ข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดินในประเทศไทย: กฎหมายและสิทธิ

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2569

คุณเจอที่ดินสวยแปลงหนึ่งในเชียงใหม่ ราคาเหมาะสม วิวสวยงาม และตัวแทนบอกว่าคุณสามารถซื้อได้ผ่านบริษัทไทย หยุดก่อน! โครงสร้างบริษัทแบบนั้นอาจทำให้คุณติดคุกได้

กฎหมายที่ดินของไทยสร้างขึ้นบนหลักการพื้นฐานข้อเดียว คือ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ระบุไว้อย่างชัดเจน มาตรา 86 ปิดประตูนั้น มาตรา 96 บิส เปิดช่องให้ แต่เฉพาะผู้ที่ยินดีลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

เราให้บริการด้านกฎหมายที่ดินของไทยมาตั้งแต่ปี 2549 ในช่วงเวลานั้น เราได้เห็นชาวต่างชาติหลายร้อยคนทำผิดพลาดในเรื่องนี้ บางคนสูญเสียเงิน บางคนสูญเสียที่ดิน และบางคนต้องเผชิญกับข้อหาทางอาญา ระบบวิเคราะห์ข้อมูลธุรกิจอัจฉริยะ (IBAS) ขณะนี้กรมพัฒนาธุรกิจได้ใช้งานอย่างแพร่หลายแล้ว (ดีบีดี) เพื่อตรวจสอบรายได้ของผู้ถือหุ้นเทียบกับจำนวนเงินลงทุน ผู้ถือหุ้นชาวไทยที่มีรายได้ที่แจ้งไว้ต่ำแต่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาท จะถูกตรวจสอบโดยอัตโนมัติ คู่มือนี้ครอบคลุมทุกแง่มุมทางกฎหมาย รวมถึงข้อจำกัดการถือครองที่ดินที่สำคัญ เพื่อที่คุณจะได้ไม่ตกอยู่ในรายชื่อนั้น

ประมวลกฎหมายที่ดิน: รากฐานของการเป็นเจ้าของที่ดินของประเทศไทย

เดอะ พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497) กฎหมายฉบับนี้ควบคุมการถือครองที่ดินทั้งหมดในประเทศไทย เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญของประเทศไทยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขาย การโอน การเช่า และโฉนดที่ดินทุกอย่างล้วนมาจากกฎหมายฉบับนี้

สำหรับพลเมืองไทย ประมวลกฎหมายที่ดินให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างเต็มที่ พลเมืองไทยสามารถซื้อ ขาย... จำนองประชาชนสามารถแบ่งแยกและสืบทอดที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ แต่กฎเหล่านี้ไม่ใช้กับชาวต่างชาติ

กฎหมายที่ดินว่าอย่างไรเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ: ทำความเข้าใจข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย

มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้เฉพาะในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น “โดยอาศัยบทบัญญัติของสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์” ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาเช่นนั้นอยู่ ไม่ว่าจะเป็นกับสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือประเทศใดๆ เลย

กฎหมายกำหนดคำว่า “ชาวต่างชาติ” ไว้อย่างกว้างขวาง หมายรวมถึงบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล (บริษัท) ชาวต่างชาติที่ถือหุ้นหรือทุนตั้งแต่ 50% ขึ้นไป บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทย 51% สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทย 49% ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้

มาตรา 87 กำหนดปริมาณที่ดินสูงสุดสำหรับชาวต่างชาติที่เข้าเกณฑ์ตามสนธิสัญญา โดยที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยมีปริมาณสูงสุด 1 ไร่ ที่ดินเพื่อการพาณิชย์มีปริมาณสูงสุด 1 ไร่ ที่ดินอุตสาหกรรมมีปริมาณสูงสุด 10 ไร่ และที่ดินเกษตรกรรมมีปริมาณสูงสุด 10 ไร่

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อชาวต่างชาติได้ที่ดินมาอย่างผิดกฎหมาย

มาตรา 94 ระบุถึงผลที่ตามมา อธิบดีกรมฯ กรมที่ดิน รัฐบาลสั่งให้ชาวต่างชาติขายที่ดิน โดยมีกำหนดเส้นตายระหว่าง 180 วันถึง 1 ปี หากชาวต่างชาติไม่ขาย รัฐบาลจะขายให้แทน ภายใต้กฎหมายใหม่ ร่างกฎหมายปี 2026ที่ดินที่ครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายจะเป็น ตกเป็นของรัฐโดยไม่ได้รับค่าชดเชยใดๆส่งผลให้สูญเสียเงินทุนทั้งหมด

มาตรา 111 ถึง 113 เพิ่มบทลงโทษทางอาญา ผู้ฝ่าฝืนอาจต้องโทษจำคุกสูงสุดสองปีและปรับสูงสุด 20,000 บาท ค่าปรับอาจดูน้อย แต่ผลกระทบที่แท้จริงคือการสูญเสียที่ดินนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีระเบียบใหม่ของ DBD (คำสั่งเลขที่ 1/2026) ซึ่งมีผลบังคับใช้แล้ว 1 เมษายน 2569ข้อกำหนดนี้กำหนดให้กรรมการบริษัทต้องลงนามในคำแถลงที่รับรองว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยทุกคนได้ใช้เงินทุนของตนเองอย่างแท้จริง และไม่ได้กระทำการในฐานะตัวแทน

ประเภทของที่ดิน เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

เอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกฉบับไม่ได้มีน้ำหนักเท่ากัน ประเทศไทยมีลำดับชั้นของเอกสารสิทธิ์ และการทำความเข้าใจลำดับชั้นนี้เป็นสิ่งสำคัญก่อนที่คุณจะลงนามใดๆ เราเคยเห็นผู้ซื้อทุ่มเงินซื้อที่ดินโดยใช้เอกสารที่ไม่ได้พิสูจน์ความเป็นเจ้าของเลย

โฉนดที่ดิน	ชื่อภาษาไทย	ระดับความเป็นเจ้าของ	วิธีการสำรวจ	ขายได้ไหม?
ชาโนท (นอร์ ซอร์ 4 จอร์)	ดนด (น.ส.4 จ.)	กรรมสิทธิ์ส่วนตัวโดยสมบูรณ์	พิกัด GPS	ใช่ ทันที
นอร์ ซอร์ 3 กอร์	น.ส.3 ก.	ยืนยันการครอบครอง	การสำรวจทางอากาศ	ใช่ ทันที
นอร์ซอร์ 3	น.ส.3	ยืนยันการครอบครอง	ไม่ได้ทำการสำรวจ	ใช่ค่ะ โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน
ซอร์ กอร์ 1	ส.ค.1	แจ้งเคลมเท่านั้น	ไม่มี	ไม่ (โอนอย่างเดียว)
ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 (เรียกอีกอย่างว่า) ที่ดินรัชพัทสดู)	ภ.บ.ท.5	ใบเสร็จรับเงินภาษี	ไม่มี	ไม่ (ไม่ใช่ชื่อเรื่อง)

ชาโนเต้: มาตรฐานทองคำ

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) เป็นเอกสารเพียงฉบับเดียวที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนบุคคลได้อย่างสมบูรณ์ มีตราสัญลักษณ์ครุฑแดง กรมที่ดินจะสำรวจที่ดินโดยใช้พิกัด GPS และปักหลักคอนกรีตที่มุมแต่ละด้านของเขตแดน

ด้วยโฉนด เจ้าของสามารถขาย ให้เช่า จำนอง โอนสิทธิใช้ประโยชน์ โอนกรรมสิทธิ์เหนือพื้นดิน หรือแบ่งแยกที่ดินได้ ธุรกรรมทั้งหมดต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (หรือจัดหาสิทธิ์เหนืออสังหาริมทรัพย์) ควรยืนยันขอใช้โฉนดที่ดิน

นอร์ ซอร์ 3 กอร์: ใกล้ชาโนเต้

ที่ดินนอร์สร 3 ก. ได้รับการสำรวจโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศและกำหนดขอบเขตที่ดินอย่างถาวร มีลักษณะการใช้งานเกือบเหมือนกับโฉนด การซื้อขาย การเช่า การจำนอง และสิทธิในการใช้ประโยชน์ทั้งหมดจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ความแตกต่างหลักคือ โฉนดที่ดินประเภท นอร์ ส. 3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยการยื่นคำขอสำรวจที่ดินอย่างเป็นทางการ หากคุณถือครองที่ดินประเภท นอร์ ส. 3 ก. เราขอแนะนำให้เริ่มกระบวนการยกระดับโฉนดที่ดินนั้น เพราะจะเพิ่มมูลค่าที่ดินและขจัดความคลุมเครือเรื่องขอบเขตที่ดิน

Nor Sor 3: โปรดใช้ความระมัดระวัง

ที่ดินนอร์ซอร์ 3 ไม่เคยได้รับการสำรวจอย่างถูกต้อง ขอบเขตจึงเป็นเพียงการประมาณการ ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยง และมักเกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านเรื่องแนวเขตที่ดินอยู่บ่อยครั้ง เอ็นเอส3 ที่ดิน.

