เด็กไทยสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่? คู่มือสำหรับผู้ปกครองชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 25 กันยายน 2569

ใช่ เด็กที่ถือ สัญชาติไทย อาจเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ แม้จะมีอายุต่ำกว่า 20 ปีก็ตาม นี่คือหนึ่งในช่องทางจำกัดรอบกฎเกณฑ์ทั่วไป ส่วนช่องทางอื่นๆ ได้ระบุไว้ในภาพรวมของเราเกี่ยวกับ ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่. เด็กชาวไทยอาจเป็นเจ้าของบ้าน คอนโดมิเนียม โฉนดที่ดิน และสิทธิการครอบครองที่ดินได้ด้วย.

ส่วนที่ยากไม่ใช่เรื่องการเป็นเจ้าของ ส่วนที่ยากคือสิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อไปต่างหาก.

เมื่อที่ดินตกเป็นของผู้เยาว์ บิดามารดาย่อมไม่มีอำนาจเหนือที่ดินนั้นอย่างไม่มีขีดจำกัด การขาย การจำนอง การให้สิทธิเก็บกิน การจดทะเบียน พื้นผิว หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาวโดยปกติแล้วจะต้องได้รับอนุญาตจาก ศาลเยาวชนและครอบครัว. ในกรณีที่บิดาหรือมารดาชาวต่างชาติเป็นผู้จัดหาเงินทุน สำนักงานที่ดิน จะตรวจสอบด้วยว่าบุตรเป็นเจ้าของที่จริงหรือเป็นเพียงผู้ถือครองที่ดินแทนบิดามารดาชาวต่างชาติ.

ความแตกต่างนี้มีความสำคัญมากขึ้นในปี 2026 กรมที่ดินได้ประกาศว่าจะตรวจสอบธุรกรรมและการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีมูลค่าสูงให้แก่บุตรผู้เยาว์สัญชาติไทยของชาวต่างชาติอย่างเข้มงวดมากขึ้น.

คำตอบเชิงปฏิบัติ: การจดทะเบียนในชื่อของบุตรชาวไทยสามารถทำได้ตามกฎหมาย ซึ่งจะมีความสมเหตุสมผลก็ต่อเมื่อพ่อแม่มีความตั้งใจที่จะโอนทรัพย์สินให้กับบุตรอย่างแท้จริงและแทบจะไม่สามารถเพิกถอนได้ โครงสร้างนี้ถือว่าไม่เหมาะสมหากชาวต่างชาติซึ่งเป็นพ่อแม่ยังคงคาดหวังที่จะเป็นเจ้าของที่แท้จริงหรือต้องการอิสระในการขายทรัพย์สินนั้น, จำนอง หรือควบคุมที่ดินในภายหลัง.

คำตอบสั้นๆ

คำถาม	คำตอบสั้นๆ
เด็กไทยที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หรือไม่?	ใช่แล้ว ไม่มีกำหนดอายุขั้นต่ำสำหรับการเป็นเจ้าของ.
การมีสัญชาติคู่เป็นอุปสรรคต่อการเป็นเจ้าของหรือไม่?	ไม่ เด็กที่ยังคงเป็นพลเมืองไทยจะได้รับการปฏิบัติเช่นเดียวกับคนไทยในเรื่องการเป็นเจ้าของที่ดิน.
ผู้ปกครองชาวต่างชาติสามารถจ่ายค่าที่ดินได้หรือไม่?	การให้โดยเสน่หาที่แท้จริงเป็นไปได้ แต่เส้นทางการเงินและการไม่มีผู้รับผลประโยชน์ที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องชัดเจน.
เงินจะต้องเข้าบัญชีธนาคารของเด็กใช่หรือไม่?	ไม่มีกฎหมายใดระบุไว้เป็นสากล แต่การเปิดบัญชีแยกต่างหากสำหรับเด็กถือเป็นหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ควรตรวจสอบข้อกำหนดของสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อน.
พ่อและแม่ลงนามทั้งคู่หรือไม่?	โดยปกติแล้ว บิดาและมารดาที่ใช้อำนาจปกครองควรลงนามทั้งคู่ กรณีที่มีอำนาจปกครองแต่เพียงผู้เดียว หย่าร้าง หรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนสมรส จะต้องมีหลักฐานเพิ่มเติมแยกต่างหาก.
จำเป็นต้องขออนุมัติจากศาลก่อนซื้อที่ดินหรือไม่?	การซื้อที่ดินโดยจ่ายเงินสดโดยไม่มีภาระผูกพันใดๆ โดยปกติแล้วไม่จำเป็นต้องขออนุมัติ แต่หากมีหนี้สิน การจำนอง สิทธิที่ผู้ปกครองสงวนไว้ หรือความขัดแย้งใดๆ คำตอบก็จะเปลี่ยนไป.
จำเป็นต้องขออนุมัติจากศาลก่อนขายในภายหลังหรือไม่?	ใช่ ตราบใดที่เจ้าของยังเป็นผู้เยาว์.
การโอนที่ดินช่วยหลีกเลี่ยงภาษีมรดกได้หรือไม่?	ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ เกณฑ์ของไทยคือ 100 ล้านบาทต่อทายาทหนึ่งคนจากผู้เสียชีวิตแต่ละราย ต้องเปรียบเทียบภาษีการรับให้และการสูญเสียอำนาจควบคุมก่อน.

เด็กจะต้องมีสัญชาติไทย

สัญชาติไทยเป็นข้อกำหนดหลัก โดยปกติแล้วเอกสารสำคัญที่ใช้เป็นหลักฐานได้แก่ ใบเกิดไทย บัตรประชาชนไทย และทะเบียนบ้านไทย.

เด็กที่ถือสัญชาติไทยและสัญชาติอื่นด้วยจะไม่สูญเสียสิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยเพียงเพราะมีสัญชาติที่สอง กรมที่ดินได้ออกหนังสือเวียนเฉพาะเกี่ยวกับบุคคลที่ถือสัญชาติไทยร่วมกับสัญชาติอื่น ได้แก่ หนังสือเวียนกรมที่ดิน มท 0728/ว 26192 ลงวันที่ 16 ตุลาคม 2544 (ค้นหาเลขที่เอกสารได้ที่ dol.go.th).

หากเด็กไม่มีสัญชาติไทย โดยทั่วไปแล้วการเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงถือเป็นสิ่งต้องห้ามตามกฎหมาย มาตรา 86 และหมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของไทย. เด็กต่างชาติไม่ได้มีสิทธิ์ได้รับสิทธิพิเศษเพียงเพราะพ่อหรือแม่คนใดคนหนึ่งเป็นคนไทย หรือเพราะเงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นของครอบครัว.

การที่บุตรชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ไม่เหมือนกับการที่บิดามารดาชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน

เด็กที่จดทะเบียนจะต้องเป็นเจ้าของที่แท้จริง ผู้ปกครองชาวต่างชาติจะต้องไม่ใช้ชื่อของเด็กเพื่อปกปิดความเป็นเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติ.

​ ประกาศกรมที่ดิน ลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2569 ประกาศดังกล่าวระบุว่า เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรผู้เยาว์ของชาวต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วน นอกจากนี้ ประกาศยังระบุว่า การทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่า 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือชำระเงินสด 2 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดเกี่ยวกับรายได้ อาชีพ ฐานะทางการเงิน และแหล่งที่มาของเงินทุนของผู้ซื้อ.

คำสั่งที่เป็นทางการฉบับเก่ายังคงมีความเกี่ยวข้อง: หนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0710/ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม พ.ศ. 2542 (ค้นหาหมายเลขเอกสารได้ที่ dol.go.th) เกี่ยวข้องอย่างชัดเจนกับบุตรผู้เยาว์ชาวไทยของชาวต่างชาติที่ได้มาซึ่งที่ดิน.

การที่บิดาหรือมารดาชาวต่างชาติออกเงินให้นั้นไม่ได้ผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติ การยกทรัพย์สินให้ โดยเสน่หาที่แท้จริงและไม่มีเงื่อนไขแก่บุตรสัญชาติไทยนั้นแตกต่างจากการเป็นเจ้าของแบบ นอมินี ปัญหาเกิดขึ้นในกรณีที่บิดาหรือมารดาชาวต่างชาติเป็นผู้ออกเงินแต่ยังคงได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริงหรือการควบคุมส่วนตัวเอาไว้.

