บทที่ 8: ข้อจำกัดสิทธิของชาวต่างชาติในที่ดิน
บทที่ 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย เป็นบทที่สำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย และนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินในราชอาณาจักรไทย บทนี้บัญญัติห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยทั่วไป และกำหนดข้อยกเว้นที่จำกัดซึ่งชาวต่างชาติสามารถได้มาซึ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย บทนี้ได้รับการแก้ไขหลายครั้ง โดยการแก้ไขที่สำคัญที่สุดคือ การแก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 8 (พ.ศ. 2542/1999) ซึ่งได้นำเอาช่องทางการลงทุน 40 ล้านบาทภายใต้มาตรา 96 บิส มาใช้.
หมวด 8 ของกฎหมายกฎหมายที่ดินเป็นหมวดต่างๆ สำหรับคนต่างด้าวและนักลงทุนลองดูที่ต้องการเพื่อดูสิทธิในที่ดินในราชอาณาจักรไทย โดยกำหนดทั่วไปที่ถือครองที่ดินของต่างด้าว และกำหนดที่จำกัดซึ่งคนต่างด้าวอาจเกิดขึ้นซึ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย
ชาวต่างชาติสามารถได้มาซึ่งที่ดินในราชอาณาจักรไทยได้ก็ต่อเมื่ออาศัยบทบัญญัติของสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และอยู่ภายใต้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้เท่านั้น.
ภายใต้มาตรา 84 ในกรณีที่ชาวต่างชาติซึ่งเคยมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของสนธิสัญญาได้ถูกเพิกถอนสิทธินั้นไปแล้ว ชาวต่างชาติเหล่านั้นจะยังคงถือครองที่ดินที่ตนได้มาครอบครองก่อนที่สนธิสัญญาจะถูกเพิกถอน แต่จำนวนที่ดินทั้งหมดที่ถือครองจะต้องไม่เกินขีดจำกัดที่กำหนดไว้ในมาตรา 87.
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินในราชอาณาจักรไทยได้ก็แต่โดยอาศัยบทอ้างอิงแห่งสนธิสัญญาซึ่งให้สิทธิที่จะถือครองในอสังหาริมทรัพย์ได้และการอุทธรณ์บังคับบทอนุสิทธิบัตรแห่งกฎหมายนี้
ภายใต้การควบคุมมาตรา 84 ในกรณีคนต่างด้าวซึ่งเดิมมีสิทธิที่จะถือครองทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติแห่งสนธิเขียนคำสั่งสิทธินั้นควบคุมคนต่างด้าวนั้นยังคงถือครองที่ดินซึ่งมาก่อนสนธิสัญญา อย่างไรก็ตาม ที่ดินเพื่อการถือครองจะต้องไม่เกินจำนวนการพิจารณาในมาตรา ๗
หลักการสำคัญ: นี่คือบทบัญญัติพื้นฐานที่ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่จะมีสนธิสัญญาแบบทวิภาคีที่ให้สิทธิ์นั้นแก่พวกเขา ในอดีต สนธิสัญญาหลายฉบับกับประเทศตะวันตก (เช่น สนธิสัญญาโบว์ริงปี 1855 กับอังกฤษ) มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบันนี้, ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาใดที่ให้สิทธิชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยที่ยังมีผลบังคับใช้อยู่. บทบัญญัติในสนธิสัญญาทั้งหมดดังกล่าวได้ถูกยกเลิกหรือหมดอายุไปแล้ว.
ผลกระทบในทางปฏิบัติ: เนื่องจากไม่มีสนธิสัญญาที่มีผลบังคับใช้ มาตรา 86 จึงมีผลเสมือนเป็น... การห้ามโดยเด็ดขาด สำหรับการถือครองที่ดินโดยตรงของชาวต่างชาติ ข้อยกเว้นในปัจจุบันมีเพียงการลงทุนภายใต้มาตรา 96 บิส (40 ล้านบาท) เท่านั้น ชาวต่างชาติที่ต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องพึ่งพาทางเลือกอื่น เช่น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม การเช่าระยะยาว (ไม่เกิน 30 ปี ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน) สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือโครงสร้างบริษัท (ซึ่งอยู่ภายใต้กฎระเบียบต่อต้านการแอบอ้างอย่างเข้มงวด).
คำจำกัดความของ "เอเลี่ยน" (คนต่างด้าว): ตามประมวลกฎหมายที่ดิน "คนต่างด้าว" หมายถึง บุคคลธรรมดาใดๆ ที่ไม่มีสัญชาติไทย ซึ่งรวมถึงผู้มีถิ่นพำนักถาวร ผู้ถือวีซ่าระยะยาว และผู้ที่มีสัญชาติคู่ของประเทศอื่น แต่ไม่รวมถึงคนไทยที่ถือสัญชาติอื่นด้วย บุคคลที่มีสัญชาติไทยถือว่าเป็นคนไทยตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ว่าจะมีสัญชาติอื่นหรือไม่ก็ตาม.
สิ่งสำคัญที่สุด: ส่วนบทประเมินพื้นฐานที่กำหนดว่าคนต่างด้าวสามารถถือครองพื้นที่ที่ดินในประเทศไทยได้ตามความต้องการของสนธิสัญญาทวิภาคีให้สิทธิดังกล่าวมีสนธิสัญญาหลายฉบับกับชาติตะวันตก (เช่น สนธิสัญญาเบาวงแหวน พ.ศ. 2398 กับอังกฤษ) บทวิเคราะห์เกี่ยวกับคุณสมบัติของทรัพย์สินเวกเตอร์ ณ ปัจจุบัน ไม่มีสนธิสัญญาใดๆ ที่ก่อให้เกิดสิทธิคนต่างด้าวในการถือครองที่ดินในประเทศไทยที่ยังคงอยู่ บทควบคุมทั้งหมดนี้ทั้งหมดหรือความผิดแล้ว
ปัญหาต่อไปนี้: ไม่มีสนธิสัญญาที่มาตรา 86 เอกสารทางการบริษัทโดยสมบูรณ์ให้ถือครองที่ดินโดยตรงของต่างด้าวเป็นหลักเพียงทางเดียวในปัจจุบันคือช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ (40) คนต่างด้าวต้องการสิทธิในดินแดนแห่งนี้เพื่อให้ได้ทางเลือกอื่น หมายถึงการเป็นเจ้าของอาคารชุดตามการแข่งขันอาคารชุดสืบสวนสอบสวน (ไม่เกิน 30 ปีจดทะเบียนที่ที่ดิน) สิทธิเก็บกินหรือโครงสร้างบริษัท
คำนิยาม "คนต่างด้าว": ตามไปดูกฎหมายที่ดิน "คนต่างด้าว" ลักษณะบุคคลที่มีชื่อเสียงเป็นพิเศษในไทย สาระสำคัญของถิ่นที่อยู่อาศัยถาวร การพิจารณาวีซ่าและมรดกในสิ่งอื่นรวมถึงมรดกไทยที่ถือครองต่างประเทศด้วยบุคคลที่มีสัญชาติไทยอุทธรณ์คนไทยตามกฏหมายที่ดินที่ถือครองอื่น ๆ ที่ถืออยู่
ชาวต่างชาติที่เข้าเมืองภายใต้มาตรา 86 อาจได้มาซึ่งที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้ และภายในขอบเขตพื้นที่ดังต่อไปนี้:
- สำหรับที่พักอาศัย: ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร)
- เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า: ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร)
- สำหรับใช้ในอุตสาหกรรม: ไม่เกิน 10 ไร่ (16,000 ตารางเมตร)
- สำหรับภาคเกษตรกรรม: ไม่เกิน 10 ไร่ (16,000 ตารางเมตร)
- สำหรับเรื่องศาสนา: ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร)
- เพื่อการกุศลสาธารณะ: ไม่เกิน 5 ไร่ (8,000 ตารางเมตร)
- สำหรับสุสาน: ไม่เกิน 1/2 ไร่ (800 ตารางเมตร)
ข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่กำหนดไว้ในมาตรานี้จะใช้กับที่ดินทั้งหมดที่ชาวต่างชาติถือครองไว้สำหรับแต่ละวัตถุประสงค์.
คนต่างด้าวตามมาตรา ๘๖ ภาพวาดมาซึ่งดินแดนเพื่อการสืบสวนในกิจการภายในเนื้อที่ที่ตรวจพบ
- เพื่อที่จะอยู่อาศัยอย่างเต็มที่ละไม่เกิน 1 ไร่
- เพื่อพาณิชยกรรมไม่เกิน ๑ ไร่
- อุตสาหกรรมไม่เกิน ๑๐ ไร่
- เพื่อเกษตรกรรมไม่เกิน 10 ไร่
- เพียงอย่างเดียวไม่เกินหนึ่งไร่
- ให้เป็นสาธารณกุศลไม่เกิน 5 ไร่
- เพื่อจัดแสดงนิทรรศการไม่เกิน 1/2 ไร่
เนื้อที่กำหนดตามมาตรานี้ให้ถือรวมเนื้อที่ดินไม่ว่าคนต่างด้าวจะเป็นเรื่องของกิจการ
การวัดพื้นที่: 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร = ประมาณ 0.395 เอเคอร์ เพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิง 1 ไร่ มีขนาดใกล้เคียงกับที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านในกรุงเทพฯ ขอบเขตพื้นที่คือ สะสม ยอดรวมสำหรับแต่ละวัตถุประสงค์ หมายความว่าชาวต่างชาติไม่สามารถรับพัสดุหลายชิ้นในหมวดหมู่เดียวกันซึ่งรวมกันแล้วเกินขีดจำกัดได้.
ความเกี่ยวข้องในปัจจุบัน: แม้ว่ามาตรา 87 จะระบุข้อจำกัดด้านพื้นที่ แต่ข้อจำกัดเหล่านี้ใช้ได้เฉพาะกับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามมาตรา 86 (สิทธิตามสนธิสัญญา) เท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวบังคับใช้ ข้อจำกัดเหล่านี้จึงเป็นเพียงข้อจำกัดทางประวัติศาสตร์ อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดเหล่านี้ยังคงมีความเกี่ยวข้องกับมาตรา 96 บิส (เส้นทางการลงทุน 40 ล้านบาท) ซึ่งจำกัดที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไว้ที่ 1 ไร่ และสำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดินก่อนการสิ้นสุดสนธิสัญญา.
ตารางอ้างอิงพื้นที่ดิน:
| วัตถุประสงค์ ขณะ | ไร่ หู | ตารางเมตร ตร.ม. | เอเคอร์ เอซู |
|---|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัย | 1 | 1,600 | 0.40 |
| ทางการค้า | 1 | 1,600 | 0.40 |
| ทางอุตสาหกรรม | 10 | 16,000 | 3.95 |
| เกษตรกรรม | 10 | 16,000 | 3.95 |
| ศาสนา | 1 | 1,600 | 0.40 |
| องค์กรการกุศลสาธารณะ | 5 | 8,000 | 1.98 |
| สุสาน | 1/2 | 800 | 0.20 |
หน่วยวัดเนื้อที่: 1 ไร่ = 1,600 = นี่คือ 0.395 เอเคอร์ เพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิง 1 ไร่หมายถึงที่ดินเพื่อมาตรฐานในกรุงเทพฯ โดยประมาณเนื้อที่จำกัดว่ามียอดจาเหตุผลของการที่คนต่างด้าวจะได้เห็นซึ่งที่ดินหลายแปลงในประเภทเดียวกันที่รวมกันแล้วเกินจำนวนจำกัด
ที่เกี่ยวข้องในปัจจุบัน: ส่วน 87 จะกำหนดจำนวนเนื้อที่จำกัดแต่ใช้บังคับเฉพาะกับต่างด้าวในลักษณะตามมาตรา 86 (ตามสิทธิสนธิสัญญา) โดยทั่วไปแล้วปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวเป็นส่วนๆ ที่เป็นเหตุให้เกิดการทราบถึงประสิทธิภาพการทำงานของพื้นที่ในมาตรา 96 ทวิ (ช่องทางการลงทุน 40 ดุลยภาพ) ซึ่งจำกัดพื้นที่เพื่ออยู่อาศัยการตรวจสอบ 1 ไร่ และที่สำคัญคนต่างด้าวรับมรดกที่ดินก่อนที่จะมีการติดตามธิญาณ
ตารางอ้างอิงเนื้อที่:
| ขณะ | หู | ตร.ม. | เอซู |
|---|---|---|---|
| อยู่ตรงนี้ | 1 | 1,600 | 0.40 |
| ปาณัชยกรรม | 1 | 1,600 | 0.40 |
| เรื่อง | 10 | 16,000 | 3.95 |
| นั่น | 10 | 16,000 | 3.95 |
| การ | 1 | 1,600 | 0.40 |
| สาธารณกุศล | 5 | 8,000 | 1.98 |
| สุสาน | 1/2 | 800 | 0.20 |
ชาวต่างชาติที่เข้าเมืองภายใต้มาตรา 86 ซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดิน ต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีก่อนดำเนินการซื้อ โดยคำขออนุญาตจะต้องระบุวัตถุประสงค์ของการซื้อ สถานที่ตั้ง และพื้นที่ของที่ดินที่จะซื้อ.
รัฐมนตรีอาจอนุมัติหรือปฏิเสธการอนุญาตได้ตามดุลพินิจของตน และอาจกำหนดเงื่อนไขใดๆ ก็ได้ตามที่เห็นสมควร.
คนต่างด้าวตามมาตรา ๘๖ วัตถุประสงค์จะได้มาซึ่งพื้นที่สาธารณะจากกระทรวงก่อนจึงจะได้มาซึ่งที่ดินการขออนุญาตนั้นต้องระบุการตรวจสอบในการสำรวจและสถานที่ตั้งและเนื้อที่ของที่ดินที่จะสำรวจ
หากคุณสามารถเข้าร่วมได้ตามความต้องการและจะกำหนดเงื่อนไขใดๆ ก็ตามที่เห็นได้ทันทีก็ได้
""รัฐมนตรี" ในที่นี้หมายถึง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย (ส่งเสริมกระทรวงหาดไทย) ภายใต้อำนาจหน้าที่ของกรมที่ดิน บทบัญญัตินี้ให้อำนาจแก่รัฐมนตรีในการพิจารณาอนุมัติหรือปฏิเสธการได้มาซึ่งที่ดินในต่างประเทศ ในทางปฏิบัติ การอนุมัติจะได้รับการอนุมัติเป็นกรณีๆ ไป หลังจากตรวจสอบใบสมัคร ประวัติความเป็นมาของคนต่างด้าว และการใช้งานที่เสนอ.
ขั้นตอนการสมัคร: โดยทั่วไป การยื่นขออนุญาตจะดำเนินการผ่านสำนักงานที่ดินจังหวัด (สำหรับที่ดินนอกกรุงเทพฯ) หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ ผู้ยื่นขออนุญาตต้องแสดงหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ เอกสารวีซ่า หลักฐานสิทธิตามสนธิสัญญาหรือคุณสมบัติการลงทุน วัตถุประสงค์ในการซื้อ และหลักฐานแสดงความสามารถทางการเงิน กระบวนการนี้อาจใช้เวลาหลายเดือน.
""การประชุม" มาตรการกระทรวงกระทรวงหาดไทย ที่ซึ่งที่ดินที่ได้รับอำนาจ บทอนุมานนี้ให้อำนาจดุลพินิจในชุมชนเก่าแก่ในการอนุมัติหรือปฏิเสธการสังเกตซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว ผู้ผลิตอนุมัติจะพิจารณาเป็นรายกรณีหลังจากตรวจสอบคำขอของส่วนต่างด้าว และการตรวจสอบการใช้ที่ดิน
ขั้นตอนการยื่นคำขอ: ในกรณีที่ร้องขอจะยื่นผ่านสำนักงานที่ดินจังหวัด (สำหรับที่ดินนอกกรุงเทพฯ) หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ผู้ยื่นคำร้องต้องแสดงเอกสารสำคัญเอกสารวีซ่าการตรวจสอบสิทธิตามสนธิสัญญาหรือคุณสมบัติด้านการลงทุน ความสามารถในการสำรวจและสอบสวนคุณสมบัติอาจใช้เวลาหลายเดือน
ในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดิน รัฐมนตรีอาจกำหนดเงื่อนไขตามที่เห็นสมควร ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียง:
- วัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้น;
- ระยะเวลาที่ต้องนำที่ดินไปใช้ประโยชน์เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว;
- เงื่อนไขอื่นๆ ที่เห็นว่าเหมาะสมเพื่อคุ้มครองความมั่นคงของชาติ ผลประโยชน์สาธารณะ หรือสวัสดิภาพทางเศรษฐกิจ.
ชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดที่รัฐมนตรีกำหนด การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้มีการเพิกถอนอนุญาตตามมาตรา 91.
พิจารณาคนต่างด้าวในครั้งต่อไปซึ่งที่ดินไม่เชื่อจะกำหนดเงื่อนไขตามที่เห็นได้ในแต่ไม่จำกัดเพียง
- จะต้องอาศัยที่ดินนั้น
- การประกาศนำที่ดินไปเป็นเรื่องดังกล่าว
- เงื่อนไขอื่นๆ ที่เห็นอย่างชัดเจนเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของชาติสาธารณะหรือสวัสดิภาพวิจารณ์
คนต่างด้าวต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ ขึ้นอยู่กับแผนของการไม่ปฏิบัติตามเหตุผลให้เป็นไปตามกฎการถอนนโยบายตามมาตรา ๙๑
ขอบเขตอำนาจดุลพินิจของรัฐมนตรี: เงื่อนไขที่กำหนดอาจมีมากมายและเฉพาะเจาะจง เงื่อนไขทั่วไปได้แก่ ข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารภายในกรอบเวลาที่กำหนด (ดูมาตรา 90) ข้อจำกัดในการขายต่อ ภาระผูกพันในการรายงาน และข้อจำกัดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การอ้างถึง "ความมั่นคงของชาติ" ทำให้รัฐมนตรีมีอำนาจกว้างขวางในการปฏิเสธคำขอในพื้นที่ชายแดนที่อ่อนไหวหรือเขตที่กำหนดไว้เพื่อการป้องกันประเทศ.
ย่านดุลพินิจของไมอามี: เงื่อนไขที่กำหนดอาจเป็นความปกติและเฉพาะเจาะจงเงื่อนไขทั่วไปรวมถึงข้อกำหนดให้ก่อสร้างอาคารภายในระยะเวลาที่กำหนด (ดูมาตรา 90) ข้อจำกัดในการขายต่อในหน้าที่ในรายงานและข้อสังเกตในการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินการล่องเรือ "ระบบควบคุมของชาติ" ให้อำนาจดุลพินิจถึงแก่ๆ สภาผู้แทนราษฎรไม่จำเป็นต้องร้องขอในพื้นที่ชายแดนที่อ่อนหรือเขตที่กำหนดเพื่อการป้องกันประเทศ
ในกรณีที่ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย หรือเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม ชาวต่างชาติผู้นั้นจะต้องเริ่มก่อสร้างอาคารบนที่ดินภายในระยะเวลาที่รัฐมนตรีกำหนด ซึ่งจะต้องไม่เกินสองปีนับจากวันที่จดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดิน.
หากชาวต่างชาติไม่เริ่มก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนด บทบัญญัติมาตรา 94 จะมีผลบังคับใช้เกี่ยวกับการจำหน่ายที่ดิน.
เหตุการณ์ที่คนต่างด้าวเป็นครั้งแรกซึ่งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในพาณิชยกรรมหรือเพื่ออุตสาหกรรม คนต่างด้าวต้องเริ่มบนอาคารก่อสร้างนั้นภายในเวลาไม่กี่นาทีกำหนดซึ่งต้องใช้เวลานานนับแต่วันจดทะเบียนการในส่วนนี้
คนต่างด้าวไม่เริ่มก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนดเพื่อให้นำบทอนุมาตรา ๙๔ ว่าด้วยการจำหน่ายที่ดินมาบังคับ
มาตรการต่อต้านการเก็งกำไร: มาตรานี้ออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาเพื่อการเก็งกำไร กำหนดเวลาสองปีสำหรับการเริ่มก่อสร้างทำให้มั่นใจได้ว่าที่ดินจะถูกนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ หากไม่ดำเนินการก่อสร้าง จะทำให้เกิดกลไกการจำหน่ายโดยบังคับตามมาตรา 94 ซึ่งหมายความว่าอธิบดีสามารถสั่งให้ชาวต่างชาติขายที่ดินได้ และหากชาวต่างชาติไม่ดำเนินการ อธิบดีสามารถขายแทนได้.
อ้างอิงโยง: ดู มาตรา 94 สำหรับข้อกำหนดการกำจัดและ มาตรา 91 เพื่อการเพิกถอนอนุญาต.
มาตรการขั้นต่ำเก็งกำไร: มาตรานี้เพื่อให้คนต่างด้าวถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาในเก็งกำไร ต่อเนื่องในการเริ่มก่อสร้างเพียงเล็กน้อยตามการที่จะไม่เป็นสาเหตุให้ถูกบังคับตามมาตรา 94 ซึ่งอธิบดีสามารถและจากนั้นคนด้าวขายที่ดิน และหากไม่ปฏิบัติตามอธิบดีสามารถขายแทนได้
อ้างอิง: ดู 94 สำหรับบทพิจารณาเรื่องการจำหน่ายจ่ายโอนและ 91 สำหรับการถอนการเทรด
หากชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 89 หรือใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากที่ได้รับอนุญาต รัฐมนตรีอาจเพิกถอนการอนุญาตได้.
เมื่อมีการเพิกถอน บทบัญญัติในมาตรา 94 เกี่ยวกับการจำหน่ายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ และชาวต่างชาติจะต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด.
คนต่างด้าวซึ่งเป็นครั้งแรกที่ดินแดนไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดตามมาตรา ๘๙ สามารถใช้ที่ดินเพื่อการวิจัยอื่น ๆ นอกเหนือจากที่นอกเหนือจากการพิจารณาของสมาชิกจะมีการร้องขอการอนุญาตได้
หากต้องการกถอนแล้วให้นำบทวิเคราะห์มาตรา 94 ว่าจะมีการจำหน่ายที่ดินที่ใช้บังคับและคนต่างด้าวต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาอธิบดีกำหนด
กลไกการบังคับใช้: การเพิกถอนเป็นเครื่องมือบังคับใช้ที่มีประสิทธิภาพ หากชาวต่างชาติซื้อที่ดินโดยอ้างว่าเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า แต่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวเท่านั้น รัฐมนตรีอาจเพิกถอนอนุญาตได้ ในทำนองเดียวกัน การไม่รักษาระดับการลงทุนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 96 บิส ก็อาจนำไปสู่การเพิกถอนได้เช่นกัน หลังจากถูกเพิกถอน ชาวต่างชาติจะต้องถูกขายทอดตลาดตามมาตรา 94 โดยอธิบดีมีอำนาจขายที่ดินหากชาวต่างชาติไม่ปฏิบัติตาม.
คริสจำได้: การเพิกถอนความต้องการของกฎหมายที่องค์กรต่างๆ กรณีคนต่างด้าวซื้อที่ดินโดยไม่ได้ตั้งใจเพื่อพาณิชยกรรมแต่ต้องใช้ความพยายามเท่านั้น องค์กรอาจจะถอนการรูปแบบได้ในลักษณะเดียวกันการรักษาโรคไม่ระดับการลงทุนขั้นต่ำตามมาตรา 96 ทวิเป็นสาเหตุให้ถูกเพิกถอนในภายหลังเพิกถอนคนต่างด้าวที่บังคับจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94 โดยบิ๊กดีเซิร์ฟเวอร์ขายที่ดินหากคนต่างด้าวไม่ปฏิบัติตาม
รัฐมนตรีอาจกำหนดเงื่อนไข กฎ และขั้นตอนเพิ่มเติมสำหรับการได้มา การถือครอง และการจำหน่ายที่ดินโดยชาวต่างชาติ โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามที่เห็นสมควรเพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินการตามบทบัญญัติของบทนี้.
หนังสือแจ้งดังกล่าวอาจระบุเงื่อนไขที่แตกต่างกันสำหรับชาวต่างชาติประเภทต่างๆ วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่แตกต่างกัน หรือสถานที่ต่างๆ ภายในราชอาณาจักร.
อาจโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดเงื่อนไขการควบคุมการวินิจฉัยเพิ่มเติมสำหรับการถือครองส่วนจำหน่ายที่ดินของคนต่างด้าวอุทยานแห่งชาติเห็นความจำเป็นเพื่อการดำเนินการตามบทบัญญัติแห่งหมวดนี้
ประกาศนี้อาจกำหนดเงื่อนไขที่แตกต่างกันสำหรับต่างด้าวประเภทต่างๆ การใช้ที่ดินที่แตกต่างกันหรือที่ใดก็ได้ในราชอาณาจักร
กฎหมายที่มอบอำนาจให้ดำเนินการ: มาตรานี้ให้อำนาจรัฐมนตรีในการออกระเบียบรอง (ระเบียบกระทรวงและประกาศ) เพื่อดำเนินการตามบทที่ 8 ซึ่งเป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนตามมาตรา 96 บิส รวมถึงระเบียบกระทรวง (พ.ศ. 2545/2002) ที่ระบุประเภทการลงทุนที่ได้รับอนุมัติและระยะเวลาการถือครองเงินลงทุน 40 ล้านบาท ผู้ประกอบวิชาชีพต้องศึกษาทั้งกฎหมายและระเบียบปฏิบัติที่เกี่ยวข้อง.
กฎหมายได้รับมอบอำนาจ: มาตรานี้ให้อำนาจตามกฎหมายออกกฎหมายอย่างสม่ำเสมอรอง (กฎกระทรวงและประกาศ) ในการดำเนินการตามหมวด 8 สำนักงานเลขาธิการคณะกรรมการตรวจสอบสำหรับกฎทั่วไปที่จัดตั้งช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิและกฎกระทรวง (พ.ศ. 2545) กำหนดประเภทการลงทุนที่ได้รับอนุมัติและระยะเวลาการดำรงการลงทุน 40 ผู้ปฏิบัติต้องศึกษาทั้งธุรกิจและกฎหมายรองที่ออกตามมาด้วย
เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะไม่ลงทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินโดยชาวต่างชาติ เว้นแต่ชาวต่างชาติจะแสดงหลักฐานการอนุญาตจากรัฐมนตรีตามมาตรา 88 หรือหลักฐานสิทธิในการได้มาซึ่งที่ดินตามมาตรา 96 บิส.
ในกรณีที่ชาวต่างชาติได้รับที่ดินผ่านทางมรดก เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินและแจ้งให้อธิบดีทราบโดยทันทีตามมาตรา 95.
พนักงานจะจดทะเบียนการรวมตัวกันซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวไม่ได้ควบคุมคนต่างด้าวแสดงหลักฐานการปนเปื้อนตามมาตรา ๘๘ หรือหลักฐานแห่งสิทธิในการจัดกิจกรรมซึ่งรวมถึงพื้นที่ตามมาตรา ๙๖ ทวิ
กรณีคนต่างด้าวพบซึ่งที่ดินโดยทางมรดก พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนการจับกุมและแจ้งบิ๊กดีทันทีตามมาตรา ๙๕
หน้าที่ในการคัดกรองข้อมูล: เจ้าหน้าที่กรมที่ดินทำหน้าที่เป็นผู้ควบคุมหลักในการป้องกันการครอบครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากชาวต่างชาติ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ชาวต่างชาติจะไม่สามารถจดทะเบียนได้หากไม่มีหลักฐานการอนุญาตจากกระทรวงหรือคุณสมบัติตามมาตรา 96 ทวิ นี่คือเหตุผลที่การจัดทำเอกสารโดยใช้ชื่อตัวแทนพยายามหลีกเลี่ยงมาตรานี้โดยการแสดงตนเป็นพลเมืองไทยหรือบริษัทไทยเป็นผู้ซื้อที่กรมที่ดิน ในขณะที่ผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงเป็นชาวต่างชาติ.
อ้างอิงโยง: ดู บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียนทั่วไป.
หน้าที่ของเรา: เจ้าหน้าที่ที่ดินพิจารณาหลักในการถือครองที่ดินโดยคนต่างด้าวโดยคำแนะนำของที่ดินให้คนต่างด้าวจะจดทะเบียนไม่ได้ตรวจสอบการพิสูจน์โมเลกุลหรือคุณสมบัติตามมาตรา 96 ทวิส่วนประกอบของตัวแทนในช่วงฤดูร้อนจึงพยายามหลีกเลี่ยงมาตรานี้โดยแสดงตัวคนไทยหรือบริษัทไทยเป็นมากขึ้นที่สำนักงานที่ดินอีกครั้งที่เจ้าของที่แท้จริงคือต่างด้าว
อ้างอิง: ดู ทัศนคติ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติธรรม) สำหรับการจดทะเบียนทั่วไป
ชาวต่างชาติที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้ หรือผู้ที่ถือครองที่ดินเกินกว่าขอบเขตที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายนี้ จะต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี นับจากวันที่อธิบดีมีคำสั่งให้จำหน่าย.
หากชาวต่างชาติไม่จำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจที่จะขายที่ดินโดยการประมูลสาธารณะหรือโดยวิธีการอื่นใดที่เห็นว่าเหมาะสม.
เงินที่ได้จากการขายดังกล่าวจะถูกคืนให้แก่ชาวต่างชาติหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการขายแล้ว.
คนต่างด้าวที่ปรากฎซึ่งที่ดินโดยส่วนใหญ่เป็นไปตามบทบังคับของเพดานกฎหมายนี้ หรือถือพื้นที่เกินจำนวนในปรมาณูกฎหมายนี้เปิดจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่สำคัญบดีกำหนดซึ่งอาจถึงหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่อธิบดีมีคำสั่งให้จำหน่าย
คนต่างด้าวไม่จำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด อธิบดีไดรฟ์จำหน่ายที่ดินนั้นโดยวิธีขายทอดตลาดหรือโดยวิธีอื่นตามที่เห็นในไดรฟ์
การค้นพบการขายให้คืนแก่คนต่างด้าวเมื่อหักหลังคาขายแล้ว
"ทางเลือกนิวเคลียร์": มาตรา 94 เป็นแกนหลักในการบังคับใช้กฎหมายของบทที่ 8 โดยให้อำนาจอธิบดีกรมที่ดินอย่างกว้างขวางในการบังคับให้ชาวต่างชาติขายที่ดินที่ได้มาโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือเกินกว่าขอบเขตที่อนุญาต คุณสมบัติสำคัญ:
- ขั้นต่ำ 180 วัน ขั้นสูงสุด 1 ปี เพื่อจำหน่ายที่ดินโดยสมัครใจ
- ถ้าเอเลี่ยนขายของไม่สำเร็จ... อธิบดีสามารถขายมันได้ โดยการประมูลหรือการเจรจาต่อรองส่วนตัว
- มนุษย์ต่างดาวได้รับ รายได้จากการขายหักค่าใช้จ่าย — ไม่มีการยึดผลกำไรโดยตรง แต่เป็นการยึดที่ดินเท่านั้น
- ราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดมักจะเป็น... ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก, เนื่องจากผู้ซื้อทราบดีว่าเป็นการขายแบบเร่งด่วน
คำเตือน: บทบัญญัตินี้ใช้บังคับไม่เพียงแต่กับการเป็นเจ้าของโดยตรงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงที่ดินที่ถือครองผ่านตัวแทนด้วย หากกรมที่ดินพิจารณาแล้วว่าบริษัทไทยหรือบุคคลไทยถือครองที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ ก็สามารถใช้มาตรา 94 เพื่อบังคับจำหน่ายได้ ดูคำตัดสินของศาลฎีกาประกอบ หมายเลข 3241/2540 ด้านล่าง.
""ทางเลือกสุดท้าย": มาตรา 94 เป็นแกนหลักในการบังคับใช้กฎหมายในหมวด 8 ให้อำนาจอธิบดีสำนักงานที่ดินในการควบคุมคนต่างด้าวขายที่ดินที่เริ่มต้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือเกินจำนวนที่มีลักษณะสำคัญ:
- ขั้นต่ำ 180 วัน สูงสุด 1 ปี อาคารจำหน่ายที่ดินโดยสมัครใจ
- หากคนต่างด้าวไม่ยอมขาย อธิบดีสามารถขายแทนได้ โดยวิธีการขายทอดตลาดหรือตกลงราคา
- คนต่างด้าวจะได้รับมีการขายหักค่าใช้จ่าย — ไม่มีการยึดเงินในการขายเพียงแต่ยึดที่ดินเท่านั้น
- ราคาการควบคุมการขายอย่างเป็นทางการด้านล่างราคาตลาดด้านล่าง ในที่สุดก็เป็นการขายจำยอม
เหมือนกัน: บทพิจารณานี้ใช้การควบคุมเพื่อตรวจสอบโดยถือครองโดยตรง แต่รวมถึงที่ดินที่ถือครองผ่านตัวแทนอำพิพากษาด้วยหากกรมที่ดินคุณสามารถใช้คำพิพากษาบริษัทไทยหรือบุคคลไทยถือที่ดินเพื่อให้คนต่างด้าว มาตรา 94 ทำให้เกิดการบังคับจำหน่ายได้ดูคำพิพากษาฎีกา ที่ 3241/2540 ′
ชาวต่างชาติที่ได้รับที่ดินในฐานะทายาทตามกฎหมาย จะถือครองที่ดินนั้นได้ก็ต่อเมื่อ เมื่อรวมกับที่ดินที่ชาวต่างชาติผู้นั้นเป็นเจ้าของอยู่แล้ว จำนวนที่ดินทั้งหมดต้องไม่เกินขีดจำกัดที่กำหนดไว้ในมาตรา 87.
หากที่ดินที่ได้รับมาจากการรับมรดก เมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่เดิม มีจำนวนเกินกว่าที่กำหนดไว้ในมาตรา 87 ชาวต่างชาติผู้นั้นจะต้องจำหน่ายที่ดินส่วนเกินนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในมาตรา 94.
เมื่อทำการจดทะเบียนมรดกเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องแจ้งให้อธิบดีทราบโดยทันที อธิบดีจะตรวจสอบว่าที่ดินทั้งหมดที่ชาวต่างชาติถือครองนั้นเป็นไปตามข้อจำกัดที่กำหนดไว้ในมาตรา 87 หรือไม่.
คนต่างด้าวที่จะมาถึงซึ่งที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมจะถือครองที่ดินนั้นได้ต่อเมื่อถึงเวลาที่ที่ดินที่คนต่างด้าวจะต้องไม่เกินจำนวนในมาตรา ๘๗
ที่ดินที่ค้นพบโดยทางมรดกก่อนที่ที่ดินจะไปถึงแล้ว เกินจำนวนที่มีอยู่ในมาตรา 8๗ คนต่างด้าวต้องจำหน่ายส่วนเกินภายในเวลาที่กำหนดตามมาตรา ๙๔๔
พนักงานเจ้าหน้าที่จะแจ้งอธิบดีทันทีเมื่อจดทะเบียนมรดก อธิบดีจะควบคุมพื้นที่ในส่วนคนต่างด้าวเป็นไปตามจำนวนที่มองเห็นในมาตรา ๘๗๗ สายเคเบิล
ข้อยกเว้นการสืบทอด: นี่เป็นหนึ่งในไม่กี่วิธีที่ชาวต่างชาติสามารถครอบครองที่ดินในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดิน (เช่น บุตรชาวต่างชาติได้รับมรดกจากบิดามารดาที่เป็นคนไทย) มรดกนั้นถูกต้องตามกฎหมาย แต่ทายาทชาวต่างชาติจะสามารถครอบครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อมูลค่ารวมของที่ดินที่ถือครองอยู่ภายในขอบเขตที่กำหนดไว้ในมาตรา 87 เท่านั้น ที่สำคัญคือ ทายาทจะต้องเป็นชาวต่างชาติ ทายาทตามกฎหมาย (ทายาทโดยธรรม) — มรดกตามพินัยกรรม (พินัยกรรม) ไม่มีคุณสมบัติโดยอัตโนมัติ.
สถานการณ์ทั่วไป: สามีชาวต่างชาติที่แต่งงานกับภรรยาชาวไทยจะได้รับมรดกที่ดินของภรรยาเมื่อภรรยาเสียชีวิต ในฐานะทายาทตามกฎหมายมรดกของไทย เขาสามารถเก็บที่ดินไว้เพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ส่วนที่เกินจะต้องขายภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด (180 วันถึง 1 ปี) ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติหลายคนในสถานการณ์เช่นนี้มักโอนที่ดินส่วนเกินให้แก่บุตรชาวไทย หรือขายโดยสมัครใจ.
ทายาทตามพินัยกรรม: หากชาวต่างชาติมีชื่อเป็นผู้รับผลประโยชน์ในพินัยกรรมไทย แต่ไม่ใช่ทายาทตามกฎหมาย สถานการณ์จะซับซ้อนมากขึ้น การตีความที่แพร่หลายคือ มาตรา 95 ใช้ได้เฉพาะกับทายาทตามกฎหมายเท่านั้น และทายาทตามพินัยกรรมที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องจัดการที่ดินที่ได้รับมรดกทั้งหมดตามมาตรา 94.
เป็นเรื่องสำคัญ: ส่วนนึงของวิธีที่คนต่างด้าวสามารถครอบครองที่ดินในประเทศได้ในประเทศมักจะชอบด้วยกฎหมายในคนต่างด้าวรับมรดกที่ดิน (เช่น บุตรธิดาต่างด้าวรับมรดกจากซอฟท์แวร์ที่เป็นของแข็ง) การรับมรดกนั้นคือส่วนประกอบแต่ทายาทต่างด้าวจะถือครองที่ดินไว้ก็ต่อเมื่อที่ดินส่วนใหญ่จะถือครองไม่เกินจำนวนตามมาตรา 87 ที่สำคัญทายาทและเป็นทายาทโดยธรรม — การรับมรดกโดยพินัยกรรมการละเมิดลิขสิทธิ์
เรื่องร้องเรียน: สามีต่างด้าวมีความสำคัญต่อคนไทยรับมรดกที่ดินเมื่อต้องใช้เวลาพอสมควรทายาทโดยธรรมสมุนไพรมรดกไทย เขาสามารถถือที่ดินไว้ได้ไม่เกิน 1 ไร่เพื่ออยู่อาศัย ส่วนเกินต้องขายภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด (180 วันถึง 1 ปี) ฟังคนต่างด้าววิจารณ์นี้มักจะโอนที่ดินส่วนเกินที่ให้ความเป็นบุตรพลเมืองหรือขายโดยใจ
ยาทตามพินัยกรรม: หมายเหตุ คนต่างด้าวถูกระบุเป็นผลประโยชน์ในพินัยกรรมไทยแต่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรมสถานการณ์จะควบคุมมากกว่าที่เก็บข้อมูลคือมาตรา 95 ใช้บังคับเฉพาะกับทายาทโดยธรรมเท่านั้น และทายาทพินัยกรรมที่ต่างด้าวจะต้องจำหน่ายที่ดินมรดกทั้งหมดตามมาตรา 94
รัฐมนตรีอาจอนุมัติให้ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินเกินกว่าขอบเขตที่กำหนดไว้ในมาตรา 87 โดยต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี ในกรณีที่การได้มาซึ่งที่ดินนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่ออุตสาหกรรมหรือเศรษฐกิจอื่น ๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของราชอาณาจักร ทั้งนี้อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่รัฐมนตรีกำหนด.
บทบัญญัติในมาตรา 88, 89, 90 และ 91 จะใช้บังคับกับที่ดินที่ได้มาภายใต้มาตรานี้.
อาจโดยอาจชอบของคณะรัฐมนตรีร้านอาหารคนต่างด้าวเพื่อค้นหาดินแดนที่มีจำนวนเกินในมาตรา 87 จะได้การที่คุณจะได้ไปเพื่ออุตสาหกรรมอุตสาหกรรมหรือกิจการอื่นๆ อีกมากมายต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของราชอาณาจักรจะต้องพิจารณาเงื่อนไขที่ร้านอาหารจะกำหนด
ให้บทนำผู้เขียนมาตรา 88 มาตรา 89 มาตรา ๙๐ และมาตรา ๙๑ มาบังคับกับที่ดินที่สำรวจตามมาตรานี้
ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี: แตกต่างจากมาตรา 88 (ซึ่งต้องการเพียงการอนุญาตจากรัฐมนตรี) มาตรา 96 กำหนดให้ต้องได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีสำหรับการให้สัมปทานใดๆ ที่เกินขอบเขตพื้นที่ที่กำหนดไว้ในมาตรา 87 นี่สะท้อนให้เห็นถึงผลประโยชน์ทางการเมืองและเศรษฐกิจที่สูงขึ้นในการเข้าซื้อที่ดินต่างประเทศขนาดใหญ่เพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม ในทางปฏิบัติ มาตรา 96 ถูกนำมาใช้น้อยมาก โดยทั่วไปแล้วจะใช้กับโครงการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่ได้รับการส่งเสริมโดยคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI).
BOI Connection: บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมโดย BOI ภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (พ.ศ. 2520/1977) อาจได้รับสิทธิพิเศษต่างๆ รวมถึงสิทธิสำหรับชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติในการเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อดำเนินกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม ช่องทางของ BOI นั้นแยกต่างหากจากบทบัญญัติของประมวลกฎหมายที่ดิน แต่มีปฏิสัมพันธ์กัน ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่ บทที่ 9 (นิติบุคคล) สำหรับข้อกำหนดของบริษัทที่เกี่ยวข้อง.
อนุมัติได้รับจากคณะรัฐมนตรี: แตกต่างจากมาตรา 88 (ซึ่งต้องการเพียงปริมาณจากโรงงานของเรา) มาตรา 96 ช่องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีสำหรับระบบปฏิบัติการที่เกินเนื้อที่ตามมาตรา 87 สะท้อนถึงอิทธิพลของประสิทธิภาพและเศรษฐกิจในการปรากฏซึ่งที่ดินขนาดใหญ่ของคนต่างด้าวเพื่ออุตสาหกรรม การดำเนินการ มาตรา 96 การพิจารณาเฉพาะปริมาณโครงการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่ส่งเสริมจากสำนักงานส่งเสริมการลงทุน (BOI)
การพิจารณาของ BOI: บริษัทที่ส่งเสริมจาก BOI ตามการส่งเสริมการขายการลงทุน (พ.ศ. 2520) อาจได้รับสิทธิพิเศษสำหรับสิทธิพลเมืองต่างด้าวและบริษัทที่ลงทุนในถือครองที่ดินเพื่อกิจกรรมที่ส่งเสริมช่องทาง BOI ดูจากบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินแต่เกี่ยวข้องกันดู หมวด 9 (ดูภาพ) สำหรับบทตรวจสอบเกี่ยวกับเรื่องนี้
ชาวต่างชาติที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาลงทุนในราชอาณาจักรเป็นจำนวนเงินไม่น้อยกว่าสี่สิบล้านบาท และลงทุนในธุรกิจหรือกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือตามที่กระทรวงกำหนด อาจซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ ทั้งนี้ภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:
- ที่ดินที่จะซื้อต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล เขตเมือง หรือเขตที่กำหนดโดยระเบียบกระทรวง;
- การลงทุนนั้นจะต้องคงอยู่เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าห้าปีนับจากวันที่จดทะเบียนที่ดิน;
- ชาวต่างชาติจะต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีก่อนจึงจะซื้อที่ดินได้;
- หากชาวต่างชาติถอนหรือลดการลงทุนต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทภายในระยะเวลาห้าปีโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร รัฐมนตรีอาจสั่งให้ชาวต่างชาติจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94;
- จำนวนเงินลงทุน ประเภทของการลงทุน และเงื่อนไขอื่นๆ จะเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง.
บทบัญญัติในมาตรานี้จะไม่ใช้บังคับกับชาวต่างชาติที่ถูกห้ามพำนักอยู่ในราชอาณาจักรภายใต้พระราชบัญญัติคนเข้าเมืองหรือกฎหมายอื่น ๆ.
คนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาลงทุนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท และการลงทุนธุรกิจหรือธุรกิจต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นไปตามหรือตามที่กำหนดในกฎกระทรวงอาจซื้อที่ดินเพื่ออยู่ได้ไม่เกินหนึ่งไร่จะเป็นไปตามทิศทางการวิจัย
- ที่ดินที่จะซื้อต้องอยู่ในเขตการปกครองในเขตการปกครองส่วนตำบลหรือเขตที่กำหนดโดยกฎกระทรวง
- โต๊ะยืนยาวเพื่อรักษาไว้ห้าปีนับแต่วันจดทะเบียนที่ดิน
- คนต่างด้าวต้องฟังจากหินอ่อนก่อนทำการซื้อที่ดิน
- คนต่างด้าวถอนหรือลดการลงทุนให้ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทภายในระยะเวลาห้าปีโดยไม่ต้องมีเหตุผลและเป็นผลดีต่อองค์กรอาจส่งผลให้คนต่างด้าวจำหน่ายที่ดินตามมาตรา ๙๔
- ประเภทประเภทของการลงทุนและเงื่อนไขอื่นๆ ให้เป็นไปตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
บทพิจารณามาตรานี้มิให้ใช้บังคับแก่คนต่างด้าวเพื่อห้ามในราชอาณาจักรที่ยืนยันว่าด้วยคนเข้าเมืองหรือกฎหมายอื่น ๆ
บริบททางประวัติศาสตร์: มาตรา 96 บิส ถูกนำมาใช้ในปี 2542 ในฐานะส่วนหนึ่งของมาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศไทยหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชียปี 2540 (วิกฤต "ต้มยำกุ้ง") โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศด้วยการเสนอสิ่งจูงใจที่เป็นรูปธรรม นั่นคือ สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ให้แก่บุคคลที่ลงทุนในเศรษฐกิจไทยเป็นจำนวนมาก.
ข้อกำหนดเชิงปฏิบัติ:
- เงินลงทุนขั้นต่ำ: 40 ล้านบาท (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน แต่ตัวเลขนี้อาจผันผวนได้)
- เงินทุนจะต้องเป็น เงินตราต่างประเทศที่นำเข้าประเทศไทย และแปลงผ่านสถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาต ต้องมีหลักฐานการโอนเงินเข้า (แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ).
- การลงทุนจะต้องอยู่ใน หมวดหมู่ที่ได้รับการอนุมัติ ภายใต้ระเบียบกระทรวง (BE 2545/2002) ซึ่งรวมถึง:
- พันธบัตรของรัฐบาลไทย หรือ พันธบัตรของรัฐวิสาหกิจ
- กองทุนรวมที่จดทะเบียนในประเทศไทย
- กิจกรรมทางธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมโดย BOI
- การลงทุนอื่นๆ ที่รัฐมนตรีกำหนด
- การลงทุนจะต้องเป็น บำรุงรักษาอย่างน้อย 5 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนที่ดิน การถอนหรือลดเงินลงทุนต่ำกว่า 40 ล้านบาทภายในระยะเวลาดังกล่าว จะถือเป็นการบังคับขายตามมาตรา 94.
- พื้นที่ดินสูงสุด: 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) สำหรับใช้ภายในที่พักอาศัยเท่านั้น
- ที่ดินต้องอยู่ใน พื้นที่เมืองที่กำหนดไว้ (กรุงเทพฯ เขตเทศบาล หรือพื้นที่ที่กำหนดโดยระเบียบกระทรวง)
ข้อจำกัดในทางปฏิบัติ: แม้ว่ามาตรา 96 บิส จะเป็นช่องทางเดียวในการเป็นเจ้าของโดยตรง แต่ก็มีการใช้ค่อนข้างน้อยเนื่องจากมีเกณฑ์การลงทุนสูงและระยะเวลาผูกมัด 5 ปี ชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวยหลายคนพบว่าการซื้อคอนโดมิเนียม (ไม่มีข้อกำหนดด้านการลงทุน) การทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือการใช้โครงสร้างบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI นั้นมีความเหมาะสมกว่า นอกจากนี้ ข้อกำหนดที่ว่าที่ดินต้องอยู่ในเขตเมืองที่กำหนดไว้ยังจำกัดตัวเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการที่ดินติดชายหาดหรือในชนบทอีกด้วย.
ระบบควบคุม: มาตรา 96 ทวิ โทรทัศน์เข้ามาในปี พ.ศ. 2542 การรักษาแผนฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤตเศรษฐกิจเอเชีย พ.ศ. พ.ศ. 2540 (วิกฤต "ต้มยำกุ้ง") ดึงดูดสายตาจากต่างประเทศโดยเสนอสิ่งจูใจที่ระบบธรรม — สิทธิในการถือครองที่ดินเพื่ออาศัยอยู่ — แก่บุคคลลงทุนจำนวนมากในเศรษฐกิจไทย
แล้วคุณล่ะ:
- การลงทุนขั้นต่ำ: 40 มิลลิลิตร (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์ตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบันของสภา)
- ยังคงเป็นเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทยและอีกครั้งที่ต้องมีหลักฐานยืนยันเงินเข้า (แบบธ.ต.3)
- การลงทุนต้องอยู่ประเภทที่ได้รับอนุมัติอนุมัตินโยบายกระทรวง (พ.ศ. 2545) ยังคง:
- และรัฐบาลไทยหรือรัฐวิสาหกิจ
- กองทุนรวมที่จดทะเบียนในประเทศไทย
- กิจกรรมส่งเสริมจาก BOI
- อื่นๆ อีกมากมายที่คุณสามารถเลือกได้
- ตการบำรุงรักษาการลงทุนไว้ขยี้ตา 5 ปีต้องจดทะเบียนที่ดินการถอนหรือลดการลงทุนให้ต่ำกว่า 40 หลักเกณฑ์ภายในระยะเวลานี้จะบังคับจำหน่ายตามมาตรา 94
- เนื้อที่สูงสุด: 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) จะต้องอยู่อาศัยเท่านั้น
- ที่ดินต้องอยู่กฎเกณฑ์ (เขตเทศบาลหรือเขตกำหนดโดยกฎกระทรวง)
ในกรณีนี้: คุณสมบัติจะเป็นช่องทางเดียวในการถือครองโดยตรง แต่มาตรา 96 ทวิส่วนใหญ่จะดูเล็กน้อยเป็นพิเศษการลงทุนในพื้นที่และระยะเวลาล็อค 5 ปี คนต่างด้าวที่มีเพดานจำนวนมากพบว่ามีอาคารชุด (ไม่มีข้อกำหนดด้านการลงทุน) การเช่าระยะยาวหรือการใช้โครงสร้างของบริษัทที่ส่งเสริมจาก BOI โลหะสะดวกกว่าพื้นที่ต้องอยู่ในเขตเมืองที่จำกัดทางเลือกสำหรับพื้นที่ชายฝั่งยังหรือในชนบท
ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินภายใต้มาตรา 96 bis จะต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยเท่านั้น ชาวต่างชาติผู้นั้นจะต้องไม่ให้เช่า ให้เช่าช่วง หรืออนุญาตให้บุคคลอื่นใดใช้ที่ดินนั้นเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์.
หากชาวต่างชาติฝ่าฝืนเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรคแรกหรือในมาตรา 96 บิส รัฐมนตรีจะสั่งให้ชาวต่างชาติจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94.
บทบัญญัติในมาตรา 88, 89 และ 91 จะใช้บังคับโดยอนุโลมกับที่ดินที่ได้มาตามมาตรา 96 บิส.
คนต่างด้าวที่อีกครั้งซื้อที่ดินตามมาตรา ๙๖ ทวิต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้นต่างคนด้าวจะให้เช่าช่วงหรือควบคุมให้บางส่วนใช้ที่ดินนั้นเพื่อการค้ากิจการไม่ได้
คนต่างด้าวฝ่าฝืนเงื่อนไขต่างๆ ในวรรคแรกหรือในมาตรา ๙๖ ทวิเคาเตอร์จะพูดถึงคนต่างด้าวจำหน่ายพื้นที่ตามมาตรา ๙๔
ให้บทบรรณาธิการมาตรา 88 มาตรา 89 และมาตรา ๙๑ ต้องใช้บังคับโดยอนุโลมกับที่ดินที่สำรวจตามมาตรา ๙๖ ทวิ
สำหรับผู้พักอาศัยเท่านั้น: ที่ดินที่ได้มาจากการลงทุนตามมาตรา 96 bis สามารถใช้ได้เฉพาะเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเองเท่านั้น การให้เช่า การเปิดบ้านพักรับรอง หรือการใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจใดๆ ถือเป็นสิ่งต้องห้ามโดยเด็ดขาด และจะส่งผลให้ถูกบังคับขาย นั่นหมายความว่า ที่ดินตามมาตรา 96 bis ไม่สามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าแก่เจ้าของชาวต่างชาติได้.
ข้อแตกต่างที่สำคัญ: ข้อจำกัดนี้ใช้เฉพาะกับ ที่ดิน ซื้อภายใต้มาตรา 96 บิส หากชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ก็ไม่มีข้อห้ามในการให้เช่า นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากนิยมคอนโดมิเนียม แม้ว่าจะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินภายใต้มาตรา 96 บิสได้ก็ตาม.
จะอยู่อาศัยเท่านั้น: ที่ดินที่ผ่านช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิต้องใช้เฉพาะเจาะจงที่อยู่อาศัยของผู้คนต่างด้าวเท่านั้น การให้เช่าพื้นที่การดำเนินกิจการหรือการใช้เพื่อธุรกิจใดๆ ที่อาจเป็นไปได้โดยแจ้งและจะบังคับให้ถูกจำหน่าย ที่ดินตามมาตรา 96 ทวิและสร้างรายได้จากการให้เช่าเจ้าของที่เป็นจุดต่างด้าวได้
ข้อแตกต่างสำคัญ: ข้อจำกัดนี้ใช้บังคับเฉพาะกับจูที่ซื้อตามมาตรา 96 ทวิบางครั้งในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นเจ้าของห้องชุดตามอาคารชุดโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบในการจัดสรรเหตุผลที่หนึ่งที่นักลงทุนต่างด้าวจำนวนมากเลือกอาคารชุดไม่จำเป็นต้องถือครองพื้นที่ตามมาตรา 96 ทวิประกาศ
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่? คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้ในทุกวันนี้?
การห้ามทั่วไป
คำตอบสั้นๆ คือ: โดยทั่วไปแล้ว ไม่. ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ก็ต่อเมื่อมีสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่ยังมีผลบังคับใช้ การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรงของชาวต่างชาติจึงเป็นสิ่งต้องห้ามอย่างมีประสิทธิภาพ.
ข้อยกเว้นเพียงประการเดียว: มาตรา 96 บิส (การลงทุน 40 ล้านบาท)
ช่องทางเดียวตามกฎหมายที่ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินกรรมสิทธิ์โดยตรงได้คือภายใต้มาตรา 96 bis ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้:
- การลงทุนจากแหล่งเงินทุนต่างประเทศอย่างน้อย 40 ล้านบาท
- การลงทุนในประเภทที่ได้รับอนุมัติ (พันธบัตรรัฐบาล กองทุนรวม กิจกรรมของธนาคารเพื่อการลงทุน)
- การคงไว้ซึ่งการลงทุนเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี
- สูงสุด 1 ไร่ สำหรับใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น
- ที่ดินต้องอยู่ในเขตเมืองที่กำหนดไว้
- ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
รูปแบบอื่นๆ ของสิทธิในทรัพย์สิน
แม้ว่าการเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงจะมีข้อจำกัด แต่ชาวต่างชาติอาจได้มาซึ่งสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่นในประเทศไทย:
- กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม (โควตาชาวต่างชาติสูงสุด 49% ต่ออาคาร ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม)
- สัญญาเช่าระยะยาว (ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้ และต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน)
- สิทธิการใช้ประโยชน์ (สิทธิ์ในการใช้และครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนแล้ว มีอายุสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีพ)
- สิทธิ์บนพื้นผิว (สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น นานสูงสุด 30 ปี)
- โครงสร้างบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมโดย BOI (บริษัทต่างชาติที่มีสัดส่วนการถือหุ้นส่วนใหญ่ซึ่งได้รับการส่งเสริมจาก BOI อาจเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม)
แล้วอาคารล่ะ?
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ ข้อจำกัดตามกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้กับ ที่ดิน, ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้นเสมอไป อาคาร. ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคาร (บ้าน สิ่งปลูกสร้าง) บนที่ดินที่เช่าหรือถือครองโดยบุคคลอื่นได้ โดยตัวอาคารนั้นถือเป็นทรัพย์สินแยกต่างหากจากที่ดิน นี่เป็นพื้นฐานของการจัดการทั่วไปที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านที่สร้างบนที่ดินที่เช่าจากเจ้าของบ้านชาวไทยหรือคู่สมรสชาวไทย.
ภายนอกทั่วไป
คำตอบสีคือ: กำลังจะเกิดขึ้น ตามมาตรา 86 ของกฎหมายกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ก็แต่โดยอาศัยบทควบคุมแห่งสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการถือครองทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวมีการถือครองที่ดินโดยตรงของต่างด้าวจึงถูกห้ามโดยพฤตินัย
เพียงทางเดียว: มาตรา 96 ทวิ (การลงทุน 40 ดุล)
ช่องทางการควบคุมเพียงทางเดียวสำหรับคนต่างด้าวในการถือครองที่ดินโดยตรงคือตามมาตรา 96 ทวิหมู่เกาะข้อกำหนด:
- ลงทุนมากถึง 40% จากแหล่งเงินต่างประเทศ
- ประเภทงบประมาณที่ได้รับอนุมัติ (ในเดือนรัฐบาล กองทุนรวมกิจกรรม BOI)
- การบำรุงรักษาการลงทุนไว้ขยี้ตา 5 ปี
- เนื้อที่สูงสุด 1 ไร่ยังคงมีอยู่เท่านั้น
- ที่ดินจะต้องอยู่ในเขตเมืองที่กำหนด
- ตงตงจากมินมิน
การกระทำในรูปแบบอื่น ๆ
การถือครองที่ดินโดยตรงในขอบเขตคนต่างด้าวอาจถือครองสิทธิในทรัพย์สินรูปแบบอื่นในประเทศไทย:
- ตรวจสอบอาคารชุด (สัดส่วนต่างด้าวไม่เกินต้องใช้ 49 ต่ออาคารชุดหนึ่งตามอาคารชุด)
- เป็นเวลานาน (ไม่เกิน 30 ปีต่ออายุได้จดทะเบียนที่กรมที่ดิน)
- สิทธิเก็บกิน (สิทธิที่จะจดทะเบียนและรับผลประโยชน์จากที่ดินไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต)
- สิทธิเหนือเหนือ (สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นไม่เกิน 30 ปี)
- บริษัทที่ปรึกษาส่งเสริมจาก BOI (บริษัทที่ต่างกันออกไปข้างมากจะเห็นส่งเสริมจาก BOI อาจถือครองที่ดินเพื่อกิจกรรมในการส่งเสริม)
แล้วอาคารล่ะ?
สิ่งที่ควรทราบคือต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่ดินที่ใช้บังคับกับจู ไม่จำเป็นต้องรวมอาคาร ภูเขาไทย คนต่างด้าวสามารถเป็นเจ้าของอาคาร (บ้านสิ่งที่ปลูกสร้าง) บนที่ดินที่เช่าหรือถือครองโดยการควบคุมอาคารถือเป็นทรัพย์สินจากที่ดินการควบคุมดูแลทั่วไปที่คนต่างด้าวเป็นเจ้าของบ้านหลายคนบนที่ดินที่เช่าจากเจ้าของที่ดินคนไทยหรือคนไทย
เส้นทางการลงทุน 40 ล้านบาท (มาตรา 96 บิส) ช่องการลงทุน 40 ดุล (มาตรา 96 ทวิ)
รายการตรวจสอบข้อกำหนด
- เงินลงทุนขั้นต่ำ: 40 ล้านบาท (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ขึ้นอยู่กับอัตราแลกเปลี่ยน)
- แหล่งที่มาของเงินทุน: ต้องเป็นเงินตราต่างประเทศที่นำเข้าประเทศไทยผ่านธนาคารไทยที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น ผู้สมัครต้องขอแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF / ธ.ธ. 3) เพื่อเป็นหลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศ.
- ประเภทการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ (ตามระเบียบกระทรวงฉบับที่ BE 2545):
- พันธบัตรรัฐบาลไทย หรือตั๋วเงินคลัง
- พันธบัตรของรัฐวิสาหกิจ
- พันธบัตรที่ค้ำประกันโดยกระทรวงการคลัง
- กองทุนรวมที่จดทะเบียนในประเทศไทย
- การลงทุนในธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI
- การลงทุนในหุ้นไทยตามที่รัฐมนตรีกำหนด
- ระยะเวลาการลงทุน: ต้องคงเงินลงทุน 40 ล้านบาทเต็มจำนวนไว้เป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนที่ดิน
- ข้อจำกัดด้านที่ดิน: ที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น และต้องอยู่ในกรุงเทพฯ เขตเทศบาล หรือเขตที่กำหนด
- ได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรี: ต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนซื้อที่ดิน
- สถานะการเข้าเมือง: ต้องไม่ถูกห้ามพำนักอยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง
ขั้นตอนการสมัคร
- นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาต และขอรับเอกสาร FETF (Federal Foreign Trade Fund)
- ทำการลงทุนตามเงื่อนไขที่กำหนดในหมวดหมู่ที่ได้รับการอนุมัติ และรับใบรับรองการลงทุน
- ยื่นขออนุญาตที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด โดยส่งเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด
- อธิบดีจะตรวจสอบใบสมัครและส่งต่อให้รัฐมนตรีพร้อมข้อเสนอแนะ
- เมื่อได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีแล้ว ให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
- รักษาสถานะการลงทุนตลอดระยะเวลา 5 ปีเต็ม และจัดทำรายงานสถานะการลงทุนประจำปีตามที่กำหนด
ผลที่ตามมาจากการไม่ปฏิบัติตาม
หากชาวต่างชาติถอนการลงทุนหรือลดการลงทุนต่ำกว่า 40 ล้านบาทภายในระยะเวลา 5 ปีโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร รัฐมนตรีอาจสั่งให้ขายทอดตลาดตามมาตรา 94 ชาวต่างชาติจะมีเวลา 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน หากไม่ดำเนินการดังกล่าว อธิบดีสามารถขายที่ดินได้ โดยอาจขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด.
รายการสินค้า
- การลงทุนขั้นต่ำ: 40 วิหาร (ประมาณ 1.1 จักรวรรดิของพระองค์)
- บางส่วนของความเย็น: สกุลเงินต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศผ่านธนาคารไทยที่ผู้ยื่นคำขอต้องได้รับแบบรายงานการเงินต่างประเทศ (ธ.ต.3) เป็นหลักฐานและข้อมูลเงินเข้า
- ประเภทการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ (ตามระเบียบกระทรวง พ.ศ. 2545):
- ซื้อรัฐบาลไทยหรือตั๋วเงินคลัง
- ห้างสรรพสินค้ารัฐวิสาหกิจ
- เพิ่มเติมที่กระทรวงการคลังประกัน
- กองทุนรวมที่จดทะเบียนในประเทศไทย
- การลงทุนในกิจการของบริษัทส่งเสริมจาก BOI
- การลงทุนในหุ้นไทยในแผน
- การลงทุน: การควบคุมการลงทุนเต็มจำนวน 40 เมนบอร์ดไว้ขย้ำ 5 ปีที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนที่ดิน
- ข้อจำกัดด้านที่ดิน: สูงสุด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่อาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯ หรือเขตที่กำหนด
- การอนุมัติจากมินิ: รายงานเพิ่มเติมจากกระทรวงมหาดไทยก่อนการวิจัยที่ดิน
- สถานภาพตรวจคนเข้าเมือง: ห้ามมิให้ทำเช่นนั้นเป็นครั้งแรกตามเทศกาลคนเข้าเมือง
ขั้นตอนการยื่นคำขอ
- นำเข้าเงินตราต่างประเทศในประเทศผ่านธนาคารที่สามารถรับและรับเอกสาร ธ.ต.3
- การดำเนินการประเภทที่ได้รับอนุมัติและรับหนังสือรับรองการส่งเสริม
- ยื่นคำขออนุญาตที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดพร้อมเอกสารคำสั่งทั้งหมด
- คำขอจะมุ่งไปที่จากอธิบดีและส่งต่อไปยังผู้โดยสารพร้อมผู้นำ
- เมื่อได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการ จดทะเบียนโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
- การยืดอายุการใช้งานตลอดระยะเวลา 5 ปี และจัดส่งรายงานสถานะวันหยุดประจำปีตามที่กำหนด
การไม่ปฏิบัติตาม
ในกรณีที่คนต่างด้าวถอนหรือลดการลงทุนให้ต่ำกว่า 40 เมตรภายในระยะเวลา 5 ปีโดยไม่มีเหตุอันเนื่องมาจากการร้องเพลงอาจบังคับให้เป็นไปตามมาตรา 94 คนต่างด้าวจะมีเวลาระหว่าง 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน ถ้าไม่ขายอธิบดีสามารถขายแทนได้ซึ่งอาจจะจำหน่ายราคาต่ำกว่าราคาตลาด
วิธีแก้ปัญหาทั่วไปสำหรับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ ตัวเลือกสำหรับการถือครองทรัพย์สินของคนต่างด้าว
1. กรรมสิทธิ์ร่วมของคู่สมรสชาวไทย
ชาวต่างชาติจำนวนมากที่แต่งงานกับคนไทยมักให้คู่สมรสชาวไทยซื้อที่ดินในชื่อของคู่สมรส ตามหลักปฏิบัติของกรมที่ดินในปัจจุบัน คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ แต่คู่สมรสทั้งสองต้องลงนามในหนังสือรับรองว่าเงินที่ใช้ในการซื้อนั้นเป็นเงินของคนไทยด้วยกัน ทรัพย์สินส่วนบุคคล (สินสวนตัว) เป็นทรัพย์สินของคู่สมรสชาวไทย ไม่ใช่สินสมรส ชาวต่างชาติจะต้องลงนามในคำประกาศด้วยว่าตนไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินนั้น.
เสี่ยง: หากการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิเรียกร้องใดๆ ในที่ดินนั้นตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม คู่สมรสชาวต่างชาติอาจมีสิทธิเรียกร้องเงินคืนในส่วนของเงินที่ใช้ในการซื้อที่ดินนั้น ในฐานะหนี้สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
2. โครงสร้างบริษัทไทย
ชาวต่างชาติบางรายจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย (โดยมีผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นส่วนใหญ่) เพื่อซื้อและถือครองที่ดิน ชาวต่างชาติอาจดำรงตำแหน่งเป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นส่วนน้อย ในขณะที่ผู้ถือหุ้นชาวไทย (ซึ่งอาจเป็นสมาชิกในครอบครัว เพื่อน หรือคนรู้จัก) ถือหุ้นส่วนใหญ่.
คำเตือนสำคัญ: หากผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียหรืออำนาจควบคุมบริษัทอย่างแท้จริง และบริษัทนั้นมีอยู่เพียงเพื่อถือครองที่ดินให้ชาวต่างชาติ นี่ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย การแต่งตั้งผู้รับผลประโยชน์. โปรดดูส่วนคำเตือนด้านล่างและคำตัดสินของศาลฎีกา หมายเลข 3241/2540.
3. สัญญาเช่าระยะยาว (30 ปี)
การเช่าที่ดินจดทะเบียนที่มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี เป็นวิธีการทั่วไปและถูกต้องตามกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการรักษาทรัพย์สิน คุณสมบัติหลัก:
- ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้
- โทษจำคุกสูงสุด: 30 ปี (ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
- สามารถต่ออายุได้โดยความเห็นชอบร่วมกัน แต่การต่ออายุไม่ได้รับการรับประกันและมีอำนาจบังคับใช้จำกัด
- ผู้เช่าสามารถก่อสร้างบนที่ดินได้ (โดยต้องได้รับอนุญาต) และเป็นเจ้าของอาคารนั้นได้
- อากรแสตมป์: 0.1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด; ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด
4. การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (1979) ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ โดยมีโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 491,000 บาทต่ออาคาร ซึ่งเป็นวิธีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติที่ใช้กันมากที่สุดในประเทศไทย ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในส่วนที่เกี่ยวข้องด้านล่าง.
5. สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน)
สิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct) คือสิทธิที่จดทะเบียนแล้วในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับผลประโยชน์ (รวมถึงรายได้ค่าเช่า) จากที่ดินของผู้อื่น สิทธินี้อาจมอบให้ได้นานถึง 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ แตกต่างจากสัญญาเช่า สิทธิการใช้ประโยชน์เป็นสิทธิในทรัพย์สิน (Real Right) ที่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลที่สามทั้งหมด รวมถึงผู้ซื้อที่ดินรายต่อๆ ไป.
1. การถือครองโดยนักท่องเที่ยวคนไทย
คนต่างด้าวจำนวนมากที่หลายๆ คนมักจะให้ผู้ผลิตจำนวนมากซื้อที่ดินในเชิงพาณิชย์เพื่อรำลึกถึงการปฏิบัติปัจจุบันของกรมที่ดิน คนไทยที่ติดตามคนต่างด้าวในที่ดินได้ แต่ต้องทำเช่นนี้ต้องเขียนในคำรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของชาวต่างชาติจะมีการรวมกลุ่มคนต่างด้าวต้องลงนามในคำรับรองว่าไม่มีสิทธิเรียกร้องในที่ดินนั้น
ผู้ผลิต: โปรดดูที่การรวมตัวกันของนักร้องในต่างด้าวไม่มีสิทธิเรียกร้องในที่ดินไม่ว่าในด้าวอาจเรียกร้องการชำระคืนเงินที่ประกอบในการนำเสนอเป็นระบบควบคุมตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
2. ตลอดเวลาบริษัทไทย
คนต่างด้าว บางทีบริษัทจำกัดไทย (ที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นจำนวนมาก) เพื่อซื้อและถือที่ดิน คนต่างด้าวมักจะและผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในส่วนของผู้ถือหุ้นชาวไทย (อาจจะเป็นที่คุ้นเคยหรือคนรู้จัก)
คำเตือนสำคัญ: หากผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนในส่วนที่เหลือของส่วนได้เสียหรืออำนาจควบคุมที่แท้จริงในบริษัทและบริษัทที่มีอยู่เพียงเพื่อถือที่ดินให้คนต่างด้าวถือเป็นการถือตัวแทนอำจากธรรมชาติเพื่อดูหัวข้อคำเตือนด้านล่างและคำพิพากษาฎีกา ที่ 3241/2540
3. เป็นเวลานาน (30 ปี)
การลงทะเบียนที่ไม่เกิน 30 ปีของการรายงานอีกครั้งและถูกต้องตามกฎหมายสำหรับต่างด้าวการกระทำความผิดในทรัพย์สินลักษณะสำคัญ:
- ประกาศที่สำนักงานเพื่อการบังคับใช้ต่อบุคคลภายนอก
- สูงสุด: 30 ปี (ตามมาตรา 540 ของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
- ต่ออายุของความตกลงร่วมกันแต่การต่ออายุไม่รับประกันและการบังคับจำกัด
- ผู้เช่าอาคารบนที่ดิน (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง) และเป็นเจ้าของอาคาร
- อากรรัม: 0.1 ของส่วนรวม; หมายเหตุ: เนื่องจาก 1 ของหมายเหตุรวม
4.หลังคาอาคารชุด
ตามเป็นไปตามอาคารชุดพ.ศ. 2522 คนต่างด้าวอาจถือครองห้องชุดได้ภายใต้สัดส่วนต่างด้าวตามความต้องการ 49 ต่ออาคารชุดหนึ่งไม่เกินวิธีการถือครองทรัพย์สินของคนต่างด้าวที่ใช้มากที่สุดในประเทศไทย ดูรายละเอียดในหัวข้อเฉพาะด้านล่าง
5. สิทธิเก็บกิน
สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิจดทะเบียนในการครอบครองการใช้สิทธิประโยชน์ (รวมถึงการทำเช่นนี้การให้เช่า) จากที่ดินของผู้อื่นอาจได้รับสิทธิไม่เกิน 30 ปีหรือชีวิตของผู้ทรงคุณวุฒิและอาจถือสิทธิเก็บกินเป็นระบบควบคุมพยัคฆ์ที่มีสิทธิบังคับต่อบุคคลภายนอกทั้งหมดรวมถึงสิทธิที่ดินรายต่อไป
คำเตือน: โครงสร้างการแต่งตั้งตัวแทนเป็นสิ่งผิดกฎหมาย คำเตือน: เราจะพบตัวแทนในวันพรุ่งนี้
การใช้บุคคลหรือบริษัทไทยเป็นตัวแทนในการถือครองที่ดินในนามของชาวต่างชาติ ถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายไทย.
ข้อตกลงการมอบอำนาจคืออะไร?
การถือครองที่ดินในนามตัวแทนเกิดขึ้นเมื่อบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทที่มีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ถือครองที่ดินในชื่อของตน แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงเป็นชาวต่างชาติ ตัวบ่งชี้ทั่วไป ได้แก่:
- ชาวต่างชาติเป็นผู้จัดหาเงินทุนทั้งหมดหรือส่วนใหญ่สำหรับการซื้อครั้งนี้
- ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่มีผลประโยชน์ทางการเงินหรืออำนาจควบคุมที่แท้จริงในบริษัทนี้
- ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ (ตัดสินใจเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ การพัฒนา และการขาย)
- เอกสารข้อตกลงเพิ่มเติม หนังสือมอบอำนาจ หรือเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่มีระบุวันที่ จัดทำขึ้นเพื่อเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ของชาวต่างชาติ
- หุ้นบุริมสิทธิ์หรือสัญญาเงินกู้ทำให้ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมทางเศรษฐกิจ แม้จะมีสัดส่วนการถือหุ้นเพียงส่วนน้อยก็ตาม
ผลทางกฎหมาย
- การกำจัดโดยบังคับ: ภายใต้มาตรา 94 อธิบดีสามารถสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี และขายทอดตลาดหากไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง
- บทลงโทษทางอาญา: ภายใต้มาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (บทที่ 12บุคคลใดที่ให้ความช่วยเหลือชาวต่างชาติในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านการครอบครองที่ดิน จะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท
- การละเมิดพระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ: หากบริษัทไทยถูกระบุว่าเป็นตัวแทน เจ้าของผลประโยชน์ชาวต่างชาติอาจถูกดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 ในข้อหาประกอบธุรกิจต้องห้าม (การค้าที่ดิน) โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างประเทศ
- การสูญเสียเงินลงทุน: ชาวต่างชาติมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมด เนื่องจากราคาขายแบบบังคับมักต่ำกว่าราคาตลาดมาก
แนวทางปฏิบัติของศาลฎีกา
ใน คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 3241/2540 (1997), ศาลได้วินิจฉัยว่า บริษัทไทยที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักในการถือครองที่ดินเพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติ เป็นการจัดตั้งแบบตัวแทน ศาลจึงมีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดิน และประกาศให้การจัดตั้งดังกล่าวเป็นโมฆะ คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้ยืนยันว่าทางการไทยสามารถและจะตรวจสอบนอกเหนือจากโครงสร้างบริษัทอย่างเป็นทางการ เพื่อระบุผู้เป็นเจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริง ดูเพิ่มเติม สรุปรายละเอียดคดีฉบับเต็มอยู่ด้านล่าง.
การบังคับใช้เชิงรุก
กรมที่ดินได้จัดตั้งหน่วยงานสืบสวนเฉพาะกิจเพื่อระบุการจัดตั้งบริษัทตัวแทน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การบังคับใช้กฎหมายมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก เช่น ภูเก็ต เกาะสมุย เชียงใหม่ และพัทยา ปัจจุบันสำนักงานที่ดินดำเนินการตรวจสอบข้อมูลผู้ถือหุ้นและแหล่งเงินทุนของบริษัทอย่างละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น.
บุคคลไทยหรือบริษัทไทยสามารถตอบสนองความต้องการในการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวเป็นหลักสำคัญในไทย
ตัวแทนอย่างแท้จริงคืออะไร?
ผู้บริหารระดับสูงของส่วนต่างๆ ของบุคคลในไทยหรือบริษัทที่คนไทยในกลุ่มนี้ถือครองที่ดินในชื่อแต่เจ้าของที่แท้จริงในต่างด้าววิจารณ์รวมถึง:
- คนต่างด้าวจะต้องจ่ายเงินซื้อทั้งหมดหรือส่วนใหญ่
- ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่มีส่วนได้เสียหรืออำนาจควบคุมที่แท้จริงในบริษัท
- คนต่างด้าวใช้อำนาจควบคุมที่ดินของบริษัท (ตัดสินใจเรื่องการใช้การพัฒนา การขาย)
- มีสัญญาข้างเคียงหนังสือมอบอำนาจหรือเอกสารโอนที่ไม่ลงวันที่ประโยชน์ของผลประโยชน์ต่างด้าว
- หุ้นบุริมสิทธิหรือสัญญาให้คนต่างด้าวควบคุมการควบคุมในขณะที่ส่วนน้อย
ผลการรักษา
- การบังคับจำหน่าย: ตามมาตรา 94 อธิบดีสามารถจำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี และขายแทนหากไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง
- อธิษฐาทางอาญา: ตามมาตรา 111 ของเพดานกฎหมายที่ดิน (12) ผู้ที่ช่วยเหลือคนต่างด้าวในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท
- เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในธุรกิจของคนต่างด้าว: หากบริษัทไทยถูกมองว่าเป็นเหมือนความจริงที่เกิดขึ้นจริงที่ต่างด้าวสามารถดำเนินการคดีตามธุรกิจของต่างด้าว พ.ศ. 2542 ฐานประกอบธุรกิจในจำนวนจำกัด (การค้าที่ดิน) โดยไม่ต้องประกอบธุรกิจของต่างด้าว
- ส่วนที่เหลือ: คนต่างด้าวเสี่ยงที่จะสูญเสียส่วนใหญ่ส่วนใหญ่ราคาจากการบังคับขายมักจะต่ำกว่าราคาตลาดมาก
แนวคำพิพากษาฎีกา
ในคำตัดสินศาลฎีกาที่ 3241/2540 ศาลวินิจฉัยว่าบริษัทไทยที่ไม่จำเป็นต้องขึ้นเป็นหลักเพื่อถือครองที่ดินเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าวเป็นการจัดการตัวแทนความร้อนที่เพิ่มขึ้น ที่ดินที่ถูกจำหน่ายและการจัดการดังกล่าวถูกประกาศเป็นโมฆะ คำพิพากษาสำคัญนี้รวมถึงแพลตฟอร์มไทยสามารถและจะมองทะลุโครงสร้างบริษัทอย่างเป็นทางการเพื่อระบุตัวเจ้าของอย่างแท้จริง ดู ยังไงก็ต้องคดีฉบับเต็มด้านล่าง
การทำเช่นนั้น
ที่ดินได้พื้นที่หน่วยสืบราชการลับเฉพาะการจัดการผู้บริหารระดับสูงในระดับสูงของการสืบสวนการสอบสวนกฎหมายได้ขึ้นระบบมัลติฟังก์ชั่นที่มีระยะไกล เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ และสำนักงานพัทยา ที่ดินทำการตรวจสอบผู้ถือหุ้นบริษัทและฐานข้อมูลของขนาดเล็กที่มีความสำคัญมากขึ้น
กฎหมายคอนโดมิเนียมทางเลือก (49% โควตาชาวต่างชาติ) ตัวเลือกตามอาคารชุด (สัดส่วนต่างด้าว 49%)
เดอะ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (พ.ศ. 2522), กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมฉบับนี้ เป็นช่องทางที่สะดวกที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้ว่าจะไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของประมวลกฎหมายที่ดินโดยตรง แต่ก็ทำหน้าที่เป็นกรอบกฎหมายแยกต่างหาก ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ.
ข้อกำหนดสำคัญ
- โควตาต่างประเทศ: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของพื้นที่ห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 491,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลืออีก 511,000 ตารางเมตร ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทยหรือนิติบุคคลไทย.
- กรรมสิทธิ์แบบถาวร: เจ้าของชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (โฉนดที่ดิน) ในห้องชุดคอนโดมิเนียมของตน นี่ไม่ใช่สัญญาเช่าหรือสิทธิจำกัด แต่เป็นการเป็นเจ้าของอย่างถาวร.
- ไม่มีเกณฑ์ขั้นต่ำในการลงทุน: แตกต่างจากมาตรา 96 bis ตรงที่ไม่มีข้อกำหนดจำนวนเงินลงทุนขั้นต่ำ.
- ข้อกำหนดในการโอนเงิน: เงินที่ใช้ในการซื้อสินค้าจะต้องโอนเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยมีแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF) เป็นหลักฐาน จำนวนเงินขั้นต่ำที่ระบุในแบบฟอร์ม FETF ต้องเท่ากับหรือมากกว่าราคาซื้อสินค้า.
- รายได้จากการให้เช่า: แตกต่างจากที่ดินตามมาตรา 96 ยูนิตคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่าได้ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้จากการลงทุน.
- การสืบทอดมรดก: ห้องชุดคอนโดมิเนียมสามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทชาวต่างชาติได้ โดยอยู่ภายใต้ข้อจำกัดโควตา 49%.
การเปรียบเทียบ: การเป็นเจ้าของที่ดินกับการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
| คุณสมบัติ ลักษณะ | ที่ดิน (มาตรา 96 บิส) ที่ดิน (มาตรา 96 ทวิ) | คอนโดมิเนียม อาคารชุด |
|---|---|---|
| การลงทุนขั้นต่ำ | 40 ล้านบาท | ไม่มี (เฉพาะราคาซื้อ) |
| พื้นที่สูงสุด | 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) | ไม่จำกัดจำนวน (ขึ้นอยู่กับโควต้า 49%) |
| การใช้งานที่ได้รับอนุญาต | เฉพาะที่พักอาศัย | ทุกประเภท (ที่อยู่อาศัย, ให้เช่า ฯลฯ) |
| การล็อกการลงทุน | อย่างน้อย 5 ปี | ไม่มี |
| ข้อจำกัดด้านสถานที่ตั้ง | เฉพาะพื้นที่เมืองที่กำหนดไว้เท่านั้น | ไม่มี |
| การอนุมัติจากรัฐมนตรี | ที่จำเป็น | ไม่จำเป็น |
| อนุญาตให้เช่าได้ | เลขที่ | ใช่ |
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม: พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย — คู่มือฉบับสมบูรณ์
อาคารชุดพ.ศ. 2522 เพิ่มเติมช่องทางที่เข้าถึงได้มากที่สุดสำหรับการถือครองทรัพย์สินของคนต่างด้าวในประเทศไทยไม่ได้มีผลกับกฎหมายที่ดินและกฎหมายการวิจัยที่ไม่จำเป็นต้องถือครองที่ดินของต่างด้าวตามเพดานกฎหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บทวิเคราะห์สำคัญ
- สัดส่วนต่างด้าว: ไม่เกิน 49 ของพื้นที่ห้องชุดของอาคารหนึ่งชุดสามารถเป็นคนต่างด้าวได้ตามความต้องการ 51 ต้องเป็นของคนไทยหรืออีกครั้งในไทย
- คงถาวร: ในต่างด้าวถือครองเต็ม (โฉนด) ความเชื่อชุดนี้มีเหตุผลหรือสิทธิจำกัด — ถือเป็นประเพณีถาวร
- ไม่มีการกำหนดขั้นต่ำ: แตกต่างจากมาตรา 96 ทวิ ไม่มีข้อกำหนดขั้นต่ำ
- การโอนเงิน: ค่าค่าซื้อต้องโอนเข้ามาในประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศแบบรายงานการซื้อทรัพย์สินจากต่างประเทศ (ธ.ต.3) เป็นการพิสูจน์การตรวจสอบขั้นต่ำ ธ.ต.3 สืบเนื่องมาจากราคาซื้อ
- ภายในการให้เช่า: แตกต่างจากที่ดินตามมาตรา 96 ห้องตรีชุดสามารถให้เช่าได้ในที่ที่แห่งนี้
- ไทม์: ห้องชุดสามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทต่างด้าวได้ภายใต้สัดส่วนต่างด้าวตามความต้องการ 49
ความเห็น: ชุดควบคุมที่ดินระบบควบคุมอาคาร
| ลักษณะ | ที่ดิน (มาตรา 96 ทวิ) | อาคารชุด |
|---|---|---|
| การลงทุนขั้นต่ำ | 40 | ไม่มี (เฉพาะราคาซื้อ) |
| เนื้อที่สูงสุด | 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) | ไม่จำกัด (ภายใต้สัดส่วน 49%) |
| สิ่งที่บริษัท | อยู่อาศัยเท่านั้น | ประเภทต่างๆ (อยู่อาศัยอีกมากมายอื่นๆ) |
| ล็อคการลงทุน | ขั้นต่ำ 5 ปี | ไม่มี |
| การควบคุมด้านที่ตั้ง | หนึ่งเขตเมืองที่กำหนด | ไม่มี |
| การอนุมัติจากมิน | เหมือนกัน | ไม่จำเป็น |
| เช่าพื้นที่ | ไม่ | ใช่ |
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม: อาคารชุดของไทย — คู่มือฉบับสมบูรณ์
กฎหมายว่าด้วยการรับมรดกสำหรับชาวต่างชาติ (มาตรา 95)
ทายาทโดยธรรม (ทายาทโดยธรรม)
ภายใต้มาตรา 95 ชาวต่างชาติที่เป็น ทายาทตามกฎหมาย ตามกฎหมายมรดกของไทย บุคคลอาจได้รับมรดกที่ดินได้ โดยต้องเป็นไปตามข้อจำกัดเรื่องพื้นที่ในมาตรา 87 ส่วนทายาทตามกฎหมายตามมาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีดังนี้:
- ลูกหลาน (บุตรหลาน)
- ผู้ปกครอง
- พี่น้องร่วมสายเลือดเดียวกัน
- พี่น้องร่วมสายเลือด
- ปู่ย่าตายาย
- ลุงและป้า
คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ถือเป็นทายาทตามกฎหมายที่มีสิทธิรับมรดกพิเศษภายใต้มาตรา 1635-1637 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ตัวอย่างเชิงปฏิบัติ
ตัวอย่างที่ 1: ชายชาวต่างชาติที่แต่งงานกับหญิงไทยจะได้รับมรดกเป็นบ้านและที่ดิน 1 ไร่ เมื่อภรรยาเสียชีวิต ในฐานะทายาทตามกฎหมาย (คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่) เขาสามารถครอบครองที่ดินนั้นได้ (ภายในขอบเขตที่อยู่อาศัย 1 ไร่).
