ข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดินในประเทศไทย: กฎหมายและสิทธิ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

You found a beautiful plot of land in Chiang Mai. The price is right, the view is perfect, and the agent says you can buy it through a Thai company. Stop there. That “company structure” could land you in prison.

Thailand land law is built on one bedrock rule: foreigners cannot own land. The กฎหมายที่ดิน Act of 1954 makes this clear. Section 86 shuts the door. Section 96 bis opens a crack, but only for those willing to invest 40 million THB.

We’ve practiced Thai property law since 2006. In that time, we’ve watched hundreds of foreigners get this wrong. Some lost money. Some lost their land. A few faced criminal charges. The New ระบบวิเคราะห์ข้อมูลธุรกิจอัจฉริยะ (IBAS) ขณะนี้กรมพัฒนาธุรกิจได้ใช้งานอย่างแพร่หลายแล้ว (ดีบีดี) to cross-reference ผู้ถือหุ้น income against their investment amounts. A Thai shareholder with a low declared income holding a multi-million baht property will now trigger an automatic investigation. This guide covers every legal angle, including the important Land Ownership Restriction, so you don’t join that list.

The Land Code: Thailand’s Foundation for Land Ownership

เดอะ พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497) governs all land ownership in Thailand. Think of it as Thailand’s constitution for real property. Every purchase, transfer, lease, and title deed flows from this statute.

สำหรับพลเมืองไทย ประมวลกฎหมายที่ดินให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างเต็มที่ พลเมืองไทยสามารถซื้อ ขาย... จำนองประชาชนสามารถแบ่งแยกและสืบทอดที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ แต่กฎเหล่านี้ไม่ใช้กับชาวต่างชาติ

กฎหมายที่ดินว่าอย่างไรเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ: ทำความเข้าใจข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย

มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้เฉพาะในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น “by virtue of the provisions of a treaty giving the right to own immovable properties.” No such treaty exists today. Not with the United States. Not with the United Kingdom. Not with any country.

The code defines “foreigner” broadly. It includes foreign individuals and juristic persons (companies) where foreigners hold 50% or more of shares or capital. A company with 51% Thai shareholders can own land. A company with 49% Thai shareholders cannot.

Section 87 sets quantity limits even for foreigners who qualify under a treaty. Residential land tops out at 1 ไร่. Commercial land maxes at 1 rai. Industrial land allows up to 10 rai. Agricultural land permits up to 10 rai.

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อชาวต่างชาติได้ที่ดินมาอย่างผิดกฎหมาย

Section 94 spells out the consequences. The ผู้อำนวยการ-General of the กรมที่ดิน orders the foreigner to sell the land. The deadline falls between 180 days and one year. If the foreigner doesn’t sell, the government sells it for them. Under a new ร่างกฎหมายปี 2026ที่ดินที่ครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายจะเป็น ตกเป็นของรัฐโดยไม่ได้รับค่าชดเชยใดๆส่งผลให้สูญเสียเงินทุนทั้งหมด

Sections 111 to 113 add criminal penalties. Violators face up to two years in prison and ค่าปรับ up to 20,000 THB. That fine sounds small, but the real hit is losing the land itself.

นอกจากนี้ยังมีระเบียบใหม่ของ DBD (คำสั่งเลขที่ 1/2026) ซึ่งมีผลบังคับใช้แล้ว 1 เมษายน 2569ข้อกำหนดนี้กำหนดให้กรรมการบริษัทต้องลงนามในคำแถลงที่รับรองว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยทุกคนได้ใช้เงินทุนของตนเองอย่างแท้จริง และไม่ได้กระทำการในฐานะตัวแทน

ประเภทของที่ดิน เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

Not all land documents carry the same weight. Thailand has a hierarchy of title deeds, and understanding this hierarchy is essential before you sign anything. We’ve seen buyers pour money into land backed by documents that don’t prove ownership at all.