สัญญาณเตือน ได้แก่:

• ข้อตกลงลับที่กำหนดให้เด็กต้องคืนที่ดิน;
• เงินกู้ที่ผู้ปกครองไม่คาดหวังว่าบุตรจะสามารถชำระคืนได้ตามปกติ;
• อำนาจที่อนุญาตให้บิดาหรือมารดาชาวต่างชาติขายหรือควบคุมทรัพย์สินได้;
• ข้อมูลเกี่ยวกับอาชีพและรายได้แสดงให้เห็นว่าเด็กไม่ได้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงใดๆ;
• สัญญาจำนอง สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิอื่นใดที่ออกแบบมาเพื่อให้บริษัทแม่ในต่างประเทศเป็นเจ้าของที่แท้จริง;
• การให้ข้อมูลเท็จเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินทุนหรือความเป็นเจ้าของ.

ผลที่ตามมาจากการดำเนินคดีอาญาและการขายโดยบังคับปรากฏให้เห็นใน บทที่ 12 ของประมวลกฎหมายที่ดินฉบับมีคำอธิบายประกอบของเรา. นอกจากนี้ กรมที่ดินยังได้ออกประกาศโดยตรงอีกด้วย คำเตือนเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยนอมินีเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2569.

ใครเป็นผู้ลงนามแทนเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ?

ผู้เยาว์ไม่สามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินตามลำพังได้ บุคคลที่ใช้อำนาจปกครอง อำนาจปกครอง ทำหน้าที่เป็นผู้แทนโดยชอบธรรมของเด็ก.

ตาม มาตรา 1566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย, ผู้เยาว์ยังคงอยู่ใต้อำนาจปกครอง. มาตรา 1569 ทำให้บุคคลที่ใช้อำนาจปกครองบุตรกลายเป็นผู้แทนทางกฎหมายของเด็ก.

สำหรับคู่สมรสที่มีอำนาจปกครองบุตรแบบร่วมกัน โดยปกติแล้วทั้งพ่อและแม่ควรลงนามในสัญญาซื้อขายและเอกสารของสำนักงานที่ดินในนามของบุตร บางครั้งสำนักงานที่ดินท้องถิ่นอาจขอให้ทั้งพ่อและแม่เข้าร่วมด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง.

กฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันจะใช้ในกรณีต่อไปนี้:

• พ่อแม่หย่าร้างกันแล้ว;
• คำสั่งศาลมอบอำนาจปกครองบุตรแต่เพียงผู้เดียวให้แก่ผู้ปกครองฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง;
• พ่อหรือแม่คนใดคนหนึ่งเสียชีวิตแล้ว;
• พ่อและแม่ไม่เคยแต่งงานกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย;
• พ่อชาวต่างชาติยังดำเนินการทางกฎหมายไม่เสร็จสิ้น การจดทะเบียนรับรองบุตร;
• ผลประโยชน์ของผู้ปกครองขัดแย้งกับผลประโยชน์ของเด็ก.

การมีชื่ออยู่ในใบแจ้งเกิดไม่ได้หมายความว่าพ่อที่ไม่ได้แต่งงานจะมีอำนาจปกครองบุตรอย่างเต็มที่เสมอไป โปรดอ่านคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การรับรองสิทธิของบิดาในประเทศไทย และคำอธิบายของเราเกี่ยวกับ อำนาจของผู้ปกครองและการดูแลบุตร.

ข้อจำกัดหลัก: มาตรา 1574

พ่อแม่มีหน้าที่จัดการทรัพย์สินของลูก แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น.

มาตรา 1571 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งฉบับมีคำอธิบายของเรา กำหนดให้ผู้ปกครองต้องบริหารจัดการทรัพย์สินของบุตรด้วยความระมัดระวังเสมือนบุคคลที่มีเหตุผล ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น, มาตรา 1574 ต้องได้รับอนุญาตจากศาลล่วงหน้าสำหรับธุรกรรมสำคัญที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สินของผู้เยาว์.

ธุรกรรมที่เสนอซึ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของเด็ก	ต้องขออนุญาตศาลขณะที่เด็กยังเป็นผู้เยาว์หรือไม่?
การซื้อที่ดินปลอดภาระผูกพันโดยใช้เงินทุนที่เป็นของเด็กอยู่แล้ว	โดยปกติไม่ต้องขออนุญาต ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเด็นความขัดแย้งทางผลประโยชน์และแหล่งเงินทุน
การขายหรือแลกเปลี่ยนที่ดิน	ใช่
การจำนองหรือการปลดจำนอง	ใช่
การให้เช่าที่ดินของเด็กเป็นระยะเวลามากกว่าสามปี	ใช่
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิการอยู่อาศัย สิทธิในผิวดิน หรือภาระจำยอมเหนือที่ดินของเด็ก	ใช่
การยกที่ดินของเด็กให้ผู้อื่น	ใช่
การยอมรับของขวัญที่มาพร้อมเงื่อนไขหรือค่าใช้จ่าย (เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบจำกัดสิทธิ์หรือการกู้ยืมเงินที่มีอยู่) หรือการปฏิเสธของขวัญ	ใช่, มาตรา 1574(9)
การค้ำประกันหนี้ของผู้อื่น	ใช่
การประนีประนอมหรือการตกลงกันเกี่ยวกับทรัพย์สินของเด็ก	ใช่
การยื่นข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินเข้าสู่กระบวนการอนุญาโตตุลาการ	ใช่
การแบ่งแยกที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน	ต้องขออนุญาตศาลเนื่องจากทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของเด็กมีการเปลี่ยนแปลง

ข้อจำกัดข้อนี้เป็นจุดที่ผู้ปกครองส่วนใหญ่มองข้ามไป การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เป็นชื่อของบุตรหลานเป็นการปกป้องบุตรหลาน ไม่ใช่ผู้ปกครอง.

หากครอบครัวต้องการขาย รีไฟแนนซ์ พัฒนา หรือก่อตั้งสิทธิที่จดทะเบียนเหนือที่ดินในภายหลัง ผู้ปกครองต้องยื่นคำร้องต่อศาลเยาวชนและครอบครัว ศาลจะพิจารณาถึงผลประโยชน์ของเด็กเป็นหลัก ปัญหาทางการเงิน แผนการย้ายถิ่นฐาน หรือความต้องการของผู้ปกครองเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ.

ในทางปฏิบัติ คำร้องมักประกอบด้วยโฉนดที่ดิน การประเมินราคาอย่างเป็นทางการ สัญญาที่เสนอ หลักฐานแสดงมูลค่าตลาด เหตุผลในการทำธุรกรรม การใช้เงินที่ได้จากการขาย และหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าเด็กได้รับประโยชน์อย่างไร กระบวนการนี้ควรใช้เวลาเป็นเดือน ไม่ใช่เป็นวัน.

ความขัดแย้งระหว่างพ่อแม่กับลูก

มาตรา 1575 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งฉบับมีคำอธิบาย เกี่ยวข้องกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์ จำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนในกรณีที่ผลประโยชน์ของบิดามารดา คู่สมรสของบิดามารดา หรือบุตรคนอื่น ขัดแย้งกับผลประโยชน์ของผู้เยาว์.

ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ได้แก่:

• ผู้ปกครองขายทรัพย์สินให้แก่บุตร;
• ผู้ปกครองให้ลูกยืมเงินค่าซื้อทรัพย์สิน;
• ผู้ปกครองชาวต่างชาติที่สงวนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิการเช่าที่ดินของบุตร;
• เด็กคนหนึ่งได้รับส่วนแบ่งมากกว่าอีกคนโดยไม่มีเหตุผลที่ชัดเจน;
• ธุรกรรมกับบริษัทที่อยู่ภายใต้การควบคุมของบิดาหรือมารดา;
• ผู้ปกครองที่ได้รับค่าเช่าหรือเงินจากการขายทรัพย์สินที่เป็นของบุตร.

โดยทั่วไปแล้ว การให้เงินหรือที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ มักเป็นประโยชน์ต่อเด็ก แต่หากมีการเพิ่มภาระผูกพันในการชำระคืนหรือสิทธิ์ถาวรสำหรับผู้ปกครอง การวิเคราะห์ก็จะเปลี่ยนไป.

การซื้อโดยตรงในชื่อของเด็ก หรือการโอนที่ดินในภายหลัง

นี่คือธุรกรรมที่แตกต่างกัน ซึ่งมีภาษีและเอกสารที่แตกต่างกัน.

โครงสร้าง	วิธีการทำงาน	ข้อได้เปรียบหลัก	ข้อกังวลหลัก
เด็กซื้อโดยตรง	ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรโดยตรง โดยผู้ปกครองเป็นผู้จ่ายเงินค่าซื้อที่ดิน	โอนกรรมสิทธิ์เพียงครั้งเดียวเท่านั้น กรรมสิทธิ์จะชัดเจนเมื่อการโอนเสร็จสมบูรณ์	การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนและภาษีการรับให้
พ่อแม่ยกที่ดินที่มีอยู่แล้วให้โดยเสน่หา	ผู้ปกครองเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้วและโอนกรรมสิทธิ์ให้โดยไม่จ่ายเงิน	ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนอัตราลดเหลือ 0.5% สำหรับการให้ระหว่างบิดามารดากับบุตรที่เข้าเงื่อนไข	ภาษีเงินได้ของผู้ให้ การประเมินมูลค่า และการสูญเสียการควบคุม
บิดาหรือมารดาชาวไทยซื้อก่อน แล้วจึงโอนให้ในภายหลัง	พ่อแม่ชาวไทยเป็นเจ้าของและควบคุมที่ดินก่อนที่จะมีการยกให้ในภายหลัง	มีความยืดหยุ่นมากขึ้นก่อนการให้	การโอนสองครั้ง ค่าใช้จ่ายสองชุด และภาระภาษีในภายหลัง
เด็กได้รับมรดกตามพินัยกรรม	ทรัพย์สินจะตกทอดหลังจากเจ้าของเสียชีวิต	เจ้าของยังคงควบคุมทรัพย์สินได้ตลอดชีวิต	การจัดการมรดก การบริหารจัดการทรัพย์สิน และภาษีมรดกที่อาจเกิดขึ้น

อย่าคิดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างช่วงชีวิตจะดีกว่าพินัยกรรมของไทยเสมอไป ของเรา คู่มือมรดกสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายกระบวนการสืบมรดกในวงกว้าง.

ภาษีและค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน

0.5% ค่าธรรมเนียมสำหรับของขวัญระหว่างพ่อแม่ลูกนั้นเป็นค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนที่ลดลงของสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมภาษีอากร (กฎกระทรวงที่ 47 (ปี 2541) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อ 2(7)(d)).

จุดเริ่มต้นที่ถูกต้องคือ:

ธุรกรรม	การจดทะเบียนหรือภาระภาษีหลัก
การขายตามปกติให้กับเด็ก	ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ปกติอยู่ที่ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีของผู้ขายด้วย การขายจริงให้กับบุตรที่มีสัญชาติไทยสามารถได้รับอัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงเหลือ 0.01% ซึ่งมีผลจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 โดยที่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย และทั้งราคาขายและมูลค่าประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท การลดอัตราค่าธรรมเนียมนี้ใช้สำหรับการขายเท่านั้น ไม่รวมถึงการให้.
การมอบที่ดินจากบิดามารดาให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย	โดยปกติค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอยู่ที่ 0.5% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ ภาษีธุรกิจเฉพาะมักได้รับการยกเว้นสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างพ่อแม่และลูกโดยไม่คิดค่าตอบแทนที่เข้าเงื่อนไข.
เงินสดที่ได้รับให้ซึ่งบุตรนำไปซื้อที่ดิน	บุตรได้รับเงินสดโดยเสน่หา เงินที่ได้รับให้ซึ่งเข้าเงื่อนไขจากบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส ไม่เกิน 20 ล้านบาทในปีภาษี ได้รับยกเว้นภาษี ผู้รับอาจเลือกเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับส่วนที่เกิน.
ผู้ปกครองมอบที่ดินที่มีอยู่ซึ่งมีมูลค่ากว่า 20 ล้านบาท	กฎเกณฑ์การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ให้จะแตกต่างกันไปตามมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ ควรขอการคำนวณและคำแนะนำด้านภาษีจากสำนักงานที่ดินก่อนลงนาม.
มรดกที่สืบทอดมาภายหลัง	Inheritance tax applies only when an heir receives net taxable inheritance exceeding THB 100 million from one deceased person. Descendants pay 5% on the excess.

