A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Section 540 paragraph one of the Civil and Commercial Code forbids a lease of immovable property for more than thirty years and cuts a longer term down to thirty; paragraph two allows a renewal once that term has ended, again for no more than thirty years from the renewal. A lessor's promise, written into a thirty-year lease on the day it was made, to let the same property for two further terms of thirty years each, with the rent for those sixty years paid up front at the same time and on the same conditions as the first thirty, shows that both parties intend to evade section 540. That part of the bargain is void because its object is expressly prohibited by law, and it cannot be re-read as a personal obligation binding only the parties, because that would leave section 540 with no effect. The first thirty years stand. Once they expire the lessee occupies without right and is liable in tort for the use of the property, and the rent already paid for the void periods is weighed in fixing those damages.
ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และวรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ในสัญญาเช่า 30 ปีในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าของ 60 ปีที่ต่อออกไปพร้อมกับค่าเช่า 30 ปีแรกครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าใหม่ แสดงเจตนาชัดเจนว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 สัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นจะต่อสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และไม่อาจตีความให้เป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาเพื่อบังคับต่อไปได้ มิฉะนั้นมาตรา 540 ย่อมไร้ผล การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ออกเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด ศาลกำหนดค่าเสียหายโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้วด้วย
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
On 10 May 1990 (B.E. 2533) the plaintiff let land in Phuket with a house to the defendant for thirty years at a rent of 1,500,000 baht for the whole term, registered for thirty years from 22 May 1990. Clause 3 of the same lease carried the lessor's promise that when the thirty years ended the lessee could take the land for two further terms of thirty years each, and in a second document signed the same day the lessee undertook to pay 600,000 baht for each further term. The Supreme Court found as a fact that the plaintiff had received all 2,700,000 baht, the rent for ninety years, in 1990, transferred as 170,887 Deutsche Mark to the Swiss account of her then husband, although she denied it at trial. When the registered term expired in May 2020 she sued to evict. Phuket Provincial Court dismissed her claim and ordered her to register a further thirty-year lease from 22 May 2020; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction and awarded damages of 50,000 baht a month. The Supreme Court agreed that the promise of two further terms was void: made on the day of the lease, with the rent for sixty more years paid up front and no new rent or conditions for periods beginning thirty and sixty years later, it showed that both parties intended to evade the thirty-year limit in section 540, so its object was expressly prohibited by law and it could not be saved as a personal obligation between the parties. Eviction stood. Weighing the rent the defendant had already paid, the Court reduced the damages to 30,000 baht a month from the day after filing (12 June 2020) until he removes his buildings and vacates, and dismissed his counterclaim.
วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินพร้อมบ้านที่จังหวัดภูเก็ตมีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่า 30 ปีนับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 สัญญาข้อ 3 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าเมื่อครบ 30 ปีจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี และในวันเดียวกันจำเลยทำเอกสารตกลงชำระค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไปคราวละ 600,000 บาท ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้รับเงินครบ 2,700,000 บาท คือค่าเช่า 90 ปี ตั้งแต่ปี 2533 โดยจำเลยโอน 170,887 มาร์คเยอรมันเข้าบัญชีสามีโจทก์ในขณะนั้นที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ แม้โจทก์ปฏิเสธ เมื่อครบกำหนดการเช่าในเดือนพฤษภาคม 2563 โจทก์ฟ้องขับไล่ ศาลจังหวัดภูเก็ตยกฟ้องและให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออีก 30 ปี ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ขับไล่และให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าคำมั่นที่จะให้เช่าต่ออีก 2 คราวเป็นโมฆะ เพราะทำในวันเดียวกับสัญญาเช่า ชำระค่าเช่าของอีก 60 ปีล่วงหน้าครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า แสดงว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 วัตถุประสงค์จึงต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และตีความเป็นบุคคลสิทธิเพื่อบังคับต่อไปไม่ได้ การขับไล่ชอบแล้ว ศาลฎีกาลดค่าเสียหายเป็นเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) โดยคำนึงถึงค่าเช่าที่จำเลยชำระไว้แล้ว และยกฟ้องแย้ง
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
The plaintiff owned two plots of land in Phuket held under certificates of utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos. 1691 and 1692 and a house, later renumbered 159/3. On 10 May 1990 she let them to the defendant for thirty years at 1,500,000 baht for the whole term, and the lease was registered for thirty years running from 22 May 1990. Clause 3 of the lease was the lessor's promise that, when the thirty years ended, the lessee could take the two plots for two further terms of thirty years each if he wished. A second document signed the same day recorded the lessee's undertaking to pay 600,000 baht for each of the two further terms, and on 21 May 1990 the defendant transferred 170,887 Deutsche Mark, then worth 2,700,000 baht, from his account in Germany to the Swiss account of the plaintiff's then husband, making up the exchange loss in June. At trial the plaintiff denied receiving the renewal money; the Supreme Court found that she had, since she did not deny her signature on the receipt and did not challenge the transfer evidence. The defendant built a garage and a second house, no. 159/8, on plot 1692. When the registered term ran out in May 2020 the plaintiff gave notice to leave and on 12 June 2020 sued for eviction, removal of the structures and damages of 120,000 baht a month. The defendant counterclaimed for an order that she register a new thirty-year lease from 22 May 2020, the 600,000 baht for it having been paid. Phuket Provincial Court dismissed the claim and granted the counterclaim; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction with damages of 50,000 baht a month and dismissed the counterclaim. The defendant appealed with leave of the Supreme Court.
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 1691 และ 1692 ที่จังหวัดภูเก็ต พร้อมบ้าน (ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3) วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท และจดทะเบียนการเช่า 30 ปีนับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 สัญญาข้อ 3 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าเมื่อครบ 30 ปีแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อ ผู้ให้เช่าจะให้เช่าต่อไป และในวันเดียวกันทำเอกสารอีกฉบับให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี คราวละ 600,000 บาท จำเลยโอนเงิน 170,887 มาร์คเยอรมัน เทียบเท่า 2,700,000 บาท จากบัญชีในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของสามีโจทก์ในขณะนั้นที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โจทก์ปฏิเสธว่าไม่ได้รับเงินส่วนต่อสัญญา แต่ศาลฎีกาฟังว่าโจทก์ได้รับเงินครบ 2,700,000 บาท จำเลยปลูกสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินเลขที่ 1692 เมื่อครบกำหนดการเช่าในเดือนพฤษภาคม 2563 โจทก์บอกกล่าวให้ออกและฟ้องขับไล่เมื่อวันที่ 12 มิถุนายน 2563 เรียกค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออีก 30 ปี ศาลจังหวัดภูเก็ตยกฟ้องโจทก์และบังคับตามฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ขับไล่ ให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท และยกฟ้องแย้ง จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Section 540 paragraph one of the Civil and Commercial Code forbids a lease of immovable property for more than thirty years and cuts a longer term down to thirty; paragraph two allows a renewal once that term has ended, again for no more than thirty years from the renewal. A lessor's promise, written into a thirty-year lease on the day it was made, to let the same property for two further terms of thirty years each, with the rent for those sixty years paid up front at the same time and on the same conditions as the first thirty, shows that both parties intend to evade section 540. That part of the bargain is void because its object is expressly prohibited by law, and it cannot be re-read as a personal obligation binding only the parties, because that would leave section 540 with no effect. The first thirty years stand. Once they expire the lessee occupies without right and is liable in tort for the use of the property, and the rent already paid for the void periods is weighed in fixing those damages.
ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และวรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ในสัญญาเช่า 30 ปีในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าของ 60 ปีที่ต่อออกไปพร้อมกับค่าเช่า 30 ปีแรกครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าใหม่ แสดงเจตนาชัดเจนว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 สัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นจะต่อสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และไม่อาจตีความให้เป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาเพื่อบังคับต่อไปได้ มิฉะนั้นมาตรา 540 ย่อมไร้ผล การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ออกเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด ศาลกำหนดค่าเสียหายโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้วด้วย
Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
The defendant's argument was the one every 30+30+30 structure depends on: even if a ninety-year lease cannot be registered, the lessor's promise to renew is a personal obligation that binds her and can be enforced by an order to register the next thirty years, which is what the trial court had granted. The Supreme Court read section 540 as a rule about time. Paragraph one caps a lease of immovable property at thirty years and paragraph two allows a renewal only once that period has ended, because over thirty years the condition of the property and the economy change beyond what the parties can foresee, and the old rent and conditions cannot be used to value the property for the next period. The Court then looked at what the parties had actually done. The promise was written into the lease on the day it was made; the rent for the two further terms was fixed at the outset and paid in full together with the rent for the first thirty years; and nothing was left to be agreed for periods beginning thirty and sixty years later. That, the Court said, showed clearly that both sides intended to evade section 540, so the promise had an object expressly prohibited by law and was void. Construing it as a personal obligation between the parties, as the defendant asked, would leave section 540 with no force, so the Court refused. On the consequences, the defendant's occupation after 22 May 2020 was without right and a tort, but the Court fixed damages at 30,000 baht a month rather than the 50,000 the Court of Appeal had ordered, weighing the value of the land and current economic conditions together with the rent the defendant had already paid. The reasoning rests on the prepayment and the frozen terms as evidence of the intent to evade; the Court did not have before it, and did not rule on, a renewal promise whose rent and conditions were left to be settled when the first term ends.
จำเลยฎีกาว่า แม้จะจดทะเบียนการเช่า 90 ปีไม่ได้ แต่คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อเป็นบุคคลสิทธิที่ผูกพันโจทก์ และบังคับได้โดยให้จดทะเบียนการเช่าอีก 30 ปีตามที่ศาลชั้นต้นพิพากษา ศาลฎีกาเห็นว่ามาตรา 540 เป็นบทบัญญัติเรื่องระยะเวลา วรรคหนึ่งจำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่สามสิบปี วรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนดแล้วเท่านั้น เพราะในเวลาสามสิบปีสภาพทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ และไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมกำหนดมูลค่าของทรัพย์ในระยะเวลาต่อไปได้ เมื่อพิจารณาการกระทำของคู่สัญญา คำมั่นทำไว้ในสัญญาเช่าในวันเดียวกัน ค่าเช่าของอีก 2 คราวกำหนดไว้แต่ต้นและชำระครบพร้อมค่าเช่า 30 ปีแรก และไม่มีสิ่งใดเหลือให้ตกลงกันใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า จึงแสดงชัดว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 คำมั่นส่วนนั้นมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะ หากตีความเป็นบุคคลสิทธิตามที่จำเลยขอ มาตรา 540 ย่อมไร้ผล ส่วนผลของการอยู่ต่อหลังวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด แต่ศาลฎีกากำหนดค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แทน 50,000 บาทตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 โดยคำนึงถึงราคาที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ และค่าเช่าที่จำเลยชำระให้โจทก์แล้ว เหตุผลของคำพิพากษาอยู่ที่การชำระค่าเช่าล่วงหน้าและเงื่อนไขที่ตายตัวอันเป็นพยานหลักฐานของเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย ศาลฎีกาไม่ได้วินิจฉัยถึงคำมั่นจะให้เช่าต่อที่ค่าเช่าและเงื่อนไขจะตกลงกันเมื่อครบกำหนดการเช่าคราวแรก
English Summary คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is an English-language summary of Supreme Court Decision No. 4655/2566, not a translation of the full judgment. The authoritative text is the Thai judgment, which this page carries in full: switch this page to Thai to read it. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
SUPREME COURT DECISION No. 4655/2566
Year: 2023 (B.E. 2566)
Relevant Code Sections: CCC, Section(s) 540
SUMMARY
On 10 May 1990 (B.E. 2533) the plaintiff let land in Phuket with a house to the defendant for thirty years at a rent of 1,500,000 baht for the whole term, registered for thirty years from 22 May 1990. Clause 3 of the same lease carried the lessor's promise that when the thirty years ended the lessee could take the land for two further terms of thirty years each, and in a second document signed the same day the lessee undertook to pay 600,000 baht for each further term. The Supreme Court found as a fact that the plaintiff had received all 2,700,000 baht, the rent for ninety years, in 1990, transferred as 170,887 Deutsche Mark to the Swiss account of her then husband, although she denied it at trial. When the registered term expired in May 2020 she sued to evict. Phuket Provincial Court dismissed her claim and ordered her to register a further thirty-year lease from 22 May 2020; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction and awarded damages of 50,000 baht a month. The Supreme Court agreed that the promise of two further terms was void: made on the day of the lease, with the rent for sixty more years paid up front and no new rent or conditions for periods beginning thirty and sixty years later, it showed that both parties intended to evade the thirty-year limit in section 540, so its object was expressly prohibited by law and it could not be saved as a personal obligation between the parties. Eviction stood. Weighing the rent the defendant had already paid, the Court reduced the damages to 30,000 baht a month from the day after filing (12 June 2020) until he removes his buildings and vacates, and dismissed his counterclaim.
FACTS OF THE CASE
The plaintiff owned two plots of land in Phuket held under certificates of utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos. 1691 and 1692 and a house, later renumbered 159/3. On 10 May 1990 she let them to the defendant for thirty years at 1,500,000 baht for the whole term, and the lease was registered for thirty years running from 22 May 1990. Clause 3 of the lease was the lessor's promise that, when the thirty years ended, the lessee could take the two plots for two further terms of thirty years each if he wished. A second document signed the same day recorded the lessee's undertaking to pay 600,000 baht for each of the two further terms, and on 21 May 1990 the defendant transferred 170,887 Deutsche Mark, then worth 2,700,000 baht, from his account in Germany to the Swiss account of the plaintiff's then husband, making up the exchange loss in June. At trial the plaintiff denied receiving the renewal money; the Supreme Court found that she had, since she did not deny her signature on the receipt and did not challenge the transfer evidence. The defendant built a garage and a second house, no. 159/8, on plot 1692. When the registered term ran out in May 2020 the plaintiff gave notice to leave and on 12 June 2020 sued for eviction, removal of the structures and damages of 120,000 baht a month. The defendant counterclaimed for an order that she register a new thirty-year lease from 22 May 2020, the 600,000 baht for it having been paid. Phuket Provincial Court dismissed the claim and granted the counterclaim; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction with damages of 50,000 baht a month and dismissed the counterclaim. The defendant appealed with leave of the Supreme Court.
COURT'S HOLDING
Section 540 paragraph one of the Civil and Commercial Code forbids a lease of immovable property for more than thirty years and cuts a longer term down to thirty; paragraph two allows a renewal once that term has ended, again for no more than thirty years from the renewal. A lessor's promise, written into a thirty-year lease on the day it was made, to let the same property for two further terms of thirty years each, with the rent for those sixty years paid up front at the same time and on the same conditions as the first thirty, shows that both parties intend to evade section 540. That part of the bargain is void because its object is expressly prohibited by law, and it cannot be re-read as a personal obligation binding only the parties, because that would leave section 540 with no effect. The first thirty years stand. Once they expire the lessee occupies without right and is liable in tort for the use of the property, and the rent already paid for the void periods is weighed in fixing those damages.
LEGAL ANALYSIS
The defendant's argument was the one every 30+30+30 structure depends on: even if a ninety-year lease cannot be registered, the lessor's promise to renew is a personal obligation that binds her and can be enforced by an order to register the next thirty years, which is what the trial court had granted. The Supreme Court read section 540 as a rule about time. Paragraph one caps a lease of immovable property at thirty years and paragraph two allows a renewal only once that period has ended, because over thirty years the condition of the property and the economy change beyond what the parties can foresee, and the old rent and conditions cannot be used to value the property for the next period. The Court then looked at what the parties had actually done. The promise was written into the lease on the day it was made; the rent for the two further terms was fixed at the outset and paid in full together with the rent for the first thirty years; and nothing was left to be agreed for periods beginning thirty and sixty years later. That, the Court said, showed clearly that both sides intended to evade section 540, so the promise had an object expressly prohibited by law and was void. Construing it as a personal obligation between the parties, as the defendant asked, would leave section 540 with no force, so the Court refused. On the consequences, the defendant's occupation after 22 May 2020 was without right and a tort, but the Court fixed damages at 30,000 baht a month rather than the 50,000 the Court of Appeal had ordered, weighing the value of the land and current economic conditions together with the rent the defendant had already paid. The reasoning rests on the prepayment and the frozen terms as evidence of the intent to evade; the Court did not have before it, and did not rule on, a renewal promise whose rent and conditions were left to be settled when the first term ends.
PRACTICAL IMPLICATIONS
Foreign buyers are still offered 30+30+30 leases with all the money paid on day one. This decision is what happens to them at year thirty: the registered thirty years were honoured, the promise of sixty more was void, and the lessee who had paid 2,700,000 baht in 1990 for ninety years left after thirty. This judgment gave him nothing back for the sixty years, because he had asked the court to register the renewal rather than to return the money, and his prepayment counted only to reduce the damages he then owed for staying on. Before paying for any period beyond thirty years, treat the extra years as an unsecured bet on the landlord. A renewal negotiated and registered when the first term ends is what section 540 paragraph two allows. Where a longer right is essential, consider a registered usufruct or a right of superficies, each of which has its own limits and needs advice.
---
Note: This is an English-language summary of the Thai original judgment.
For the authoritative Thai text, please refer to the Thai version above
or visit deka.supremecourt.or.th.
Year: 2023 (B.E. 2566)
Relevant Code Sections: CCC, Section(s) 540
SUMMARY
On 10 May 1990 (B.E. 2533) the plaintiff let land in Phuket with a house to the defendant for thirty years at a rent of 1,500,000 baht for the whole term, registered for thirty years from 22 May 1990. Clause 3 of the same lease carried the lessor's promise that when the thirty years ended the lessee could take the land for two further terms of thirty years each, and in a second document signed the same day the lessee undertook to pay 600,000 baht for each further term. The Supreme Court found as a fact that the plaintiff had received all 2,700,000 baht, the rent for ninety years, in 1990, transferred as 170,887 Deutsche Mark to the Swiss account of her then husband, although she denied it at trial. When the registered term expired in May 2020 she sued to evict. Phuket Provincial Court dismissed her claim and ordered her to register a further thirty-year lease from 22 May 2020; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction and awarded damages of 50,000 baht a month. The Supreme Court agreed that the promise of two further terms was void: made on the day of the lease, with the rent for sixty more years paid up front and no new rent or conditions for periods beginning thirty and sixty years later, it showed that both parties intended to evade the thirty-year limit in section 540, so its object was expressly prohibited by law and it could not be saved as a personal obligation between the parties. Eviction stood. Weighing the rent the defendant had already paid, the Court reduced the damages to 30,000 baht a month from the day after filing (12 June 2020) until he removes his buildings and vacates, and dismissed his counterclaim.
FACTS OF THE CASE
The plaintiff owned two plots of land in Phuket held under certificates of utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos. 1691 and 1692 and a house, later renumbered 159/3. On 10 May 1990 she let them to the defendant for thirty years at 1,500,000 baht for the whole term, and the lease was registered for thirty years running from 22 May 1990. Clause 3 of the lease was the lessor's promise that, when the thirty years ended, the lessee could take the two plots for two further terms of thirty years each if he wished. A second document signed the same day recorded the lessee's undertaking to pay 600,000 baht for each of the two further terms, and on 21 May 1990 the defendant transferred 170,887 Deutsche Mark, then worth 2,700,000 baht, from his account in Germany to the Swiss account of the plaintiff's then husband, making up the exchange loss in June. At trial the plaintiff denied receiving the renewal money; the Supreme Court found that she had, since she did not deny her signature on the receipt and did not challenge the transfer evidence. The defendant built a garage and a second house, no. 159/8, on plot 1692. When the registered term ran out in May 2020 the plaintiff gave notice to leave and on 12 June 2020 sued for eviction, removal of the structures and damages of 120,000 baht a month. The defendant counterclaimed for an order that she register a new thirty-year lease from 22 May 2020, the 600,000 baht for it having been paid. Phuket Provincial Court dismissed the claim and granted the counterclaim; the Court of Appeal Region 8 reversed, ordered eviction with damages of 50,000 baht a month and dismissed the counterclaim. The defendant appealed with leave of the Supreme Court.
COURT'S HOLDING
Section 540 paragraph one of the Civil and Commercial Code forbids a lease of immovable property for more than thirty years and cuts a longer term down to thirty; paragraph two allows a renewal once that term has ended, again for no more than thirty years from the renewal. A lessor's promise, written into a thirty-year lease on the day it was made, to let the same property for two further terms of thirty years each, with the rent for those sixty years paid up front at the same time and on the same conditions as the first thirty, shows that both parties intend to evade section 540. That part of the bargain is void because its object is expressly prohibited by law, and it cannot be re-read as a personal obligation binding only the parties, because that would leave section 540 with no effect. The first thirty years stand. Once they expire the lessee occupies without right and is liable in tort for the use of the property, and the rent already paid for the void periods is weighed in fixing those damages.
LEGAL ANALYSIS
The defendant's argument was the one every 30+30+30 structure depends on: even if a ninety-year lease cannot be registered, the lessor's promise to renew is a personal obligation that binds her and can be enforced by an order to register the next thirty years, which is what the trial court had granted. The Supreme Court read section 540 as a rule about time. Paragraph one caps a lease of immovable property at thirty years and paragraph two allows a renewal only once that period has ended, because over thirty years the condition of the property and the economy change beyond what the parties can foresee, and the old rent and conditions cannot be used to value the property for the next period. The Court then looked at what the parties had actually done. The promise was written into the lease on the day it was made; the rent for the two further terms was fixed at the outset and paid in full together with the rent for the first thirty years; and nothing was left to be agreed for periods beginning thirty and sixty years later. That, the Court said, showed clearly that both sides intended to evade section 540, so the promise had an object expressly prohibited by law and was void. Construing it as a personal obligation between the parties, as the defendant asked, would leave section 540 with no force, so the Court refused. On the consequences, the defendant's occupation after 22 May 2020 was without right and a tort, but the Court fixed damages at 30,000 baht a month rather than the 50,000 the Court of Appeal had ordered, weighing the value of the land and current economic conditions together with the rent the defendant had already paid. The reasoning rests on the prepayment and the frozen terms as evidence of the intent to evade; the Court did not have before it, and did not rule on, a renewal promise whose rent and conditions were left to be settled when the first term ends.
PRACTICAL IMPLICATIONS
Foreign buyers are still offered 30+30+30 leases with all the money paid on day one. This decision is what happens to them at year thirty: the registered thirty years were honoured, the promise of sixty more was void, and the lessee who had paid 2,700,000 baht in 1990 for ninety years left after thirty. This judgment gave him nothing back for the sixty years, because he had asked the court to register the renewal rather than to return the money, and his prepayment counted only to reduce the damages he then owed for staying on. Before paying for any period beyond thirty years, treat the extra years as an unsecured bet on the landlord. A renewal negotiated and registered when the first term ends is what section 540 paragraph two allows. Where a longer right is essential, consider a registered usufruct or a right of superficies, each of which has its own limits and needs advice.
---
Note: This is an English-language summary of the Thai original judgment.
For the authoritative Thai text, please refer to the Thai version above
or visit deka.supremecourt.or.th.
การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาลักษณะที่รวมการเช่าระยะแรก 30 ปี แต่กำหนดมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยยังชำระเงินการเช่าสองคราว คราวละ 30 ปี เช่นที่กล่าวข้างต้น ไม่มีรายละเอียดกำหนดค่าเช่าใหม่ เงื่อนไขการเช่าใหม่ ทั้ง ๆ ที่กำหนดระยะเวลายาวนานล่วงเลยไปแล้วถึง 30 ปี จะให้ต่อระยะเวลาเช่าไปอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ซึ่งปกติสภาพความเจริญของที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ ย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา แต่การทำคำมั่นของโจทก์จำเลยเท่ากับถือตามอัตราค่าเช่าเดิม เงื่อนไขการเช่าเดิม ทุกประการ แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่าโจทก์จำเลยต่างประสงค์หลีกเลี่ยง ป.พ.พ. มาตรา 540 ที่ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้นสัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นที่จะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว ๆ ละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายชัดแจ้ง และกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นวัตถุประสงค์ของ ป.พ.พ. มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สิน และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวมค่าเช่าการต่ออายุการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และ 1692 เลขที่ดิน 634 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอน ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 75/25 เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท กำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533 ต่อมาวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี นับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท จากจำเลยแล้ว ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านดังกล่าวเป็นเลขที่ 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1692 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยยังครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและบ้านดังกล่าวตลอดมา
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี มีผลใช้บังคับได้ในฐานะที่เป็นคำมั่นซึ่งผูกพันคู่สัญญาในลักษณะบุคคลสิทธิ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคแรก บัญญัติว่า "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี" ส่วนวรรคสองบัญญัติว่า "อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา" ดังนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก ทั้งนี้เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้ จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ในช่วงสามสิบปีแรกตามหนังสือสัญญาเช่าพร้อมบ้าน ข้อ 2 และข้อ 4 ขณะเดียวกันก็เขียนในสัญญาข้อ 3 ว่า "ผู้ให้เช่าขอให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดอายุการเช่าสามสิบปีตามข้อ 2 แล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนี้ต่อไป ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อไป" ทั้งในวันเดียวกันกับที่ทำสัญญา โจทก์และจำเลยยังทำเอกสาร โดยในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยผู้เช่าให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าที่ดินตามข้อ 1 ทั้งสองแปลงพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ภายในไม่เกินเดือนพฤศจิกายน 2533 ในส่วนนี้โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าส่วนที่ต่อจากสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี จำเลยนำสืบว่า ได้ชำระเงินค่าเช่าทั้งส่วนแรก 1,500,000 บาท และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 600,000 บาท รวมเป็น 2,700,000 บาท ตามใบรับเงินซึ่งมีลายมือชื่อโจทก์เป็นผู้รับเงิน จำเลยเป็นผู้จ่ายเงิน และลายมือชื่อพยาน ส่วนโจทก์ตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า ไม่รับรองใบรับเงินดังกล่าวเพราะบุตรโจทก์ชื่อนางสาวยมนาไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน แต่ก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินมิใช่ลายมือชื่อของโจทก์ หรือเป็นลายมือชื่อปลอม ประกอบกับจำเลยเบิกความเกี่ยวกับรายละเอียดการโอนเงินว่า ก่อนจะมีการลงลายมือชื่อในเอกสารจำเลยได้ติดต่อทางโทรศัพท์กับผู้จัดการธนาคารที่จำเลยมีบัญชีอยู่ และให้ผู้จัดการคุยกับโจทก์ถึงเรื่องการโอนเงิน โจทก์จึงยอมเซ็นสัญญา จำเลยสั่งโอนเงินจากบัญชีของจำเลยในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของนายฮอสท์ ซึ่งขณะนั้นเป็นสามีโจทก์ ที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จำนวน 170,887 มาร์คเยอรมัน ขณะนั้นเทียบเท่า 2,700,000 บาท ไทย โดยธนาคารที่จำเลยมีบัญชี โอนเงินเข้าบัญชีของนายฮอสท์เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ระบุว่าเป็นการสั่งจ่ายเนื่องจากจำเลยซื้อที่ดินในประเทศไทย เมื่อธนาคารในประเทศเยอรมันส่งโทรสารการโอนเงินให้จำเลยแล้ว จำเลยนำไปให้โจทก์ดู โจทก์จึงตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เมื่อจำเลยกลับประเทศเยอรมันเพราะวีซ่าหมดอายุ นายฮอสท์โทรสารแจ้งจำเลยว่าได้รับเงินโอนแล้ว ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน จำเลยโทรสารแจ้งว่าจะชดเชยส่วนต่างดังกล่าว ต่อมาวันที่ 8 มิถุนายน 2533 จำเลยชดเชยส่วนต่างดังกล่าวให้นายฮอสท์อีก 5,795.70 ฟรังก์สวิส โดยโอนเข้าบัญชีของนายฮอสท์ที่ธนาคาร ย. โจทก์เองก็ลงทุนในบริษัท D. จดทะเบียนในประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โดยโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ซึ่งตั้งอยู่เมืองเดียวกับที่จำเลยโอนเงินดังกล่าวข้างต้น โจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักรายละเอียดการโอนเงินดังกล่าวของจำเลยได้ ประกอบกับหนังสือรับรองบริษัทมีชื่อโจทก์เป็นกรรมการร่วมกับนายฮอสท์กับพวก ทั้งขณะนั้นโจทก์ยังใช้ชื่อสุวรรณา โจทก์ไม่ได้ถามค้าน ทั้งไม่ได้นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงในส่วนนี้ถึงความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ว่าไม่เป็นจริงอย่างไร เพราะเหตุใด พยานหลักฐานของจำเลยในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับเงินทั้งค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท จากจำเลยจริง ดังนี้ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ ด้วยเหตุนี้การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ส่วนในข้อที่ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแล้วจำเลยไม่ออกจึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของโจทก์จำเลย ประกอบกับราคาที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่าที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สิน และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวมค่าเช่าการต่ออายุการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และ 1692 เลขที่ดิน 634 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอน ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 75/25 เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท กำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533 ต่อมาวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี นับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท จากจำเลยแล้ว ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านดังกล่าวเป็นเลขที่ 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1692 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยยังครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและบ้านดังกล่าวตลอดมา
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี มีผลใช้บังคับได้ในฐานะที่เป็นคำมั่นซึ่งผูกพันคู่สัญญาในลักษณะบุคคลสิทธิ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคแรก บัญญัติว่า "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี" ส่วนวรรคสองบัญญัติว่า "อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา" ดังนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก ทั้งนี้เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้ จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ในช่วงสามสิบปีแรกตามหนังสือสัญญาเช่าพร้อมบ้าน ข้อ 2 และข้อ 4 ขณะเดียวกันก็เขียนในสัญญาข้อ 3 ว่า "ผู้ให้เช่าขอให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดอายุการเช่าสามสิบปีตามข้อ 2 แล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนี้ต่อไป ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อไป" ทั้งในวันเดียวกันกับที่ทำสัญญา โจทก์และจำเลยยังทำเอกสาร โดยในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยผู้เช่าให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าที่ดินตามข้อ 1 ทั้งสองแปลงพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ภายในไม่เกินเดือนพฤศจิกายน 2533 ในส่วนนี้โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าส่วนที่ต่อจากสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี จำเลยนำสืบว่า ได้ชำระเงินค่าเช่าทั้งส่วนแรก 1,500,000 บาท และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 600,000 บาท รวมเป็น 2,700,000 บาท ตามใบรับเงินซึ่งมีลายมือชื่อโจทก์เป็นผู้รับเงิน จำเลยเป็นผู้จ่ายเงิน และลายมือชื่อพยาน ส่วนโจทก์ตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า ไม่รับรองใบรับเงินดังกล่าวเพราะบุตรโจทก์ชื่อนางสาวยมนาไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน แต่ก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินมิใช่ลายมือชื่อของโจทก์ หรือเป็นลายมือชื่อปลอม ประกอบกับจำเลยเบิกความเกี่ยวกับรายละเอียดการโอนเงินว่า ก่อนจะมีการลงลายมือชื่อในเอกสารจำเลยได้ติดต่อทางโทรศัพท์กับผู้จัดการธนาคารที่จำเลยมีบัญชีอยู่ และให้ผู้จัดการคุยกับโจทก์ถึงเรื่องการโอนเงิน โจทก์จึงยอมเซ็นสัญญา จำเลยสั่งโอนเงินจากบัญชีของจำเลยในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของนายฮอสท์ ซึ่งขณะนั้นเป็นสามีโจทก์ ที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จำนวน 170,887 มาร์คเยอรมัน ขณะนั้นเทียบเท่า 2,700,000 บาท ไทย โดยธนาคารที่จำเลยมีบัญชี โอนเงินเข้าบัญชีของนายฮอสท์เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ระบุว่าเป็นการสั่งจ่ายเนื่องจากจำเลยซื้อที่ดินในประเทศไทย เมื่อธนาคารในประเทศเยอรมันส่งโทรสารการโอนเงินให้จำเลยแล้ว จำเลยนำไปให้โจทก์ดู โจทก์จึงตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เมื่อจำเลยกลับประเทศเยอรมันเพราะวีซ่าหมดอายุ นายฮอสท์โทรสารแจ้งจำเลยว่าได้รับเงินโอนแล้ว ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน จำเลยโทรสารแจ้งว่าจะชดเชยส่วนต่างดังกล่าว ต่อมาวันที่ 8 มิถุนายน 2533 จำเลยชดเชยส่วนต่างดังกล่าวให้นายฮอสท์อีก 5,795.70 ฟรังก์สวิส โดยโอนเข้าบัญชีของนายฮอสท์ที่ธนาคาร ย. โจทก์เองก็ลงทุนในบริษัท D. จดทะเบียนในประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โดยโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ซึ่งตั้งอยู่เมืองเดียวกับที่จำเลยโอนเงินดังกล่าวข้างต้น โจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักรายละเอียดการโอนเงินดังกล่าวของจำเลยได้ ประกอบกับหนังสือรับรองบริษัทมีชื่อโจทก์เป็นกรรมการร่วมกับนายฮอสท์กับพวก ทั้งขณะนั้นโจทก์ยังใช้ชื่อสุวรรณา โจทก์ไม่ได้ถามค้าน ทั้งไม่ได้นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงในส่วนนี้ถึงความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ว่าไม่เป็นจริงอย่างไร เพราะเหตุใด พยานหลักฐานของจำเลยในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับเงินทั้งค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท จากจำเลยจริง ดังนี้ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ ด้วยเหตุนี้การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ส่วนในข้อที่ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแล้วจำเลยไม่ออกจึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของโจทก์จำเลย ประกอบกับราคาที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่าที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
Foreign buyers are still offered 30+30+30 leases with all the money paid on day one. This decision is what happens to them at year thirty: the registered thirty years were honoured, the promise of sixty more was void, and the lessee who had paid 2,700,000 baht in 1990 for ninety years left after thirty. This judgment gave him nothing back for the sixty years, because he had asked the court to register the renewal rather than to return the money, and his prepayment counted only to reduce the damages he then owed for staying on. Before paying for any period beyond thirty years, treat the extra years as an unsecured bet on the landlord. A renewal negotiated and registered when the first term ends is what section 540 paragraph two allows. Where a longer right is essential, consider a registered usufruct or a right of superficies, each of which has its own limits and needs advice.
ชาวต่างชาติยังคงได้รับข้อเสนอสัญญาเช่า 30+30+30 ปีโดยชำระเงินทั้งหมดในวันแรก คดีนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อครบปีที่สามสิบ การเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนได้รับการเคารพ คำมั่นให้เช่าต่ออีก 60 ปีเป็นโมฆะ และผู้เช่าที่ชำระเงิน 2,700,000 บาทในปี 2533 สำหรับ 90 ปี ต้องออกไปเมื่อครบ 30 ปี คำพิพากษานี้ไม่ได้คืนเงินส่วน 60 ปีให้ เพราะจำเลยขอให้ศาลบังคับจดทะเบียนการเช่าต่อ มิได้ขอคืนเงิน และเงินที่ชำระล่วงหน้ามีผลเพียงลดค่าเสียหายที่ต้องชดใช้จากการอยู่ต่อ ก่อนชำระเงินสำหรับระยะเวลาใดที่เกิน 30 ปี พึงถือว่าปีที่เกินนั้นเป็นการวางเงินไว้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีหลักประกัน การต่อสัญญาที่เจรจาและจดทะเบียนเมื่อครบกำหนดคราวแรกคือสิ่งที่มาตรา 540 วรรคสองอนุญาต หากต้องการสิทธิระยะยาวกว่านั้น ควรพิจารณาสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ซึ่งแต่ละอย่างมีข้อจำกัดของตนเองและควรขอคำแนะนำ
Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย
Can a lease in Thailand run for more than 30 years? สัญญาเช่าในประเทศไทยมีกำหนดเกิน 30 ปีได้หรือไม่
No. Section 540 paragraph one of the Civil and Commercial Code limits a lease of immovable property to thirty years and cuts a longer term down to thirty. Paragraph two allows a renewal once the term has ended, again for no more than thirty years from the renewal.
ไม่ได้ ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี วรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
Is a 30+30+30 lease with all the rent paid up front valid? สัญญาเช่า 30+30+30 ปีที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมดใช้ได้หรือไม่
The first thirty years are, once registered. In Decision 4655/2566 the promise of two further thirty-year terms, made on the day of the lease with the rent for sixty more years paid at once and no new terms for those periods, was void as an evasion of section 540. The lessee had to leave at year thirty, and this judgment gave him nothing back for the sixty years he had paid for.
การเช่า 30 ปีแรกที่จดทะเบียนใช้ได้ แต่ในฎีกาที่ 4655/2566 คำมั่นให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ซึ่งทำในวันเดียวกับสัญญาเช่า ชำระค่าเช่าของอีก 60 ปีล่วงหน้าทั้งหมด และไม่มีเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลานั้น เป็นโมฆะเพราะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ผู้เช่าต้องออกเมื่อครบ 30 ปี และคำพิพากษานี้ไม่ได้คืนเงินส่วน 60 ปีที่ชำระไว้
What happens if the tenant stays on after the 30 years expire? หากผู้เช่าอยู่ต่อหลังครบกำหนด 30 ปีจะเป็นอย่างไร
Occupation after the term is without right and a tort. Here the Court ordered eviction, removal of the tenant's buildings and damages of 30,000 baht a month from the day after the claim was filed until he leaves, a figure it set with regard to the rent he had already paid.
การอยู่ต่อหลังครบกำหนดเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด คดีนี้ศาลให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า และให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป โดยกำหนดจำนวนโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้ว
Can a promise to renew be enforced as a personal obligation of the landlord? คำมั่นจะให้เช่าต่อบังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิของผู้ให้เช่าหรือไม่
Not one structured like this. The defendant argued exactly that, and the trial court had ordered the landlord to register the next thirty years. The Supreme Court refused, because reading the promise as a personal obligation would leave section 540 with no effect.
คำมั่นที่มีลักษณะเช่นคดีนี้บังคับไม่ได้ จำเลยต่อสู้เช่นนั้นและศาลชั้นต้นเคยบังคับให้ผู้ให้เช่าจดทะเบียนการเช่าอีก 30 ปี แต่ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย เพราะหากตีความคำมั่นเป็นบุคคลสิทธิ มาตรา 540 ย่อมไร้ผลบังคับ
📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต