รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
การซื้อที่ดินในประเทศไทยผ่านคู่สมรสชาวไทยเคยเป็นธุระที่ใช้เวลาเพียงยี่สิบนาทีที่ สำนักงานที่ดิน. คุณจ่ายเงิน ภรรยาของคุณลงนาม คุณลงนามในหนังสือยืนยันสั้นๆ ว่าเงินนั้นเป็นของเธอ และเจ้าหน้าที่ก็จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 ธุระนี้ใช้เวลานานขึ้น และหนังสือยืนยันคือเอกสารฉบับแรกที่เจ้าหน้าที่อ่าน.
ระหว่างวันที่ 15 ถึง 25 พฤษภาคม 2026 กรมที่ดินได้ส่งหนังสือเวียนด่วนชุดหนึ่งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกแห่ง ปัจจุบันพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินก่อนจดทะเบียนการได้มาใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการชำระเงินสด 2 ล้านบาทขึ้นไป หรือมี ราคาประเมิน ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบผู้ยื่นคำขอกับข้อมูลบริษัทและผู้ถือหุ้นของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และทำงานร่วมกับหน่วยงานความมั่นคงและหน่วยงานท้องถิ่นอื่นๆ นอกจากนี้ สำนักงานที่ดินยังรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัยไปยังสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) หนังสือเวียนเหล่านี้มุ่งเป้าไปที่โครงสร้างแบบ นอมินี สามีชาวต่างชาติที่ออกเงินซื้อทรัพย์สินในชื่อภรรยาชาวไทย เมื่อดูในเอกสารแล้วจะเหมือนกับรูปแบบที่หนังสือเวียนบรรยายไว้ทุกประการ.
คำแนะนำภาษาอังกฤษส่วนใหญ่เกี่ยวกับเรื่องนี้จัดทำขึ้นก่อนหนังสือเวียนตั้งแต่ห้าปีขึ้นไป และกล่าวซ้ำข้ออ้างเกี่ยวกับการหย่าที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สนับสนุน และที่คำพิพากษาศาลฎีกาปี ค.ศ. 2022 แสดงให้เห็นว่าศาลจะตรวจสอบลึกลงไปถึงข้อเท็จจริงเบื้องหลัง หน้านี้แก้ไขทั้งสองประเด็น โดยสรุป: หนังสือยืนยันเป็นตัวกำหนดว่าใครมีชื่อในทะเบียน ไม่ใช่ว่าใครเป็นเจ้าของ.
สารบัญ
ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ หากภรรยาเป็นคนไทย
ไม่ ไม่ใช่ในชื่อของคุณเอง มาตรา 86 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญาเท่านั้น ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่มีผลใช้บังคับ ดังนั้น นอกเหนือจากช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งมีขอบเขตแคบแล้ว ข้อห้ามนี้เป็นข้อห้ามเด็ดขาด การสมรสกับคนสัญชาติไทยไม่เปลี่ยนแปลงความสามารถของคุณในการถือครองที่ดินแต่อย่างใด.
สิ่งที่การแต่งงานเปลี่ยนแปลงคือสถานะของภรรยาของคุณ คู่สมรสชาวไทยของคุณเป็นผู้ซื้อที่ดินและจดทะเบียนในชื่อของเธอแต่เพียงผู้เดียว คุณไปที่สำนักงานที่ดินและลงนามในหนังสือยืนยันร่วมกัน นั่นคือธุรกรรมทั้งหมด และธุรกรรมนี้ชอบด้วยกฎหมายเมื่อข้อเท็จจริงเบื้องหลังเป็นความจริง.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 1474
Sin Somros (marital property) is property acquired by either spouse during the marriage, property received during the marriage by will or written gift that declares it to be marital, and the fruits of separate property such as rent and interest. If it is unclear whether something is marital, the law presumes that it is, and the spouse saying otherwise has to prove it. Selling separate property and reinvesting the proceeds does not by itself make it marital, because Section 1472 keeps the substitute separate.
Full text
Section 1474. Marital property (sin somros) consists of property: (1) acquired by the spouses during the marriage; (2) acquired by either spouse during the marriage by will or by a gift made in writing, where the will or the instrument of gift states that it is marital property; (3) which is the fruit of separate property. Where it is doubtful whether an item of property is marital property or not, it is presumed to be marital property.
ThaiLawOnline translation
Section 1471
Property that each spouse owned before the marriage, personal-use items and professional tools, property acquired during the marriage by inheritance or by gift, and the khong man engagement gift, is Sin Suan Tua, separate property remaining with that spouse.
Full text
Section 1471. Separate property (sin suan tua) consists of property: (1) which either spouse owned before the marriage; (2) which consists of articles for personal use, clothing or personal ornaments suitable to one's station in life, or tools and implements necessary for the occupation or profession of either spouse; (3) which either spouse acquired during the marriage by inheritance or by gratuitous gift; (4) which is khong man (betrothal property).
ThaiLawOnline translation
Section 1472
Sin Suan Tua, or personal property, does not lose its character by changing form. If it is exchanged for other property, if other property is bought with it, or if it is sold for money, the property or money acquired is still Sin Suan Tua. The same applies where personal property is destroyed in whole or in part and other property or money is received to replace it. This is the rule that protects a spouse's pre-marital assets through a sale and reinvestment.
Full text
Where Sin Suan Tua has been exchanged for other property, or other property has been bought with it, or it has been sold for money, the other property or money so acquired is Sin Suan Tua. Where Sin Suan Tua has been wholly or partly destroyed but other property or money has been obtained in replacement, the other property or money so acquired is Sin Suan Tua.
ThaiLawOnline translation
Section 94 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
Land acquired by an alien unlawfully or without permission shall be disposed of by that alien within the period prescribed by the Director-General, which shall be not less than one hundred and eighty days and not more than one year. If the land is not disposed of within the prescribed period, the Director-General shall have power to dispose of the land, and the provisions on forced disposal of land in Chapter 3 shall apply mutatis mutandis.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 96 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
When any person appears to have acquired any land as an owner on behalf of an alien or juristic person under Section 97 or Section 98, the Director- General shall have the power to dispose of such land and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 1476Amended on 23 January 2025
Certain major transactions over Sin Somros require joint management or the other spouse's consent; under Section 1480 a transaction made by one spouse alone or without consent may be revoked by the court on the other spouse's action, unless the other spouse ratified it or the third party acted in good faith and for value.
Full text
Section 1476. The spouses must manage the marital property jointly, or with the consent of the other spouse, in the following cases: (1) selling, exchanging, selling with a right of redemption, letting on hire purchase, mortgaging, discharging a mortgage or transferring a mortgage, of immovable property or of movable property that may be mortgaged; (2) creating, or extinguishing in whole or in part, a servitude, a right of habitation, a right of superficies, a usufruct or a charge on immovable property; (3) letting immovable property for more than three years; (4) lending money; (5) making a gift, except a gift in keeping with the family's station in life made for charity, for social purposes or in accordance with a moral duty; (6) making a compromise; (7) submitting a dispute to arbitration; (8) furnishing property as security or as a guarantee to an official or to a court. Management of the marital property in cases other than those provided in paragraph one may be carried out by either spouse without the consent of the other spouse.
ThaiLawOnline translation
Section 267
This section punishes giving a false statement to an official so that it is recorded in a public or official document meant to serve as evidence, when this is likely to cause damage. The penalty is up to three years imprisonment, a fine up to 60,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives information to an official acting in the course of duty, causing the official to record a false statement in a public document or an official document intended to serve as evidence, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding three years, or a fine not exceeding sixty thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1474
ข้อความเต็ม
สินสมรสได้แก่ทรัพย์สิน (๑) ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (๒) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือโดยการให้เป็นหนังสือเมื่อพินัยกรรมหรือหนังสือยกให้ระบุว่าเป็นสินสมรส (๓) ที่เป็นดอกผลของสินส่วนตัว ถ้ากรณีเป็นที่สงสัยว่าทรัพย์สินอย่างหนึ่งเป็นสินสมรสหรือมิใช่ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1471
ข้อความเต็ม
สินส่วนตัวได้แก่ทรัพย์สิน (๑) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส (๒) ที่เป็นเครื่องใช้สอยส่วนตัว เครื่องแต่งกาย หรือเครื่องประดับกายตามควรแก่ฐานะ หรือเครื่องมือเครื่องใช้ที่จำเป็นในการประกอบอาชีพหรือวิชาชีพของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (๓) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา (๔) ที่เป็นของหมั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1472
ข้อความเต็ม
สินส่วนตัวนั้น ถ้าได้แลกเปลี่ยนเป็นทรัพย์สินอื่นก็ดี ซื้อทรัพย์สินอื่นมาก็ดี หรือขายได้เป็นเงินมาก็ดี ทรัพย์สินอื่นหรือเงินที่ได้มานั้นเป็นสินส่วนตัวสินส่วนตัวที่ถูกทำลายไปทั้งหมดหรือแต่บางส่วน แต่ได้ทรัพย์สินอื่นหรือเงินมาทดแทน ทรัพย์สินอื่นหรือเงินที่ได้มานั้นเป็นสินส่วนตัว
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 94
ข้อความเต็ม
บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 96
ข้อความเต็ม
เมื่อปรากฏว่าผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินแห่งใดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ ให้อธิบดีมีอำนาจทำการจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติมาตรา ๙๔ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1476แก้ไขเมื่อ 23 มกราคม 2568
ข้อความเต็ม
คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (๒) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (๓) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (๔) ให้กู้ยืมเงิน (๕) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (๖) ประนีประนอมยอมความ (๗) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (๘) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล การจัดการสินสมรสนอกจากกรณีที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่ง คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจัดการได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 267
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
Français
Article 86
Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.
résumé non officiel
Article 1474
Article 1474. Sont biens communs les biens : (1) acquis par les époux pendant le mariage ; (2) acquis par l'un des époux pendant le mariage par testament ou par donation écrite, lorsque le testament ou l'acte de donation précise qu'il s'agit de biens communs ; (3) qui sont les fruits des biens propres. En cas de doute sur le point de savoir si un bien est commun ou non, il est présumé commun.
résumé non officiel
Article 1471
Article 1471. Sont biens propres les biens : (1) qu'un époux possédait avant le mariage ; (2) qui sont des objets d'usage personnel, des vêtements ou des parures convenant à sa condition, ou des outils et instruments nécessaires à l'exercice du métier ou de la profession de l'un des époux ; (3) qu'un époux a acquis pendant le mariage par succession ou par donation ; (4) qui constituent des biens remis à titre de fiançailles.
résumé non officiel
Article 1472
Lorsqu'un bien propre est échangé contre un autre bien, sert à acheter un autre bien ou est vendu contre de l'argent, le bien ou l'argent obtenu est un bien propre. De même, lorsqu'un bien propre est détruit en tout ou en partie et remplacé par un autre bien ou de l'argent à titre de compensation, ce bien ou cet argent est un bien propre.
résumé non officiel
Article 94
Tout terrain acquis par un étranger de manière illicite ou sans autorisation doit être aliéné par cet étranger dans le délai fixé par le Directeur général, qui ne peut être inférieur à cent quatre-vingts jours ni supérieur à un an. Si le terrain n'est pas aliéné dans le délai fixé, le Directeur général a le pouvoir d'aliéner ce terrain, et les dispositions relatives à l'aliénation forcée de terrains prévues au chapitre 3 s'appliquent mutatis mutandis.
résumé non officiel
Article 96
Lorsqu'une personne acquiert un terrain en qualité de propriétaire pour le compte d'un étranger ou d'une personne morale visée à l'article 97 ou 98, le directeur général a le pouvoir de l'aliéner, l'article 94 s'appliquant par analogie.
résumé non officiel
Article 1476Modifié le 23 janvier 2025
Article 1476. Les époux doivent gérer conjointement les biens communs, ou avec le consentement de l'autre époux, dans les cas suivants : (1) vendre, échanger, vendre avec faculté de rachat, donner en location-vente, hypothéquer, donner mainlevée d'une hypothèque ou céder une hypothèque, lorsque l'acte porte sur un immeuble ou sur un meuble susceptible d'hypothèque ; (2) constituer, ou éteindre en tout ou en partie, une servitude, un droit d'habitation, un droit de superficie, un usufruit ou une charge grevant un immeuble ; (3) donner à bail un immeuble pour une durée supérieure à trois ans ; (4) consentir un prêt d'argent ; (5) faire une donation, sauf la donation proportionnée au rang social de la famille faite dans un but charitable, dans un but social ou en exécution d'un devoir moral ; (6) transiger ; (7) soumettre un litige à l'arbitrage ; (8) remettre des biens en garantie ou en sûreté auprès d'un agent public ou d'un tribunal. Dans les cas autres que ceux prévus à l'alinéa premier, la gestion des biens communs peut être assurée par l'un ou l'autre des époux sans le consentement de l'autre.
résumé non officiel
Article 267
Quiconque fait inscrire par un fonctionnaire agissant dans ses fonctions une fausse mention dans un document public ou officiel destiné à servir de preuve, de manière à pouvoir nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement, 60 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 1523/2565 (2022): ผู้อยู่กินก่อนสมรสเป็นเจ้าของรวมกึ่งหนึ่ง และสัญญากู้เป็นนิติกรรมอำพราง
- 186/2565 (2022): ที่ดินที่สามียกให้ภริยา (หรือกลับกัน) โดยไม่ระบุว่าเป็นสินสมรส ตกเป็นสินส่วนตัวของผู้รับ
- 337/2530 (1987): การให้ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา สินสมรสเปลี่ยนเป็นสินส่วนตัว
- 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- ประมวลกฎหมายอาญา, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
จดหมายยืนยันจากกรมที่ดินคืออะไร?
หนังสือยืนยัน หรือที่เรียกอย่างเป็นทางการว่า “Letter of Confirmation” หรือ “Certify Letter” เป็นเอกสารทางกฎหมายที่กรมที่ดินกำหนดให้ต้องมีเมื่อคนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เอกสารนี้เป็นคำยืนยันร่วมกันเป็นหนังสือของคู่สมรสทั้งสองฝ่าย โดยยืนยันว่าเงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อทรัพย์สินเป็นของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียวในฐานะทรัพย์สินส่วนตัว (สินส่วนตัว) และไม่ใช่ในฐานะ สินสมรส (ซิน ซอมรอส)
ข้อกำหนดนี้มีขึ้นตามระเบียบของกระทรวงมหาดไทยที่ออกเมื่อวันที่ 23 มีนาคม พ.ศ. 2542 ซึ่งกำหนดขั้นตอนเพื่อป้องกันการเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ก่อนมีระเบียบฉบับนี้ คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติแทบจะสูญเสียสิทธิในการได้มาซึ่งที่ดิน เนื่องจากอาจมีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมกัน การลงนามนี้เป็นข้อบังคับ หากไม่ลงนาม กรมที่ดินอาจปฏิเสธการทำธุรกรรมดังกล่าวได้.
จดหมายยืนยัน ทีละบรรทัด
ขั้นตอนดังกล่าวมาจากหนังสือของกระทรวงมหาดไทย คือหนังสือด่วนที่สุด ที่ มท 0710/ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 1999 เราอ้างอิงหนังสือนี้ด้วยเลขที่เอกสาร ไม่ใช่จากเนื้อความ เพราะหนังสือนี้ไม่อยู่ในฐานข้อมูลใดที่เราค้นได้ หากคุณต้องการถ้อยคำจริง ให้ค้นหาเลขที่ดังกล่าวบน dol.go.th ก่อนหน้านั้น คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติแทบจะสูญเสียความสามารถในการจดทะเบียนที่ดิน เพราะกฎเกณฑ์เรื่องทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาจะทำให้คู่สมรสชาวต่างชาติได้ส่วนได้เสียที่ประมวลกฎหมายที่ดินห้ามมิให้เขาถือ ขั้นตอนปี 1999 ปลดล็อกตลาดโดยให้คู่สมรสระบุเป็นหนังสือว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว.
