เงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของฝ่ายผู้ให้เช่า ข้อตกลงต่อดุลเป็นดุลพินิจ
⚖️ ข้อสรุปสำคัญ ⚖️ประเด็นสำคัญ
เงื่อนไขการต่ออายุไม่ได้สร้างสิทธิ์ในการต่ออายุโดยอัตโนมัติ การต่ออายุแต่ละครั้งเป็นการตัดสินใจใหม่โดยดุลยพินิจของฝ่ายผู้รับเหมา เช่า ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่าย ผู้ให้เช่าอาจปฏิเสธการต่อสัญญาได้โดยไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญา.
ข้อตกลงต่อสัญญาไม่ก่อให้เกิดสิทธิต่ออายุการสืบราชการลับโดยอัตโนมัติและจำเป็นต้องได้รับความสาธารณะร่วมกัน
บทสรุปสำหรับผู้บริหาร บทสรุป
สัญญาเช่ามีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญา เมื่อสัญญาหมดอายุ ผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าอ้างสิทธิ์ตามสัญญาในการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ ศาลตัดสินว่าข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาเป็นดุลยพินิจของผู้ให้เช่า.
พิจารณามีข้อตกลงต่อคำวิจารณ์ในกรณีที่มีการกล่าวถึงผู้มีอำนาจปฏิเสธการต่อสัญญาผู้เช่าอ้างสิทธิตามสิทธิในสัญญาในการต่ออายุอัตโนมัติศาลตัดสินว่าข้อตกลงต่อสัญญาเป็นดุลพินิจ
คำตัดสินของศาล (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
เงื่อนไขการต่อสัญญาไม่ได้สร้างสิทธิ์ในการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ การต่อสัญญาแต่ละครั้งเป็นสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่าย ผู้ให้เช่าอาจปฏิเสธการต่อสัญญาได้โดยไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญา.
ข้อตกลงต่อสัญญาไม่ก่อให้เกิดสิทธิต่ออายุการสืบราชการลับโดยอัตโนมัติและจำเป็นต้องได้รับความสาธารณะร่วมกัน
คำตัดสินของศาลเต็มคณะ คำพิพากษาฉบับเต็ม
ต่อไปนี้เป็นข้อความฉบับเต็มของคำตัดสินศาลฎีกาหมายเลข 5277/2540 แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th ต่อไปคือคำพิพากษาฎีกาที่ 5277/2540 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
5277-2540
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
คำศัพท์ทางกฎหมายไทย คำพิพากษา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คำศัพท์ทั่วไป
ทั้งหมด ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU VWXYZ
ภาคเรียน
คำนิยาม
5277-2540
คำพิพากษาของศาลฎีกาในครั้งนี้ยืนยันว่า ภายใต้กฎหมายไทยปัจจุบัน ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่ได้สร้างสิทธิโดยอัตโนมัติในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธได้โดยชอบด้วยกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
ศัพท์กฎหมายไทย คำพิพากษา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ศัพท์ทั่วไป
ทั้งหมด ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU VWXYZ
คำพิพากษาของศาลฎีกาในครั้งนี้ยืนยันว่า ภายใต้กฎหมายไทยปัจจุบัน ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่ได้สร้างสิทธิโดยอัตโนมัติในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธได้โดยชอบด้วยกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
คำศัพท์ทางกฎหมายไทย คำพิพากษา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คำศัพท์ทั่วไป
ทั้งหมด ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU VWXYZ
ภาคเรียน
คำนิยาม
5277-2540
คำพิพากษาของศาลฎีกาในครั้งนี้ยืนยันว่า ภายใต้กฎหมายไทยปัจจุบัน ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่ได้สร้างสิทธิโดยอัตโนมัติในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธได้โดยชอบด้วยกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
ค้นหาคำศัพท์ในพจนานุกรม (อนุญาตให้ใช้ regular expression)
เริ่มต้นด้วย ประกอบด้วย คำที่ตรงเป๊ะ ฟังดูเหมือน
ศัพท์กฎหมายไทย คำพิพากษา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ศัพท์ทั่วไป
ทั้งหมด ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU VWXYZ
คำพิพากษาของศาลฎีกาในครั้งนี้ยืนยันว่า ภายใต้กฎหมายไทยปัจจุบัน ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่ได้สร้างสิทธิโดยอัตโนมัติในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธได้โดยชอบด้วยกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย และคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 5277-2540
ในกฎหมายที่ดินของไทย การต่อสัญญาเช่า (การต่อสัญญาเช่า) จะถูกพิจารณาแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี แต่ชาวต่างชาติหลายคนมักพบกับสัญญาต่างๆ เช่น “30+30+30 ปี” การต่อสัญญาอัตโนมัติ หรือตัวเลือกการเช่าระยะยาวที่ชำระเงินล่วงหน้า การทำความเข้าใจว่าศาลไทยพิจารณาสัญญาการต่อสัญญาเช่าเหล่านี้อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
การต่อสัญญาเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่ใช่สิทธิ์ในการเช่าที่รับประกัน
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540: ข้อตกลงการต่ออายุสัญญาเป็นเพียงคำมั่นสัญญาส่วนบุคคลเท่านั้น
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเอกชนไม่ได้สร้างสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองทางกฎหมายในการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี.
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่านั้น ตีความได้ว่าเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาที่เป็นส่วนตัวของผู้ให้เช่าเดิม ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่แท้จริงซึ่งผูกพันกับที่ดินหรือผูกมัดเจ้าของในอนาคต.
หากผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถบังคับให้ต่อสัญญาได้ และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงเพราะมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาอยู่.
ศาลจะบังคับใช้เงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางขั้นตอน (เช่น การยื่นคำขอต่อสัญญาไม่ตรงตามที่กำหนด) จะทำให้ผู้เช่าหมดสิทธิ์ในการอ้างอิงข้อกำหนดดังกล่าว.
ข้อเสนอการต่ออายุอัตโนมัติ
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับใช้เกินกว่าระยะเวลา 30 ปีแรกของสัญญาเช่า.
แม้แต่การต่อสัญญาครั้งแรกก็ไม่สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าทำได้.
คำสัญญาเหล่านี้ไม่มีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดที่ได้รับที่ดินในภายหลัง.
ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังคงเป็นเพียงสัญญาเช่าเดิม 30 ปีเท่านั้น.
ความสัมพันธ์กับมาตรา 540 และคำตัดสินของศาลฎีกาในยุคปัจจุบัน
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ผลที่ตามมาคือ:
การต่อสัญญาเช่าถือเป็นสัญญาเช่าใหม่เสมอ ไม่ใช่การต่อสัญญาเดิม.
การต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าหรือการต่อสัญญาอัตโนมัติไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันในการเช่าในอนาคต.
สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้จะมีเฉพาะสัญญาเช่าที่ทำขึ้นใหม่และจดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หลังจากสัญญาเช่าฉบับแรกหมดอายุ).
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
บทสรุป
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
ตามกฎหมายไทย การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม การต่อสัญญาเช่าคือสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องเจรจา ตกลงกัน และหากมีระยะเวลามากกว่าสามปี ก็ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดิน ไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการต่อสัญญาเช่า และไม่มีกลไกใดที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินในอนาคตต้องต่อสัญญาเช่าออกไปอีก.
คดีศาลฎีกาหมายเลข 5277-2540 เป็นคำพิพากษาที่มีอิทธิพลต่อการบังคับใช้ข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ในคดีนี้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าสามารถยื่นขอต่อสัญญาได้โดยยื่นคำขอต่อสัญญา 90 วันก่อนวันหมดอายุสัญญา อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงกำหนดเวลาต่อสัญญา ผู้ให้เช่ากลับปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า:
โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโฆษณาแพ็กเกจการเช่าระยะยาว เช่น “30+30+30” ปี หรือการรับประกันการต่อสัญญาอัตโนมัติ คำตัดสินที่ 5277/2540 ยืนยันว่า:
มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปีต่อสัญญา คำพิพากษาของศาลฎีกา รวมถึงคดีหมายเลข 5277-2540 และคดีล่าสุด เช่น 4655-2566 (คลิกเพื่ออ่าน) ต่างปฏิเสธข้อตกลงการต่ออายุหลายครั้งล่วงหน้าหรือข้อกำหนดการต่ออายุแบบชำระเงินล่วงหน้า โดยมองว่าเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540.
ข้อควรทราบ: เนื่องจากกฎหมายไทยถือว่าการ "ต่อสัญญา" ใดๆ เป็นสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้นสัญญาเช่าใดๆ ที่ทำขึ้นหลังสัญญาเดิมหมดอายุจะต้องทำใหม่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (โดยระบุค่าเช่า/ค่าตอบแทนปัจจุบัน และค่าธรรมเนียม/ภาษีตามปกติ) จึงจะมีผลบังคับใช้ได้.
คำวินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 5277-2540 ย้ำหลักการสำคัญว่า การเช่าระยะยาวในประเทศไทยมีผลใช้ได้เฉพาะตามระยะเวลา 30 ปีที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น การต่ออายุหรือเพิ่มระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และต้องทำการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่แยกต่างหากจึงจะมีผลทางกฎหมาย.
อุปกรณ์เสริมฉบับพิพาท 2 มุมมอง "ผู้เช่าจะจ่ายเงินเดือนของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากเฝ้าระวังตามระยะเวลาที่ผู้เช่าซื้อให้ปรับเป็นรายวันเป็นประจำทุกวัน 5% ของสวัสดิการรายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทเหล็ก) ดูแลระบบการชำระเต็มรูปแบบ"เมื่อจำเลยทำวิจัยตั้งแต่แรก 2533 จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 โจทก์กลับเรียกค่าปรับวันที่นับแต่ 20 2534 ส่วนใหญ่จากส่วนหัวแล้วซึ่งระบุไว้ข้อนี้มักจะระงับไปซึ่งจะนำไปสู่การบังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้มีความสำคัญข้อ 9 ไว้ว่า "การต่ออายุขัยในสูตรผู้เช่าเพื่อส่งคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อออวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ในบางโอกาส 90 วัน และหากพิจารณาระยะเวลาที่กำหนดผู้เช่าต้องเสียค่าบำรุงจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทประธานาธิบดี) ผู้ให้การสนับสนุนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุหรือใช้อย่างเป็นทางการ" ข้อกำหนดตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 การพิจารณาว่าในเมื่อสิ้นเชิงเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นเองที่ผู้สั่งเช่ายังคงครองตำแหน่งอยู่เพื่อให้ทราบถึงความนั้นแล้วไม่ทักทวงไซ้รประธานให้พิจารณาคู่สัญญาเป็นอันประกอบการพิจารณาต่อไปไม่มีการคำนวณ" ใช่เพียงสร้างผลกฎหมายอ้างอิงเท่านั้น แต่ตามคำวิจารณ์ของการพิจารณาความในการพิจารณากันและแนะนำข้อความว่า "ในการพิจารณา" ของสภาอยู่ด้วยส่อการพิจารณาของคู่สัญญาว่าการทำศัลยกรรมจะจริงกันมาก ๆ มิใช่โดยพื้นฐานกฎหมาย ต้องให้คุณแก่จำเลยที่นี่ต้องสูญเสียในมูลหนี้ดังที่สนับสนุนตามมาตรา 11 ถึงจำเลยไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงตามปกติตามข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่าสามารถสนับสนุนอาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการของรัฐหรือกิจการใดๆ ของให้เช่าขนย้ายสิ่งของและบริวารจากอาคารที่ภายในเช่า 30 วันหากครบแล้วเช่าไม่ให้ออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่าพิจารณายังปรับแก่ผู้ให้เช่าวันละ 1 ใน 3 ของทุกปีเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทขึ้นไป) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ความเห็นดังกล่าวถือเป็นค่านิยมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าหมอนเป็นเบี้ยปรับ การยึดถือค่านิยมและตามหลักการกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสององค์ประกอบนี้ให้คุณเรียกค่าความเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับส่วนนั้นด้วยว่าให้ถือว่าเบี้ยเป็นจำนวนของค่าพยากรณ์ในคดีนี้โจทก์ออสการ์เรียกค่าเสียหายในอัตราร้อยละและศาลล่างให้โจทก์ได้รับค่าเลี้ยงดูเต็มตามจำนวนที่โจทก์ได้รับผลประโยชน์แล้ว โจทก์จะจำเลยเสียเบี้ยปรับตามให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องให้บริษัทที่โจทก์ได้รับการขัดต่อมาตรา 380 วรรคสอง
โจทก์ตรวจว่าปกติ 28 มีนาคม 2531 จำเลยทำการตรวจสอบอาคารไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนสำหรับบริษัทตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี 1 เมษายน 2531 ตรวจสอบวันที่ 31 พฤษภาคม 2532 ชำระรายเดือนเป็นรายเดือนเดือนละ 300 บาท โดยชำระหนี้ภายในวันที่ 5 เดือนและกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าปล่อยให้ปรับเป็นรายวันเป็นประจำ 5 ของวิสาหกิจเป็นเงิน จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 ส่วนหลักของเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้กับโจทก์ในวันทำสัญญาและหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยทาสีข้อพิจารณาตามสัญญาถ้าโจทก์ให้การช่วยเหลืออาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการรัฐหรือกิจการใดๆ ของโจทก์จำเลยสักนิดขนย้ายองค์กรและบริวารจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันนับแต่แจ้งให้ทราบ ให้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดในการดำเนินงาน ก่อนครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ต้องออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องจ่ายค่าปรับให้กับโจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3 ของกรณีเป็นเดือนเป็นเงิน 100 บาท ก่อนที่จะออกจากอาคารที่เช่าส่วนเลยจำตกลงว่าต่อเติมจำเลยที่จะยื่นคำร้องต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดการศึกษาในระยะเวลา 90 วัน ตรวจสอบระยะเวลาดังกล่าว จำเลยต้องเสียค่าบำรุง1,000 บาท และโรงพยาบาลโจทก์สิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุการศึกษาหรือไม่ก็ได้จำเลยไม่ต้องใช้คำต่ออายุ ก่อนครบกำหนดความเป็นผู้นำแล้วจำเลยสักครั้งในอาคารดังกล่าวและเป็นตัวอย่างของโจทก์จนถึงทุกวันนี้ 2533 หลักๆ เสาตั้งแต่ 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของแก่โจทเลย โจทก์อ้างถึงที่ดินเพื่อประโยชน์ของผู้มีอำนาจโจทก์แรงดึงอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 เปิดเผยโดยให้จำเลยและบริสก์วารจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวคือวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือนแรก 19 สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่าในช่วงวันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดการชำระเงินปรับแก่โจทก์ในรายวัน 1 ใน 3 ของการดูแลเป็นรายเดือนเงิน 100 บาท แม้ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาท โจทก์จำไว้เลยที่ความเข้มข้นแต่เข้มข้น 2533 ภายนอกวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ในช่วงวันหยุดให้บริการ 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยดูแลเสียค่าปรับเป็นรายวัน 15 บาท จนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่ 20 สิงหาคม 2534 ต่อไปปรับค่าจนถึงวันต่อเนื่องรวม 1,108 วันรวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันนี้เป็นเงิน 20,810 บาทสัญญาเลิกกันจำเลยต้องใช้ความพยายามในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นประวัติต่อโจทก์เพื่อดูโจทก์ในครัวเรือน โจทก์ไม่ได้เป็นส่วนในอาคารดังกล่าวจำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าความเสียหายให้กับโจทก์ก่อนที่จะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาทตรวจสอบอัตราการพิจารณา 20 สิงหาคม 2534 ย้อนหลังเดือนปีที่ 36 เดือน 12 วันเป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันที่จะเลิกจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกระทั่งจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์สำหรับค่าปรับในวันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับไม่หยุดวันเลิกสัญญาจนถึงวันสอบสวน 1,108 วันเงิน 110,800 บาท รวมค่าทางประวัติศาสตร์และค่าปรับจนถึงวันคดีเป็นเงิน 121,720 บาทรวมเป็นเงินประวัติ142,530 บาท ต้องจำเลยพร้อมบริการวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89 ซอยโรงสีงร้องช้า สำนักงานเขตพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราส่วนประกอบ 7.5 หลังจากนั้นนับแต่วันไปจนถึงชำระหนี้จนครบจนโจทก์เพื่อจำเลยการชำระเงินออนไลท์เดือนละ300 บาท นับวันที่ดำเนินการจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ให้จำเลยจ่ายปรับวันละ 15 บาท นับประวัติศาลจนกระทั่งจำเลยจะพิจารณาตลาดที่ค้างให้ครบถ้วนจนโจทก์ให้จำเลยจ่ายเลยปรับวันละ 100 บาท นับวันนั้นจนกระทั่งจำเลยกับบริการวารจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยให้การว่าหลังจากกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยทั่งห้องเช่าตลอดมาโดยทั่งห้องเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอดถือครองคู่สัญญาทำสัญญากันใหม่ต่อไปเพื่อใช้ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกใช้จากโจทก์ค่าปรับและค่าหอพักที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำอีกครั้งและสูงเกินความจริง โจทก์ผู้มีสิทธิเรียกร้องค่าวิจารณ์ได้ถือว่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 โจโจ้เป็นวันโจทก์เป็นเงิน 10,920 บาท สั่งยกเซอร์กิต
จำเลยขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายในตำแหน่งและบริวารจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ให้คุณจำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราส่วนผสม 7.5 นับได้ถึงวันที่ดำเนินการจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้นโจทก์ และให้จำเลยจ่ายเงินเดือนตรวจสอบละ 300 บาท นับวันสอบสวนจนกว่าจำเลยจะขนย้ายส่วนใหญ่และบริวารออกจากอาคารดังกล่าว
โจทก์จดหมายร้องขอความเป็นธรรม
ศาลยุติธรรมพิพากษายืน
โจทก์รัดีกา
ฎีกาดีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นผลประโยชน์ว่าเดิมโจทก์และจำเลยทำลงไปที่เรือนไม้ตามเอกสารสัญลักษณ์จ.1 และจากนั้นก็เช่าซึ่งมีการตกลงกันไว้จำเลยยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงคราใด ๆ เลยจำเลยค้างชำระหนี้โจทก์และหนังสือบอกเปิดดูโดยชอบแล้วแต่จำเลยเลยออกจากอาคารที่เช่า
คดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายตรวจสอบวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าตามเอกสารประกอบสัญลักษณ์จ.1 สังเกตว่าโจทก์บอกเลิกรายนี้แล้วจำเลยทำให้เสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินที่ติดค้างหรือเริ่มต้นจำเลยเสียค่าบำรุงจำนวน 1,000 บาท ด้วยหรือไม่นับแต่วันเลิกจำเลยยังต้องเสียค่าปรับรายวัน 100 บาท จนกระทั่งจำเลยจะพูดถึงอาคารที่เช่าให้อธิการดังคำสำคัญหรือตามเอกสารระบุเจ.1 ข้อ 2 จอภาพ "ผู้เช่าจะแบ่งจ่ายของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน ตรวจสอบให้ปรับเป็นรายวันในวันละครั้ง 5% ของฝาครอบรายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบบาทห้าโพลิ) ตรวจสอบฟังเป็นการดูแลสุขภาพว่าจำเลยรักษาความสะอาดตั้งแต่แรก 2533 ภายในวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 โจทก์กลับบริษัทเรียกค่าปรับโดยตรงนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 การควบคุมจากการตรวจสอบแล้ว คำวิจารณ์ซึ่งข้อนี้มักจะระงับไปจนกว่าจะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้กำหนดระยะเวลาของผู้เช่าให้เสียค่าบำรุงจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทรายงาน) ผู้ให้เช่าสิทธิที่จะให้โรงพยาบาลผู้เช่าอายุก่อตั้งหรือไม่ก็ได้" การพิจารณาจะพิจารณาตามกฏหมายแพ่งและสำหรับเชิงพาณิชย์ มาตรา 570 อนุว่า "ในเมื่อสิ้นการพิจารณาเช่าซึ่งได้ตกลงร่วมกันไว้นั้นเองที่ผู้เช่ายังคงครองตำแหน่งอยู่เพื่อให้ทราบถึงความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ท่านประธานให้พิจารณาคู่สัญญาเป็นอันที่คุณรู้ต่อไปไม่มีการควบคุม" ก็ดีกรณีเพียงสร้างผลการพิจารณากฎหมายเท่านั้นแต่ตามคำแนะนำของผู้บริหารความคิดสร้างสรรค์ในการพิจารณากันและแนะนำข้อความว่า "ในการพิจารณา" เสนออยู่ด้วยส่อการพิจารณาของคู่สัญญาว่า การพิจารณาสืบสวนจริงกันมากมิใช่โดยพิจารณากฎหมายทั้งยังต้องตีความคุณกลายเป็นแก่จำเลยต้องหาหลักต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่อ้างถึงในศาลฎีกาแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11... จำเลยไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลและส่วนประกอบตามส่วนต่างๆ 11 ข้อความ มีว่า" หากผู้จัดองค์ประกอบของโครงสร้างอาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการกิจการรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใดๆ มากมายสำหรับการจัดหาผู้เช่าตำนานขนย้ายสิ่งที่สนับสนุนและบริวารจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน หากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่าต้องจ่ายเงินเพื่อนำเสนอผู้นำเสนอรายวัน 1 ใน 3 ของปฏิทินเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาท) ก่อนที่จะออกจากอาคารที่เช่า" ตามความเห็นดังกล่าวถือเป็นค่านิยมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าแผ่นความปลอดภัยเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ค่านิยมและตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสองก็สรุปไว้ว่าเจ้าหนี้เรียกค่าความเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมนั้นด้วยคือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนแล้วของค่าบำรุงรักษาในคดีนี้โจทก์พรีเซ็นเตอร์เรียกค่าวิจารณ์เท่ากับอัตราผลกำไรและศาลล่างอัยการให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับแล้ว โจทก์จะจำเลยเสียเบี้ยปรับตามให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่โจทก์ได้รับการขัดต่อกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
โจทก์ตรวจว่าปกติ 28 มีนาคม 2531 จำเลยทำการตรวจสอบอาคารไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนสำหรับบริษัทตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี 1 เมษายน 2531 ตรวจสอบวันที่ 31 พฤษภาคม 2532 ชำระรายเดือนเป็นรายเดือนเดือนละ 300 บาท โดยชำระหนี้ภายในวันที่ 5 เดือนและกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าปล่อยให้ปรับเป็นรายวันเป็นประจำ 5 ของวิสาหกิจเป็นเงิน จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 ส่วนหลักของเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้กับโจทก์ในวันทำสัญญาและหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยทาสีข้อพิจารณาตามสัญญาถ้าโจทก์ให้การช่วยเหลืออาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการรัฐหรือกิจการใดๆ ของโจทก์จำเลยสักนิดขนย้ายองค์กรและบริวารจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันนับแต่แจ้งให้ทราบ ให้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดในการดำเนินงาน ก่อนครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ต้องออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องจ่ายค่าปรับให้กับโจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3 ของกรณีเป็นเดือนเป็นเงิน 100 บาท ก่อนที่จะออกจากอาคารที่เช่าส่วนเลยจำตกลงว่าต่อเติมจำเลยที่จะยื่นคำร้องต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดการศึกษาในระยะเวลา 90 วัน ตรวจสอบระยะเวลาดังกล่าว จำเลยต้องเสียค่าบำรุง1,000 บาท และโรงพยาบาลโจทก์สิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุการศึกษาหรือไม่ก็ได้จำเลยไม่ต้องใช้คำต่ออายุ ก่อนครบกำหนดความเป็นผู้นำแล้วจำเลยสักครั้งในอาคารดังกล่าวและเป็นตัวอย่างของโจทก์จนถึงทุกวันนี้ 2533 หลักๆ เสาตั้งแต่ 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของแก่โจทเลย โจทก์อ้างถึงที่ดินเพื่อประโยชน์ของผู้มีอำนาจโจทก์แรงดึงอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 เปิดเผยโดยให้จำเลยและบริสก์วารจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวคือวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือนแรก 19 สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่าในช่วงวันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดการชำระเงินปรับแก่โจทก์ในรายวัน 1 ใน 3 ของการดูแลเป็นรายเดือนเงิน 100 บาท แม้ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาท โจทก์จำไว้เลยที่ความเข้มข้นแต่เข้มข้น 2533 ภายนอกวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ในช่วงวันหยุดให้บริการ 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยดูแลเสียค่าปรับเป็นรายวัน 15 บาท จนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่ 20 สิงหาคม 2534 ต่อไปปรับค่าจนถึงวันต่อเนื่องรวม 1,108 วันรวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันนี้เป็นเงิน 20,810 บาทสัญญาเลิกกันจำเลยต้องใช้ความพยายามในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นประวัติต่อโจทก์เพื่อดูโจทก์ในครัวเรือน โจทก์ไม่ได้เป็นส่วนในอาคารดังกล่าวจำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าความเสียหายให้กับโจทก์ก่อนที่จะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาทตรวจสอบอัตราการพิจารณา 20 สิงหาคม 2534 ย้อนหลังเดือนปีที่ 36 เดือน 12 วันเป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันที่จะเลิกจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกระทั่งจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์สำหรับค่าปรับในวันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับไม่หยุดวันเลิกสัญญาจนถึงวันสอบสวน 1,108 วันเงิน 110,800 บาท รวมค่าทางประวัติศาสตร์และค่าปรับจนถึงวันคดีเป็นเงิน 121,720 บาทรวมเป็นเงินประวัติ142,530 บาท ต้องจำเลยพร้อมบริการวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89 ซอยโรงสีงร้องช้า สำนักงานเขตพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราส่วนประกอบ 7.5 หลังจากนั้นนับแต่วันไปจนถึงชำระหนี้จนครบจนโจทก์เพื่อจำเลยการชำระเงินออนไลท์เดือนละ300 บาท นับวันที่ดำเนินการจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ให้จำเลยจ่ายปรับวันละ 15 บาท นับประวัติศาลจนกระทั่งจำเลยจะพิจารณาตลาดที่ค้างให้ครบถ้วนจนโจทก์ให้จำเลยจ่ายเลยปรับวันละ 100 บาท นับวันนั้นจนกระทั่งจำเลยกับบริการวารจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยให้การว่าหลังจากกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยทั่งห้องเช่าตลอดมาโดยทั่งห้องเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอดถือครองคู่สัญญาทำสัญญากันใหม่ต่อไปเพื่อใช้ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกใช้จากโจทก์ค่าปรับและค่าหอพักที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำอีกครั้งและสูงเกินความจริง โจทก์ผู้มีสิทธิเรียกร้องค่าวิจารณ์ได้ถือว่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 โจโจ้เป็นวันโจทก์เป็นเงิน 10,920 บาท สั่งยกเซอร์กิต
จำเลยขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายในตำแหน่งและบริวารจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ให้คุณจำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราส่วนผสม 7.5 นับได้ถึงวันที่ดำเนินการจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้นโจทก์ และให้จำเลยจ่ายเงินเดือนตรวจสอบละ 300 บาท นับวันสอบสวนจนกว่าจำเลยจะขนย้ายส่วนใหญ่และบริวารออกจากอาคารดังกล่าว
โจทก์จดหมายร้องขอความเป็นธรรม
ศาลยุติธรรมพิพากษายืน
โจทก์รัดีกา
ฎีกาดีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นผลประโยชน์ว่าเดิมโจทก์และจำเลยทำลงไปที่เรือนไม้ตามเอกสารสัญลักษณ์จ.1 และจากนั้นก็เช่าซึ่งมีการตกลงกันไว้จำเลยยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงคราใด ๆ เลยจำเลยค้างชำระหนี้โจทก์และหนังสือบอกเปิดดูโดยชอบแล้วแต่จำเลยเลยออกจากอาคารที่เช่า
คดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายตรวจสอบวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าตามเอกสารประกอบสัญลักษณ์จ.1 สังเกตว่าโจทก์บอกเลิกรายนี้แล้วจำเลยทำให้เสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินที่ติดค้างหรือเริ่มต้นจำเลยเสียค่าบำรุงจำนวน 1,000 บาท ด้วยหรือไม่นับแต่วันเลิกจำเลยยังต้องเสียค่าปรับรายวัน 100 บาท จนกระทั่งจำเลยจะพูดถึงอาคารที่เช่าให้อธิการดังคำสำคัญหรือตามเอกสารระบุเจ.1 ข้อ 2 จอภาพ "ผู้เช่าจะแบ่งจ่ายของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน ตรวจสอบให้ปรับเป็นรายวันในวันละครั้ง 5% ของฝาครอบรายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบบาทห้าโพลิ) ตรวจสอบฟังเป็นการดูแลสุขภาพว่าจำเลยรักษาความสะอาดตั้งแต่แรก 2533 ภายในวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 โจทก์กลับบริษัทเรียกค่าปรับโดยตรงนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 การควบคุมจากการตรวจสอบแล้ว คำวิจารณ์ซึ่งข้อนี้มักจะระงับไปจนกว่าจะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้กำหนดระยะเวลาของผู้เช่าให้เสียค่าบำรุงจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทรายงาน) ผู้ให้เช่าสิทธิที่จะให้โรงพยาบาลผู้เช่าอายุก่อตั้งหรือไม่ก็ได้" การพิจารณาจะพิจารณาตามกฏหมายแพ่งและสำหรับเชิงพาณิชย์ มาตรา 570 อนุว่า "ในเมื่อสิ้นการพิจารณาเช่าซึ่งได้ตกลงร่วมกันไว้นั้นเองที่ผู้เช่ายังคงครองตำแหน่งอยู่เพื่อให้ทราบถึงความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ท่านประธานให้พิจารณาคู่สัญญาเป็นอันที่คุณรู้ต่อไปไม่มีการควบคุม" ก็ดีกรณีเพียงสร้างผลการพิจารณากฎหมายเท่านั้นแต่ตามคำแนะนำของผู้บริหารความคิดสร้างสรรค์ในการพิจารณากันและแนะนำข้อความว่า "ในการพิจารณา" เสนออยู่ด้วยส่อการพิจารณาของคู่สัญญาว่า การพิจารณาสืบสวนจริงกันมากมิใช่โดยพิจารณากฎหมายทั้งยังต้องตีความคุณกลายเป็นแก่จำเลยต้องหาหลักต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่อ้างถึงในศาลฎีกาแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11... จำเลยไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลและส่วนประกอบตามส่วนต่างๆ 11 ข้อความ มีว่า" หากผู้จัดองค์ประกอบของโครงสร้างอาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการกิจการรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใดๆ มากมายสำหรับการจัดหาผู้เช่าตำนานขนย้ายสิ่งที่สนับสนุนและบริวารจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน หากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่าต้องจ่ายเงินเพื่อนำเสนอผู้นำเสนอรายวัน 1 ใน 3 ของปฏิทินเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาท) ก่อนที่จะออกจากอาคารที่เช่า" ตามความเห็นดังกล่าวถือเป็นค่านิยมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าแผ่นความปลอดภัยเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ค่านิยมและตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสองก็สรุปไว้ว่าเจ้าหนี้เรียกค่าความเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมนั้นด้วยคือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนแล้วของค่าบำรุงรักษาในคดีนี้โจทก์พรีเซ็นเตอร์เรียกค่าวิจารณ์เท่ากับอัตราผลกำไรและศาลล่างอัยการให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับแล้ว โจทก์จะจำเลยเสียเบี้ยปรับตามให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่โจทก์ได้รับการขัดต่อกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
มาตรารหัสที่อ้างอิง มาตราที่อ้างอิง
📖 อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ปรากฏบนเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลที่ไม่เป็นทางการและมีไว้เพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น ข้อความที่ถูกต้องตามกฎหมายของไทยนั้นอยู่ในภาษาไทยที่ตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา (รัชกิตชันนุเบกษา(เนื้อหาในนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะเจาะจง โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม).
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด. ข้อความในกฎหมายไทย (คนบทกฎหมาย) และคำพิพากษาของศาลฎีกา (ทวิภาคี) ฉบับภาษาไทยดั้งเดิมนั้นอยู่ในสาธารณสมบัติตามที่ตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา (ราชกิจจานุเบกษา) ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 (1994) เนื้อหาอื่น ๆ ทั้งหมด รวมถึงคำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำตัดสินของศาลฎีกา (Dika) คำอธิบายทางกฎหมาย การอ้างอิงโยง คำอธิบาย และบทวิเคราะห์บรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาที่มีลิขสิทธิ์ของ ไทยลอว์ออนไลน์ และบรรณาธิการของมัน, เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ (ปริญญาตรีด้านกฎหมาย) และ วิชูดา อัตธัตเมธาคอน (ปริญญาโทด้านกฎหมาย) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ความรู้แก่เว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างมีประสิทธิภาพและเพื่อให้ข้อมูลเฉพาะผู้ปฏิบัติงานกฎหมายที่คือภาษาไทยประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำสำหรับคำถามวิจัยเฉพาะที่ปรึกษาทนายความไทย
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ออนไลน์ จำกัด พนักงานบทกฎหมายภาษาไทยและคำตัดสินศาลฎีกาต้นฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติประกาศในราชกิจจานุเบกษาตามมาตรา 7 ส่วนที่เหลือลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่น ๆ ทั้งหมดรวมถึงคำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำตัดสินศาลฎีกาคำอธิบายกฎหมาย อ้างถึงบทวิจารณ์วิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางลาดเป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ไทยลอว์ออนไลน์ และตอน ฉลองเตียงรับรองบรูโซ (ปริญญาตรีด้านกฎหมาย) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ค้นคว้าวิจัยหรือเผยแพร่โดยค้นคว้า