รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 6 พฤศจิกายน 2569: French title, description and breadcrumb now carry the French keyword "bail en thaïlande"
- 31 ตุลาคม 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and corrected statements against the official text
เราจัดทำสัญญาเช่าภาษาไทยและภาษาอังกฤษแบบสองภาษาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ของคุณในราคา 4,900 บาท โดยพร้อมส่งมอบภายใน 3 ถึง 5 วันทำการ พร้อมคำแนะนำในการลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมของตนเองที่ประมาณ 1.1% ของค่าเช่ารวม บวกค่ามัดจำกุญแจ หากคุณต้องการเพียงแบบฟอร์มเท่านั้น แบบฟอร์มของเราเริ่มต้นที่ 790 บาท.
สรุปโดยย่อ: A สัญญาเช่าในประเทศไทย เป็นสัญญาทางกฎหมายที่อนุญาตให้คุณใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ได้ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนสามารถมีอายุสูงสุด 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ แต่การต่ออายุจะไม่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ สัญญาเช่าพื้นที่สำหรับระยะเวลามากกว่าสามปีต้องจดทะเบียนในไทยกับกรมที่ดิน หรืออาจมีผลบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น การจดทะเบียนจะคุ้มครองผู้เช่า แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนไปก็ตาม นอกจากนี้ยังรวมถึงค่าธรรมเนียมเล็กๆ น้อยๆ ประมาณ 1.1% ของค่าเช่ารวมสำหรับระยะเวลา (ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% บวก 0.1%) อากรแสตมป์).
📝 ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
- ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์ได้ สิ่งนี้ทำให้การเช่าระยะยาวเป็นวิธีสำคัญในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้พวกเขายังสามารถสร้างและเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างผ่านทาง “สิทธิเหนือพื้นดิน”
- ข้อกำหนดที่เป็นลายลักษณ์อักษร (มาตรา 538)สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินท้องถิ่นเพื่อให้มีผลบังคับใช้ตลอดระยะเวลาสัญญา
- ระยะเวลาการเช่าสูงสุด (มาตรา 540)ระยะเวลาเช่าที่ยาวที่สุดที่กฎหมายไทยอนุญาตคือ 30 ปี. สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมสามารถมีระยะเวลาตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไปจนถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยที่ที่ดินต้องอยู่ในเขตพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม หรือเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรม ผู้เช่าต้องเป็นเจ้าของที่ดิน และสัญญาเช่านั้นต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หรือจะถือว่าไม่มีผลบังคับ.
- ข้อกำหนดด้านภาษา: สำหรับการลงทะเบียน โปรดไปที่ ฉบับภาษาไทย จำเป็นต้องระบุรายละเอียดของสัญญาเช่า กรมที่ดินไม่รับสัญญาเช่าที่เป็นภาษาอังกฤษเพียงอย่างเดียว
- ไม่มีการต่ออายุอัตโนมัติ สำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทย: ศาลไทย รวมถึง... ศาลฎีกา, ศาลได้มีคำพิพากษาว่าสัญญาว่าจะต่ออายุจะผูกพันกับเจ้าของที่ดินผู้ให้สัญญาและทายาทของเขา (คำพิพากษาที่ 4872/2539) แต่ไม่ผูกพันกับผู้ซื้อรายหลังที่ไม่ได้ตกลงต่ออายุ (คำพิพากษาที่ 6763/2541) และว่าการต่ออายุที่ต่อมาตั้งแต่ต้นจนถึงสิ้นสุดอายุสัญญาจะครบ 30 ปีจึงมีผลบังคับใช้ เป็นโมฆะ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) ควรวางแผนที่จะลงนามและจดทะเบียนสัญญาเช่าฉบับใหม่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า (ดูบทความของเรา: เงื่อนไขการต่อสัญญาอัตโนมัติในสัญญาเช่าของไทย)
สารบัญ
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
สัญญาเช่า ซึ่งเป็นที่รู้จักในภาษาไทยว่า สัญญาเช่าที่ดิน สำหรับที่ดิน เป็นสัญญาที่เรียบง่าย ในสัญญานี้ เจ้าของทรัพย์สินอนุญาตให้บุคคลอื่นใช้ทรัพย์สินนั้นตามระยะเวลาที่กำหนด เพื่อเป็นการแลกเปลี่ยน บุคคลนั้นจะต้องจ่ายค่าเช่า คุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น แต่คุณจะมีสิทธิทางกฎหมายที่หนักแน่น นี่เป็นความจริงหากสัญญาเช่าของคุณได้รับการร่างไว้อย่างดีและจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 4 กันยายน 2569. มาตรา 537, 538, 540, 546, 547, 548, 550, 551, 552, 553, 560, 568 และ 569 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ละมาตราได้รับการตรวจสอบเทียบกับตัวบทในประมวลกฎหมายฉบับมีคำอธิบายของเราเอง. ศาลฎีกา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้อ่านเทียบกับบทสรุปฉบับเต็มของเรา ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน ธรรมเนียมเรื่องเงินประกัน และขั้นตอนการจดทะเบียนที่อธิบายไว้ด้านล่างเป็นแนวปฏิบัติ มิใช่บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมาย และไม่ได้ตรวจสอบเทียบกับตัวบทกฎหมาย เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 ได้แก้ไขข้อความเรื่องความเสี่ยงกรณีผู้เช่าถึงแก่ความตาย หลังจากได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545 และ 11058/2559 เป็นภาษาไทย: สิทธิการเช่าอาจตกทอดแก่ทายาทได้ในกรณีที่ข้อสัญญาแสดงว่าตัวผู้เช่าไม่ใช่สาระสำคัญ เมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2026 ได้อ่านมาตรา 538 และ 569 เป็นภาษาไทยอีกครั้ง และได้แก้ไขข้อความเรื่องสัญญาเช่าด้วยวาจา ระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อ การยึดถือโฉนดที่ดิน และข้อตกลงห้ามขาย โดยข้อความเรื่องการต่อสัญญาในขณะนี้เป็นไปตามหน้าคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่เราได้ตรวจทานแล้ว กรณีศึกษาสองกรณีด้านล่างเป็นสถานการณ์สมมติเพื่อประกอบคำอธิบาย มิใช่คดีที่มีการรายงานจริง.
ทำไมจึงควรเลือกสัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปี
• คุณจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินอย่างถูกกฎหมายตลอดระยะเวลาสัญญา แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปแล้วก็ตาม
• คุณสามารถลงทะเบียนได้ สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย เพื่อเป็นเจ้าของบ้านทุกหลังที่คุณสร้างขึ้น
• คุณหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการใช้บริษัท นอมินี ในขณะที่ยังปฏิบัติตามกฎหมายไทย
เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ การเช่า (มักเรียกว่า สิทธิการเช่า) เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมในการได้สิทธิใช้ที่ดินระยะยาว สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถใช้ที่ดินได้นานถึง 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ด้วยสัญญาฉบับใหม่ โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติและนักลงทุนสามารถเข้ามามีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้โดยไม่ฝ่าฝืนข้อจำกัดด้านความเป็นเจ้าของ.
หากคุณต้องการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านในฝัน หรือเริ่มต้นธุรกิจ โปรดใช้เวลาศึกษาเกี่ยวกับวิธีการทำสัญญาเช่าในประเทศไทย นี่เป็นสิ่งสำคัญก่อนที่คุณจะลงนามใดๆ คู่มือนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจกรอบกฎหมายและส่วนสำคัญต่างๆ อธิบายขั้นตอนการจดทะเบียนและข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง นอกจากนี้คุณยังจะได้พบกับเคล็ดลับที่เป็นประโยชน์จากกรณีศึกษาจริงอีกด้วย
กฎหมายเช่าทรัพย์ของไทย: อธิบายมาตรา 537-571
กฎหมายสัญญาเช่าในประเทศไทยเรียกว่า “การเช่าทรัพย์” และสามารถพบได้ใน มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บทบัญญัติเหล่านี้ระบุถึงสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า รวมถึงภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับค่าเช่า การบำรุงรักษา และการเลิกสัญญา.