การขายที่ดิน NS3 ต้องแจ้งให้สาธารณชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ความล่าช้านี้เกิดขึ้นเนื่องจากไม่มีขอบเขตที่ชัดเจน ทำให้บุคคลที่สามอาจมีสิทธิ์เรียกร้องทับซ้อนได้ คุณยังสามารถให้เช่าหรือจำนองที่ดิน NS3 ได้ แต่การที่ไม่มีการสำรวจทำให้การทำธุรกรรมช้าลงและมีความเสี่ยงมากขึ้น

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง: ห้ามซื้อหรือเช่าที่ดินโดยใช้เพียงเอกสาร สร.ก. 1 หรือ ป.บ.ต. 5 เด็ดขาด เอกสารเหล่านี้ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ สร.ก. 1 เป็นเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดินจากปี 1954 เท่านั้น ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีเท่านั้น ทั้งสองอย่างนี้ไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

คำตอบสั้นๆ คือ แทบจะไม่มีเลย มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ แต่กฎหมายก็มีข้อยกเว้นเล็กน้อยอยู่ข้อหนึ่ง และการเข้าใจข้อยกเว้นนั้นสำคัญมาก แต่ก็มีข้อยกเว้นเพียงไม่กี่ข้อเท่านั้น

มาตรา 96 บิส: ข้อยกเว้น 40 ล้านบาท

มาตรา 96 บิส แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวด:

ขั้นแรก คุณต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย กองทุนรวมที่ได้รับการอนุมัติ หรือสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ "เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย" การลงทุนต้องคงอยู่ในประเทศไทยเป็นเวลาอย่างน้อยห้าปี หากคุณถอนเงินออกก่อนกำหนด คุณจะเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดิน

ประการที่สอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยต้องอนุมัติการซื้อของคุณ การอนุมัตินี้ไม่ใช่การเซ็นอนุมัติโดยไม่มีการตรวจสอบอย่างละเอียด กระทรวงจะตรวจสอบใบสมัคร เอกสารการลงทุน และการใช้ที่ดินที่วางแผนไว้

ประการที่สาม คุณสามารถใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามพัฒนาเชิงพาณิชย์ ห้ามทำการเกษตร ห้ามแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต่อ

ตลอดระยะเวลามากกว่า 20 ปีที่เราทำงานมา เราสามารถนับจำนวนลูกค้าที่เลือกวิธีการนี้ได้ด้วยมือเดียวเท่านั้น จริงๆ แล้ว ผมรู้จักกรณีหนึ่ง แต่เขาไม่ใช่ลูกค้าของเรา วงเงิน 40 ล้านบาทนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ และสำหรับคนที่สามารถจ่ายได้ กระบวนการทางราชการและข้อจำกัดต่างๆ ก็ทำให้มันไม่น่าสนใจเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่นๆ เช่น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม: ทางเลือกที่แท้จริงสำหรับชาวต่างชาติ

มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (พ.ศ. 2522) เป็นที่ที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่เข้ามาตั้งรกราก คุณสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ ในชื่อของคุณเอง ด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสมบูรณ์ ไม่จำเป็นต้องมีคู่สมรสชาวไทย บริษัทไทย หรือข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำ

ข้อจำกัดเพียงอย่างเดียวคือ สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดที่จดทะเบียนได้ เมื่อโควตานี้เต็มแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายอื่นๆ จะต้องเช่าแทนการซื้อ ตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติของอาคารก่อนยื่นข้อเสนอ ทนายความของคุณสามารถขอข้อมูลนี้จากทางอาคารได้ สำนักงานที่ดินหรือคอนโดมิเนียม นิติบุคคล.

