Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Ce qui a changé : Transférer et hypothèque les frais d'inscription sont réduits à 0.01% sur les biens immobiliers résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts. Les taux standard sont de 2% pour les transferts et de 1% pour les prêts hypothécaires.
Effectif 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, en vertu de deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Qui cela concerne : Réservé aux ressortissants thaïlandais. Les deux annonces exigent que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger s'inscrivant sous le quota d'étrangers payer les 2% standard frais de transfert.
Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.
Dernière vérification : 1er août 2026 contre les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Comprendre les différents types de titres fonciers en Thaïlande is absolutely crucial before purchasing property. These documents define ownership rights, boundary accuracy, and the overall security of your investment. This guide explains the most common title deeds. It looks at the differences between the top levels of land titles. These are Chanote (Nor Sor Si Jor / NS4J), Nor Sor Sam Gor (NS3G), and Nor Sor Sam (NS3). Knowing these differences is the first step towards secure land acquisition in Thailand.
Veuillez noter que, selon nous, les titres de propriété devraient être classés dans ces quatre catégories, mais il existe toujours des exceptions. Ces catégories sont présentées ainsi pour faciliter votre compréhension. Il s'agit des terres relevant du Département foncier, de la Réforme agricole, du Département du Trésor et, enfin, des terres sans titre de propriété.
Avis relatif au pouvoir discrétionnaire provincial : While the Thai Code civil et commercial et le Code foncier Act B.E. 2497 provide a uniform national framework, day-to-day administration relies on the discretion of the presiding officials at each branch Bureau foncier. Documentary requirements, registration procedures, and the level of scrutiny applied to foreign transactions can vary significantly between provinces. Always confirm exact requirements with the specific local Land Office registrar before executing any transaction.
Table des matières
Table des matières
- Guide de décision pour les expatriés : Commencez ici
- Les quatre catégories de documents fonciers en Thaïlande
- Catégorie 1 : Titres fonciers (pleine propriété et droits de possession)
- Catégorie 2 : Terres de réforme agricole (Sor Por Kor / ส.ป.ก. 4-01)
- Catégorie 3 : Terrains du Département du Trésor (ที่ราชพัสดุ)
- Catégorie 4 : Terrains sans titre de propriété (Por Bor Tor 5 et autres)
- Tableau comparatif principal : Tous les documents fonciers thaïlandais
- Comprendre les couleurs de l'emblème Garuda (ตราครุฑ)
- Règles d'enregistrement foncier que les expatriés doivent connaître
- Le flux de travail essentiel de la diligence raisonnable
- Décisions de la Cour suprême : Autorité juridique en matière de titres de propriété
- Unités de mesure du territoire en Thaïlande : rai, ngan, wah expliqués
- Escroqueries liées aux biens communs ciblant les expatriés
- Foire aux questions
- Protégez votre investissement : contactez ThaiLawOnline
- Guides connexes sur ThaiLawOnline
1. Guide de décision pour les expatriés : Commencez ici
Avant de lire l'analyse détaillée ci-dessous, répondez à une question : Le bureau du cadastre enregistrera-t-il le droit dont vous avez besoin ?
La plupart des expatriés souhaitent soit acheter un condominium, inscrivez-vous bail à long terme sur terre, ou sécuriser un droit de superficie to own a building. Under Land Code Section 4 bis, transfer of ownership or possessory rights for land with a Title Deed or Utilization Certificate must be in writing and registered with the competent official. Under CCC Section 538, a lease of immovable property exceeding three years is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered.
Première question : Quel document consultez-vous ?
Si le terrain est accompagné d'un Chanote (โฉนดที่ดิน) ou Ni Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.), vous avez affaire à un document délivré par le Département foncier qui autorise l'enregistrement de baux, hypothèques, usufruits, et superficie. Ce sont les seuls documents que la plupart des expatriés devraient prendre en compte. Pour un aperçu complet, consultez notre Guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
If you are offered anything else, a Nor Sor 3, a Sor Kor 1, a Por Bor Tor 5, or SPK 4-01 land, treat it as high-risk and conduct a thorough title-status verification before paying anything.
La prochaine étape la plus rapide et la plus sûre
Demander une Recherche de titres fonciers au bureau foncier (ค้นหาเอกสารสิทธิ์ที่กรมที่ดิน). Le Département des terres avertit que LandsMaps ne fournit que des informations de base et ne constitue pas une preuve légale. Seule une vérification physique au Bureau des terres confirme la propriété, les charges, les saisies et l'authenticité des documents. Consultez notre guide complet de diligence raisonnable et apprendre comment lire un titre de propriété thaïlandais.
2. Les quatre catégories de documents fonciers en Thaïlande
Thailand’s land documentation system is more complex than most Western jurisdictions. Rather than a single title registry, land documents are issued by different government agencies with vastly different legal effects. If you are considering achat immobilier en Thaïlande, Comprendre ce système est la première étape. Nous classons tous les documents fonciers thaïlandais en différentes catégories. quatre catégories en fonction de l'autorité émettrice et du niveau de protection juridique qu'elle offre :
| Catégorie | Autorité de délivrance | Documents | Nature juridique | Risque d'expatriation |
|---|---|---|---|---|
| 1. Titres fonciers du Département du cadastre | Département des terres กรมที่ดิน | Chanote, NS3G, NS3, SK1 | Notification de propriété | Faible à Haut |
| 2. Réforme agricole | ALRO สปก. | SPK 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) | parcelle agricole (à usage restreint) | Éviter |
| 3. Département du Trésor | Département du Trésor กรมธนารักษ์ | Registre de Ratchaphatsadu (ที่ราชพัสดุ) | Propriété de l'État; location uniquement | Spécial |
| 4. Absence de titre de propriété | SAO / Divers อบต. | Por Bor Tor 5, Nor Kor 3 | reçu fiscal / réclamation informelle | Éviter |
3. Catégorie 1 : Titres fonciers (เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน)
Le ministère des Terres (กรมที่ดิน) issues the primary land title documents in Thailand under the Land Code Act B.E. 2497 (1954). These range from full freehold ownership (Chanote) down to a mere notification of possession (Sor Kor 1). Understanding the hierarchy is essential because the legal rights, registrable real rights, and risk levels are dramatically different.
3.1. Chanote (โฉนดที่ดิน / นส.4 จ.), Pleine propriété libre
✅ Verdict : Investissement sûr
The Chanote is Thailand’s gold standard of land ownership. It confers full freehold title (กรรมสิทธิ์) avec des limites relevées par GPS et des bornes en béton. Tous les droits réels (baux, hypothèques, usufruits, superficies) peuvent être enregistrés sans condition.
Le titre de propriété Chanote (โฉนดที่ดิน) est le plus haut niveau de document foncier en Thaïlande. Son nom officiel est Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.). Il est identifié par le Emblème de Garuda rouge (ตราครุฑสีแดง) et confère la pleine propriété absolue reconnue par la loi.
Caractéristiques principales d'une Chanote
Précision de l'enquête : Les terres Chanote sont arpentées à l'aide des coordonnées GPS et de bornes physiques en béton. (หลักเขตที่ดิน) plantées à chaque angle de la limite. Cela élimine l'ambiguïté des limites qui affecte les documents de niveau inférieur.
Exemple de Chanotte rouge, ou Chanotte pleine, ou aussi appelée Nor Sor Sam Jor.
Droits de propriété intégrale : Le titulaire possède l'entière propriété légale (กรรมสิทธิ์), et non un simple droit de possession. Le propriétaire peut vendre, subdiviser, hypothéquer, location, accorder usufruits, et accorder superficie, tous enregistrables au Bureau de la conservation foncière. Pour une comparaison de ces droits réels, voir Bail, usufruit et Sap Ing Sith en Thaïlande.
Lecture du Chanote : La première page indique le Garuda rouge, le numéro de l’acte et la superficie du terrain en Rai-Ngan-Wah (ไร่-งาน-ตารางวา). Elle mentionne également le plan cadastral et le nom du propriétaire enregistré. La dernière page est tout aussi importante. Elle contient l’index des charges (สารบัญจดทะเบียน). Cette liste recense tous les droits enregistrés, hypothèques, baux, saisies et inscriptions. Pour une explication détaillée, consultez notre guide. Comment lire un titre de propriété en Thaïlande.
L'une des caractéristiques essentielles du Chanote est la grande précision de ses limites. Le terrain est arpenté à l'aide d'outils modernes comme le GPS. Les limites sont marquées par des bornes en béton permanentes et numérotées. Cette précision réduit considérablement les risques de litiges futurs. conflits frontaliers Les banques acceptent les titres Chanote pour le financement car ils sont clairs et sécurisés. Cela facilite les transactions pour les acheteurs comme pour les vendeurs.
Avertissement relatif à la possession illicite : Même les terres Chanote sont soumises à la possession adverse (การครอบครองปรปักษ์) under CCC Section 1382. If someone else openly possesses your Chanote land for 10 continuous years, they may gain ownership by court order. Never leave Chanote land unattended and unfenced. Consider protecting your property through proper Droit des successions en Thaïlande et un testament en Thaïlande. Voir la jurisprudence de la Cour suprême ci-dessous.
3.2. Ni Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.), Droit de possession confirmé
⚠️ Verdict : VIABLE sous conditions
Le système NS3G confère un droit de possession étendu et permet l'enregistrement des droits réels. Il est souvent possible de le convertir en Chanote. Cependant, ces limites reposent sur des relevés aériens et non sur des bornes en béton. Cela engendre un risque de divergences entre les limites documentées et les limites réelles.
Le Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.) porte le Emblème du Garuda vert (ตราครุฑสีเขียว) et représente un droit de possession confirmé (สิทธิครอบครอง). Il s'agit d'un cran en dessous de Chanote en termes de poids juridique, car il confère possession, pas possession.
Frontières: Les limites du NS3G sont établies à partir de relevés photographiques aériens et non de levés GPS au sol. Il n'existe aucun bornage physique en béton. Cela engendre un risque mesurable d'écart entre les limites lors de la conversion des coordonnées aériennes en coordonnées terrestres.
Droits enregistrables : Bien qu'il s'agisse d'un document de possession, le Bureau foncier l'enregistrera baux, hypothèques, usufruits, et superficie sur les terrains NS3G. Contrairement aux terrains Nor Sor 3 inférieurs, les transactions NS3G sont exemptées du délai de préavis public obligatoire de 30 jours.
Voie de mise à niveau : Le statut NS3G peut être mis à niveau vers Chanote en déposant une demande auprès du Département du cadastre pour un levé topographique GPS. Si aucun propriétaire voisin ne soulève d'objections concernant les limites de propriété, la mise à niveau se déroule généralement comme prévu. Cependant, les mises à niveau sont non garanti and depend on land status, neighbor cooperation, and the local Land Office’s processing queue.
Conseil pour structurer une transaction : Lors de l'achat d'un terrain NS3G avec promesse de mise à niveau, ne payez jamais le prix total équivalent à Chanote. Le contrat de vente doit inclure une clause d'ajustement de prix au prorata de la superficie vérifiée par GPS. Toute promesse de mise à niveau doit être considérée comme un avantage potentiel, et non comme une garantie.
3.3. Ni Sor 3 (น.ส.3), Droit de possession (non arpenté)
⚠️ Verdict : RISQUE ÉLEVÉ, À n'entreprendre qu'avec une extrême prudence
Le terrain NS3 présente des limites non arpentées et un risque élevé de litiges frontaliers. Toute transaction est soumise à un préavis public obligatoire de 30 jours. Il est préférable de le considérer comme un actif à risque réduit nécessitant une mise à niveau avant la conclusion de la transaction.
Le Nor Sor 3 (น.ส.3) porte le Emblème de Garuda noir (ตราครุฑสีดำ) et représente un droit de possession fondamental. Le principal problème est que les limites des zones NS3 ne sont pas arpentées. Elles reposent sur des descriptions approximatives, souvent vagues, telles que des repères naturels.
Avis obligatoire de 30 jours : Toute transaction foncière NS3 (vente, location ou hypothèque) nécessite un avis public de 30 jours. Cet avis doit être affiché au bureau du cadastre, au bureau du district et sur le site même de la propriété. Durant cette période, tout tiers peut s’y opposer, ce qui bloque immédiatement la transaction. Par exemple, il est possible d’enregistrer un usufruit sur ce type de titre de propriété, mais un avis de 30 jours doit être préalablement publié. Ces avis sont généralement publics et affichés conformément à la réglementation.
Supreme Court Authority: In คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4423/2534 (Decision No. 4423/2534), the Supreme Court addressed an NS3 land boundary dispute. Both parties claimed the disputed area was within their NS3 boundaries. Each side genuinely believed the disputed trees stood on their own land, and on that basis the Court held the matter civil rather than criminal. The wider point about unsurveyed NS3 boundaries is ours, not the Court’s.
One-Year Dispossession Rule: Under CCC Section 1375, possessory rights under NS3 can be lost after one year. This period is much shorter than the 10-year adverse possession period for Chanote. This is a critical risk for absentee owners.
3.4. Sor Kor 1 (ส.ค.1), Notification de possession (réclamation patrimoniale)
❌ Verdict : Ce n'est PAS un titre de propriété, abandonnez tout projet d'achat
Le document Sor Kor 1 est une notification d'utilisation des sols datant des années 1950 à 1970. Il ne confère aucun droit de propriété. Son transfert auprès du Bureau du cadastre est impossible. Il est également impossible d'y inscrire des droits réels, y compris les baux et les hypothèques. Le Département du cadastre a cessé de délivrer de nouveaux documents SK1 en 1972.
Le Sor Kor 1 (ส.ค.1) is a historical notification document from the Land Code Act B.E. 2497 era. It was issued to occupants who claimed possession of land before formal surveying programs reached their area. Boundaries are described using vague geographical references (“from the large tree to the riverbank”), making verification nearly impossible.
Exemple d'acte de propriété Sor Kor 1.
Limitations de transfert : Le titre de propriété SK1 ne peut être transféré par le biais du système d'enregistrement foncier. Le transfert de propriété s'effectue généralement par remise physique du document, ce qui n'offre aucune protection juridique à l'acquéreur.
Processus de mise à niveau : La mise à niveau de SK1 vers Chanote nécessite désormais un Requête devant le tribunal civil avec des preuves irréfutables d'une utilisation continue et ininterrompue du terrain depuis l'époque du Code foncier. Il s'agit d'une procédure juridique longue et coûteuse, sans garantie d'issue.
4. Catégorie 2 : Terres issues de la réforme agraire (ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01)
❌ Verdict : INTERDIT aux étrangers, Hors sujet
Les terres SPK 4-01 sont exclusivement réservées aux agriculteurs thaïlandais éligibles par l'ALRO. Elles ne peuvent être vendues, louées à des étrangers, hypothéquées à des fins commerciales ni utilisées à des fins non agricoles. Ces restrictions restent en vigueur même pour les conversions de terres “ Chanote agricoles ” prévues entre 2024 et 2026.
Ceci est un exemple de Sor Por Kor 4-01. (ส.ป.ก. 4-01).
SPK 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) est délivré en vertu de la loi BE 2518 sur la réforme des terres agricoles. Il est géré par le Bureau de réforme des terres agricoles. / สปก.). Ces terres étaient à l'origine une forêt appartenant à l'État ou des terres publiques allouées à des agriculteurs thaïlandais pauvres à des fins agricoles.
Restrictions strictes de transfert et d'utilisation
En vertu de l'article 39 de la loi sur la réforme agraire, les titulaires de droits fonciers SPK ne peuvent les céder à des tiers. La seule transmission autorisée se fait par succession, au profit d'héritiers éligibles exerçant eux-mêmes l'activité d'agriculteur thaïlandais. La Cour suprême a confirmé ces restrictions.
Autorité de la Cour suprême : In คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9780/2539 (Decision No. 9780/2539), the Supreme Court confirmed that Section 39 of the Agricultural Land Reform Act prohibits the transfer of SPK land rights. The Royal Decree designating agricultural reform zones also operates to withdraw the land from public domain status, placing it under ALRO control with strict usage conditions.
Conversion “ agricole ” 2024-2026
Le gouvernement thaïlandais a annoncé un programme visant à convertir environ 1,62 million de documents SPK en โฉนดเพื่อการเกษตร (“ titres de propriété agricole ”). Malgré l’étiquette “ Chanote ”, ces documents convertis conserver toutes les restrictions d'utilisation et de transfert agricoles. Ces titres ne sont PAS équivalents aux actes Chanote ordinaires. Les étrangers ne peuvent ni louer, ni acheter, ni tirer profit, sous quelque forme que ce soit, des terres SPK.
Piège des expatriés : Si un agent immobilier propose des terrains en bord de mer ou des terres agricoles de premier choix à un prix anormalement bas, vérifiez s'il s'agit de terrains SPK 4-01. Toute vente de terrains SPK à des étrangers est illégale. L'ALRO (Autorité locale de gestion des terres) confisquera le terrain. L'acheteur n'aura aucun recours légal.
5. Catégorie 3 : Terrains du département du Trésor (ที่ราชพัสดุ)
⚠️ Verdict : BAIL SEUL, Terrain spécial appartenant au gouvernement
Les terres de Ratchaphatsadu (ที่ราชพัสดุ) appartiennent à l'État thaïlandais et sont gérées par le Trésor public. Elles ne peuvent être achetées, mais peuvent être louées selon des conditions strictement réglementées. De nombreux immeubles de prestige à Bangkok sont situés sur des terres de Ratchaphatsadu.
Terres du Trésor (ที่ราชพัสดุ), governed by the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2518 (1975) and its successor B.E. 2562 (2019), is state-owned property managed by the Département du Trésor (กรมธนารักษ์) sous la tutelle du ministère des Finances. Cette catégorie comprend les bâtiments gouvernementaux, les installations militaires et les terrains commerciaux loués à des particuliers.
Durée des baux : Conformément au décret ministériel BE 2545, les baux résidentiels ne peuvent excéder 30 ans. Les baux commerciaux et industriels peuvent durer jusqu’à 50 ans. Comité foncier de Ratchaphatsadu (คณะกรรมการที่ราชพัสดุ) doit approuver tous les baux et renouvellements.
Étrangers et Ratchaphatsadu : Les particuliers étrangers ne peuvent généralement pas louer directement de terrains à Ratchaphatsadu. Cependant, les entreprises à majorité étrangère bénéficiant du soutien du Conseil des investissements (BOI) peuvent négocier des baux commerciaux, sous réserve de l'approbation du Trésor. Les coentreprises à contrôle majoritaire thaïlandais peuvent également négocier ces baux. Pour en savoir plus… Restrictions relatives à la propriété étrangère en Thaïlande, consultez notre guide dédié.
En savoir plus: Pour un guide complet du droit foncier de Ratchaphatsadu, y compris les procédures de location, les frais, les décisions de la Cour suprême et la proposition de bail de 99 ans, consultez notre article dédié : Terrains Ratchaphatsadu en Thaïlande : Guide juridique complet.
6. Catégorie 4 : Terrains sans titre de propriété (ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์)
❌ Verdict : À ÉVITER TOTALEMENT, aucune protection juridique
Les terrains de cette catégorie ne possèdent pas de titre de propriété délivré par le service du cadastre. Le document le plus fréquemment rencontré est le Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5), qui est un reçu de taxe foncière et non un titre de propriété. Le service du cadastre refusera d'enregistrer toute transaction basée sur de tels documents.
6.1. Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5), La quittance de la “ taxe sur l'herbe ”
Le Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5) est délivré par l'organisation administrative du sous-district (องค์การบริหารส่วนตำบล / อบต.). Il s'agit d'un relevé des paiements de taxes d'entretien locales. C'est PAS un titre de propriété et fait Ne prouve pas la propriété foncière. Cela indique simplement que quelqu'un a payé une “ taxe sur l'herbe ” symbolique.” (ภาษีบำรุงท้องที่) sur un terrain. Pour une analyse approfondie, consultez notre guide dédié sur Por Bor Tor 5 en Thaïlande.
Résultat : Ce que le PBT5 ne peut pas faire : Le service foncier n’enregistre pas ces opérations pour les terrains relevant du PBT5. Il n’enregistre ni la vente, ni le bail, ni l’hypothèque, ni l’usufruit, ni la superficie. Il n’existe pas d’index des charges au verso. Le transfert s’effectue de manière informelle en barrant le nom d’un contribuable et en inscrivant celui d’un autre au bureau du SAO. Cette procédure n’a aucune valeur juridique.
L'arnaque des îles : Les arnaques liées aux terrains PBT5 sont fréquentes sur les îles touristiques comme Koh Samui, Koh Chang et Koh Phangan. Des terrains bon marché avec vue sur mer sont souvent proposés à des étrangers peu méfiants. Les agents promettent que des améliorations gouvernementales à Chanote sont “ imminentes ”. En réalité, une grande partie des terrains PBT5 chevauchent des parcs nationaux, des réserves forestières ou des zones militaires, rendant toute amélioration légale impossible.
6.2. Nor Kor 3 (นค.3), Vieux lots arpentés
Les documents Nor Kor 3 sont d'anciens registres fonciers topographiques antérieurs au système de titres de propriété moderne. Ils sont rares et présentent des limitations similaires aux documents SK1 en matière d'enregistrement.
7. Tableau comparatif principal : Tous les documents fonciers thaïlandais
| Document | Nom thaïlandais | Couleur Garuda | Autorité de délivrance | Nature juridique | Type d'enquête | Droits enregistrables | Avis public | Parcours de mise à niveau | Risque d'expatriation |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chanote (NS4J) | โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. | Rouge 🔴 | Département des terres | Propriété totale (กรรมสิทธิ์) | GPS + Bornes en béton | Tous (vente, location, hypothèque, usufruit, superficies) | Non | N/A (le plus élevé) | Le plus bas |
| NS3G | น.ส.3 ก. | Vert 🟢 | Département des terres | Possession confirmée (สิทธิครอบครอง) | points de levé aérien | Tous (vente, location, hypothèque, usufruit, superficies) | Non | Chanote (pétition + enquête GPS) | Faible à moyen |
| NS3 | น.ส.3 | Noir ⚫ | Département des terres | Droit de possession (สิทธิครอบครอง) | Non arpenté | Oui (avec un préavis de 30 jours) | Oui (30 jours) | NS3G → Chanote | Haut |
| SK1 | ส.ค.1 | Aucun | Département des Terres (disparu en 1972) | Notification uniquement (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) | Description vague | Non | N / A | Ordonnance du tribunal requise | Extrême |
| SPK 4-01 | ส.ป.ก. 4-01 | Bleu/Rouge | ALRO (สปก.) | parcelle agricole (สิทธิทำกิน) | Variable | Non (vente/location interdite) | N / A | “ Agri Chanote ” (accès restreint) | Interdit |
| Ratchaphatsadu | ที่ราชพัสดุ | N / A | Département du Trésor. (กรมธนารักษ์) | propriété du gouvernement (location seulement) | registre gouvernemental | Location uniquement (max. 30-50 ans) | Approbation du comité | N/A (terrains domaniaux) | Spécial |
| PBT5 | ภ.บ.ท.5 | Aucun | SAO (อบต.) | reçu fiscal seulement (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) | Aucun | Non | N / A | Incertain (généralement impossible) | Risque d'escroquerie |
8. Comprendre les couleurs de l'emblème de Garuda (ตราครุฑ)
Le Garuda (ครุฑ) Le sceptre est l'emblème mythique mi-oiseau, mi-homme du gouvernement thaïlandais. Sa couleur sur un document foncier sert d'indicateur visuel immédiat de la validité juridique de ce document.
| Couleur Garuda | Document | Signification | Guide rapide |
|---|---|---|---|
| 🔴 Garuda rouge | Chanote (NS4J) | Pleine propriété, arpenté par GPS | Le seul document conférant กรรมสิทธิ์ (possession) |
| 🟢 Garuda vert | NS3G | Droit possessoire confirmé, levé aérien | Puissant mais pas de propriété ; évolutif vers Chanote |
| ⚫ Garuda noir | NS3 | Droit possessoire de base, non arpenté | Risque élevé ; un préavis de 30 jours est requis pour toute transaction. |
Les documents sans emblème Garuda (SK1, PBT5) sont pas des titres de propriété et doit être manipulé avec une extrême prudence.
9. Règles d'enregistrement foncier que les expatriés doivent connaître
9.1. Les transferts doivent être enregistrés (การโอนต้องจดทะเบียน)
Conformément à l'article 4 bis du Code foncier, tout transfert de propriété ou de droits de possession sur un terrain doit être constaté par écrit. Cette règle s'applique aux terrains faisant l'objet d'un titre de propriété ou d'un certificat d'utilisation. Le transfert doit également être enregistré auprès de l'autorité compétente. Un contrat privé ou un protocole d'entente ne suffit pas juridiquement. L'acte de transfert officiel Tor Dor 13 (ท.ด.13) doit être signé au bureau du cadastre, en présence du conservateur des hypothèques.
9.2. Les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés. (เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน)
En vertu de l'article 538 du Code civil, un bail de biens immeubles conclu pour une durée supérieure à trois ans n'est exécutoire que pour une durée de trois ans. Cela s'applique à moins que le bail ne soit établi par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent. C'est un point crucial pour les expatriés qui comptent sur des baux de 30 ans, car un bail non enregistré n'offre pratiquement aucune protection. Sachez que Les baux de 90 ans sont un mythe, et comprendre la réalité de Renouvellement automatique des baux en Thaïlande.