กฎระเบียบค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการปรากฏอยู่ใน หน้าข้อมูลค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรของกรมที่ดิน. ภาษีของขวัญนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของประมวลรัษฎากร ไม่ใช่เพียงแค่ใบเสร็จรับเงินที่ออกโดยสำนักงานที่ดินเท่านั้น.

จำนวนเงินที่ถูกต้องนั้นขึ้นอยู่กับว่าเป็นธุรกรรมการขาย การให้เงินสด การให้ที่ดิน หรือการรับมรดก นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ สถานะของผู้ขาย ระยะเวลาการถือครอง และความสัมพันธ์ในครอบครัว ควรขอการคำนวณเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำการตกลงเสร็จสิ้น.

เส้นทางการเงินที่แนะนำสำหรับผู้ปกครองชาวต่างชาติ

สำหรับการซื้อที่มีมูลค่าสูง หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดมักจะมาในรูปแบบนี้:

1. โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบว่าทางสำนักงานจะยอมรับการจดทะเบียนที่เสนอหรือไม่.
2. จัดทำหนังสือสัญญาให้โดยไม่มีเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ปกครองชาวต่างชาติให้แก่บุตร.
3. โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศที่ระบุไว้ ไปยังบัญชีธนาคารในประเทศไทยที่อยู่ในชื่อของบุตรหลานภายใต้การดูแลของผู้ปกครองตามกฎหมาย.
4. เก็บเอกสารสำคัญต่างๆ เช่น ข้อความ SWIFT, ใบแจ้งยอดเครดิตจากธนาคาร, บันทึกการแลกเปลี่ยนเงินตรา และหลักฐานแสดงที่มาของทรัพย์สินของผู้ปกครอง.
5. จ่ายเงินให้ผู้ขายจากบัญชีของเด็กในสัดส่วนเดียวกับสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนไว้ในชื่อของเด็ก.
6. ยื่นแบบแสดงรายการภาษีการรับให้ของไทยที่จำเป็น และเก็บใบเสร็จไว้.
7. เก็บเอกสารการปิดธุรกรรมให้ครบถ้วน เช่น โฉนดที่ดิน แบบฟอร์มจากสำนักงานที่ดิน ใบเสร็จรับเงินภาษี หนังสือสัญญาให้ และหลักฐานการทำธุรกรรมจากธนาคาร.

การชำระเงินโดยตรงจากผู้ปกครองชาวต่างชาติไปยังผู้พัฒนาโครงการนั้นไม่จำเป็นต้องเป็นโมฆะ แต่จะทำให้สำนักงานที่ดินมีหลักฐานที่ไม่ชัดเจนเกี่ยวกับการรับและเป็นเจ้าของเงินของบุตรหลาน การโอนเงินผ่านบัญชีครอบครัวหลายบัญชีทำให้เกิดข้อสงสัยเพิ่มเติม.

การให้เงินกู้แก่บุตรมักเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ไม่ดีนัก เพราะจะก่อให้เกิดหนี้สิน ความขัดแย้งระหว่างพ่อแม่กับลูก และเป็นหลักฐานที่แสดงให้เห็นถึงการควบคุมจากต่างชาติอย่างต่อเนื่อง.

เอกสารที่สำนักงานที่ดินอาจร้องขอ

ข้อกำหนดจะแตกต่างกันไปตามแต่ละสำนักงานและธุรกรรม สำหรับผู้เยาว์ชาวไทยที่มีผู้ปกครองเป็นชาวต่างชาติ โปรดเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้ แต่เอกสารเหล่านี้อาจไม่จำเป็นต้องใช้ทั้งหมด:

