La clause de renouvellement du bail est discrétionnaire. Comptes rendus
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Les clauses de renouvellement ne créent pas de droits automatiques à la poursuite du contrat. Chaque renouvellement est une décision discrétionnaire. location Nécessitant un consentement mutuel. Le bailleur peut refuser le renouvellement sans que cela constitue une infraction.
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Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Un bail comportait une clause de renouvellement automatique. À son expiration, le bailleur a refusé de le renouveler. Le preneur a alors fait valoir un droit contractuel à un renouvellement automatique. La Cour a jugé que les clauses de renouvellement sont discrétionnaires.
Comptes rendus เมื่อสัญญาหมดอายุ Conseils d'administration Compte rendu Conseils d'administration Conseils d'administration
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Les clauses de renouvellement n'entraînent pas automatiquement la poursuite du bail. Chaque renouvellement constitue un nouveau bail discrétionnaire nécessitant l'accord des deux parties. Le bailleur peut refuser le renouvellement sans que cela constitue une rupture abusive du bail.
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Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
Voici le texte intégral de l'arrêt n° 5277/2540 de la Cour suprême. Source : deka.supremecourt.or.th Appel 5277/2540 Voici ce qui suit : deka.supremecourt.or.th
5277-2540
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Glossaire Termes juridiques thaïlandais Jurisprudence Code civil et commercial Termes généraux
Tous ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTU VWXYZ
Terme
Définition
5277-2540
Cet arrêt de la Cour suprême confirme qu'en vertu du droit thaïlandais actuel, les clauses de renouvellement de bail ne créent pas un droit automatique à une nouvelle période de 30 ans ; un renouvellement constitue toujours un nouveau bail que le bailleur peut légalement refuser.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
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Cet arrêt de la Cour suprême confirme qu'en vertu du droit thaïlandais actuel, les clauses de renouvellement de bail ne créent pas un droit automatique à une nouvelle période de 30 ans ; un renouvellement constitue toujours un nouveau bail que le bailleur peut légalement refuser.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
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Terme
Définition
5277-2540
Cet arrêt de la Cour suprême confirme qu'en vertu du droit thaïlandais actuel, les clauses de renouvellement de bail ne créent pas un droit automatique à une nouvelle période de 30 ans ; un renouvellement constitue toujours un nouveau bail que le bailleur peut légalement refuser.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
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Cet arrêt de la Cour suprême confirme qu'en vertu du droit thaïlandais actuel, les clauses de renouvellement de bail ne créent pas un droit automatique à une nouvelle période de 30 ans ; un renouvellement constitue toujours un nouveau bail que le bailleur peut légalement refuser.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
Options de renouvellement de bail en Thaïlande et arrêt de la Cour suprême 5277-2540
En droit immobilier thaïlandais, le renouvellement d'un bail (การต่อสัญญาเช่า) est traité différemment d'un bail de longue durée, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial. Bien que la durée maximale d'un bail enregistré soit de 30 ans, de nombreux étrangers se voient proposer des formules telles que “ 30+30+30 ans ”, un renouvellement automatique ou des options de longue durée payées d'avance. Il est donc essentiel pour toute personne envisageant d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande de comprendre comment les tribunaux thaïlandais traitent ces promesses de renouvellement.
Le renouvellement d'un bail n'est pas automatique et ne constitue pas un droit de bail garanti.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
Arrêt 5277-2540 de la Cour suprême : Les clauses de renouvellement ne constituent que des promesses personnelles
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
Une clause de renouvellement dans un contrat privé ne crée pas un droit juridiquement garanti à une nouvelle période de 30 ans.
Les clauses de renouvellement sont interprétées comme des promesses contractuelles personnelles du bailleur initial, et non comme des droits de bail réels qui s'attachent au terrain ou lient les futurs propriétaires.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne peut pas l'exiger et ne peut généralement pas réclamer de dommages-intérêts du seul fait de l'existence d'une clause de renouvellement.
Les tribunaux appliquent les conditions de renouvellement de manière stricte ; tout manquement aux exigences procédurales (comme la soumission d'une demande de renouvellement exactement comme requis) signifie que le locataire perd la possibilité de se prévaloir de la clause.
Offres de renouvellement automatique
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
Les clauses de renouvellement ne constituent pas des droits de bail exécutoires au-delà de la durée initiale de 30 ans.
Même le premier renouvellement ne peut être imposé au bailleur.
Ces promesses n'engagent pas les successeurs qui acquièrent ultérieurement le terrain.
La période applicable reste uniquement celle du bail initial de 30 ans.
Lien avec l'article 540 et les décisions modernes de la Cour suprême
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Par conséquent:
Un renouvellement est toujours un nouveau bail, et non une continuation de l'ancien.
Les renouvellements convenus à l'avance ou automatiques ne créent pas de droits de location futurs contraignants.
Seul un bail nouvellement signé et enregistré (après l'expiration du premier) est exécutoire.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
Conclusion
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
En droit thaïlandais, un renouvellement ne constitue pas une prolongation du bail existant. Il s'agit d'un nouveau bail qui doit faire l'objet de négociations, d'un accord et, s'il a une durée supérieure à trois ans, être enregistré à nouveau auprès du Bureau du cadastre. Il n'existe aucun droit légal de renouvellement ni aucun mécanisme permettant de contraindre un bailleur ou un futur propriétaire à accorder une prolongation.
L'arrêt n° 5277-2540 de la Cour suprême constitue une décision de principe concernant la validité des clauses de renouvellement de bail en Thaïlande. Dans cette affaire, le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait solliciter une prolongation en soumettant une demande de renouvellement 90 jours avant l'expiration du bail. Toutefois, à l'échéance du renouvellement, le bailleur a refusé d'accorder un nouveau bail.
La Cour suprême a statué que :
De nombreux programmes immobiliers mettent en avant des baux longue durée, tels que des baux de “ 30+30+30 ans ” ou des garanties de renouvellement automatique. La décision 5277/2540 confirme que :
L'article 540 limite la durée d'un bail immobilier à 30 ans. La jurisprudence de la Cour suprême, notamment l'arrêt n° 5277-2540 et des arrêts plus récents comme le n° 4655-2566 (cliquez pour lire), rejette systématiquement les clauses de renouvellement multiple ou de prolongation prépayée, considérées comme des tentatives de contournement de l'article 540.
Note pratique : étant donné que la loi thaïlandaise considère tout “ renouvellement ” comme un nouveau bail, tout bail postérieur à son expiration doit être nouvellement établi et enregistré au Bureau foncier (avec le loyer/la contrepartie en vigueur et les frais/taxes habituels) pour être exécutoire.
L'arrêt 5277-2540 de la Cour suprême confirme le principe fondamental suivant : en Thaïlande, la garantie d'un bail à long terme ne s'étend que jusqu'à la durée initiale de 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation dépend entièrement de la volonté du bailleur et doit faire l'objet d'un nouveau bail distinct pour être juridiquement valable.
Durée 2 secondes " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าข Cours 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำห นดระยะเวลาดังกล่าวผู Voir aussi ันละ 5% 15 heures (สิบห้าบาทถ้วน) "" Comptes rendus 2533 จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 Comptes rendus Cours 20 heures 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว Notes d'auteur Conseils d'administration 9 heures " การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus 90 วัน Conseils d'administration Conseils d'administration 1 000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) Comptes rendus " Conseils d'administration 570 $ Conseils d'administration Compte rendu Comptes rendus Voir aussi ั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร Comptes rendus " ก็ดี Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย Comptes rendus Voir aussi มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุ ณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู Voir aussi Cours 11 อีกด้วย Conseils d'administration Comptes rendus Partie 11 มีข้อความว่า " หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที นินกิจก ารของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า Comptes rendus Conseils d'administration 30 Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Compte rendu 1 sur 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว " Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration 380 วรรคสอง Voir aussi Voir aussi Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Conseils d'administration Notes d'auteur Comptes rendus Conseils d'administration 380 Cours
28 มีนาคม 2531 Cours d'appel Comptes rendus 89 Conseils d'administration Temps de préparation 1 ปี Partie 1 2531 ถึง 31 มีนาคม 2532 300 บาท Partie 5 ของแต่ละเดือน Comptes rendus Conseils d'administration 5 minutes 15 secondes Conseils d'administration และเพื่อเป็นหลักประกั นในการปฏิบัติตามสัญญา Durée 3 sec. Prix 900 บาท Voir aussi Voir aussi ตามสัญญา Conseils d'administration Conseils d'administration ๆ Conseils d'administration Comptes rendus 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus จำเลยยินยอมชำระค่าปรั บให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 sur 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus 90 วัน Conseils d'administration 1,000 บาท Compte rendu Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Conseils d'administration 2533 nombre d'abonnés 2533ตลอดมาจนบัดนี้ Conseils d'administration โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ท Comptes rendus Voir aussi Compte rendu 28 มกราคม 2534 Comptes rendus Comptes rendus 6 Comptes rendus Comptes rendus 19 2534 heures 6 เดือน เมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2534 Comptes rendus 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะอ Demander ยต้องรับผิดชำระค่าปรั บแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 à 3 parties pour 100 pièces ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสั Cours 1 000 บาทให้แก่โจทก์ Compte 2533 19 heures 2534 Temps de préparation 10 secondes 19 heures 3 190 heures 2 Conseils d'administration 15 heures de plus 20 heures 2534 pièces de monnaie 1,108 วัน 16 620 euros Conseils d'administration Conseils d'administration 20 810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน Conseils d'administration Conseils d'administration ทำให้โจทก์เสียหาย Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration Prix 300 บาท Prix 20 สิงหาคม 2534 36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10 920 € Compte rendu Conseils d'administration จำเลยต้องเสียค่าปรับ Voir aussi 100 $ d'argent 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญ าจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 108 110 800 บาท Conseils d'administration Cours 121 720 € 142 530 dollars Conseils d'administration Voir aussi 89 minutes de lecture Comptes rendus 142 530 บาท Temps 7.5 ต่อปี Conseils d'administration Prix 300 บาท Conseils d'administration Conseils d'administration Compte rendu 15 บาท Conseils d'administration Conseils d'administration Prix 100 บาท Conseils d'administration Conseils d'administration
จำเลยให้การว่า Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus ละรับเงินค่าเช่าที่ จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus Cours d'appel Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration 20 สิงหาคม 2534 10 920 dollars
จำเลยขาดนัดพิจารณา
Conseils d'administration Comptes rendus 89 heures 13 210 dollars Temps 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว Demander Prix 300 บาท Conseils d'administration Conseils d'administration
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า Comptes rendus Voir aussi Comptes rendus §.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลา Voir aussi Comptes rendus และโจทก์รู้ความนั้นแล Voir aussi Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus
Comptes rendus Comptes rendus ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 Conseils d'administration Conseils d'administration 15 บาท Comptes rendus Voir aussi 1 000 บาท ด้วยหรือไม่ Conseils d'administration Comptes rendus 100 บาท Conseils d'administration Comptes rendus " Demander Voir aussi 5ème anniversaire ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเ ป็นรายวันในอัตราวันละ 5% version 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) " Comptes rendus Conseils d'administration 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 Comptes rendus Cours 20 สิงหาคม 2534 Conseils d'administration Notes d'auteur Conseils d'administration 9 กำหนดไว้ว่า " การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป Compte rendu Comptes rendus Voir aussi Cours d'appel 90 jours Conseils d'administration 1 000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) Comptes rendus " เห็นว่า Compte 570 บัญญัติว่า " ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช Voir aussi Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus " Voir aussi Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration "ในครั้งต่อไป" Cours Voir aussi Comptes rendus ลของกฎหมาย Comptes rendus Notes d'auteur Comptes rendus Comptes rendus 11 อีกด้วย Conseils d'administration Comptes rendus Partie 11 "มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่า Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration ๆ ของผู้ให้เช่า Comptes rendus Conseils d'administration 30 Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Compte rendu 1 à 3 heures 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) "เห็นว่า" Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Compte 380 Cours Voir aussi Voir aussi Demander ปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration โจทก์จะเรียกร้องให้ จำเลยเสียเบี้ยปรับดั งกล่าวให้โจทก์อีกไม ่ได้เพราะเป็นการเรีย กร้องที่นอกเหนือไปจ Conseils d'administration ์ได้รับขัดต่อประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
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จำเลยให้การว่า Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus ละรับเงินค่าเช่าที่ จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus Cours d'appel Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration 20 สิงหาคม 2534 10 920 dollars
จำเลยขาดนัดพิจารณา
Conseils d'administration Comptes rendus 89 heures 13 210 dollars Temps 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว Demander Prix 300 บาท Conseils d'administration Conseils d'administration
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า Comptes rendus Voir aussi Comptes rendus §.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลา Voir aussi Comptes rendus และโจทก์รู้ความนั้นแล Voir aussi Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus
Comptes rendus Comptes rendus ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 Conseils d'administration Conseils d'administration 15 บาท Comptes rendus Voir aussi 1 000 บาท ด้วยหรือไม่ Conseils d'administration Comptes rendus 100 บาท Conseils d'administration Comptes rendus " Demander Voir aussi 5ème anniversaire ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเ ป็นรายวันในอัตราวันละ 5% version 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) " Comptes rendus Conseils d'administration 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 Comptes rendus Cours 20 สิงหาคม 2534 Conseils d'administration Notes d'auteur Conseils d'administration 9 กำหนดไว้ว่า " การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป Compte rendu Comptes rendus Voir aussi Cours d'appel 90 jours Conseils d'administration 1 000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) Comptes rendus " เห็นว่า Compte 570 บัญญัติว่า " ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช Voir aussi Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus " Voir aussi Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration "ในครั้งต่อไป" Cours Voir aussi Comptes rendus ลของกฎหมาย Comptes rendus Notes d'auteur Comptes rendus Comptes rendus 11 อีกด้วย Conseils d'administration Comptes rendus Partie 11 "มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่า Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration ๆ ของผู้ให้เช่า Comptes rendus Conseils d'administration 30 Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Compte rendu 1 à 3 heures 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) "เห็นว่า" Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Compte 380 Cours Voir aussi Voir aussi Demander ปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration โจทก์จะเรียกร้องให้ จำเลยเสียเบี้ยปรับดั งกล่าวให้โจทก์อีกไม ่ได้เพราะเป็นการเรีย กร้องที่นอกเหนือไปจ Conseils d'administration ์ได้รับขัดต่อประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
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