Acheter un terrain en Thaïlande par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais : ce que fait réellement la déclaration

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

Auparavant, l’achat de terres en Thaïlande par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais était une tâche qui prenait une vingtaine de minutes. bureau foncier. Vous avez payé, votre épouse a signé, vous avez signé une déclaration succincte confirmant que l'argent était à elle, et l'agent a enregistré la propriété. Depuis mai 2026, cette procédure prend plus de temps, et cette déclaration est le premier document que l'agent lit.

Entre le 15 et le 25 mai 2026, le Département des Terres a envoyé une série de circulaires urgentes à tous les bureaux provinciaux des terres. Les registrateurs doivent désormais enquêter sur la source des fonds avant de procéder à toute inscription d’une acquisition impliquant un paiement en espèces de 2 millions de bahts ou plus, ou valeur d'évaluation de 5 millions de bahts ou plus. Les bureaux fonciers vérifient les dossiers des sociétés et des actionnaires des demandeurs auprès du Département du développement des entreprises et collaborent avec les services de sécurité et d’autres organismes locaux ; séparément, les bureaux fonciers signalent les transactions suspectes au Service de lutte contre le blanchiment d’argent (AML).Blanchiment d'argent Office. Les circulaires visées prête-nom Structures. Un mari étranger financant un achat au nom de sa femme thaïlandaise ressemble, sur le papier, exactement à l’arrangement décrit dans les circulaires.

La plupart des conseils en anglais sur ce sujet datent de cinq ans ou plus avant les circulaires, et répètent une affirmation selon laquelle le Code civil et commercial ne soutient pas le divorce, et que la décision de la Cour suprême de 2022 montre que les tribunaux vont regarder plus loin. Cette page corrige les deux. La version courte : La déclaration détermine qui est enregistré, et non qui possède.

Puis-je acheter un terrain en Thaïlande si ma femme est thaïlandaise ?

Non, pas au nom de vous-même. Article 86 du Code foncier L’année 2497 de l’ère chrétienne permet à un étranger d’acquérir des terres uniquement en vertu d’un traité. La Thaïlande n’a pas de traité de ce type en vigueur, donc en dehors de la section étroite 96 bis de la réglementation immobilière, l’interdiction est absolue. Le fait de se marier avec un ressortissant thaïlandais n’a aucune incidence sur votre capacité à posséder des terres.

Ce qui change dans le mariage, c’est la situation de votre épouse. Votre conjoint thaïlandais achète le terrain et le fait enregistrer en son nom propre. Vous vous rendez à l’office foncier et signez une déclaration conjointe. C’est la transaction, et elle est légale si les faits qui la sous-tendent sont véridiques.

Qu'est-ce qu'une lettre de confirmation du département foncier ?

La lettre de confirmation, officiellement appelée “ lettre de confirmation ” ou “ lettre de certification ”, est un document juridique requis par le Département foncier de la Thaïlande lorsque un ressortissant thaïlandais marié à un étranger achète un terrain ou un bien immobilier. Ce document sert de déclaration écrite conjointe entre les deux époux, confirmant que tous les fonds utilisés pour l’achat du bien immobilier appartiennent exclusivement à la partie thaïlandaise en tant que propriété personnelle (Sin Suan Tua) et pas comme biens matrimoniaux (Sin Somros).

Cette exigence découle d’une réglementation du ministère de l’Intérieur publiée le 23 mars 1999, qui établit des procédures visant à empêcher le contournement des restrictions en vigueur en Thaïlande concernant la propriété foncière étrangère. Avant cette réglementation, les ressortissants thaïlandais mariés à des étrangers perdent en pratique leur droit d’acquérir des terres en raison de problèmes potentiels liés à la propriété commune. Il s’agit d’une obligation et si vous ne signez pas, le service foncier peut refuser la transaction.

La lettre de confirmation, ligne par ligne

Cette procédure découle d’un document du ministère de l’Intérieur, la lettre d’urgence Mor Thor 0710/Wor 792 du 23 mars 1999. Nous citons ce document par son numéro de document et non par son contenu : il n’est pas conservé dans aucune base de données que nous puissions consulter ; si vous souhaitez donc connaître le texte exact, recherchez ce numéro sur dol.go.th. Avant cette procédure, un ressortissant thaïlandais marié à une étrangère a effectivement perdu la possibilité de faire enregistrer un bien immobilier, car les règles relatives aux biens matrimoniaux conféraient au conjoint étranger un droit qui, selon le Code foncier, lui interdisait de le posséder. La procédure de 1999 a permis de relancer le marché en exigeant que le couple indique par écrit que les fonds d’achat appartiennent uniquement au conjoint thaïlandais.

La déclaration repose sur deux sections de la Code civil et commercial. L’article 1471 définit sin suan tua, biens personnels : ce que le conjoint possédait avant le mariage, ses effets personnels et les biens reçus pendant le mariage par héritage ou donation. donation. Le paragraphe 1472 fait de la propriété personnelle une propriété personnelle lorsque celle-ci change de forme. L’argent qui était à sa disposition avant le mariage, dépensé pour des terres pendant le mariage, produit des terres qui lui appartiennent encore.

Les deux époux signent. Le conjoint étranger confirme que les fonds étaient la propriété personnelle du conjoint thaïlandais et qu’il n’a aucun droit sur le bien immobilier. Le conjoint thaïlandais confirme la même chose. Le notaire enregistre la lettre et enregistre le titre.

Un document figurant dans le même dossier contredit souvent la lettre. Lorsque l’argent est arrivé de l’étranger, la banque réceptrice émet une Formulaire de transaction en devises Pour les transferts intérieurs d'un montant de 50 000 dollars ou plus. Le formulaire désigne le remettant étranger. L'Office foncier conserve les deux documents.

Comprendre le droit de propriété thaïlandais : Sin Suan Tua vs Sin Som Ros

Le Code civil et commercial de la Thaïlande divise les biens matrimoniaux en deux catégories distinctes qui sont cruciales pour comprendre le processus de confirmation de la lettre de confirmation. Les biens personnels (Sin Suan Tua) comprennent les biens possédés avant le mariage, les dons, les héritages et les biens à usage personnel, qui restent sous le contrôle exclusif d’un des époux et sont soumis aux droits et actes juridiques relatifs à l’acquisition de terres en Thaïlande. Les biens matrimoniaux (Sin Som Ros) comprennent les biens acquis pendant le mariage, les revenus gagnés par l’un des époux et les fruits issus des biens personnels, qui sont détenus conjointement et nécessitent le consentement mutuel pour les transactions importantes.

Lorsque le conjoint thaïlandais marié à un étranger achète un bien immobilier, le Département foncier doit s’assurer que le bien devient Sin Suan Tua afin d’empêcher une copropriété étrangère, interdite par la loi thaïlandaise. N’oubliez pas que, en cas de divorce, même si un bien immobilier n’appartient qu’aux conjoints thaïlandais, les juges sépareront normalement les biens matrimoniaux à parts égales, comme pour les citoyens thaïlandais.

La lettre de confirmation ne change pas en soi le caractère juridique du bien immobilier. Elle constitue une déclaration administrative enregistrée auprès du bureau foncier et n’est pas l’une des quatre catégories de biens immobiliers énumérés dans Article 1471. Ce qu’il fait, c’est créer des preuves documentaires fortes et contemporaines de ce que les deux époux ont déclaré à l’époque, preuves que le tribunal thaïlandais appréciera en fonction de la trace financière si la classification est contestée ultérieurement. Par ailleurs, et c’est là que cela pose problème en pratique, le registre indiquera les terres sous le nom de la femme thaïlandaise, afin qu’elle puisse agir en justice sans autre consentement, et le registraire appliquera le registre.

Ce que la déclaration ne fait pas

Lisez presque n'importe quelle page concurrente sur ce sujet et vous trouverez une phrase comme celle-ci : la terre ne peut jamais devenir propriété conjugale et restera toujours la propriété séparée du conjoint thaïlandais. Plusieurs pages très connues l'affirment sans équivoque. L'une des plus lues n'a pas été mise à jour depuis novembre 2019.

Le Code civil et commercial ne soutient pas cette proposition.