การชำระเงินต้องมาจากต่างประเทศ ผู้ซื้อโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทย ธนาคารจะออกใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศ (FETF) ซึ่งเป็นหลักฐานยืนยันว่าเงินมาจากต่างประเทศ หากไม่มีใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนเงิน

ทางเลือกทางกฎหมายอื่นนอกเหนือจากการเป็นเจ้าของที่ดิน

คุณอาจไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ไม่เป็นไร นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณไม่มีสิทธิ์ใดๆ ในที่ดินนั้น กฎหมายไทยมีกลไกหลายอย่างที่ให้ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายและสามารถบังคับใช้ได้ แต่ละกลไกมีเงื่อนไข การคุ้มครอง และข้อแลกเปลี่ยนที่แตกต่างกัน

สัญญาเช่าจดทะเบียน (สูงสุด 30 ปี)

เดอะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายกำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี (มาตรา 540) สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 538) สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนสามารถบังคับใช้ได้ แต่มีระยะเวลาไม่เกินสามปี

การจดทะเบียนมีความสำคัญเพราะเป็นการผูกมัดเจ้าของในอนาคต หากเจ้าของที่ดินขายที่ดินในระหว่างที่คุณเช่า เจ้าของใหม่จะต้องเคารพสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ให้การคุ้มครองเช่นนั้นแก่คุณ

คดีศาลฎีกา พ.ศ. 2568 เลขที่ 4655/2566: ยืนยันว่าข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติใดๆ ที่เกิน 30 ปีนั้นเป็น คำสัญญาส่วนบุคคล สัญญาฉบับนี้มีผลเฉพาะกับทายาทหรือเจ้าของที่ดินรายใหม่เท่านั้น และไม่มีผลผูกพันหากมีการขายทรัพย์สินหรือเจ้าของเสียชีวิต ศาลฎีกาประกาศให้โครงสร้างสัญญาเช่าแบบ “30+30+30” เป็นโมฆะสัญญาเช่าแบบนี้ ซึ่งระบุว่าจะต่ออายุอัตโนมัติสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปีนั้น ได้มีการทำการตลาดอย่างแพร่หลายให้กับชาวต่างชาติ ศาลตัดสินว่าข้อกำหนดการต่ออายุเป็นเพียงคำมั่นสัญญาตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่รับประกัน ทายาทของผู้ให้เช่าหรือเจ้าของใหม่สามารถปฏิเสธการต่ออายุได้ หากคุณถือสัญญาเช่าแบบ 30+30+30 คุณจะได้รับการรับประกันเพียงระยะเวลา 30 ปีในปัจจุบันเท่านั้น ดังนั้นควรวางแผนให้เหมาะสม

ข้อเสนอเรื่องระยะเวลาเช่าสูงสุด 99 ปี เคยถูกเสนอต่อรัฐสภาในปี 2025 แต่ ณ เดือนเมษายน 2026 ข้อเสนอดังกล่าวยังไม่ได้รับการอนุมัติ อย่าพึ่งพาการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในอนาคตเมื่อตัดสินใจลงทุน

สิทธิการใช้ประโยชน์: สิทธิในการใช้ที่ดินตลอดชีพ

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (มาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และเก็บรวบรวมรายได้จากที่ดินของผู้อื่น สำหรับนักกฎหมายตะวันตก: ลองนึกถึงมันในลักษณะเดียวกับสิทธิในการครอบครองตลอดชีพในระบบกฎหมายทั่วไป

ข้อได้เปรียบที่สำคัญเหนือกว่าการเช่าคืออะไร? สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถคงอยู่ได้ตลอดชีวิตของผู้ถือครอง ไม่มีข้อจำกัด 30 ปี หากคุณจดทะเบียนสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต คุณจะยังคงมีสิทธิ์อยู่อาศัยและใช้ที่ดินจนกว่าคุณจะเสียชีวิต โดยไม่คำนึงถึงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร

คุณยังสามารถกำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์ในระยะเวลาที่แน่นอนได้ (เช่น 30 ปี) ไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม สิทธิการใช้ประโยชน์นั้นจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในที่ดินโฉนดหรือที่ดิน NS3G เพื่อผูกมัดเจ้าของในอนาคต สิทธิการใช้ประโยชน์เป็นสิทธิส่วนบุคคล คุณไม่สามารถขายหรือส่งต่อให้ทายาทได้ เมื่อ... ผู้ใช้ประโยชน์ เมื่อเจ้าของเสียชีวิต สิทธิ์ในที่ดินจะสิ้นสุดลง และที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและการลงทะเบียน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือข้อตกลงการใช้ประโยชน์.

