติม) บทที่ 8)
- โฉนดที่ดินดูเหมือนจะเป็นของปลอมหรือถูกแก้ไข
- ราคาโอนที่แจ้งไว้ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก (อาจเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี)
สำหรับผู้ซื้อ: บทบัญญัติคุ้มครองนี้หมายความว่าเจ้าหน้าที่ที่ดินอาจคัดค้านในระหว่างกระบวนการจดทะเบียน ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมและตรวจสอบอย่างถูกต้องก่อนวันจดทะเบียน.
หน้าที่ภาพยนตร์: เจ้าพนักงานที่ดินคิดว่าผู้ตรวจสอบดำเนินการวิจัยเพื่อให้ทราบถึงเหตุผลดังกล่าวด้วยกฎหมายเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่เห็นได้ชัดในชั้นป้องกันที่ฉ้อโกงหรือในกรณีนี้
สาเหตุที่พบบ่อยในการปฏิเสธการจดทะเบียน:
- ความสามารถในการสั่งการศาลห้ามโอนหรือคำสั่งยึด
- ผู้ขายที่เป็นผู้เยาว์หรือบุคคลที่ไร้ความสามารถโดยปราศจากความนับถือของจักรพรรดิ
- อีกครั้งที่ผู้คนจะไปถึงที่ตามที่กำหนด (ดู รีบ 2)
- ไม่ต้องเจาะที่ดินว่าปลอมแปลงหรือแก้ไข
- ราคาโอนที่แจ้งต่ำกว่าราคาตลาด (และอาจหลีกเลี่ยงภาษี)
สำหรับซุปเปอร์มาร์เก็ต: บทอ้างถึงการคุ้มครองนี้เจ้าพนักงานที่ดินอาจทักท้วงระหว่างการจดทะเบียนจำนวนมากควรสังเกตว่าเอกสารทั้งหมดระบบควบคุมความถูกต้องก่อนจดทะเบียน
เจ้าหน้าที่ที่ดินมีทั้งอำนาจและหน้าที่ที่จะปฏิเสธการจดทะเบียนหากมีเหตุอันควรสงสัยว่าธุรกรรมนั้นเป็นการฉ้อโกงหรือเกี่ยวข้องกับการละเมิดกฎหมาย การปฏิเสธของเจ้าหน้าที่ที่ดินภายใต้มาตรานี้เป็นการกระทำทางปกครองซึ่งอยู่ภายใต้การพิจารณาของศาลปกครอง.
ก่อนดำเนินการลงทะเบียน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องตรวจสอบตัวตนของผู้ที่มาปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ การตรวจสอบจะดำเนินการโดยการตรวจสอบบัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หรือเอกสารแสดงตนอื่น ๆ ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง.
หากเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจเกิดความสงสัยในตัวตนของบุคคลใด เจ้าหน้าที่อาจขอให้มีพยานเพื่อยืนยันตัวตน หรืออาจขอหลักฐานเพิ่มเติมตามที่เจ้าหน้าที่เห็นสมควร.
ก่อนดำเนินการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบตัวตนของคู่บางครั้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยตรวจสอบบัตรประชาชน หรือเอกสารแสดงตนอื่นๆ ตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
เจ้าหน้าที่สงสัยเกี่ยวกับตัวตนของคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งพนักงานอาจเรียกยืนยันตัวตนหรืออาจเรียกหลักฐานเพิ่มเติมตามที่เห็น
เอกสารแสดงตนที่ต้องใช้:
- คนไทย: บัตรประจำตัวประชาชน (บัตรประจำตัวประชาชน), ทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน)
- ชาวต่างชาติ: หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ พร้อมวีซ่าไทย และใบอนุญาตทำงาน (ถ้ามี)
- บริษัท: หนังสือรับรองการจัดตั้งบริษัท หนังสือแสดงตนของกรรมการ ตราประทับบริษัท และมติคณะกรรมการที่อนุมัติการทำธุรกรรม
มาตรการป้องกันการฉ้อโกง: ขั้นตอนการตรวจสอบนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันการปลอมแปลงเอกลักษณ์ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่ที่ดินอาจปฏิเสธการจดทะเบียนหากไม่สามารถยืนยันเอกลักษณ์ได้อย่างน่าพอใจ.