L’article 1474 du Code civil et commercial définit sin somros, Les biens matrimoniaux, tels que ceux acquis pendant le mariage, sont considérés comme des biens matrimoniaux. La section se termine par une présomption : lorsque le doute existe quant à savoir si un bien est un bien matrimonial, il est présumé être un bien matrimonial. Cette présomption s’applique aux terrains de la même manière que celle qui s’applique à une voiture ou un solde bancaire.

La présomption est une disposition du Code, et elle s’applique uniquement au Code. Nous n’avons connaissance d’aucune décision rendue selon laquelle cette règle serait appliquée spécifiquement à une lettre de confirmation émanant d’un service foncier, et nous n’évoquerons aucune décision dont nous ne disposons pas.

Les cas signalés montrent que le tribunal regarde au-delà de la documentation pour appréhender l’arrangement qui se cache derrière. Décision de la Cour suprême 1523/2565 Un ressortissant suédois a remboursé 2 300 000 bahts pour acheter deux parcelles et une maison. Son partenaire thaïlandais a pris la propriété exclusive. Il a fait signer à cette dernière un prêt de 2 400 000 bahts, a conservé les deux actes de propriété et a enregistré une superficie perpétuelle sans contrepartie. Lorsqu’ils ont rompu leurs liens, il a intenté une action en justice pour ce prêt.

Le tribunal a considéré que l’accord de prêt était une simulation visant à dissimuler un autre fait. nullité en vertu de l’article 155, paragraphe 1. La transaction réelle était une agence en vertu de l’article 797 : elle a acheté et détenu la moitié des terres et de la maison pour son compte. Étant donné que l’achat a eu lieu avant le mariage enregistré et qu’elle avait part aux revenus nécessaires à son financement, elle était copropriétaire d'un demi-part en vertu des articles 1356 et 1357, Pas par le biais de sin somros. Sa situation d’étranger relevait des articles 86 et 94 du Code foncier, mais il n’avait pas invoqué cette situation, de sorte que le tribunal a renvoyé la question à une procédure distincte. Sa demande de prêt a été rejetée et toute demande auprès de l’agence a été renvoyée à un autre tribunal.

Ainsi, la déclaration constitue une preuve, et une preuve solide, quant à l’origine de l’argent. Elle n’est pas une libération contractuelle de vos droits matrimoniaux et ne règle pas le caractère de l’actif. Un tribunal peut arriver à deux conclusions. Si le bien immobilier est considéré comme patrimoine matrimonial, l’article 1533 répartit les biens matrimoniaux de manière égale lors du divorce. Si vous prouvez une contribution personnelle, vous récupérez cette contribution.

Aucun des deux résultats ne confère un titre de propriété à un étranger, ce qui est la question suivante à laquelle personne ne répond.

Lettre de confirmation en Thaïlande : exigences selon le scénario

Les exigences spécifiques relatives à la procédure de lettre de confirmation varient considérablement selon que le conjoint étranger est présent en Thaïlande et selon son statut matrimonial, notamment en ce qui concerne les terres appartenant à un ressortissant thaïlandais.

Conjoint étranger présent en Thaïlande

Lorsque les deux conjoints sont physiquement présents en Thaïlande, ils doivent se présenter ensemble au bureau du Département des terres pour signer la lettre de confirmation en présence d’un fonctionnaire compétent. Pour les couples mariés légalement, les documents requis comprennent un certificat de mariage certifié, un document d’identité national thaïlandais, le passeport du conjoint étranger avec visa de long séjour valide, et au moins un témoin (ou deux témoins si l’on utilise des empreintes digitales). Les couples non mariés vivant ensemble doivent fournir des preuves de cohabitation ainsi que des documents similaires, signant une version modifiée de la lettre de confirmation qui traite de leur statut non marital.

Conjoint étranger résidant à l'étranger

Lorsque le conjoint étranger ne peut pas être présent en Thaïlande, le processus devient plus complexe et nécessite la participation de l’ambassade ou du consulat. Le conjoint étranger doit se rendre à l’ambassade ou au consulat thaïlandais ou auprès d’un notaire agréé dans son pays de résidence pour signer la lettre de confirmation. Tous les documents doivent être dûment apostillés ou légalisés selon les exigences des traités internationaux, puis traduits en thaï et certifiés par le Département des affaires consulaires de la Thaïlande. Très souvent, le conjoint étranger à l’étranger n’est même pas consulté afin d’éviter cette procédure administrative. Nous pouvons dire que c’est parce que nous avons rencontré de nombreux clients à l’étranger et que ce processus n’est rarement utilisé.

Lettre de confirmation officielle en Thaïlande : Modèle et format

Le Département de l’urbanisme fournit un modèle standard pour les lettres de confirmation, qui doit être respecté strictement afin de garantir le respect de la législation.

Le modèle commence par les champs lieu et date, suivis de l'identification des deux époux comme partenaires enregistrés ou non enregistrés. La déclaration principale stipule que les sommes dépensées pour l'achat du terrain constituent intégralement la propriété personnelle (Sin Suan Tua) de l'époux thaïlandais et non la propriété matrimoniale (Sin Som Ros) entre mari et femme, garantissant ainsi des droits clairs en matière de propriété.

Le modèle comprend des champs spécifiques pour l’identification des biens immobiliers, tels que les numéros des titres fonciers, les informations concernant le sous-district, le district et la province, ou encore les numéros de plancher et les noms des bâtiments. Des lignes de signature sont prévues pour les conjoints certifiés, deux témoins, et doivent être signées en présence d’un fonctionnaire compétent du Département foncier.

Procédures auprès des ambassades et consulats pour les conjoints étrangers à l'étranger

Les conjoints étrangers ne pouvant se rendre en Thaïlande doivent obtenir une lettre de confirmation auprès des missions diplomatiques thaïlandaises ou d'un notaire public agréé dans leur pays de résidence afin de faciliter l'acquisition d'un terrain. Les ambassades et consulats thaïlandais sont habilités à authentifier les signatures sur les lettres de confirmation et à certifier l'état civil, mais les procédures varient selon le lieu. Tous les documents doivent être dûment authentifiés par apostille ou légalisation, puis accompagnés d'une traduction certifiée en thaï.

L’ambassade ou le consulat doit vérifier que la personne signant la lettre de confirmation est réellement mariée ou cohabitante avec le ressortissant thaïlandais, et il est nécessaire de présenter des certificats de mariage ou des documents établissant la relation existant entre les deux parties. Les délais de traitement varient généralement entre une et deux semaines, les documents originaux certifiés étant ensuite soumis au bureau du Département des terres compétent en Thaïlande.

Liste de contrôle des documents essentiels pour la lettre de confirmation en Thaïlande

Le succès du processus de confirmation dépend de la possession de documents complets et dûment authentifiés. Pour les conjoints étrangers en Thaïlande, les documents essentiels comprennent des passeports valides avec les visas de longue durée appropriés, des certificats de mariage certifiés et traduits, des cartes d’identité nationales du conjoint thaïlandais, des lettres de confirmation originales conformes aux modèles officiels et la preuve d’identité des témoins qualifiés.

Les conjoints étrangers à l’étranger doivent présenter des lettres de confirmation certifiées par l’ambassade ou le consulat, des certificats de mariage dûment apostillés ou légalisés, une certification de l’ambassade attestant de la qualité de conjoint, des traductions complètes en thaïlandais de tous les documents, ainsi que des documents originaux certifiés pour leur présentation auprès du Département foncier. Tous ces cas nécessitent le strict respect des restrictions prévues par la loi foncière et l’établissement de la propriété sous le nom de Sin Suan Tua plutôt que de Sin Som Ros.

Que faire avant de se rendre au bureau foncier

1. Décidez de ce que sont les fonds. Don ou prêt. Fais le enregistrement avant que les fonds ne soient transférés, pas après.
2. Versez l'argent tôt. Un transfert effectué plusieurs mois avant l’achat, accompagné d’un document de don signé, produit une déclaration que vous pouvez défendre devant un tribunal.
3. On peut s'attendre à une question concernant la source des fonds. Préparez les relevés bancaires. Les dépôts d'un montant de 2 millions de baht ou plus, ou une valeur d'estimation de 5 millions de baht ou plus, déclenchent automatiquement le versement.
4. Faites d'abord une recherche de titre. Confirmer le type de propriété, les limites, l’accès et toute charge existante. Voir titres de propriété en Thaïlande et vérification préalable de la propriété.
5. Inscrivez votre droit de protection le jour même. Usufruit, superficies, bail ou hypothèque, enregistrés au même comptoir, lors de la même visite.
6. Considérons un accord pré-nuptial si vous n’êtes pas encore mariés. Les articles 1465 et 1466 permettent aux époux de fixer leurs propres règles patrimoniales contrat prénuptial conçue et enregistrée au moment du mariage, et l’article 1476/1 rend cette convention applicable quant à la manière dont les biens matrimoniaux sont gérés.
7. Lisez ce que vous signez. La déclaration est en thaïlandais. Faites-la traduire avant que la plume ne touche le papier.

Avertissements juridiques importants et options de protection

La lettre de confirmation a des implications juridiques importantes que les conjoints étrangers doivent parfaitement comprendre avant de la signer. Une fois signée, le conjoint thaïlandais devient pleinement propriétaire du bien, le conjoint étranger n'ayant aucun droit de propriété. Le conjoint thaïlandais peut vendre, hypothéquer, transférer ou échanger le bien sans le consentement du conjoint étranger, et ce dernier ne peut en hériter automatiquement. Ceci souligne l'importance de bien comprendre les droits et les actes juridiques en vigueur en Thaïlande.

Cependant, plusieurs mécanismes de protection existent pour les conjoints étrangers qui contribuent financièrement aux achats immobiliers. Les accords d’usufruit ou les baux avec une durée de 30 ans pour l’utilisation et l’occupation du bien, tandis que les accords de superficies accordent des droits de construction sur le terrain. Une documentation financière adéquate des contributions et des considérations relatives à l’accord pré-nuptial peut offrir des protections juridiques supplémentaires.

Les quatre structures protectrices, comparées sur une seule question

Chaque guide liste les mêmes quatre options. Presque aucune d'entre elles ne compare les options à l'origine du litige : si elle vend le terrain à un étranger, votre droit subsistera-t-il ?

Structure	Code	Point	La vente à un tiers survit-elle ?
Bail enregistré	CCC s.540	Durée maximale de 30 ans, renouvelable par accord	Le bail enregistré lie l’acheteur pour la durée restante du contrat. Une option de renouvellement ne le fait pas. L’option lie personnellement le propriétaire initial, de sorte que le nouveau propriétaire peut la refuser.
Usufruit	CCC, articles 1417 à 1428	Durée de vie de l’usufruitant, ou durée déterminée allant jusqu’à 30 ans	Oui. Un usufruit enregistré lie un acquéreur ultérieur, confirmé par la décision du Tribunal suprême 2783/2516. Il expire à la mort de l’usufruitier en vertu de l’article 1418 et ne passe pas à un autre héritier.
Droit de superficie	CCC art. 1410 à 1416	De 30 ans ou jusqu'à la vie	Oui, dès la première inscription. Cela sépare la propriété de l’immeuble de celle du terrain, qui est le but de son utilisation.
Hypothèque en votre faveur	CCC, art. 702 et suivants	Pendant que le remboursement n'est pas effectué	Oui. Cela sécurise l’argent plutôt que l’utilisation de la maison, et il inscrit votre prêt dans un registre où un acheteur doit pouvoir y avoir accès.

C’est la formalité qui fait la différence. Un accord non enregistré entre époux vous donne un droit contre votre conjoint. Un droit enregistré vous donne un droit contre le bien immobilier. Inscrivez-le le jour du transfert, au même comptoir, lors de la même visite. Revenir six mois plus tard signifie demander à un conjoint qui pourrait alors avoir d’autres idées.

Détails pour chacun d'entre eux : accords d'usufruit, droit de superficie, usufruit, bail et droit de superficie comparés, et ce que la Cour suprême a statué sur les contrats de location.

Peut-elle le vendre sans me le dire ?

L’article 1476 énumère les transactions qui nécessitent l’accord de l’ensemble des époux ; il s’agit d’une liste très complète. La vente, l’échange, la hypothèque ou la libération d’une hypothèque sur un bien immobilier sont toutes couvertes par cette disposition. De même que la création ou l’extinction d’une servitude, d’un droit d’habitation, d’une superficies, d’un usufruit ou d’une charge sur un bien immobilier, ainsi que la location de biens immobiliers pour une durée supérieure à trois ans. Tout ce qui n’est pas prévu dans cette liste revient à l’un des époux.

L’article 1476 protège les biens matrimoniaux. Le terrain que vous avez aidé à acheter est enregistré en sa nom. sin suan tua, Le notaire vérifie le registre et le registraire l'examine. Le fonctionnaire au comptoir constate que la seule propriétaire s'occupe de ses biens personnels et que la cession est conclue. Votre recours intervient après la vente, devant un tribunal, et s'oppose à votre conjoint plutôt qu'à l'acheteur.

Cette différence entre ce que dit le Code et ce que fait le contre-intermédiaire est le seul argument fort pour enregistrer un droit réel en votre nom le jour de l’achat.

Si un tribunal attribue le terrain au conjoint étranger, que se passe-t-il ?

Vous n’en conservez pas possession. L’article 94 du Code foncier traite des terres acquises par un étranger sans permission. Le Directeur général fixe un délai de mise en libre disposition d’au moins 180 jours et de maximum un an. Si vous manquez le délai, le Directeur général se charge lui-même de disposer des terres, en appliquant les règles de vente forcée.

Le résultat pratique de la victoire est de l’argent, pas un titre de propriété. Planifiez votre litige en fonction de ce fait, car il change la forme d’un accord raisonnable.

Aucune décision n'indique expressément que le tribunal thaïlandais a accordé des terres à un conjoint étranger qui n'a pas le droit légal de les posséder. L'article 94 est le mécanisme prévu par le Code, et c'est notre interprétation raisonnée de celui-ci plutôt que la règle établie. Évitez de considérer toute page qui indique avec certitude le résultat comme une conjecture.

Lorsqu'un conjoint thaïlandais meurt

L’article 93 du Code foncier permet au ministre de l’Intérieur de permettre à un étranger qui est un héritier légal d’acquérir des terres par héritage, sous réserve des limites d’espace prévues à l’article 87. En pratique, le ministère interprète l’article 93 comme exigeant une base conventionnelle ; il n’existe aucune convention, et l’autorisation n’est pas accordée.

Vous héritez du droit. Vous ne pouvez pas le faire enregistrer. L’article 94 est appliqué à nouveau, et l’horloge de cession commence à tourner.

Une décision du tribunal ne résoudra pas ce problème. Elle détermine qui héritera, ce qui signifie qu’elle décide également qui doit s’acquitter de l’obligation prévue à l’article 94. Lorsque le couple a des enfants qui possèdent la nationalité thaïlandaise, le fait de laisser ces derniers posséder le bien immobilière élimine complètement ce problème, tandis qu’un droit perpétuel enregistré en votre faveur vous permet de rester dans la maison. Voir un étranger peut-il hériter de terres en Thaïlande et transfert de terres à un enfant thaïlandais.

Le risque pénal dont personne ne veut parler

L’article 267 du Code pénal punit toute personne qui fait faire un faux enregistrement par un fonctionnaire dans un document public destiné à servir de preuve, de manière susceptible de causer un préjudice à une autre personne ou à l’ensemble de la population. La peine est d’une peine d’emprisonnement allant jusqu’à trois ans, d’une amende allant jusqu’à 60 000 THB, ou les deux. L’Amendement au Code pénal (No 26) B.E. 2560 a porté cette amende à dix fois le montant de 1956, et les sources en anglais anciennes indiquent toujours le montant de 6 000 THB. L’article 137 couvre les déclarations fausses faites à un fonctionnaire.

La déclaration indiquant que l’argent était la propriété personnelle de votre épouse, accompagnée d’un formulaire de transaction en devises nominant votre nom comme remettant, constitue le cadre de la situation décrit dans ces articles.

L’article 96 du Code foncier ajoute une deuxième disposition. Lorsqu’il apparaît qu’une personne a acquis un bien foncier en tant que propriétaire au lieu d’un étranger, le directeur général peut disposer de ce bien. L’article 113 sanctionne toute personne qui acquiert un bien foncier en tant qu’agent d’un étranger (ou pour une société traitée comme étrangère aux articles 97 et 98) avec une peine d’emprisonnement allant jusqu’à deux ans, une amende allant jusqu’à 20 000 THB ou les deux. Une enquête menée par l’Office foncier peut également mobiliser le Département des recettes, le Bureau de lutte contre le blanchiment d’argent et l’Immigration en même temps.

Une distinction empêche les couples de franchir cette frontière. Les sommes que vous avez véritablement versées à votre conjoint thaïlandais avant l’achat, déclarées comme dons, deviennent sa propriété personnelle en vertu de l’article 1471 et restent personnelles lorsqu’elle les dépense pour des terres. La déclaration est alors valide. Les sommes envoyées par son compte le matin de l’opération sont un cas différent, et les relevés bancaires indiquent lesquelles.

Lisez notre note sur Les récentes mesures de répression contre les prête-noms et les procès judiciaires qui les ont précédés Avant de décider comment structurer l'argent.

Pièges courants et problèmes de conformité légale

De nombreux erreurs courantes peuvent invalider les lettres de confirmation ou créer des complications juridiques lors de l’achat de biens immobiliers. Le non-déclaration du mariage avec un conjoint étranger lors de l’achat de biens immobiliers peut constituer une déclaration mensongère envers un fonctionnaire en vertu de l’article 137 du Code pénal, et les deux époux peuvent ainsi être passibles de sanctions. L’utilisation de modèles de lettres de confirmation inexacts ou l’absence d’apposition des signatures requises par les témoins peut retarder ou empêcher l’enregistrement de la propriété.

L’authentification inadéquate des documents pour les conjoints étrangers à l’étranger entraîne souvent des retards dans le traitement des demandes, notamment lorsque les exigences d’apostille ou de légalisation ne sont pas respectées correctement. La mauvaise compréhension des implications juridiques de la désignation Sin Suan Tua conduit souvent à des litiges ultérieurs, lorsque les conjoints étrangers découvrent qu’ils n’ont aucun droit légal sur les biens qu’ils ont contribués à financer.

Références juridiques et cadre réglementaire

La nécessité de la lettre de confirmation est prévue par plusieurs dispositions légales et réglementaires thaïlandaises. La réglementation du ministère de l’Intérieur datée du 23 mars 1999 constitue le fondement juridique principal, tandis que les articles 1471 à 1472 du Code civil et commercial thaïlandais définissent respectivement le Sin Suan Tua (propriété personnelle) et le Sin Som Ros (propriété matrimoniale).

La loi sur le code foncier établit des restrictions relatives à la propriété étrangère, et la loi modifiant le code foncier (n° 8) de l’année 2542 (1999) a ajouté la section 96 bis relative aux investissements. Ces réglementations s’appliquent conjointement pour créer un cadre juridique complet visant à prévenir le contournement des interdictions thaïlandaises relatives à la propriété étrangère tout en permettant aux ressortissants thaïlandais mariés à des étrangers d’acheter des biens immobiliers légalement.

Dernière révision : 26 septembre 2026. Lire en thaïlandais : Articles 86, 87, 93, 94, 96, 96 bis et 113 du Code foncier ; articles 1476 et 1476/1 du Code civil et commercial ; articles 137 et 267 du Code pénal ; décisions de la Cour suprême 1523/2565 et 2783/2516, toutes lus à titre d’information. La lettre du ministère de l’Intérieur du 23 mars 1999 est citée seulement par numéro, comme l’explique la page.

Foire aux questions

Où cela vous mène

Deux documents régissent cette transaction et répondent à des questions différentes. Le titre de propriété indique qui est enregistré ; le Code civil et commercial indique qui possède un bien. La déclaration que vous signez concerne la première question ; les entreprises qui vous disent que cela règle la deuxième base leur sont venues avec une proposition qui n’est pas prévue par le Code.

Ce que vous contrôlez, c’est la documentation du jour. Documentez honnêtement la provenance de l’argent, inscrivez un droit réel en votre nom lors de la même visite, et l’accord sera valide que la contestation provienne d’une enquête du bureau foncier, d’un tribunal de divorce ou d’un dossier de succession.

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