• โฉนดที่ดินฉบับจริงและสำเนาเอกสารสิทธิ์ปัจจุบัน;
• การประเมินราคาอย่างเป็นทางการและร่างสัญญาซื้อขายหรือสัญญาให้;
• ใบรับทะเบียนเกิดของเด็ก (ภาษาไทย);
• บัตรประชาชนไทยของเด็กและทะเบียนบ้าน;
• หนังสือเดินทางต่างประเทศ หากเด็กถือสัญชาติคู่;
• บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของบิดามารดา และทะเบียนบ้าน;
• ใบทะเบียนสมรสของพ่อแม่;
• คำสั่งศาลเกี่ยวกับการหย่าร้าง การดูแลบุตร หรืออำนาจปกครองบุตรแต่เพียงผู้เดียว หากเกี่ยวข้อง;
• หลักฐานการรับรองบุตรสำหรับบิดาที่ไม่ได้แต่งงาน;
• รายการเดินบัญชีธนาคารและบันทึกการโอนเงิน;
• หนังสือสัญญาให้เป็นลายลักษณ์อักษร หรือคำอธิบายเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ;
• เอกสารที่พิสูจน์รายได้หรือที่มาของทรัพย์สินของผู้ให้;
• คำแปลภาษาไทยและการรับรองเอกสารต่างประเทศ หากมีการร้องขอ;
• การคำนวณภาษีหรือหลักฐานการยื่นภาษีสำหรับการโอนทรัพย์สินมูลค่าสูง.

สำหรับการซื้อวิลล่า การตรวจสอบอย่างละเอียดต้องครอบคลุมทั้งที่ดินและตัวอาคาร ตรวจสอบโฉนดที่ดิน สิทธิ์การเข้าถึงตามกฎหมาย ภาระจำยอม ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ การจดทะเบียนบ้าน ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และข้อผูกพันของโครงการ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ อธิบายถึงการตรวจสอบในวงกว้างขึ้น.

โปรดขอเอกสารยืนยันจากสำนักงานที่ดินก่อนชำระเงินมัดจำ

หน่วยงานที่รับผิดชอบคือสำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ดินนั้น ๆ แนวทางปฏิบัติอาจแตกต่างกันไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เด็กยังเล็ก ราคาที่ดินสูง หรือผู้ปกครองชาวต่างชาติเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด.

ก่อนที่เงินมัดจำจะไม่สามารถขอคืนได้ โปรดแจ้งข้อมูลต่อไปนี้:

• อายุและสัญชาติไทยของเด็ก;
• สัญชาติที่สองใดๆ;
• ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้ พ่อแม่ และเด็ก;
• ราคาซื้อและการประเมินราคาอย่างเป็นทางการ;
• เส้นทางของเงินทุนทั้งหมด;
• ส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของที่ตั้งใจไว้;
• สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน จำนอง หรือสิทธิอื่นใดที่เสนอให้แก่บริษัทแม่.

สอบถามเจ้าหน้าที่ว่าผู้ปกครองคนใดต้องลงนาม ผู้ปกครองทั้งสองคนต้องมาด้วยหรือไม่ เด็กต้องมาด้วยหรือไม่ เอกสารจากธนาคารที่จำเป็นมีอะไรบ้าง และจำเป็นต้องส่งเรื่องไปยังหน่วยงานระดับจังหวัดหรือส่วนกลางหรือไม่.

ในสัญญาซื้อขายควรระบุว่า การโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นอยู่กับการที่สำนักงานที่ดินอนุมัติการจดทะเบียนในชื่อของเด็ก หากการจดทะเบียนถูกปฏิเสธ เงินมัดจำจะต้องถูกคืน การรับรองด้วยวาจาจากผู้พัฒนาโครงการนั้นไม่เพียงพอ.

การโอนที่ดินให้แก่บุตรหลานเป็นความคิดที่ดีหรือไม่?

บางครั้ง โครงสร้างนี้ใช้ได้ผลในกรณีที่พ่อแม่ต้องการโอนทรัพย์สินของครอบครัวอย่างแท้จริงและยอมรับข้อจำกัดต่างๆ.

โดยทั่วไปแล้วเหมาะสำหรับกรณีต่อไปนี้:

• เด็กคนนี้เป็นคนไทย;
• การให้นั้นเป็นการให้ที่แท้จริงและไม่มีเงื่อนไข;
• ครอบครัวไม่คาดว่าจะขายหรือนำอสังหาริมทรัพย์นี้ไปขอสินเชื่อในเร็วๆ นี้;
• พ่อแม่ยินยอมให้ศาลดูแลจนกว่าลูกจะบรรลุนิติภาวะ;
• ผลการคำนวณภาษีได้ถูกคำนวณเรียบร้อยแล้ว;
• การตรวจสอบเส้นทางการเงินเสร็จสมบูรณ์แล้ว;
• ไม่มีบิดาหรือมารดาชาวต่างชาติคนใดยังคงเป็นเจ้าของที่แท้จริงโดยแอบแฝง.

