รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเหนือพื้นดิน, sitthi nuea phuen din, บางครั้งเขียนว่า สิทธิเหนือพื้นดิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน) เป็นทรัพยสิทธิ จดทะเบียนไว้ที่ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งเจ้าของที่ดินยอมให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บน เหนือ หรือใต้ที่ดินนั้น โดยอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 1410 ถึง 1416 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ สิทธิเหนือพื้นดินจึงเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้ชาวต่างชาติซึ่งไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ สามารถถือครองบ้านในชื่อของตนเองบนที่ดินที่คู่สมรสชาวไทย เพื่อน หรือผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของได้.
สารบัญ
หลักการของสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1410 ให้เจ้าของที่ดินก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งบุคคลนั้นจะเป็นเจ้าของสิ่งที่ปลูกสร้างหรือเพาะปลูกบนที่ดินนั้น ตามมาตรา 1412 สิทธินี้อาจก่อตั้งโดยมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หากกำหนดเวลานานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี และอาจต่ออายุได้เมื่อครบกำหนด มาตรา 1411 ทำให้สิทธินี้โอนได้และตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่การจดทะเบียนจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบหลักเมื่อเทียบกับสิทธิเก็บกิน.
การจดทะเบียนทำให้เป็นทรัพยสิทธิ. ข้อตกลงนั้นจะถูกบันทึกไว้ที่ด้านหลังของ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก. ที่สำนักงานที่ดิน เมื่อได้รับการจดทะเบียนแล้วจะผูกพันกับผู้ซื้อที่มาซื้อที่ดินในภายหลัง และยังคงมีผลบังคับใช้แม้เจ้าของที่ดินจะเสียชีวิตไปแล้ว ยกเว้นว่าการจดทะเบียนนั้นมีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดินเท่านั้น พื้นที่ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้นเป็นเพียงสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ลงนามทั้งสองเท่านั้น ผู้ที่สร้างบ้านนั้นไม่มีสิทธิใดๆ กับเจ้าของที่ดินคนใหม่.
การใช้สิทธิเหนือพื้นดินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
รูปแบบปกติคือที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสชาวไทยหรือได้มาภายใต้สัญญาเช่าระยะ 30 ปี โดยชาวต่างชาติมีชื่อเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินและเป็นผู้ยื่นคำขอใน ใบอนุญาตก่อสร้าง. จากนั้นบ้านก็เป็นทรัพย์สินของชาวต่างชาติ: สามารถขายได้ จำนองได้หากผู้ให้กู้ยอมรับ และยกให้โดยพินัยกรรมได้ ทั้งสองฝ่ายต้องไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมโฉนดที่ดิน หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน หากบ้านนั้นมีอยู่ และมีข้อตกลงในภาษาไทย; หนังสือมอบอำนาจ Tor Dor 21 จะครอบคลุมบุคคลที่ไม่อาจเข้าร่วมได้.
สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในอัตรา 1% ของค่าตอบแทนที่แจ้งไว้ บวกกับอากรแสตมป์ 0.5% และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมคงที่เฉพาะเมื่อก่อตั้งสิทธิโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นกรณีที่พบได้ทั่วไประหว่างคู่สมรส อาจมีการประเมินภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อมีการแจ้งการชำระเงิน.
ข้อผิดพลาดทั่วไป คือการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินที่ชาวต่างชาติออกเงินซื้อผ่านนอมินี หรือการก่อตั้งสิทธิโดยกำหนดตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินในขณะที่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นฝ่ายที่อายุน้อยกว่า: สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะเหลือเพียงสถานะตามมาตรา 1416 คือ รื้อถอนบ้านและทำให้ที่ดินกลับคืนสู่สภาพเดิม หรือขายบ้านให้แก่ทายาทในราคาตลาดหากทายาทเลือกที่จะซื้อ.
สิทธิเหนือพื้นดินเปรียบเทียบกับสิทธิเก็บกินและสิทธิการเช่า
| คุณสมบัติ | สิทธิเหนือพื้นดิน | สิทธิเก็บกิน | สัญญาเช่าที่จดทะเบียน |
|---|---|---|---|
| มาตราต่างๆ ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ | 1410 ถึง 1416 | 1417 ถึง 1428 | ตั้งแต่ 537 เป็นต้นไป; 538 และ 540 |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี หรือตลอดชีวิต สามารถต่ออายุได้ | 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน | 30 ปี สามารถต่ออายุได้ |
| เป็นเจ้าของอาคารนั้น | ใช่ | ไม่, แค่การใช้เท่านั้น | ไม่ ยกเว้นถ้าสัญญาเช่าระบุไว้ |
| สามารถโอนย้ายหรือสืบทอดได้ | ใช่ ยกเว้นกรณีที่ถูกยกเว้น | ไม่สามารถถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ (สิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต) การใช้สิทธิจะต้องสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เว้นแต่จะถูกห้ามไว้ (มาตรา 1422) | ส่วนบุคคล;สิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะตกลงกันไว้ |
| ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน | ใช่ | ใช่ | ใช่ ตราบที่จดทะเบียนไว้ |
สิทธิเหนือพื้นดินให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง ส่วน สิทธิเก็บกิน มอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพักอาศัยชั่วชีวิต แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้; สัญญาเช่ามอบกรรมสิทธิ์ชั่วคราว ส่วนใหญ่ชาวต่างชาติจะรวมกรรมสิทธิ์ในที่ดินเข้ากับกรรมสิทธิ์ในบ้านพักอาศัยด้วย เพื่อให้บ้านพักอาศัยเป็นกรรมสิทธิ์ของตนแม้ว่าจะมีการต่อสัญญาเช่าก็ตาม เมื่อกรรมสิทธิ์สิ้นสุดลงตามมาตรา 1416 ผู้เช่าสามารถย้ายถิ่นฐานออกไปได้และสามารถฟื้นฟูที่ดินได้ ยกเว้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินเลือกที่จะซื้อที่ดินในราคาตามตลาด ซึ่งผู้เช่าอาจปฏิเสธได้เพียงด้วยเหตุอันสมควรเท่านั้น.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 540, 1299, 1403 และ 1410-1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทย ตัวเลขค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและอากรแสตมป์ได้ตรวจสอบกับตัวเลขที่ผ่านการตรวจสอบแล้วในหน้าสิทธิเก็บกินของเรา ไม่ได้อ่านซ้ำจากกฎกระทรวงในการทบทวนครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่. ข้อห้ามในประมวลกฎหมายที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่อาคาร บุคคลต่างชาติสามารถจดทะเบียนเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของคนไทยได้ และจึงเป็นเจ้าของบ้านที่อยู่บนที่ดินนั้นได้ สิทธิดังกล่าวจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินที่ด้านหลังโฉนดที่ดิน และสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่การจดทะเบียนจะยกเว้นไว้.
สิทธิเหนือพื้นดินจะอยู่ได้นานแค่ไหน?
กำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1412 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดเวลาแน่นอนสามารถต่ออายุได้ด้วยการจดทะเบียนใหม่ การเลือกกำหนดเวลาตลอดชีวิตเป็นดาบสองคม: หากเป็นตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน สิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต.
ความแตกต่างระหว่างสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกินคืออะไร?
สิทธิเหนือพื้นดินทำให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของบุคคลอื่น และสามารถขายหรือตกทอดทางมรดกได้ สิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิใช้และถือเอาประโยชน์จากที่ดินและบ้านที่อยู่บนที่ดินนั้น แต่เป็นสิทธิเฉพาะตัวและสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเลือกที่ดีกว่าเมื่อมีเป้าหมายจะเป็นเจ้าของหรือส่งต่อบ้าน.
ดูเพิ่มเติม: ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, สิทธิการเช่า, ใบอนุญาตก่อสร้าง, คู่มือสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.