สิ่งสำคัญคือ: คุณเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ที่ดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1410 ถึง 1416 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่สร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้ คุณเป็นเจ้าของบ้าน แต่คนอื่นเป็นเจ้าของที่ดินใต้บ้านนั้น

ระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือ... ผิวเผิน (ใครเสียชีวิตก่อนก็มีสิทธิ์ได้รับมรดก) ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อสิทธิการครอบครองเหนือพื้นดินหมดอายุลง กรรมสิทธิ์ในอาคารโดยทั่วไปจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

โดยทั่วไปเรามักจะทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่กับสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่โปรดทราบว่า คุณสามารถจดทะเบียนได้เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี และถือสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินเหนืออาคาร การรวมกันนี้จะให้การคุ้มครองสองชั้นแก่คุณ ได้แก่ สิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน และกรรมสิทธิ์แยกต่างหากในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น พื้นผิว ยังคงเป็นเครื่องมือที่เหนือกว่าสำหรับเจ้าของวิลล่า เพราะแตกต่างจากสัญญาเช่าหรือสิทธิการใช้ประโยชน์ทั่วไปตรงที่... สืบทอดได้ตามกฎหมาย และแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

Sap Ing Sith: ตัวเลือกใหม่กว่า

พระราชบัญญัติ Sap Ing Sith พ.ศ. 2562 (2019) ได้สร้างสิทธิ์ประเภทใหม่เหนืออสังหาริมทรัพย์ สิทธิ์นี้ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับผลประโยชน์จากที่ดินหรืออาคารได้นานถึง 30 ปี แตกต่างจากสิทธิในการใช้ประโยชน์ทั่วไป สิทธิ์ Sap Ing Sith สามารถโอนและสืบทอดได้

นั่นคือความแตกต่างที่สำคัญ หากคุณถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith และคุณเสียชีวิต ทายาทของคุณจะได้รับมรดกในระยะเวลาที่เหลืออยู่ แต่หากคุณต้องการขาย คุณสามารถโอนสิทธิ์นั้นให้กับผู้ซื้อได้ สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อคุณเสียชีวิต แต่สิทธิ์ Sap Ing Sith จะคงอยู่ต่อไปหลังจากที่คุณเสียชีวิต

ระบบนี้ยังค่อนข้างใหม่ และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในบางจังหวัดยังไม่คุ้นเคยกับกระบวนการจดทะเบียนมากนัก แต่กฎหมายนั้นชัดเจน และเราได้จดทะเบียนสิทธิ์ Sap Ing Sith ให้กับลูกค้าในหลายจังหวัดแล้ว อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่ แซป อิง ซิธ ขวา และ พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ พ.ศ. 2562.

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณ: สัญญาเช่า สิทธิการใช้ประโยชน์ สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิการซึมซับ

คุณสมบัติ	เช่า	สิทธิการใช้ประโยชน์	พื้นผิว	แซป อิง ซิธ
กฎหมายที่ใช้บังคับ	มาตรา 537-571 ของ CCC	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	มาตรา 1410-1416 ของ CCC	พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ พ.ศ. 2562
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี	ตลอดชีพหรือระยะเวลาที่กำหนด	30 ปี หรือตลอดชีวิต	30 ปี
โอนสิทธิ์ได้หรือไม่?	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน	เลขที่	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน	ใช่
สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)	ไม่ (ใช้แม่พิมพ์ที่มีที่ยึด)	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)
ครอบคลุมอาคารหรือไม่?	การใช้ที่ดินเท่านั้น	ที่ดินและอาคาร	กรรมสิทธิ์อาคาร	ที่ดินและอาคาร
สิทธิในการรับรายได้?	สามารถให้เช่าช่วงต่อได้	ใช่ (ค่าเช่า, ผลผลิตทางการเกษตร ฯลฯ)	รายได้อาคาร	ใช่
ต้องลงทะเบียนก่อนใช่ไหม?	อายุมากกว่า 3 ปี: ใช่	ใช่	ใช่	ใช่
ผูกมัดเจ้าของในอนาคตหรือไม่?	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว

การเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณนั้นขึ้นอยู่กับอายุ งบประมาณ เป้าหมาย และระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัย ผู้เกษียณอายุ 65 ปีอาจชอบสิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีพ ในขณะที่นักลงทุนอายุ 35 ปีอาจต้องการสิทธิการใช้ประโยชน์แบบ Sap Ing Sith เนื่องจากสามารถโอนสิทธิ์ได้ เราช่วยลูกค้าเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมทุกสัปดาห์ ติดต่อเรา ก่อนตัดสินใจ

กับดักของผู้ได้รับการเสนอชื่อ: เหตุใดโครงสร้าง "บริษัทไทย" จึงล้มเหลว

นี่คือแผนการ: ชาวต่างชาติจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย ผู้ถือหุ้นชาวไทยถือหุ้น 51% ส่วนชาวต่างชาติถือหุ้น 49% แต่ควบคุมบริษัทผ่านข้อตกลงลับ หุ้นบุริมสิทธิ์ หรือการมอบอำนาจให้ผู้อื่นบริหาร บริษัทดังกล่าวซื้อที่ดิน และชาวต่างชาติก็เป็นเจ้าของที่ดินนั้นโดยแท้จริงผ่านทางบริษัท

มันผิดกฎหมาย และในปี 2025 และ 2026 ทางการไทยจะดำเนินการปราบปรามอย่างเข้มงวดกว่าที่เคย

กฎหมาย

เดอะ พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 (1999) ห้ามชาวต่างชาติประกอบธุรกิจที่ถูกจำกัดผ่านตัวแทน การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติก็อยู่ภายใต้ข้อห้ามนี้เช่นกัน ประมวลกฎหมายที่ดินได้เพิ่มบทลงโทษเพิ่มเติมในมาตรา 94, 96 และ 111 ถึง 113

ตัวเลขการบังคับใช้กฎหมาย

ภายในปี 2025 ทางการไทยได้ระบุบริษัทตัวแทนที่ต้องสงสัยว่าถือครองที่ดินให้ชาวต่างชาติกว่า 46,000 แห่ง และดำเนินคดีไป 852 คดี มูลค่าความเสียหายโดยประมาณอยู่ที่ 15.1 พันล้านบาท รัฐบาลได้นำเครื่องมือคัดกรองที่ใช้ปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้เพื่อตรวจจับรูปแบบการจัดตั้งบริษัทตัวแทนในโครงสร้างผู้ถือหุ้น

ร่างพระราชบัญญัติธุรกรรมตัวแทนที่เสนอ จะจัดให้การถือครองที่ดินโดยใช้ชื่อตัวแทนเป็นความผิดฐานฟอกเงิน ซึ่งจะทำให้สามารถยึดทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องมีการตัดสินลงโทษทางอาญา ณ เดือนเมษายน 2569 พระราชบัญญัตินี้ยังไม่ผ่านการอนุมัติ แต่ทิศทางนั้นชัดเจนแล้ว

บทลงโทษ

การละเมิด	การลงโทษ	แหล่งที่มา
กรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ได้รับการเสนอชื่อจากต่างประเทศ	จำคุกสูงสุด 3 ปี ปรับ 100,000-1,000,000 บาท	พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ
การเวนคืนที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย	จำคุกสูงสุด 2 ปี ปรับสูงสุด 20,000 บาท	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111-113
การไม่ดำเนินการกำจัดที่ดินที่ได้มาโดยผิดกฎหมาย	การขายที่ถูกบังคับโดยรัฐบาล	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94
ผู้ได้รับการเสนอชื่อชาวไทย (บุคคลด้านหน้า)	จำคุกสูงสุด 3 ปี ปรับ 100,000-1,000,000 บาท	พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ

สถานการณ์จริง: เราเคยเห็นลูกค้าที่ซื้อที่ดินผ่านบริษัทตัวแทนเมื่อ 15 ปีที่แล้วโดยไม่มีปัญหาอะไร จนกระทั่งการปราบปรามเริ่มขึ้น กรมที่ดินจับตาดูบริษัทดังกล่าว เจ้าหน้าที่ตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้น ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่สามารถอธิบายได้ว่าได้เงินลงทุนมาจากไหน บริษัทจึงถูกยุบ ที่ดินถูกขายทอดตลาด ชาวต่างชาติสูญเสียทุกอย่าง อย่าคิดว่าเวลาจะทำให้โครงสร้างบริษัทตัวแทนปลอดภัย มันไม่เป็นเช่นนั้น

หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการบังคับใช้กฎหมายล่าสุด โปรดดูบทความของเราเรื่อง การปราบปรามผู้ได้รับการเสนอชื่อในประเทศไทย.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านคู่สมรสชาวไทย

ชาวต่างชาติหลายคนแต่งงานกับคนไทยมักเข้าใจผิดว่าสามารถซื้อที่ดินผ่านทางคู่สมรสได้ ซึ่งก็เป็นความจริงบางส่วน แต่กฎระเบียบนั้นเข้มงวดกว่าที่หลายคนคิด

คู่สมรสชาวไทยสามารถซื้อที่ดินในชื่อของตนเองได้ ประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้จำกัดสิทธิ์ของพลเมืองไทยในการเป็นเจ้าของที่ดินเพียงเพราะแต่งงานกับชาวต่างชาติ แต่สำนักงานที่ดินจะขอให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือรับรองยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (ทรัพย์กรรมสิทธิ์ร่วม) ไม่ใช่ทรัพย์สินของผู้อื่น ทรัพย์สินของคู่สมรส (ซิน ซอมรอส)

มาตรา 1474 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดว่า ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา หมายถึง ทรัพย์สินใดๆ ที่ได้มาในระหว่างการสมรส หากคุณใช้เงินสินสมรสซื้อที่ดิน คู่สมรสชาวต่างชาติย่อมมีสิทธิในทรัพย์สินนั้น สำนักงานที่ดินต้องการตรวจสอบให้แน่ใจว่าสิ่งนี้จะไม่ก่อให้เกิดช่องทางลับในการครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ

ในทางปฏิบัติ คู่สมรสชาวไทยจะลงนามในเอกสารระบุว่าเงินนั้นเป็นของตนแต่เพียงผู้เดียว ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติจะลงนามในเอกสารสละสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดิน การประกาศเหล่านี้เป็นมาตรฐาน แต่ก็มีผลกระทบที่แท้จริง หากการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินที่ซื้อด้วยวิธีนี้ แม้ว่าเงินที่ได้จากการสมรสจะถูกนำมาจ่ายก็ตาม

เราแนะนำลูกค้าทุกรายที่แต่งงานต่างเชื้อชาติให้เข้ารับการปรึกษา ก่อนสมรส ข้อตกลงที่ระบุถึงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ข้อตกลงนี้คุ้มครองทั้งคู่สมรสและป้องกันเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต กระบวนการหย่าร้าง.

การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนซื้อหรือเช่าที่ดิน

การซื้อขายที่ดินทุกครั้งในประเทศไทยจำเป็นต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน เราได้ช่วยลูกค้าป้องกันการซื้อที่ผิดพลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน นี่คือสิ่งที่การตรวจสอบอย่างละเอียดครอบคลุม:

ขั้นตอนที่ 1: ตรวจสอบโฉนดที่ดิน

ไปที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น ขอตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินโดยใช้โฉนดที่ดินหรือหมายเลข NS3G ยืนยันว่าเจ้าของที่จดทะเบียนตรงกับผู้ขาย ตรวจสอบว่าไม่มีการจำนองใดๆ สิทธิยึดหน่วงสิทธิการใช้ประโยชน์ สิทธิในการรับผลประโยชน์ สัญญาเช่า หรือคำสั่งศาลที่จดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดิน ทั้งหมดนี้จะปรากฏอยู่ในบันทึกของสำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนที่ 2: ยืนยันขอบเขต

สำหรับที่ดินโฉนด เครื่องหมายแสดงขอบเขตจาก GPS ควรตรงกับที่ดินจริง ให้เดินสำรวจที่ดิน ตรวจสอบเครื่องหมายแสดงมุม เปรียบเทียบขนาดที่ระบุในโฉนดกับสิ่งที่เห็นบนที่ดินจริง พื้นสำหรับที่ดินประเภท NS3 หรือ NS3G ควรพิจารณาจ้างช่างสำรวจที่ได้รับใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบขอบเขตก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบการแบ่งเขตและการใช้ที่ดิน

ประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่ ที่ดินบางส่วนอยู่ในเขตป่าสงวน เขตกันชนของอุทยานแห่งชาติ หรือเขตเกษตรกรรมเท่านั้น การสร้างบ้านบนที่ดินที่กำหนดเป็นเขตเกษตรกรรมนั้น จำเป็นต้องขอเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งอาจได้รับอนุมัติหรือไม่ก็ได้ ควรตรวจสอบกับเทศบาลท้องถิ่นหรือ แทมบอน องค์กรบริหาร

ขั้นตอนที่ 4: ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและการเข้าถึง

ที่ดินนั้นมีทางเข้าถึงถนนหรือไม่? ในประเทศไทยมีที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนน และการเข้าถึงที่ดินเหล่านั้นอาจต้องอาศัยสิทธิในการใช้ทางผ่านของที่ดินข้างเคียง ตรวจสอบเขตพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ความเสี่ยงจากการกัดเซาะชายฝั่ง และคำสั่งคุ้มครองสิ่งแวดล้อมด้วย

ขั้นตอนที่ 5: ว่าจ้างทนายความ

อย่าไปพึ่งตัวแทนของผู้ขาย ทนายความของผู้พัฒนาโครงการ หรือ Google จ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระ พวกเขาจะทำงานเพื่อคุณ ไม่ใช่เพื่อฝ่ายตรงข้าม ทนายความที่ดีควรมีคุณสมบัติเหมาะสม ชุดเอกสารตรวจสอบสถานะกิจการ ค่าใช้จ่ายนั้นน้อยมาก เมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณจะสูญเสียหากเกิดปัญหาขึ้น

ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินนั้นก่อให้เกิดค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ การแบ่งส่วนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายนั้นสามารถต่อรองได้ แต่โดยทั่วไปแล้วในประเทศไทยส่วนใหญ่จะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์กันคนละครึ่ง

ค่าธรรมเนียม/ภาษี	ประเมิน	พื้นฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของมูลค่าที่ประเมิน	มูลค่าที่สำนักงานที่ดินประเมิน
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	เฉพาะในกรณีที่ไม่มีการใช้ SBT
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	หากขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า (1-35%)	อ้างอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	สำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วซึ่งมีระยะเวลามากกว่า 3 ปี

สำนักงานที่ดินใช้มูลค่าประเมินของตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด การคำนวณภาษีจะใช้มูลค่าประเมินหรือราคาขายที่แจ้งไว้ แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า การพยายามแจ้งราคาขายที่ต่ำกว่าเพื่อลดภาษีนั้นมีความเสี่ยง สำนักงานที่ดินสามารถปฏิเสธราคาที่แจ้งไว้ซึ่งต่ำกว่ามูลค่าประเมินของตนเองได้ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูที่... คู่มือภาษีทรัพย์สิน.

คำถามที่พบบ่อย

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราให้บริการด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยมากว่าสองทศวรรษ ทีมงานของเราตรวจสอบโฉนดที่ดิน เจรจาสัญญาเช่า จดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ และจัดทำโครงสร้างต่างๆ สิทธิ์ของ Sap Ing Sithนอกจากนี้เรายังช่วยแก้ไขปัญหาเมื่อลูกค้ามาหาเราหลังจากที่เกิดความผิดพลาดขึ้น

ไม่ว่าคุณจะซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ เช่าที่ดินในภูเก็ต หรือพยายามรักษาบ้านของครอบครัวไว้ด้วยสิทธิการใช้ประโยชน์ เราสามารถให้คำแนะนำคุณตลอดกระบวนการทางกฎหมายตั้งแต่ต้นจนจบ

เลือกชมสินค้าทั้งหมดของเราได้เลย บริการด้านกฎหมายทรัพย์สินของไทย, หรือ นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษา โดยมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นผู้ให้คำปรึกษา

ประเด็นสำคัญ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียว (มาตรา 96 ทวิ) คือต้องมีการลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไป
• โฉนดที่ดินแบบชาโนเต้เป็นเอกสารเดียวที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ ควรยืนยันขอโฉนดที่ดินแบบชาโนเต้เสมอ
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม โดยอยู่ภายใต้โควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี คำตัดสินของศาลฎีกาในปี 2025 ได้ยกเลิกโครงสร้างการต่อสัญญาแบบ 30+30+30 ปีไปแล้ว
• สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถคงอยู่ได้ตลอดชีวิต สิทธิของ Sap Ing Sith มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่สามารถโอนและสืบทอดได้
• โครงสร้างการแต่งตั้งตัวแทนนั้นผิดกฎหมาย บทลงโทษรวมถึงการจำคุก ปรับ และการขายที่ดินโดยรัฐบาล การบังคับใช้กฎหมายกำลังเร่งดำเนินการ
• ควรตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดเสมอ จ้างทนายความอิสระ ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนเซ็นเอกสารใดๆ