Transfert de propriété en Thaïlande : un guide complet

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Dernière mise à jour : 30 septembre 2026

Biens en indivision et pouvoir de vente d'un conjoint

Les partenaires non enregistrés n'acquièrent pas le régime matrimonial légal du simple fait de vivre ensemble. Ils peuvent néanmoins établir une copropriété des biens acquis grâce à leur activité professionnelle conjointe. Dans Arrêt de la Cour suprême n° 97/2569, le tribunal a reconnu des parts égales dans deux parcelles issues de l'entreprise conjointe des partenaires avant le mariage. Leur mariage ultérieur n'a pas transformé ces actifs en biens matrimoniaux. Conservez les preuves de l'entreprise conjointe, des paiements et de l'historique d'acquisition. Cette décision ne confère pas à un partenaire étranger un droit général de posséder des terres en Thaïlande. Voir notre analyse des couples non mariés et de la propriété.

La vente ou l'hypothèque de biens immeubles conjugaux nécessite généralement une action conjointe ou le consentement de l'autre conjoint en vertu de l'article 1476 du Code civil et commercial. L'article 1480 autorise une demande en annulation, sous réserve de ratification, de la protection d'un tiers de bonne foi à titre onéreux, ainsi que des délais de prescription d'un an à compter de la connaissance et de dix ans à compter de l'opération. Dans Arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569, deux transferts de 2017 ont été annulés en totalité et il a été ordonné au bénéficiaire de quitter ces parcelles. Les contestations de deux transferts de 2006 étaient irrecevables pour cause de prescription. La décision n'a pas annulé les quatre ventes. Vérifiez la date d'acquisition, l'état civil, la provenance des fonds et le consentement avant l'enregistrement. Voir notre analyse du consentement du conjoint.

Le jour du transfert est la dernière étape de la séquence présentée dans notre guide sur l'immobilier en Thaïlande.

Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.

Dernière vérification : 31 juillet 2026 au regard des deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.

Le transfert de propriété en Thaïlande est un processus détaillé qui implique une coordination minutieuse avec le Département des terres pour s'assurer que toutes les exigences légales sont remplies. Qu'il s'agisse d'une vente, d'un héritage ou d'une donation, comprendre chaque étape peut contribuer à simplifier le processus. Nous avons créé cette page afin que les gens puissent comprendre comment cela fonctionne en réalité.

Respecter les exigences du département foncier

Pour un transfert de propriété, l'acheteur et le vendeur, ou les parties donatrices, doivent être présents au Département foncier. S'ils ne peuvent pas y assister, ils doivent donner procuration à une personne pouvant agir en leur nom. Cette réunion est essentielle pour vérifier les documents et les identités avant de continuer. S'il y a une hypothèque sur le bien, la banque pourrait envoyer quelqu'un pour lever l'hypothèque, il y aura donc 3 parties dans ces cas-là.

Vérification des documents et numéro de file d'attente pour le transfert de propriété en Thaïlande.

Au service du cadastre, les agents vérifient les documents nécessaires. Une fois le dossier complet, les parties reçoivent un ticket d'attente indiquant l'heure de leur appel pour finaliser la transaction. Le vendeur apporte généralement l'acte de propriété original (le service du cadastre en possède également un exemplaire), sauf si celui-ci est détenu par une banque (par exemple, en cas d'hypothèque).

Besoins d'identification

Comme pour la plupart des démarches officielles, les ressortissants thaïlandais doivent présenter leur carte d'identité thaïlandaise et enregistrement de la maison (Tabien Baan). Les étrangers doivent présenter leur passeport. Cette étape permet de vérifier l'identité de toutes les parties conformément aux normes légales. Selon la nature de l'opération (achat, succession, etc.), certains documents peuvent varier. Par exemple, une décision de justice peut être requise. Un certificat de décès et un jugement définitif peuvent également être nécessaires. Ce jugement définitif atteste qu'il n'y a pas de recours et que la décision est exécutoire.

Frais et taxes liés au transfert de propriété en Thaïlande.

Les frais de transfert et les taxes sont calculés en fonction de la valeur du bien immobilier, des détails du contrat et des lois en vigueur. Les responsabilités en matière de paiement de ces frais peuvent varier ; certains contrats exigent que l’acheteur paie tous les frais, tandis que d’autres peuvent stipuler un partage des coûts ou d’autres modalités. Lorsque le contrat est muet, l’article 457 du Code civil et commercial prévoit que l’acheteur et le vendeur supportent les frais de vente à parts égales. Des frais de transfert de 2% constituent la charge principale. Un taux réduit de 0.01% s'applique jusqu'au 30 juin 2027 sur les biens résidentiels éligibles jusqu'à 7 millions de bahts, mais il est réservé aux personnes physiques de nationalité thaïlandaise et n'aide pas un acheteur étranger. Il y a également un droit de timbre de 0,5 %, que la réduction n'affecte pas. Le droit de timbre et la taxe professionnelle spécifique sont alternatifs plutôt que cumulatifs : celle des deux que vous payez dépend de la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien, et notre guide sur les impôts fonciers en Thaïlande les examine tous deux à l’aide d’un exemple chiffré. Une personne physique qui vend dans les cinq ans suivant l’acquisition du bien paie une taxe professionnelle spécifique de 3,3% au lieu du droit de timbre, ce qui dissuade les ventes spéculatives. L’article 4(6) du décret royal n° 342 B.E. 2541 soustrait plusieurs ventes à cette règle des cinq ans, et deux d’entre elles comptent le plus en pratique : la vente d’un bien dont le vendeur a hérité, et la vente de la résidence principale du vendeur lorsque le nom de celui-ci figure dans le registre de domicile (Tabien Baan) depuis au moins un an à compter de l’acquisition. Un vendeur qui ne s’est jamais inscrit dans le registre de domicile du bien ne peut pas recourir à cette seconde voie, quelle qu’en soit la raison. Ce taux de 3,3% correspond au taux légal de 3% prévu à l’article 91/6(3) du Code des impôts (Revenue Code), majoré de la surtaxe locale de 10%, et c’est le taux en vigueur en septembre 2026. Si vous consultez les pages en anglais du Département des recettes, vous y trouverez 0,1% à la place. Il s’agissait d’une réduction de relance opérée par décret royal, et le dernier d’entre eux, le n° 488 de B.E. 2552, n’a abaissé le taux que pour les transferts enregistrés entre le 29 mars 2009 et le 28 mars 2010. Aucun décret royal ultérieur ne l’a réduit à nouveau. De temps en temps, le gouvernement peut modifier ces taxes pour stimuler l’économie, comme en 2023 et 2024.

L'impôt à la source est la taxe que cette page omettait d'inclure, et lors d'une vente ordinaire par un particulier, c'est souvent la plus lourde de toutes. Lorsque le vendeur est un particulier, une société de personnes ordinaire, un groupement de personnes non doté de la personnalité morale ou une succession indivise, il est calculé sur la valeur d'évaluation utilisée pour les frais d'enregistrement, et non sur le prix du contrat. Un abattement forfaitaire est appliqué en premier, fixé par années de détention en vertu de l'article 4 du décret royal n° 165 de l'ère bouddhiste 2529 : 92 pour cent pour un an, puis 84, 77, 71, 65, 60 et 55 pour cent, et 50 pour cent à partir de la huitième année. Les biens hérités ou reçus en don bénéficient en revanche d'un abattement forfaitaire de 50 pour cent. Le montant restant est divisé par le nombre d'années de détention, le barème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est appliqué à ce chiffre, et le résultat est multiplié à nouveau par les années de détention. Le nombre d'années de détention est plafonné à dix, quelle que soit la durée de possession, et toute fraction d'année compte pour une année entière. Pour les biens hérités, ou les biens non acquis dans un but commercial, l'impôt ne peut excéder 20 pour cent du prix de vente. Lorsque le vendeur est une société ou une société de personnes dotée de la personnalité morale, le calcul disparaît : c'est un taux fixe de 1 pour cent du prix de vente ou de la valeur estimée, le montant le plus élevé étant retenu.

La valeur sur laquelle chaque prélèvement est calculé détermine le coût de l'ensemble. Les frais de transfert de 2 pour cent et la retenue à la source des particuliers sont tous deux prélevés sur la valeur d'évaluation, le chiffre que détient le Département foncier, quoi que les parties écrivent dans le contrat. Le droit de timbre, la taxe professionnelle spécifique et le 1 pour cent applicable aux sociétés sont prélevés sur le plus élevé de la valeur estimée et du prix déclaré. Ainsi, la valeur estimée fixe un plancher à la facture, qu'aucune formulation du contrat ne permet de franchir.

Ce que le bureau foncier peut demander au guichet en 2026

Depuis mai 2026, le bureau foncier pose davantage de questions lors des achats importants. La circulaire du Département des terres MT 0515.2/W 10722 du 15 mai 2026 demande aux fonctionnaires fonciers d’interroger davantage l’acheteur en vertu de l’ article 74 du Code foncier lorsqu'un particulier ou une société ayant des actionnaires thaïlandais achète un terrain et que l'un des deux critères est rempli :

• Le prix est payé en espèces d'un montant de 2 millions de bahts ou plus; ou
• pour le bien, la valeur d'évaluation retenue pour les frais d’enregistrement est de 5 millions de baht ou plus. C’est le montant indiqué par le gouvernement, et non le prix indiqué dans votre contrat.

L’agent peut alors demander d’où proviennent les fonds, ainsi que le revenu, l’activité professionnelle et la situation financière de l’acheteur. Un transfert d’un héritage à un héritier légal est exclu. Présentez des relevés bancaires indiquant les fonds et leur origine, ainsi que des justificatifs de revenus, afin que l’enregistrement ne soit pas reporté à un autre jour. La circulaire vise les terrains détenus pour le compte d’étrangers par l’intermédiaire de prête-noms thaïlandais, et le 25 août 2026, le ministère de l’Intérieur a ajouté la police et les agents fiscaux aux comités provinciaux chargés d’examiner les affaires suspectes. Notre guide sur la répression des prête-noms de 2026 explique tout le programme.

Considérations relatives à l'acheteur étranger lors du transfert de propriété en Thaïlande.

Dans les transactions impliquant un acheteur étranger, le étranger peut être invité à signer une lettre de confirmation (cliquez ici) déclarant que le bien sera la propriété personnelle de l'individu thaïlandais. Cela ne s'applique pas à un condominium acheté dans le cadre du quota étranger, qui a ses propres règles. Bien que cette demande soit devenue moins courante récemment, les étrangers pourraient encore avoir besoin de fournir oralement des détails sur leurs parents, sans avoir à présenter de documents.

Finalisation de la transaction

Le processus de transfert réel peut prendre de 30 minutes à une journée entière, selon l'affluence au Département foncier et selon que la documentation est préparée à l'avance. Une fois les frais et les taxes réglés, le paiement est effectué au vendeur, généralement en espèces, par chèque de banque ou par virement bancaire.

Il faut convenir avec le vendeur de la manière de procéder au paiement avant de se rendre au service foncier. De nombreuses personnes paient toujours en espèces, mais un paiement en espèces de 2 millions de bahts ou plus déclenche désormais les questions relatives à l’origine des fonds décrites ci-dessus. En dessous des deux seuils, il n’existe aucune instruction permanente demandant d’où proviennent les fonds, bien que le pouvoir de l’agent foncier en vertu de l’article 74 du Code foncier s’applique à tout enregistrement. Déclarer un prix inférieur à celui effectivement payé est encore courant et reste illégal. Cela permet également d’économiser moins que prévu : les frais de transfert et la retenue à la source d’un vendeur particulier sont prélevés sur la valeur d’évaluation quelle que soit la clause contractuelle. Une déclaration mensongère auprès de l’agent foncier peut être poursuivie en vertu des articles 137 et 267 du Code pénal, que le Département des Terres cite dans ses circulaires de 2026.

Réception du titre de propriété après le transfert de propriété en Thaïlande.

L'acheteur reçoit le titre de propriété (Chanote) après que les paiements et l'enregistrement par le département foncier sont terminés. S'il y a des droits supplémentaires tels qu'un usufruit ou un bail à enregistrer, ceux-ci peuvent généralement être traités le même jour. À moins que le titre de propriété ne soit un Nor Sor Sam, ce qui nécessite un délai de 30 jours période de préavis en raison de la nécessité de faire des annonces publiques. Le transfert de propriété et l'usufruit sont donc enregistrés en même temps.

Cas particuliers : Donations et héritages

Le processus de transfert de propriété en tant que donation (par exemple, d’un père à sa fille) ou par héritage, les procédures suivent des étapes similaires. Dans ces cas, les Thaïlandais naviguent souvent dans ce processus sans assistance juridique, car ils sont généralement familiers avec les procédures et les exigences. Si ce n’est pas le cas, ils peuvent appeler leur département foncier local. Un étranger qui hérite de terres se voit confronté à des règles distinctes, énoncées dans notre guide successoral pour les étrangers et notre page sur la possibilité pour un étranger d’hériter de terres.

Rôle de l'assistance juridique

Il est courant pour les ressortissants thaïlandais de gérer les transferts de propriété sans avocat. Cependant, les cas complexes impliquant des droits plus récents tels que Sap Ing Sith ou une participation étrangère importante pourraient bénéficier de conseils juridiques professionnels. S'assurer que toutes les bases juridiques sont couvertes peut éviter de futurs litiges et complications.

Que vous achetiez, héritiez ou receviez un bien immobilier en donation, comprendre les subtilités des procédures du Département foncier thaïlandais est essentiel pour une transaction sans encombre. Une préparation minutieuse et une connaissance précise du déroulement des opérations peuvent considérablement simplifier le processus de transfert et le rendre aussi efficace que possible.

La manière dont nous gérons le transfert d’un bien immobilier

Pour un achat, nous vérifions le titre de propriété et tout ce qui y est inscrit auprès du bureau foncier, examinons ou rédigeons le contrat de vente, préparons toute procuration, calculons les frais et les taxes avant le jour même afin que vous n’ayez pas de surprises au guichet, vous aidons à rassembler les justificatifs de l’origine des fonds lorsque les seuils de 2026 s’appliquent et assistons à l’enregistrement avec vous ou pour vous. Voir notre service d'avocat en propriété immobilière et notre page de tarification.

Foire aux questions

• Département des Terres, Thaïlande (site officiel)
• Dernière révision : 7 septembre 2026. Le barème de la retenue à la source figure à l’article 4 du décret royal n° 165 B.E. 2529, lu à partir du scan de la Gazette royale, volume 103, partie 15, édition spéciale, pages 37 et 38, et le registre des décrets royaux a été parcouru intégralement (678 décrets, numéros 9 à 807) pour confirmer qu’aucun texte ultérieur ne l’a modifié. La méthode, le plafond de dix ans, le plafond de 20 % et le taux de 1 % pour les sociétés proviennent du Département des terres. Les frais de transfert de 2 % et la base de la valeur d’évaluation relèvent du règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), article 2(7). Non vérifié lors de cette révision : le délai de préavis de 30 jours indiqué pour un transfert de Nor Sor Sam. Mis à jour le 30 septembre 2026 : la section sur l’origine des fonds et le paragraphe réécrit sur le paiement suivent la circulaire du Département des terres MT 0515.2/W 10722 du 15 mai 2026, clause 1, lue en thaï à partir de la circulaire scannée, et la lettre du ministère de l’Intérieur MT 0515.2/W 19097 du 25 août 2026 ; les conditions de la réduction à 0,01% suivent la circulaire MT 0515.1/W 14504 du 30 juin 2026 et son annexe de critères ; les exceptions à la taxe professionnelle spécifique suivent l’article 4(6) du décret royal n° 342 B.E. 2541, lu en thaï dans le texte publié par le Département des recettes ; la répartition à parts égales des frais par défaut relève de l’article 457 du Code civil et commercial.