โฉนดที่ดิน	ชื่อภาษาไทย	ระดับความเป็นเจ้าของ	วิธีการสำรวจ	ขายได้ไหม?
ชาโนท (นอร์ ซอร์ 4 จอร์)	โฉนด (น.ส.4 จ.)	กรรมสิทธิ์ส่วนตัวโดยสมบูรณ์	พิกัด GPS	ใช่ ทันที
นอร์ ซอร์ 3 กอร์	น.ส.3 ก.	ยืนยันการครอบครอง	การสำรวจทางอากาศ	ใช่ ทันที
นอร์ซอร์ 3	น.ส.3	ยืนยันการครอบครอง	ไม่ได้ทำการสำรวจ	ใช่ค่ะ โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน
ซอร์ กอร์ 1	ส.ค.1	แจ้งเคลมเท่านั้น	ไม่มี	ไม่ (โอนอย่างเดียว)
ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 (เรียกอีกอย่างว่า) ที่ดินรัชพัทสดู)	ภ.บ.ท.5	ใบเสร็จรับเงินภาษี	ไม่มี	ไม่ (ไม่ใช่ชื่อเรื่อง)

ชาโนเต้: มาตรฐานทองคำ

เอ ชาโนท (Nor Sor 4 Jor) is the only document that proves full private land ownership. It bears the Red Garuda emblem. The Land Department surveys the plot using GPS grid coordinates and plants concrete markers at each boundary corner.

With a Chanote, the owner can sell, lease, mortgage, grant a usufruct, grant superficies, or subdivide the plot. All transactions register at the สำนักงานที่ดิน. If you’re buying property in Thailand (or arranging rights over it), insist on Chanote land.

นอร์ ซอร์ 3 กอร์: ใกล้ชาโนเต้

ที่ดินนอร์สร 3 ก. ได้รับการสำรวจโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศและกำหนดขอบเขตที่ดินอย่างถาวร มีลักษณะการใช้งานเกือบเหมือนกับโฉนด การซื้อขาย การเช่า การจำนอง และสิทธิในการใช้ประโยชน์ทั้งหมดจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

The main difference: a Nor Sor 3 Gor can be upgraded to a Chanote through a formal land survey request. If you hold NS3G land, we recommend starting that upgrade process. It increases the land’s value and eliminates any boundary ambiguity.

Nor Sor 3: โปรดใช้ความระมัดระวัง

ที่ดินนอร์ซอร์ 3 ไม่เคยได้รับการสำรวจอย่างถูกต้อง ขอบเขตจึงเป็นเพียงการประมาณการ ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยง และมักเกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านเรื่องแนวเขตที่ดินอยู่บ่อยครั้ง เอ็นเอส3 ที่ดิน.

การขายที่ดิน NS3 ต้องแจ้งให้สาธารณชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ความล่าช้านี้เกิดขึ้นเนื่องจากไม่มีขอบเขตที่ชัดเจน ทำให้บุคคลที่สามอาจมีสิทธิ์เรียกร้องทับซ้อนได้ คุณยังสามารถให้เช่าหรือจำนองที่ดิน NS3 ได้ แต่การที่ไม่มีการสำรวจทำให้การทำธุรกรรมช้าลงและมีความเสี่ยงมากขึ้น

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง: ห้ามซื้อหรือเช่าที่ดินโดยใช้เพียงเอกสาร สร.ก. 1 หรือ ป.บ.ต. 5 เด็ดขาด เอกสารเหล่านี้ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ สร.ก. 1 เป็นเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดินจากปี 1954 เท่านั้น ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีเท่านั้น ทั้งสองอย่างนี้ไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

คำตอบสั้นๆ คือ เกือบจะไม่เคย มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ กฎหมายมีข้อยกเว้นที่แคบอยู่หนึ่งข้อ และการทำความเข้าใจเรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญ หากคุณต้องการเปรียบเทียบเส้นทางแบบเคียงข้างกันก่อนที่จะดูรายละเอียดด้านล่าง เริ่มต้นด้วยภาพรวมของเราที่ ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่.

มาตรา 96 บิส: ข้อยกเว้น 40 ล้านบาท

มาตรา 96 บิส แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวด:

First, you must invest at least 40 million THB (roughly USD 1.1 million) in Thai government bonds, approved mutual funds, or other assets “beneficial to Thailand’s economy.” The investment must stay in Thailand for a minimum of five years. If you pull the money out early, you lose the land ownership right.

Second, the Minister of Interior must approve your purchase. This isn’t rubber-stamped. The ministry reviews the application, the investment documentation, and the intended land use.

ประการที่สาม คุณสามารถใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามพัฒนาเชิงพาณิชย์ ห้ามทำการเกษตร ห้ามแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต่อ

ตลอดระยะเวลามากกว่า 20 ปีที่เราทำงานมา เราสามารถนับจำนวนลูกค้าที่เลือกวิธีการนี้ได้ด้วยมือเดียวเท่านั้น จริงๆ แล้ว ผมรู้จักกรณีหนึ่ง แต่เขาไม่ใช่ลูกค้าของเรา วงเงิน 40 ล้านบาทนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ และสำหรับคนที่สามารถจ่ายได้ กระบวนการทางราชการและข้อจำกัดต่างๆ ก็ทำให้มันไม่น่าสนใจเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่นๆ เช่น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม: ทางเลือกที่แท้จริงสำหรับชาวต่างชาติ

มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (พ.ศ. 2522) เป็นที่ที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่เข้ามาตั้งรกราก คุณสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ ในชื่อของคุณเอง ด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสมบูรณ์ ไม่จำเป็นต้องมีคู่สมรสชาวไทย บริษัทไทย หรือข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำ

The only limit: foreign ownership in any single condominium building cannot exceed 49% of the combined area of all the units in that building. Once that quota fills up, additional foreign buyers must lease rather than purchase. Check the building’s foreign quota before making an offer. Your lawyer can request this from the สำนักงานที่ดินหรือคอนโดมิเนียม นิติบุคคล.

การชำระเงินต้องมาจากต่างประเทศ ผู้ซื้อโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทย ธนาคารจะออกใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศ (FETF) ซึ่งเป็นหลักฐานยืนยันว่าเงินมาจากต่างประเทศ หากไม่มีใบแจ้งรายการโอนเงินต่างประเทศนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนเงิน

ทางเลือกทางกฎหมายอื่นนอกเหนือจากการเป็นเจ้าของที่ดิน

You can’t own the land. Fine. That doesn’t mean you have no rights over it. Thai law provides several mechanisms that give foreigners legitimate, enforceable interests in land. Each has different terms, protections, and trade-offs.

สัญญาเช่าจดทะเบียน (สูงสุด 30 ปี)

เดอะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายกำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี (มาตรา 540) สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 538) สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนสามารถบังคับใช้ได้ แต่มีระยะเวลาไม่เกินสามปี

การจดทะเบียนมีความสำคัญเพราะเป็นการผูกมัดเจ้าของในอนาคต หากเจ้าของที่ดินขายที่ดินในระหว่างที่คุณเช่า เจ้าของใหม่จะต้องเคารพสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ให้การคุ้มครองเช่นนั้นแก่คุณ

คดีศาลฎีกา พ.ศ. 2568 เลขที่ 4655/2566: Confirms that any “automatic” renewal clause beyond 30 years is a คำสัญญาส่วนบุคคล สัญญาฉบับนี้มีผลเฉพาะกับทายาทหรือเจ้าของที่ดินรายใหม่เท่านั้น และไม่มีผลผูกพันหากมีการขายทรัพย์สินหรือเจ้าของเสียชีวิต The Supreme Court invalidated “30+30+30” lease structures. These arrangements, where the lease contract promised two automatic 30-year renewals for a total of 90 years, had been widely marketed to foreigners. The court ruled that renewal clauses are contractual promises, not guaranteed rights. A landlord’s heirs or a new owner can refuse to renew. If you hold a 30+30+30 lease, you are guaranteed only the current 30-year term. Plan accordingly.

Proposals for a 99-year maximum lease term floated through parliament in 2025. As of April 2026, they remain unenacted. Don’t rely on future law changes when making investment decisions.

สิทธิเก็บกิน: สิทธิในการใช้ที่ดินตลอดชีพ

A usufruct (CCC Sections 1417 to 1428) grants the right to possess, use, and collect income from another person’s land. Western lawyers: think of it as similar to a life estate in common law jurisdictions.

The key advantage over a lease? A usufruct can last for the holder’s entire lifetime. There’s no 30-year cap. If you register a usufruct for life, you keep the right to live on and use the land until you die, regardless of what happens to the land’s ownership.

You can also set a usufruct for a fixed term (say, 30 years). Either way, it must be registered at the Land Office on Chanote or NS3G land to bind future owners. A usufruct is personal. You can’t sell it or pass it to your heirs. When the ผู้ใช้ประโยชน์ เมื่อเจ้าของเสียชีวิต สิทธิ์ในที่ดินจะสิ้นสุดลง และที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและการลงทะเบียน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือข้อตกลงการใช้ประโยชน์.

สิ่งสำคัญคือ: คุณเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ที่ดิน

Superficies rights (CCC Sections 1410 to 1416) allow a foreigner to own structures built on another person’s land. You own the house. Someone else owns the dirt underneath it.

ระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือ... ผิวเผิน (ใครเสียชีวิตก่อนก็มีสิทธิ์ได้รับมรดก) ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อสิทธิการครอบครองเหนือพื้นดินหมดอายุลง กรรมสิทธิ์ในอาคารโดยทั่วไปจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

โดยทั่วไปเรามักจะทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่กับสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่โปรดทราบว่า คุณสามารถจดทะเบียนได้เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี และถือสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินเหนืออาคาร การรวมกันนี้จะให้การคุ้มครองสองชั้นแก่คุณ ได้แก่ สิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน และกรรมสิทธิ์แยกต่างหากในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น พื้นผิว ยังคงเป็นเครื่องมือที่เหนือกว่าสำหรับเจ้าของวิลล่า เพราะแตกต่างจากสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินทั่วไปตรงที่... สืบทอดได้ตามกฎหมาย และแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

Sap Ing Sith: ตัวเลือกใหม่กว่า

พระราชบัญญัติ Sap Ing Sith พ.ศ. 2562 (2019) ได้สร้างสิทธิ์ประเภทใหม่เหนืออสังหาริมทรัพย์ สิทธิ์นี้ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับผลประโยชน์จากที่ดินหรืออาคารได้นานถึง 30 ปี แตกต่างจากสิทธิในการใช้ประโยชน์ทั่วไป สิทธิ์ Sap Ing Sith สามารถโอนและสืบทอดได้

That’s the critical difference. If you hold a Sap Ing Sith right and you die, your heirs inherit the remaining term. If you need to sell, you can transfer the right to a buyer. A usufruct dies with you. A Sap Ing Sith survives you.

It’s still relatively new, and Land Office staff in some provinces are less familiar with the registration process. But the law is clear, and we’ve registered Sap Ing Sith rights for clients across multiple provinces. Read our detailed breakdown of the แซป อิง ซิธ ขวา และ พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ พ.ศ. 2562.

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณ: สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิการซึมซับ

คุณสมบัติ	เช่า	สิทธิเก็บกิน	พื้นผิว	แซป อิง ซิธ
กฎหมายที่ใช้บังคับ	มาตรา 537-571 ของ CCC	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	มาตรา 1410-1416 ของ CCC	พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ พ.ศ. 2562
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี	ตลอดชีพหรือระยะเวลาที่กำหนด	30 ปี หรือตลอดชีวิต	30 ปี
โอนสิทธิ์ได้หรือไม่?	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน	เลขที่	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน	ใช่
สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)	ไม่ (ใช้แม่พิมพ์ที่มีที่ยึด)	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)	ใช่ (ระยะเวลาที่เหลือ)
ครอบคลุมอาคารหรือไม่?	การใช้ที่ดินเท่านั้น	ที่ดินและอาคาร	กรรมสิทธิ์อาคาร	ที่ดินและอาคาร
สิทธิในการรับรายได้?	สามารถให้เช่าช่วงต่อได้	ใช่ (ค่าเช่า, ผลผลิตทางการเกษตร ฯลฯ)	รายได้อาคาร	ใช่
ต้องลงทะเบียนก่อนใช่ไหม?	อายุมากกว่า 3 ปี: ใช่	ใช่	ใช่	ใช่
ผูกมัดเจ้าของในอนาคตหรือไม่?	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว	หากลงทะเบียนแล้ว

การเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณนั้นขึ้นอยู่กับอายุ งบประมาณ เป้าหมาย และระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัย ผู้เกษียณอายุ 65 ปีอาจชอบสิทธิเก็บกินตลอดชีพ ในขณะที่นักลงทุนอายุ 35 ปีอาจต้องการสิทธิเก็บกินแบบ Sap Ing Sith เนื่องจากสามารถโอนสิทธิ์ได้ เราช่วยลูกค้าเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมทุกสัปดาห์ ติดต่อเรา ก่อนตัดสินใจ

The Nominee Trap: Why “Thai Company” Structures Fail

Here’s the scheme: a foreigner sets up a Thai limited company. Thai nominees hold 51% of shares. The foreigner holds 49% but controls the company through side agreements, preferred shares, or proxy arrangements. The company buys land. The foreigner effectively “owns” the land through the company.

It’s illegal. And in 2025 and 2026, Thai authorities are cracking down harder than ever.

กฎหมาย

เดอะ พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 (1999) ห้ามชาวต่างชาติประกอบธุรกิจที่ถูกจำกัดผ่านตัวแทน การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติก็อยู่ภายใต้ข้อห้ามนี้เช่นกัน ประมวลกฎหมายที่ดินได้เพิ่มบทลงโทษเพิ่มเติมในมาตรา 94, 96 และ 111 ถึง 113

ตัวเลขการบังคับใช้กฎหมาย

ภายในปี 2025 ทางการไทยได้ระบุบริษัทตัวแทนที่ต้องสงสัยว่าถือครองที่ดินให้ชาวต่างชาติกว่า 46,000 แห่ง และดำเนินคดีไป 852 คดี มูลค่าความเสียหายโดยประมาณอยู่ที่ 15.1 พันล้านบาท รัฐบาลได้นำเครื่องมือคัดกรองที่ใช้ปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้เพื่อตรวจจับรูปแบบการจัดตั้งบริษัทตัวแทนในโครงสร้างผู้ถือหุ้น

A proposed Nominee Transactions Act would classify nominee land ownership as a predicate offense for anti-money laundering laws. That would allow asset seizure without a criminal conviction. As of April 2026, the act hasn’t passed yet. But the direction is clear.

บทลงโทษ

การละเมิด	การลงโทษ	แหล่งที่มา
กรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ได้รับการเสนอชื่อจากต่างประเทศ	จำคุกสูงสุด 3 ปี ปรับ 100,000-1,000,000 บาท	พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ
การเวนคืนที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย	จำคุกสูงสุด 2 ปี ปรับสูงสุด 20,000 บาท	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111-113
การไม่ดำเนินการกำจัดที่ดินที่ได้มาโดยผิดกฎหมาย	การขายที่ถูกบังคับโดยรัฐบาล	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94
ผู้ได้รับการเสนอชื่อชาวไทย (บุคคลด้านหน้า)	จำคุกสูงสุด 3 ปี ปรับ 100,000-1,000,000 บาท	พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ

สถานการณ์จริง: We’ve seen clients who bought land through a nominee company 15 years ago with no problems. Then the crackdown hits. The Land Department flags the company. Investigators examine the shareholder structure. The Thai “shareholders” can’t explain where they got the money to invest. The company dissolves. The land goes to forced sale. The foreigner loses everything. Don’t assume that time makes a nominee structure safe. It doesn’t.

หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการบังคับใช้กฎหมายล่าสุด โปรดดูบทความของเราเรื่อง การปราบปรามผู้ได้รับการเสนอชื่อในประเทศไทย.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านคู่สมรสชาวไทย

Many foreigners married to Thai nationals assume they can buy land through their spouse. That’s partly true, but the rules are stricter than most people realize.

A Thai spouse can buy land in their own name. The Land Code doesn’t restrict Thai citizens from owning land just because they married a foreigner. But the Land Office will require both spouses to sign a declaration confirming that the purchase funds are the Thai spouse’s separate property (Sin Suan Tua), not ทรัพย์สินของคู่สมรส (ซิน ซอมรอส)

Section 1474 of the Civil and Commercial Code defines marital property as any property acquired during the marriage. If you use marital funds to buy land, the foreigner spouse has a claim to that property. The Land Office wants to make sure that doesn’t create a back-door path to foreign land ownership.

ในทางปฏิบัติ คู่สมรสชาวไทยจะลงนามในเอกสารระบุว่าเงินนั้นเป็นของตนแต่เพียงผู้เดียว ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติจะลงนามในเอกสารสละสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดิน การประกาศเหล่านี้เป็นมาตรฐาน แต่ก็มีผลกระทบที่แท้จริง หากการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินที่ซื้อด้วยวิธีนี้ แม้ว่าเงินที่ได้จากการสมรสจะถูกนำมาจ่ายก็ตาม

เราแนะนำลูกค้าทุกรายที่แต่งงานต่างเชื้อชาติให้เข้ารับการปรึกษา ก่อนสมรส agreement that addresses property ownership. It protects both spouses and prevents nasty surprises during กระบวนการหย่าร้าง.

การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนซื้อหรือเช่าที่ดิน

Every land transaction in Thailand needs a proper due diligence check. We’ve stopped clients from making terrible purchases more times than we can count. Here’s what a thorough check covers:

ขั้นตอนที่ 1: ตรวจสอบโฉนดที่ดิน

Go to the local Land Office. Request a title search on the land’s Chanote or NS3G number. Confirm the registered owner matches the seller. Check for mortgages, สิทธิยึดหน่วงสิทธิเก็บกิน สิทธิในการรับผลประโยชน์ สัญญาเช่า หรือคำสั่งศาลที่จดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดิน ทั้งหมดนี้จะปรากฏอยู่ในบันทึกของสำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนที่ 2: ยืนยันขอบเขต

สำหรับที่ดินโฉนด เครื่องหมายแสดงขอบเขตจาก GPS ควรตรงกับที่ดินจริง ให้เดินสำรวจที่ดิน ตรวจสอบเครื่องหมายแสดงมุม เปรียบเทียบขนาดที่ระบุในโฉนดกับสิ่งที่เห็นบนที่ดินจริง พื้นสำหรับที่ดินประเภท NS3 หรือ NS3G ควรพิจารณาจ้างช่างสำรวจที่ได้รับใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบขอบเขตก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบการแบ่งเขตและการใช้ที่ดิน

ประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่ ที่ดินบางส่วนอยู่ในเขตป่าสงวน เขตกันชนของอุทยานแห่งชาติ หรือเขตเกษตรกรรมเท่านั้น การสร้างบ้านบนที่ดินที่กำหนดเป็นเขตเกษตรกรรมนั้น จำเป็นต้องขอเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งอาจได้รับอนุมัติหรือไม่ก็ได้ ควรตรวจสอบกับเทศบาลท้องถิ่นหรือ แทมบอน องค์กรบริหาร

ขั้นตอนที่ 4: ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและการเข้าถึง

Does the land have road access? Landlocked plots exist in Thailand, and accessing them can require a servitude (right of way) over a neighbor’s land. Check for flood zones, coastal erosion risk, and environmental protection orders.

ขั้นตอนที่ 5: ว่าจ้างทนายความ

Don’t rely on the seller’s agent, the developer’s lawyer, or Google. Hire your own independent Thai property lawyer. They work for you, not the other side. A proper ชุดเอกสารตรวจสอบสถานะกิจการ costs a fraction of what you’ll lose if something goes wrong.

ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินนั้นก่อให้เกิดค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ การแบ่งส่วนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายนั้นสามารถต่อรองได้ แต่โดยทั่วไปแล้วในประเทศไทยส่วนใหญ่จะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์กันคนละครึ่ง

ค่าธรรมเนียม/ภาษี	ประเมิน	พื้นฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของมูลค่าที่ประเมิน	มูลค่าประเมินของสำนักงานที่ดิน อัตราภาษีที่ลดลง 0.01% มีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2560 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้าน baht แต่เฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรจัดงบประมาณไว้ที่อัตราภาษีเต็ม 2%.
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	เฉพาะในกรณีที่ไม่มีการใช้ SBT
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)	หากขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า (1-35%)	อ้างอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	สำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วซึ่งมีระยะเวลามากกว่า 3 ปี

สำนักงานที่ดินใช้มูลค่าประเมินของตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด การคำนวณภาษีจะใช้มูลค่าประเมินหรือราคาขายที่แจ้งไว้ แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า การพยายามแจ้งราคาขายที่ต่ำกว่าเพื่อลดภาษีนั้นมีความเสี่ยง สำนักงานที่ดินสามารถปฏิเสธราคาที่แจ้งไว้ซึ่งต่ำกว่ามูลค่าประเมินของตนเองได้ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูที่... คู่มือภาษีทรัพย์สิน.

คำถามที่พบบ่อย

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

We’ve handled property transactions across Thailand for over two decades. Our team reviews title deeds, negotiates leases, registers usufructs, and structures สิทธิ์ของ Sap Ing Sithนอกจากนี้เรายังช่วยแก้ไขปัญหาเมื่อลูกค้ามาหาเราหลังจากที่เกิดความผิดพลาดขึ้น

Whether you’re buying a condo in Bangkok, leasing land in Phuket, or trying to secure your family home through a usufruct, we can guide you through the legal process from start to finish.

เลือกชมสินค้าทั้งหมดของเราได้เลย บริการด้านกฎหมายทรัพย์สินของไทย, หรือ นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษา โดยมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นผู้ให้คำปรึกษา

ประเด็นสำคัญ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียว (มาตรา 96 ทวิ) คือต้องมีการลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไป
• โฉนดที่ดินแบบชาโนเต้เป็นเอกสารเดียวที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ ควรยืนยันขอโฉนดที่ดินแบบชาโนเต้เสมอ
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม โดยอยู่ภายใต้โควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี คำตัดสินของศาลฎีกาในปี 2025 ได้ยกเลิกโครงสร้างการต่อสัญญาแบบ 30+30+30 ปีไปแล้ว
• สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถคงอยู่ได้ตลอดชีวิต สิทธิของ Sap Ing Sith มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่สามารถโอนและสืบทอดได้
• โครงสร้างการแต่งตั้งตัวแทนนั้นผิดกฎหมาย บทลงโทษรวมถึงการจำคุก ปรับ และการขายที่ดินโดยรัฐบาล การบังคับใช้กฎหมายกำลังเร่งดำเนินการ
• ควรตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดเสมอ จ้างทนายความอิสระ ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนเซ็นเอกสารใดๆ