Lease Renewal Clause Is Discretionary ข้อตกลงต่อสัญญาเช่าเป็นดุลพินิจ
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Renewal clauses do not create automatic rights to continuation. Each renewal is a discretionary new lease requiring mutual consent. Lessor may refuse renewal without breach.
ข้อตกลงต่อสัญญาไม่ก่อให้เกิดสิทธิต่ออายุอัตโนมัติ การต่อสัญญาแต่ละครั้งเป็นสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องได้รับความยินยอมร่วมกัน
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A lease contained a renewal clause. Upon expiration, the lessor refused to renew. The lessee claimed a contractual right to automatic renewal. The Court held that renewal clauses are discretionary.
สัญญาเช่ามีข้อตกลงต่อสัญญา เมื่อสัญญาหมดอายุ ผู้ให้เช่าปฏิเสธการต่อสัญญา ผู้เช่าอ้างสิทธิตามสัญญาในการต่ออายุอัตโนมัติ ศาลตัดสินว่าข้อตกลงต่อสัญญาเป็นดุลพินิจ
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Renewal clauses do not create automatic rights to continuation. Each renewal is a discretionary new lease requiring mutual consent. Lessor may refuse renewal without breach.
ข้อตกลงต่อสัญญาไม่ก่อให้เกิดสิทธิต่ออายุอัตโนมัติ การต่อสัญญาแต่ละครั้งเป็นสัญญาเช่าใหม่ที่ต้องได้รับความยินยอมร่วมกัน
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 5277/2540. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
5277-2540
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
GlossariesThai legal termsCase LawCivil and Commercial Codegeneral terms
All A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
Term
Definition
5277-2540
This Supreme Court Case confirms that under current Thai law lease renewal clauses do not create an automatic right to a further 30-year term; a renewal is always a new lease that the lessor may lawfully refuse.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
Thai legal termsCase LawCivil and Commercial Codegeneral terms
All A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
This Supreme Court Case confirms that under current Thai law lease renewal clauses do not create an automatic right to a further 30-year term; a renewal is always a new lease that the lessor may lawfully refuse.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
GlossariesThai legal termsCase LawCivil and Commercial Codegeneral terms
All A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
Term
Definition
5277-2540
This Supreme Court Case confirms that under current Thai law lease renewal clauses do not create an automatic right to a further 30-year term; a renewal is always a new lease that the lessor may lawfully refuse.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
Search for glossary terms (regular expression allowed)
Begin withContainsExact termSounds like
Thai legal termsCase LawCivil and Commercial Codegeneral terms
All A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
This Supreme Court Case confirms that under current Thai law lease renewal clauses do not create an automatic right to a further 30-year term; a renewal is always a new lease that the lessor may lawfully refuse.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Lease Renewal Options in Thailand & Supreme Court Ruling 5277-2540
In Thai property law, a lease renewal (การต่อสัญญาเช่า) is treated very differently from a long-term lease under Section 540 of the Civil and Commercial Code. While the maximum registered lease term is 30 years, many foreigners encounter promises such as “30+30+30 years”, automatic renewal, or long-term options paid in advance. Understanding how Thai courts treat these renewal promises is essential for anyone considering leasehold property in Thailand.
A Lease Renewal Is Not Automatic and Not a Guaranteed Lease Right
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
Supreme Court Ruling 5277-2540: Renewal Clauses Are Personal Promises Only
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
A renewal clause in a private contract does not create a legally guaranteed right to a new 30-year term.
Renewal provisions are interpreted as personal contractual promises of the original lessor, not as real lease rights that attach to the land or bind future owners.
If the lessor declines to renew, the lessee cannot compel renewal and generally cannot claim damages merely because a renewal clause existed.
Courts apply renewal conditions strictly; any failure to follow procedural requirements (such as submitting a renewal request exactly as required) means the lessee loses the ability to rely on the clause.
Automatic Renewal Offers
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Renewal clauses are not enforceable lease rights beyond the original 30-year term.
Even the first renewal cannot be forced upon the lessor.
These promises do not bind successors who later acquire the land.
The enforceable period remains only the original 30-year lease.
Relationship to Section 540 and Modern Supreme Court Decisions
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
As a result:
A renewal is always a new lease, not a continuation of the old one.
Pre-agreed or automatic renewals do not produce binding future lease rights.
Only a newly executed and registered lease (after the first one expires) is enforceable.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Conclusion
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
Under Thai law, a renewal is not an extension of the existing lease. A renewal is a new lease that must be negotiated, agreed upon, and, if lasting more than three years, registered again with the Land Office. There is no statutory right of renewal and no mechanism for forcing a lessor or future landowner to grant a further term.
The Supreme Court Case No. 5277-2540 is an influential ruling on the enforceability of lease renewal clauses in Thailand. In this case, the lease contract stated that the lessee could apply for a further term by submitting a renewal request 90 days before the lease expired. However, when the renewal period arrived, the lessor refused to grant a new lease.
The Supreme Court held that:
Many property developments advertise long-term lease packages such as “30+30+30” years or automatic renewal guarantees. Decision 5277/2540 confirms that:
Section 540 limits a lease of immovable property to 30 years per term. Supreme Court cases, including No. 5277-2540 and more recent cases such as 4655-2566 (click to read), consistently reject pre-agreed multiple renewals or prepaid extension clauses as attempts to circumvent Section 540.
Practical note: because Thai law treats any “renewal” as a new lease, any post-expiry lease must be freshly executed and registered at the Land Office (with current rent/consideration and the usual fees/taxes) to be enforceable.
Supreme Court Ruling 5277-2540 reinforces the core rule: long-term lease security in Thailand extends only to the current 30-year registered term. Any renewal or additional period depends entirely on the lessor’s willingness at the time and must be registered as a separate, new lease to be legally valid.
ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน"เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะบัญญัติว่าในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380 วรรคสองดังกล่าวข้างต้น
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้อง
จำเลยขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าว
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่า
คดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้อง
จำเลยขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าว
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่า
คดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง
พิพากษายืน
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content — including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis — is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต