ข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดินในประเทศไทย: กฎหมายและสิทธิ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 3 ตุลาคม 2569

คุณพบที่ดินแปลงสวยในเชียงใหม่ ราคาเหมาะสม วิวสวยสมบูรณ์แบบ และตัวแทนบอกว่าคุณสามารถซื้อได้ผ่านบริษัทไทย หยุดตรงนั้น “โครงสร้างบริษัท” แบบนั้นอาจทำให้คุณต้องติดคุกได้.

กฎหมายที่ดินของประเทศไทยตั้งอยู่บนกฎพื้นฐานข้อเดียวคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ เด กฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2497 ได้ระบุเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจน มาตรา 86 เป็นการปิดตาย มาตรา 96 ทวิ เปิดแง้มไว้เล็กน้อย แต่เฉพาะสำหรับผู้ที่เต็มใจลงทุน 40 ล้านบาทเท่านั้น.

เราปฏิบัติงานด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตั้งแต่ปี 2006 ในช่วงเวลานั้น เราได้เห็นชาวต่างชาติหลายร้อยคนทำเรื่องนี้ผิดพลาด บางคนสูญเสียเงิน บางคนสูญเสียที่ดิน และบางคนต้องเผชิญกับข้อหาทางอาญา เดอะ นิว ระบบวิเคราะห์ข้อมูลธุรกิจอัจฉริยะ (IBAS) ขณะนี้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้ใช้งานอย่างแพร่หลายแล้ว (กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเพื่อใช้ในการอ้างอิงโยงกัน ผู้ถือหุ้น รายได้เมื่อเทียบกับจำนวนเงินลงทุน ผู้ถือหุ้นชาวไทยที่มีการแจ้งรายได้ต่ำแต่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทจะถูกตรวจสอบโดยอัตโนมัติในขณะนี้ คู่มือนี้ครอบคลุมทุกแง่มุมทางกฎหมาย รวมถึงข้อจำกัดการถือครองที่ดินที่สำคัญ เพื่อที่คุณจะได้ไม่ต้องไปอยู่ในรายชื่อนั้น.

ประมวลกฎหมายที่ดิน: รากฐานแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินของประเทศไทย

​ พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497) ควบคุมการถือครองที่ดินทั้งหมดในประเทศไทย เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญแห่งอสังหาริมทรัพย์ของไทย ทุกการซื้อขาย การโอน การเช่า และโฉนดที่ดิน ล้วนมีที่มาจากกฎหมายฉบับนี้.

สำหรับพลเมืองไทย ประมวลกฎหมายที่ดินให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างเต็มที่ พลเมืองไทยสามารถซื้อ ขาย... จำนองประชาชนสามารถแบ่งแยกและสืบทอดที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ แต่กฎเหล่านี้ไม่ใช้กับชาวต่างชาติ

กฎหมายที่ดินว่าอย่างไรเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ: ทำความเข้าใจข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย

มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้เฉพาะในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น “อาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์” สนธิสัญญาเช่นนั้นไม่มีอยู่จริงในปัจจุบัน ไม่ว่ากับสหรัฐอเมริกา ไม่ว่ากับสหราชอาณาจักร ไม่ว่ากับประเทศใด ๆ.

กฎหมายกำหนดคำว่า “ชาวต่างชาติ” ไว้ในความหมายที่กว้าง โดยตามมาตรา 97 บริษัทจะถือเป็นชาวต่างชาติหากมีชาวต่างชาติถือหุ้นมากกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือหากชาวต่างชาติมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้น โดยจำนวนทั้งหมด ดังนั้นบริษัทจึงต้องมีทั้งชาวไทยเป็นเจ้าของส่วนใหญ่ของทุนและชาวต่างชาติเป็นเจ้าของส่วนใหญ่ของจำนวนผู้ถือหุ้นก่อนที่จะสามารถถือครองที่ดินได้.

มาตรา 87 กำหนดข้อจำกัดเรื่องปริมาณแม้กระทั่งสำหรับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติภายใต้สนธิสัญญา ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำกัดไว้สูงสุดที่ 1 ไร่. ที่ดินเชิงพาณิชย์สูงสุด 1 ไร่ ที่ดินอุตสาหกรรมอนุญาตสูงสุด 10 ไร่ ที่ดินเกษตรกรรมอนุญาตสูงสุด 10 ไร่.

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อชาวต่างชาติได้ที่ดินมาอย่างผิดกฎหมาย

มาตรา 94 ระบุถึงผลที่ตามมา อธิบดีกรมฯ กรมที่ดิน สั่งให้ชาวต่างชาติขายที่ดิน โดยกำหนดระยะเวลาระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี หากชาวต่างชาติไม่ขาย รัฐบาลจะขายแทน โดยผู้มีอำนาจสอบสวนได้เสนอแนะให้แก้ไขมาตรา 94 เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวเป็นของรัฐแทนที่จะขาย และคณะรัฐมนตรีได้พิจารณาข้อเสนอแนะดังกล่าวเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2025 แต่ยังไม่มีการออกกฎหมายใดๆ.

มาตรา 111 และ 113 กำหนดบทลงโทษทางอาญาสำหรับผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 และสำหรับผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ: จำคุกไม่เกินสองปี และ ค่าปรับ สูงสุดถึง 20,000 บาท ค่าปรับนั้นดูน้อยนิด แต่ผลกระทบที่แท้จริงคือการสูญเสียที่ดินแปลงนั้นไปเลย.

คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ฉบับที่ 1/2569 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 กำหนดให้กรรมการบริษัทต้องลงลายมือชื่อในคำรับรองว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยได้ลงทุนด้วยเงินของตนเอง โดยคำสั่งดังกล่าวถูกยกเลิกด้วยคำสั่งฉบับที่ 2/2569 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2569 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 ซึ่งกำหนดให้การตรวจสอบผู้รับมอบอำนาจเป็นข้อกำหนดสำหรับการจดทะเบียนบริษัทของเรามีคำอธิบายเกี่ยวกับมาตรการควบคุมผู้รับมอบอำนาจไว้ในบทความนี้.

ประเภทของที่ดิน เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินไม่ได้มีน้ำหนักเท่ากันทั้งหมด ประเทศไทยมีลำดับชั้นของโฉนดที่ดิน และการทำความเข้าใจลำดับชั้นเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาใดๆ เราเคยเห็นผู้ซื้อทุ่มเงินซื้อที่ดินที่มีเอกสารค้ำประกันซึ่งไม่ได้พิสูจน์ความเป็นเจ้าของเลยแม้แต่น้อย.

โฉนดที่ดิน	ชื่อภาษาไทย	ระดับความเป็นเจ้าของ	วิธีการสำรวจ	ขายได้ไหม?
โฉนด (น.ส. 4 จ.)	โฉนด (น.ส.4 จ.)	กรรมสิทธิ์ส่วนตัวโดยสมบูรณ์	พิกัด GPS	ใช่ ทันที
น.ส. 3 ก.	น.ส.3 ก.	ยืนยันการครอบครอง	การสำรวจทางอากาศ	ใช่ ทันที
น.ส. 3	น.ส.3	ยืนยันการครอบครอง	ไม่ได้ทำการสำรวจ	ใช่ โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน
ส.ค. 1	ส.ค.1	แจ้งเคลมเท่านั้น	ไม่มี	ไม่ (โอนอย่างเดียว)
ภ.บ.ท. 5 (ไม่ใช่ ที่ดินราชพัสดุ, ที่ดินของรัฐ)	ภ.บ.ท.5	ใบเสร็จรับเงินภาษี	ไม่มี	ไม่ (ไม่ใช่ชื่อเรื่อง)

โฉนด: มาตรฐานทองคำ

เอ โฉนด (น.ส. 4 จ.) เป็นเอกสารเพียงฉบับเดียวที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินเอกชนอย่างสมบูรณ์ มีตราครุฑสีแดงประทับอยู่ สำนักงานที่ดินทำการรังวัดแปลงที่ดินโดยใช้พิกัดกริด GPS และฝังหมุดคอนกรีตไว้ที่มุมเขตแดนแต่ละด้าน.

ด้วยโฉนด เจ้าของสามารถขาย ให้เช่า จำนอง ให้สิทธิเก็บกิน ให้สิทธิเหนือพื้นดิน หรือแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวได้ นิติกรรมทั้งหมดจะจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน. หากคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (หรือจัดการสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์) ให้ยืนยันว่าเป็นที่ดินโฉนด.

น.ส. 3 ก.: ใกล้โฉนด

ที่ดินน.ส. 3 ก. ได้รับการสำรวจโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศและกำหนดขอบเขตที่ดินอย่างถาวร มีลักษณะการใช้งานเกือบเหมือนกับโฉนด การซื้อขาย การเช่า การจำนอง และสิทธิเก็บกินทั้งหมดจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ความแตกต่างหลักคือ น.ส.3 ก. สามารถยื่นคำขอรังวัดอย่างเป็นทางการเพื่อเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ หากคุณถือครองที่ดิน น.ส.3 ก. เราขอแนะนำให้เริ่มกระบวนการยื่นเปลี่ยนดังกล่าว ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าของที่ดินและขจัดความคลุมเครือเรื่องแนวเขตทั้งหมด.

น.ส. 3: โปรดใช้ความระมัดระวัง

ที่ดินน.ส. 3 ไม่เคยได้รับการสำรวจอย่างถูกต้อง ขอบเขตจึงเป็นเพียงการประมาณการ ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยง และมักเกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านเรื่องแนวเขตที่ดินอยู่บ่อยครั้ง น.ส. 3 ที่ดิน.

การขายที่ดิน NS3 ต้องแจ้งให้สาธารณชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ความล่าช้านี้เกิดขึ้นเนื่องจากไม่มีขอบเขตที่ชัดเจน ทำให้บุคคลที่สามอาจมีสิทธิ์เรียกร้องทับซ้อนได้ คุณยังสามารถให้เช่าหรือจำนองที่ดิน NS3 ได้ แต่การที่ไม่มีการสำรวจทำให้การทำธุรกรรมช้าลงและมีความเสี่ยงมากขึ้น

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง: ห้ามซื้อหรือเช่าที่ดินโดยใช้เพียงเอกสาร ส.ค. 1 หรือ ป.บ.ต. 5 เด็ดขาด เอกสารเหล่านี้ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ส.ค. 1 เป็นเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดินจากปี 1954 เท่านั้น ภ.บ.ท. 5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีเท่านั้น ทั้งสองอย่างนี้ไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

คำตอบสั้นๆ คือ เกือบจะไม่เคย มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ กฎหมายมีข้อยกเว้นที่แคบอยู่หนึ่งข้อ และการทำความเข้าใจเรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญ หากคุณต้องการเปรียบเทียบเส้นทางแบบเคียงข้างกันก่อนที่จะดูรายละเอียดด้านล่าง เริ่มต้นด้วยภาพรวมของเราที่ ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่.

มาตรา 96 ทวิ: ข้อยกเว้น 40 ล้านบาท

มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวด:

ก่อนอื่น คุณต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย กองทุนรวมที่ได้รับการอนุมัติ หรือสินทรัพย์อื่น ๆ ที่มีประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของไทย การลงทุนต้องได้รับการรักษาไว้เป็นระยะเวลาอย่างน้อยสามปี (มาตรา 96 ทวิ วรรคสอง (2)) หากคุณฝ่าฝืนเงื่อนไข มาตรา 96 ตรี กำหนดให้คุณต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี หากไม่เป็นเช่นนั้น อธิบดีอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้.

ประการที่สอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องอนุมัติการซื้อของคุณ ซึ่งไม่ใช่แค่การประทับตราอนุมัติผ่านไปอย่างง่ายดาย ทางกระทรวงจะตรวจสอบคำขอ เอกสารการลงทุน และวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน.

ประการที่สาม คุณสามารถใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามพัฒนาเชิงพาณิชย์ ห้ามทำการเกษตร ห้ามแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต่อ

ตลอดระยะเวลามากกว่า 20 ปีที่เราทำงานมา เราสามารถนับจำนวนลูกค้าที่เลือกวิธีการนี้ได้ด้วยมือเดียวเท่านั้น จริงๆ แล้ว ผมรู้จักกรณีหนึ่ง แต่เขาไม่ใช่ลูกค้าของเรา วงเงิน 40 ล้านบาทนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ และสำหรับคนที่สามารถจ่ายได้ กระบวนการทางราชการและข้อจำกัดต่างๆ ก็ทำให้มันไม่น่าสนใจเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่นๆ เช่น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม: ทางเลือกที่แท้จริงสำหรับชาวต่างชาติ

มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นที่ที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่เข้ามาตั้งรกราก คุณสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ ในชื่อของคุณเอง ด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสมบูรณ์ ไม่จำเป็นต้องมีคู่สมรสชาวไทย บริษัทไทย หรือข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำ

ข้อจำกัดเดียวคือ การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติในอาคารชุดแต่ละแห่งต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของทุกยูนิตในอาคารนั้น เมื่อโควตานั้นเต็มแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายอื่นจะต้องเช่าแทนการซื้อ ควรตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติของอาคารก่อนที่จะยื่นข้อเสนอ ทนายความของคุณสามารถขอข้อมูลนี้ได้จาก สำนักงานที่ดินหรือคอนโดมิเนียม นิติบุคคล.

การชำระเงินต้องมาจากต่างประเทศ ผู้ซื้อโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทย ธนาคารจะออกใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศ (FETF) ซึ่งเป็นหลักฐานยืนยันว่าเงินมาจากต่างประเทศ หากไม่มีใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนเงิน

ทางเลือกทางกฎหมายอื่นนอกเหนือจากการเป็นเจ้าของที่ดิน

คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ไม่เป็นไร นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณไม่มีสิทธิใดๆ เหนือที่ดินนั้น กฎหมายไทยมีกลไกหลายประการที่ช่วยให้ชาวต่างชาติมีส่วนได้เสียในที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายและสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งแต่ละวิธีจะมีเงื่อนไข การคุ้มครอง และข้อแลกเปลี่ยนที่แตกต่างกันไป.

สัญญาเช่าจดทะเบียน (สูงสุด 30 ปี)

​ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายกำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี (มาตรา 540) สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 538) สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนสามารถบังคับใช้ได้ แต่มีระยะเวลาไม่เกินสามปี

การจดทะเบียนมีความสำคัญเพราะเป็นการผูกมัดเจ้าของในอนาคต หากเจ้าของที่ดินขายที่ดินในระหว่างที่คุณเช่า เจ้าของใหม่จะต้องเคารพสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ให้การคุ้มครองเช่นนั้นแก่คุณ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (2023): เจ้าของที่ดินได้ให้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และในวันเดียวกันได้ตกลงให้เช่าอีก 30 ปี โดยให้ค่าเช่าเป็นเงินก้อนสำหรับทั้ง 90 ปี โดยจ่ายเงินมัดจำล่วงหน้าไว้แล้ว ศาลได้ถือว่าทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะหลีกเลี่ยงบทบัญญัติมาตรา 540 ดังนั้นส่วนที่เกี่ยวข้องกับการต่อสัญญาจึงเป็นโมฆะ และศาลได้ปฏิเสธที่จะอนุญาตให้ยังคงใช้บังคับต่อไป แม้จะเป็นคำสัญญาส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญาก็ตาม เพราะจะขัดต่อมาตรา 540 ศาลจึงได้บังคับให้ผู้เช่าถูกไล่ออกจากที่อยู่อาศัยในที่สุด. โครงสร้างที่จัดเตรียมไว้ล่วงหน้า “30+30+30” ประเภทนี้เคยถูกนำเสนอให้กับชาวต่างชาติเป็นอย่างกว้างขวาง มาตรา 540 อนุญาตให้ต่อสัญญาได้เพียงครั้งเดียวหลังจากสิ้นสุดระยะสัญญาปัจจุบัน โดยให้สิทธิ์ต่อสัญญาได้อีก 30 ปี นับจากวันต่อสัญญา หากคุณมีสัญญาเช่าแบบ 30+30+30 คุณควรถือว่าระยะเวลา 30 ปีปัจจุบันเป็นสิ่งที่คุณมีทั้งหมด.

ข้อเสนอให้ขยายเวลาการเช่าสูงสุดเป็น 99 ปีที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาในรัฐสภาในปี 2025 นั้น ณ เดือนเมษายน 2026 ยังคงไม่มีการตราเป็นกฎหมาย อย่าพึ่งพาการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายในอนาคตเมื่อทำการตัดสินใจลงทุน.

สิทธิเก็บกิน: สิทธิในการใช้ที่ดินตลอดชีพ

สิทธิเก็บกิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ถึง 1428) ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์ซึ่งรายได้จากที่ดินของบุคคลอื่น นักกฎหมายตะวันตก: ให้คิดว่ามันคล้ายกับทรัพย์สินตลอดชีพ (life estate) ในระบบกฎหมายคอมมอนลอว์.

ข้อได้เปรียบที่สำคัญกว่าสัญญาเช่าคืออะไร สิทธิเก็บกินสามารถมีอายุอยู่ได้ตลอดชีวิตของผู้ถือสิทธิ ไม่มีข้อจำกัดระยะเวลา 30 ปี หากคุณจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตลอดชีพ คุณจะยังคงมีสิทธิอาศัยและใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจนกว่าจะเสียชีวิต โดยไม่คำนึงว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น.

คุณยังสามารถกำหนดสิทธิประโยชน์ในระยะเวลาที่กำหนดไว้ (เช่น 30 ปี) ได้ โดยวิธีใดวิธีหนึ่งจะต้องลงทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันต่อเจ้าของในอนาคต สิทธิประโยชน์เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล คุณไม่สามารถขายสิทธิประโยชน์นั้นหรือมอบให้แก่ทายาทของคุณได้ (มาตรา 1418) แม้ว่ามิฉะนั้นการมอบสิทธิประโยชน์นั้นจะถูกห้ามไว้ คุณก็อาจโอนการใช้สิทธินั้นให้แก่บุคคลอื่นได้ (มาตรา 1422) เมื่อ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เมื่อเจ้าของเสียชีวิต สิทธิ์ในที่ดินจะสิ้นสุดลง และที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและการลงทะเบียน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือข้อตกลงการใช้ประโยชน์.

สิ่งสำคัญคือ: คุณเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ที่ดิน

สิทธิ์เหนือพื้นดิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึง 1416) อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้ คุณเป็นเจ้าของบ้าน แต่คนอื่นเป็นเจ้าของดินที่อยู่ข้างใต้บ้านหลังนั้น.

ระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือ... ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1412) ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของกรรมสิทธิ์ คุณสามารถย้ายสิ่งก่อสร้างของคุณออกไปและฟื้นฟูที่ดินได้ หากเจ้าของที่ดินแจ้งว่าจะซื้อสิ่งก่อสร้างในราคาตลาด คุณไม่สามารถปฏิเสธได้โดยไม่มีเหตุผลที่สมเหตุสมผล (มาตรา 1416).

โดยทั่วไปเรามักจะทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่กับสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่โปรดทราบว่า คุณสามารถจดทะเบียนได้เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี และถือสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินเหนืออาคาร การรวมกันนี้จะให้การคุ้มครองสองชั้นแก่คุณ ได้แก่ สิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน และกรรมสิทธิ์แยกต่างหากในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น พื้นผิว ยังคงเป็นเครื่องมือที่เหนือกว่าสำหรับเจ้าของวิลล่า เพราะแตกต่างจากสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินทั่วไปตรงที่... สืบทอดได้ตามกฎหมาย และแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

Sap Ing Sith: ตัวเลือกใหม่กว่า

พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ได้สร้างสิทธิ์ประเภทใหม่เหนืออสังหาริมทรัพย์ สิทธิ์นี้ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับผลประโยชน์จากที่ดินหรืออาคารได้นานถึง 30 ปี แตกต่างจากสิทธิเก็บกินทั่วไป สิทธิ์ Sap Ing Sith สามารถโอนและสืบทอดได้

นั่นคือความแตกต่างที่สำคัญ หากคุณถือสิทธิการต่างตอบแทน (สิทธิอิงสิทธิ์) และคุณเสียชีวิต ทายาทของคุณจะได้รับมรดกเป็นระยะเวลาที่เหลืออยู่ หากคุณต้องการขาย คุณสามารถโอนสิทธิให้กับผู้ซื้อได้ สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อคุณเสียชีวิต แต่สิทธิอิงสิทธิ์จะยังคงอยู่หลังuจากคุณเสียชีวิต.

มันยังค่อนข้างใหม่ และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในบางจังหวัดยังไม่คุ้นเคยกับกระบวนการจดทะเบียนเท่าที่ควร แต่กฎหมายมีความชัดเจน และเราได้จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ให้กับลูกค้ามาแล้วหลายจังหวัด อ่านรายละเอียดเชิงลึกของเราเกี่ยวกับ สิทธิในทรัพย์อิงสิทธิ และ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562.

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณ: สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิการซึมซับ

คุณสมบัติ	เช่า	สิทธิเก็บกิน	พื้นผิว	ทรัพย์อิงสิทธิ
กฎหมายที่ใช้บังคับ	มาตรา 537-571 ของ CCC	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	มาตรา 1410-1416 ของ CCC	พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี	ตลอดชีพหรือระยะเวลาที่กำหนด	30 ปี หรือตลอดชีวิต	30 ปี
โอนสิทธิ์ได้หรือไม่?	ด้วยความยินยอมของเจ้าของที่ดิน (มาตรา 544)	เพียงแต่การออกกำลังกายเท่านั้น (ข้อ 1422)	ใช่ ยกเว้นในกรณีที่ข้อตกลงการให้ทุนสนับสนุนระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1411)	ใช่
สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	ตามหลักแล้วไม่: สัญญาเช่าปกติจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต (ศาลฎีกา 3254/2545) ยกเว้นกรณีที่มีข้อผูกพันพิเศษระหว่างทั้งสองฝ่าย	ไม่ (ใช้แม่พิมพ์ที่มีที่ยึด)	ใช่ ยกเว้นในกรณีที่ข้อตกลงการให้ทุนสนับสนุนระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1411)	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)
ครอบคลุมอาคารหรือไม่?	ที่ดิน อาคาร หรือทั้งสองอย่าง	ที่ดินและอาคาร	กรรมสิทธิ์อาคาร	ที่ดินและอาคาร
สิทธิในการรับรายได้?	สามารถให้เช่าช่วงต่อได้	ใช่ (ค่าเช่า, ผลผลิตทางการเกษตร ฯลฯ)	รายได้อาคาร	ใช่
ต้องลงทะเบียนก่อนใช่ไหม?	อายุมากกว่า 3 ปี: ใช่	ใช่	ใช่	ใช่
ผูกมัดเจ้าของในอนาคตหรือไม่?	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว

การเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณนั้นขึ้นอยู่กับอายุ งบประมาณ เป้าหมาย และระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัย ผู้เกษียณอายุ 65 ปีอาจชอบสิทธิเก็บกินตลอดชีพ ในขณะที่นักลงทุนอายุ 35 ปีอาจต้องการสิทธิเก็บกินแบบ Sap Ing Sith เนื่องจากสามารถโอนสิทธิ์ได้ เราช่วยลูกค้าเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมทุกสัปดาห์ ติดต่อเรา ก่อนตัดสินใจ

กับดักนอมินี: ทำไมโครงสร้าง “บริษัทไทย” ถึงล้มเหลว

นี่คือแผนการ: ชาวต่างชาติตั้งบริษัทจำกัดของไทยขึ้น ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทยถือหุ้น 51% ส่วนชาวต่างชาติถือหุ้น 49% แต่ควบคุมบริษัทผ่านข้อตกลงเสริม หุ้นสิทธิพิเศษ หรือการจัดตั้งผู้แทน บริษัทซื้อที่ดิน ชาวต่างชาติจึง “เป็นเจ้าของ” ที่ดินดังกล่าวโดยทางบริษัท.

มันผิดกฎหมาย และในปี 2025 และ 2026 เจ้าหน้าที่ไทยกำลังกวาดล้างอย่างหนักหน่วงกว่าที่เคย.

กฎหมาย

​ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ปีพุทธศักราช 2542 (1999) ห้ามชาวต่างชาติดำเนินธุรกิจที่ต้องห้ามผ่านตัวแทน โดยการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติถูกห้ามโดยกฎหมายที่ดินเอง: บุคคลชาวไทยที่ถือครองที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติจะมีความผิดตามมาตรา 113 และที่ดินดังกล่าวอาจถูกสั่งขายตามมาตรา 94 หากบริษัทตัวแทนดังกล่าวยังดำเนินธุรกิจที่ต้องห้ามเฉพาะชาวไทยอยู่ด้วย กฎหมายธุรกิจต่างประเทศจึงเพิ่มบทลงโทษของตนเอง (มาตรา 36).

ตัวเลขการบังคับใช้กฎหมาย

รายงานระบุว่าในปี 2025 เจ้าหน้าที่ของไทยได้ระบุบริษัทผู้ถือหุ้นที่ถูกสงสัยว่ากำลังถือครองที่ดินเพื่อชาวต่างชาติได้แล้วกว่า 46,000 แห่ง โดยมีการดำเนินคดี 852 คดี ความเสียหายที่คาดการณ์ได้อยู่ที่ 15.1 พันล้านบาท รัฐบาลได้นำเครื่องมือการคัดกรองด้วย AI มาใช้เพื่อตรวจจับรูปแบบผู้ถือหุ้นที่ถูกสงสัยว่ามีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นรายนี้.

ร่างพระราชบัญญัติการทำธุรกรรมโดยนอมินีที่เสนอขึ้น จะจัดให้การถือครองที่ดินโดยนอมินีเป็นความผิดมูลฐานตามกฎหมายป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ซึ่งจะช่วยให้สามารถยึดทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องมีคำพิพากษาว่ามีความผิดทางอาญา ณ เดือนเมษายน พ.ศ. 2569 พระราชบัญญัติดังกล่าวยังไม่ผ่านการตราเป็นกฎหมาย แต่ทิศทางนั้นมีความชัดเจน.

บทลงโทษ

การละเมิด	การลงโทษ	แหล่งที่มา
ชาวต่างชาติที่ดำเนินธุรกิจที่ต้องจองล่วงหน้าผ่านนอมินี	โทษจำคุกสูงสุด 3 ปี หรือปรับ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36
ชาวต่างชาติที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดตามมาตรา 86 หรือชาวไทยที่ได้มาซึ่งที่ดินนั้นในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ	จำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับสูงสุด 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111 และ 113
การไม่ดำเนินการกำจัดที่ดินที่ได้มาโดยผิดกฎหมาย	การขายที่ถูกบังคับโดยรัฐบาล	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94
ผู้ถือหุ้นผู้มีสิทธิออกเสียงในธุรกิจที่ห้ามมิให้ผู้ใดเข้าถือหุ้น	โทษจำคุกสูงสุด 3 ปี หรือปรับ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36

สถานการณ์จริง: เราเคยเห็นลูกค้าที่ซื้อที่ดินผ่านบริษัทนอมินีเมื่อ 15 ปีที่แล้วโดยไม่มีปัญหาอะไร จากนั้นการกวาดล้างก็มาถึง สำนักงานที่ดินขึ้นบัญชีดำบริษัท ผู้ตรวจสอบ ตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้น “ผู้ถือหุ้น” ชาวไทยไม่สามารถอธิบายได้ว่านำเงินมาจากไหนเพื่อมาลงทุน บริษัทถูกยุบ ที่ดินถูกนำไปขายทอดตลาด ชาวต่างชาติสูญเสียทุกอย่าง อย่าคิดว่ากาลเวลาจะทำให้โครงสร้างนอมินีมีความปลอดภัย มันไม่ได้เป็นเช่นนั้น.

หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการบังคับใช้กฎหมายล่าสุด โปรดดูบทความของเราเรื่อง การปราบปรามนอมินีในประเทศไทย.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านคู่สมรสชาวไทย

ชาวต่างชาติจำนวนมากที่แต่งงานกับคนไทยคิดว่าตนเองสามารถซื้อที่ดินผ่านทางคู่สมรสได้ ซึ่งเป็นความจริงส่วนหนึ่ง แต่กฎระเบียบนั้นเข้มงวดกว่าที่คนส่วนใหญ่ตระหนัก.

คู่สมรสชาวไทยสามารถซื้อที่ดินในนามของตนเองได้ ประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้จำกัดสิทธิ์พลเมืองไทยในการถือครองที่ดินเพียงเพราะแต่งงานกับชาวต่างชาติ แต่สำนักงานที่ดินจะกำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือdeclarationยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ไม่ใช่ ทรัพย์สินของคู่สมรส (ซิน ซอมรอส)

ตามมาตรา 1474 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างการสมรสถือเป็นทรัพย์สินร่วมกัน ยกเว้นเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรสตามมาตรา 1471 เช่น ของขวัญหรือมรดก หากคุณใช้เงินส่วนตัวร่วมกันเพื่อซื้อที่ดิน คู่สมรสชาวต่างชาติมีสิทธิเรียกร้องสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น สำนักงานที่ดินต้องการให้แน่ใจว่าสิ่งนี้จะไม่ก่อให้เกิดช่องทางลับในการครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติ.

ในทางปฏิบัติ คู่สมรสชาวไทยจะลงนามในเอกสารระบุว่าเงินนั้นเป็นของตนแต่เพียงผู้เดียว ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติจะลงนามในเอกสารสละสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดิน การประกาศเหล่านี้เป็นมาตรฐาน แต่ก็มีผลกระทบที่แท้จริง หากการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินที่ซื้อด้วยวิธีนี้ แม้ว่าเงินที่ได้จากการสมรสจะถูกนำมาจ่ายก็ตาม

เราแนะนำลูกค้าทุกรายที่แต่งงานต่างเชื้อชาติให้เข้ารับการปรึกษา ก่อนสมรส ข้อตกลงที่ระบุถึงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งช่วยปกป้องคู่สมรสทั้งสองฝ่ายและป้องกันไม่ให้เกิดความประหลาดใจที่ไม่น่าพิสมัยในระหว่าง กระบวนการหย่าร้าง.

การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนซื้อหรือเช่าที่ดิน

ทุกการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทยจำเป็นต้องมีการตรวจสอบสถานะอย่างรอบคอบ เราได้ช่วยให้ลูกค้าหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินที่ผิดพลาดครั้งแล้วครั้งเล่าจนนับครั้งไม่ถ้วน นี่คือสิ่งที่การตรวจสอบอย่างละเอียดครอบคลุมถึง:

ขั้นตอนที่ 1: ตรวจสอบโฉนดที่ดิน

ไปที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น ขอตรวจสอบโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ตรวจสอบว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนตรงกับผู้ขาย และตรวจสอบภาระจำนอง, สิทธิยึดหน่วงสิทธิเก็บกิน สิทธิในการรับผลประโยชน์ สัญญาเช่า หรือคำสั่งศาลที่จดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดิน ทั้งหมดนี้จะปรากฏอยู่ในบันทึกของสำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนที่ 2: ยืนยันขอบเขต

สำหรับที่ดินโฉนด เครื่องหมายแสดงขอบเขตจาก GPS ควรตรงกับที่ดินจริง ให้เดินสำรวจที่ดิน ตรวจสอบเครื่องหมายแสดงมุม เปรียบเทียบขนาดที่ระบุในโฉนดกับสิ่งที่เห็นบนที่ดินจริง พื้นสำหรับที่ดินประเภท NS3 หรือ NS3G ควรพิจารณาจ้างช่างสำรวจที่ได้รับใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบขอบเขตก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบการแบ่งเขตและการใช้ที่ดิน

ประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่ ที่ดินบางส่วนอยู่ในเขตป่าสงวน เขตกันชนของอุทยานแห่งชาติ หรือเขตเกษตรกรรมเท่านั้น การสร้างบ้านบนที่ดินที่กำหนดเป็นเขตเกษตรกรรมนั้น จำเป็นต้องขอเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งอาจได้รับอนุมัติหรือไม่ก็ได้ ควรตรวจสอบกับเทศบาลท้องถิ่นหรือ แทมบอน องค์กรบริหาร

ขั้นตอนที่ 4: ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและการเข้าถึง

ที่ดินมีทางเข้า-ออกหรือไม่ ที่ดินตาบอดมีอยู่จริงในประเทศไทย และการเข้าถึงอาจต้องอาศัยภาระจำยอม (สิทธิทางผ่าน) บนที่ดินของเพื่อนบ้าน ตรวจสอบพื้นที่น้ำท่วม ความเสี่ยงการกัดเซาะชายฝั่ง และคำสั่งคุ้มครองสิ่งแวดล้อม.

ขั้นตอนที่ 5: ว่าจ้างทนายความ

อย่าพึ่งพาตัวแทนของผู้ขาย ทนายความของผู้พัฒนาโครงการ หรือ Google จงจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระของคุณเอง พวกเขาทำงานให้คุณ ไม่ใช่ฝ่ายตรงข้าม ทนายความที่มีความเหมาะสม ชุดเอกสารตรวจสอบสถานะกิจการ มีราคาเพียงเศษเสี้ยวเดียวของสิ่งที่คุณจะสูญเสียหากมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น.

ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินนั้นก่อให้เกิดค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ การแบ่งส่วนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายนั้นสามารถต่อรองได้ แต่โดยทั่วไปแล้วในประเทศไทยส่วนใหญ่จะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์กันคนละครึ่ง

ค่าธรรมเนียม/ภาษี	ประเมิน	พื้นฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของมูลค่าที่ประเมิน	มูลค่าประเมินของสำนักงานที่ดิน อัตราภาษีที่ลดลง 0.01% มีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้าน baht แต่เฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรจัดงบประมาณไว้ที่อัตราภาษีเต็ม 2%.
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	เฉพาะในกรณีที่ไม่มีการใช้ SBT
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	หากขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า (1-35%)	อ้างอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	สำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วซึ่งมีระยะเวลามากกว่า 3 ปี

สำนักงานที่ดินใช้ราคาประเมินของตนเอง ซึ่งโดยปกติจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของเจ้าของที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินดังกล่าว ส่วนภาษีธุรกิจและภาษีอากรประเภทรวมจะใช้ราคาประเมินหรือราคาขายที่ประกาศไว้ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่สูงกว่า โดยการพยายามประกาศราคาขายที่ต่ำกว่าเพื่อลดภาษีนั้นมีความเสี่ยงสูง สำนักงานที่ดินอาจปฏิเสธราคาที่ประกาศต่ำกว่าการประเมินของตนได้ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูที่ คู่มือภาษีทรัพย์สิน.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านจากต้นฉบับภาษาไทย: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86, 87, 94, 96 ทวิ, 97, 111, 112 และ 113; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540, 544, 1411, 1412, 1416, 1418 และ 1422; พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36; คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 ข้อ 1 ตามที่บันทึกไว้ในแฟ้มอ้างอิงของเรา; และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 และ 3254/2545 ซึ่งแต่ละฉบับอ่านจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด สิ่งที่ไม่ได้ตรวจสอบ: สถิติการบังคับใช้กฎหมาย ซึ่งเป็นตัวเลขจากสื่อมวลชน

คำถามที่พบบ่อย

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราดูแลธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยมานานกว่าสองทศวรรษ ทีมงานของเราตรวจสอบโฉนดที่ดิน เจรจาทำสัญญาเช่า จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน และวางโครงสร้าง สิทธิ์ของ Sap Ing Sithนอกจากนี้เรายังช่วยแก้ไขปัญหาเมื่อลูกค้ามาหาเราหลังจากที่เกิดความผิดพลาดขึ้น

ไม่ว่าคุณจะกำลังซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เช่าที่ดินในภูเก็ต หรือกำลังพยายามหาที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวของคุณผ่านการเช่าโดยการใช้สิทธิ เราสามารถแนะนำขั้นตอนทางกฎหมายให้คุณตั้งแต่ต้นจนจบ.

เลือกชมสินค้าทั้งหมดของเราได้เลย บริการด้านกฎหมายทรัพย์สินของไทย, หรือ นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษา โดยมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นผู้ให้คำปรึกษา

ประเด็นสำคัญ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้ทำได้เฉพาะในกรณีที่มีการตกลงตามสนธิสัญญา และไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ทำได้ ยกเว้นกรณีเดียว (มาตรา 96 ทวิ) ที่กำหนดให้ต้องมีการลงทุนจำนวน 40 ล้านบาท.
• โฉนดที่ดินแบบโฉนดเป็นเอกสารเดียวที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ ควรยืนยันขอโฉนดที่ดินแบบโฉนดเสมอ
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอยู่ภายใต้โควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (2023) วินิจฉัยว่าการต่ออายุสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าแบบ 30+30+30 เป็นโมฆะ.
• สิทธิเก็บกินสามารถคงอยู่ได้ตลอดชีวิต สิทธิของ Sap Ing Sith มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่สามารถโอนและสืบทอดได้
• โครงสร้างการแต่งตั้งนอมินีนั้นผิดกฎหมาย บทลงโทษรวมถึงการจำคุก ปรับ และการขายที่ดินโดยรัฐบาล การบังคับใช้กฎหมายกำลังเร่งดำเนินการ
• ควรตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดเสมอ จ้างทนายความอิสระ ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนเซ็นเอกสารใดๆ