อ้างอิงโยง: บทที่ 8 – สิทธิในที่ดินต่างประเทศ (เอกสารยืนยันตัวตนเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติ)
เอกสารแสดงตนที่ต้องใช้:
- คนไทย: เจ้าหน้าที่ทะเบียนบ้าน
- คนคนนั้น: ที่ยังไม่พร้อมวีซ่าไทยในปัจจุบันนี้ทุกคนทำงาน (ทุกคน)
- จั๊: หนังสือรับรองบริษัทที่มีลักษณะเป็นตัวอย่างของภาพลักษณ์บริษัท และมติการควบคุมการอนุมัติ
มาตรการต่อต้าน: ตรวจสอบตัวตนนี้เน้นไปที่การฉ้อฉลในทรัพย์สินของเจ้าพนักงานที่ดินอาจบ่งบอกถึงการแจ้งหากตรวจพบว่ามีตัวตนที่น่าสังเกต...
อ้างอิง: หมวด ๘ – สิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน (ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการแสดงสำหรับชาวต่างชาติ)
การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องกระทำโดยการบันทึกชื่อผู้ซื้อ ราคาขาย และวันที่ขายลงในโฉนดที่ดินและในสมุดทะเบียนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน.
ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ จะต้องมาปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในวันจดทะเบียน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะอธิบายผลทางกฎหมายของการจดทะเบียนให้ทั้งสองฝ่ายทราบก่อนดำเนินการต่อไป.
เมื่อการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์ โฉนดที่ดินจะได้รับการประทับตราโอนกรรมสิทธิ์และชื่อเจ้าของใหม่ และอาจมีการออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ให้แก่ผู้ซื้อหากเหมาะสม.
การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ให้บันทึกชื่อหลายราคาขายและวันที่ขายหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและในสารจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
ผู้ขายและตัวแทนจำนวนมากหรือตัวแทนให้สิทธิ์ในการให้บริการมาต่อพนักงานของพนักงานและจดทะเบียนพนักงานพนักงานจะแจ้งให้ทราบผลการจดทะเบียนให้คู่กรณีทราบก่อนดำเนินการ
จะต้องจดทะเบียนให้เสร็จสิ้นจะบันทึกเนื้อหาและชื่อเจ้าของหนังสือใหม่เพื่อแสดงสิทธิในที่ดินเพื่อออกโฉนดใหม่ให้กับผู้ผลิตตามความเหมาะสม
ขั้นตอนการลงทะเบียนสำหรับการขาย: ในวันที่ทำการจดทะเบียน โดยทั่วไปแล้วจะมีขั้นตอนดังต่อไปนี้เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน:
- ทั้งสองฝ่าย (หรือตัวแทน) ต้องแสดงเอกสารประจำตัว
- เอกสารสิทธิ์ฉบับจริงได้ถูกส่งมาแล้ว
- เจ้าหน้าที่ที่ดินตรวจสอบโฉนดที่ดินกับบันทึกของสำนักงานที่ดิน
- ราคาขายที่แจ้งไว้จะถูกบันทึกไว้ (ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี)
- ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และภาษีท้องถิ่น จะถูกประเมินและชำระ
- เจ้าหน้าที่ที่ดินรับรองการโอนกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน
- โฉนดที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ได้ถูกออกให้แก่เจ้าของใหม่แล้ว
ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน: ค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานคือ 2% ของมูลค่าประเมิน ภาษีเพิ่มเติมอาจรวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1-3%) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ (0.5%) ดูรายละเอียดเพิ่มเติม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ดูรายละเอียดค่าธรรมเนียมทั้งหมดได้ที่นี่.
ในการประกาศการขาย: วันประกาศประกาศสำนักงานพื้นที่ดังต่อไปนี้:
- คู่กรณีนี้ (หรือตัวแทน) แสดงเอกสารแสดงตน
- ยื่นที่ดินที่ดินฉบับแปล
- เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบที่ดินกับทะเบียนสำนักงานที่ดิน
- บันทึกราคาขายที่แจ้ง (ใช้เครื่องคิดเลขตามแบบฟอร์มและภาษี)
- ประเมินและชำระค่าธรรมเนียมในรูปแบบภาษีหัก ณ ที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีท้องถิ่น
- เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกข้อมูลในโฉนดที่ดิน
- ที่ดินที่ดินฉบับปรับปรุงให้เจ้าของใหม่
ไฟล์แนบและภาษี: เอกสารมาตรฐานคือ ๒% ของราคาประเมินภาษีเพิ่มเติมอาจรวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย (๑-๓๑TP3T) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (๓.๓๑TP3T หากถือครองไม่ถึง ๕ ปี) หรืออากรแสตมป์ (๐.๕๑TP3T) ดู กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับตารางค่าธรรมเนียมฉบับสมบูรณ์
ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาซื้อขายและผู้ซื้อได้ชำระราคาซื้อครบถ้วนแล้ว แต่การจดทะเบียนยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อมีเพียงสิทธิส่วนบุคคล (สิทธิในการบังคับจดทะเบียน) เท่านั้น ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน (สิทธิในที่ดิน) ทรัพย์สินนั้นยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายตามกฎหมายจนกว่าการจดทะเบียนจะเสร็จสมบูรณ์.
การจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์จะต้องกระทำโดยการบันทึกชื่อผู้จำนองและผู้รับจำนอง จำนวนหนี้ที่ค้ำประกัน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาการชำระคืน และเงื่อนไขพิเศษใดๆ ของการจำนองลงในโฉนดที่ดินและในสมุดทะเบียนที่ดิน.
การจำนองอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีผลสมบูรณ์เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ สัญญาจำนองต้องระบุทรัพย์สินที่จำนอง จำนวนหนี้ และเงื่อนไขการชำระหนี้อย่างชัดเจน.
การจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้บันทึกชื่อผู้จำนองและการติดตามจำนองจำนวนของหนี้ที่ค้ำประกันเรียกร้องการชำระหนี้และเงื่อนไขพิเศษของการจำนองแสดงให้เห็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและในสารบบจดทะเบียน
การจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรกที่จะดำเนินการเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาจำนองต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองนับหนี้และเงื่อนไขการชำระหนี้
การจดทะเบียนจำนองเป็นสิ่งจำเป็น: ตามมาตรา 714 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจำนองอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะหากไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ซึ่งหมายความว่า สัญญาจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียน แม้จะลงนามโดยทั้งสองฝ่าย ก็ไม่มีผลทางกฎหมาย.
ประเด็นสำคัญสำหรับผู้ให้กู้และผู้กู้:
- ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของและครอบครองทรัพย์สินตลอดระยะเวลาการจำนอง
- วงเงินจำนองต้องไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน
- สามารถจดทะเบียนจำนองหลายรายการในอสังหาริมทรัพย์เดียวกันได้ (ลำดับความสำคัญกำหนดโดยวันที่จดทะเบียน)
- ตามกฎหมายไทย อัตราดอกเบี้ยสูงสุดคือ 151,300 บาทต่อปี
- เมื่อชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว จะต้องทำการยกเลิกการจำนองโดยการจดทะเบียนยกเลิกการจำนอง
การอ้างอิงโยง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
การจดทะเบียนจำนองเป็นวันที่: ตามป.พ.พ. มาตรา ๗๑๔ การจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะทำหน้าที่ดำเนินการเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เขียนคำสั่งจำนองไม่มีการจดทะเบียนคู่กรณีจะจดบันทึกแล้วไม่จำเป็นต้องเขียน
ประเด็นสำคัญในการให้กู้เอกสาร:
- ผู้จำแต่ยังคงเป็นเจ้าของและครอบครองทรัพย์สินในช่วงเวลาจำนอง
- ไม่ต้องจำนองต้องไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน
- สามารถจดทะเบียนได้หลายรายการบนที่มีคุณสมบัติเดียวกันได้ (การฟ้องร้องจากวันที่จดทะเบียน)
- สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ๑๕% คุณสมบัติของอลูมิเนียมไทย
- จะต้องชำระหนี้ทั้งหมดอย่างเป็นทางการเพื่อปลดจำนอง
อ้างอิง: กฎหมายที่มีอยู่ในประเทศไทย | ทรัพย์สินของไทย
สัญญาจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินถือเป็นโมฆะและไม่สามารถบังคับใช้ได้ แม้ว่าสัญญาจำนองจะได้รับการลงนามและรับรองโดยพนักงานรับรองเอกสารแล้วก็ตาม ข้อกำหนดในการจดทะเบียนตามมาตรา 714 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและมาตรา 78 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นเงื่อนไขของความถูกต้องสมบูรณ์ ไม่ใช่เพียงแค่พิธีการเท่านั้น เจ้าหนี้ไม่สามารถยึดทรัพย์จำนองที่ไม่ได้จดทะเบียนได้.
การจดทะเบียนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องกระทำโดยการบันทึกชื่อผู้ให้เช่าและผู้เช่า ทรัพย์สินที่เช่า ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า และเงื่อนไขพิเศษใดๆ ของสัญญาเช่าลงในโฉนดที่ดินและในสมุดทะเบียนที่ดิน.
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกินสามปีนั้น จะไม่สามารถบังคับใช้ได้ด้วยการฟ้องร้อง เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ หากสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีไม่ได้จดทะเบียน จะมีผลบังคับใช้ได้เพียงระยะเวลาสามปีเท่านั้น.
ระยะเวลาสูงสุดของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกินสามสิบปี หากทำสัญญาเช่านานกว่านั้น ระยะเวลาจะต้องลดลงเหลือสามสิบปี การเช่าสามารถต่ออายุได้ แต่ระยะเวลาที่ต่ออายุจะต้องไม่เกินสามสิบปีนับจากวันที่ต่ออายุ.
การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้บันทึกชื่อผู้จัดทำดังกล่าวเช่าพื้นที่เช่าในบางส่วนและเงื่อนไขพิเศษของการเช่า สนับสนุนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและในสารบบจดทะเบียน
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีการควบคุมเป็นเวลานานกว่าสามปีในสมัยโบราณทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องคดีได้เพียงปีเดียว
กรรมการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีได้ไม่เกินสามสิบจักรพรรดิทำกันไว้อย่างนั้นก็ลดลงมาเป็นสามสิบปีการต่อการตรวจสอบอาจเกิดขึ้นได้ แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อคำอธิบาย
กฎ 3 ปี: นี่เป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติในประเทศไทย เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ (ดูเพิ่มเติม) บทที่ 8สัญญาเช่าระยะยาวเป็นวิธีการหลักในการรักษาผลประโยชน์ในทรัพย์สิน กฎสำคัญ:
- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลา 3 ปีหรือน้อยกว่า: ไม่ต้องลงทะเบียน (แต่แนะนำให้ลงทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร)
- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี: ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียนจะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี
- ระยะเวลาเช่าสูงสุด: 30 ปี (ระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมายที่ไม่สามารถต่อรองได้)
- เงื่อนไขการต่ออายุ: การต่ออายุใบอนุญาตนั้นสามารถทำได้ตามกฎหมาย แต่ไม่สามารถบังคับใช้ได้โดยอัตโนมัติ การต่ออายุแต่ละครั้งต้องลงทะเบียนใหม่ทุกครั้ง
คำเตือนสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ: สัญญาเช่า "30+30+30 ปี" ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักเสนอให้ ไม่ได้รับการรับประกันภายใต้กฎหมายไทย เฉพาะระยะเวลาจดทะเบียน 30 ปีแรกเท่านั้นที่มีผลบังคับใช้ การต่อสัญญาในครั้งต่อๆ ไปขึ้นอยู่กับความเต็มใจของผู้ให้เช่าที่จะจดทะเบียนต่ออายุ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยอย่างสม่ำเสมอว่า ข้อตกลงในการต่ออายุเป็นเพียงภาระผูกพันตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สินที่ผูกพันผู้สืบทอดกรรมสิทธิ์.
ดูเพิ่มเติม: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายทรัพย์สิน
รีบ ๓ ปี: เพื่อตรวจสอบการสอบสวนสำหรับการวิจัยในประเทศหลายแห่งและผู้คนสามารถทราบถึงการเป็นเจ้าของที่ดินได้ (ดู รีบ 2) เป็นเวลานานจะยังคงวิธีหลักในการเรียกร้องสิทธิในทรัพย์สินตามกฎสำคัญ:
- ๓ ปีหรือต่อไปนี้: ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน (แต่แนะนำให้ทำเป็นหนังสือ)
- ส่วนเกิน ๓ ปี: ประกาศที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียนได้เพียง ๓ ปี
- ค่าเช่าสูงสุด: ๓๐ ปี (กฎเกณฑ์อย่างเป็นทางการในการเพิ่มได้)
- ข้อตกลงต่อสัญญา: เลือกต่อการปฏิบัติตามกฎหมายตามกฎหมายว่าด้วยผลบังคับการฟ้องร้องต่อศาลต้องแจ้งใหม่
คำเตือนสำหรับการเช่าในพื้นที่: ""ระบบปฏิบัติการ ๓๐+๓๐+๓๐ ปี" ที่หน้าแรกของอสังหาริมทรัพย์นำเสนอนั้นไม่มีการรับประกันในไทยเพื่อตรวจสอบ ๓๐ ปีแรกที่สร้างเท่านั้นที่เน้นการควบคุมการต่อคำสั่งครั้งถัดไปขึ้นอยู่กับความทราบโดยตรงของการจดทะเบียนในการจดทะเบียนศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างสม่ำเสมอว่าข้อตกลงต่อคำบรรยายเฉพาะบุคคลกิตติคุณแร็คกี้สิทธิที่คอร์ฟังโอนสิทธิ
ดูเพิ่มเติม: ทรัพย์สินของไทย | กฎหมายทรัพย์สิน
สัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปี พร้อมตัวเลือกในการต่ออายุอีก 30 ปี: ข้อกำหนดการต่ออายุเป็นเพียงภาระผูกพันส่วนบุคคลที่มีผลผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้น หากทรัพย์สินถูกขายให้กับบุคคลที่สาม เจ้าของใหม่จะไม่ผูกพันตามข้อกำหนดการต่ออายุ ผู้เช่ามีเพียงสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายส่วนบุคคลจากผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้น ไม่มีสิทธิ์บังคับให้เจ้าของใหม่ต่ออายุสัญญาเช่า.
สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งมีระยะเวลาเกินสามปี จะมีผลบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น แม้ว่าทั้งสองฝ่ายตั้งใจที่จะทำสัญญาเช่าสิบปี และผู้เช่าได้ทำการปรับปรุงทรัพย์สินโดยเชื่อมั่นว่าจะครบกำหนดสัญญา ศาลก็ตัดสินว่าข้อกำหนดตามกฎหมายเกี่ยวกับการจดทะเบียนนั้นเป็นข้อบังคับและไม่สามารถยกเว้นได้โดยความตกลงของทั้งสองฝ่าย.
การจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์จะต้องกระทำโดยการบันทึกลักษณะและขอบเขตของสิทธิภาระจำยอม อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้ได้ประโยชน์และผู้ถูกภาระจำยอม และชื่อของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งลงในโฉนดที่ดินของทั้งสองแห่งและในสมุดทะเบียนที่ดิน.
ภาระจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์จะไม่สมบูรณ์และไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก เว้นแต่จะได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ.
การจดทะเบียนจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์ให้บันทึกลักษณะและขอบเขตของไดรเวอร์จำยอมในสามยทรัพย์และภารยทรัพย์และชื่อเจ้าของคุณสมบัติที่แปลงประกาศหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินของทวีปและในสารบจดทะเบียน
จะต้องจำยอมเหนือคุณสมบัติที่สำคัญและยันบุคคลภายนอกไม่ได้แจ้งให้ทราบว่าจะจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
การเป็นทาสคืออะไร? ภาระจำยอม (Servitude) คือสิทธิที่อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินหนึ่ง (ทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์) ใช้หรือได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินอีกแห่งหนึ่ง (ทรัพย์สินที่ถูกจำยอม) ในลักษณะที่กำหนดไว้ ภาระจำยอมที่พบได้ทั่วไปในประเทศไทย ได้แก่:
- สิทธิทาง (ทางจำเป็น): สิทธิในการผ่านที่ดินของผู้อื่นเพื่อเข้าถึงถนนสาธารณะ
- สิทธิ์ในการระบายน้ำ: สิทธิ์ในการระบายน้ำข้ามที่ดินข้างเคียง
- สิทธิ์ในการชม: ข้อจำกัดในการก่อสร้างที่จะบดบังทัศนียภาพ
- สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสาธารณูปโภค: สิทธิ์ในการติดตั้งและบำรุงรักษาท่อ สายเคเบิล ฯลฯ.
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ก่อนซื้อที่ดิน ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินเพื่อดูว่ามีภาระจำยอมใดจดทะเบียนไว้หรือไม่ ภาระจำยอมนั้นติดไปกับที่ดินและมีผลผูกพันกับเจ้าของที่ดินคนต่อๆ ไป ภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจยังมีอยู่โดยการครอบครองปรปักษ์ (การใช้ต่อเนื่อง 10 ปี) แต่จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน.
จะต้องจำยอมแลกอะไร? จะต้องจำยอมคือสิทธิที่เจ้าของเจ้าของแปลงหนึ่ง (สามยทรัพย์) ใช้หรือเป็นเจ้าของจากทรัพย์สินอีกแปลงหนึ่ง (ภารยทรัพย์) จะต้องทราบเฉพาะการจำต้องจำนองในประเทศไทยใน:
- เย่ ซู: สิทธิในการผ่านที่ดินของผู้อื่นเพื่อเข้าถึงทางสาธารณะ
- การกระทำในความลึก: การกระทำในการเจาะผ่านดินแดนข้างเคียง
- จะต้องจำยอมอยู่ใต้พื้น: ข้อจำกัดในการก่อสร้างที่จะบดบังหินอ่อน
- จะต้องจำยอมในด้านต่างๆ: สิทธิในการจับและบำรุงรักษาท่ออื่นๆ อีกมากมาย
สำหรับสินค้าแฟชั่น: ตรวจสอบโฉนดที่ดินมักจะต้องจำต้องจำยอมที่ลงทะเบียนหรือก่อนซื้อประกาศจำยอมติดไปกับที่ดินและเจ้าของทุกรายที่รับโอนเพดานหลังคาจำนองที่เห็นได้ชัดอาจอยู่ได้โดยอายุความ (ใช้ต่อเนื่อง ๑๐ ปี) แต่จะไม่เก็บข้อมูลในที่ดิน
ในกรณีที่สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยการสืบทอดมรดก ทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมจะต้องยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ดินแปลงนั้น.
ผู้สมัครจะต้องยื่นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมหลักฐานแสดงสิทธิในการสืบทอดมรดก เช่น คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก พินัยกรรม หรือเอกสารหลักฐานอื่น ๆ เกี่ยวกับสิทธิในการรับมรดกตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง.
แม้ว่าสิทธิในการเป็นเจ้าของจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ตายเสียชีวิตโดยผลของกฎหมาย แต่การโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลที่สามจนกว่าจะมีการจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ.
สิทธิในทรัพย์สินในการมองเห็นโดยทางมรดกของยาทหรือการพิจารณาพินัยกรรมต้องยื่นคำร้องขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ
ผู้ยื่นคำร้องขอต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมหลักฐานแสดงสิทธิในมรดก เช่น คำสั่งศาลและผู้จัดการมรดกพินัยกรรมหรือเอกสารอื่น ๆ การละเมิดสิทธิในมรดกตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
เทคโนโลยีจะได้มาซึ่งเจ้ามรดกถึงความเก่าแก่โดยการปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ความเชื่อส่วนบุคคลภายนอกไม่ได้จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ขั้นตอนการจดทะเบียนมรดก: ตามกฎหมายไทย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกทอดไปยังทายาทโดยอัตโนมัติเมื่อเจ้าของเสียชีวิต อย่างไรก็ตาม ทายาทไม่สามารถขาย จำนอง หรือดำเนินการใดๆ กับทรัพย์สินนั้นได้จนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์โดยการสืบทอดจะได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว.
ขั้นตอนที่ต้องดำเนินการ:
- ขอคำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (ในกรณีที่ไม่มีพินัยกรรม หรือในกรณีที่พินัยกรรมถูกโต้แย้ง)
- รวบรวมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด (ใบมรณบัตร หนังสือรับรองทายาท โฉนดที่ดิน ทะเบียนบ้าน)
- ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ดินแปลงนั้น
- สำนักงานที่ดินจะประกาศแจ้งให้ผู้สนใจยื่นคัดค้านภายใน 30 วัน
- หากไม่มีการคัดค้าน การโอนกรรมสิทธิ์จะได้รับการจดทะเบียน
หมายเหตุสำหรับชาวต่างชาติ: ทายาทชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกที่ดินในประเทศไทย แต่ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในระยะเวลาอันสมควร (โดยปกติคือหนึ่งปี) ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดูเพิ่มเติม บทที่ 8 – สิทธิในที่ดินต่างประเทศ.
แจ้งให้ทราบว่ารับมรดก: นักตรวจสอบในทรัพย์สินตกทอดไปยังทายาทที่เจ้ามรดกถึงแก่ชราโดยการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างไรก็ตามทายาทสามารถขายจำนองหรือจัดการอย่างเป็นทางการได้จนกว่าจะจดทะเบียนรับมรดกที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนต้องดำเนินการ:
- ขอคำสั่งศาลเพื่อเป็นมรดก (พิจารณาพินัยกรรมหรือการสนับสนุนพินัยกรรม)
- รวบรวมเอกสารและข้อมูลทั้งหมด (ใบมรณะบัตรหลักฐานทายาทจนสามารถบันทึกที่ดิน ทะเบียนบ้าน)
- ยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ
- สำนักงานที่ดินประกาศแจ้งภายใน ๓๐ วัน
- ยืนยันว่าผู้ยืนยันว่าจะแจ้งโอน
หมายเหตุสำหรับสิ่งนี้: ทายาทหลายครั้งอาจรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่ยาวนานที่รายงาน (ปี) ตามมาตรา ๙๓แห่งนี้ พ.ร.บ. ที่ดินดู หมวด ๘ – สิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน
แม้ว่าทายาทจะได้รับกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ตายเสียชีวิตโดยผลของกฎหมาย (มาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แต่ทายาทไม่สามารถอ้างสิทธิ์นั้นต่อบุคคลที่สามซึ่งได้มาและจดทะเบียนสิทธิ์ในทรัพย์สินเดียวกันโดยสุจริตและมีมูลค่า ทายาทต้องจดทะเบียนการโอนมรดกเพื่อป้องกันการเรียกร้องของบุคคลที่สาม.
ในกรณีที่ศาลได้ออกคำสั่งหรือคำพิพากษาที่มีผลกระทบต่อสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องทำการจดทะเบียนคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลลงในโฉนดที่ดินและในสมุดทะเบียนที่ดิน เมื่อได้รับคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาล หรือเมื่อผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอ.
การลงทะเบียนดังกล่าวรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงคำสั่งต่างๆ ได้แก่ การโอนกรรมสิทธิ์โดยคำพิพากษาของศาล การยึดหรืออายัดทรัพย์สิน การแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจ คำสั่งแบ่งแยกทรัพย์สิน และการบังคับใช้คำพิพากษาการยึดทรัพย์.
เมื่อศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาที่ส่งผลต่อสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ พนักงานพนักงานจะจดทะเบียนคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลฎีกาแสดงสิทธิในที่ดินและในสารบบเรียกร้องจะต้องได้รับคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลหรือเมื่อผู้มีอำนาจเสียขอ
การจดทะเบียนดังกล่าวรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงคำสั่งควบคุมตามคำพิพากษาเพียงการยึดหรืออาที่เป็นส่วนประกอบของระบบควบคุม คำสั่งแบ่งแยกส่วนการควบคุมคดีบังคับจำนอง
การจดทะเบียนตามคำสั่งศาล: ส่วนนี้กำหนดให้ต้องลงทะเบียนคำสั่งศาลที่มีผลกระทบต่อสิทธิในทรัพย์สิน สถานการณ์ทั่วไปได้แก่:
- การยึดทรัพย์: เมื่อผู้รับจำนองได้รับคำสั่งศาลให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองไว้ การโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ชนะการประมูลในการประมูลของศาลจะต้องได้รับการจดทะเบียน
- การแบ่งสินสมรสหลังการหย่าร้าง: คำสั่งศาลเกี่ยวกับการแบ่งสินสมรสจะต้องได้รับการจดทะเบียนเพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์มีผลสมบูรณ์
- ประสิทธิภาพเฉพาะด้าน: คำสั่งศาลบังคับให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้สัญญาซื้อขายที่ถูกต้อง
- คำสั่งยึดทรัพย์: คำสั่งศาลห้ามเจ้าของโอนหรือจำนองทรัพย์สิน
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียดที่สำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบคำสั่งศาล การยึดทรัพย์ หรือคำสั่งห้ามใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์นั้น.
การจดทะเบียนตามคำสั่งศาล: ส่วนนี้จะมีการร้องขอคำสั่งศาลที่มีผลต่อสิทธิในทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติ:
- การบังคับจำนอง: เมื่อประกาศจำนองได้คำสั่งศาลให้บังคับจำนองและให้ผู้ชนะการแข่งขันต้องจดทะเบียน
- พร้อมกันนี้เมื่อถึงเวลา: คำสั่งแบ่งประตูสินจะต้องจดทะเบียนเพื่อให้ทราบ
- การบังคับตามสัญญา: คำสั่งศาลให้คู่กรณีจดทะเบียนโอนตามสัญญาซื้อขาย
- คำสั่งยึดทรัพย์: คำสั่งศาลเจ้าของห้ามโอนหรือจำนองนั้น
สำหรับสินค้าแฟชั่น: ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบการตรวจสอบอย่างละเอียดที่สำนักงานที่ดินเสมอเพื่อให้คำสั่งศาลยึดทรัพย์หรือคำสั่งห้ามอาจส่งผลต่อคุณสมบัติหรือไม่
การเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมอาจกระทำได้ในกรณีดังต่อไปนี้:
(1) โดยความเห็นชอบของทั้งสองฝ่ายในนิติบุคคลที่จดทะเบียน ซึ่งจะต้องปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจและร้องขอให้ยกเลิก;
(2) โดยคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลที่สั่งให้ยกเลิกการจดทะเบียน;
(3) โดยผลของกฎหมาย ในกรณีที่สิทธิที่จดทะเบียนไว้หมดอายุ สิ้นสุด หรือถูกเพิกถอนโดยกฎหมายเอง.
เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องบันทึกการยกเลิกในโฉนดที่ดินและในสมุดทะเบียน โดยระบุวันที่และเหตุผลในการยกเลิก.
การเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมอาจเกิดขึ้นได้ในกรณีต่อไปนี้:
(๑) โดยความตกลงของคู่กรณีในหลายกรณีแห่งนิติธรรมที่จดทะเบียนจะต้องมาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และร้องขอให้เพิกถอน
(๒) โดยคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลที่เพิกถอนการจดทะเบียน
(๓) โดยการปฏิบัติตามกฎหมายถือเป็นการละเมิดกฎหมายที่เรียกร้องหรือระงับไปโดยกฎหมาย
พนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกการเพิกเฉยต่อหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและในสารบบจดทะเบียน โดยระบุวันที่และเหตุผลในการเพิกถอน
การยกเลิกจะใช้เมื่อใด? สถานการณ์ทั่วไปที่ทำให้ต้องยกเลิกการลงทะเบียน ได้แก่:
- การยกเลิกการจำนอง: เมื่อชำระหนี้ที่มีหลักประกันครบถ้วนแล้ว ผู้รับจำนองและผู้จำนองจะไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อยกเลิกการจดทะเบียนจำนอง
- สัญญาเช่าหมดอายุ: เมื่อสัญญาเช่าที่จดทะเบียนหมดอายุลง การจดทะเบียนอาจถูกยกเลิกได้
- การยกเลิกการขาย: หากศาลมีคำสั่งเพิกถอนการขายเนื่องจากการฉ้อโกง การผิดสัญญา หรือเหตุผลอื่นใด
- การกระทำทางกฎหมายที่เป็นโมฆะได้: หากธุรกรรมที่จดทะเบียนไว้ถูกศาลประกาศให้เป็นโมฆะหรืออาจเป็นโมฆะในภายหลัง (เช่น เนื่องจากการถูกบังคับขู่เข็ญ การฉ้อโกง หรือความไร้ความสามารถ)
- การสิ้นสุดของระบบทาส: เมื่อสิทธิภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้สิ้นสุดลงเนื่องจากการควบรวมกิจการ การละทิ้ง หรือการไม่ใช้งานเป็นเวลา 10 ปี
หมายเหตุสำคัญ: โดยทั่วไปแล้ว การร้องขอให้ยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพียงฝ่ายเดียวจะไม่ได้รับอนุญาต เว้นแต่จะได้รับการสนับสนุนจากคำสั่งศาล ทั้งสองฝ่ายต้องยินยอม หรือศาลต้องมีคำสั่งให้ยกเลิกสัญญา.
ทำไมถึงต้องใช้การถอนเงิน? การศึกษาวิจัยเกี่ยวกับการเพิกถอนการลงทะเบียน:
- การปลดจำนอง: จะต้องชำระหนี้ค้ำประกันอย่างครบถ้วนเพื่อจำนองและจำนองที่สำนักงานที่ดินเพื่อเพิกถอนการจดทะเบียนจำนอง
- อะไรอย่างนี้: จะต้องจดทะเบียนที่ครบกำหนดอาจจะสามารถเพิกถอนการจดทะเบียนได้
- การถอนสัญญาซื้อขาย: หากศาลสั่งเพิกถอนสัญญาซื้อขายจากฉ้อโกง ผิดสัญญาหรือเหตุอื่น ๆ
- นิติธรรมที่เป็นโมฆียะ: หากคุณเห็นว่าศาลถูกพิพากษาว่าเป็นโมฆะหรือโมฆียะเป็นประจำ (เช่นเพราะข่มพยานฉ้อโกงหรือไร้ความสามารถ)
- ต้องจำยอมระงับ: จะต้องจำยอมที่ประกาศประกาศอย่างเป็นทางการเมื่อมีการรวมการสละสิทธิ์ที่จะไม่ใช้สิทธิเป็นเวลา ๑๐ ปี
หมายเหตุสำคัญ: การร้องขอเพื่อร้องขอกถอนเดียวฝ่ายโดยคู่ฝ่ายเดียวกรณีไม่มีการร้องขออย่างเป็นทางการมีคำสั่งสนับสนุนคู่กรณีนี้ต้องเชื่อหรือศาลต้องมีคำสั่งให้เพิกถอน
ในกรณีที่การขายที่ดินได้มาโดยการฉ้อฉล ศาลอาจสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อที่เป็นบุคคลที่สามโดยสุจริตได้ซื้อทรัพย์สินนั้นมาและจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว การเพิกถอนดังกล่าวจะไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ซื้อที่เป็นบุคคลที่สามนั้น การเยียวยาของผู้ถูกฉ้อฉลจำกัดอยู่เพียงการเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้กระทำการฉ้อฉลเท่านั้น.
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้องและการอ้างอิงโยง
เอกสารแสดงสิทธิ – ประเภทของโฉนดที่ดิน (โฉนด, น.ส. 3) ที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียน
การสำรวจที่ดิน – ข้อกำหนดการสำรวจมักจำเป็นก่อนการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงขอบเขตที่ดิน
สิทธิในที่ดินของชาวต่างชาติ – ข้อจำกัดเพิ่มเติมในการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติ
อ่านเพิ่มเติม
- กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย – คู่มือฉบับสมบูรณ์ที่ครอบคลุมขั้นตอนการซื้อ การตรวจสอบสถานะ และการจดทะเบียน
- กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย – ภาพรวมความสัมพันธ์ระหว่าง CCC และประมวลกฎหมายที่ดิน
- คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย – ทำความเข้าใจโครงสร้างการเป็นเจ้าของและข้อกำหนดในการจดทะเบียน
- คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน – คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
- คำตัดสินของศาลฎีกา – การตีความข้อกำหนดการลงทะเบียนที่สำคัญโดยศาล
- ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับสมบูรณ์ – ดูบททั้งหมด 12 บทและ 113 หัวข้อ