หนังสือยืนยันนี้ตั้งอยู่บนสองมาตราของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. มาตรา 1471 กำหนดไว้ว่า สินส่วนตัว, ทรัพย์สินส่วนบุคคล: สิ่งที่คู่สมรสเป็นเจ้าของก่อนการสมรส อุปกรณ์ส่วนตัว และทรัพย์สินที่ได้รับระหว่างการสมรสโดยการรับมรดกหรือ การยกทรัพย์สินให้. มาตรา 1472 ทำให้ทรัพย์สินส่วนบุคคลยังคงเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลเมื่อเปลี่ยนรูปเป็นอย่างอื่น เงินที่เคยเป็นของเธอเมื่อก่อนการแต่งงาน และใช้ไปกับการซื้อที่ดินในระหว่างการแต่งงาน ก็จะก่อให้เกิดที่ดินที่ยังเป็นของเธอต่อไป.
คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนาม คู่สมรสชาวต่างชาติยืนยันว่าเงินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย และตนไม่มีส่วนได้เสียใดๆ ในที่ดินนั้น คู่สมรสชาวไทยก็ยืนยันเช่นเดียวกัน พนักงานเจ้าหน้าที่จะเก็บหนังสือนั้นเข้าแฟ้มและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์.
เอกสารหนึ่งที่อยู่ในแฟ้มเดียวกันมักขัดแย้งกับหนังสือยืนยัน เมื่อเงินมาจากต่างประเทศ ธนาคารผู้รับเงินจะออก แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ สำหรับธุรกรรมการโอนเงินเข้าภายในประเทศจำนวน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ หรือมากกว่า โดยในแบบฟอร์มจะระบุชื่อผู้ส่งเงินต่างประเทศ โดยสำนักงานที่ดินจะเก็บรักษาทั้งสองฉบับ.
ทำความเข้าใจกฎหมายที่ดินของไทย: สินส่วนตัว กับ สินสมรส
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยแบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสออกเป็นสองประเภทที่แตกต่างกัน ซึ่งมีความสำคัญต่อการทำความเข้าใจกระบวนการหนังสือยืนยัน สินส่วนตัว (Sin Suan Tua) ได้แก่ ทรัพย์สินที่มีอยู่ก่อนสมรส ทรัพย์สินที่ได้มาโดยการให้โดยเสน่หา มรดก และทรัพย์สินสำหรับใช้สอยส่วนตัว ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของคู่สมรสฝ่ายหนึ่งแต่เพียงผู้เดียว และอยู่ภายใต้สิทธิและนิติกรรมการได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทย สินสมรส (Sin Som Ros) ได้แก่ ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส รายได้ที่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหามาได้ และดอกผลของสินส่วนตัว ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันและต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่ายสำหรับนิติกรรมที่สำคัญ.
เมื่อคู่สมรสชาวไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินนั้นเป็น Sin Suan Tua (สินส่วนตัว) เพื่อป้องกันการเป็นเจ้าของร่วมของชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นสิ่งที่ถูกห้ามตามกฎหมายไทย ต้องจำไว้ว่าในกรณีการหย่าร้าง แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในชื่อของคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น ผู้พิพากษาก็มักจะแบ่งสินสมรสเป็น 50-50 และเป็นเช่นเดียวกับกรณีของพลเมืองไทย.
จดหมายยืนยันไม่สามารถเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมายของที่ดินได้โดยลำพัง จดหมายดังกล่าวเป็นคำยืนยันทางปกครองที่บันทึกไว้ที่สำนักงานที่ดิน และไม่ใช่หนึ่งในสี่ประเภทของสินส่วนตัวที่ระบุไว้ใน มาตรา 1471. สิ่งที่หนังสือนี้ทำคือการสร้างหลักฐานเอกสารที่หนักแน่นซึ่งทำขึ้นในขณะนั้นว่าคู่สมรสทั้งสองได้ระบุไว้อย่างไร ซึ่งศาลไทยจะชั่งน้ำหนักกับเส้นทางการเงินหากมีการโต้แย้งเรื่องประเภทของทรัพย์สินในภายหลัง นอกจากนี้ และนี่คือส่วนที่ส่งผลจริงในทางปฏิบัติ ทะเบียนที่ดินจะแสดงที่ดินในชื่อคู่สมรสชาวไทย ดังนั้นเธอจึงทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้นที่เคาน์เตอร์ได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมเพิ่มเติม และพนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการตามทะเบียน.
สิ่งที่หนังสือยืนยันไม่ได้ทำ
อ่านหน้าเว็บของคู่แข่งเกี่ยวกับเรื่องนี้เกือบทุกหน้า คุณจะพบประโยคทำนองนี้ว่า ที่ดินไม่มีวันเป็นสินสมรสได้ และจะยังคงเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยเสมอ หน้าเว็บของสำนักงานกฎหมายหลายแห่งกล่าวไว้อย่างตรงไปตรงมาเช่นนี้ และหนึ่งในหน้าที่มีผู้อ่านมากที่สุดไม่ได้รับการปรับปรุงเลยตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2019.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สนับสนุนข้อเสนอดังกล่าว.
มาตรา 1474 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนด สินสมรส, คือสินสมรส ว่าเป็นทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส มาตรานี้ปิดท้ายด้วยข้อสันนิษฐานว่า หากมีข้อสงสัยว่าทรัพย์สินใดเป็นสินสมรสหรือไม่ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส ข้อสันนิษฐานนี้ใช้กับที่ดินเช่นเดียวกับที่ใช้กับรถยนต์หรือเงินในบัญชีธนาคาร.
ข้อสันนิษฐานนี้เป็นบทบัญญัติของประมวลกฎหมาย และตั้งอยู่บนประมวลกฎหมายเพียงอย่างเดียว เราไม่ทราบว่ามีคำพิพากษาที่ได้รับการตีพิมพ์ฉบับใดที่ใช้ข้อสันนิษฐานนี้กับหนังสือยืนยันของสำนักงานที่ดินโดยเฉพาะ และเราจะไม่อ้างคำพิพากษาที่เราไม่สามารถแสดงได้.
สิ่งที่คดีที่ได้รับการตีพิมพ์แสดงให้เห็นคือ ศาลจะมองข้ามเอกสารไปยังข้อตกลงที่แท้จริงที่อยู่เบื้องหลัง ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2565 ชายชาวสวีเดนส่งเงิน 2,300,000 บาทเพื่อซื้อที่ดินสองแปลงและบ้านหนึ่งหลัง คู่ชีวิตชาวไทยของเขาถือกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว เขาให้เธอลงนามในสัญญากู้ยืมเงินจำนวน 2,400,000 บาท เก็บโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับไว้ และจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินตลอดชีวิตโดยไม่มีค่าตอบแทน เมื่อความสัมพันธ์สิ้นสุดลง เขาฟ้องเรียกเงินตามสัญญากู้ดังกล่าว.
ศาลวินิจฉัยว่าสัญญากู้ยืมเงินเป็นนิติกรรมอำพรางที่ปกปิดนิติกรรมอื่น และ เป็นโมฆะตามมาตรา 155 วรรคหนึ่ง. ธุรกรรมที่แท้จริงคือการเป็นตัวแทนตามมาตรา 797: เธอซื้อและถือครองที่ดินและบ้านครึ่งหนึ่งแทนเขา และเนื่องจากการซื้อเกิดขึ้นก่อนการจดทะเบียนสมรส และเธอมีส่วนในรายได้ที่นำมาชำระค่าซื้อนั้น เธอจึงเป็น เจ้าของรวมครึ่งหนึ่งตามมาตรา 1356 และ 1357, ไม่ใช่โดยทาง สินสมรส. สถานะของเขาในฐานะคนต่างด้าวอยู่ภายใต้มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เขาไม่ได้ยกขึ้นกล่าวอ้าง ศาลจึงให้ไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีหนึ่ง. คำฟ้องเรียกเงินกู้ของเขาถูกยกฟ้อง และสิทธิเรียกร้องใดๆ เกี่ยวกับการเป็นตัวแทนให้ไปว่ากล่าวกันเป็นคดีใหม่ต่างหาก.
ดังนั้น หนังสือยืนยันจึงเป็นหลักฐาน และเป็นหลักฐานที่มีน้ำหนักมาก ว่าเงินมาจากที่ใด แต่ไม่ใช่การสละสิทธิในทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตามสัญญา และไม่ได้เป็นตัวชี้ขาดสถานะของทรัพย์สิน ศาลอาจวินิจฉัยได้สองทาง หากศาลพบว่าที่ดินเป็นสินสมรส มาตรา 1533 ให้แบ่งสินสมรสเท่ากันเมื่อหย่า หากคุณพิสูจน์ได้ว่าได้ออกเงินส่วนตัวแทน คุณจะได้รับเงินส่วนนั้นคืน.
ทั้งสองผลลัพธ์ไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติได้กรรมสิทธิ์ตามทะเบียน ซึ่งเป็นคำถามถัดไปที่ไม่มีใครตอบ.
หนังสือรับรองในประเทศไทย: ข้อกำหนดตามสถานการณ์ต่างๆ
ข้อกำหนดเฉพาะสำหรับกระบวนการขอหนังสือรับรองจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับว่าคู่สมรสชาวต่างชาติอยู่ในประเทศไทยหรือไม่ และสถานภาพสมรส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของคนไทย
คู่สมรสชาวต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทย
เมื่อคู่สมรสทั้งสองอยู่ในประเทศไทย ต้องไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อลงนามในหนังสือยืนยันต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ สำหรับคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย เอกสารที่ต้องใช้ประกอบด้วย ทะเบียนสมรสที่ได้รับการรับรอง บัตรประจำตัวประชาชนของคู่สมรสชาวไทย หนังสือเดินทางของคู่สมรสชาวต่างชาติพร้อมวีซ่าระยะยาวที่ยังไม่หมดอายุ และพยานอย่างน้อยหนึ่งคน (หรือสองคนหากใช้ลายพิมพ์นิ้วมือ) คู่ที่อยู่กินด้วยกันโดยไม่ได้สมรสต้องแสดงหลักฐานการอยู่ร่วมกันพร้อมเอกสารทำนองเดียวกัน และลงนามในหนังสือยืนยันฉบับปรับแก้ซึ่งระบุถึงสถานะการไม่ได้สมรสของทั้งสองฝ่าย.
คู่สมรสชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ต่างประเทศ
เมื่อคู่สมรสชาวต่างชาติไม่สามารถมาถึงประเทศไทยได้ กระบวนการจึงมีความซับซ้อนมากขึ้น โดยต้องมีการประสานงานจากสถานทูตหรือสถานกงสุลของไทย คู่สมรสชาวต่างชาติต้องเดินทางไปที่สถานทูตหรือสถานกงสุลของไทยในประเทศที่ตนอาศัยอยู่เพื่อลงนามในหนังสือยืนยันการเดินทาง และต้องแน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดถูกต้องครบถ้วน ถูกตีความว่าถูกต้องตามกฎหมาย หรือได้รับการรับรองตามข้อกำหนดของสนธิสัญญาระหว่างประเทศ จากนั้นจึงแปลเป็นภาษาไทยและได้รับการรับรองจากกรมการกงสุลของไทย โดยในกรณีส่วนใหญ่ คู่สมรสชาวต่างชาติที่อยู่ในต่างประเทศจะไม่ได้รับการปรึกษาหารือด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงการยื่นเอกสารต่างๆ เราสามารถกล่าวได้ว่าเพราะเราได้พบกับลูกค้าจำนวนมากที่อยู่ในต่างประเทศ และกระบวนการนี้ก็ไม่ค่อยถูกนำมาใช้กัน.
หนังสือรับรองอย่างเป็นทางการในประเทศไทย: แม่แบบและรูปแบบ
กรมที่ดินจัดทำแบบมาตรฐานสำหรับหนังสือยืนยัน ซึ่งต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย.
แบบฟอร์มเริ่มต้นด้วยช่องระบุสถานที่และวันที่ ตามด้วยการระบุคู่สมรสทั้งสองว่าเป็นคู่ชีวิตที่จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียน ข้อความหลักระบุว่าเงินที่ใช้ในการซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัว (ทรัพย์สินส่วนตัว) ของคู่สมรสชาวไทยทั้งหมด ไม่ใช่สินสมรส (สินสมรส) ระหว่างสามีภรรยา เพื่อให้มั่นใจถึงสิทธิที่ชัดเจนในบริบทของการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
เทมเพลตนี้มีช่องข้อมูลเฉพาะสำหรับการระบุทรัพย์สิน เช่น หมายเลขโฉนดที่ดิน ตำบล อำเภอ และจังหวัด หรือสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีเลขชั้นและชื่ออาคาร โดยมีช่องสำหรับลงลายมือชื่อของคู่สมรสทั้งสองฝ่ายที่ได้รับการรับรอง และพยานสองคน และต้องลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินผู้มีอำนาจ.
ขั้นตอนการติดต่อสถานทูตและสถานกงสุลสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติในต่างประเทศ
คู่สมรสชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้ ต้องดำเนินการขอหนังสือรับรองจากสถานทูตหรือสถานกงสุลไทยในประเทศที่พำนักอยู่ เพื่ออำนวยความสะดวกในการได้มาซึ่งที่ดิน สถานทูตและสถานกงสุลไทยมีอำนาจในการเป็นพยานลงนามในหนังสือรับรองและรับรองสถานภาพการสมรส แต่ขั้นตอนเฉพาะจะแตกต่างกันไปตามแต่ละสถานที่ เอกสารทุกฉบับต้องได้รับการรับรองอย่างถูกต้องผ่านกระบวนการรับรอง Apostille หรือการรับรองเอกสารโดยทนายความ ตามด้วยการแปลที่ได้รับการรับรองจากประเทศไทย
สถานทูตหรือสถานกงสุลต้องตรวจสอบว่าบุคคลที่ลงนามในหนังสือยืนยันนั้นเป็นคู่สมรสหรืออยู่ร่วมกันกับพลเมืองไทยจริง โดยต้องแสดงทะเบียนสมรสหรือหลักฐานแสดงความสัมพันธ์ ระยะเวลาดำเนินการโดยทั่วไปอยู่ระหว่างหนึ่งถึงสองสัปดาห์ จากนั้นเอกสารต้นฉบับที่ได้รับการรับรองจะถูกส่งไปยังสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องในประเทศไทย.
รายการเอกสารสำคัญที่ต้องตรวจสอบ สำหรับหนังสือรับรองในประเทศไทย
ความสำเร็จในกระบวนการหนังสือยืนยันขึ้นอยู่กับการมีเอกสารที่ครบถ้วนและได้รับการรับรองอย่างถูกต้อง สำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติในประเทศไทย เอกสารที่จำเป็นประกอบด้วยหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุพร้อมวีซ่าระยะยาวที่เหมาะสม ทะเบียนสมรสที่ได้รับการรับรองและแปลแล้ว บัตรประจำตัวประชาชนของคู่สมรสชาวไทย หนังสือยืนยันฉบับจริงที่ใช้แบบฟอร์มทางการ และเอกสารแสดงตัวของพยานที่มีคุณสมบัติ.
คู่สมรสชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศต้องมีหนังสือยืนยันที่สถานทูตหรือสถานกงสุลรับรอง ทะเบียนสมรสที่ผ่านการรับรองแบบอะพอสติลหรือการรับรองนิติกรณ์อย่างถูกต้อง การรับรองสถานะคู่สมรสจากสถานทูต คำแปลภาษาไทยของเอกสารทั้งหมดอย่างครบถ้วน และเอกสารต้นฉบับที่ได้รับการรับรองสำหรับยื่นต่อกรมที่ดิน ในทุกกรณีจะต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินอย่างเคร่งครัด และต้องกำหนดให้ทรัพย์สินเป็นสินส่วนตัว (Sin Suan Tua) ไม่ใช่สินสมรส (Sin Som Ros).
สิ่งที่ต้องทำก่อนไปสำนักงานที่ดิน
- ตัดสินใจว่าเงินนั้นคืออะไร. ของขวัญหรือให้ยืม จดบันทึกก่อนที่เงินจะเคลื่อนย้าย ไม่ใช่หลังจากนั้น.
- โอนเงินก่อนเวลา. การโอนเงินล่วงหน้าหลายเดือนก่อนการซื้อ พร้อมหนังสือการให้เงินที่ลงนามแล้ว จะทำให้ได้หนังสือยืนยันที่คุณสามารถปกป้องได้.
- คาดว่าจะมีการถามถึงแหล่งเงินทุน. นำรายการเดินบัญชีธนาคารมาด้วย หากมีเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป หรือมีมูลค่าตามราคาประเมินตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการตรวจสอบโดยอัตโนมัติ.
- ตรวจสอบโฉนดและสารบบที่ดินก่อน. ยืนยันประเภทเอกสารสิทธิ แนวเขตที่ดิน ทางเข้าออก และภาระผูกพันที่มีอยู่ ดู โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน.
- จดทะเบียนสิทธิการคุ้มครองของคุณในวันเดียวกัน. สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน การเช่า หรือการจำนอง ที่จดทะเบียนที่เคาน์เตอร์เดียวกันในการไปติดต่อครั้งเดียวกัน.
- พิจารณาข้อตกลงก่อนแต่งงาน หากคุณยังไม่ได้แต่งงาน มาตรา 1465 และ 1466 อนุญาตให้คู่สมรสกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับทรัพย์สินของตนเองได้โดย สัญญาก่อนสมรส ที่ทำและจดทะเบียนไว้พร้อมกับการจดทะเบียนสมรส และมาตรา 1476/1 ให้ผลแก่สัญญาดังกล่าวว่าด้วยการจัดการสินสมรส.
- อ่านสิ่งที่คุณจะลงนาม. หนังสือยืนยันเป็นภาษาไทย ให้แปลก่อนที่ปากกาจะแตะกระดาษ.
คำเตือนทางกฎหมายที่สำคัญและตัวเลือกการคุ้มครอง
จดหมายยืนยันมีผลทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งคู่สมรสชาวต่างชาติต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ก่อนที่จะลงนาม เมื่อจดทะเบียนแล้วที่ดินจะถูกจดทะเบียนในชื่อเดียวกับคู่สมรสชาวไทย และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิใดๆ ในที่ดินดังกล่าว การประกาศดังกล่าวไม่สามารถตัดสินได้ว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรสชาวต่างชาติหรือเป็นทรัพย์สินร่วมกันของทั้งคู่ได้ หากศาลยังคงตัดสินว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรสชาวต่างชาติได้ การขาย โอนสิทธิ หรือแลกเปลี่ยนที่ดินโดยไม่มีความยินยอมจากคู่สมรสชาวต่างชาติจึงเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างยิ่ง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการเข้าใจสิทธิและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทย.
อย่างไรก็ตาม มีกลไกการคุ้มครองหลายประการสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่ร่วมจ่ายเงินทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์. ข้อตกลงสิทธิเก็บกิน หรือให้เช่าโดยมีระยะเวลาการใช้ประโยชน์และครอบครองทรัพย์สินเป็นระยะเวลา 30 ปี ข้อตกลงเกี่ยวกับพื้นที่ มอบสิทธิ์การก่อสร้างที่ดิน การจัดทำเอกสารทางการเงินที่ถูกต้องของค่าใช้จ่ายและ การพิจารณาข้อตกลงก่อนแต่งงาน สามารถมอบการคุ้มครองทางกฎหมายเพิ่มเติมได้.
โครงสร้างป้องกันทั้งสี่ เปรียบเทียบกันในหนึ่งคำถาม
คู่มือทุกเล่มระบุตัวเลือกสี่แบบเดียวกัน แต่แทบไม่มีเล่มใดเปรียบเทียบตัวเลือกเหล่านั้นในคำถามที่ข้อพิพาทขึ้นอยู่กับจริง: หากเธอขายที่ดินให้คนแปลกหน้า สิทธิของคุณจะยังคงอยู่หรือไม่
| โครงสร้าง | ประมวลกฎหมาย | เงื่อนไข | สามารถรอดจากการขายให้กับบุคคลที่สามได้หรือไม่ |
|---|---|---|---|
| สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | CCC มาตรา 540 | สูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ตามข้อตกลง | สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะผูกพันผู้ซื้อตลอดระยะเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญา แต่คำมั่นว่าจะต่อสัญญาเช่าไม่ผูกพัน คำมั่นนั้นผูกพันผู้ให้เช่าเดิมเป็นการส่วนตัว ดังนั้นเจ้าของรายใหม่จึงปฏิเสธได้. |
| สิทธิเก็บกิน | CCC มาตราที่ 1417 ถึง 1428 | ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 30 ปี | ใช่ สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วผูกพันผู้ซื้อรายต่อไป ตามที่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2783/2516 ยืนยันไว้ สิทธินี้สิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตายตามมาตรา 1418 และไม่ตกทอดแก่ทายาท. |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | CCC มาตรา 1410 ถึง 1416 | นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต | ใช่ เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธินี้แยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งเป็นจุดประสงค์ของการใช้สิทธินี้. |
| การจำนองโดยคุณเป็นผู้รับจำนอง | CCC มาตรา 702 และมาตราถัดไป | จนกว่าจะได้รับการชำระคืน | ใช่ การจำนองเป็นหลักประกันเงิน ไม่ใช่การใช้บ้าน และทำให้หนี้เงินกู้ของคุณปรากฏในทะเบียนซึ่งผู้ซื้อต้องเห็น. |
การจดทะเบียนคือสิ่งที่สร้างความแตกต่าง ข้อตกลงระหว่างคู่สมรสที่ไม่ได้จดทะเบียนให้สิทธิเรียกร้องต่อคู่สมรสของคุณ ส่วนสิทธิที่จดทะเบียนแล้วให้สิทธิเรียกร้องเหนือที่ดิน จงจดทะเบียนในวันโอน ที่เคาน์เตอร์เดียวกัน ในการไปติดต่อครั้งเดียวกัน การกลับมาอีกครั้งในหกเดือนต่อมาหมายถึงการต้องไปขอจากคู่สมรสซึ่งถึงตอนนั้นอาจเปลี่ยนใจไปแล้ว.
รายละเอียดของแต่ละรายการ: สัญญาสิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, การเปรียบเทียบสิทธิเก็บกิน สัญญาเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน, และ สิ่งที่ศาลฎีกาได้ตัดสินเกี่ยวกับสัญญาเช่า.
เธอสามารถขายมันโดยไม่บอกฉันได้ไหม
มาตรา 1476 กำหนดรายการนิติกรรมที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องยินยอมร่วมกัน และเป็นรายการที่ครอบคลุมมาก การขาย การแลกเปลี่ยน การจำนอง หรือการไถ่ถอนจำนองอสังหาริมทรัพย์ล้วนอยู่ในรายการนี้ รวมทั้งการก่อตั้งหรือทำให้สิ้นสุดลงซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี สิ่งใดที่อยู่นอกรายการ คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจัดการได้เพียงลำพัง.
มาตรา 1476 คุ้มครองสินสมรส ที่ดินที่คุณช่วยซื้อถูกจดทะเบียนในชื่อของเธอเป็น สินส่วนตัว, และพนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการตามทะเบียน เจ้าหน้าที่ที่เคาน์เตอร์เห็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวทำนิติกรรมเกี่ยวกับสินส่วนตัวของตนเอง และการโอนก็ดำเนินไป การเยียวยาของคุณจะมาหลังการขาย ในชั้นศาล และเป็นการเรียกร้องต่อคู่สมรสของคุณ ไม่ใช่ต่อผู้ซื้อ.
ช่องว่างระหว่างสิ่งที่ประมวลกฎหมายบัญญัติกับสิ่งที่เกิดขึ้นที่เคาน์เตอร์ คือเหตุผลที่หนักแน่นที่สุดในการจดทะเบียนทรัพยสิทธิในชื่อของคุณเองในวันที่ซื้อ.
หากศาลพิพากษาให้ที่ดินตกเป็นของคู่สมรสชาวต่างชาติ แล้วจะทำอย่างไรต่อ
คุณไม่เก็บมันไว้. มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เกี่ยวข้องกับที่ดินที่บุคคลต่างด้าวได้มาโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ว่าการกรมกำหนดระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกินหนึ่งปี หากไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลา ผู้ว่าการกรมจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเองโดยใช้กฎเกณฑ์การขายบังคับ.
ผลในทางปฏิบัติของการชนะคดีคือเงินสด ไม่ใช่โฉนดที่ดิน จงวางแผนการฟ้องร้องโดยคำนึงถึงข้อเท็จจริงนี้ เพราะมันเปลี่ยนภาพของการประนีประนอมยอมความที่สมเหตุสมผล.
ไม่มีคำพิพากษาที่ได้รับการตีพิมพ์ฉบับใดวินิจฉัยโดยตรงถึงกรณีที่ศาลไทยให้ที่ดินตกแก่คู่สมรสชาวต่างชาติที่ไม่อาจถือที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย มาตรา 94 เป็นกลไกที่ประมวลกฎหมายกำหนดไว้ และนี่คือการตีความโดยมีเหตุผลของเรา ไม่ใช่หลักที่ยุติแล้ว หน้าเว็บใดที่ระบุผลลัพธ์อย่างแน่นอนควรถือว่าเป็นการคาดเดา.
เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต
มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่เป็นผู้สืบสันดานตามกฎหมายได้ครอบครองที่ดินโดยการสืบทอดกรรมสิทธิ์ โดยยึดตามขอบเขตพื้นที่ตามมาตรา 87 ในความเป็นจริง กระทรวงมหาดไทยตีความมาตรา 93 ว่าต้องมีข้อตกลงเป็นพื้นฐาน ไม่มีข้อตกลงใดๆ และการอนุญาตก็ไม่สามารถให้ได้.
คุณได้รับสิทธิมา แต่คุณไม่สามารถจดทะเบียนได้ มาตรา 94 จะมีผลใช้อีกครั้ง และเวลานับถอยหลังเพื่อจำหน่ายที่ดินก็เริ่มต้นขึ้น.
พินัยกรรมไทยไม่ได้แก้ปัญหานี้ พินัยกรรมกำหนดว่าใครเป็นผู้รับมรดก ซึ่งหมายความว่ากำหนดว่าใครต้องรับภาระตามมาตรา 94 หากคู่สมรสมีบุตรที่ถือสัญชาติไทย การยกที่ดินให้แก่บุตรจะขจัดปัญหาได้ทั้งหมด และสิทธิตลอดชีวิตที่จดทะเบียนให้แก่คุณจะทำให้คุณอยู่อาศัยในบ้านต่อไปได้ ดู ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ และ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่เด็กไทย.
ความเสี่ยงทางอาญาที่ไม่มีใครอยากพูดถึง
ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ลงโทษผู้ใดที่ทำให้เจ้าหน้าที่ลงรายการข้อมูลในเอกสารสาธารณะที่ใช้เป็นหลักฐานโดยประมาทจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นหรือประชาชน โดยมีโทษจำคุกไม่เกินสามปี ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ 26) พ.ศ. 2560 ได้เพิ่มโทษดังกล่าวเป็นสิบเท่าจากที่กำหนดไว้ใน พ.ศ. 2560 และแหล่งข้อมูลภาษาอังกฤษเดิมยังคงพิมพ์คำว่า 6,000 บาทเดิมไว้ ส่วนมาตรา 137 เป็นการให้ข้อมูลเท็จต่อเจ้าหน้าที่.
หนังสือยืนยันที่ระบุว่าเงินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของภรรยาคุณ ซึ่งยื่นไว้คู่กับแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศที่ระบุชื่อคุณเป็นผู้โอนเงิน คือข้อเท็จจริงตามที่มาตราเหล่านั้นบรรยายไว้.
มาตรา 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เพิ่มการถ่ายภาพซ้ำอีกครั้ง หากปรากฏว่าบุคคลหนึ่งได้ครอบครองที่ดินในฐานะเจ้าของแทนชาวต่างชาติ ผู้ว่าการกรมฯ อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวได้ ส่วนมาตรา 113 ลงโทษผู้ใดที่ได้ครอบครองที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ (หรือบริษัทที่ถูกกฎหมายให้ถือว่าเป็นชาวต่างชาติตามมาตรา 97 และ 98) ด้วยโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี ปรับสูงสุด 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ การสืบสวนของสำนักงานที่ดินยังสามารถประสานงานกับกรมสรรพากร, สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และกรมการตรวจคนเข้าเมืองได้ในเวลาเดียวกัน.
มีข้อแตกต่างประการหนึ่งที่ทำให้คู่สมรสไม่ตกอยู่ในพื้นที่นี้ เงินที่คุณให้แก่คู่สมรสชาวไทยของคุณจริงก่อนการซื้อ โดยมีเอกสารว่าเป็นการให้ จะกลายเป็นสินส่วนตัวของเธอตามมาตรา 1471 และยังคงเป็นสินส่วนตัวตามมาตรา 1472 เมื่อเธอนำไปซื้อที่ดิน หนังสือยืนยันจึงเป็นความจริง ส่วนเงินที่โอนผ่านบัญชีของเธอในเช้าวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นข้อเท็จจริงอีกรูปแบบหนึ่ง และบันทึกของธนาคารจะแสดงว่าคุณอยู่ในกรณีใด.
อ่านบทความของเราที่ การปราบปรามนอมินีครั้งล่าสุดและคดีในศาลที่อยู่เบื้องหลัง ก่อนที่คุณจะตัดสินใจว่าจะจัดสรรเงินอย่างไร.
ข้อผิดพลาดทั่วไปและประเด็นด้านการปฏิบัติตามกฎหมาย
ความผิดพลาดทั่วไปหลายอย่างอาจทำให้จดหมายยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นผล หรือก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การไม่เปิดเผยข้อมูลการสมรสกับคู่สมรสชาวต่างชาติเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจถือเป็นการให้ข้อมูลเท็จต่อเจ้าหน้าที่ มาตรา 137 แห่งประมวลกฎหมายอาญา, หากคู่สมรสทั้งสองคนละเมิดกฎระเบียบดังกล่าว อาจถูกลงโทษ ทั้งนี้ การใช้แบบฟอร์มจดหมายยืนยันที่ไม่ถูกต้อง หรือการไม่ระบุลายเซ็นของพยานที่จำเป็น อาจทำให้การจดทะเบียนทรัพย์สินล่าช้าหรือทำให้การจดทะเบียนทรัพย์สินล่าช้าได้.
การรับรองเอกสารที่ไม่เพียงพอสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศมักจะทำให้เกิดความล่าช้าในการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อข้อกำหนดการลงลายมือชื่อรับรองหรือการรับรองถูกต้องตามกฎหมายไม่ได้รับการปฏิบัติตามอย่างถูกต้อง ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับผลทางกฎหมายของการกำหนดชื่อ Sin Suan Tua มักจะนำไปสู่ข้อพิพาทในภายหลัง เมื่อคู่สมรสชาวต่างชาติพบว่าตนไม่มีสิทธิที่จดทะเบียนในทรัพย์สินที่ตนได้ช่วยในการจัดหาเงินทุน และเมื่อใดก็ตามที่คู่สมรสชาวต่างชาติมีข้อเรียกร้องใดๆ ก็ตามจะถูกนำขึ้นสู่กระบวนการทางกฎหมายกับคู่สมรส ไม่ใช่กับที่ดิน.
เอกสารอ้างอิงทางกฎหมายและกรอบการกำกับดูแล
ข้อกำหนดเรื่องหนังสือยืนยันมีที่มาจากกฎหมายและระเบียบหลายชั้นของไทย ระเบียบของกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 23 มีนาคม ค.ศ. 1999 เป็นรากฐานทางกฎหมายหลัก ขณะที่มาตรา 1471-1472 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดความหมายของสินส่วนตัว (Sin Suan Tua) และมาตรา 1474 ว่าด้วยสินสมรส (Sin Som Ros).
ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว และพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 (1999) ได้เพิ่มช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ บทบัญญัติเหล่านี้ทำงานร่วมกันเป็นกรอบกฎหมายที่ครอบคลุม ซึ่งออกแบบมาเพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวของประเทศไทย ในขณะที่ยังอนุญาตให้คนสัญชาติไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านในภาษาไทย: มาตรา 86, 87, 93, 94, 96, 96 ทวิ และ 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 1476 และ 1476/1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; มาตรา 137 และ 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา; และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2565 และ 2783/2516 ซึ่งแต่ละฉบับได้อ่านจนถึงผลแห่งคำพิพากษา หนังสือกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 23 มีนาคม 1999 อ้างอิงเพียงเลขที่หนังสือเท่านั้น ตามที่หน้านี้อธิบายไว้.
คำถามที่พบบ่อย
จุดประสงค์หลักของหนังสือรับรองคืออะไร เมื่อพลเมืองไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคู่สมรสชาวต่างชาติ?
วัตถุประสงค์หลักของหนังสือรับรองนี้คือ เพื่อยืนยันต่อกรมที่ดินของไทยว่า เงินที่ใช้ในการซื้อที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ซึ่งเรียกอีกอย่างว่า... สินส่วนตัว. นี่เป็นขั้นตอนที่สำคัญ เพราะกฎหมายไทยกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติ จดหมายฉบับนี้ระบุถึงสิ่งที่คู่สมรสทั้งสองระบุถึงแหล่งที่มาของเงินดังกล่าว ไม่ได้เป็นเครื่องยืนยันว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะกลายเป็นสินทรัพย์ร่วมกันของคู่สมรส หรือ ซิน ซอม รอสซึ่งจะทำให้คู่สมรสชาวต่างชาติมีสิทธิในที่ดินนั้น
ใครบ้างที่ต้องลงนามในจดหมายยืนยัน และต้องลงนามที่ไหน?
ทั้งชาวไทยและคู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องลงนามในหนังสือยืนยัน โดยควรทำพร้อมกันต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรืออำเภอ ในวันที่ทำการจดทะเบียนที่ดิน
จะเกิดอะไรขึ้นหากคู่สมรสชาวต่างชาติไม่อยู่ในประเทศไทยในระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน?
หากคู่สมรสชาวต่างชาติอาศัยอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถมาแสดงตนได้ จะต้องให้สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทยในประเทศที่พำนัก หรือทนายความรับรองลายเซ็นในหนังสือรับรอง จากนั้นคู่สมรสชาวไทยจะต้องนำหนังสือรับรองฉบับจริงไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์
มีข้อกำหนดเฉพาะใดบ้างสำหรับเงินทุนที่ใช้ในการซื้อหรือไม่?
ใช่แล้ว คู่สมรสชาวไทยต้องสามารถแสดงให้เห็นว่าเงินที่ใช้ในการซื้อนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สินส่วนตัว รวมถึงสินทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของก่อนการสมรส ของขวัญส่วนบุคคล หรือมรดกที่ได้รับระหว่างการสมรส ของขวัญระหว่างคู่สมรสถือว่าถูกต้องตามกฎหมาย แต่มีเงื่อนไขสามประการ ซึ่งตามมาตรา 1471(3) และ 1474(2) ของกฎหมายการสมรส ของขวัญที่มอบให้คู่สมรสถือเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลของคู่สมรส เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าเป็นการทำผิดศีลธรรม ซึ่งเป็นกรณีที่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 186/2565 ใช้กับที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ระหว่างคู่สมรส และตามมาตรา 1473 ผู้รับของขวัญจะจัดการทรัพย์สินนั้นด้วยตนเองเพียงลำพัง และตามมาตรา 1469 ข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสที่ทำขึ้นระหว่างการสมรสใดๆ สามารถถูกเพิกถอนได้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ตลอดเวลาในช่วงการสมรส หรือภายในหนึ่งปีนับจากวันสิ้นสุดการสมรส ดังนั้นของขวัญที่จัดทำขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของสำนักงานที่ดินจึงไม่ถือเป็นที่สิ้นสุด.
คู่สมรสชาวต่างชาติมีความเสี่ยงอะไรบ้างในการลงนามในหนังสือยืนยันฉบับนี้?
ความเสี่ยงในทางปฏิบัติมีอยู่จริง แต่ไม่ใช่ความเสี่ยงที่มักถูกกล่าวถึง เพราะทะเบียนที่ดินแสดงว่าที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ในทางปฏิบัติเธอจึงสามารถขาย จำนอง หรือโอนที่ดินได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากคุณ และพนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการตามทะเบียน สิ่งที่หนังสือยืนยัน ไม่ ทำ คือการสละสิทธิในทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาของคุณ หนังสือนี้บันทึกว่าเงินที่ใช้ซื้อมาจากที่ใด เป็นคำยืนยันทางปกครอง ไม่ใช่สัญญา และไม่มีข้อความใดในนั้นที่มุ่งจะเปลี่ยนแปลงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การคุ้มครองที่แท้จริงของคุณคือสิทธิของคุณเองที่จดทะเบียนไว้เหนือที่ดิน ได้แก่ สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน การเช่า หรือการจำนอง ซึ่งจดทะเบียนในวันโอนกรรมสิทธิ์ คู่สมรสชาวต่างชาติควรเข้าใจเรื่องนี้ก่อนลงนาม เมื่อหย่า หนังสือยืนยันจะไม่ถูกละเลย หนังสือนี้เป็นหลักฐานที่หนักแน่นซึ่งทำขึ้นในขณะนั้นว่าทั้งสองฝ่ายได้ระบุไว้อย่างไร และศาลจะชั่งน้ำหนักหนังสือนี้กับเส้นทางการเงินเมื่อวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส หากศาลวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นสินสมรส มาตรา 1533 ให้แบ่งเท่ากัน หากหนังสือยืนยันมีผลตามที่ระบุ ที่ดินจะไม่ถูกแบ่งเลย และสิทธิเรียกร้องของคุณคือเงินที่คุณออกไป ไม่ใช่ตัวที่ดิน.
พลเมืองไทยที่สละสัญชาติไทยแล้วยังสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
ไม่ บุคคลที่สละสัญชาติไทยโดยทั่วไปแล้วจะไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินในประเทศไทย เนื่องจากสิทธิ์นี้สงวนไว้สำหรับพลเมืองไทยเท่านั้น หากพลเมืองไทยที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วสละสัญชาติในภายหลัง อาจต้องขายที่ดินนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนด
หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถไปที่สำนักงานที่ดินได้ การมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนนั้นเป็นทางเลือกที่เหมาะสมหรือไม่?
ใช่ สามารถใช้หนังสือมอบอำนาจได้ แต่กรมที่ดินของไทยรับเฉพาะแบบฟอร์มมาตรฐานที่เป็นทางการของกรมเท่านั้น ซึ่งเรียกว่า... ท.ด.21 (TD21) สำหรับที่ดินและบ้าน ส่วนคอนโดหรือน.ส. 3 นั้นจะมีแบบอื่น ๆ หนังสือมอบอำนาจทั่วไปไม่สามารถใช้ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้
จะเกิดอะไรขึ้นหากคู่รักไม่ส่งจดหมายยืนยัน?
หากไม่มีหนังสือยืนยันที่ลงนามร่วมกัน สำนักงานที่ดินจะไม่ดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคู่สมรสชาวไทย การขอจดทะเบียนจะต้องส่งต่อไปยังกรมที่ดินเพื่อขออนุมัติจากรัฐมนตรี ซึ่งกระบวนการอาจซับซ้อนและไม่รับประกันว่าจะสำเร็จ.
เด็กไทยสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่
เด็กไทยที่มีพ่อหรือแม่เป็นชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือรับที่ดินเป็นของขวัญได้ แต่หากทำไปเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย เช่น เพื่อวัตถุประสงค์ในการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนธุรกรรมนั้น นอกจากนี้ กรมที่ดินส่วนใหญ่จะปฏิเสธการโอนที่ดินให้แก่เด็กอายุต่ำกว่า 7 ปี เพราะถือว่าเด็กยังเล็กเกินไป ไม่เข้าใจ และไม่สามารถลงนามได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิในที่ดินของเด็กในฐานะพลเมืองไทย อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎหมายกำหนดอายุขั้นต่ำในการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย เราได้เห็นการเปิดกว้างจากกรมที่ดินในช่วงไม่กี่ปีมานี้ (ตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นไป) และพวกเขามักจะยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อของเด็ก แต่ละกรณีแตกต่างกันไป และหากนี่คือสิ่งที่คุณต้องการ คุณควรติดต่อกรมที่ดินในพื้นที่ของคุณเพื่อตรวจสอบขั้นตอนและดูว่าพวกเขาจะยินยอมหรือไม่.
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ผ่านทางภรรยาชาวไทย
ไม่ ภรรยาของคุณเป็นเจ้าของที่ดินในชื่อของเธอเอง และคุณลงนามในหนังสือรับรองว่าเงินดังกล่าวเป็นของเธอ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญา ซึ่งไม่มีสนธิสัญญาใดมีผลใช้บังคับ และการสมรสไม่ก่อให้เกิดข้อยกเว้นใดๆ.
ภรรยาชาวไทยของฉันสามารถขายที่ดินได้โดยปราศจากความยินยอมของฉันหรือไม่?
ที่เคาน์เตอร์ ในทางปฏิบัติ ใช่ มาตรา 1476 กำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องยินยอมในการขายสินสมรส แต่ทะเบียนที่ดินแสดงว่าที่ดินเป็นสินส่วนตัวของเธอ และพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ดำเนินการตามทะเบียน การเยียวยาของคุณจะมาภายหลังในชั้นศาล สิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนในนามของคุณจะทำให้การขายไม่อาจลบล้างสถานะของคุณได้.
ถ้าเราหย่ากันจะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดิน?
ศาลจะวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นสินสมรสหรือไม่ หากเป็นสินสมรส มาตรา 1533 ให้แบ่งสินสมรสเท่ากัน หากคุณพิสูจน์ได้ว่าคุณออกเงินส่วนตัว คุณจะได้รับเงินส่วนนั้นคืน ไม่ว่ากรณีใด คุณไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ตามทะเบียนได้ เพราะมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้คนต่างด้าวต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลา 180 วันถึงหนึ่งปีตามที่อธิบดีกำหนด.
จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดินของฉัน หากคู่สมรสชาวไทยของฉันเสียชีวิต?
คุณได้รับสิทธิมาแต่ไม่สามารถจดทะเบียนได้ ในทางปฏิบัติไม่มีการอนุญาตตามมาตรา 93 ดังนั้นจึงต้องจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94 หากมีบุตรที่เป็นคนไทย การยกที่ดินให้แก่บุตรและให้คุณถือสิทธิตลอดชีวิตที่จดทะเบียนไว้เองจะช่วยหลีกเลี่ยงปัญหานี้ได้.
ฉันจะได้รับเงินคืนได้หรือไม่ถ้าการแต่งงานสิ้นสุดลง
คุณเรียกร้องได้ แต่อย่าเพิ่งคิดว่าจะชนะ การพิสูจน์หมายถึงหลักฐานการโอนเงิน หนังสือให้หรือสัญญากู้ยืม และแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ คำพิพากษาที่ 1523/2565 เป็นคำเตือนมากกว่าแนวทาง: ผู้ออกเงินชาวต่างชาติในคดีนั้นแพ้คดี เพราะศาลวินิจฉัยว่าสัญญากู้ยืมที่เขาอ้างเป็นนิติกรรมอำพรางที่ปกปิดข้อตกลงซึ่งกฎหมายไม่อนุญาตให้เขามีได้ เอกสารที่ทำขึ้นเพื่ออำพรางธุรกรรมที่แท้จริงคือสิ่งที่มีแนวโน้มจะทำให้คุณล้มเหลวมากที่สุด และในเวลาที่คุณต้องการมันที่สุด.
การให้เงินแก่ภรรยาชาวไทยของฉันเพื่อซื้อที่ดินเป็นเรื่องผิดกฎหมายหรือไม่?
การให้เงินแก่เธอเป็นสิ่งที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่การแจ้งข้อความเท็จเกี่ยวกับเรื่องนี้ที่สำนักงานที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมาย การให้เงินโดยมีเอกสารหลักฐานก่อนการซื้อทำให้หนังสือยืนยันเป็นความจริง การโอนเงินในวันเดียวกันผ่านบัญชีของเธอเพื่อให้ได้เอกสารมา คือรูปแบบที่มาตรา 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญาและมาตรา 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินมีไว้เพื่อจับ.
สิทธิเก็บกินคืออะไร และจะยังคงอยู่หรือไม่หากเธอขายที่ดินนั้นไป
สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ถึง 1428 ให้สิทธิแก่คุณในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 30 ปี เมื่อจดทะเบียนไว้ในโฉนดแล้ว สิทธินี้จะผูกพันผู้ซื้อในภายหลัง ซึ่งคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2783/2516 ได้ยืนยันไว้ สิทธินี้สิ้นสุดลงเมื่อคุณเสียชีวิตและไม่ตกทอดแก่ทายาท.
การปราบปรามนอมินีในปี 2026 เปลี่ยนแปลงอะไรสำหรับคู่สมรสหรือไม่?
สิ่งที่เปลี่ยนคือการปฏิบัติที่เคาน์เตอร์ ไม่ใช่ตัวกฎหมาย หนังสือเวียนของกรมที่ดินเมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 สั่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินในกรณีชำระเป็นเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป และกรณีราคาประเมินตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งตรวจสอบข้อมูลบริษัทและผู้ถือหุ้นของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าโดยได้รับความช่วยเหลือจากหน่วยงานด้านความมั่นคงและหน่วยงานท้องถิ่นอื่นๆ คู่สมรสที่จัดทำเอกสารเรื่องเงินไว้อย่างถูกต้องจะผ่าน ส่วนคู่สมรสที่ไม่ได้ทำไว้จะถูกสอบถาม.
เรื่องนี้ทำให้คุณอยู่ในจุดไหน
เอกสารสองฉบับกำกับการซื้อครั้งนี้ และตอบคำถามที่แตกต่างกัน โฉนดที่ดินตอบว่าใครเป็นผู้มีชื่อทางทะเบียน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตอบว่าใครเป็นเจ้าของ หนังสือรับรองที่คุณลงนามเป็นเรื่องของคำถามข้อแรก และสำนักงานที่บอกคุณว่าหนังสือนี้ชี้ขาดคำถามข้อที่สองกำลังอาศัยข้อเสนอที่ประมวลกฎหมายไม่สนับสนุน.
สิ่งที่คุณควบคุมได้คือเอกสารในวันนั้น บันทึกแหล่งที่มาของเงินอย่างตรงไปตรงมา จดทะเบียนทรัพยสิทธิในชื่อของคุณเองในการไปติดต่อครั้งเดียวกัน แล้วข้อตกลงนี้จะยืนหยัดได้ ไม่ว่าการโต้แย้งจะมาจากการสอบสวนของสำนักงานที่ดิน ศาลในคดีหย่า หรือสำนวนคดีมรดก.
ThaiLawOnline ได้ดูแลเรื่องทรัพย์สินและครอบครัวในประเทศไทยให้แก่ลูกค้าชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006 หากคุณกำลังวางแผนการซื้อ แพ็คเกจอสังหาริมทรัพย์แบบค่าบริการเหมาจ่าย ของเรา ครอบคลุมการตรวจสอบโฉนดและสารบบที่ดิน หนังสือยืนยัน และการจดทะเบียนสิทธิที่คุ้มครองคุณได้ในการไปติดต่อครั้งเดียว อ่านเพิ่มเติม: ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย, ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตามกฎหมายไทย, การแบ่งทรัพย์สินระหว่างการหย่าร้าง และ การหย่าร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.