Un enfant thaïlandais peut-il posséder un terrain en Thaïlande ? Guide à l’intention des parents étrangers

Dernière mise à jour le 12 juillet 2026

Oui. Un enfant de nationalité thaïlandaise peut posséder un terrain en Thaïlande, même avant l'âge de 20 ans. Il peut également être propriétaire d'une maison, d'un appartement, d'une part indivise d'un terrain et bénéficier de droits de propriété enregistrés. Il est essentiel de comprendre comment la possession d'un terrain par un enfant thaïlandais en Thaïlande peut influencer ses droits de propriété futurs.

Le plus difficile n'est pas la propriété. Le plus difficile, c'est ce qui se passe ensuite.

Une fois qu'un terrain appartient à un mineur, ses parents n'ont pas un pouvoir absolu sur celui-ci. La vente, l'hypothèque, l'octroi d'un usufruit, l'enregistrement d'une superficie ou la conclusion d'un bail emphytéotique nécessitent généralement l'autorisation du tribunal pour enfants et affaires familiales. Si un parent étranger fournit les fonds, le service du cadastre vérifiera également si l'enfant est le véritable propriétaire ou s'il détient simplement le terrain pour le compte du parent étranger.

Cette distinction a pris une importance accrue en 2026. Le Département des terres a annoncé un examen plus approfondi des transactions et transferts de grande valeur aux enfants mineurs thaïlandais de parents étrangers.

Réponse pratique : L'enregistrement au nom d'un enfant thaïlandais est légalement possible. Cette solution n'est judicieuse que si les parents envisagent un transfert de propriété réel et largement irréversible à l'enfant. Elle est inadaptée si le parent étranger souhaite rester le véritable propriétaire ou avoir la possibilité de vendre, d'hypothéquer ou de contrôler le bien ultérieurement.

Réponses rapides

Question	Réponse courte
Un mineur thaïlandais peut-il posséder des terres ?	Oui. Il n'y a pas d'âge minimum pour en être propriétaire.
La double nationalité empêche-t-elle la propriété ?	Non. Un enfant qui conserve la nationalité thaïlandaise est considéré comme Thaïlandais en matière de propriété foncière.
Un parent étranger peut-il payer le terrain ?	Un véritable don est possible, mais la traçabilité des fonds et l'absence de propriété effective étrangère doivent être clairement établies.
L'argent doit-il être déposé sur le compte bancaire de l'enfant ?	Aucune loi universelle ne le stipule, mais un compte bancaire distinct pour enfant constitue la preuve la plus convaincante d'un achat important. Veuillez d'abord vérifier les exigences du bureau foncier local.
Les deux parents signent-ils ?	En règle générale, les deux parents exerçant l'autorité parentale doivent signer. En cas d'autorité parentale exclusive, de divorce ou de père célibataire, une preuve distincte est requise.
L'autorisation du tribunal est-elle nécessaire pour acheter un terrain ?	L'acquisition d'un terrain libre de toute charge au comptant ne nécessite généralement pas d'autorisation. L'existence d'une dette, d'une hypothèque, de droits parentaux réservés ou d'un conflit change la donne.
L'autorisation du tribunal est-elle nécessaire pour vendre ultérieurement ?	Oui, tant que le propriétaire reste mineur.
Le transfert de propriété permet-il d'éviter les droits de succession ?	Pas automatiquement. Le seuil thaïlandais est de 100 millions de bahts par héritier et par personne décédée. Il convient d'abord de comparer les droits de donation et la perte de contrôle.

Il est crucial pour les parents et les tuteurs de comprendre les implications de la propriété foncière en Thaïlande pour un enfant thaïlandais.

L'enfant doit posséder la nationalité thaïlandaise.

La nationalité thaïlandaise est la condition essentielle. Un certificat de naissance thaïlandais, une carte d'identité thaïlandaise et un titre de propriété thaïlandais constituent généralement les justificatifs de base.

Un enfant possédant à la fois la nationalité thaïlandaise et une autre nationalité ne perd pas son droit de propriété foncière en Thaïlande du seul fait de sa seconde nationalité. Le Département des terres a publié une circulaire spécifique concernant les personnes possédant la nationalité thaïlandaise et une autre nationalité : Circulaire DOL MT 0728/W 26192 du 16 octobre 2001.

Si l'enfant ne possède pas la nationalité thaïlandaise, la propriété foncière directe en pleine propriété est généralement interdite en vertu de la loi. Article 86 et chapitre 8 du Code foncier thaïlandais. Un enfant étranger ne devient pas éligible simplement parce qu'un de ses parents est thaïlandais ou parce que l'argent de l'achat appartient à la famille.

Le fait qu'un enfant thaïlandais possède des terres n'est pas la même chose que le fait qu'un parent étranger possède des terres.

L'enfant inscrit doit être le véritable propriétaire. Un parent étranger ne doit pas utiliser le nom de l'enfant pour dissimuler la propriété étrangère.

Le Annonce du ministère des Terres en date du 26 mai 2026 Il est indiqué que les autorités examineront attentivement les transferts de terres effectués à des enfants mineurs de ressortissants étrangers. Le même communiqué précise que toute transaction individuelle d'une valeur égale ou supérieure à 5 millions de bahts thaïlandais, ou impliquant un paiement en espèces d'au moins 2 millions de bahts thaïlandais, fera l'objet d'un examen approfondi des revenus, de la profession, de la situation financière et de la provenance des fonds de l'acquéreur.

L'enseignement formel plus ancien reste pertinent : Circulaire DOL MT 0710/W 792 du 23 mars 1999 concerne expressément les enfants mineurs thaïlandais de parents étrangers acquérant des terres.

Le financement par un parent étranger n'est pas automatiquement illégal. Un don véritable et inconditionnel à un enfant thaïlandais est différent d'une propriété par prête-nom. Des problèmes surviennent lorsque le parent étranger fournit l'argent mais conserve le véritable avantage économique ou le contrôle privé.

Les signes avant-coureurs comprennent :

• un accord secret exigeant que l'enfant restitue le terrain ;
• un prêt que le parent ne s'attend jamais à ce que l'enfant rembourse normalement ;
• un pouvoir permettant à la société mère étrangère de vendre ou de contrôler la propriété ;
• Les arrangements relatifs à l'emploi et aux revenus montrent que l'enfant ne tire aucun avantage réel ;
• une hypothèque, un bail, un usufruit ou tout autre droit destiné à faire de la société mère étrangère le véritable propriétaire ;
• fausses déclarations concernant la provenance des fonds ou la propriété.

Les conséquences pénales et les ventes forcées apparaissent dans Chapitre 12 de notre Code foncier annoté. Le ministère des Terres a également émis une directive directe. Avertissement concernant la détention de terres par des prête-noms le 28 mai 2026.

Qui signe pour un enfant mineur ?

Un mineur ne peut pas effectuer seul une transaction immobilière. La personne exerçant l'autorité parentale agit en tant que représentant légal de l'enfant.

Sous Article 1566 du Code civil et commercial thaïlandais, un mineur reste sous l'autorité parentale. Article 1569 fait de la personne exerçant l'autorité parentale le représentant légal de l'enfant.

Pour les parents mariés exerçant conjointement l'autorité parentale, les deux parents doivent normalement signer l'acte de vente et les documents du cadastre au nom de l'enfant. Les services du cadastre locaux exigent parfois la présence des deux parents, notamment pour les transactions importantes.

Des règles différentes s'appliquent là où :

• les parents sont divorcés ;
• une ordonnance du tribunal confère l'autorité parentale exclusive à un seul parent ;
• Un parent est décédé ;
• le père et la mère n'ont jamais été légalement mariés ;
• Le père étranger n'a pas achevé sa légitimation légale ;
• Les intérêts d'un parent entrent en conflit avec ceux de l'enfant.

Le fait d'être nommé sur un acte de naissance ne confère pas toujours à un père non marié la pleine autorité parentale. Consultez notre guide. Légalisation des droits paternels en Thaïlande et notre explication de pouvoir parental et garde d'enfants.

La principale restriction : l'article 1574

Les parents gèrent les biens de leur enfant, mais ils n'en sont pas propriétaires.

Article 1571 de notre Code civil annoté exige des parents qu'ils gèrent les biens de l'enfant avec le soin d'une personne raisonnable. Plus important encore, Article 1574 L'autorisation préalable du tribunal est requise pour les transactions importantes affectant les biens d'un mineur.

Transaction proposée concernant les biens de l'enfant	Autorisation du tribunal alors que l'enfant est mineur ?
Acquisition d'un terrain libre de toute charge au moyen de fonds appartenant déjà à l'enfant	Normalement non, sous réserve de conflits d'intérêts et de problèmes de financement.
Vente ou échange de terrain	Oui
Hypothèque ou mainlevée d'hypothèque	Oui
Bail du terrain de l'enfant pour plus de trois ans	Oui
Inscription de l'usufruit, de l'habitation, de la superficie ou de la servitude sur le terrain de l'enfant	Oui
Donner la terre de l'enfant	Oui
Se porter garant de la dette d'une autre personne	Oui
Règlement ou compromis concernant les biens de l'enfant	Oui
Soumettre un litige immobilier à l'arbitrage	Oui
Partage de terrains en copropriété	L'autorisation du tribunal doit être obtenue car les droits immobiliers de l'enfant changent.

C’est cette restriction que la plupart des parents sous-estiment. Mettre le terrain au nom de l’enfant protège ce dernier, et non le parent.

Si la famille souhaite ultérieurement vendre, refinancer, aménager ou céder un droit enregistré sur le terrain, les parents doivent saisir le tribunal pour enfants et affaires familiales. Le tribunal examine l'intérêt supérieur de l'enfant. Un problème financier, un projet de déménagement ou une préférence d'un parent ne suffit pas à lui seul.

En pratique, une requête comprend généralement le titre de propriété, l'évaluation officielle, le projet de contrat, une preuve de la valeur marchande, les motifs de la transaction, l'utilisation du produit de la vente et des justificatifs démontrant les bénéfices pour l'enfant. La procédure devrait se compter en mois, et non en jours.

Conflit entre un parent et l'enfant

Article 1575 du Code civil annoté Ce texte traite des conflits d'intérêts. Une autorisation judiciaire préalable est requise lorsque les intérêts du parent, de son conjoint ou d'un autre enfant sont en conflit avec ceux du mineur.

Voici quelques exemples courants :

• un parent vendant un bien à son enfant ;
• un parent qui prête le prix d'achat à l'enfant ;
• un parent étranger se réservant un usufruit ou un bail sur les terres de l'enfant ;
• un enfant recevant une part plus importante sans raison apparente ;
• une transaction avec une société contrôlée par une société mère ;
• un parent qui perçoit un loyer ou le produit d'une vente appartenant à l'enfant.

Un don simple et inconditionnel d'argent ou de terrain profite généralement à l'enfant. L'ajout d'obligations de remboursement ou de droits permanents pour le parent modifie la donne.

Acheter directement au nom de l'enfant ou transférer le terrain ultérieurement

Il s'agit de transactions différentes, impliquant des taxes et des documents différents.

Structure	Comment ça marche	Principal avantage	Préoccupation principale
L'enfant achète directement	Le vendeur transfère directement le terrain à l'enfant ; le parent fournit les fonds d'achat	Un seul transfert ; propriété claire dès la finalisation	Examen de la provenance des fonds et de l'impôt sur les donations
Les parents font don de terrains existants	Le parent possède déjà le terrain et le transfère sans contrepartie.	Frais d'inscription réduits de 0,5% pour un cadeau parent-enfant admissible	Impôt sur le revenu du donateur, évaluation et perte de contrôle
Le parent thaïlandais achète d'abord, puis effectue le transfert plus tard.	Le parent thaïlandais possédait et contrôlait le terrain avant un don ultérieur	Plus de flexibilité avant le cadeau	Deux transferts, deux séries de dépenses et une exposition fiscale ultérieure
L'enfant hérite par testament	La propriété est transmise après le décès du propriétaire	Le propriétaire conserve le contrôle pendant toute la durée de vie	Homologation de testament, administration successorale et éventuels droits de succession

Ne présumez pas qu'une donation entre vifs soit automatiquement meilleure qu'un testament thaïlandais. Guide successoral pour les étrangers explique le processus de succession dans son ensemble.

Frais du bureau des impôts et du foncier

La page précédente décrivait les frais de 0,5% pour les parents et les enfants comme des droits d'enregistrement. C'est inexact. Il s'agit en fait de frais d'enregistrement réduits auprès du bureau du cadastre.