9.3. Les usufruits et les superficies doivent être enregistrés
A Usufruit (สิทธิเก็บกิน) en vertu de l'article 1417 du Code civil et d'un droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน) En vertu de l'article 1410 du Code civil chinois, les droits réels enregistrés sont utilisés par les étrangers pour garantir l'usage à long terme des terres. Sans enregistrement, ces droits sont dépourvus de valeur juridique. Il convient également de prendre en compte… droit d'habitation, servitude, et Sap Ing Sith comme droits réels supplémentaires accordés aux étrangers. Pour une ventilation des coûts, voir coûts des contrats d'usufruit pour les étrangers.
Autorité de la Cour suprême : Dans la décision de la Cour suprême n° 895/2510 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 895/2510), la Cour a statué qu'“ un droit de superficie est un droit réel ”. (ทรัพยสิทธิ). Il doit être enregistré auprès du fonctionnaire compétent pour être légalement valable. Sans enregistrement, une personne qui construit sur le terrain d'autrui ne possède aucun droit de superficie ni aucun droit réel sur ce terrain.” Cette décision fait autorité et tout expatrié construisant sur un terrain loué doit la comprendre.
9.4. Frais et taxes au moment du transfert
Le Département des terres publie des directives relatives aux frais et taxes applicables aux transactions foncières. Parmi les éléments courants figurent les frais de cession de 2%, une taxe professionnelle ou un droit de timbre calculé en fonction de la durée de détention, ainsi qu’une retenue à la source. Un taux réduit de 0,01% s’applique jusqu’au 30 juin 2027 aux biens immobiliers résidentiels éligibles d’une valeur maximale de 7 millions de bahts, mais uniquement lorsque l’acheteur est un particulier de nationalité thaïlandaise ; les acheteurs étrangers doivent donc prévoir le montant total de 2%. Les montants exacts dépendent du type de vendeur, de la durée de détention et de la classification du bien immobilier. Vérifiez toujours ces informations auprès du bureau foncier local en utilisant le calculateur de frais du Département des terres comme point de départ. Pour obtenir des instructions étape par étape, consultez notre article sur transfert de propriété en Thaïlande.
10. Le processus essentiel de vérification préalable pour les expatriés
Pour connaître la méthodologie complète, consultez notre document détaillé. Guide de diligence raisonnable pour la Thaïlande.
Étape 1 : Identifier le document et l’autorité émettrice
Utilisez le tableau comparatif ci-dessus. Si le document n'est pas un Chanote ou un NS3G, redoublez de vigilance ou renoncez-y.
Étape 2 : Vérification préliminaire de la carte (LandsMaps, sans valeur juridique)
Le système LandsMaps du Département des terres affiche la forme des parcelles et des informations de base. Cependant, le Département avertit explicitement que LandsMaps est preuve non légale. C'est un point de départ utile, rien de plus.
Étape 3 : Vérification au registre foncier (ตรวจสอบเอกสารที่กรมที่ดิน)
Le Département des terres confirmera l'identité du titulaire des droits. Il précisera comment le propriétaire les a acquis. Il dressera la liste de toutes les charges enregistrées, telles que les hypothèques, les baux et les usufruits. Il confirmera toute saisie judiciaire. Il confirmera également s'il a délivré un acte de remplacement. Ceci s'applique aux certificats Chanote et aux certificats d'utilisation.
Étape 4 : Examiner attentivement l’index des charges figurant en dernière page
L'arrière d'un Chanote ou d'un NS3G révèle l'historique complet des enregistrements. Recherchez les hypothèques enregistrées (จำนอง) et les baux enregistrés (เช่า). Recherchez les usufruits à vie (สิทธิเก็บกิน) et les saisies judiciaires (อายัด). Recherchez également les notes qui restreignent le transfert.
Étape 5 : Vérification des limites physiques
Pour les terrains Chanote, repérez physiquement les bornes en béton et vérifiez qu'elles correspondent au plan cadastral. Si des bornes sont manquantes ou déplacées, demandez un nouveau levé topographique au Bureau du cadastre avant de poursuivre. Pour les terrains NS3G, un géomètre indépendant doit faire correspondre les points relevés par voie aérienne avec le terrain.
Quand renoncer à la vente : Mettez fin à la transaction immédiatement si : (1) le vendeur refuse une recherche au cadastre ; (2) l’acte de propriété mentionne des hypothèques impayées ou des saisies ; (3) les bornes de délimitation sont manquantes et le vendeur insiste pour que la vente soit conclue sans un nouveau relevé topographique ; (4) le registre des charges indique un usufruit viager au profit d’un tiers ; (5) le propriétaire déclaré ne correspond pas au propriétaire enregistré.
11. Décisions de la Cour suprême : Autorité juridique en matière de titres de propriété
La Cour suprême thaïlandaise suivante (ศาลฎีกา) Ces décisions font jurisprudence sur des questions essentielles relatives aux titres de propriété. Elles confortent les orientations de cet article et illustrent les conséquences concrètes des infractions au droit de la propriété.
11.1. Possession adverse sur les terres Chanote
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3035/2526
Sujet : Possession indésirable (ครอบครองปรปักษ์) sur un terrain intitulé Chanote
Le demandeur, propriétaire d'un terrain titré Chanote (acte n° 310), a intenté une action en justice pour faire démolir la clôture du défendeur empiétant sur sa propriété. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle fondée sur la prescription acquisitive, arguant qu'il occupait ouvertement la zone litigieuse depuis plus de 20 ans avec l'intention d'en devenir propriétaire. La Cour suprême a confirmé qu'un défendeur peut revendiquer la propriété par prescription acquisitive. Il doit prouver une possession paisible, publique et continue du terrain Chanote pendant 10 ans, conformément aux exigences de l'article 1382 du Code civil. Cette règle s'applique même à un titulaire de titre Chanote enregistré.
Leçon pratique : Même la propriété Chanote n'est pas absolue. Les expatriés doivent inspecter et entretenir physiquement leurs terres. La présence de clôtures, de panneaux et des visites régulières permettent d'éviter les revendications de possession adverse.
11.2. Propriété foncière des ressortissants étrangers
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 981/2524
Sujet : Droit des étrangers d'acquérir des terres
La Cour suprême a statué qu'un étranger peut être propriétaire foncier avec l'autorisation du ministre. Cette possibilité est prévue par l'article 86, paragraphe 2, du Code foncier. Un contrat d'achat de terrain n'est pas nul du seul fait de l'attente de l'autorisation. Cependant, l'étranger ne peut transférer la propriété sans l'approbation du ministre. La Cour a également confirmé que le partenaire non marié de l'étranger, vivant sur la propriété, était considéré comme un “ employé ” (บริวาร). Ce partenaire n'a pas été considéré comme un occupant indépendant.
Leçon pratique : Les contrats d'achat de terrains conclus par des étrangers sont juridiquement valides, mais ne peuvent donner lieu à un transfert de propriété sans une autorisation ministérielle exceptionnelle. C'est pourquoi les étrangers utilisent des titres de propriété enregistrés. baux, usufruits, et superficie au lieu de tenter un achat direct. Pour une vue d'ensemble, voir Des étrangers achètent des terres en Thaïlande ET Les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande ?.
11.3. Le droit de surface nécessite un enregistrement
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 895/2510
Sujet : un droit de superficie non enregistré est sans effet juridique
Le demandeur revendiquait un droit de superficie pour construire sur le terrain du temple (Wat Yuan, Sam Sen). Cependant, il n'a jamais fait enregistrer ce droit auprès de l'autorité compétente. La Cour suprême a statué clairement : le droit de superficie est un droit réel. Il doit être enregistré pour être juridiquement valable. Sans enregistrement, le constructeur ne possède aucun droit réel sur le terrain. Lorsque le bâtiment a été saisi et vendu aux enchères, le demandeur n'avait aucun recours pour empêcher sa démolition.
Leçon pratique : Les expatriés qui construisent des villas sur des terrains loués DOIVENT enregistrer à la fois le location ET le superficie au bureau du cadastre. L'autorisation verbale du propriétaire foncier n'offre aucune protection juridique. En savoir plus Les permis de construire comme preuve de propriété pour les étrangers.
11.4. NS3 Fraud by Impersonation
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 863/2513
Topic: Impersonating the Registered Owner of NS3 Land (แสดงตนเป็นเจ้าของที่ดินตาม น.ส.3)
The defendants worked together to defraud the plaintiff. The second defendant held himself out to the plaintiff as Mr Chaweng Sae Phu, the registered owner of the NS3 land. No document was forged. Believing him, the plaintiff issued a property guarantee certificate, which was then used to obtain bail for a third party before the court. The Supreme Court noted that the defendants gained no property themselves, and held that obtaining the benefit for someone else is dishonest just the same. They were convicted of fraud by impersonation under Criminal Code Sections 341, 342 and 1(1).
Leçon pratique : Vérifiez toujours l'identité du vendeur auprès du registre du Bureau foncier. N'acceptez jamais de photocopies de titres de propriété comme preuve, exigez de voir l'original au Bureau foncier.
11.5. Acte de propriété Chanote falsifié
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5048/2530
Sujet : Utilisation de Chanote forgée pour obtenir de l'argent (ใช้โฉนดปลอม)
The defendants used a forged Chanote title deed to trick the victim into lending 300,000 Baht. The recorded decision says they used a deed that had been forged; it does not say who forged it. They took the fake deed as collateral. The Supreme Court convicted the defendants for using a forged official document (เอกสารราชการปลอม). It also found that they committed fraud. The Court ruled it was one act that broke several laws. This falls under Criminal Code Section 90.
Leçon pratique : La falsification de titres de propriété est un délit en Thaïlande. Il est impératif de vérifier l'authenticité du titre auprès du Bureau du cadastre avant tout transfert d'argent. Une recherche de titre via le formulaire Tor Dor 15 permettra de déceler les divergences entre le titre présenté et les informations du registre foncier.
11.6. Interdiction de transfert de terrain SPK/ALRO
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9797/2558
Sujet : La zone de réforme agraire ALRO n’éteint pas les droits préexistants
La Cour suprême a statué que la déclaration d'une zone de réforme agricole en vertu de l'article 26 est valide. Cet article fait partie de la loi de réforme agraire BE 2518. Il confère à l'ALRO le pouvoir de gérer les terres. Cependant, il n'annule pas les droits acquis légalement avant l'entrée en vigueur de la loi. Néanmoins, les personnes qui reçu Les attributions de terres de SPK n'ont pas le pouvoir de transférer ces attributions en dehors du cadre de l'ALRO. Seul l'ALRO peut engager des contestations de titres de propriété.
Leçon pratique : Si un terrain existait en tant que propriété privée avant la déclaration de la zone ALRO, les droits initiaux subsistent. Mais les terrains attribués par L'ALRO sous SPK 4-01 reste définitivement restreint.
11.7. NS3 Litiges frontaliers
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4423/2534
Sujet : Différend frontalier sur les terres NS3 (พิพาทเขตที่ดิน น.ส.3)
The plaintiff claimed bamboo trees on their NS3 land were cut by the defendant. The defendant had a long-standing dispute over the same boundary and believed the trees were on their own land. Because each side genuinely claimed the trees as their own, the Supreme Court held the matter to be a civil dispute over ownership rather than a criminal one, and that cutting the trees was therefore not theft under Section 334 of the Penal Code.
Leçon pratique : Les limites des terrains NS3 sont par nature peu fiables. Avant d'acheter un terrain NS3, exigez une confirmation des limites auprès de tous les propriétaires voisins. Si un voisin refuse, renoncez à l'achat.
Résumé de l'autorité de la Cour suprême
| Décision n°. | Année (BE) | Sujet | Décision clé |
|---|---|---|---|
| 3035/2526 | 2526 | Possession adverse | An adverse-possession counterclaim is directly related to the owner’s claim and must be accepted |
| 981/2524 | 2524 | Terre étrangère | Contrat valide, mais le transfert nécessite une autorisation ministérielle |
| 895/2510 | 2510 | Superficie | L'inscription est obligatoire pour être juridiquement valable ; sans inscription, aucun droit. |
| 863/2513 | 2513 | Fraude NS3 | Impersonating the registered owner of NS3 land is fraud under ss.341 and 342, even where the defendant gains nothing himself |
| 5048/2530 | 2530 | Chanote forgé | Chanote contrefait utilisé comme garantie = fraude criminelle + faux |
| 9797/2558 | 2558 | ALRO Land | La zone ALRO n'éteint pas les droits privés préexistants |
| 9780/2539 | 2539 | Transfert SPK | L'article 39 interdit le transfert des attributions SPK. |
| 4423/2534 | 2534 | Limite NS3 | Where both sides genuinely claim ownership, cutting the disputed trees is a civil matter and not theft under s.334 |
| 997/2531 | 2531 | bail agricole | Les droits préexistants des locataires subsistent après la vente des terres agricoles louées |
12. Mesures des terres thaïlandaises : Rai, Ngan, Wah (ไร่, งาน, ตารางวา)
Tous les titres de propriété thaïlandais expriment la superficie des terrains selon le système de mesure traditionnel thaïlandais. La compréhension de ce système est essentielle pour lecture des titres de propriété et la négociation de transactions immobilières. Pour une référence complète, consultez notre mesures en Thaïlande guide.
| Unité thaïlandaise | Écriture thaïlandaise | Égal à | Équivalent métrique | Impérial approximatif. |
|---|---|---|---|---|
| 1 carré Wah | 1 ตารางวา | 1 wah carré | 4 m² | 43 pieds carrés |
| 1 Ngan | 1 งาน | 100 pieds carrés | 400 m² | 0,099 acres |
| 1 Rai | 1 ไร่ | 4 Ngan = 400 wah carrés | 1 600 m² | 0,395 acres |
Conversion rapide : 1 acre ≈ 2,53 rai. 1 hectare = 6,25 rai. Ces mesures apparaissent sur la première page de chaque document Chanote et NS3G au format : [X] Rai [Y] Ngan [Z] Square Wah.
13. Escroqueries liées aux biens communs ciblant les expatriés
13.1. Vente de PBT5 en tant que “ titre de propriété ”
Des agents peu scrupuleux vendent des reçus fiscaux PBT5 comme de véritables titres de propriété. Ils promettent : “ Le gouvernement le convertira bientôt en Chanote. ” C’est presque toujours faux. C’est particulièrement vrai sur les îles touristiques, où les terres chevauchent souvent des forêts protégées ou des parcs nationaux.
13.2. SPK 4-01 Proposé “ À la vente ”
Les terres issues de la réforme agraire sont présentées comme des opportunités d'investissement avantageuses. Toute vente déclarée de terres SPK constitue une infraction à la loi sur la réforme agraire. Elle peut entraîner la confiscation des terres et des poursuites pénales.
13.3. Actes de propriété falsifiés
The Supreme Court has convicted defendants for using a forged Chanote as loan security in Decision 5048/2530. Decision 863/2513 is a different offence on the same theme: no document was forged there, the defendant simply impersonated the registered owner of NS3 land. These are serious offenses under droit pénal thaïlandais. Vérifiez toujours l'authenticité de l'acte auprès du bureau foncier avant tout transfert d'argent.
13.4. Structures de sociétés prêtes-noms
Le recours à des sociétés écrans thaïlandaises (structures de prête-nom) pour détenir des terres pour le compte d'étrangers enfreint la loi. Loi sur les entreprises étrangères BE 2542. Les opérations de répression gouvernementales de 2024-2025 prévoient des peines allant jusqu'à trois ans d'emprisonnement et la confiscation des biens. En savoir plus actionnaires désignés thaïlandais et le récentes répressions contre les candidats en Thaïlande.
13.5. Renouvellements de bail pré-convenus “ 30+30+30 ”
For decades, agents sold the concept of three consecutive 30-year leases totaling 90 years. However, pre-agreed lease renewals have no legal enforceability under Thai law. CCC Section 540 caps the maximum lease term at 30 years. Each renewal requires a new agreement between willing parties and fresh registration. See our detailed analysis: Bail de 90 ans en Thaïlande : mythe ou réalité ?.
14. Comment vérifier un titre de propriété en Thaïlande et obtenir des documents fonciers auprès du Département du cadastre
En Thaïlande, l'organe gouvernemental officiel est le Département des terres, connu officiellement en thaï sous le nom de Krom Teedin (กรมที่ดิน). When talking about the local or provincial offices where you do business, people often use the term Samnak Ngan Tee Din (สำนักงานที่ดิน). This means ‘Land Office’. They issue official title deeds. They keep land records and oversee land surveys. They handle property transfers and ensure compliance with land laws. Any transaction involving land registration, verification, or transfer must go through the relevant local or provincial Land Department office.
L'obtention de titres fonciers en Thaïlande implique une procédure formelle nécessitant des échanges avec le service du cadastre. Les personnes intéressées doivent demander les titres fonciers dont elles ont besoin. Ceux-ci peuvent inclure : titres de propriété en Thaïlande, cartes topographiques et historique de propriété.
Le département du cadastre délivre divers documents pour encadrer la propriété foncière et les transactions en Thaïlande. Il s'agit notamment des titres de propriété, des plans cadastraux et des cartes officielles délimitant les parcelles. Chaque document est essentiel pour définir les droits et les obligations des propriétaires fonciers.
Transfert de propriété foncière requires a formal process at the Land Department. Both buyer and seller must be present (or represented by power of attorney). Key steps include submitting the original title deed, sale agreement, ID documents, and paying applicable transfer fees and taxes. The Land Department reviews the documents. They register the transfer. Then, they update the title deeds in Thailand with the new owner’s name. This officially recognizes their right to the land.
15. Questions fréquemment posées sur les titres de propriété en Thaïlande
Un ressortissant étranger peut-il légalement posséder des terres en Thaïlande ?
En vertu de la loi foncière BE 2497, les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. Ils ne peuvent en acquérir qu'avec l'autorisation ministérielle prévue à l'article 86. Cette autorisation est extrêmement rare. La Cour suprême a confirmé, dans sa décision n° 981/2524, la validité d'un contrat d'achat conclu par un étranger. Cependant, le transfert de propriété est impossible sans l'autorisation du ministre. En pratique, les étrangers utilisent des titres fonciers enregistrés. baux (max. 30 ans), usufruits, ou droits de superficie sur des terres titrées Chanote. Consultez notre guide sur Des étrangers achètent des terres en Thaïlande. Il existe d'autres lois spéciales autorisant les étrangers à acheter des terrains, comme un investissement de 40 millions de bahts ou dans le cadre du BOI.
Quelle est la différence entre un titre de propriété Garuda rouge et un titre de propriété Garuda vert ?
Le Garuda rouge (ครุฑแดง) apparaît sur les actes Chanote et signifie la pleine propriété avec des limites relevées par GPS. Le Garuda vert (ครุฑเขียว) apparaît sur les documents NS3G et représente un droit de possession confirmé basé sur des relevés aériens. Chanote confère กรรมสิทธิ์ (propriété) ; NS3G confère สิทธิครอบครอง (droit de dépossession). Les deux permettent l’enregistrement des droits réels.
Que devient un bail enregistré de 30 ans si le propriétaire foncier thaïlandais décède ?
Un bail enregistré sous Article 538 du CCC Le bail survit au décès du bailleur et lie tous les propriétaires subséquents, y compris leurs héritiers. C'est précisément pourquoi l'enregistrement est essentiel : un bail non enregistré de plus de trois ans n'offre aucune protection de ce type.
Un conjoint étranger peut-il hériter de terres Chanote ?
Oui, un conjoint étranger peut hériter de terres en vertu du droit des successions thailandais, mais il doit disposer des terres dans un délai d'un an en vertu de l'article 94 du Code foncier. Pendant cette année, l'étranger détient la propriété légale mais ne peut pas la conserver de manière permanente. Généralement, le terrain est vendu et le produit de la vente est conservé, ou transféré à un Enfant thaïlandais. Consultez notre guide sur l'héritage d'un bien immobilier en tant qu'héritier étranger.
Est-ce que Por Bor Tor 5 (PBT5) est un véritable titre de propriété ?
Non. Le PBT5 est un reçu fiscal local délivré par le SAO (อบต), et non un titre de propriété. Le Département du cadastre n'enregistre aucune transaction foncière effectuée avec un PBT5. Ce document ne constitue en aucun cas une preuve légale de propriété ni une protection pour les acquéreurs. Veuillez noter que depuis la loi thaïlandaise sur la taxe foncière et immobilière BE 2562 (2019), ce système a remplacé les anciens systèmes de taxe foncière. Ainsi, le Por Bor Tor s'appelle désormais Por Dor Sor 3 (PTD3).
Les étrangers peuvent-ils louer ou acheter des terrains SPK 4-01 ?
Q : Les étrangers peuvent-ils louer ou acheter des terrains SPK 4-01 ?
La parcelle n° SPK 4-01 est une terre agricole réformée, gérée par l'ALRO et réservée exclusivement aux agriculteurs thaïlandais éligibles. Toute vente, location à des étrangers et toute utilisation commerciale y sont interdites. La Cour suprême (arrêt n° 9780/2539) a confirmé ces restrictions de transfert en vertu de l'article 39 de la loi sur la réforme agraire.
Le système en ligne LandsMaps est-il suffisant pour effectuer les vérifications nécessaires ?
Non. Le Département des terres précise que LandsMaps ne fournit que des informations préliminaires de base et ne constitue pas une preuve légale. Une recherche en bonne et due forme exige une vérification sur place auprès du Bureau des terres afin de confirmer la propriété, les charges, les saisies et l'authenticité des documents.
Qu’est-ce que la possession adverse et comment affecte-t-elle les terres Chanote ?
Under CCC Section 1382, peaceful, open possession of Chanote land for 10 continuous years may result in ownership transfer by court order. In Supreme Court Decision 3035/2526 the Court held that where a defendant pleads adverse possession of the disputed land, that counterclaim is directly related to the owner’s claim and must be accepted, so ownership is decided in the same case. For NS3 land, the risk is even greater: CCC Section 1375 allows loss of possessory rights after just one year of dispossession. It is also called acquisition by prescription in some legal systems including some civil law systems.
Un droit de superficie doit-il être enregistré au bureau du cadastre ?
Oui. La Cour suprême a statué, dans son arrêt n° 895/2510, qu’un droit de superficie doit être enregistré pour être valable. Sans enregistrement, une personne qui construit sur le terrain d’autrui ne dispose d’aucun droit de superficie ni d’aucun droit réel sur ce terrain. Ceci est valable même si le propriétaire a donné son accord verbal.
Qu’est-ce que le Tor Dor 13 et pourquoi est-il essentiel ?
Le Tor Dor 13 (ท.ด.13) est le contrat de vente et d'achat officiel du Bureau foncier, revêtu du sceau de Garuda. En vertu de l'article 4 bis du Code foncier, le transfert de terrain doit se faire par écrit et être enregistré par le fonctionnaire compétent. Un contrat de vente privé est juridiquement insuffisant ; seul le Tor Dor 13 exécuté au Bureau foncier opère un transfert valide.
Qu'est-ce que la terre de Ratchaphatsadu (ที่ราชพัสดุ) ?
Le Ratchaphatsadu est un terrain appartenant à l'État et géré par le Département du Trésor (กรมธนารักษ์). Il ne peut pas être acheté, seulement loué. De nombreux biens immobiliers de premier plan à Bangkok se trouvent sur des terres Ratchaphatsadu. Les baux résidentiels sont plafonnés à 30 ans, et les baux commerciaux à 50 ans. Voir notre Guide complet de Ratchaphatsadu.
Comprendre les charges et les droits enregistrés
Les titres de propriété enregistrent également d'importantes limitations ou droits de tiers, appelés charges. Il peut s'agir notamment d'hypothèques (Jumnong), baux (Chao), droits d'habitation (Sithi Ar-sai), ou usufruits (Sithi Keb Kin). It’s important to check the back of the title deed during due diligence. This is because registered rights can affect the owner’s control and the property’s value. Certain rights, like droits d'usufruit ou droits de superficie en Thaïlande, Ces titres ne peuvent être inscrits sur des documents de niveau inférieur. Cela inclut les titres de propriété.
En résumé, les titres de propriété thaïlandais présentent différents niveaux de droits et de sécurité. Le Chanote (NS4J) offre la meilleure protection. Comprendre le type de titre spécifique associé à un bien immobilier est essentiel pour prendre une décision d'achat éclairée. Il est toujours recommandé de procéder à une vérification préalable approfondie et de consulter un avocat.
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Links:
Lire un acte en est une autre, le vérifier au Bureau foncier en est une autre. La due diligence des titres est le premier élément de notre forfaits immobiliers à prix fixe.
Last reviewed: 5 September 2026. Checked against primary sources and corrected: the one-year rule for losing possession of Nor Sor 3 land is Civil and Commercial Code section 1375, not section 1374 – s.1374 governs disturbance of possession, s.1375 governs dispossession – and the adverse-possession case was cited by a number whose two components had been transposed, so it now reads 3035/2526. That case was also read to its disposition and does not hold what it was cited for: the Supreme Court decided that a defendant’s adverse-possession counterclaim is directly related to the owner’s claim and must be accepted, not that ten years’ possession transfers ownership. Verified as correct and left alone: CCC ss.538, 540, 1382, 1410 and 1417, and Penal Code s.90. Not verified against a primary source, and stated here so the date above does not imply more than it should: the Land Code section numbers, the Agricultural Land Reform Act references, the Ratchaphatsadu Land Act reference, the deed-type descriptions, and the transfer-cost figures. One of those needs a reader’s care in the meantime: the 0.01% transfer and mortgage fee applies only where the buyer is an individual Thai national, so a foreign buyer registering under the foreign quota budgets the full 2%, which this page already says and which is worth not losing.
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