ศาลของไทยมักจะตีความสัญญาเช่าตามหลักการเหล่านี้ โดยเฉพาะข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญา สิทธิการสืบทอด และการบังคับตามสัญญา หากคุณต้องการทราบว่าศาลฎีกาของไทยได้ตัดสินในประเด็นเหล่านี้อย่างไร โปรดอ่านบทความของเรา คุณสามารถหาได้ที่นี่: คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่าในประเทศไทย.
สรุปแล้วข้อความในมาตรา 538 และ 540 ว่าอย่างไร
มาตรา 538 การเช่าที่ดินหรืออาคารไม่สามารถบังคับใช้ในศาลได้ เว้นแต่จะมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยฝ่ายที่ถูกฟ้องร้อง การเช่าที่ดินเป็นเวลามากกว่าสามปี หรือตลอดอายุของเจ้าของที่ดินหรือผู้เช่า ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากยังไม่ได้รับการจดทะเบียน จะสามารถบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น.
มาตรา 540. การเช่าที่ดินหรืออาคารไม่สามารถดำเนินต่อไปได้นานกว่า 30 ปี ระยะเวลาที่ยาวกว่านี้ถูกลดเหลือ 30 ปี เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว การเช่าที่ดินหรืออาคารสามารถต่อได้ แต่การต่อสัญญาไม่สามารถดำเนินต่อไปได้นานกว่า 30 ปี นับจากวันที่ทำสัญญา.
ซึ่งหมายความว่าที่สำนักงานที่ดิน 30 ปีนับจากวันที่เริ่มก่อสร้างตามสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ และที่สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนระยะเวลาที่ยาวกว่า 30 ปี โดยแบบฟอร์มที่ทางเราแสดงต่อไปนี้ได้รับการจดทะเบียนเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2557 (2557) เป็นระยะเวลา 29 ปี 6 เดือนสิ้นสุดวันที่ 31 พฤษภาคม 2586 (2543) โดยมีการชำระเงินค่าเช่าทั้งหมด 585,273.46 บาท โดยจ่ายล่วงหน้าทั้งหมด การต่อสัญญาที่เคยตกลงไว้ในตอนแรกตามค่าเช่าและเงื่อนไขเดิม ทำให้ระยะเวลาทั้งหมดที่เกิน 30 ปีนั้นไม่เป็นผล (คำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566).
แหล่งที่มา: มาตรา 538 และ 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566. ทบทวนครั้งสุดท้าย: 31 ตุลาคม 2026.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 537
A lease is a contract by which one party (lessor) gives the other (lessee) the use or benefit of property for a stipulated time, in return for rent.
Full text
A hire of property is a contract whereby a person, called the letter, agrees to let another person, called the hirer, have the use or benefit of a property for a limited period of time, and the hirer agrees to pay rent therefor.
ThaiLawOnline translation
Section 569
Full text
A contract of hire of immovable property is not extinguished by the transfer of ownership of the property hired. The transferee is entitled to the rights and is subject to the duties of the transferor towards the hirer.
ThaiLawOnline translation
Section 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
In this Act: "lease" means a lease of immovable property for commerce or industry with a lease term exceeding 30 years but not exceeding 50 years; "Director-General" means the Director-General of the Department of Lands.
ThaiLawOnline translation
Section 4 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
A lease under this Act must be made in writing and registered with the competent official, otherwise it is void. On expiry of the lease term, the lessee and lessor may agree to extend the lease term for a period of not more than 50 years from the date of agreement, and this must be made in writing and registered with the competent official, otherwise it is void.
ThaiLawOnline translation
Section 5 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
The lessor must be the owner of the immovable property only. A lease of land of more than 100 rai requires the approval of the Director-General, in accordance with the rules, procedures and conditions prescribed in ministerial regulations. The registration of leases under this Act, the determination of the types of commerce or industry for which leases may be made, and the use or change of type of use of the leased immovable property shall be in accordance with the rules, procedures and conditions prescribed in ministerial regulations. The Director-General has the power to revoke the registration of a lease that contravenes or fails to comply with paragraphs two and three.
ThaiLawOnline translation
Section 7 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
Rights and duties under the lease may pass to heirs, and the lessee may sublease or assign the leasehold right, in whole or in part, to a third party, unless otherwise provided in the lease agreement.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 537
ข้อความเต็ม
อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 569
ข้อความเต็ม
อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 3 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในพระราชบัญญัตินี้ “การเช่า” หมายความว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าไว้เกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปี “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
การเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกันและต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 5 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง การจดทะเบียนการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ การกำหนดประเภทของพาณิชย กรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้ทำการเช่า และการใช้หรือการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อสังหาริมทรัพย์ตามที่เช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง ให้อธิบดีมีอำนาจเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าที่ฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามความในวรรคสองและวรรคสาม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 7 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกก็ได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
Article 537
Le louage de choses est le contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, convient de laisser une autre personne, appelée le preneur, user ou jouir d'un bien quelconque pendant une durée limitée, et par lequel le preneur convient de payer un loyer à cet effet.
résumé non officiel
Article 569
Le bail d'un immeuble ne prend pas fin du fait du transfert de la propriété du bien loué. L'acquéreur reprend à la fois les droits et les obligations du cédant envers le preneur.
résumé non officiel
Article 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Dans cette loi, le bail s'entend d'un bail immobilier à usage commercial ou industriel de plus de 30 ans et d'au plus 50 ans ; le directeur général est celui du Département des terres.
résumé non officiel
Article 4 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Le bail doit être écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent, à peine de nullité. À son terme, les parties peuvent le prolonger d'au plus 50 ans à compter de leur accord, avec écrit et enregistrement, à peine de nullité.
résumé non officiel
Article 5 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Seul le propriétaire peut donner à bail. Au-delà de 100 rai, l'approbation du directeur général est requise. L'enregistrement, les activités admises et l'usage suivent les règlements ministériels. Le directeur général peut révoquer l'enregistrement d'un bail contraire à ces règles.
résumé non officiel
Article 7 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Les droits et obligations du bail passent aux héritiers, et le preneur peut sous-louer ou céder son droit, en tout ou partie, à un tiers, sauf stipulation contraire du bail.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
- 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
- 4872/2539 (1996): การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ
- 5277/2540 (1997): ข้อตกลงต่อสัญญาเช่าเป็นดุลพินิจ
- 17923/2557 (2014): สัญญาเช่าที่แท้จริงเป็นสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติบังคับให้โอนที่ดินแก่บริษัทผู้ถือแทนไม่ได้
- 1925/2517 (1974): การสนองรับคำมั่นเป็นหนังสือทำให้เกิดสัญญาเช่าใหม่
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าในประเทศไทย
สัญญาเช่าที่จัดทำขึ้นอย่างดีจะช่วยปกป้องทั้งสองฝ่ายและลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท ต่อไปนี้คือองค์ประกอบหลักที่ควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าของไทยทุกฉบับ:
| ส่วนประกอบ | คำอธิบาย |
|---|---|
| ระยะเวลาเช่า | ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี. สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมสามารถมีระยะเวลามากกว่า 30 ปี และสูงสุดถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542. ที่ดินต้องอยู่ในเขตพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม หรือเป็นนิคมอุตสาหกรรม ผู้เช่าต้องเป็นเจ้าของที่ดิน และสัญญาเช่าต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หรือจะถือว่าไม่มีผลบังคับใช้. |
| ค่าเช่า | ค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี พร้อมเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับการปรับเพิ่มค่าเช่าได้ |
| เงื่อนไขการชำระเงิน | วันครบกำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และค่าปรับสำหรับการชำระล่าช้า |
| เงินประกันความเสียหาย | โดยทั่วไปคือค่าเช่า 2-3 เดือน ซึ่งจะได้รับคืนหากไม่มีความเสียหายหรือค้างชำระบิลใดๆ. |
| การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม | ระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบเรื่องใดบ้าง: ผู้เช่ารับผิดชอบเรื่องเล็กน้อย และผู้ให้เช่ารับผิดชอบเรื่องใหญ่ๆ |
| สาธารณูปโภค | ระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต ฯลฯ |
| การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน | ระบุการใช้งาน (ที่อยู่อาศัย หรือเชิงพาณิชย์) และข้อจำกัดใดๆ เกี่ยวกับการให้เช่าช่วง |
| เงื่อนไขการเลิกจ้าง | ระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าและเหตุผลที่ยอมรับได้สำหรับการเลิกจ้างก่อนกำหนด |
| ตัวเลือกการต่ออายุ | คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อมีผลผูกพันผู้ให้เช่า และโดยปกติผูกพันทายาทของผู้ให้เช่าด้วย แต่ไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน การต่อสัญญาแต่ละครั้งจะจดทะเบียนเป็น สัญญาเช่าใหม่ มีกำหนดไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา (มาตรา 540) และการต่อสัญญาที่ทำซ้อนไว้ตั้งแต่ต้นเพื่อให้เกิน 30 ปีย่อม เป็นโมฆะ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566). |
| เขตอำนาจศาล | ระบุว่ากฎหมายไทยมีผลบังคับใช้ และระบุชื่อศาลที่จะพิจารณาข้อพิพาท |
หน้าที่ของผู้เช่า: ดูแลรักษาที่พักให้อยู่ในสภาพดี ชำระค่าสาธารณูปโภครายวัน แจ้งให้เจ้าของบ้านทราบหากจำเป็นต้องซ่อมแซมอะไร
หน้าที่ของผู้ให้เช่า: ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพซ่อมแซมดีและทำการซ่อมแซมที่จำเป็นขึ้นในระหว่างอายุสัญญา นอกเหนือจากที่กฎหมายหรือประเพณีท้องถิ่นให้เป็นหน้าที่ของผู้เช่า (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) มาตรา 546 และ มาตรา 550). หากทรัพย์สินสูญหายไปส่วนหนึ่งโดยมิใช่ความผิดของผู้เช่า ผู้เช่าอาจขอให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายได้ และอาจบอกเลิกสัญญาได้หากส่วนที่เหลืออยู่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์แห่งการเช่าได้ (มาตรา 568). ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกส่งมอบในสภาพที่ไม่เหมาะแก่การใช้งานตามวัตถุประสงค์ หรือข้อบกพร่องที่ผู้ให้เช่าสามารถแก้ไขได้ไม่ได้รับการแก้ไขภายหลังจากที่ได้บอกกล่าวแล้ว และเป็นข้อบกพร่องที่ร้ายแรงพอ ผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 548 และ มาตรา 551). มาตรา 552 เป็นหน้าที่ของผู้เช่า ไม่ใช่ผู้ให้เช่า โดยห้ามมิให้ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ทั่วไปหรือตามที่ระบุไว้ในสัญญา.
ตามมาตรา 538 การเช่าที่ดินหรืออาคารไม่สามารถบังคับใช้ในศาลได้เลย เว้นแต่จะมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยฝ่ายที่ถูกฟ้องร้อง ดังนั้นการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบปากเปล่าจึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใดๆ ที่คุณสามารถฟ้องร้องได้ การเช่าเป็นเวลามากกว่าสามปี หรือตลอดอายุของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น.
สัญญาเช่าที่ดินสามารถจัดทำขึ้นได้โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้างใดๆ ซึ่งช่วยให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างผ่านทาง สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิ์.
กรณีพิเศษ: สัญญาเช่าที่ดินและ สิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทย
สำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่ไม่มีอาคารอยู่ คุณสามารถลงทะเบียนได้ สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเหนือพื้นดิน)สิ่งนี้ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิทางกฎหมายในการ เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างใดๆ พวกเขาทำการก่อสร้างบนที่ดิน แม้ว่าที่ดินนั้นจะยังคงเป็นที่ดินเช่าอยู่ก็ตาม นี่เป็นทางเลือกที่พบได้ทั่วไปและเป็นกลยุทธ์สำหรับชาวต่างชาติที่ลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การเปรียบเทียบประเภทสัญญาเช่าในประเทศไทย
| คุณสมบัติ | เช่าได้นานสูงสุด 3 ปี | สัญญาเช่านาน 3 ปีขึ้นไป (ลงทะเบียน) |
|---|---|---|
| ต้องลงทะเบียนก่อน | ไม่ | ใช่ (สำนักงานที่ดิน) |
| การบังคับใช้ | มีผลบังคับใช้ในศาลได้เฉพาะในกรณีที่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยฝ่ายที่ถูกฟ้องร้อง. | สามารถบังคับใช้ได้อย่างเต็มที่ภายใต้กฎหมายไทย |
| ระยะเวลาสูงสุด | ไม่เกิน 3 ปี (ต้องจดทะเบียนเฉพาะกรณีเกิน 3 ปี) | 30 ปี (ต่ออายุได้) |
| ความสามารถในการต่ออายุ | ไม่เป็นทางการ ไม่รับประกันผลลัพธ์ | สัญญาการต่ออายุสามารถระบุไว้ในสัญญาได้ แต่การต่ออายุแต่ละครั้งถือเป็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนใหม่ที่เกิดขึ้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ซึ่งระยะเวลาการต่ออายุสูงสุดสามารถเป็นระยะเวลา 30 ปี การต่ออายุที่ตกลงกันไว้ตามข้อกำหนดเดิมที่เกิน 30 ปีจะไม่มีผลบังคับใช้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566). |
| โอนได้ | ขึ้นอยู่กับสัญญา | สามารถโอนย้ายได้หากรวมอยู่ด้วย |
| แนะนำสำหรับ | การเข้าพักระยะสั้นหรือการเช่าที่มีความเสี่ยงต่ำ | ที่อยู่อาศัยระยะยาวหรือการลงทุน |
| ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน | ไม่มี | 1.1% ของมูลค่าสัญญาเช่าทั้งหมด |
สัญญาเช่าต้องระบุจำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงินอย่างชัดเจน รวมถึงความถี่ในการชำระเงินและวิธีการชำระเงินที่ยอมรับได้ ความโปร่งใสนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันข้อพิพาทตลอดระยะเวลาการเช่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าคือ 1% ของมูลค่าค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า ทั้งสองฝ่ายควรพิจารณาค่าธรรมเนียมนี้เมื่อเจรจาเงื่อนไขการเช่า เพื่อให้แน่ใจว่าภาระผูกพันทางการเงินทั้งหมดได้รับการระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์อีก 0.1% ที่ต้องเพิ่มเข้าไปด้วย
ข้อสัญญาเกี่ยวกับการเลิกสัญญาเป็นสิ่งสำคัญในสัญญาเช่า โดยจะอธิบายเงื่อนไขที่อนุญาตให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ข้อสัญญาเหล่านี้ควรระบุ ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า และบทปรับที่เกี่ยวข้องสำหรับการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด เงื่อนไขที่ชัดเจนมีความสำคัญเพื่อปกป้องทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า สิ่งนี้ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดในระหว่างการเช่าหรือการอยู่อาศัย ข้อสัญญาการยกเลิกที่ชัดเจนทำให้มั่นใจได้ว่าทั้งสองฝ่ายทราบถึงสิทธิและหน้าที่ของตนหากจำเป็นต้องยกเลิกสัญญาเช่า.
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณ สัญญาเช่าคือ กำหนดความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายไว้อย่างชัดเจน
ดังนั้น ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรให้ความสำคัญกับการทำความเข้าใจสัญญาเช่าในประเทศไทย เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทั้งสองฝ่ายจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกัน
วิธีการจดทะเบียนการเช่า 30 ปีที่สำนักงานที่ดินและค่าใช้จ่าย
หากคุณกำลังเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทยเป็นระยะเวลาหนึ่ง มากกว่าสามปีการมีสัญญาที่ลงนามแล้วอย่างเดียวไม่เพียงพอ สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายเกินกว่าสามปีแรก นี่เป็นสิ่งที่หลายคนไม่รู้ และการข้ามขั้นตอนนี้อาจทำให้สัญญาเช่าทั้งหมดของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง นี่คือเหตุผลที่ต้องทำความเข้าใจเรื่องนี้ สัญญาเช่าในประเทศไทย การลงทะเบียน กระบวนการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง การจดทะเบียนสัญญาเช่าจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่าตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า หมายความว่าสัญญาเช่าจะถูกบันทึกอย่างเป็นทางการในเอกสาร โฉนดที่ดิน (Chanote)ข้อความนี้จะยังคงอยู่แม้ว่าทรัพย์สินจะเปลี่ยนเจ้าของก็ตาม
คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับการทำสัญญาเช่าในประเทศไทย
ก่อนลงนามในข้อตกลงใดๆ โปรดใช้แบบตรวจสอบที่ดาวน์โหลดได้นี้เพื่อตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:
- ขอบเขตที่ดินตรงกับโฉนดที่ดิน
- ระบบสาธารณูปโภคทำงานได้ตามปกติ
- ไม่มีการแก้ไขใดๆ ที่ไม่ได้รับอนุญาต
ที่สำนักงานที่ดิน คุณจะต้องเซ็นแบบฟอร์มสัญญาเช่าหนึ่งหน้าจากทางราชการ แบบฟอร์มนี้เป็นภาษาไทยและมีตราประทับครุฑอย่างเป็นทางการ แบบฟอร์มนี้จะเป็นหลักฐานทางกฎหมายของสัญญาเช่าของคุณ ข่าวดีก็คือ ทนายความของคุณสามารถจัดทำสัญญาเช่าโดยละเอียดแยกต่างหาก (เป็นภาษาไทย ภาษาอังกฤษ หรือทั้งสองภาษา) สัญญาฉบับนี้จะทำหน้าที่เป็นภาคผนวกของแบบฟอร์มอย่างเป็นทางการ คุณสามารถเพิ่มข้อกำหนดที่ช่วยปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้ดียิ่งขึ้น เช่น ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าบำรุงรักษา สิทธิ์ในการให้เช่าช่วง ตัวเลือกในการต่อสัญญา หรือสิ่งที่เกิดขึ้นหากมีการขายทรัพย์สิน
| ขั้นตอน | จะทำอย่างไรดี | เหตุใดจึงสำคัญ | เคล็ดลับสำหรับมืออาชีพ |
|---|---|---|---|
| 1. คัดเลือกคุณสมบัติที่ต้องการ | ค้นหาข้อมูลออนไลน์ ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ และตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง | ช่วยให้คุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของคุณได้อย่างแน่นอน | ถ่ายรูปและจดบันทึกระหว่างการเยี่ยมชมเพื่อใช้เปรียบเทียบได้ง่าย |
| 2. ตรวจสอบความเป็นเจ้าของ | สอบถามเจ้าของบ้านเกี่ยวกับเรื่องนี้ โฉนดที่ดิน (Chanote) และตรวจสอบบัตรประจำตัวของพวกเขา | ยืนยันว่าเจ้าของบ้านมีอำนาจตามกฎหมายในการให้เช่าที่พัก | ตรวจสอบชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับชื่อในบัตรประชาชนของเจ้าของบ้าน |
| 3. เจรจาเงื่อนไข | หารือเกี่ยวกับค่าเช่า เงินมัดจำ ระยะเวลาสัญญาเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และการบำรุงรักษา | กำหนดความคาดหวังที่ชัดเจนและป้องกันความเข้าใจผิดในภายหลัง | ทำข้อตกลงทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร คำมั่นด้วยวาจาบังคับได้ยาก. |
| 4. ร่างสัญญาเช่า | ควรใช้สัญญาแบบสองภาษา (ไทย-อังกฤษ) และระบุข้อตกลงทั้งหมดที่ได้เจรจาไว้ จะช่วยให้คุณเข้าใจข้อกำหนดทั้งหมดได้ | ปกป้องสิทธิ์ของคุณและทำให้สัญญาสามารถบังคับใช้ได้ | ควรพิจารณาให้ทนายความตรวจสอบร่างสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว ThaiLawOnline สามารถช่วยคุณได้ |
| 5. จดทะเบียนสัญญาเช่า (หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาเกิน 3 ปี) | พาเจ้าของที่ดินไปที่กรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนสัญญาเช่า | ทำให้สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้ตลอดระยะเวลาที่กำหนด และปกป้องสิทธิของคุณในระยะยาว. | ค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 1.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% บวกค่าอากรแสตมป์ 0.1%). |
| 6. ชำระเงินมัดจำและค่าเช่าเดือนแรก | โอนเงินและรับใบเสร็จรับเงินอย่างเป็นทางการ | เป็นหลักฐานการชำระเงินและช่วยยืนยันการเช่าของคุณ | ควรใช้วิธีการชำระเงินที่ตรวจสอบได้เสมอ (โอนเงินผ่านธนาคาร ไม่ใช่เงินสด) |
| 7. การย้ายเข้าและการตรวจสอบสภาพเอกสาร | ถ่ายรูป/วิดีโอสภาพของที่พักในวันที่ย้ายเข้าอยู่ | ช่วยแก้ไขข้อพิพาทเรื่องค่าเสียหายเมื่อคุณย้ายออก | ส่งเอกสารให้เจ้าของบ้านเพื่อตกลงร่วมกัน |
ที่สามารถบังคับใช้ได้ สัญญาเช่าในประเทศไทย เป็นสิ่งสำคัญในการปกป้องสิทธิ์ของคุณในฐานะผู้เช่า
ไม่ว่าคุณจะเช่าบ้าน คอนโด หรือที่ดิน การจดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นกุญแจสำคัญในการปกป้องสิทธิ์ของคุณในประเทศไทย เราแนะนำให้ขอความช่วยเหลือจากทนายความผู้เชี่ยวชาญ พวกเขาสามารถช่วยคุณเตรียมแบบฟอร์มสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการและสัญญาประกอบอื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนของคุณมีความปลอดภัย
เมื่อคุณเซ็นสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าที่พักในประเทศไทย อย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรวมถึงค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือปรับปรุงหากสัญญาเช่าอนุญาต ซึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่องบประมาณโดยรวม นอกจากนี้ เจ้าของบ้านอาจต้องพิจารณาภาษีรายได้จากการเช่า ซึ่งอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับกฎระเบียบในท้องถิ่น การทราบเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าเตรียมตัวสำหรับการเช่าในประเทศไทย และทำให้พวกเขาทราบถึงความรับผิดชอบทางการเงินของตนเอง
การต่อสัญญาเช่าในประเทศไทยจำเป็นต้องมีการดำเนินการจากทั้งสองฝ่ายก่อนที่สัญญาเช่าฉบับแรกจะสิ้นสุดลง เนื่องจากเงื่อนไขการต่อสัญญาไม่ได้รับการรับประกัน จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเจรจาและร่างข้อกำหนดการต่อสัญญาอย่างรอบคอบในสัญญาเช่า ข้อกำหนดการต่อสัญญาที่เขียนไว้อย่างดีจะช่วยให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าทราบถึงสิทธิและหน้าที่ของตน ซึ่งจะทำให้การเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่เป็นไปได้ง่ายขึ้นหากทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกัน ความชัดเจนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการรักษาความสัมพันธ์ที่ดีในการเช่า
กับดักที่พบได้ทั่วไป: 30 + 30 + 30 ความเชื่อผิดๆ และคำตัดสินของศาล
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจดูเหมือนเป็นเรื่องง่าย แต่ก็มีข้อผิดพลาดทั่วไปบางประการที่อาจนำไปสู่ปัญหาใหญ่ได้ในภายหลัง นี่คือหลุมพรางที่พบบ่อยที่สุดบางส่วนที่เราพบ และวิธีหลีกเลี่ยง.
ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง:
- การพึ่งพาข้อตกลงด้วยวาจาหรือเอกสารที่ไม่ได้ลงนาม
ควรทำข้อตกลงทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร โดยมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่ายและพยานที่เชื่อถือได้ คำสัญญาด้วยวาจา แม้จากเจ้าของบ้านหรือผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อถือ ก็มักไม่สามารถบังคับใช้ในศาลได้ - เชื่อว่าสัญญาเช่าจะยังคงมีผลโดยอัตโนมัติหากผู้เช่าเสียชีวิต
ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่า โดยปกติจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่า (ผู้เช่า) เสียชีวิต (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545) คู่สมรสหรือบุตรของท่านสามารถรับช่วงต่อได้ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่ามีข้อกำหนดว่าบุคคลที่เช่าไม่ใช่บุคคลที่จำเป็นต้องระบุชื่อ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559 เป็นคำตัดสินของคณะกรรมการ) คุณต้องวางแผนเรื่องนี้ให้เหมาะสม. - ไม่เข้าใจศัพท์ทางกฎหมายของไทย
สัญญาเช่ามักมีภาษาทางกฎหมายของไทยที่ผู้เช่าชาวต่างชาติไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ การให้ทนายความแปลและอธิบายสัญญาจะช่วยป้องกันความเข้าใจผิดและปกป้องสิทธิ์ของคุณได้
สัญญาเช่าที่อื้อฉาว 30 + 30 + 30 = 90 ปี
คุณอาจเคยได้ยินนักพัฒนาหรือตัวแทนในประเทศไทยพูดถึง “สัญญาเช่า 30+30+30 ปี” พวกเขาบอกว่านี่ทำให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในทรัพย์สินนานถึง 90 ปี ฟังดูน่าสนใจ แต่สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าภายใต้กฎหมายไทย มีเพียงสัญญาเช่า 30 ปีแรกเท่านั้นที่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย สัญญาอาจมีเงื่อนไขต่ออายุได้อีก 30 ปี คำมั่นสัญญาว่าจะต่ออายุไม่ใช่สิทธิที่ผูกติดกับที่ดิน ดังนั้นจึงไม่ได้ผูกมัดผู้ที่จะมาซื้อที่ดินต่อโดยอัตโนมัติ ที่แย่กว่านั้นคือ ในกรณีที่มีการต่อสัญญาซ้อนทับสัญญาเช่าแรกเพื่อให้ข้อตกลงทั้งหมดเกิน 30 ปี ศาลจะไม่บังคับใช้ตามสัญญาเหล่านั้น เลยทีเดียว.
ศาลฎีกาได้ตัดสินเรื่องนี้ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566. ผู้ให้เช่าได้ให้เช่ามีกำหนด 30 ปี และในวันเดียวกันนั้น ได้สัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าออกไปอีกสองคราวๆ ละ 30 ปี ในค่าเช่าและเงื่อนไขเดิม โดยได้ชำระค่าเช่าสำหรับทั้งสามคราวล่วงหน้าแล้ว ศาลวินิจฉัยว่าข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะหลบเลี่ยง มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งห้ามการเช่าเกินกว่า 30 ปี ดังนั้นคำมั่นว่าจะต่อสัญญาจึง เป็นโมฆะ. ผู้เช่าจึงแย้งว่าคำมั่นสัญญาดังกล่าวน่าจะยังคงมีผลผูกพันผู้ให้เช่าในฐานะสัญญาเฉพาะตัว แต่อาศัยเหตุที่การตีความเช่นนั้นจะทำให้มาตรา 540 ไม่มีผลบังคับใช้เลย ศาลจึงปฏิเสธ คงมีผลใช้บังคับได้เพียง 30 ปีแรกเท่านั้น การต่อสัญญาไม่ได้ถูกห้ามในหลักการ แต่จะต้องมีการเจรจาและจดทะเบียนใหม่เมื่อครบกำหนดระยะเวลา และเจ้าของที่ดินรายใหม่ไม่มีหน้าที่ต้องให้ต่อสัญญาแต่อย่างใด เราได้นำคำพิพากษาดังกล่าวมาแสดงไว้ทั้งหมดใน สรุปและคำแปลคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566.
หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจข้อจำกัดทางกฎหมายเหล่านี้ นอกจากนี้ คุณควรพิจารณาทางเลือกอื่นๆ ด้วย เช่น การทำสัญญาแยกต่างหาก หรือขอคำปรึกษาทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ คลิกที่นี่เพื่ออ่านเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกาที่ทำให้การต่ออายุอัตโนมัติทุก 30 ปีเป็นโมฆะ.
การรักษาไว้ซึ่งสิทธิ์ในทรัพย์สินระยะยาว: สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน
สัญญาเช่า 30 ปีเป็นวิธีที่ชาวต่างชาตินิยมใช้มากที่สุดในการรักษาทรัพย์สินระยะยาว แต่ก็ไม่ใช่ทางเลือกเดียว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่า สิทธิเก็บกินและ สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยแต่ละข้อมีข้อกำหนดและข้อจำกัดของตนเอง หลายคนเข้าใจผิดใช้คำเหล่านี้สลับกัน ทำให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างมาก
| คุณสมบัติ | สัญญาเช่า (สิทธิการเช่า) | สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน) | สิทธิเหนือพื้นดิน |
| สิทธิขั้นพื้นฐาน | สิทธิที่จะ ใช้และครอบครอง ทรัพย์สิน | สิทธิที่จะ ใช้ ครอบครอง และเพลิดเพลินกับผลไม้ (เช่น รายได้ค่าเช่า) ของอสังหาริมทรัพย์นั้น | สิทธิที่จะ เป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือไร่ บนที่ดินของผู้อื่น |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี (ต่ออายุได้โดยทำสัญญาใหม่) | ตลอดช่วงชีวิตของบุคคลที่ได้รับสิทธิ์นั้น (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) | เป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ที่ได้รับสิทธิ์นั้น |
| ตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่? | ไม่. สัญญาเช่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นอย่างอื่นเป็นลายลักษณ์อักษร | ไม่. สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต | ใช่. สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นสามารถโอนและส่งต่อให้แก่ทายาทได้ |
| คุณสามารถขาย/โอนสิทธิ์ได้หรือไม่? | เฉพาะในกรณีที่สัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์ได้อย่างชัดเจนเท่านั้น | ไม่ สิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถโอนได้ | ใช่. สิทธิ์ในผิวดินสามารถขายหรือโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ |
| เหมาะสำหรับ | การรักษาที่อยู่อาศัยระยะยาว การสร้างบ้าน (เมื่อรวมกับสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ) หรือการใช้ประโยชน์จากที่ดินโดยทั่วไป | คู่สมรสชาวต่างชาติของเจ้าของที่ดินชาวไทยที่ต้องการสิทธิ์ในการอยู่อาศัยและบริหารจัดการที่ดินตลอดชีวิต | ชาวต่างชาติที่ต้องการ สร้างและเป็นเจ้าของบ้าน บนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ โปรดทราบว่าการขายบ้านโดยไม่มีตัวอาคารนั้นยากมาก |
| ความเสี่ยงหลัก | สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต การต่ออายุสัญญาไม่รับประกันและขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดิน เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาเช่าในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องเขียนให้รอบคอบ | สิทธินี้จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เอาประกันเสียชีวิต และไม่มีหลักประกันระยะยาวสำหรับทายาท | สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านนั้นมั่นคงแล้ว แต่ที่ดินที่อยู่เบื้องหลังยังคงอยู่ภายใต้ข้อตกลงที่ดิน |
ความเสี่ยงที่สำคัญที่ชาวต่างชาติควรหลีกเลี่ยง
แม้ว่าสัญญาเช่าจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่มั่นคง แต่ความเข้าใจผิดหลายประการอาจนำไปสู่ผลเสียร้ายแรงสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ โปรดระวังความเสี่ยงที่สำคัญเหล่านี้:
- สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต: ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่ผูกพันผู้เช่า เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ลงนามในสัญญาเช่าเสียชีวิต. ไม่สามารถถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545) การเช่าที่นานกว่า 30 ปีภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมแตกต่างกัน: การเช่าจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของทายาท เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 7 ของพระราชบัญญัติดังกล่าว) ข้อยกเว้นคือการเช่าที่เขียนขึ้นเพื่อให้ข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของเช่าไม่เป็นสิ่งสำคัญ: ในคำวินิจฉัยที่ 11058/2559 ซึ่งเป็นคำวินิจฉัยโดยคณะอนุญาโตตุลาการ มีการกำหนดสัญญาเช่า 30 ปีที่ลงทะเบียนไว้ซึ่งอนุญาตให้เช่าต่อได้ โดยมีการชำระเงินมัดจำ 3,000,000 บาทสำหรับระยะเวลา 30 ปี ค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกสิบปี และไม่มีข้อกำหนดใดที่ระบุให้สิ้นสุดสัญญาเมื่อเจ้าของเช่าเสียชีวิต ข้อยกเว้นดังกล่าวจึงมอบกรรมสิทธิ์ให้ทายาทของเจ้าของเช่าต่อไปจนครบกำหนดสัญญา พิจารณา ทำสัญญาเช่าใหม่กับทายาทของคุณ ไม่ได้รับประกันสิ่งใดเลย.
- ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับ “สัญญาเช่า 90 ปี” (30+30+30): ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายทำการตลาดสัญญาเช่า 90 ปี โดยกำหนดโครงสร้างสัญญาเช่าเริ่มต้นที่ 30 ปี พร้อมตัวเลือกการต่ออายุที่รับประกันสองครั้ง สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ให้ระยะเวลาเช่า 90 ปีแก่คุณ. สัญญาการต่ออายุมีผลผูกพันต่อเจ้าของที่ดินผู้ให้สัญญาและทายาทของเขา แต่ไม่ผูกพันต่อผู้ซื้อรายหลังที่ไม่ได้ตกลงตามนั้น และเมื่อมีการต่ออายุที่สะสมกันมาตั้งแต่แรกจนถึงอายุครบ 30 ปีขึ้นไปแล้ว จะถือว่าไม่มีผลบังคับ (คำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566) คำตัดสินของศาลฎีกายืนยันว่า เฉพาะระยะเวลาจดทะเบียน 30 ปีแรกเท่านั้นที่มีผลผูกพันทางกฎหมายการต่ออายุใดๆ ในครั้งต่อไปจะต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ ซึ่งเจ้าของที่ดินไม่มีหน้าที่ต้องให้ความยินยอม คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
- การไม่จดทะเบียนสัญญาเช่าสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้ทางกฎหมายตลอดระยะเวลา ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 10 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน จะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายเพียงสามปีแรกเท่านั้น หากมีการขายทรัพย์สินหลังจากปีที่สาม เจ้าของใหม่สามารถขับไล่คุณออกจากที่พักได้ โปรดตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติม มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย.
- การพึ่งพา บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินี: ชาวต่างชาติบางรายได้รับคำแนะนำให้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทยที่มีบุคคลสัญชาติไทยทำหน้าที่เป็นนอมินี ผู้ถือหุ้น. โครงสร้างนี้ขัดต่อกฎหมายภายใต้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว. ซึ่งอาจนำไปสู่บทลงโทษที่รุนแรง เช่น ค่าปรับ การจำคุก และการสูญเสียทรัพย์สิน การจดทะเบียนการเช่าเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าและถูกต้องตามกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบ.
กรณีตัวอย่าง
โดยการกล่าวถึงประเด็นเหล่านี้ใน สัญญาเช่าในประเทศไทยผู้เช่าสามารถลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้
การตรวจสอบโดยละเอียดของ สัญญาเช่าในประเทศไทย เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการปฏิบัติตามกฎระเบียบและความปลอดภัย
กรณีศึกษาที่ 1: สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งนำไปสู่การขับไล่
จอห์น ชาวต่างชาติชาวแคนาดาที่เกษียณอายุแล้ว ได้เซ็นสัญญาเช่าบ้านในจังหวัดเชียงใหม่เป็นเวลา 5 ปี เขาจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาทั้งหมดและรู้สึกมั่นใจเนื่องจากสัญญาเช่าดังกล่าวทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงลายมือชื่อ และมีพยานรับรู้ อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าดังกล่าวไม่เคยถูกนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเลย.
เกิดอะไรผิดพลาด:
ในปีที่ 4 เจ้าของที่ดินตัดสินใจขายที่ดิน ผู้ซื้อรายใหม่ต้องการให้จอห์นย้ายออกไปเพื่อที่พวกเขาจะได้พัฒนาที่ดินใหม่ จอห์นคิดว่าสัญญาเช่าของเขายังเหลืออีกหนึ่งปี แต่ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะนับเฉพาะสามปีแรกเท่านั้น ศาลตัดสินเข้าข้างเจ้าของใหม่ และให้จอห์นย้ายออกภายใน 30 วัน
บทเรียน:
หากสัญญาเช่าได้รับการจดทะเบียน สัญญาเช่านั้นจะมีผลทางกฎหมายตลอดระยะเวลา 5 ปี และผูกพันเจ้าของใหม่ จอห์นจึงต้องสูญเสียบ้านและค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีสุดท้ายไป กรณีนี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าเหตุใดการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีจึงมีความสำคัญ
กรณีศึกษาที่ 2: ภาพลวงตาของสัญญาเช่า 90 ปี
มาร์คและลิซ่า คู่สามีภรรยาชาวอังกฤษ เช่าที่ดินติดชายหาดในภูเก็ตภายใต้ข้อตกลงที่โฆษณาว่าเป็น "สัญญาเช่า 30+30+30 ปี" ข้อตกลงนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทีมขายรับรองกับพวกเขาว่าพวกเขาจะได้รับความมั่นคงในระยะยาวรวมทั้งหมด 90 ปี
เกิดอะไรผิดพลาด:
สัญญาเช่าเดิมระยะเวลา 30 ปีของพวกเขาได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ข้อสัญญาขยายเวลาสำหรับวาระที่สองและวาระที่สามไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย หลายปีต่อมา ที่ดินดังกล่าวได้เปลี่ยนมือเจ้าของ เจ้าของใหม่ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามการต่อสัญญาที่เคยให้สัญญาไว้ มาร์คและลิซ่าต้องการเรียกร้องสิทธิของตน หลักเกณฑ์สองประการที่แยกออกจากกันทำให้พวกเขาต้องพ่ายแพ้ คำมั่นสัญญาที่จะให้ต่อสัญญาเป็นสิทธิเฉพาะตัวตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์สิน ดังนั้นผู้ซื้อที่ไม่ได้ตกลงด้วยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่นสัญญานั้น และตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ศาลวินิจฉัยว่า กรณีที่ผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่ามีกำหนดสามสิบปีและในวันเดียวกันนั้นได้ให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสองคราวๆ ละสามสิบปีในเงื่อนไขเดียวกันโดยชำระค่าเช่าทั้งสามวาระล่วงหน้า พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 และข้อสัญญาขยายเวลาจึงเป็นโมฆะ คงมีผลบังคับได้เพียงสามสิบปีแรกเท่านั้น.
เป็นความคิดที่ดีที่ทั้งสองฝ่ายควรตรวจสอบสัญญาเช่าอย่างละเอียดในประเทศไทย การทำเช่นนี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกข้อตกลงเป็นที่ยอมรับและลดโอกาสที่จะเกิดข้อขัดแย้ง
บทเรียน:
มาร์คและลิซาตกใจเมื่อรู้ว่าตนเองไม่สามารถพึ่งพาคำสัญญา 30+30+30 ได้ การต่อสัญญาจะเริ่มต้นตั้งแต่แรกเริ่ม โดยมีเพียงสามสิบปีแรกเท่านั้นที่ยังคงมีผลบังคับใช้ คำสัญญาการต่อสัญญาใดๆ ก็จะผูกพันเจ้าของที่ดินผู้ให้คำสัญญาและทายาทของเขาเท่านั้น แต่ไม่รวมถึงผู้ซื้อรายต่อไปที่ยังไม่ได้ตกลงตามนั้น การทำสัญญาเช่าที่ถูกเขียนอย่างถูกต้องโดยทีมกฎหมายที่มีความรู้จะอธิบายเรื่องนี้และช่วยให้พวกเขาสามารถวางแผนได้เหมาะสม.
เหตุใดการเขียนสัญญาเช่าที่รัดกุมจึงมีความสำคัญ (พร้อมตัวอย่าง)
หากคุณกำลังเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย คุณอาจพบว่าแบบฟอร์มสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการนั้นค่อนข้างเรียบง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสัญญาเช่านั้นจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ดังที่คุณเห็นในภาพด้านบนนี้ แบบฟอร์มสัญญาเช่ามาตรฐานประกอบด้วยข้อกำหนดพื้นฐานเพียงหกข้อเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับนี้เขียนเป็นภาษาไทย โดยมีเงื่อนไขมาตรฐาน เช่น ระยะเวลาเช่า การชำระเงิน และการยกเลิกสัญญา อย่างไรก็ตาม สัญญาฉบับนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึงการคุ้มครองที่สำคัญสำหรับผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในระยะยาว
นี่คือตัวอย่างง่ายๆ การแปลข้อความทั้งหกข้อ ข้อมูลที่ปรากฏในแบบฟอร์มทางการ:
- ผู้เช่าตกลงที่จะเช่าที่ดินตามที่ระบุไว้เป็นระยะเวลาทั้งหมด 29 ปี 6 เดือน
- ผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าเต็มจำนวน 585,273.46 บาทแล้ว (ใช่แล้ว นี่เป็นสัญญามูลค่ามหาศาล!)
- ผู้เช่าตกลงที่จะไม่เรียกร้องค่าชดเชยใดๆ หากสัญญาเช่าถูกยกเลิกหรือถูกระงับก่อนกำหนด
- สัญญาเช่านี้จะสิ้นสุดในวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2586 (พ.ศ. 2043)
- สัญญาเช่าฉบับนี้ลงนามและจดทะเบียนเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2557 (ค.ศ. 2014)
- สัญญาเช่านี้ไม่สามารถโอน ต่ออายุ หรือตกทอดเป็นมรดกได้ เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น
แค่นั้นแหละ
ข้อกำหนดพื้นฐานเหล่านี้อาจตรงตามข้อกำหนดในการจดทะเบียน แต่ไม่ได้ให้การคุ้มครองสิทธิ์ของคุณอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนในสัญญาเช่าบ้านหรือที่ดินระยะยาว
วิธีที่สำนักงานกฎหมายช่วยเพิ่มความคุ้มครองให้กับสัญญาเช่าของคุณ
สำนักงานกฎหมายที่ดีสามารถจัดทำสัญญาเช่าเพิ่มเติมได้ บางครั้งเรียกว่าเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าหรือสัญญาสนับสนุน ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดที่ให้ความคุ้มครองที่ละเอียดกว่าและมีผลทางกฎหมาย สัญญาส่วนตัวนี้สามารถแนบไปกับแบบฟอร์มของรัฐบาลและลงนามในขณะลงทะเบียนได้ ต่อไปนี้คือสิ่งที่สามารถรวมไว้ได้:
✅ ข้อกำหนดที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่า:
- การจำนำโฉนดที่ดิน: ผู้เช่าสามารถเก็บ... โฉนดที่ดินฉบับดั้งเดิม (Chanote) ตลอดระยะเวลาการเช่า การทำเช่นนี้ไม่มีผลต่อความสมบูรณ์ของสัญญาเช่า ซึ่งขึ้นอยู่กับการจดทะเบียน แต่การขายหรือจำนองที่สำนักงานที่ดินต้องใช้โฉนด ดังนั้นการถือโฉนดไว้จะทำให้การทำธุรกรรมลับหลังคุณทำได้ยากขึ้น.
- ห้ามขายหรือจำนองที่ดิน: คุณสามารถระบุข้อตกลงว่าผู้ให้เช่าจะไม่ขายหรือจำนองทรัพย์สินโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคุณได้ โดยข้อตกลงดังกล่าวไม่สามารถหยุดการขายที่สำนักงานที่ดินได้ แต่การละเมิดข้อตกลงดังกล่าวจะทำให้คุณมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหาย และสัญญาเช่าที่จดทะเบียนของคุณจะยังคงมีผลบังคับอยู่แม้จะมีการขายก็ตาม (มาตรา 569).
- ข้อกำหนดเกี่ยวกับการรับมรดก: กฎหมายไทยโดยทั่วไปกำหนดให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ดีสามารถระบุเงื่อนไขสำหรับผู้เช่าร่วมได้ นอกจากนี้ยังสามารถอนุญาตสิทธิ์ในการเช่าช่วง หรือทำให้ทายาทสามารถเจรจากับผู้ให้เช่าได้ง่ายขึ้น
- ข้อจำกัดในการใช้งาน: คุณสามารถระบุได้ว่าที่ดินนั้นสามารถใช้เพื่ออะไร อาจเป็นที่อยู่อาศัย ธุรกิจ หรือวัตถุประสงค์อื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าผู้ให้เช่าไม่สามารถโต้แย้งการใช้งานของคุณได้
- เงื่อนไขการเลิกจ้าง: ปกป้องสิทธิ์ของคุณโดยระบุอย่างชัดเจนว่าผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อใด ตัวอย่างเช่น อาจเกิดจากการผิดสัญญา นอกจากนี้ ควรระบุค่าชดเชยหรือกรอบเวลาที่เกี่ยวข้องด้วย
- หลีกเลี่ยงการต่ออายุอัตโนมัติ: นับตั้งแต่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 การต่ออายุสัญญาเช่าที่ตกลงซ้อนกันไว้ตั้งแต่แรกเพื่อให้ระยะเวลาเช่าเกิน 30 ปีเป็นโมฆะ และคำมั่นว่าจะต่ออายุสัญญาในรูปแบบอื่นมีผลเพียงในทางสัญญา: ผูกพันเจ้าของที่ดินผู้ให้คำมั่นและทายาทของเจ้าของที่ดิน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539) แต่ไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดินรายต่อมา เว้นแต่ผู้ซื้อจะตกลงรับเอาคำมั่นนั้นไว้ (6763/2541) ทนายความสามารถวางโครงสร้างสัญญาเช่าโดยใช้ การต่ออายุแบบมีเงื่อนไข หรือ ขั้นตอนการลงนามใหม่ที่ชัดเจน ที่สอดคล้องกับกฎหมายไทย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาเช่าในประเทศไทยมีเท่าไร?
เราจัดทำสัญญาเช่าแบบสองภาษาเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยของคุณในราคา 4,900 บาท โดยพร้อมให้ใช้ได้ภายใน 3 ถึง 5 วันทำการ พร้อมคำแนะนำในการลงทะเบียน โดยค่าธรรมเนียมสำหรับแบบฟอร์มของเรามีตั้งแต่ 790 ถึง 1,490 บาท สำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมประมาณ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า รวมทั้งค่าเงินมัดจำใดๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนครั้งแรก% และค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.1% บาท แหล่งที่มา: ประกาศคณะรัฐมนตรีฉบับที่ 47 (ปี 2541) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อ 2(7)(ฐ); รายการค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ของพระราชบัญญัติภาษีเงินได้, ข้อ 1.
สัญญาเช่าสามารถเขียนเป็นภาษาอื่นที่ไม่ใช่ภาษาไทยได้หรือไม่?
ใช่ ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด และต้องจดทะเบียนหากกำหนดเวลาเช่าเกินกว่าสามปี แต่ไม่ได้กำหนดว่าจะต้องใช้ภาษาใดภาษาหนึ่งโดยเฉพาะ และสัญญาเช่าแบบสองภาษาก็เป็นเรื่องปกติ ส่วนที่เป็นภาษาไทยคือเอกสารฉบับหน้าเดียวที่สำนักงานที่ดินใช้จดทะเบียน ซึ่งอยู่ในแบบพิมพ์ภาษาไทยของกรมที่ดินเอง และศาลไทยดำเนินกระบวนพิจารณาเป็นภาษาไทย ดังนั้น ในทางปฏิบัติจึงจำเป็นต้องมีข้อความภาษาไทย ฉบับใดจะมีผลบังคับใช้เป็นเรื่องของตัวสัญญาเอง ดังนั้น สัญญาเช่าแบบสองภาษาจึงควรกำหนดให้ชัดเจนว่าภาษาใดมีผลเหนือกว่า.
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในประเทศไทยจะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง คุณต้องออกจากที่พัก เว้นแต่คุณได้ตกลงที่จะต่อสัญญาเช่า หากไม่สามารถต่อสัญญาเช่าได้ ผู้เช่าจะต้องออกจากที่พักเช่นกัน
ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินหรืออาคารได้นานสูงสุด 30 ปี (มาตรา 540) การเช่าที่ดินนานเกินสามปีต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หรือสามารถบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น (มาตรา 538) การต่ออายุเป็นไปได้ แต่การต่ออายุแต่ละครั้งจะเป็นการเช่าที่ดินใหม่ที่มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี.
กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าของไทยให้ความคุ้มครองผู้เช่าอย่างไรบ้าง?
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีผลบังคับใช้แม้จะมีการขายที่ดินก็ตาม: ผู้ซื้อจะรับมอบที่ดินดังกล่าว (มาตรา 569) เจ้าของที่ดินต้องส่งมอบที่ดินสภาพดีพร้อมทั้งดำเนินการซ่อมแซมใดๆ ที่จำเป็นในช่วงระยะเวลาของสัญญา ยกเว้นกรณีที่กฎหมายหรือประเพณีอนุญาตให้ผู้เช่าดำเนินการได้ (มาตรา 546 และ 550) หากที่ดินไม่เหมาะสมกับวัตถุประสงค์เมื่อมอบให้ เจ้าของที่ดินอาจจะยกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 548) หากมีข้อบกพร่องเกิดขึ้นภายหลัง เจ้าของที่ดินจะต้องขอให้ผู้เช่าแก้ไขก่อน และสามารถยกเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าไม่ดำเนินการภายในระยะเวลาที่เหมาะสมและข้อบกพร่องนั้นร้ายแรงพอสมควร (มาตรา 551).
โดยทั่วไปแล้ว เงินประกันความเสียหายในประเทศไทยมีจำนวนเท่าใด?
ในประเทศไทย เงินประกันค่าเช่าโดยทั่วไปจะเท่ากับค่าเช่าสองเดือน ซึ่งมักจะจ่ายพร้อมกับค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน ดังนั้น ยอดชำระล่วงหน้าทั้งหมดจึงเท่ากับค่าเช่าสามเดือน
ในสัญญาเช่าบ้านแบบมาตรฐานของไทย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซม?
โดยทั่วไปแล้ว ในสัญญาเช่าบ้านของไทย ผู้เช่ามักรับผิดชอบค่าซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ และการบำรุงรักษาตามปกติ ส่วนเจ้าของบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบปัญหาใหญ่ๆ เช่น ระบบประปา หลังคา หรือระบบไฟฟ้า เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น
สัญญาเช่าสามารถดำเนินต่อไปได้นานเท่าใดในประเทศไทย?
ตามมาตรา 540 ผู้เช่าสามารถเช่าได้นานสูงสุด 30 ปี และระยะเวลาที่ยาวขึ้นจะถูกลดเหลือ 30 ปี การเช่าเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมสามารถดำเนินต่อไปได้นานกว่า 30 ปี และสูงสุด 50 ปี ตามกฎหมายแยกต่างหาก แต่สิ่งนี้ไม่สามารถใช้กับบ้านหรือบ้านพักตากอากาศได้.
การเช่าที่อยู่อาศัยนานกว่าสามปีต้องจดทะเบียนหรือไม่
ใช่. สัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปี หรือตลอดอายุขัยของทั้งสองฝ่าย ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากยังไม่ได้รับการจดทะเบียน จะสามารถบังคับใช้ได้เพียงสามปี (มาตรา 538).
สัญญาเช่าแบบ 30+30+30 มีผลบังคับใช้หรือไม่
ไม่ ไม่มีการต่ออายุตามที่สัญญาไว้ตอนแรก โดยใช้ค่าเช่าและเงื่อนไขเดิม ทำให้จำนวนปีที่ครบ 30 ปีหมดอายุ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) เฉพาะปีแรก 30 ปีเท่านั้นที่ยังคงมีผลบังคับใช้ การต่ออายุต้องมีการเจรจาและจดทะเบียนใหม่เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า.
หากที่ดินถูกขายไปแล้ว จะเกิดอะไรขึ้นกับสัญญาเช่าของฉัน?
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีผลบังคับต่อไปหลังจากที่ที่ดินถูกขายไปแล้ว: ผู้ซื้อจะรับสิทธิ์นั้นไว้ (มาตรา 569) ข้อตกลงที่จะต่อสัญญาแตกต่างกัน โดยจะผูกพันทั้งผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่มอบสิทธิ์ดังกล่าวและทายาทของเขา แต่ไม่ผูกพันกับผู้ซื้อรายต่อไปที่ไม่ได้ตกลงต่อสัญญา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541).
ต้องการความช่วยเหลือในการร่างหรือตรวจสอบสัญญาเช่าในประเทศไทยหรือไม่?
แม่แบบจากอินเทอร์เน็ตไม่ได้ถูกเขียนขึ้นมาเพื่อใช้กับกรณีของคุณ และมันก็ไม่ได้บอกคุณว่าสัญญาการต่ออายุไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน หากคุณกำลังลงทุนเงินจริงในบ้านหรือที่ดิน ให้จ้างผู้เชี่ยวชาญในการทำสัญญาเช่าให้ เราได้ทำสัญญาเช่าภาษาไทยกว่า 400 ฉบับตั้งแต่ปี 2006 สัญญาเช่าแบบสองภาษาเฉพาะสำหรับที่ดินของคุณมีราคาที่คงที่ 4,900 บาท พร้อมส่งในเวลา 3 ถึง 5 วันทำการ และเราจะแนะนำให้คุณดำเนินการลงทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน info@thailawonline.com หรือ จองการปรึกษาที่เสียค่าใช้จ่าย 2,000 บาทต่อชั่วโมง, โดยทางวิดีโอหรือทางโทรศัพท์ เราจะส่งสัญญาในรูปแบบ PDF และ Word.
ลิงก์:
ตรวจสัญญาเช่าสำหรับสมาชิก
ก่อนที่คุณจะลงนาม ให้วางสัญญาเช่าของคุณลงในเครื่องมือสแกนสัญญาเช่า AI ของเรา ระบบจะตรวจสอบเงื่อนไขเงินประกัน ข้อสัญญาการเลิกสัญญา ภาระผูกพันในการซ่อมแซม คำมั่นเรื่องการต่อสัญญา และการจดทะเบียน เทียบกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จริง พร้อมทั้งบอกด้วยว่าปัญหาแต่ละข้อมาจากมาตราใดของกฎหมาย.
รวมอยู่ในสมาชิกระดับ Silver, 1,490 บาทต่อปี, น้อยกว่าค่าปรึกษาทนายความครั้งเดียว และยังครอบคลุมคลังเทมเพลตและคู่มือสำหรับสมาชิกเท่านั้น แพ็กเกจ Gold (5,800 บาท) เพิ่มบริการทนายความตรวจสอบเอกสารจริงของคุณ.
ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ใช้เครื่องมือตรวจสัญญาเช่าด้วย AI ของเรา ตรวจสอบเงินประกัน การบอกเลิกสัญญา ค่าซ่อมแซม และการจดทะเบียน เทียบกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมอยู่ในสมาชิก Silver ปีละ 1,490 บาท
ศึกษาเพิ่มเติม: ชุดบทความเรื่องสัญญาเช่าฉบับสมบูรณ์ของเรา
- ตัวเลือกการต่อสัญญาเช่าสำหรับสัญญาเช่า 30 ปี
- การต่อสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติ
- สัญญาเช่า 90 ปี: ความเชื่อผิดๆ กับความจริง
- คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสัญญาเช่า
- สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน
- 🔍 เครื่องสแกนสัญญาเช่าของไทย ตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณด้วย AI
- สิทธิเก็บกิน: ทางเลือกที่แข็งแกร่งกว่าสำหรับคู่สมรส
ค่าธรรมเนียมของเราสำหรับการทำสัญญาเช่าในประเทศไทย
| บริการ | ค่าบริการแบบเหมาจ่าย | สิ่งที่รวมอยู่ในบริการ | ระยะเวลา |
|---|---|---|---|
| สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ | 4,900 บาท | สัญญาเช่าสองภาษาเฉพาะทรัพย์สินของท่าน คำแนะนำเปรียบเทียบเช่า สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน สอดคล้องกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 พร้อมคำแนะนำการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | 3 ถึง 5 วันทำการ |
ค่าใช้จ่ายที่ชำระแก่หน่วยงานรัฐคิดตามจริง เว้นแต่บริการนั้นระบุว่ารวมไว้แล้ว.
จองการปรึกษา ตอบภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมง อังกฤษ · ฝรั่งเศส · ไทย
Property lease agreement service: what is included, what is not, and how long it takes
| ค่าธรรมเนียมคงที่ | 4,900 บาท |
|---|---|
| รวมอยู่ด้วย |
|
| ไม่รวม |
|
| ไทม์ไลน์ | 3 to 5 business days from payment and the property details to first draft |
| หลังจากที่คุณสั่งซื้อ |
|
ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลและค่าใช้จ่ายของบุคคลภายนอกจะถูกเรียกเก็บตามต้นทุน และไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มใดๆ ทั้งสิ้น กระบวนการทั้งหมด วิธีการชำระเงิน และขั้นตอนการพิจารณาเรื่องเร่งด่วนของเรามีรายละเอียดไว้ที่นี่ วิธีที่เราทำงาน; ทุกค่าธรรมเนียมจะขึ้นอยู่กับ หน้าแสดงราคา.
ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือเครื่องมือสร้างเอกสารกฎหมาย สมาชิก Gold
เอกสารสองภาษาสิบฉบับ จากแบบสอบถามแบบมีคำแนะนำ ด้วยถ้อยคำของสำนักงานเราเอง
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 77,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.