Les points de départ corrects sont :

Transaction	immatriculation principale ou traitement fiscal
Vente normale à un enfant	Les frais de transfert s'élèvent généralement à 2% de la valeur d'expertise officielle. Les taxes du vendeur sont également applicables.
Donation de terres d'un parent à un enfant légitime	Les frais d'enregistrement s'élèvent généralement à 0,51 TP3T de la valeur d'expertise officielle. La taxe professionnelle spécifique est généralement exonérée en cas de transmission à titre gratuit entre parents et enfants.
Un don en espèces utilisé par un enfant pour acheter un terrain	L'enfant reçoit un don en espèces. Les dons admissibles provenant d'ascendants, de descendants ou du conjoint sont exonérés d'impôt jusqu'à concurrence de 20 millions de THB au cours de l'année fiscale ; le bénéficiaire peut opter pour le régime fiscal 5% sur le montant excédentaire.
Un parent cède un terrain existant d'une valeur supérieure à 20 millions de bahts thaïlandais.	Des règles d'imposition distinctes s'appliquent au donateur en fonction de la valeur d'évaluation officielle. Il est conseillé d'obtenir un calcul du Bureau du cadastre et des conseils fiscaux avant de signer.
Héritage ultérieur	Les droits de succession ne s'appliquent que lorsqu'un héritier reçoit d'une personne décédée un héritage net imposable supérieur à 100 millions de THB. Les descendants paient la taxe 5% sur l'excédent.

Les règles officielles concernant les frais figurent sur le Page du Département des terres sur les frais, taxes et droits. L’impôt sur les donations est régi par le Code des impôts, et non pas simplement par le reçu de paiement délivré au bureau du cadastre.

Le montant exact dépend de la nature de la transaction (vente, don en espèces, donation de terrain ou succession). Il dépend également de la valeur d'expertise officielle, du statut du vendeur, de la durée de détention et du lien de parenté. Demandez un calcul écrit avant la finalisation de la transaction.

Recommandation concernant la traçabilité des fonds d'un parent étranger

Pour un achat de grande valeur, les preuves les plus convaincantes suivent généralement le chemin suivant :

1. Veuillez vérifier auprès du bureau foncier compétent que celui-ci acceptera l'enregistrement proposé.
2. Rédigez un acte de donation écrit et inconditionnel du parent étranger à l'enfant.
3. Transférer les fonds d'un compte étranger identifié vers un compte thaïlandais détenu au nom de l'enfant sous gestion parentale légale.
4. Conservez le message SWIFT, l'avis de crédit bancaire, le relevé de change et la preuve de la provenance des fonds des parents.
5. Payer le vendeur à partir du compte de l'enfant au prorata de la part de propriété enregistrée au nom de l'enfant.
6. Déclarez les dons en Thaïlande conformément à la réglementation et conservez le reçu.
7. Conservez un dossier de clôture complet comprenant l'acte de propriété, les formulaires du bureau foncier, les reçus fiscaux, l'acte de donation et le relevé bancaire.

Le paiement direct du parent étranger au promoteur n'est pas nécessairement invalide, mais il ne permet pas au service du cadastre de constater directement que l'enfant a bien reçu et est devenu propriétaire des fonds. Le transit des fonds par plusieurs comptes familiaux soulève d'autres questions.

Prêter de l'argent à un enfant est généralement une mauvaise solution. Cela engendre des dettes, un conflit parent-enfant et témoigne d'une mainmise étrangère persistante.

Documents que le Bureau du cadastre est susceptible de demander

Les exigences varient selon les bureaux et les transactions. Pour un mineur thaïlandais dont le parent est étranger, préparez les documents suivants, mais il est possible que tous ne soient pas nécessaires :

• Chanote original et copie du titre actuel ;
• évaluation officielle et projet d'accord de vente ou de donation ;
• certificat de naissance thaïlandais de l'enfant ;
• carte d'identité thaïlandaise de l'enfant et Tabien Baan ;
• passeport étranger si l'enfant possède la double nationalité ;
• cartes d'identité ou passeports thaïlandais des parents et titres de propriété ;
• certificat de mariage des parents ;
• divorce, ordonnance de garde ou d’autorité parentale exclusive, le cas échéant ;
• preuve de légitimation pour un père non marié ;
• relevés bancaires et justificatifs de virements ;
• acte de donation écrit ou explication des fonds d'achat ;
• documents prouvant les revenus ou la source de richesse du donateur ;
• Traductions thaïlandaises et légalisation de documents étrangers sur demande ;
• justificatifs pour le calcul des impôts ou le dépôt d'une preuve de transfert de grande valeur.

Pour une villa, la vérification préalable doit porter à la fois sur le terrain et le bâtiment. Examinez le titre de propriété (Chanote), les droits d'accès légaux, les servitudes, le permis de construire, les plans approuvés, l'enregistrement de la maison, le permis d'aménagement du terrain et les obligations liées au projet. Guide immobilier pour étrangers explique les contrôles plus approfondis.

Obtenez la confirmation du bureau foncier avant de verser un acompte.

Le service compétent est le bureau du cadastre ayant juridiction sur le terrain. Les pratiques varient, notamment lorsque l'enfant est jeune, que le prix est élevé ou que le parent étranger finance l'intégralité de la transaction.

Avant qu'un dépôt ne devienne non remboursable, veuillez indiquer :

• l'âge de l'enfant et sa nationalité thaïlandaise ;
• toute deuxième nationalité ;
• la relation entre le donneur, les parents et l'enfant ;
• le prix d'achat et l'évaluation officielle ;
• le circuit de financement complet ;
• la part de propriété prévue ;
• tout bail, usufruit, hypothèque ou autre droit proposé pour un parent.

Renseignez-vous auprès du bureau pour savoir quel parent doit signer, si les deux parents doivent être présents, si l'enfant doit être présent, quels documents bancaires sont requis et si le dossier doit être transmis à une autorité provinciale ou centrale.

Le contrat de vente doit stipuler que la finalisation de la vente est subordonnée à l'acceptation de l'enregistrement au nom de l'enfant par le service du cadastre. En cas de refus d'enregistrement, l'acompte doit être remboursé. Une simple assurance verbale du promoteur ne suffit pas.

Transmettre des terres à un enfant est-il une bonne idée ?

Parfois. Ce système fonctionne lorsque les parents souhaitent réaliser une véritable transmission de patrimoine familial et acceptent les restrictions.

Il convient généralement lorsque :

• l'enfant est thaïlandais ;
• Le don est authentique et inconditionnel ;
• la famille ne prévoit pas de vendre ou de financer la propriété prochainement ;
• les parents acceptent la tutelle du tribunal jusqu'à leur majorité ;
• Le résultat fiscal a été calculé ;
• La piste de l'argent est complète ;
• Aucun parent étranger ne demeure le propriétaire caché.

Il est généralement inadapté dans les cas suivants :

• Le parent étranger souhaite un contrôle total ;
• Il pourrait être nécessaire de vendre rapidement ce bien immobilier ;
• des travaux de construction ou de refinancement sont prévus ;
• les parents s'attendent à un usufruit, un bail ou une hypothèque permanents sur les biens de l'enfant ;
• le but est uniquement d'éviter les droits de succession sans calculer le seuil ;
• ce transfert vise à léser les créanciers ;
• L'enfant est utilisé comme un nom sur un document.

J'ai vu plusieurs familles regretter ce choix. Elles pensaient que l'enregistrement au nom de l'enfant constituait une simple protection. Des années plus tard, elles ont découvert qu'une vente, une hypothèque ou un bail de longue durée nécessitait une requête auprès du tribunal. La loi remplissait parfaitement son rôle : protéger l'enfant des décisions ultérieures de ses parents.

Foire aux questions

Avant d'enregistrer un terrain au nom d'un enfant

Vérifiez le titre de propriété et le bâtiment, calculez les taxes, documentez la donation, confirmez l'autorité parentale et obtenez un avis préliminaire auprès du bureau du cadastre compétent. Pour les terrains de grande valeur, effectuez ces démarches avant de signer un compromis de vente définitif.

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Lectures complémentaires suggérées

• Code civil et commercial thaïlandais annoté
• Article 1574 : contrôle parental des biens de l’enfant
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• Code foncier annoté de Thaïlande
• FAQ sur le Code foncier concernant la propriété étrangère
• Guide immobilier pour les étrangers en Thaïlande
• Les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande ?
• Guide des successions en Thaïlande pour les étrangers
• Département des terres en Thaïlande