ตัวอย่างที่ 2: บุตรต่างชาติของบิดาชาวไทยได้รับมรดกเป็นที่ดินทำการเกษตร 15 ไร่ ตามมาตรา 87 กำหนดว่า ที่ดินทำการเกษตรสูงสุดไม่เกิน 10 ไร่ บุตรจะต้องจำหน่ายที่ดินส่วนเกิน 5 ไร่ ภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนดตามมาตรา 94.
ตัวอย่างที่ 3: ในกรณีที่ชาวต่างชาติถูกระบุชื่อเป็นผู้รับมรดกแต่เพียงผู้เดียวในพินัยกรรมโดยเพื่อนชาวไทย (ไม่ใช่ญาติ) เนื่องจากชาวต่างชาตินั้นไม่ใช่ทายาทตามกฎหมาย มาตรา 95 จึงไม่สามารถใช้ได้ และชาวต่างชาตินั้นจะต้องจัดการที่ดินที่ได้รับมรดกทั้งหมดตามมาตรา 94.
ประเด็นสำคัญ
- เท่านั้น ทายาทตามกฎหมาย ทายาทที่ไม่ใช่ผู้รับมรดกตามพินัยกรรมอาจครอบครองที่ดินที่ได้รับมรดกภายในขอบเขตของมาตรา 87 ได้
- ที่ดินส่วนเกินจะต้องถูกจำหน่ายตามมาตรา 94 (ภายใน 180 วันถึง 1 ปี)
- สำนักงานที่ดินจะแจ้งให้อธิบดีทราบเกี่ยวกับการรับมรดกใดๆ ของชาวต่างชาติ
- ที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่เดิมจะถูกนับรวมเข้ากับวงเงินตามมาตรา 87
ผลที่ตามมาจากการครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติอย่างผิดกฎหมาย
การกำจัดโดยบังคับ (มาตรา 94)
- อธิบดีสั่งให้ดำเนินการภายใน 180 วัน ถึง 1 ปี
- หากมนุษย์ต่างดาวขายของไม่สำเร็จ อธิบดีจะ... ขายที่ดิน โดยการประมูลหรือการเจรจาต่อรองส่วนตัว
- ราคาขายแบบบังคับโดยทั่วไปคือ 30-50% ราคาต่ำกว่าราคาตลาด
- เงินที่ได้จากการขายจะถูกคืนให้กับชาวต่างชาติหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว
บทลงโทษทางอาญา (บทที่ 12)
- มาตรา 111: บุคคลใดที่ให้ความช่วยเหลือชาวต่างชาติในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านการครอบครองที่ดิน จะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท
- ข้อกำหนดนี้ใช้กับผู้ได้รับการเสนอชื่อ ทนายความ และตัวแทนชาวไทยที่อำนวยความสะดวกในการดำเนินการที่ผิดกฎหมาย
- ชาวต่างชาติอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมายด้วยเช่นกัน พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ
ผลที่ตามมาเพิ่มเติม
- ผลกระทบจากการเข้าเมือง: การเข้าไปเกี่ยวข้องกับโครงการครอบครองที่ดินผิดกฎหมายอาจส่งผลกระทบต่อการต่ออายุวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน และการยื่นขอใบอนุญาตพำนักอาศัย
- ผลกระทบทางภาษี: กรมสรรพากรอาจตรวจสอบแหล่งที่มาและการเคลื่อนย้ายของเงิน ซึ่งอาจนำไปสู่การประเมินภาษีพร้อมค่าปรับและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
- ความรับผิดทางแพ่ง: ผู้รับการเสนอชื่อที่เป็นชาวไทยอาจเผชิญกับการฟ้องร้องทางแพ่งจากชาวต่างชาติเพื่อขอคืนเงินค่าซื้อ แต่การเรียกร้องของชาวต่างชาติอาจอ่อนลงได้เนื่องจากข้อตกลงพื้นฐานนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย (หลักการ in pari delicto)
- ความเสี่ยงด้านชื่อเสียง: การดำเนินคดีอาญาเป็นเรื่องที่เปิดเผยต่อสาธารณะในประเทศไทย
อ้างอิงโยง: ดู บทที่ 12 — บทลงโทษ สำหรับรายละเอียดทั้งหมดของบทลงโทษ โปรดดูที่นี่.
คำตัดสินของศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้เป็นคำพิพากษาสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตีความและการบังคับใช้บทที่ 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน.
เรื่อง: โครงสร้างบริษัทตัวแทน — การยึดที่ดินต่างประเทศ
ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติรายหนึ่งได้จัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย โดยที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียหรือควบคุมบริษัทอย่างแท้จริง บริษัทดังกล่าวถูกใช้เพื่อซื้อที่ดินหลายแปลงเพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติรายนั้น กรมที่ดินได้ตรวจสอบและพบว่าบริษัทดังกล่าวเป็นตัวแทนของชาวต่างชาติรายนั้น.
จัดขึ้น: ศาลฎีกาได้ยืนยันคำสั่งของกรมที่ดินในการจำหน่ายที่ดินโดยบังคับตามมาตรา 94 ศาลวินิจฉัยว่า ในกรณีที่บริษัทไทยจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน และผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนโดยไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างแท้จริง การจัดตั้งดังกล่าวถือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ศาลจึงมีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดิน และประกาศให้การจัดตั้งตัวแทนเป็นโมฆะเนื่องจากขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน.
ความสำคัญ: นี่คือบรรทัดฐานสำคัญที่ยืนยันว่าศาลไทยจะตรวจสอบเกินกว่าขอบเขตของบริษัทเพื่อระบุผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง โดยได้กำหนดว่าการจัดตั้งตัวแทนนั้นผิดกฎหมายไม่ว่าโครงสร้างบริษัทจะเป็นอย่างไร และที่ดินที่ถือครองผ่านตัวแทนนั้นสามารถถูกขายโดยบังคับได้.
ข้อเท็จจริง: คนต่างด้าวเห็นได้ชัดบริษัทจำกัดไทยโดยผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนในบริษัทที่ใช้ซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าว
คำวินิจฉัย: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าบริษัทที่สามารถเพิ่มได้มากขึ้นเรื่อยๆ การถือครองที่ดินของคนต่างด้าวถือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายไม่ให้บังคับจำหน่ายที่ดินตามมาตรา ๙๔
เรื่อง: การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติผ่านสัญญาซื้อขาย
ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติรายหนึ่งทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยมีชาวไทยเป็นตัวกลาง โดยชาวต่างชาติเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ข้อตกลงดังกล่าวมีโครงสร้างที่ทำให้ชาวไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ในขณะที่ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างแท้จริง รวมถึงการตัดสินใจเกี่ยวกับการพัฒนา การใช้ประโยชน์ และการขายในที่สุด.
จัดขึ้น: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติของประมวลกฎหมายที่ดิน ศาลพิจารณาจากสถานการณ์โดยรวม รวมถึงแหล่งที่มาของเงินทุนในการซื้อ การควบคุมที่ดิน และเจตนาของคู่กรณี ศาลยืนยันว่าข้อตกลงดังกล่าวขัดต่อความสงบเรียบร้อยและไม่สามารถบังคับใช้ได้.
ความสำคัญ: คำตัดสินนี้ได้ขยายหลักการต่อต้านการแต่งตั้งตัวแทนออกไปนอกเหนือจากโครงสร้างองค์กรที่เป็นทางการ เพื่อรวมถึงข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการระหว่างบุคคลต่างๆ ด้วย เป็นการยืนยันว่าศาลจะตรวจสอบสาระสำคัญทางเศรษฐกิจของข้อตกลงการเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่เพียงแค่รูปแบบทางกฎหมายเท่านั้น.
ข้อเท็จจริง: คนต่างด้าวเข้าทำสัญญาซื้อที่ดินผ่านคนไทยที่นับถือตัวกลางเงินที่ใช้ซื้อทั้งหมดมาจากคนต่างด้าว
คำวินิจฉัย: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการจัดการดังกล่าวมีความสม่ำเสมอในเรื่องที่เห็นได้ชัดของที่ดินต่างด้าว ขัดต่ออย่างเหมาะสมเรียบร้อยและสามารถควบคุมได้อย่างเหมาะสม
เรื่อง: การครอบครองปรปักษ์โดยมีต่างชาติเข้ามาเกี่ยวข้อง
ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติเข้าครอบครองและพัฒนาที่ดินแปลงหนึ่งเป็นเวลานาน ต่อมาได้อ้างสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (adverse possession) โดยชาวต่างชาติอ้างว่าการครอบครองและพัฒนาที่ดินในระยะยาวก่อให้เกิดสิทธิ์ในการครอบครองที่ควรได้รับการยอมรับ.
จัดขึ้น: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าชาวต่างชาติไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน ศาลให้เหตุผลว่าเนื่องจากมาตรา 86 ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเว้นแต่จะมีบทบัญญัติในสนธิสัญญา ชาวต่างชาติจึงไม่สามารถหลีกเลี่ยงข้อห้ามนี้ได้โดยอาศัยหลักการครอบครองปรปักษ์ การครอบครองปรปักษ์ไม่สามารถสร้างสิทธิที่กฎหมายไม่อนุญาตให้ผู้ครอบครองมีได้.
ความสำคัญ: คำตัดสินนี้ได้ปิดช่องโหว่ที่อาจเกิดขึ้น โดยยืนยันว่าข้อจำกัดเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ด้วยการครอบครองระยะยาว ไม่ว่าชาวต่างชาติจะครอบครองหรือพัฒนาที่ดินนานแค่ไหน ก็ไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้.
ข้อเท็จจริง: คนต่างด้าวครอบครองที่ดินอย่างจริงจังและถือครองสิทธิครอบครองปรปักษ์
คำวินิจฉัย: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคนต่างด้าวสามารถค้นพบที่ดึงดูดความสนใจของที่ดินในครอบครองปรปักษ์เพราะมาตรา ๘๖ ตรวจสอบคนต่างด้าวถือครองที่ดินที่มีความเข้มข้นโดยสนธิสัญญาการครอบครองปรปักษ์ไม่อาจก่อให้เกิดการละเมิดที่กฎหมายอนุญาตให้ผู้ครอบครองมี
การอ้างอิงไขว้
นิติบุคคล — สิทธิในที่ดินของบริษัท ห้างหุ้นส่วน และหน่วยงานอื่น ๆ มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำความเข้าใจโครงสร้างการเป็นเจ้าของบริษัทและการบังคับใช้กฎหมายต่อต้านการแต่งตั้งตัวแทน.
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — ขั้นตอนการจดทะเบียนที่กรมที่ดินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่า การจำนอง และธุรกรรมอื่น ๆ.
บทลงโทษ — บทลงโทษทางอาญาสำหรับการละเมิดประมวลกฎหมายที่ดิน รวมถึงการช่วยเหลือชาวต่างชาติในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านการครอบครองที่ดิน.
คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับกรอบกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการซื้อขาย และการปฏิบัติตามกฎระเบียบของประเทศไทย.
ภาพรวมของกฎหมายที่ดินและทรัพย์สินของไทย รวมถึงบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยกรรมสิทธิ์ การครอบครอง และภาระจำยอม.
การวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับโครงสร้างการเป็นเจ้าของที่ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงได้ รวมถึงคอนโดมิเนียม สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และการถือหุ้นในบริษัท.
คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (1979) — กฎหมายหลักสำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย.
กลับไปยังสารบัญประมวลกฎหมายที่ดินฉบับสมบูรณ์ ซึ่งประกอบด้วย 12 บท ประวัติการแก้ไข และแหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง.