Le formulaire FET en Thaïlande : Apporter de l'argent pour acheter un condo

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026

Le FET est une étape de la procédure d'achat indiquée dans notre guide sur achat immobilier en Thaïlande.

L'erreur qui tue les contrats : de l'argent qui arrive au mauvais nom, ou décrit comme un cadeau ou d'un investissement plutôt que d'un achat immobilier. Corriger cela après l'enregistrement du virement est difficile et parfois impossible. Découvrez comment briefer votre banque.

Ce qu'est réellement le formulaire FET

Lorsque des devises étrangères sont transférées en Thaïlande et converties en bahts, la banque commerciale thaïlandaise destinatrice enregistre la transaction conformément aux règles de contrôle des changes de la Banque de Thaïlande. Pour les transferts d'un montant égal ou supérieur à 50 000 USD, ou l'équivalent dans une autre devise, la banque émet un formulaire de transaction de change. Les documents plus anciens et les avocats traditionnels l'appellent encore « Tor Tor 3 », qui était l'ancien numéro de formulaire. C'est la même chose.

Le formulaire enregistre qui a envoyé l'argent, qui l'a reçu, quel montant de devise étrangère est entré, quel taux de change a été appliqué, combien de bahts cela a représenté et le motif déclaré du transfert. Ce dernier champ est celui qui vous importe le plus, et c'est celui auquel les acheteurs ne pensent jamais jusqu'à ce qu'il soit trop tard.

Le FET n'est pas un document fiscal et ce n'est pas une autorisation. C'est une preuve. Son seul rôle est de prouver, plus tard, que les bahts utilisés pour acheter votre copropriété proviennent de l'extérieur de la Thaïlande.

Pourquoi le bureau foncier l'exige

La propriété étrangère d'un appartement en copropriété en Thaïlande repose sur deux dispositions de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522, et les deux sont vérifiés au guichet le jour du transfert.

• Section 19 bis définit le ratio. Les propriétaires étrangers ne peuvent pas détenir plus de 49% de la surface combinée de toutes les unités du bâtiment, mesurée au moment de l'enregistrement de la copropriété. Consultez notre article explicatif sur le quota de propriété étrangère pour les condominiums.
• Article 19 ter régit la preuve documentaire qu'un acheteur étranger doit fournir pour être admissible en vertu de l'article 19. Pour l'acheteur étranger ordinaire qui n'est pas un résident permanent et non un BOI promoted investor, that evidence is proof that the money came in under section 19(5): foreign currency brought into Thailand, or a withdrawal from a non-resident baht account or a foreign-currency deposit account held in Thailand. For a remittance from abroad, that proof in practice is the FET form.

Ce n'est pas une exigence facultative ni une coutume locale qui varie selon la province. En Cour suprême Décision 7500/2552 la cour a défini l'obligation de l'officier dans les termes suivants : l'officier chargé de l'enregistrement ne peut enregistrer un transfert au profit d'un étranger que si les documents requis en vertu de l'article 19 sont conformes aux dispositions de l'article 19 ter, et que si le ratio de participation étrangère, en tenant compte à la fois des propriétaires étrangers actuels et de l'acquéreur entrant, demeure dans la limite fixée à l'article 19 bis. Pas de preuve, pas d'enregistrement. L'officier n'a aucun pouvoir d'appréciation pour faire preuve de serviabilité.

Une autre enquête du Bureau des terres, et ce n'est pas celle-ci. Depuis mai 2026, le ministère des Terres a ordonné aux agents d'enquêter sur origine des fonds derrière un achat de moins de l'article 74 de la Code foncier, sur l'un ou l'autre de deux déclencheurs : un paiement en espèces de 2 000 000 de bahts ou plus, ou un gouvernement valeur estimée de 5 000 000 de bahts ou plus. Cette enquête s'adresse aux acheteurs thaïlandais et thaïlandaiseactionnaire entreprises qui acquièrent atterrir, de sorte qu'il n'atteint pas un étranger achetant un appartement en copropriété à son propre nom en vertu de l'article 19 ter. Cela n'a d'importance que si vous envisagez l'alternative de passer par un conjoint thaïlandais ou une société thaïlandaise, et là, cela a beaucoup d'importance : voir la répression contre les prête-noms de 2026 et les contrôles d'origine des fonds du Bureau foncier.

Ne pas se tromper : quoi dire à votre banque

Trois détails sur le versement déterminent si le formulaire est utilisable.

1. Le nom sur l'argent doit être le nom sur l'acte

L'expéditeur du virement et le futur propriétaire enregistré doivent être la même personne. Si vous avez l'intention d'acheter conjointement, effectuez le virement aux deux noms ou envoyez des virements séparés à chaque nom pour chaque part. L'argent envoyé par votre entreprise, vos parents, votre conjoint portant un nom de famille différent, ou un ami qui vous devait de l'argent, génère un formulaire FET désignant cette personne, et le Bureau foncier lit le formulaire, et non vos explications à ce sujet.

Le but indiqué doit dire ce qu'il est

Demandez à la banque émettrice et à la banque réceptrice d'enregistrer le motif comme étant l'achat d'un appartement en copropriété et, lorsque le champ le permet, d'indiquer le nom du projet et le numéro de l'unité. Des motifs tels que “ investissement ”, “ dépenses personnelles ”, “ cadeau ”, “ soutien familial ” ou le champ vide toujours aussi populaire produiront un formulaire qui ne sera pas manifestement lié à votre achat. Certains Bureaux fonciers acceptent une lettre bancaire ultérieure clarifiant le motif. D'autres non.

La devise doit arriver en tant que devises étrangères

La conversion en bahts doit avoir lieu en Thaïlande, dans une banque thaïlandaise. Si vous convertissez en bahts à l'étranger et envoyez des bahts, il n'y a pas de transaction de change à enregistrer pour une banque thaïlandaise, et pas de FET. Cela piège les personnes qui utilisent des services de transfert à bas coût qui livrent des bahts sur un compte thaïlandais. Ces services sont excellents pour les frais de subsistance et inutiles pour l'achat d'un bien immobilier.

Virements de moins de 50 000 USD

En dessous du seuil, la banque n'émet pas automatiquement d'attestation FET, et c'est très bien ainsi. Ce que vous faites à la place, c'est conserver chaque avis de crédit pour chaque virement, puis demander à la banque une lettre de confirmation répertoriant les remises de fonds entrantes, les montants en devises étrangères, la conversion en bahts et le motif. Cet ensemble de documents remplit le même rôle probant.

Deux points pratiques. Demandez la lettre pendant que la transaction est en cours plutôt que des années plus tard, car le personnel des banques change et la récupération des anciens détails de virement devient un projet. Et ne divisez pas délibérément un seul achat important en transferts inférieurs au seuil pour éviter la paperasse : cela crée plus de documents à concilier, et non moins, et cela ressemble exactement à ce que c'est.

Le problème du tiers payant

C'est la panne que l'on nous demande de réparer le plus souvent, et elle mérite sa propre section car elle ne ressemble pas à un problème lorsqu'elle survient.

Le schéma se déroule ainsi. Un acheteur fait en sorte que les fonds proviennent d'un compte d'entreprise, d'un partenaire commercial ou d'un parent, pour des raisons tout à fait légitimes : un taux de change, une structure offshore existante, une trésorerie d'entreprise, un arrangement familial. L'argent arrive. Le document FET est émis au nom de ce tiers et souvent avec un motif générique tel qu'un paiement d'importation ou un virement intragroupe. Le vendeur est payé et tout le monde est satisfait. Ensuite, le bureau foncier examine le formulaire, constate que la personne qui s'enregistre comme propriétaire n'est pas celle qui a apporté l'argent, et refuse.

À ce stade, toutes les options sont coûteuses. Vous pouvez essayer d'obtenir une attestation bancaire corrigée ou complémentaire, ce qui dépend des dossiers de la banque et de sa bonne volonté. Vous pouvez envoyer de nouveaux fonds correctement documentés et annuler le premier paiement, ce qui signifie que le vendeur détient de l'argent qui doit être restitué. Ou bien le virement est bloqué tandis que le délai d'exécution du contrat s'épuise et que la clause de confiscation de l'acompte commence à entrer en jeu.

Le même défaut réapparaît des années plus tard. Lorsque vous vendez, la preuve justifiant le rapatriement de fonds de votre produit de vente est la preuve de la provenance de l'argent. Un dossier avec un FET non concordant est un dossier qui sera remis en question exactement au moment où vous essayez de partir.

Réparation d'un FET manquant ou défectueux

Si l'argent est déjà en Thaïlande et que la paperasse est erronée, procédez dans cet ordre.

1. Obtenez le véritable dossier de la banque avant de décider quoi que ce soit. Demandez les avis de remettance et l'attestation de la banque concernant les virements reçus. Ce que la banque a enregistré, et non ce dont vous vous souvenez avoir ordonné, détermine vos options.
2. Demander une attestation rectificative. Là où l'argent provient véritablement de l'étranger au nom de l'acheteur mais que le champ du motif est erroné ou vide, de nombreuses banques émettront une lettre confirmant le motif. C'est la solution la moins coûteuse et elle fonctionne curieusement souvent.
3. Vérifiez la position du bureau foncier au plus tôt, par l'intermédiaire de votre avocat, avant le jour du transfert plutôt que le jour même. Les pratiques concernant la documentation marginale ne sont pas uniformes selon les bureaux, et connaître la réponse une semaine à l'avance vaut beaucoup.
4. Envisagez de renvoyer le paiement. Si les fonds sont toujours récupérables, les renvoyer correctement documentés est lent et agaçant, mais certain. C'est une décision à prendre avec le vendeur dans la pièce, car cela modifie le calendrier des paiements.
5. Renégocier l'accord uniquement avec des conseils. Restructurer les acheteurs ou ajouter une partie pour faire correspondre l'argent reçu est parfois la bonne solution et souvent un problème bien pire, en particulier si cela tend vers un accord de prête-nom. Les tribunaux thaïlandais traitent sévèrement les participations par prête-nom.

Retirer l'argent lors de la vente

Le FET a une seconde vie à la fin de votre période de propriété. Lorsque vous vendez l'unité et souhaitez rapatrier le produit de la vente à l'étranger, la banque qui s'occupe du virement sortant souhaite voir que les fonds correspondent à l'argent initialement apporté, plus d'éventuels gains. Un ensemble clair de FET d'entrée rend cette discussion rapide.

Conservez les originaux, conservez-les avec l'acte notarié et le contrat d'achat, et gardez une copie numérique quelque part où vous pourrez encore y accéder dans dix ans. Les acheteurs qui perdent les documents ne sont généralement pas totalement bloqués, mais ils passent des mois à reconstituer ce qu'un dossier aurait prouvé en un après-midi.

Foire aux questions

Nous briefons la banque pour vous

Le traitement du FET est inclus dans chacune de nos formules pour les copropriétés : nous vous indiquons exactement quoi dire à la banque émettrice, nous confirmons auprès de la banque réceptrice que le motif et les noms sont correctement enregistrés, et nous vérifions le formulaire avant le jour du transfert plutôt qu'au guichet. La formule pour la copropriété est de 19 900 THB, ce qui couvre la diligence raisonnable concernant le titre de propriété et le quota, la revision du contrat et le travail lié au FET, ou de 34 900 THB si nous vous accompagnons au Bureau foncier le jour du transfert.

Consultez l'inspection complète de la copropriété en 25 points et les frais fixes  |  Le guide complet pour acheter un condo en Thaïlande  |  Transférer de l'argent vers la Thaïlande depuis l'étranger

Last reviewed: 28 September 2026. Read in Thai: Condominium Act B.E. 2522 sections 19, 19 bis and 19 ter (consolidated text), and Supreme Court Decision 7500/2552. The USD 50,000 FET threshold, bank practice and Land Office practice on corrective letters are practice points, not statute, and were not re-verified here.