Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 2 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Yes. A child who holds Thai nationality may own land in Thailand, even while under 20 years old. This is one of the narrow routes around the general rule; the others are set out in our overview of whether a foreigner can buy land in Thailand. A Thai child may also own a house, a condominium, an undivided share of land and registered property rights.
The difficult part is not ownership. The difficult part is what happens next.
Once land belongs to a minor, the parents do not have unrestricted power over it. Selling, mortgaging, granting a usufruct, registering a superficies or entering into a long lease normally requires permission from the Juvenile and Family Court. Where a foreign parent supplies the money, the Land Office will also examine whether the child is the genuine owner or merely holding land for the foreign parent.
This distinction has become more important in 2026. The Department of Lands has announced closer examination of high-value transactions and transfers to Thai minor children of foreigners.
Practical answer: Registration in the name of a Thai child is legally possible. It is sensible only where the parents intend to make a genuine and largely irreversible transfer to the child. It is a poor structure where the foreign parent expects to remain the real owner or wants freedom to sell, mortgage or control the land later.
Quick answers
| Question | Short answer |
|---|---|
| May a Thai minor own land? | Yes. There is no minimum age for ownership. |
| Does dual nationality prevent ownership? | No. A child who remains a Thai citizen is treated as Thai for land ownership. |
| May a foreign parent pay for the land? | A genuine gift is possible, but the money trail and absence of foreign beneficial ownership must be clear. |
| Must the money enter the child’s bank account? | No universal statute says so, but a separate child account provides the strongest evidence for a high-value purchase. Confirm local Land Office requirements first. |
| Do both parents sign? | Usually both parents exercising parental power should sign. Sole authority, divorce or an unmarried father requires separate proof. |
| Is court approval needed to buy land? | A simple cash acquisition of unencumbered land normally does not require approval. Debt, a mortgage, reserved parental rights or a conflict changes the answer. |
| Is court approval needed to sell later? | Yes, while the owner remains a minor. |
| Does transferring land avoid inheritance tax? | Not automatically. The Thai threshold is THB 100 million per heir from each deceased person. Gift tax and loss of control must be compared first. |
Table of Contents
The child must hold Thai nationality
Thai nationality is the central requirement. A Thai birth certificate, Thai identification card and Thai house registration usually form the basic evidence.
A child holding both Thai and foreign nationality does not lose the right to own Thai land merely because of the second nationality. The Department of Lands has issued a specific circular concerning persons who hold Thai nationality together with another nationality: DOL Circular MT 0728/W 26192 dated 16 October 2001 (search the document number on dol.go.th).
If the child does not hold Thai nationality, direct freehold land ownership is generally prohibited under Section 86 and Chapter 8 of the Thai Land Code. A foreign child does not become eligible merely because one parent is Thai or because the purchase money belongs to the family.
The law behind this page
English
Section 1574
A person exercising parental power may not do any of the thirteen acts listed in Section 1574 with a minor's property without the court's permission. They include selling, exchanging, sale with right of redemption, letting on hire-purchase, mortgaging, releasing a mortgage or transferring a mortgage right over immovable or mortgageable movable property; extinguishing a real right; creating a servitude, right of habitation, superficies or usufruct; letting immovable property for more than three years; lending the minor's money; making a gift (other than a gift out of the minor's income for charitable, social or moral purposes suitable to the minor's condition in life), or accepting one subject to a condition or charge, or refusing one; giving a guarantee that could bind the minor; making a compromise; and submitting a dispute to arbitration. The prohibition turns on the kind of act, not on the value of the property.
Full text
The person exercising parental power may not do any of the following juristic acts relating to the property of a minor without the permission of the Court: (1) sell, exchange, sell with a right of redemption, let on hire-purchase, mortgage, release a mortgage of, or transfer a mortgage over, immovable property or movable property capable of being mortgaged; (2) extinguish, wholly or in part, a real right of the minor relating to immovable property; (3) create a servitude, habitation, superficies, usufruct, charge on immovable property or any other real right in immovable property; (4) dispose of, wholly or in part, a claim to acquire a real right in immovable property or in movable property capable of being mortgaged, or a claim to have such property of the minor freed from a real right existing over it; (5) let immovable property for more than three years; (6) enter into any obligation intended to produce the effect of (1), (2) or (3); (7) lend money; (8) make a gift, except where the minor's income is given on the minor's behalf for public charity, for social purposes or in discharge of a moral duty, and then only in proportion to the minor's station in life; (9) accept a gift subject to a condition or a charge, or refuse a gift; (10) give security in any manner which may result in the minor being compelled to perform an obligation, or enter into any other juristic act which results in the minor having to undertake performance of the obligation of another person or on behalf of another person; (11) use property to seek profit otherwise than in the cases provided in section 1598/4 (1), (2) or (3); (12) make a compromise; (13) submit a dispute to arbitration.
