ทำความเข้าใจสัญญาเช่าในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์ของคุณ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

สรุปโดยย่อ: A สัญญาเช่าในประเทศไทย is a legal contract that allows you to use land or property. Registered leases can last up to 30 years and can be renewed, but renewals are not automatic. Premises leased over three years must be registered in Thai with the Land Department to be enforceable. Registration protects the lessee, even if the property changes owners. It also includes small fees of about 1.1% of the total rent for the term (a 1% registration fee plus 0.1% อากรแสตมป์).

📝 ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย

• ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์ได้ สิ่งนี้ทำให้การเช่าระยะยาวเป็นวิธีสำคัญในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้พวกเขายังสามารถสร้างและเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างผ่านทาง “สิทธิผิวเผิน”
• Written Requirement (Section 538)สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินท้องถิ่นเพื่อให้มีผลบังคับใช้ตลอดระยะเวลาสัญญา
• Maximum Lease Term (มาตรา 540)ระยะเวลาเช่าที่ยาวที่สุดที่กฎหมายไทยอนุญาตคือ 30 ปีสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ภายใต้กฎหมายการลงทุนเฉพาะ อาจอนุญาตให้มีระยะเวลาสูงสุดถึง 50 ปีแต่กรณีเหล่านี้เป็นข้อยกเว้น
• ข้อกำหนดด้านภาษา: สำหรับการลงทะเบียน โปรดไปที่ ฉบับภาษาไทย จำเป็นต้องระบุรายละเอียดของสัญญาเช่า กรมที่ดินไม่รับสัญญาเช่าที่เป็นภาษาอังกฤษเพียงอย่างเดียว
• ไม่มีการต่ออายุอัตโนมัติ สำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทย: ศาลไทย รวมถึง... ศาลฎีกาได้ตัดสินว่า การต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าไม่สามารถบังคับใช้ได้หากคู่สัญญาประสงค์จะต่อสัญญาหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาสัญญาเดิม จะต้องลงนามในสัญญาเช่าฉบับใหม่ (ดูบทความของเรา: เงื่อนไขการต่อสัญญาอัตโนมัติในสัญญาเช่าของไทย)

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย

A lease agreement, known as สัญญาเช่าที่ดิน in Thai for land, is a simple contract. In this contract, the property owner allows someone to use the property for a set time. In return, the person pays rent. You won’t own the property, but you will have strong legal rights. This is true if your lease is well written and registered at the สำนักงานที่ดิน.

Last reviewed: 4 September 2026. Sections 537, 538, 540, 546, 547, 548, 550, 551, 552, 553, 560, 568 and 569 of the ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ were each read against the text in our own annotated Code. ศาลฎีกา Decision 4655/2566 was read against our full summary of it. The Land Office fee, the security deposit convention and the registration steps described below are practice rather than Code provisions and were not verified against a statute.

Why choose a 30-year registered lease?
• คุณจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินอย่างถูกกฎหมายตลอดระยะเวลาสัญญา แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปแล้วก็ตาม
• คุณสามารถลงทะเบียนได้ สิทธิขั้นพื้นฐานในประเทศไทย เพื่อเป็นเจ้าของบ้านทุกหลังที่คุณสร้างขึ้น
• You avoid ผู้ได้รับการเสนอชื่อ company risks while complying with Thai law

Since foreigners cannot own land in Thailand, leasing (often called a สิทธิการเช่า) is a popular way to secure long-term land use. A leasehold lets a foreigner use a piece of land for up to 30 years. They can renew it with a new agreement. This structure enables foreign nationals and investors to participate in the Thai real estate market without violating ownership restrictions.

หากคุณต้องการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านในฝัน หรือเริ่มต้นธุรกิจ โปรดใช้เวลาศึกษาเกี่ยวกับวิธีการทำสัญญาเช่าในประเทศไทย นี่เป็นสิ่งสำคัญก่อนที่คุณจะลงนามใดๆ คู่มือนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจกรอบกฎหมายและส่วนสำคัญต่างๆ อธิบายขั้นตอนการจดทะเบียนและข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง นอกจากนี้คุณยังจะได้พบกับเคล็ดลับที่เป็นประโยชน์จากกรณีศึกษาจริงอีกด้วย

Thai Lease Law: Sections 537-571 Explained

The rules for lease agreements in Thailand are called “hire of property.” They are found in sections 537 to 571 of the Thai Civil and Commercial Code. These provisions outline the rights and duties of landlords and tenants, including obligations related to rent, maintenance, and termination.

ศาลไทยมักตีความสัญญาเช่าโดยอิงตามหลักการเหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของข้อกำหนดการต่อสัญญา สิทธิในการสืบทอด และการบังคับใช้สัญญา หากคุณต้องการทราบว่าศาลฎีกาไทยได้ตัดสินในเรื่องเหล่านี้อย่างไร โปรดดูบทความของเราได้ที่นี่: คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าในประเทศไทย

สัญญาเช่าที่จัดทำขึ้นอย่างดีจะช่วยปกป้องทั้งสองฝ่ายและลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท ต่อไปนี้คือองค์ประกอบหลักที่ควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าของไทยทุกฉบับ:

ส่วนประกอบ	คำอธิบาย
ระยะเวลาเช่า	สัญญาเช่ามีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี (50 ปีสำหรับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์บางประเภท) ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดให้ชัดเจน
ค่าเช่า	ค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี พร้อมเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับการปรับเพิ่มค่าเช่าได้
เงื่อนไขการชำระเงิน	วันครบกำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และค่าปรับสำหรับการชำระล่าช้า
เงินประกันความเสียหาย	Commonly 2-3 months’ rent, refundable if no damage or unpaid bills.
การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม	ระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบเรื่องใดบ้าง: ผู้เช่ารับผิดชอบเรื่องเล็กน้อย และผู้ให้เช่ารับผิดชอบเรื่องใหญ่ๆ
สาธารณูปโภค	ระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต ฯลฯ
การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน	ระบุการใช้งาน (ที่อยู่อาศัย หรือเชิงพาณิชย์) และข้อจำกัดใดๆ เกี่ยวกับการให้เช่าช่วง
เงื่อนไขการเลิกจ้าง	ระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าและเหตุผลที่ยอมรับได้สำหรับการเลิกจ้างก่อนกำหนด
ตัวเลือกการต่ออายุ	โปรดทราบว่าการต่ออายุต้องใช้เอกสารประกอบ สัญญาใหม่การต่ออายุอัตโนมัติคือ ไม่สามารถบังคับใช้ได้ ภายใต้กฎหมายไทย
เขตอำนาจศาล	ระบุว่ากฎหมายไทยมีผลบังคับใช้ และระบุชื่อศาลที่จะพิจารณาข้อพิพาท

---

หน้าที่ของผู้เช่า: ดูแลรักษาที่พักให้อยู่ในสภาพดี ชำระค่าสาธารณูปโภครายวัน แจ้งให้เจ้าของบ้านทราบหากจำเป็นต้องซ่อมแซมอะไร
Landlord duties: Deliver the property in a good state of repair and make the repairs that become necessary during the term, apart from those the law or custom leaves to the tenant (Civil and Commercial Code section 546 และ section 550). If part of the property is lost through no fault of the tenant, the tenant may claim a reduction of the rent in proportion to the part lost, and may terminate if what is left cannot serve the purpose of the lease (section 568). Where the property is delivered in a condition unsuitable for its purpose, or a defect the landlord can put right is not put right after notice and is serious enough, the tenant may terminate (section 548 และ section 551). Section 552 is a tenant obligation, not a landlord one: it forbids the tenant to use the property for a purpose other than the ordinary one or the one the contract provides.

ในประเทศไทย สัญญาเช่าอาจทำเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาปากเปล่า หรือแม้แต่พฤติกรรมก็ได้ แต่เพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้นานกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

A land lease agreement can be set up without any buildings. This lets you own the structures through พื้นผิว rights.

กรณีพิเศษ: สัญญาเช่าที่ดินและ สิทธิ์พื้นผิว ในประเทศไทย

สำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่ไม่มีอาคารอยู่ คุณสามารถลงทะเบียนได้ สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเหนือการควบคุม)สิ่งนี้ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิทางกฎหมายในการ เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างใดๆ พวกเขาทำการก่อสร้างบนที่ดิน แม้ว่าที่ดินนั้นจะยังคงเป็นที่ดินเช่าอยู่ก็ตาม นี่เป็นทางเลือกที่พบได้ทั่วไปและเป็นกลยุทธ์สำหรับชาวต่างชาติที่ลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การเปรียบเทียบประเภทสัญญาเช่าในประเทศไทย

คุณสมบัติ	สัญญาเช่าต่ำกว่า 3 ปี	Lease 3-30 Years (Registered)
ต้องลงทะเบียนก่อน	เลขที่	ใช่ (สำนักงานที่ดิน)
การบังคับใช้	ยากต่อการบังคับใช้ในศาล	สามารถบังคับใช้ได้อย่างเต็มที่ภายใต้กฎหมายไทย
ระยะเวลาสูงสุด	2 ปี 11 เดือน (น้อยกว่า 3 ปี)	30 ปี (ต่ออายุได้)
ความสามารถในการต่ออายุ	ไม่เป็นทางการ ไม่รับประกันผลลัพธ์	ต้องระบุไว้ในสัญญา
โอนได้	ขึ้นอยู่กับสัญญา	สามารถโอนย้ายได้หากรวมอยู่ด้วย
แนะนำสำหรับ	การเข้าพักระยะสั้นหรือการเช่าที่มีความเสี่ยงต่ำ	ที่อยู่อาศัยระยะยาวหรือการลงทุน
ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน	ไม่มี	1.1% ของมูลค่าสัญญาเช่าทั้งหมด

สัญญาเช่าต้องระบุจำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงินอย่างชัดเจน รวมถึงความถี่ในการชำระเงินและวิธีการชำระเงินที่ยอมรับได้ ความโปร่งใสนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันข้อพิพาทตลอดระยะเวลาการเช่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าคือ 1% ของมูลค่าค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า ทั้งสองฝ่ายควรพิจารณาค่าธรรมเนียมนี้เมื่อเจรจาเงื่อนไขการเช่า เพื่อให้แน่ใจว่าภาระผูกพันทางการเงินทั้งหมดได้รับการระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์อีก 0.1% ที่ต้องเพิ่มเข้าไปด้วย

Termination clauses are important in lease agreements. They explain the conditions that allow either party to end the lease. These clauses should specify ระยะเวลาแจ้งลาออก and any applicable penalties for early termination. Clear terms are important to protect both landlords and tenants. This helps avoid misunderstandings during the lease or tenancy. A clear termination clause makes sure both parties know their rights and duties if they need to end the lease.

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณ สัญญาเช่าคือ กำหนดความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายไว้อย่างชัดเจน

ดังนั้น ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรให้ความสำคัญกับการทำความเข้าใจสัญญาเช่าในประเทศไทย เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทั้งสองฝ่ายจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกัน

How to Register a 30-Year Lease at the Land Office and Costs

หากคุณกำลังเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทยเป็นระยะเวลาหนึ่ง มากกว่าสามปีการมีสัญญาที่ลงนามแล้วอย่างเดียวไม่เพียงพอ สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายเกินกว่าสามปีแรก นี่เป็นสิ่งที่หลายคนไม่รู้ และการข้ามขั้นตอนนี้อาจทำให้สัญญาเช่าทั้งหมดของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง นี่คือเหตุผลที่ต้องทำความเข้าใจเรื่องนี้ สัญญาเช่าในประเทศไทย การลงทะเบียน กระบวนการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง การจดทะเบียนสัญญาเช่าจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่าตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า หมายความว่าสัญญาเช่าจะถูกบันทึกอย่างเป็นทางการในเอกสาร โฉนดที่ดิน (Chanote)ข้อความนี้จะยังคงอยู่แม้ว่าทรัพย์สินจะเปลี่ยนเจ้าของก็ตาม

คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับการทำสัญญาเช่าในประเทศไทย

ก่อนลงนามในข้อตกลงใดๆ โปรดใช้แบบตรวจสอบที่ดาวน์โหลดได้นี้เพื่อตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• ขอบเขตที่ดินตรงกับโฉนดที่ดิน
• ระบบสาธารณูปโภคทำงานได้ตามปกติ
• ไม่มีการแก้ไขใดๆ ที่ไม่ได้รับอนุญาต

ที่สำนักงานที่ดิน คุณจะต้องเซ็นแบบฟอร์มสัญญาเช่าหนึ่งหน้าจากทางราชการ แบบฟอร์มนี้เป็นภาษาไทยและมีตราประทับครุฑอย่างเป็นทางการ แบบฟอร์มนี้จะเป็นหลักฐานทางกฎหมายของสัญญาเช่าของคุณ ข่าวดีก็คือ ทนายความของคุณสามารถจัดทำสัญญาเช่าโดยละเอียดแยกต่างหาก (เป็นภาษาไทย ภาษาอังกฤษ หรือทั้งสองภาษา) สัญญาฉบับนี้จะทำหน้าที่เป็นภาคผนวกของแบบฟอร์มอย่างเป็นทางการ คุณสามารถเพิ่มข้อกำหนดที่ช่วยปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้ดียิ่งขึ้น เช่น ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าบำรุงรักษา สิทธิ์ในการให้เช่าช่วง ตัวเลือกในการต่อสัญญา หรือสิ่งที่เกิดขึ้นหากมีการขายทรัพย์สิน

ขั้นตอน	จะทำอย่างไรดี	เหตุใดจึงสำคัญ	เคล็ดลับสำหรับมืออาชีพ
1. คัดเลือกคุณสมบัติที่ต้องการ	ค้นหาข้อมูลออนไลน์ ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ และตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง	ช่วยให้คุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของคุณได้อย่างแน่นอน	ถ่ายรูปและจดบันทึกระหว่างการเยี่ยมชมเพื่อใช้เปรียบเทียบได้ง่าย
2. ตรวจสอบความเป็นเจ้าของ	สอบถามเจ้าของบ้านเกี่ยวกับเรื่องนี้ โฉนดที่ดิน (Chanote) และตรวจสอบบัตรประจำตัวของพวกเขา	ยืนยันว่าเจ้าของบ้านมีอำนาจตามกฎหมายในการให้เช่าที่พัก	ตรวจสอบชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับชื่อในบัตรประชาชนของเจ้าของบ้าน
3. เจรจาเงื่อนไข	หารือเกี่ยวกับค่าเช่า เงินมัดจำ ระยะเวลาสัญญาเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และการบำรุงรักษา	กำหนดความคาดหวังที่ชัดเจนและป้องกันความเข้าใจผิดในภายหลัง	Get all agreements in writing, verbal promises are hard to enforce.
4. ร่างสัญญาเช่า	ควรใช้สัญญาแบบสองภาษา (ไทย-อังกฤษ) และระบุข้อตกลงทั้งหมดที่ได้เจรจาไว้ จะช่วยให้คุณเข้าใจข้อกำหนดทั้งหมดได้	ปกป้องสิทธิ์ของคุณและทำให้สัญญาสามารถบังคับใช้ได้	ควรพิจารณาให้ทนายความตรวจสอบร่างสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว ThaiLawOnline สามารถช่วยคุณได้
5. จดทะเบียนสัญญาเช่า (หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาเกิน 3 ปี)	พาเจ้าของที่ดินไปที่กรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนสัญญาเช่า	ทำให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันทางกฎหมายและปกป้องสิทธิ์ของคุณในระยะยาว	Registration fees total about 1.1% of the rent for the whole term (1% registration fee plus 0.1% stamp duty).
6. ชำระเงินมัดจำและค่าเช่าเดือนแรก	โอนเงินและรับใบเสร็จรับเงินอย่างเป็นทางการ	เป็นหลักฐานการชำระเงินและช่วยยืนยันการเช่าของคุณ	ควรใช้วิธีการชำระเงินที่ตรวจสอบได้เสมอ (โอนเงินผ่านธนาคาร ไม่ใช่เงินสด)
7. การย้ายเข้าและการตรวจสอบสภาพเอกสาร	ถ่ายรูป/วิดีโอสภาพของที่พักในวันที่ย้ายเข้าอยู่	ช่วยแก้ไขข้อพิพาทเรื่องค่าเสียหายเมื่อคุณย้ายออก	ส่งเอกสารให้เจ้าของบ้านเพื่อตกลงร่วมกัน

ที่สามารถบังคับใช้ได้ สัญญาเช่าในประเทศไทย เป็นสิ่งสำคัญในการปกป้องสิทธิ์ของคุณในฐานะผู้เช่า

ไม่ว่าคุณจะเช่าบ้าน คอนโด หรือที่ดิน การจดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นกุญแจสำคัญในการปกป้องสิทธิ์ของคุณในประเทศไทย เราแนะนำให้ขอความช่วยเหลือจากทนายความผู้เชี่ยวชาญ พวกเขาสามารถช่วยคุณเตรียมแบบฟอร์มสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการและสัญญาประกอบอื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนของคุณมีความปลอดภัย

เมื่อคุณเซ็นสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าที่พักในประเทศไทย อย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรวมถึงค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือปรับปรุงหากสัญญาเช่าอนุญาต ซึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่องบประมาณโดยรวม นอกจากนี้ เจ้าของบ้านอาจต้องพิจารณาภาษีรายได้จากการเช่า ซึ่งอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับกฎระเบียบในท้องถิ่น การทราบเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าเตรียมตัวสำหรับการเช่าในประเทศไทย และทำให้พวกเขาทราบถึงความรับผิดชอบทางการเงินของตนเอง

การต่อสัญญาเช่าในประเทศไทยจำเป็นต้องมีการดำเนินการจากทั้งสองฝ่ายก่อนที่สัญญาเช่าฉบับแรกจะสิ้นสุดลง เนื่องจากเงื่อนไขการต่อสัญญาไม่ได้รับการรับประกัน จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเจรจาและร่างข้อกำหนดการต่อสัญญาอย่างรอบคอบในสัญญาเช่า ข้อกำหนดการต่อสัญญาที่เขียนไว้อย่างดีจะช่วยให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าทราบถึงสิทธิและหน้าที่ของตน ซึ่งจะทำให้การเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่เป็นไปได้ง่ายขึ้นหากทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกัน ความชัดเจนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการรักษาความสัมพันธ์ที่ดีในการเช่า

กับดักที่พบได้ทั่วไป: 30 + 30 + 30 ความเชื่อผิดๆ และคำตัดสินของศาล

Leasing property in Thailand may seem easy, but there are some common mistakes that can lead to big problems later. Here are some of the most frequent pitfalls we see, and how to avoid them.

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง:

• การพึ่งพาข้อตกลงด้วยวาจาหรือเอกสารที่ไม่ได้ลงนาม
  ควรทำข้อตกลงทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร โดยมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่ายและพยานที่เชื่อถือได้ คำสัญญาด้วยวาจา แม้จากเจ้าของบ้านหรือผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อถือ ก็มักไม่สามารถบังคับใช้ในศาลได้
• เชื่อว่าสัญญาเช่าจะยังคงมีผลโดยอัตโนมัติหากผู้เช่าเสียชีวิต
  ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่า สิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่า (ผู้พักอาศัย) เสียชีวิตเว้นแต่จะมีการดำเนินการทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจงมาก ๆ หลายคนคิดว่าคู่สมรสหรือบุตรสามารถรับช่วงต่อได้ แต่กฎหมายไม่ได้เป็นเช่นนั้น คุณต้องวางแผนให้เหมาะสม
• ไม่เข้าใจศัพท์ทางกฎหมายของไทย
  สัญญาเช่ามักมีภาษาทางกฎหมายของไทยที่ผู้เช่าชาวต่างชาติไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ การให้ทนายความแปลและอธิบายสัญญาจะช่วยป้องกันความเข้าใจผิดและปกป้องสิทธิ์ของคุณได้

สัญญาเช่าที่อื้อฉาว 30 + 30 + 30 = 90 ปี

You may have heard developers or agents in Thailand talking about a “30+30+30 year lease.” They say this lets foreigners have property rights for up to 90 years. This sounds appealing, but it’s important to know that under Thai law, only the first 30-year lease is legally enforceable. The contract may have options to renew for more 30-year terms. A promise to renew is not a right attached to the land, so it does not automatically bind whoever buys the land next. Worse, where the renewals are stacked onto the first lease so that the whole arrangement reaches beyond 30 years, the courts will not enforce them at all.

The Supreme Court settled this in Decision No. 4655/2566. A lessor granted a 30-year lease and, on the same day, promised to renew it for two further 30-year terms at the same rent and on the same conditions, with the rent for all three terms paid up front. The Court held that the arrangement showed the parties intended to evade มาตรา 540 of the Civil and Commercial Code, which forbids a lease of more than 30 years, so the promises to renew were ว่างเปล่า. The lessee then argued that the promises should at least survive as a personal contract binding the lessor, and the Court refused, because that reading would leave Section 540 with no effect at all. Only the first 30 years stand. A renewal is not forbidden in principle, but it has to be negotiated and registered afresh when the term ends, and a new owner of the land is under no obligation to grant one. We set the decision out in full in our summary and translation of Supreme Court Decision 4655/2566.

หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจข้อจำกัดทางกฎหมายเหล่านี้ นอกจากนี้ คุณควรพิจารณาทางเลือกอื่นๆ ด้วย เช่น การทำสัญญาแยกต่างหาก หรือขอคำปรึกษาทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ คลิกที่นี่เพื่ออ่านเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกาที่ทำให้การต่ออายุอัตโนมัติทุก 30 ปีเป็นโมฆะ.

การรักษาไว้ซึ่งสิทธิ์ในทรัพย์สินระยะยาว: สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิในการใช้ประโยชน์ เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน

สัญญาเช่า 30 ปีเป็นวิธีที่ชาวต่างชาตินิยมใช้มากที่สุดในการรักษาทรัพย์สินระยะยาว แต่ก็ไม่ใช่ทางเลือกเดียว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่า สิทธิเก็บกินและ สิทธิขั้นพื้นฐานในประเทศไทยแต่ละข้อมีข้อกำหนดและข้อจำกัดของตนเอง หลายคนเข้าใจผิดใช้คำเหล่านี้สลับกัน ทำให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างมาก

คุณสมบัติ	สัญญาเช่า (สิทธิการเช่า)	สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน)	ลักษณะเหนือธรรมชาติ (พฤติกรรมเหนือมนุษย์)
สิทธิขั้นพื้นฐาน	สิทธิที่จะ ใช้และครอบครอง ทรัพย์สิน	สิทธิที่จะ ใช้ ครอบครอง และเพลิดเพลินกับผลไม้ (เช่น รายได้ค่าเช่า) ของอสังหาริมทรัพย์นั้น	สิทธิที่จะ เป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือไร่ บนที่ดินของผู้อื่น
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ต่ออายุได้โดยทำสัญญาใหม่)	ตลอดช่วงชีวิตของบุคคลที่ได้รับสิทธิ์นั้น (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน)	เป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ที่ได้รับสิทธิ์นั้น
สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	เลขที่ สัญญาเช่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นอย่างอื่นเป็นลายลักษณ์อักษร	เลขที่ สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต	ใช่. สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นสามารถโอนและส่งต่อให้แก่ทายาทได้
คุณสามารถขาย/โอนสิทธิ์ได้หรือไม่?	เฉพาะในกรณีที่สัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์ได้อย่างชัดเจนเท่านั้น	ไม่ สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถโอนได้	ใช่. สิทธิ์ในผิวดินสามารถขายหรือโอนให้แก่บุคคลอื่นได้
เหมาะสำหรับ	การรักษาที่อยู่อาศัยระยะยาว การสร้างบ้าน (เมื่อรวมกับสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ) หรือการใช้ประโยชน์จากที่ดินโดยทั่วไป	คู่สมรสชาวต่างชาติของเจ้าของที่ดินชาวไทยที่ต้องการสิทธิ์ในการอยู่อาศัยและบริหารจัดการที่ดินตลอดชีวิต	ชาวต่างชาติที่ต้องการ สร้างและเป็นเจ้าของบ้าน บนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ โปรดทราบว่าการขายบ้านโดยไม่มีตัวอาคารนั้นยากมาก
ความเสี่ยงหลัก	สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต การต่ออายุสัญญาไม่รับประกันและขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดิน เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาเช่าในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องเขียนให้รอบคอบ	สิทธินี้จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เอาประกันเสียชีวิต และไม่มีหลักประกันระยะยาวสำหรับทายาท	สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านนั้นมั่นคงแล้ว แต่ที่ดินที่อยู่เบื้องหลังยังคงอยู่ภายใต้ข้อตกลงที่ดิน

ความเสี่ยงที่สำคัญที่ชาวต่างชาติควรหลีกเลี่ยง

แม้ว่าสัญญาเช่าจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่มั่นคง แต่ความเข้าใจผิดหลายประการอาจนำไปสู่ผลเสียร้ายแรงสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ โปรดระวังความเสี่ยงที่สำคัญเหล่านี้:

1. สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต: ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่ผูกพันผู้เช่า เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ลงนามในสัญญาเช่าเสียชีวิตโดยปกติแล้วกรรมสิทธิ์จะไม่สามารถสืบทอดได้ แม้ว่าจะสามารถเพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดกรรมสิทธิ์ลงในสัญญาได้ แต่ก็เป็นเพียงการสร้างภาระผูกพันให้เจ้าของที่ดินเท่านั้น พิจารณา การทำสัญญาเช่าใหม่กับทายาทของคุณ ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าคุณจะได้รับมรดกเสมอไป
2. ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับ “สัญญาเช่า 90 ปี” (30+30+30): ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายทำการตลาดสัญญาเช่า 90 ปี โดยกำหนดโครงสร้างสัญญาเช่าเริ่มต้นที่ 30 ปี พร้อมตัวเลือกการต่ออายุที่รับประกันสองครั้ง เงื่อนไขการต่ออายุเหล่านี้ไม่สามารถบังคับใช้ได้ภายใต้กฎหมายไทย เอ คำตัดสินของศาลฎีกายืนยันว่า เฉพาะระยะเวลาจดทะเบียน 30 ปีแรกเท่านั้นที่มีผลผูกพันทางกฎหมายการต่ออายุใดๆ ในครั้งต่อไปจะต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ ซึ่งเจ้าของที่ดินไม่มีหน้าที่ต้องให้ความยินยอม คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
3. การไม่จดทะเบียนสัญญาเช่าสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้ทางกฎหมายตลอดระยะเวลา ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 10 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน จะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายเพียงสามปีแรกเท่านั้น หากมีการขายทรัพย์สินหลังจากปีที่สาม เจ้าของใหม่สามารถขับไล่คุณออกจากที่พักได้ โปรดตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติม มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย
4. การพึ่งพา บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นตัวแทน: Some foreigners are advised to hold property through a Thai company where Thai nationals act as nominee shareholders. This structure is against the law under the พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ. It can lead to serious penalties, like fines, jail time, and losing the property. A registered lease is a much safer, fully legal alternative.

ตัวอย่างกรณีศึกษาจริง

โดยการกล่าวถึงประเด็นเหล่านี้ใน สัญญาเช่าในประเทศไทยผู้เช่าสามารถลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้

การตรวจสอบโดยละเอียดของ สัญญาเช่าในประเทศไทย เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการปฏิบัติตามกฎระเบียบและความปลอดภัย

กรณีศึกษาที่ 1: สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งนำไปสู่การขับไล่

John, a retired Canadian expat, signed a 5-year lease for a house in Chiang Mai. He paid rent upfront for the entire term and felt confident because the lease was written, signed, and witnessed. However, the lease was never registered at the Land Office.

เกิดอะไรผิดพลาด:
ในปีที่ 4 เจ้าของที่ดินตัดสินใจขายที่ดิน ผู้ซื้อรายใหม่ต้องการให้จอห์นย้ายออกไปเพื่อที่พวกเขาจะได้พัฒนาที่ดินใหม่ จอห์นคิดว่าสัญญาเช่าของเขายังเหลืออีกหนึ่งปี แต่ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะนับเฉพาะสามปีแรกเท่านั้น ศาลตัดสินเข้าข้างเจ้าของใหม่ และให้จอห์นย้ายออกภายใน 30 วัน

บทเรียน:
หากสัญญาเช่าได้รับการจดทะเบียน สัญญาเช่านั้นจะมีผลทางกฎหมายตลอดระยะเวลา 5 ปี และผูกพันเจ้าของใหม่ จอห์นจึงต้องสูญเสียบ้านและค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีสุดท้ายไป กรณีนี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าเหตุใดการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีจึงมีความสำคัญ

กรณีศึกษาที่ 2: ภาพลวงตาของสัญญาเช่า 90 ปี

มาร์คและลิซ่า คู่สามีภรรยาชาวอังกฤษ เช่าที่ดินติดชายหาดในภูเก็ตภายใต้ข้อตกลงที่โฆษณาว่าเป็น "สัญญาเช่า 30+30+30 ปี" ข้อตกลงนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทีมขายรับรองกับพวกเขาว่าพวกเขาจะได้รับความมั่นคงในระยะยาวรวมทั้งหมด 90 ปี

เกิดอะไรผิดพลาด:
Their original 30-year lease was properly registered. However, the renewal clauses for the second and third terms were not legally enforceable. Years later, the land changed ownership. The new owner refused to honor the promised renewals. Mark and Lisa wanted to claim their rights. Two separate rules defeated them. A promise to renew is a personal contractual right and not a right attached to the land, so a buyer who has not agreed to it is not bound by it. And in Supreme Court Decision 4655/2566 the Court held that where a lessor grants a thirty-year lease and, on the same day, promises two further thirty-year terms on the same conditions with the rent for all three paid up front, the arrangement shows that the parties intended to evade section 540 and the promises to renew are void. Only the first thirty years stand.

เป็นความคิดที่ดีที่ทั้งสองฝ่ายควรตรวจสอบสัญญาเช่าอย่างละเอียดในประเทศไทย การทำเช่นนี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกข้อตกลงเป็นที่ยอมรับและลดโอกาสที่จะเกิดข้อขัดแย้ง

บทเรียน:
มาร์คและลิซ่าตกใจเมื่อรู้ว่าพวกเขาไม่สามารถพึ่งพาข้อตกลง 30+30+30 ได้ ในประเทศไทย กฎหมายคุ้มครองเฉพาะระยะเวลาเช่าเริ่มต้นเท่านั้น การต่อสัญญาใดๆ ต้องเจรจาใหม่และไม่มีการรับประกัน สัญญาเช่าที่ร่างขึ้นอย่างถูกต้องโดยทีมกฎหมายที่มีความรู้จะอธิบายเรื่องนี้และช่วยให้พวกเขาวางแผนได้อย่างเหมาะสม

เหตุใดการเขียนสัญญาเช่าที่รัดกุมจึงมีความสำคัญ (พร้อมตัวอย่าง)

หากคุณกำลังเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย คุณอาจพบว่าแบบฟอร์มสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการนั้นค่อนข้างเรียบง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสัญญาเช่านั้นจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ดังที่คุณเห็นในภาพด้านบนนี้ แบบฟอร์มสัญญาเช่ามาตรฐานประกอบด้วยข้อกำหนดพื้นฐานเพียงหกข้อเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับนี้เขียนเป็นภาษาไทย โดยมีเงื่อนไขมาตรฐาน เช่น ระยะเวลาเช่า การชำระเงิน และการยกเลิกสัญญา อย่างไรก็ตาม สัญญาฉบับนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึงการคุ้มครองที่สำคัญสำหรับผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในระยะยาว

นี่คือตัวอย่างง่ายๆ การแปลข้อความทั้งหกข้อ ข้อมูลที่ปรากฏในแบบฟอร์มทางการ:

1. ผู้เช่าตกลงที่จะเช่าที่ดินตามที่ระบุไว้เป็นระยะเวลาทั้งหมด 29 ปี 6 เดือน
2. ผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าเต็มจำนวน 585,273.46 บาทแล้ว (ใช่แล้ว นี่เป็นสัญญามูลค่ามหาศาล!)
3. ผู้เช่าตกลงที่จะไม่เรียกร้องค่าชดเชยใดๆ หากสัญญาเช่าถูกยกเลิกหรือถูกระงับก่อนกำหนด
4. สัญญาเช่านี้จะสิ้นสุดในวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2586 (พ.ศ. 2043)
5. สัญญาเช่าฉบับนี้ลงนามและจดทะเบียนเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2557 (ค.ศ. 2014)
6. สัญญาเช่านี้ไม่สามารถโอน ต่ออายุ หรือตกทอดเป็นมรดกได้ เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น

แค่นั้นแหละ

ข้อกำหนดพื้นฐานเหล่านี้อาจตรงตามข้อกำหนดในการจดทะเบียน แต่ไม่ได้ให้การคุ้มครองสิทธิ์ของคุณอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนในสัญญาเช่าบ้านหรือที่ดินระยะยาว

วิธีที่สำนักงานกฎหมายช่วยเพิ่มความคุ้มครองให้กับสัญญาเช่าของคุณ

สำนักงานกฎหมายที่ดีสามารถจัดทำสัญญาเช่าเพิ่มเติมได้ บางครั้งเรียกว่าเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าหรือสัญญาสนับสนุน ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดที่ให้ความคุ้มครองที่ละเอียดกว่าและมีผลทางกฎหมาย สัญญาส่วนตัวนี้สามารถแนบไปกับแบบฟอร์มของรัฐบาลและลงนามในขณะลงทะเบียนได้ ต่อไปนี้คือสิ่งที่สามารถรวมไว้ได้:

✅ ข้อกำหนดที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่า:

• การจำนำโฉนดที่ดิน: ผู้เช่าสามารถเก็บ... โฉนดที่ดินฉบับดั้งเดิม (Chanote) เพื่อเป็นหลักประกัน ซึ่งจะช่วยให้สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้ และป้องกันไม่ให้ทรัพย์สินถูกขายหรือจำนองโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ห้ามขายหรือจำนองที่ดิน: คุณสามารถใส่ข้อกำหนดที่ห้ามผู้ให้เช่าขายหรือจำนองทรัพย์สินได้ ข้อกำหนดนี้ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคุณในระหว่างระยะเวลาการเช่า
• ข้อกำหนดเกี่ยวกับการรับมรดก: กฎหมายไทยโดยทั่วไปกำหนดให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ดีสามารถระบุเงื่อนไขสำหรับผู้เช่าร่วมได้ นอกจากนี้ยังสามารถอนุญาตสิทธิ์ในการเช่าช่วง หรือทำให้ทายาทสามารถเจรจากับผู้ให้เช่าได้ง่ายขึ้น
• ข้อจำกัดในการใช้งาน: คุณสามารถระบุได้ว่าที่ดินนั้นสามารถใช้เพื่ออะไร อาจเป็นที่อยู่อาศัย ธุรกิจ หรือวัตถุประสงค์อื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าผู้ให้เช่าไม่สามารถโต้แย้งการใช้งานของคุณได้
• เงื่อนไขการเลิกจ้าง: ปกป้องสิทธิ์ของคุณโดยระบุอย่างชัดเจนว่าผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อใด ตัวอย่างเช่น อาจเกิดจากการผิดสัญญา นอกจากนี้ ควรระบุค่าชดเชยหรือกรอบเวลาที่เกี่ยวข้องด้วย
• หลีกเลี่ยงการต่ออายุอัตโนมัติ: ตามมาด้วย คำตัดสินล่าสุดของศาลฎีกาข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติในปัจจุบันถือเป็นโมฆะทางกฎหมาย ทนายความสามารถร่างสัญญาเช่าได้ การต่ออายุแบบมีเงื่อนไข หรือ ขั้นตอนการลงนามใหม่ที่ชัดเจน ที่สอดคล้องกับกฎหมายไทย

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย

ต้องการความช่วยเหลือในการร่างหรือตรวจสอบสัญญาเช่าในประเทศไทยหรือไม่?

โปรดจำไว้ว่าเทมเพลตที่คุณดาวน์โหลดจากอินเทอร์เน็ตอาจไม่เป็นปัจจุบัน ไม่ได้ปรับแต่งให้เหมาะสมกับแต่ละบุคคล และอาจมีความเสี่ยง คุณกำลังลงทุนเงินจำนวนมากในอสังหาริมทรัพย์ใช่หรือไม่? ปกป้องตัวเอง และนี่คือสิ่งที่คุณควรทำ ไทยลอว์ออนไลน์, เราได้ช่วยเหลือชาวต่างชาติและคนไทยหลายร้อยคนในการจัดทำสัญญาเช่าที่มั่นคงและมีผลบังคับใช้ได้ทั่วประเทศไทย ต้องการสัญญาเช่าที่รัดกุมในประเทศไทยหรือไม่? ทีมงานสองภาษาของเราจะร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่าในประเทศไทยในราคา 4,900 บาท บวกเอกสารเพิ่มเติมอื่นๆ ตามความจำเป็น จองการปรึกษาผ่านวิดีโอหรือส่งอีเมลมาได้เลย info.thailaw@gmail.com วันนี้ เราสามารถจัดเตรียมสัญญาในรูปแบบไฟล์ .PDF หรือ Word ให้ดาวน์โหลดได้สะดวก โปรดปฏิบัติตามกฎหมายไทยอย่างเคร่งครัด

ลิงก์:

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย

Our fee for a Thai lease

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.