Comment faire enregistrer un usufruit au bureau foncier thaïlandais : étape par étape, avec les frais

Dernière mise à jour : 30 octobre 2026

Guide complet : accord d’usufruit en Thaïlande | Avoir le contrat rédigé pour 3 900 THB | Usufruit en Thaïlande : guide vidéo

Enregistrer l'usufruit auprès dubureau foncier transforme votre droit découlant d'un accord privé en un droit réel immobilier opposable. Ce guide vous accompagne à chaque étape, de la préparation des documents à l'enregistrement final.

Si vous avez un accord d'usufruit mais que vous ne l'avez pas encore enregistré, vous n'êtes pas protégé. Un droit non enregistré tombe lorsque le bien est vendu. Cet article explique pourquoi l'enregistrement est important, qui peut l'enregistrer, de quels documents vous avez besoin, ce que chaque étape implique et combien cela coûte.

Cet article est écrit par Sébastien Brousseau ( administrateur général de ThaiLawOnline) et Wichuda Atthamethakon (Avocat thaïlandais et avocat en services notariels)

Dernière révision : 3 septembre 2026. Ce que cette page disait sur les arrêts de la Cour suprême 2380/2542 et 679/2514 a été réécrit lors de cette révision, après que les deux jugements ont été lus intégralement en thaï. La page avait indiqué aux lecteurs que le droit d'obliger un propriétaire terrien à enregistrer un usufruit convenu expire dix ans après l'accord, et qu'après dix ans, l'accord ne peut plus être enregistré. Aucun de ces jugements ne le dit. Dans l'arrêt 2380/2542, le tribunal a ordonné l'enregistrement vingt-trois ans après l'accord, et dans l'arrêt 679/2514, l'argument des dix ans a été rejeté parce que le propriétaire avait continué à laisser le titulaire utiliser le terrain, ce qui interrompt la prescription. La colonne du nom en thaï dans le tableau des titres de propriété a également été corrigée lors de la même passe : elle donnait ชนายหนังสือ pour Chanote, qui n'est pas un mot thaï, et a mélangé des lettres latines dans les autres. Ce que cette révision n'a pas revérifié, dit expressément plutôt que sous-entendu : les frais du bureau foncier, les délais et les listes de documents, les étapes de la procédure d'enregistrement, et les autres décisions citées sur cette page.

Pourquoi l'enregistrement est essentiel

Comprendre la différence entre l'usufruit enregistré et non enregistré est fondamental. Le droit thaïlandais et les décisions de la Cour suprême établissent clairement cette distinction.

Usufruit enregistré. Droit réel opposable à tous

Lorsque vous enregistrez l'usufruit au cadastre, la mention apparaît sur le titre de propriété. Cela crée un droit réel au sens de l' Article 1299, paragraphe 1 du Code civil et commercial. Un jouissance accordée par accord n’est complète en tant que droit réel que lorsque l’accord est conclu par écrit et enregistré.

Un droit d'usufruit enregistré lie :

• Le propriétaire foncier d'origine
• Tout acquéreur ultérieur du terrain
• Tout créancier qui tente de procéder à une saisie
• En gros, tout le monde

C’est pourquoi l’enregistrement est indispensable. Sans lui, vous perdez votre protection lors du changement de propriétaire.

Usufruit non enregistré. Droit personnel uniquement

Dans l’arrêt 4446/2543 (2000) de la Cour suprême, le tribunal a statué que l’usufruit convenu oralement et jamais enregistré n’était pas un droit réel au sens de l’article 1299, paragraphe 1, de la loi sur les biens immobiliers, mais était valide en tant que droit personnel liant le propriétaire foncier. Un acheteur qui n’était pas partie à cet accord n’est pas lié par un tel droit.

Cela signifie :

• Vous pouvez utiliser et profiter de la propriété pendant toute la durée
• Le propriétaire foncier initial ne peut nier votre droit
• Mais une fois le bien vendu à un tiers, le nouveau propriétaire peut refuser votre usufruit
• Vous ne pourriez faire valoir vos droits qu'auprès du propriétaire initial

En pratique, l'usufruit non enregistré ne vaut pratiquement rien. Si le propriétaire foncier subit des pressions et vend, votre droit disparaît.

Qui peut enregistrer l'usufruit ?

Les ressortissants thaïlandais et étrangers, ainsi que les sociétés immatriculées, peuvent tous enregistrer un usufruit. Les règles d'enregistrement ne font aucune distinction de nationalité. Seuls comptent la validité du contrat d'usufruit et la présence des documents requis.

Ressortissants thaïlandais

Les ressortissants thaïlandais enregistrent l'usufruit de la même manière. Il suffit de présenter une pièce d'identité nationale valide, le titre de propriété et l'accord signé. Aucune procédure particulière n'est requise.

Étrangers

Les étrangers doivent présenter un passeport valide à la place de leur carte d'identité nationale. Certains bureaux fonciers peuvent demander des justificatifs supplémentaires. Pour plus d'informations, consultez notre article sur Guide complet : accord d’usufruit en Thaïlande.

Entreprises

Une entreprise enregistrée en tant que personne morale peut détenir et enregistrer un usufruit. La société doit signer par l'intermédiaire d'un représentant autorisé. Au bureau foncier, apporter une preuve d'autorisation, le certificat d'immatriculation de la société et le cachet de la société.

Quels titres de propriété sont admissibles ?

Le bureau foncier n'accepte l'enregistrement de l'usufruit que pour certains titres de propriété. Tous les documents relatifs à la propriété ne permettent pas d'établir des droits d'usufruit.

Si votre propriété possède un Sor Kor 1, Pour pouvoir être enregistré, il doit d'abord être transformé en titre, et depuis le début de l'année 2010, cela nécessite une décision judiciaire définitive confirmant la possession (Loi modifiant le Code foncier (n° 11) B.E. 2551, article 8). Nor Sor 3 ne nécessite pas de mise à niveau, mais un avis public de 30 jours est attendu avant la procédure d’enregistrement. Un avocat peut vous conseiller si une requête en justice est réaliste pour votre cas.

Liste des documents requis

Le bureau foncier exige un ensemble précis de documents. Se présenter sans tous les documents requis est une perte de temps. Voici la liste complète :

Conseil de pro : Avant votre arrivée, veuillez photocopier tous vos documents et les ranger dans une pochette transparente. Apportez les originaux et les photocopies ensemble. Le bureau foncier vérifiera les originaux et conservera les photocopies.

Processus d'enregistrement étape par étape

L'inscription au bureau foncier suit un processus prévisible. Chaque étape est simple si vous vous préparez correctement.

Étape 1. Identifier le bureau foncier compétent

Inscrivez-vous auprès du bureau foncier compétent pour la propriété. L’article 72 du Code foncier permet de faire procéder à une inscription foncière dans un autre bureau foncier, mais pas lorsque des avis publics ou des relevés sont nécessaires ; c’est donc dans ce dernier bureau que vous devez vous adresser. C’est généralement le bureau foncier du district ou du sous-district où se situe la propriété. Contactez le site web du bureau foncier (www.dol.go.th) ou appelez le bureau central pour trouver la bonne agence.

Étape 2. Préparer tous les documents

Avant de vous rendre avec le propriétaire au bureau foncier, remplissez tous les documents. Faites examiner le contrat d'usufruit par un avocat thaïlandais. Il doit clairement préciser :

• Le bien exact, désigné par le numéro et l'emplacement du titre de propriété
• Durée de l'usufruit en années ou date de fin précise
• Étendue de l'usage : résidentiel, agricole ou commercial
• Toute condition telle que les obligations de loyer ou d'entretien

Étape 3. Se rendre ensemble au bureau foncier

Vous et le propriétaire foncier devez comparaître en personne. Vous pouvez recourir à une procuration si l'un d'entre vous ne peut pas être présent. Apportez tous les documents originaux et les photocopies. Présentez-vous au guichet d'enregistrement des usufruits du bureau foncier. Le personnel vous dirigera vers l'agent approprié.

Étape 4. Examen et inscription par l'agent

L'agent du bureau foncier devra :

• Vérifier votre pièce d'identité et celle du propriétaire terrien
• Examiner le titre de propriété pour déceler tout conflit
• Vérifier que les détails de l'accord d'usufruit correspondent bien au titre de propriété
• Confirmer la durée et l'étendue du droit d'usufruit
• Calculer et percevoir les frais d'inscription

L'agent pourra vous poser des questions pour clarifier la situation. Répondez honnêtement et complètement. Si un point n'est pas clair, clarifiez-le immédiatement.

Étape 5. Inscription sur le titre de propriété

Une fois que l'agent est satisfait, l'enregistrement est effectué dans le système du bureau foncier. Une mention est apposée sur le titre de propriété, généralement au verso. Cette mention indique :

• Le nom du titulaire de l'usufruit
• Durée de l'usufruit
• Date d'inscription
• Numéro de référence au registre foncier

La mention est permanente et accompagne le titre de propriété pendant toute la durée de l'usufruit.

Étape 6. Recevoir les certificats

Le bureau foncier délivre un certificat d'enregistrement confirmant l'inscription de l'usufruit. Ce certificat constitue la preuve officielle de votre droit réel enregistré. Vous et le propriétaire foncier en recevez chacun un exemplaire. Conservez le vôtre en lieu sûr. Le titre de propriété est restitué au propriétaire foncier avec la mention d'inscription visible. Il s'agit de la dernière étape.

Frais et coûts d'enregistrement

Le Les lignes directrices du Département des terres distingue un usufruit accordé à titre onéreux d'une concession gratuite. Pour une concession payante, les frais d'enregistrement s'élèvent à 1 % et le droit de timbre à 0,5 % de la contrepartie. Pour une concession à titre gratuit, les frais d'enregistrement sont de 50 THB par parcelle. Ces frais ne sont pas calculés comme des taxes de transfert de propriété sur la valeur foncière évaluée.

Exemple : Un usufruit est concédé à titre gratuit sur une parcelle. La valeur d'évaluation officielle du bien ne rend pas l'enregistrement gratuit constitutif d'une mutation à titre onéreux.

• Contrepartie mentionnée dans l'accord : nulle, ce qui correspond à la manière dont les usufruits sont presque toujours concédés.
• Frais d'enregistrement pour la concession à titre gratuit : 50 THB pour une parcelle
• Droit de timbre: 0.5% of nil = 0 baht
• Prévoyez séparément tous frais accessoires de copie, de demande ou de document ainsi que les honoraires juridiques convenus

Les frais juridiques et les coûts administratifs accessoires sont distincts des frais d'enregistrement. Si une contrepartie est versée, évaluez les éventuelles conséquences en matière d'impôt sur le revenu découlant de la transaction réelle et du statut du bénéficiaire ; un taux de retenue à la source forfaitaire pour le transfert de propriété n'est pas approprié ici.

Problèmes courants et solutions

Même avec une bonne préparation, l'inscription peut rencontrer des obstacles. Voici les problèmes les plus fréquents et comment les résoudre.

Le bureau foncier refuse l'enregistrement

Les raisons les plus courantes de refus sont :

• Le bien immobilier est détenu au titre d’un Sor Kor 1 ou d’un autre titre qui n’est pas un titre de propriété : Il doit d’abord devenir un titre, ce qui, pour un Sor Kor 1, nécessite désormais une décision définitive du tribunal. Un Sor Nor 3 ordinaire peut être enregistré après le délai de 30 jours de publicité.
• Le titre de propriété fait apparaître des charges conflictuelles : Si le bien est fortement hypothéqué ou fait déjà l'objet d'un usufruit, l'enregistrement d'un nouvel usufruit peut s'avérer impossible. Une recherche effectuée par le bureau foncier permettra de déceler les conflits.
• Documents manquants ou incomplets : Revenez avec tous les documents requis. Consultez la liste des documents requis ci-dessus.
• L'accord d'usufruit présente des problèmes de langue thaïe : L'accord doit être rédigé en thaï correct. Faites-le relire et corriger par un traducteur ou un avocat.

Documents manquants

Si un document manque en cours de procédure, le bureau foncier vous demandera de revenir avec le dossier complet. Évitez un déplacement inutile en préparant soigneusement votre visite à l'avance. Utilisez la liste de contrôle fournie et vérifiez chaque élément avant de vous rendre au bureau foncier.

Propriétaire foncier peu coopératif

Parfois, un propriétaire terrien accepte oralement ou par écrit d'accorder un usufruit, mais refuse par la suite. L'arrêt de la Cour suprême n° 2380/2542 (1999) traite de cette situation. Une mère avait fait don de terres et de bâtiments à sa fille, qui avait convenu verbalement que la mère en conserverait l'usufruit sa vie durant en contrepartie. La Cour a jugé qu'il s'agissait d'un accord spécial ayant la nature d'un contrat synallagmatique, qu'il créait un droit personnel d'exiger l'enregistrement de l'usufruit et que la mère pouvait l'invoquer tant que la fille n'avait pas transféré la propriété à un tiers. La donation a été faite en 1976 et l'ordre d'enregistrement a été confirmé en 1999, soit vingt-trois ans plus tard. La limite que l'affaire impose réellement n'est pas un délai : c'est que le droit n'est opposable qu'au propriétaire seul, de sorte qu'un transfert à un tiers rend l'enregistrement impossible.

Si le propriétaire refuse de coopérer :

1. Adressez une demande écrite au propriétaire, en faisant référence à l'accord. Sollicitez sa coopération dans un délai de 30 jours.
2. Si le propriétaire refuse toujours, déposez une action civile devant le tribunal provincial exigeant l'exécution en nature. Ne tardez pas : la prescription et une vente du terrain peuvent toutes deux faire échec à la réclamation, et ces deux points sont traités ci-dessous.
3. Une fois que le tribunal ordonne au propriétaire foncier d'enregistrer l'usufruit, retournez au bureau foncier muni du jugement du tribunal.

Ce processus est coûteux, long et conflictuel. Il est bien préférable d'obtenir la pleine coopération du propriétaire foncier à l'avance.

Une autre décision pertinente est l'arrêt de la Cour suprême n° 679/2514 (1971), rendu par la Cour plénière. Un père a poursuivi son fils pour faire enregistrer un usufruit promis dans un accord transactionnel signé en 1955, et le fils a plaidé que plus de dix ans s'étaient écoulés. La Cour a admis qu'une action fondée sur une transaction est soumise à un délai de prescription de dix ans et que le délai court à compter du moment où l'action peut être exercée, mais elle a jugé que le délai n'avait pas commencé à courir : le fils avait laissé son père exercer son usufruit pendant toute la période, ce qui constitue un acte non équivoque valant reconnaissance de la créance, et tant que cette situation perdure, la prescription est interrompue. L'action, intentée treize ans après l'accord, était recevable, et l'affaire a été renvoyée devant le tribunal de première instance pour y être jugée. Ainsi, le délai de dix ans est bien réel, mais il ne court pas simplement à compter de la date de l'accord, et un propriétaire qui vous a laissé utiliser le bien aura généralement interrompu ce délai.

Le titre de propriété doit d'abord être converti

Si le bien est détenu en vertu d’un Sor Kor 1, il ne peut pas être enregistré en usufruit. Il doit d’abord être converti en titre (un Chanote ou un Nor Sor 3 Gor). Un Nor Sor 3 n’a pas besoin d’être amélioré : l’usufruit peut être enregistré après que le bureau foncier a publié un avis public de 30 jours (enregistrement conformément à l’article 72 du Code foncier ; l’avis est issu des règles du bureau foncier relatives à un Nor Sor 3).

Pour un Sor Kor 1, il n’y a plus de possibilité d’amélioration administrative. Les titulaires avaient deux ans à compter de l’amendement de 2008 pour s’adresser au bureau foncier ; depuis que cette période a expiré au début de 2010, le bureau foncier ne peut délivrer de titre que si un tribunal a rendu une décision définitive indiquant que le titulaire possédait et utilisait légalement le bien avant l’entrée en vigueur du Code foncier (Loi modifiant le Code foncier (n° 11) de l’année 2551, article 8). Cela signifie que la requête devant un tribunal accompagnée de témoins et de documents anciens peut prendre du temps et dépend de la compétence du tribunal. Seulement après l’émission du titre, l’usufruit peut être enregistré sur celui-ci.

Foire aux questions

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