ThaiLawOnline translation
Section 1575
Where an act would put the interests of the person exercising parental power, or those of that person's spouse or children, in conflict with the interests of the minor, the act may be done only with the permission of the court. An act done without that permission is void, not merely voidable, so the consequence is absolute and cannot be cured by later ratification.
Full text
If, in any transaction, the interest of the person exercising parental power, or the interest of the spouse or child of that person, conflicts with the interest of the minor, the person exercising parental power must obtain the permission of the Court before carrying out the transaction; otherwise it is void.
ThaiLawOnline translation
Section 1566
A minor child is under the parental power of both parents. Parental power rests with the father or the mother alone only in the cases this section lists, such as the death of the other parent, an adjudication of incapacity or quasi-incapacity, or a court order giving parental power to one of them.
Full text
A child who has not yet attained majority is subject to the parental power of the father and mother. Parental power rests with the father or the mother in the following cases: (1) the mother or the father is dead; (2) it is uncertain whether the mother or the father is alive or dead; (3) the mother or the father has been ordered by the court to be an incompetent or quasi-incompetent person; (4) the mother or the father has to be admitted to hospital by reason of mental infirmity; (5) the court orders that parental power rest with the father or the mother; (6) the father and mother have so agreed, in a case where the law provides that they may agree.
ThaiLawOnline translation
Section 1569
The person exercising parental power is the child's legal representative. If the child is later adjudged incompetent or quasi-incompetent, that same person becomes the custodian or the curator, as the case may be, so the role continues in a different legal form rather than passing to someone else.
Full text
The person exercising parental power is the statutory representative of the child. Where the child has been adjudged incompetent or quasi-incompetent by the Court, the person exercising parental power becomes the curator or the custodian, as the case may be.
ThaiLawOnline translation
Section 1571
Parental power extends to the management of the child's property, and that management must be carried out with the same care as a person of ordinary prudence would use. The standard is objective, so a parent who manages a child's assets carelessly is in breach even if he would have treated his own affairs the same way.
Full text
Parental power includes the management of the child's property, and that property shall be managed with the care that a person of ordinary prudence would exercise.
ThaiLawOnline translation
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 19
Full text
A person, on completion of twenty years of age, ceases to be a minor and becomes sui juris.
ThaiLawOnline translation
Section 42 Revenue Code
Full text
The following types of assessable income shall be exempt and need not be included in the computation for income tax: (1) per diem allowances or travel expenses which an employee, or a person holding a duty or position, or a person performing work, has spent in good faith as necessary exclusively for the performance of his or her duties and has spent entirely for that purpose; (2) travel expenses and travelling per diem allowances at the rates fixed by the government under the Royal Decree on rates of travel expenses and travelling per diem allowances; (3) travelling money paid by an employer to an employee, only the portion which the employee has spent entirely as necessary for travelling from another locality to take up employment for the first time, or for returning to the place of origin when the employment has ended; but this exemption does not include travelling money received by the employee for returning to the place of origin and for taking up employment with the former employer within three hundred and sixty-five days from the date on which the previous employment ended; (4) where an employer and an employee entered into a contract in good faith before the Income Tax Act B.E. 2475 came into force, containing a provision that the employer would pay a gratuity, fee, commission or bonus to the employee in a lump sum when the employment ended, even if the full amount is paid after the provisions of this Part come into force, the part of the gratuity, fee, commission or bonus that is wages for work done before the Income Tax Act B.E. 2475 came