โดยทั่วไปแล้วไม่เหมาะสมในกรณีต่อไปนี้:

• บิดาหรือมารดาชาวต่างชาติต้องการควบคุมทุกอย่างอย่างเต็มรูปแบบ;
• อาจจำเป็นต้องขายทรัพย์สินนี้อย่างรวดเร็ว;
• มีการวางแผนก่อสร้างหรือรีไฟแนนซ์;
• พ่อแม่คาดหวังสิทธิเก็บกินอย่างถาวร สิทธิในการเช่า หรือสิทธิในการจำนองทรัพย์สินของบุตร;
• จุดประสงค์เพียงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีมรดกโดยไม่ต้องคำนวณเกณฑ์ขั้นต่ำ;
• การโอนกรรมสิทธิ์นี้มีจุดประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงการชำระหนี้แก่เจ้าหนี้;
• เด็กคนนั้นถูกใช้เป็นเพียงชื่อในเอกสารเท่านั้น.

ฉันเคยเห็นหลายครอบครัวเสียใจกับโครงสร้างกฎหมายนี้ พวกเขาเชื่อว่าการจดทะเบียนในชื่อของเด็กเป็นการคุ้มครองอย่างง่ายๆ แต่หลายปีต่อมา พวกเขาพบว่าการขาย การจำนอง หรือสัญญาเช่าระยะยาว จำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาล กฎหมายทำหน้าที่ได้อย่างถูกต้องตามที่ออกแบบไว้ นั่นคือการปกป้องเด็กจากการตัดสินใจในภายหลังของพ่อแม่.

ได้รับการตรวจสอบล่าสุดเมื่อ: 25 กันยายน 2569. มาตรา 19, 1566, 1569, 1571, 1574 และ 1575 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการตีความในฉบับภาษาไทยในกฎหมายฉบับที่อธิบายไว้ของเรา ประกาศของกรมที่ดินในวันที่ 26 และ 28 พฤษภาคม 2026 ได้รับการอ่านบนเว็บไซต์ของกรมเอง ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนตามระเบียบของคณะรัฐมนตรีฉบับที่ 47 (ปี ค.ศ. 2541) และคำแนะนำการลดค่าธรรมเนียมการอยู่อาศัยในปี 2026 การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 มาตรา 4(6)(d) และอัตราภาษีมรดกตามมาตรา 12 และ 16 แห่งประมวลรัษฎากรฉบับปี ค.ศ. 2558 ประกาศสองสัญชาติปี 2001 MT 0728/W 26192 ไม่พบและมีการระบุไว้ในรายชื่อของกรม.

คำถามที่พบบ่อย

ก่อนที่จะจดทะเบียนที่ดินในชื่อของเด็ก

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และอาคาร คำนวณภาษี จัดทำหนังสือสัญญาให้ ยืนยันอำนาจของผู้ปกครอง และขอความเห็นเบื้องต้นจากสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ สำหรับที่ดินที่มีมูลค่าสูง ควรดำเนินการเหล่านี้ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายแบบไม่มีเงื่อนไข.

ThaiLawOnline ให้ความช่วยเหลือด้านการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน การยื่นเอกสารต่อสำนักงานที่ดิน เอกสารแสดงอำนาจปกครองบุตร สัญญาให้ พินัยกรรมไทย และการยื่นคำร้องต่อศาลครอบครัวเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์. ติดต่อทีมงานของเรา ก่อนชำระเงินมัดจำที่ไม่สามารถขอคืนได้.

บทความแนะนำที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับอธิบาย
• มาตรา 1574: การควบคุมทรัพย์สินของบุตรโดยผู้ปกครอง
• มาตรา 1575: ความขัดแย้งระหว่างพ่อแม่และลูก
• ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย
• คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ
• คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่?
• คู่มือมรดกของประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ
• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย