Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Biens en indivision et pouvoir de vente d'un conjoint
Les partenaires non enregistrés n'acquièrent pas le régime matrimonial légal du simple fait de vivre ensemble. Ils peuvent néanmoins établir une copropriété des biens acquis grâce à leur activité professionnelle conjointe. Dans Arrêt de la Cour suprême n° 97/2569, le tribunal a reconnu des parts égales dans deux parcelles issues de l'entreprise conjointe des partenaires avant le mariage. Leur mariage ultérieur n'a pas transformé ces actifs en biens matrimoniaux. Conservez les preuves de l'entreprise conjointe, des paiements et de l'historique d'acquisition. Cette décision ne confère pas à un partenaire étranger un droit général de posséder des terres en Thaïlande. Voir notre analyse des couples non mariés et de la propriété.
La vente ou l'hypothèque de biens immeubles conjugaux nécessite généralement une action conjointe ou le consentement de l'autre conjoint en vertu de l'article 1476 du Code civil et commercial. L'article 1480 autorise une demande en annulation, sous réserve de ratification, de la protection d'un tiers de bonne foi à titre onéreux, ainsi que des délais de prescription d'un an à compter de la connaissance et de dix ans à compter de l'opération. Dans Arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569, deux transferts de 2017 ont été annulés en totalité et il a été ordonné au bénéficiaire de quitter ces parcelles. Les contestations de deux transferts de 2006 étaient irrecevables pour cause de prescription. La décision n'a pas annulé les quatre ventes. Vérifiez la date d'acquisition, l'état civil, la provenance des fonds et le consentement avant l'enregistrement. Voir notre analyse du consentement du conjoint.
Ce qui a changé : Transférer et hypothèque les frais d'inscription sont réduits à 0.01% sur les biens immobiliers résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts. Les taux standard sont de 2% pour les transferts et de 1% pour les prêts hypothécaires.
Effectif 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, en vertu de deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Qui cela concerne : Réservé aux ressortissants thaïlandais. Les deux annonces exigent que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger s'inscrivant sous le quota d'étrangers payer les 2% standard frais de transfert.
Le jour du transfert est la dernière étape de la séquence présentée dans notre guide pour l'immobilier en Thaïlande.
Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.
Dernière vérification : 31 juillet 2026 contre les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Le transfert de propriété en Thaïlande est un processus détaillé qui implique une coordination minutieuse avec le Département des terres pour s'assurer que toutes les exigences légales sont remplies. Qu'il s'agisse d'une vente, d'un héritage ou d'une donation, comprendre chaque étape peut contribuer à simplifier le processus. Nous avons créé cette page afin que les gens puissent comprendre comment cela fonctionne en réalité.
Respecter les exigences du département foncier
Pour un transfert de propriété, l'acheteur et le vendeur, ou les parties donatrices, doivent être présents au Département foncier. S'ils ne peuvent pas y assister, ils doivent désigner procuration à une personne pouvant agir en leur nom. Cette réunion est essentielle pour vérifier les documents et les identités avant de continuer. S'il y a une hypothèque sur le bien, la banque pourrait envoyer quelqu'un pour lever l'hypothèque, il y aura donc 3 parties dans ces cas-là.
Vérification des documents et numéro de file d'attente pour le transfert de propriété en Thaïlande.
Au service du cadastre, les agents vérifient les documents nécessaires. Une fois le dossier complet, les parties reçoivent un ticket d'attente indiquant l'heure de leur appel pour finaliser la transaction. Le vendeur apporte généralement l'acte de propriété original (le service du cadastre en possède également un exemplaire), sauf si celui-ci est détenu par une banque (par exemple, en cas d'hypothèque).
Besoins d'identification
Comme pour la plupart des démarches officielles, les ressortissants thaïlandais doivent présenter leur carte d'identité thaïlandaise et enregistrement de la maison (Tabien Baan). Les étrangers doivent présenter leur passeport. Cette étape permet de vérifier l'identité de toutes les parties conformément aux normes légales. Selon la nature de l'opération (achat, succession, etc.), certains documents peuvent varier. Par exemple, une décision de justice peut être requise. Un certificat de décès et un jugement définitif peuvent également être nécessaires. Ce jugement définitif atteste qu'il n'y a pas de recours et que la décision est exécutoire.
Frais et taxes liés au transfert de propriété en Thaïlande.
Les frais de mutation et les taxes sont calculés en fonction de la valeur du bien, des détails du contrat et des lois en vigueur. La responsabilité de ces coûts peut varier, certains contrats exigeant que l'acheteur paie tous les frais, tandis que d'autres peuvent imposer un partage des coûts ou d'autres arrangements. Un frais de transfert de 2% constitue la charge principale. Un taux réduit de 0.01% court vers 30 juin 2027 sur les biens résidentiels éligibles jusqu'à 7 millions de bahts, mais cela est limité à des ressortissants thaïlandais individuels et n'aide pas un acheteur étranger. Il y a également un droit de timbre de 0,5 %, que la réduction n'affecte pas. Les droits de timbre et l'impôt spécifique sur les activités commerciales sont des solutions alternatives plutôt que cumulatives : celle des deux que vous payez dépend de la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien, et notre guide pour impôts fonciers en Thaïlande Le tout est illustré par un exemple chiffré. Les biens transférés dans les cinq ans suivant leur acquisition sont également soumis à une taxe professionnelle spécifique de 3,3 %, ce qui décourage les transactions immobilières spéculatives. Il s'agit du taux réglementaire de 3 % en vertu de l'article 91/6(3) du Code des recettes, majoré de la surtaxe locale de 10 %, et c'est le taux en vigueur en septembre 2026. Si vous consultez les pages en anglais du Département des recettes, vous y trouverez 0,1 % à la place. Il s'agissait d'une réduction de relance opérée par décret royal, et le dernier d'entre eux, le n° 488 de l'ère bouddhique 2552, n'a abaissé le taux que pour les transferts enregistrés entre le 29 mars 2009 et le 28 mars 2010. Aucun décret royal ultérieur ne l'a réduit à nouveau. De temps à autre, le gouvernement peut modifier ces taxes pour stimuler l'économie, comme en 2023 et 2024.
L'impôt à la source est la taxe que cette page omettait d'inclure, et lors d'une vente ordinaire par un particulier, c'est souvent la plus lourde de toutes. Lorsque le vendeur est un particulier, une société de personnes ordinaire, un groupement de personnes non doté de la personnalité morale ou une succession indivise, il est calculé sur le valeur estimée utilisé pour les frais d'enregistrement, et non sur le prix du contrat. Un abattement forfaitaire est appliqué en premier, fixé par années de détention en vertu de l'article 4 du décret royal n° 165 de l'ère bouddhiste 2529 : 92 pour cent pour un an, puis 84, 77, 71, 65, 60 et 55 pour cent, et 50 pour cent à partir de la huitième année. Les biens hérités ou reçus en don bénéficient en revanche d'un taux fixe de 50 pour cent. Le montant restant est divisé par le nombre d'années de détention, le barème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est appliqué à ce chiffre, et le résultat est multiplié à nouveau par les années de détention. Le nombre d'années de détention est plafonné à dix, quelle que soit la durée de possession, et toute fraction d'année compte pour une année entière. Pour les biens hérités, ou les biens non acquis dans un but commercial, l'impôt ne peut excéder 20 pour cent du prix de vente. Lorsque le vendeur est une société ou un partenariat doté de la personnalité morale, le calcul disparaît : il s'applique un taux fixe 1 pour cent du prix de vente ou de la valeur estimée, le montant le plus élevé étant retenu.
La valeur sur laquelle chaque frais est calculé détermine le coût de tout cela. Les frais de transfert de 2 pour cent et la retenue à la source individuelle sont tous deux prélevés sur le valeur estimée, le chiffre que détient le Département foncier, quel que soit ce que les parties écrivent dans le contrat. Les droits de timbre, la taxe commerciale spécifique et les 1 pour cent de la société sont prélevés sur plus haut de la valeur estimée et du prix déclaré. Ainsi, la valeur estimée fixe un plancher pour la facture qu'aucune formulation du contrat ne permet d'atteindre.
Considérations relatives à l'acheteur étranger lors du transfert de propriété en Thaïlande.
Dans les transactions impliquant un acheteur étranger, le Il pourrait être demandé à l'étranger de signer une lettre de confirmation (cliquez ici). déclarant que le bien sera la propriété personnelle de l'individu thaïlandais. Cela ne s'applique pas à un condominium acheté dans le cadre du quota étranger, qui a ses propres règles. Bien que cette demande soit devenue moins courante récemment, les étranger(E)s (ou : les étrangers) pourraient encore avoir besoin de fournir des details sur leurs parents oralement, sans avoir à présenter de documents.
Finalisation de la transaction
Le processus de transfert réel peut prendre de 30 minutes à une journée entière, selon l'affluence au Département foncier et selon que la documentation est préparée à l'avance. Une fois les frais et les taxes réglés, le paiement est effectué au vendeur, généralement en espèces, par chèque de banque ou par virement bancaire.
Vous devez vous mettre d'accord sur les modalités de paiement avec le vendeur avant de vous rendre au service foncier. Veuillez noter que de nombreuses personnes paient les biens immobiliers en espèces. Le service foncier ne vérifie pas le paiement et, souvent, les parties déclarent une valeur inférieure au prix réel. C'est tout à fait courant en Thaïlande, même si c'illégal. Nous conseillons aux clients d'être prudents s'ils souhaitent déclarer une valeur inférieure au prix réel.
Réception du titre de propriété après le transfert de propriété en Thaïlande.
L'acheteur reçoit le titre de propriété (Chanote) après que les paiements et l'enregistrement par le département foncier sont terminés. S'il y a des droits supplémentaires tels qu'un usufruit ou un bail à enregistrer, ceux-ci peuvent généralement être traités le même jour. À moins que le titre de propriété ne soit un Nor Sor Sam, ce qui nécessite un délai de 30 jours période de préavis en raison de la nécessité de faire des annonces publiques. Ils nomment donc simultanément le transfert de la propriété et de l'usufruit.
Cas particuliers : Donations et héritages
Le processus de transfert de propriété en tant que cadeau (par exemple, d'un père à une fille) ou par héritage suit des étapes similaires. Dans ces cas, les Thaïlandais naviguent souvent dans le processus sans assistance juridique, car ils connaissent généralement les procédures et les exigences. Sinon, ils peuvent appeler leur bureau foncier local.
Rôle de l'assistance juridique
Il est courant pour les ressortissants thaïlandais de gérer les transferts de propriété sans avocat. Cependant, les cas complexes impliquant des droits plus récents tels que Sap Ing Sith ou une participation étrangère importante pourrait bénéficier de conseils juridiques professionnels. S'assurer que toutes les bases juridiques sont couvertes peut éviter de futurs litiges et complications.
Que vous achetiez, héritiez ou receviez un bien immobilier en donation, comprendre les subtilités des procédures du Département foncier thaïlandais est essentiel pour une transaction sans encombre. Une préparation minutieuse et une connaissance précise du déroulement des opérations peuvent considérablement simplifier le processus de transfert et le rendre aussi efficace que possible.
- Département des Terres, Thaïlande (site officiel)
- Dernière révision : 7 septembre 2026. Le barème de la retenue à la source relève de l'article 4 du décret royal n° 165 B.E. 2529, lu à partir du scan de la Gazette royale, volume 103, partie 15, édition spéciale, pages 37 et 38, et le registre des décrets royaux a été énuméré de bout en bout (678 décrets, numéros 9 à 807) pour confirmer qu'aucun texte ultérieur ne l'a modifié. La méthode, le plafond de dix ans, le plafond de 20 pour cent et le taux d'entreprise de 1 pour cent proviennent du Département des terres. Les frais de transfert de 2 pour cent et la base de la valeur évaluée sont régis par le règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), article 2(7). Non vérifié lors de cette révision : le délai de préavis de 30 jours indiqué pour un transfert de Nor Sor Sam.
Un virement mal préparé est refusé au guichet. Nous nous occupons de toute l'inscription : service de transfert de condos et de propriétés.
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