into force need not be included in the computation for income tax; (5) special position allowances and housing allowances, or houses provided rent-free, for government officials of Thai embassies or consulates abroad; (6) income from the sale of, or discounts on the purchase of, government duty stamps or postage stamps; (7) meeting allowances for commission or committee members, or teaching fees and examination fees, paid by the government or a government educational institution; (8) the following interest: (a) interest on Government Savings Bank lottery bonds, or interest on Government Savings Bank deposits of the demand deposit type only; (b) interest on savings deposits received from a cooperative; (c) interest on savings deposits with banks in the Kingdom repayable on demand, only where the income earner receives such interest in a total amount not exceeding ten thousand baht throughout that tax year, in accordance with the rules, procedures and conditions prescribed by notification of the Director-General; (9) the sale of movable property that is inheritance, or of movable property acquired not for the purpose of trade or profit, but not including ships, vessels of six tons gross or more, steamships or motor vessels of five tons gross or more, or rafts; (10) income received from inheritance; (11) awards for education or scientific research, prizes from government lotteries or Government Savings Bank lottery bonds, prizes paid by the government in contests or competitions where the recipient is not a professional contestant or competitor, or rewards paid by the government for the purpose of suppressing offences; (12) special pensions, special gratuities, inherited pensions or inherited gratuities; (13) compensation for wrongful acts, money received from insurance or from funeral welfare schemes; (14) (repealed); (15) income of a farmer from the sale of rice produced by farming carried out by the farmer and/or his or her family; (16) income received from an estate which is subject to tax under section 57 bis; (17) income exempted as prescribed by Ministerial Regulation; (18) prizes from Thai Red Cross lotteries, and income from the sale of, or discounts on the purchase of, Thai Red Cross lottery tickets; (19) interest received under section 4 decies; (20) (repealed); (21) (repealed); (22) (repealed); (23) (repealed); (24) (repealed); (25) benefits received by an insured person from the Social Security Fund under the law on social security; (26) income from the transfer, without consideration, of ownership or possessory rights in immovable property to a legitimate child, not including an adopted child, only income from transfers to such legitimate child in the portion not exceeding twenty million baht per child throughout that tax year; (27) income received as maintenance or as a gift from an ascendant, descendant or spouse, only the portion not exceeding twenty million baht throughout that tax year; (28) income received as maintenance out of moral duty, or as a gift on the occasion of a ceremony or in accordance with custom and tradition, from a person who is not an ascendant, descendant or spouse, only the portion not exceeding ten million baht throughout that tax year; (29) income received as a gift where the donor declares an intention, or it is evident that the donor intends, that it be used for religious, educational or public-benefit purposes, in accordance with the rules and conditions prescribed in Ministerial Regulations.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 1574
ข้อความเต็ม
นิติกรรมใดอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ดังต่อไปนี้ ผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (๒) กระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งทรัพยสิทธิของผู้เยาว์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (๓) ก่อตั้งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอื่นใดในอสังหาริมทรัพย์ (๔) จำหน่ายไปทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งสิทธิเรียกร้องที่จะให้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ หรือสิทธิเรียกร้องที่จะให้ทรัพย์สินเช่นว่านั้นของผู้เยาว์ปลอดจากทรัพยสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น (๕) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (๖) ก่อข้อผูกพันใด ๆ ที่มุ่งให้เกิดผลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) (๗) ให้กู้ยืมเงิน (๘) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่จะเอาเงินได้ของผู้เยาว์ให้แทนผู้เยาว์เพื่อการกุศลสาธารณะ เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา ทั้งนี้ พอสมควรแก่ฐานานุรูปของผู้เยาว์ (๙) รับการให้โดยเสน่หาที่มีเงื่อนไขหรือค่าภาระติดพัน หรือไม่รับการให้โดยเสน่หา (๑๐) ประกันโดยประการใด ๆ อันอาจมีผลให้ผู้เยาว์ต้องถูกบังคับชำระหนี้หรือทำนิติกรรมอื่นที่มีผลให้ผู้เยาว์ต้องรับเป็นผู้รับชำระหนี้ของบุคคลอื่นหรือแทนบุคคลอื่น (๑๑) นำทรัพย์สินไปแสวงหาผลประโยชน์นอกจากในกรณีที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๕๙๘/๔ (๑) (๒) หรือ (๓) (๑๒) ประนีประนอมยอมความ (๑๓) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1575
ข้อความเต็ม
ถ้าในกิจการใด ประโยชน์ของผู้ใช้อำนาจปกครอง หรือประโยชน์ของคู่สมรสหรือบุตรของผู้ใช้อำนาจปกครองขัดกับประโยชน์ของผู้เยาว์ ผู้ใช้อำนาจปกครองต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนจึงทำกิจการนั้นได้ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1566
ข้อความเต็ม
บุตรซึ่งยังไม่บรรลุนิติภาวะต้องอยู่ใต้อำนาจปกครองของบิดามารดา อำนาจปกครองอยู่กับบิดาหรือมารดาในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) มารดาหรือบิดาตาย (๒) ไม่แน่นอนว่ามารดาหรือบิดามีชีวิตอยู่หรือตาย (๓) มารดาหรือบิดาถูกศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ (๔) มารดาหรือบิดาต้องเข้ารักษาตัวในโรงพยาบาลเพราะจิตฟั่นเฟือน (๕) ศาลสั่งให้อำนาจปกครองอยู่กับบิดาหรือมารดา (๖) บิดาและมารดาตกลงกันตามที่มีกฎหมายบัญญัติไว้ให้ตกลงกันได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1569
ข้อความเต็ม
ผู้ใช้อำนาจปกครองเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมของบุตร ในกรณีที่บุตรถูกศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ ผู้ใช้อำนาจปกครองย่อมเป็นผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ แล้วแต่กรณี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1571
ข้อความเต็ม
อำนาจปกครองนั้น รวมทั้งการจัดการทรัพย์สินของบุตรด้วย และให้จัดการทรัพย์สินนั้นด้วยความระมัดระวังเช่นวิญญูชนจะพึงกระทำ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19
ข้อความเต็ม
บุคคลย่อมพ้นจากภาวะผู้เยาว์และบรรลุนิติภาวะเมื่อมีอายุยี่สิบปีบริบูรณ์
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 42 ประมวลรัษฎากร
ข้อความเต็ม
เงินได้พึงประเมินประเภทต่อไปนี้ ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ (๑) ค่าเบี้ยเลี้ยง หรือค่าพาหนะ ซึ่งลูกจ้าง หรือผู้รับหน้าที่หรือตำแหน่งงาน หรือผู้รับทำงานให้ได้จ่ายไปโดยสุจริตตามความจำเป็นเฉพาะในการที่ต้องปฏิบัติการตามหน้าที่ของตน และได้จ่ายไปทั้งหมดในการนั้น (๒) ค่าพาหนะและเบี้ยเลี้ยงเดินทางตามอัตราที่รัฐบาลกำหนดไว้โดยพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยอัตราค่าพาหนะและเบี้ยเลี้ยงเดินทาง (๓) เงินค่าเดินทางซึ่งนายจ้างจ่ายให้ลูกจ้าง เฉพาะส่วนที่ลูกจ้างได้จ่ายทั้งหมดโดยจำเป็นเพื่อการเดินทางจากต่างถิ่นในการเข้ารับงานเป็นครั้งแรก หรือในการกลับถิ่นเดิมเมื่อการจ้างได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่ข้อยกเว้นนี้มิให้รวมถึงเงินค่าเดินทางที่ลูกจ้างได้รับในการกลับถิ่นเดิมและในการเข้ารับงานของนายจ้างเดิมภายในสามร้อยหกสิบห้าวัน นับแต่วันที่การจ้างครั้งก่อนได้สิ้นสุดลง (๔) ในกรณีที่นายจ้างและลูกจ้างได้ทำสัญญากันโดยสุจริตก่อนใช้พระราชบัญญัติภาษีเงินได้ พุทธศักราช ๒๔๗๕ มีข้อกำหนดว่า นายจ้างจะชำระเงินบำเหน็จ เงินค่าธรรมเนียม เงินค่านายหน้า หรือเงินโบนัส ให้แก่ลูกจ้างเป็นจำนวนเดียวเมื่อการงานที่จ้างได้สิ้นสุดลงแล้ว แม้เงินเต็มจำนวนนั้นจะได้ชำระภายหลังที่ใช้บทบัญญัติในส่วนนี้ก็ดี เงินบำเหน็จ เงินค่าธรรมเนียม เงินค่านายหน้า หรือเงินโบนัส ส่วนที่เป็นค่าจ้างแรงงานอันได้ทำในเวลาก่อนใช้พระราชบัญญัติภาษีเงินได้ พุทธศักราช ๒๔๗๕ นั้น ไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ (๕) เงินเพิ่มพิเศษประจำตำแหน่ง และเงินค่าเช่าบ้าน หรือบ้านที่ให้อยู่โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า สำหรับข้าราชการ สถานทูต หรือสถานกงสุลไทยในต่างประเทศ (๖) เงินได้จากการขาย หรือส่วนลดจากการซื้ออากรแสตมป์ หรือแสตมป์ไปรษณียากรของรัฐบาล (๗) เบี้ยประชุมกรรมาธิการหรือกรรมการ หรือค่าสอน ค่าสอบ ที่ทางราชการหรือสถานศึกษาของทางราชการจ่ายให้ (๘) ดอกเบี้ยดังต่อไปนี้ (ก) ดอกเบี้ยสลากออกสิน หรือดอกเบี้ยเงินฝากออมสินของรัฐบาลเฉพาะประเภทฝากเผื่อเรียก (ข) ดอกเบี้ยเงินฝากประเภทออมทรัพย์ที่ได้รับจากสหกรณ์ (ค) ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารในราชอาณาจักรที่ต้องจ่ายคืน เมื่อทวงถามประเภทออมทรัพย์ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ได้รับดอกเบี้ยดังกล่าวในจำนวนรวมกันทั้งสิ้นไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดปีภาษีนั้น ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่อธิบดีประกาศกำหนด (๙) การขายสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร แต่ไม่รวมถึงเรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปหรือแพ (๑๐) เงินได้ที่ได้รับจากการรับมรดก (๑๑) รางวัลเพื่อการศึกษาหรือค้นคว้าในวิทยาการ รางวัลสลากกินแบ่งหรือสลากออมสินของรัฐบาล รางวัลที่ทางราชการจ่ายให้ในการประกวดหรือแข่งขันซึ่งผู้รับมิได้มีอาชีพในการประกวดหรือแข่งขัน หรือสินบนรางวัลที่ทางราชการจ่ายให้เพื่อประโยชน์ในการปราบปรามการกระทำความผิด (๑๒) บำนาญพิเศษ บำเหน็จพิเศษ บำนาญตกทอด หรือบำเหน็จตกทอด (๑๓) ค่าสินไหมทดแทนเพื่อละเมิด เงินที่ได้จากการประกันภัย หรือการฌาปนกิจสงเคราะห์ (๑๔) (ยกเลิก) (๑๕) เงินได้ของชาวนาที่ได้จากการขายข้าวอันเกิดจากกสิกรรมที่ตนและหรือครอบครัวได้ทำเอง (๑๖) เงินได้ที่ได้รับจากกองมรดกซึ่งต้องเสียภาษีตามความในมาตรา ๕๗ ทวิ (๑๗) เงินได้ตามที่จะได้กำหนดยกเว้นโดยกฎกระทรวง (๑๘) รางวัลสลากบำรุงกาชาดไทย เงินได้จากการขายหรือส่วนลดจากการซื้อสลากบำรุงกาชาดไทย (๑๙) ดอกเบี้ยที่ได้รับตามมาตรา ๔ ทศ (๒๐) (ยกเลิก) (๒๑) (ยกเลิก) (๒๒) (ยกเลิก) (๒๓) (ยกเลิก) (๒๔) (ยกเลิก) (๒๕) เงินประโยชน์ทดแทนที่ผู้ประกันตนได้รับจากกองทุนประกันสังคมตามกฎหมายว่าด้วยการประกันสังคม (๒๖) เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม เฉพาะเงินได้จากการโอนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายนั้น ในส่วนที่ไม่เกินยี่สิบล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษีนั้น (๒๗) เงินได้ที่ได้รับจากการอุปการะหรือจากการให้โดยเสน่หาจากบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส เฉพาะเงินได้ในส่วนที่ไม่เกินยี่สิบล้านบาทตลอดปีภาษีนั้น (๒๘) เงินได้ที่ได้รับจากการอุปการะโดยหน้าที่ธรรมจรรยาหรือจากการให้โดยเสน่หาเนื่องในพิธีหรือตามโอกาสแห่งขนบธรรมเนียมประเพณี ทั้งนี้ จากบุคคลซึ่งมิใช่บุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส เฉพาะเงินได้ในส่วนที่ไม่เกินสิบล้านบาทตลอดปีภาษีนั้น (๒๙) เงินได้ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ผู้ให้แสดงเจตนาหรือเห็นได้ว่ามีความประสงค์ให้ใช้เพื่อประโยชน์ในกิจการศาสนา กิจการศึกษา หรือกิจการสาธารณประโยชน์ ตามหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 1574
Sans autorisation judiciaire, le titulaire de l'autorité parentale ne peut consentir, pour le mineur: (1) vente, échange, réméré, location-vente, hypothèque (constitution, mainlevée, cession) d'un bien hypothécable; (2) extinction, même partielle, ou (3) constitution d'un droit réel immobilier (servitude, habitation, superficie, usufruit, charge); (4) cession, même partielle, de créances d'acquisition ou de purge de droits réels sur ces biens; (5) bail immobilier dépassant trois ans; (6) engagement visant (1)-(3); (7) prêt; (8) donation, sauf de ses revenus pour charité publique, œuvre sociale ou devoir moral, selon sa condition; (9) acceptation d'une donation conditionnelle ou grevée; refus de donation; (10) garantie pour autrui; (11) placement hors 1598/4 (1)-(3); (12) transaction; (13) compromis.
résumé non officiel
Article 1575
Si, dans une affaire, l'intérêt de la personne exerçant l'autorité parentale, de son conjoint ou de son enfant est en conflit avec celui du mineur, elle doit obtenir l'autorisation préalable du tribunal, à peine de nullité.
résumé non officiel
Article 1566
L'enfant qui n'a pas encore atteint la majorité est soumis à l'autorité parentale de ses père et mère. L'autorité parentale appartient au père ou à la mère dans les cas suivants : 1° la mère ou le père est décédé ; 2° il est incertain que la mère ou le père soit en vie ou décédé ; 3° la mère ou le père a été déclaré par le tribunal incapable ou quasi incapable ; 4° la mère ou le père doit être admis à l'hôpital en raison d'un trouble mental ; 5° le tribunal ordonne que l'autorité parentale appartienne au père ou à la mère ; 6° le père et la mère en sont convenus, dans les cas où la loi leur permet de convenir.
résumé non officiel
Article 1569
Quiconque exerce l'autorité parentale est le représentant légal de l'enfant. Si l'enfant est déclaré par le tribunal incapable ou quasi incapable, cette personne en est, selon le cas, le tuteur ou le curateur.
résumé non officiel
Article 1571
L'autorité parentale comprend la gestion des biens de l'enfant, qui doit être assurée avec la diligence d'une personne raisonnable.
résumé non officiel
Article 86
Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.
résumé non officiel
Article 19
Une personne cesse d'être mineure et devient majeure à vingt ans révolus.
résumé non officiel
Article 42 Revenue Code
Exonérés: frais de mission réels; indemnités publiques; certaines primes; intérêts d'épargne (bancaires jusqu'à 10 000 bahts par an); vente de biens meubles non commerciale; héritages; prix et loteries publics; indemnités et assurances; sécurité sociale; transmissions et dons familiaux (20 millions), coutumiers (10 millions) ou caritatifs; cas par règlement ministériel.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 453/2567 (2024): Court May Allow a Parent to Sell a Minor's Co-Owned Land for Education
- 1649/2567 (2024): A Guardian Cannot Renounce a Minor's Inheritance Without Prior Court Approval
- 10344/2551 (2008): A Gift With a Reserved Usufruct is a Burdened Gift: Cannot Be Revoked for Ingratitude Under Section 535
Sources
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Revenue Code, retrieved 2 November 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
A Thai child owning land is not the same as a foreign parent owning land
The registered child must be the real owner. A foreign parent must not use the child’s name to hide foreign ownership.
The Department of Lands announcement dated 26 May 2026 states that officials will carefully investigate land transferred to minor children of foreigners. The same announcement says that an individual transaction valued at THB 5 million or more, or involving cash payment of THB 2 million or more, receives detailed examination of the purchaser’s income, occupation, financial position and source of funds.
The older formal instruction remains relevant: DOL Circular MT 0710/W 792 dated 23 March 1999 (search the document number on dol.go.th) expressly concerns Thai minor children of foreigners acquiring land.
Funding by a foreign parent is not automatically illegal. A genuine, unconditional gift to a Thai child is different from nominee ownership. Problems arise where the foreign parent supplies the money but retains the real economic benefit or private control.
Warning signs include:
- a secret agreement requiring the child to return the land;
- a loan which the parent never expects the child to repay normally;
- a power allowing the foreign parent to sell or control the property;
- occupation and income arrangements showing the child receives no genuine benefit;
- a mortgage, lease, usufruct or other right designed to leave the foreign parent as the true owner;
- false statements concerning the source of funds or ownership.
The criminal penalties appear in Chapter 12 of our annotated Land Code; forced disposal of land held for a foreigner falls under Sections 94 and 96 in Chapter 8. The Department of Lands also issued a direct warning concerning nominee landholding on 28 May 2026.
Who signs for a minor child?
A minor cannot manage a land transaction alone. The person exercising parental power acts as the child’s legal representative.
Under Section 1566 of the Thai Civil and Commercial Code, a minor remains under parental power. Section 1569 makes the person exercising parental power the child’s legal representative.
For married parents with joint parental power, both parents should normally sign the sale agreement and Land Office documents on behalf of the child. Local Land Offices sometimes request both parents to attend, particularly in high-value transactions.
Different rules apply where:
- the parents are divorced;
- a court order gives sole parental power to one parent;
- one parent has died;
- the father and mother were never legally married;
- the foreign father has not completed legal legitimation;
- a parent’s interest conflicts with the child’s interest.
Being named on a birth certificate does not always give an unmarried father full parental power. Read our guide to legalization of a father’s rights in Thailand and our explanation of parental power and child custody.
The major restriction: Section 1574
Parents manage their child’s property, but they do not own it.
Section 1571 of our annotated Civil Code requires parents to manage the child’s assets with the care of a reasonable person. More importantly, Section 1574 requires prior court permission for major transactions affecting a minor’s property.
| Proposed transaction involving the child’s property | Court permission while child is a minor? |
|---|---|
| Purchase of unencumbered land using funds already belonging to the child | Normally no, subject to conflict and funding issues |
| Sale or exchange of land | Yes |
| Mortgage or release of mortgage | Yes |
| Lease of the child’s land for more than three years | Yes |
| Registration of usufruct, habitation, superficies or servitude over the child’s land | Yes |
| Giving away the child’s land | Yes |
| Accepting, for the child, a gift of land that comes with conditions or charges (for example a reserved usufruct or an existing mortgage), or refusing a gift | Yes, section 1574(9) |
| Guaranteeing another person’s debt | Yes |
| Settlement or compromise involving the child’s property | Yes |
| Submitting a property dispute to arbitration | Yes |
| Partition of co-owned land | Court permission should be obtained because the child’s immovable rights change |
This restriction is the point most parents underestimate. Putting land in the child’s name protects the child, not the parent.
If the family later needs to sell, refinance, develop or grant a registered right over the land, the parents must petition the Juvenile and Family Court. The court looks at the child’s interest. A parent’s financial problem, relocation plan or preference is not enough by itself.
In practice, a petition normally includes the title deed, official appraisal, proposed contract, evidence of market value, reasons for the transaction, use of sale proceeds and proof showing how the child benefits. The process should be measured in months, not days.
Conflict between a parent and the child
Section 1575 of the annotated Civil Code deals with conflicts of interest. Prior court permission is required where the parent’s interest, the parent’s spouse’s interest or another child’s interest conflicts with the minor’s interest.
Common examples include:
- a parent selling property to the child;
- a parent lending the purchase price to the child;
- a foreign parent reserving a usufruct or lease over the child’s land;
- one child receiving a larger share without a clear reason;
- a transaction with a company controlled by a parent;
- a parent receiving rent or sale proceeds belonging to the child.
A simple unconditional gift of money or land generally benefits the child. Adding repayment obligations or permanent rights for the parent changes the analysis.
Buying directly in the child’s name or transferring land later
These are different transactions with different taxes and documents.
| Structure | How it works | Main advantage | Main concern |
|---|---|---|---|
| Child buys directly | Seller transfers land directly to the child; parent gives purchase funds | One transfer only; clear ownership from completion | Source-of-funds and gift-tax examination |
| Parent gifts existing land | Parent already owns land and transfers it without payment | Reduced 0.5% registration fee for a qualifying parent-child gift | Donor’s income tax, valuation and loss of control |
| Thai parent buys first, then transfers later | Thai parent owns and controls the land before a later gift | More flexibility before the gift | Two transfers, two sets of expenses and later tax exposure |
| Child inherits under a will | Property passes after the owner’s death | Owner keeps control during life | Probate, estate administration and possible inheritance tax |
Do not assume a lifetime transfer is automatically better than a Thai will. Our inheritance guide for foreigners explains the wider succession process.
Tax and Land Office charges
The 0.5% charge on a parent-child gift is a reduced Land Office registration fee, not stamp duty (Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541) under the Land Code, clause 2(7)(d)).
The correct starting points are:
| Transaction | Main registration or tax treatment |
|---|---|
| Normal sale to a child | Transfer fee normally 2% of the official appraised value. Seller taxes also apply. A genuine sale to a Thai-national child can instead attract the reduced 0.01% transfer fee available until 30 June 2027, where the property is residential and both the sale price and the appraised value are 7 million baht or less. The reduction covers sales, not gifts. |
| Gift of land from parent to legitimate child | Registration fee normally 0.5% of the official appraised value. Specific business tax is generally exempt for a qualifying gratuitous parent-child transfer. |
| Cash gift used by child to buy land | The child receives a cash gift. Up to THB 20 million of qualifying gifts from ascendants, descendants or a spouse is exempt during the tax year; the recipient may elect 5% tax on the excess. |
| Parent gives existing land worth over THB 20 million | Separate personal-income-tax rules apply to the donor based on the official appraised value. Obtain a Land Office calculation and tax advice before signing. |
| Later inheritance | Inheritance tax applies only when an heir receives net taxable inheritance exceeding THB 100 million from one deceased person. Descendants pay 5% on the excess. |
The official fee rules appear on the Department of Lands fees, taxes and duties page. Gift tax is governed by the Revenue Code, not merely by the fee receipt issued at the Land Office.
The correct amount depends on whether the transaction is a sale, cash gift, gift of land or inheritance. It also depends on the official appraised value, seller status, holding period and family relationship. Ask for a written calculation before completion.
Recommended money trail for a foreign parent
For a high-value purchase, the cleanest evidence usually follows this route:
- Confirm with the responsible Land Office that it will accept the proposed registration.
- Prepare a written, unconditional gift deed from the foreign parent to the child.
- Transfer the funds from an identified foreign account into a Thai account held in the child’s name under lawful parental management.
- Keep the SWIFT message, bank credit advice, exchange record and proof of the parent’s source of wealth.
- Pay the seller from the child’s account in the same proportion as the ownership registered to the child.
- File any required Thai gift-tax return and retain the receipt.
- Keep a complete closing file with the title deed, Land Office forms, tax receipts, gift deed and bank trail.
Direct payment from the foreign parent to the developer is not necessarily invalid, but it gives the Land Office a less direct record of the child receiving and owning the money. Routing the funds through several family accounts creates further questions.
A loan to the child is usually a poor solution. It creates debt, a parent-child conflict and evidence of continuing foreign control.
Documents the Land Office is likely to request
Requirements differ between offices and transactions. For a Thai minor with a foreign parent, prepare the following but maybe not all of it will be required:
- original Chanote and current title copy;
- official appraisal and draft sale or gift agreement;
- child’s Thai birth certificate;
- child’s Thai ID card and Tabien Baan;
- foreign passport if the child holds dual nationality;
- parents’ Thai IDs or passports and house registrations;
- parents’ marriage certificate;
- divorce, custody or sole parental-power order, if relevant;
- evidence of legitimation for an unmarried father;
- bank statements and remittance records;
- written gift deed or explanation of the purchase funds;
- documents proving the donor’s income or source of wealth;
- Thai translations and legalization of foreign records where requested;
- tax calculation or filing evidence for a high-value transfer.
For a villa, due diligence must cover both the land and the building. Review the Chanote, legal access, servitudes, building permit, approved plans, house registration, land-allocation licence and project obligations. Our property guide for foreigners explains the wider checks.
Obtain Land Office confirmation before paying a deposit
The responsible office is the Land Office having jurisdiction over the land. Practice differs, especially where the child is young, the price is high or the foreign parent provides all funds.
Before a deposit becomes non-refundable, disclose:
- the child’s age and Thai nationality;
- any second nationality;
- the relationship between donor, parents and child;
- the purchase price and official appraisal;
- the complete funding route;
- the intended ownership share;
- any lease, usufruct, mortgage or other right proposed for a parent.
Ask the office which parent must sign, whether both must attend, whether the child must attend, what bank documents are required and whether the file needs referral to a provincial or central authority.
The sale agreement should state that completion depends on the Land Office accepting registration in the child’s name. If registration is refused, the deposit should be refunded. A developer’s verbal assurance is not enough.
Is transferring land to a child a good idea?
Sometimes. The structure works where parents want to complete a real transfer of family wealth and accept the restrictions.
It is usually suitable where:
- the child is Thai;
- the gift is genuine and unconditional;
- the family does not expect to sell or finance the property soon;
- the parents accept court supervision until adulthood;
- the tax result has been calculated;
- the money trail is complete;
- no foreign parent remains the hidden owner.
It is usually unsuitable where:
- the foreign parent wants full control;
- the property might need to be sold quickly;
- construction or refinancing is planned;
- the parents expect a permanent usufruct, lease or mortgage over the child’s property;
- the purpose is only to avoid inheritance tax without calculating the threshold;
- the transfer is intended to defeat creditors;
- the child is being used as a name on paper.
I have seen several families regret this structure. They believed registration in the child’s name was a simple form of protection. Years later, they discovered that a sale, mortgage or long lease required a court petition. The law was doing exactly what it was designed to do: protecting the child from the parents’ later decisions.
Last reviewed: 25 September 2026. Sections 19, 1566, 1569, 1571, 1574 and 1575 of the Civil and Commercial Code were read in the Thai text in our annotated Code. The Department of Lands announcements of 26 and 28 May 2026 were read on the Department’s own site, the registration fees against Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541) and the 2026 residential fee reduction circular, the specific business tax exemption against Royal Decree No. 342 section 4(6)(d), and the inheritance tax rates against sections 12 and 16 of the Inheritance Tax Act B.E. 2558. The 2001 dual-nationality circular MT 0728/W 26192 was not located and is cited as the Department lists it.
Frequently asked questions
At what age may a Thai child own land?
There is no minimum ownership age. A minor may own land, but the person exercising parental power manages the transaction. Thai legal adulthood is normally reached at 20.
Does a Thai-Swedish or Thai-British child qualify as Thai?
Yes, provided the child holds and has not lost Thai nationality. The second nationality does not by itself remove Thai land-ownership rights. Present the Thai ID, birth certificate and house registration, while disclosing the foreign passport if requested.
May a foreign father buy land in his Thai child’s name?
He may make a genuine gift enabling the Thai child to buy land. He must not remain the secret owner. The Land Office will examine the source of money, the child’s benefit and any rights retained by the father.
Does the child need THB 20 million or THB 50 million in a personal bank account?
No fixed statutory balance applies merely because the buyer is a child. For a high-value purchase, however, a child account with a complete gift and payment trail provides stronger evidence. Obtain the local office’s requirements before transferring money.
Do both parents need to attend the Land Office?
Where both exercise parental power, the safest course is for both to attend and sign. A sole-parent appearance needs documents proving sole authority or a valid power of attorney accepted by the office.
Is a court order required before the child buys land?
Not normally for a straightforward cash purchase of unencumbered property for the child. A loan, mortgage, reserved parental right, connected-party transaction or conflict of interest might require court permission.
May the foreign parent register a usufruct over the child’s land?
Only with careful prior review. Creating a usufruct over a minor’s land falls within Section 1574 and requires court permission. The parent’s personal benefit also raises a Section 1575 conflict and increased Land Office scrutiny. Read our guide to registering a usufruct.
What happens if the family needs to sell before the child turns 20?
The parents must ask the Juvenile and Family Court for permission. They must prove the sale serves the child’s interest and explain how the proceeds will be protected or reinvested.
What happens if the child dies before the parents?
The child’s land enters the child’s estate. A foreign parent who becomes a statutory heir faces the Land Code restrictions on foreign inheritance and might need ministerial permission or disposal. Read Can a Foreigner Inherit Land in Thailand?
Does putting land in the child’s name protect it from creditors?
A genuine completed gift normally removes the asset from the parent’s ownership. A transfer made to prejudice existing creditors is open to cancellation under fraudulent-transfer and bankruptcy rules. Minor ownership should not be treated as a device to hide assets.
Is a Last Will better than an immediate transfer?
Often, yes. A will lets the present owner keep control during life and divide property between children. An immediate gift creates present tax and court-control consequences. The correct choice depends on the full estate, family risks and expected use of the property.
Before registering land in a child’s name
Review the title and building, calculate the taxes, document the gift, confirm parental authority and obtain a preliminary position from the responsible Land Office. For high-value land, do this before signing an unconditional purchase agreement.
ThaiLawOnline assists with property due diligence, Land Office submissions, parental-power documents, gift agreements, Thai wills and Family Court applications concerning a minor’s property. Contact our team before paying a non-refundable deposit.
Suggested related reading
- Annotated Thai Civil and Commercial Code
- Section 1574: parental control of a child’s property
- Section 1575: conflict between parent and child
- Annotated Land Code of Thailand
- Land Code FAQs concerning foreign ownership
- Property guide for foreigners in Thailand
- Can foreigners own a house in Thailand?
- Thailand inheritance guide for foreigners
- Department of Lands in Thailand
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.