La clause de renouvellement du bail est discrétionnaire. ข้อตกลงต่อสัญญาเช่าเป็นดุลพินิจ
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
L’article 570 prévoit que lorsque le terme convenu d’un contrat bail lorsque le bail expire, le locataire reste propriétaire et le bailleur sait et n’y objecte pas, les parties sont réputées avoir conclu un nouveau bail d’une durée indéterminée. C’est seulement l’effet que la loi attribue à ces faits. Lorsque le bail lui-même contient une convention particulière précisant comment le renouvellement doit être demandé et la qualifie par les mots ' à la prochaine occasion ', les parties ont montré qu’elles avaient l’intention d’obtenir un bail réellement conclu plutôt que celui qui découlerait de la loi, et la clause doit en outre être interprétée en faveur de la partie qui serait tenue par elle, conformément à l’article 11. Le locataire qui n’a pas demandé de renouvellement ne sera donc pas tenu de supporter la charge que la clause attribue à l’absence de demande. La somme due au titre du bail jusqu’à la sortie du locataire constitue une pénalité, et en vertu de l’article 380, paragraphe 2, le créancier qui réclame le paiement intégral des dommages-intérêts prend cette somme en compensation, de sorte qu’un bailleur ayant déjà accordé une indemnisation égale au loyer ne peut en outre réclamer cette pénalité. La pénalité prévue pour le retard de paiement du loyer prend fin avec la conclusion du contrat et ne peut être appliquée après la fin du bail.
แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า ถ้าผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กรณีก็เพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่ามีข้อตกลงเป็นพิเศษกำหนดวิธีขอต่ออายุสัญญา และมีข้อความว่า 'ในครั้งต่อไป' กำกับอยู่ ย่อมส่อแสดงเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งต้องตีความให้เป็นคุณแก่ผู้ที่จะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ตามมาตรา 11 ผู้เช่าที่มิได้ยื่นคำขอต่ออายุสัญญาจึงไม่ต้องรับผิดในเงินที่ข้อสัญญากำหนดไว้สำหรับการไม่ยื่นคำขอ ส่วนค่าปรับรายวันที่กำหนดให้ชำระจนกว่าผู้เช่าจะออกจากทรัพย์ที่เช่า เป็นค่าเสียหายที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งตามมาตรา 380 วรรคสอง ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนโดยคิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นเป็นจำนวนน้อยที่สุด เมื่อได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนแล้วจะเรียกเบี้ยปรับอีกไม่ได้ และค่าปรับที่กำหนดไว้สำหรับการชำระค่าเช่าล่าช้าย่อมระงับสิ้นไปพร้อมกับสัญญา จะนำมาใช้บังคับสำหรับระยะเวลาภายหลังเลิกสัญญาไม่ได้
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
L’article 570 prévoit que lorsque le terme convenu d’un bail expire, l’occupant demeure en possession et que le bailleur sait et n’y objecte pas, les parties sont réputées avoir conclu un nouveau bail d’une durée indéterminée. C’est seulement l’effet que la loi attribue à ces faits. Lorsque le bail lui-même contient une convention particulière précisant comment la renouvelabilité doit être demandée et la qualifie par les mots ' à la prochaine occasion ', les parties ont montré qu’elles avaient l’intention d’obtenir un bail réellement conclu plutôt que celui qui découlerait de la loi, et la clause doit en outre être interprétée en faveur de la partie qui supporterait l’obligation qui en découle, en vertu de l’article 11. Un locataire qui n’a pas demandé de renouvellement n’est donc pas tenu de supporter les charges que la clause impose en cas de non-renouvellement. La somme due au titre du bail jusqu’à la sortie du locataire constitue une pénalité, et en vertu de l’article 380, paragraphe 2, le créancier qui réclame le paiement intégral des dommages-intérêts prend cette somme en compensation, de sorte qu’un bailleur ayant déjà accordé une indemnisation égale au loyer ne peut en outre réclamer cette pénalité. La pénalité prévue pour le retard de paiement du loyer prend fin avec la conclusion du contrat et ne peut être appliquée après la fin du bail.
แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า ถ้าผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กรณีก็เพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่ามีข้อตกลงเป็นพิเศษกำหนดวิธีขอต่ออายุสัญญา และมีข้อความว่า 'ในครั้งต่อไป' กำกับอยู่ ย่อมส่อแสดงเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งต้องตีความให้เป็นคุณแก่ผู้ที่จะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ตามมาตรา 11 ผู้เช่าที่มิได้ยื่นคำขอต่ออายุสัญญาจึงไม่ต้องรับผิดในเงินที่ข้อสัญญากำหนดไว้สำหรับการไม่ยื่นคำขอ ส่วนค่าปรับรายวันที่กำหนดให้ชำระจนกว่าผู้เช่าจะออกจากทรัพย์ที่เช่า เป็นค่าเสียหายที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งตามมาตรา 380 วรรคสอง ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนโดยคิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นเป็นจำนวนน้อยที่สุด เมื่อได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนแล้วจะเรียกเบี้ยปรับอีกไม่ได้ และค่าปรับที่กำหนดไว้สำหรับการชำระค่าเช่าล่าช้าย่อมระงับสิ้นไปพร้อมกับสัญญา จะนำมาใช้บังคับสำหรับระยะเวลาภายหลังเลิกสัญญาไม่ได้
Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
Voici le texte intégral de l'arrêt n° 5277/2540 de la Cour suprême. Source : deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้อง
จำเลยขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าว
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่า
คดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย
Qu’a-t-il décidé la Cour suprême dans la décision 5277/2540 ? คำพิพากษาฎีกาที่ 5277/2540 วินิจฉัยอย่างไร?
Le fait qu’une clause expresse stipulant la procédure de renouvellement soit un accord spécial démontre que les parties avaient l’intention d’obtenir un nouveau bail, plutôt que celui qui découlerait de la loi en vertu de l’article 570. Lire en parallèle l’article 11, qui interprète un terme en faveur de la partie qui supporterait l’obligation, le locataire qui n’avait pas demandé le renouvellement n’avait pas à payer de frais de renouvellement. La Cour a confirmé les décisions des juridictions inférieures.
วินิจฉัยว่าข้อสัญญาที่กำหนดวิธีขอต่ออายุสัญญาไว้โดยเฉพาะ เป็นความตกลงกันเป็นพิเศษที่ส่อแสดงเจตนาว่าต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง มิใช่เกิดขึ้นโดยผลของมาตรา 570 เมื่ออ่านประกอบมาตรา 11 ซึ่งให้ตีความให้เป็นคุณแก่ผู้ที่จะต้องเสียในมูลหนี้ ผู้เช่าที่มิได้ยื่นคำขอต่ออายุสัญญาจึงไม่ต้องเสียเงินตามข้อสัญญานั้น ศาลฎีกาพิพากษายืน
Le bail se renouvelle-t-il automatiquement en Thaïlande si le locataire reste ? หากผู้เช่ายังอยู่ต่อ สัญญาเช่าในประเทศไทยต่ออายุโดยอัตโนมัติหรือไม่?
L’article 570 considère comme un nouveau bail d’une durée indéterminée lorsque le terme expire, que le locataire reste propriétaire et que le bailleur sait et n’obéit pas à cette décision. Cette décision montre que la clause expresse du bail concernant la manière de renouveler le bail pouvait indiquer que les parties entendaient réellement un renouvellement, donc la présomption légale n’est pas la réponse complète.
มาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง คำพิพากษานี้แสดงว่าข้อสัญญาที่กำหนดวิธีขอต่ออายุไว้โดยเฉพาะ อาจแสดงเจตนาว่าคู่สัญญาประสงค์ให้มีการตกลงต่อสัญญากันจริง ผลตามกฎหมายจึงมิใช่คำตอบทั้งหมด
Quels articles du Code ont le Tribunal appliqués à la clause de renouvellement et aux sanctions ? ศาลฎีกาปรับบทมาตราใดกับข้อตกลงต่ออายุสัญญาและเบี้ยปรับ?
Article 11 du Code civil et commercial relatif à l’interprétation d’un terme ambigu dans l’intérêt de la partie qui supporterait l’obligation, article 380 relatif aux sanctions et dommages-intérêts, et article 570 relatif à la continuation tacite d’un bail.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 เรื่องการตีความให้เป็นคุณแก่ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ มาตรา 380 เรื่องเบี้ยปรับกับค่าเสียหาย และมาตรา 570 เรื่องการเช่าที่ดำเนินต่อไปโดยปริยาย
📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต