L'usufruit peut-il être annulé en Thaïlande ? Guide complet

Dernière mise à jour le 17 juillet 2026

L'usufruit (สิทธิใช้ประโยชน์) est un droit de propriété précieux en Thaïlande, mais il doit prendre fin un jour. Que ce soit par décès, accord mutuel ou décision de justice, il est essentiel de comprendre les sept modes de cessation. Ce guide examine chaque mode, les décisions de la Cour suprême, le débat relatif à l'article 1469 et des stratégies pratiques pour protéger vos intérêts.

Écrit par Sébastien H. Brousseau et Wichuda Atthamethakon ThaiLawOnline.com . Spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

Les 7 façons dont l'usufruit prend fin

L’usufruit n’est pas perpétuel. Le Code civil et commercial prévoit plusieurs voies d’extinction. Certaines sont automatiques, d’autres nécessitent l’intervention d’un tribunal. Le tableau ci-dessous récapitule les sept principales méthodes :

Méthode de résiliation	Base juridique	Automatique?	Une ordonnance du tribunal est-elle nécessaire ?
Décès de l'usufruitier	Article 1418	Oui	Non
Expiration du contrat à durée déterminée	Article 1418	Oui	Non
Accord mutuel	droit général des contrats	Oui (si les deux sont d'accord)	Non
Fusion (l'usufruitier devient propriétaire)	Principes généraux	Oui	Non
Destruction de biens	Article 1419	Oui	Non
Ordonnance du tribunal pour abus	Article 1423	Non	Oui
Non-exercice. relâchement	Article 1382 (prescription)	Débattu	Oui

Chaque méthode repose sur des principes juridiques distincts. Certaines sont automatiques, tandis que d'autres requièrent une démarche formelle ou une intervention judiciaire. Il est essentiel de comprendre laquelle s'applique à votre situation afin d'éviter des litiges coûteux.

Décès de l'usufruitier. La règle automatique

Article 1418. Non négociable

Le décès de l'usufruitier (ผู้ใช้ประโยชน์) est la résiliation la plus simple. Sous Article 1418 du Code civil et commercial, L’usufruit s’éteint automatiquement au décès. Cette règle est absolue. Aucune décision de justice n’est requise, aucune notification au cadastre n’est obligatoire et aucune condition ne s’applique.

Au décès de l'usufruitier, la propriété du bien revient intégralement au propriétaire foncier. Les héritiers de l'usufruitier ne peuvent prétendre à la poursuite de l'usufruit. Ce droit est fondamentalement différent de la propriété, qui, elle, est transmissible par les héritiers. L'usufruit est un droit personnel à celui qui en bénéficie et ne peut être transmis par testament ni par succession ab intestat.

D'un point de vue pratique, la résiliation est automatique. Toutefois, il est conseillé d'en informer le Bureau du cadastre (สำนักงานที่ดิน) et de demander l'annulation de l'inscription de l'usufruit. Cela permet d'éviter d'éventuels litiges et facilite les transferts ou hypothèques ultérieurs du propriétaire.

Qu’advient-il des baux existants ? Le bail survit au décès.

Une nuance importante se pose si l'usufruitier décédé avait loué le bien avant son décès. La cessation de l'usufruit entraîne-t-elle également la cessation des baux ?

Décision de la Cour suprême n° 2297/2541 (1998) Cela apporte des précisions. Les baux existants, consentis par l'usufruitier, survivent à son décès. Les droits du locataire se maintiennent même après l'extinction de l'usufruit. En effet, un bail crée un droit de propriété distinct et indépendant de l'usufruit.

En pratique, cela signifie qu'au décès de l'usufruitier, le propriétaire est tenu de respecter les baux en vigueur jusqu'à leur échéance. Il ne peut les résilier du seul fait du décès. Cette disposition protège les locataires contre toute expulsion brutale et garantit la sécurité juridique du marché locatif.

Le propriétaire foncier peut-il annuler unilatéralement l'usufruit ?

Réponse courte : Non

Un des points les plus critiques du droit thaïlandais de l'usufruit : Un propriétaire foncier ne peut pas annuler unilatéralement un usufruit enregistré sans le consentement de l'usufruitier.. Il s'agit d'un principe du droit de propriété. Une fois l'usufruit enregistré au cadastre, le droit de propriété du propriétaire foncier est subordonné au droit de l'usufruitier d'utiliser et de jouir du bien.

Cette règle comporte toutefois d'importantes exceptions, qui dépendent des modalités de création de l'usufruit. L'exception la plus significative concerne l'usufruit constitué dans le cadre d'une donation avec hypothèque.

Le cadeau avec protection contre les charges

Lorsqu'un propriétaire foncier fait donation d'un bien immobilier tout en conservant l'usufruit, un régime juridique particulier s'applique. Cette situation est fréquente lors des partages de biens familiaux. Des parents âgés font donation de terres à leurs enfants tout en conservant le droit d'en jouir leur vie durant.

Étude de cas 1. Décision 1516/2525 (1982)

Faits: Un parent a fait don d'un terrain à son enfant, mais en a conservé l'usufruit. En contrepartie, l'enfant recevait un versement annuel de 30 sacs de riz. Plus tard, l'enfant a cherché à révoquer le don pour cause d'ingratitude.

Décision du tribunal : La Cour a jugé que, la donation étant assortie d'une charge, elle constituait une donation avec contrepartie. Aux termes de l'article 535(2) du Code civil et commercial, de telles donations ne peuvent être révoquées, même pour cause d'ingratitude. La protection de l'usufruit demeure absolue.

Étude de cas 2. Décision 2651/2543 (2000)

Faits: Un demandeur a fait donation d'un terrain à un défendeur et a fait enregistrer l'usufruit à son nom. Le défendeur s'est ensuite éloigné de lui. Le demandeur a invoqué un motif de révocation de la donation pour ingratitude.

Décision du tribunal : La Cour suprême a confirmé qu'une donation assortie d'un usufruit grevé d'une charge ne peut être révoquée. Ceci est valable indépendamment de toute ingratitude ultérieure ou de tout conflit familial. L'inscription de l'usufruit est déterminante.

Étude de cas 3. Décision 10344/2551 (2008)

Faits: Les parents s'étaient entendus verbalement sur le partage des terres entre leurs enfants, tout en conservant un droit d'usufruit. Aucun accord écrit n'avait été formalisé. Suite à des tensions familiales, ils ont cherché à annuler cet accord.

Décision du tribunal : La Cour a qualifié l'arrangement de donation assortie d'une charge. De ce fait, la révocation prévue à l'article 535(2) était impossible. L'accord verbal suffisait à établir le statut protégé. La formalité écrite n'était pas déterminante.

Principe juridique : Ces trois décisions marquantes établissent une doctrine cohérente. Une fois l'usufruit enregistré dans le cadre d'une donation avec charge, le propriétaire perd la possibilité de le révoquer ou de l'annuler unilatéralement. Cette protection demeure valable même en cas de détérioration de la relation.

Article 1423. Intervention du tribunal en cas d'abus

Bien qu'un propriétaire foncier ne puisse révoquer l'usufruit, il conserve des protections limitées. Article 1423 prévoit que si un usufruitier fait un usage abusif et substantiel de la propriété en violation du contrat d'usufruit ou de la loi applicable, le propriétaire foncier peut saisir un tribunal.

Les recours disponibles en vertu de l'article 1423 comprennent :

• Demande de sécurité : Le tribunal peut exiger de l'usufruitier qu'il fournisse une caution afin d'assurer le bon entretien et la bonne utilisation du bien.
• Nomination d'un tuteur : Dans les cas les plus graves, le tribunal peut désigner un tiers dépositaire pour gérer le bien et veiller au respect des conditions d'usufruit.
• Crise judiciaire : Dans les cas les plus graves, notamment en cas de destruction délibérée ou d'abandon complet, un tribunal peut ordonner la résiliation du contrat. Ce recours est rare et exige une preuve manifeste de manquement.

Il incombe au propriétaire de prouver que la conduite de l'usufruitier est suffisamment grave pour justifier une intervention judiciaire. De simples différends relatifs à l'entretien de la propriété ou des infractions mineures ne suffisent pas. L'abus doit être substantiel et démontrable.

Le conjoint peut-il annuler l'usufruit ? Débat relatif à l'article 1469

La question juridique. L'article 1469 et les droits du conjoint

L'un des points les plus controversés du droit thaïlandais de l'usufruit concerne la possibilité pour un époux d'annuler ou de faire annuler un usufruit enregistré par son conjoint sans le consentement de ce dernier. Cette question se pose dans le cadre de la législation relative à l'usufruit. Article 1469 du Code civil et commercial. Elle confère aux époux de larges pouvoirs pour contester les transactions immobilières effectuées sans consentement mutuel.

L'article 1469 dispose qu'un époux peut demander l'annulation des dispositions patrimoniales prises sans le consentement de l'autre. Cela inclut les ventes, les donations et les hypothèques. Cet article vise à protéger le patrimoine matrimonial et à empêcher un époux de transférer secrètement des droits de propriété importants à l'insu de l'autre.

La question est de savoir si L’inscription d’un usufruit constitue une “ disposition ” soumise au contrôle de l’article 1469.. Dans ce cas, un conjoint pourrait théoriquement contester un usufruit enregistré pendant le mariage sans son consentement explicite.

Le fait crucial : aucun tribunal thaïlandais n’a jamais annulé un usufruit enregistré en vertu de l’article 1469.

Malgré des décennies de contentieux relatifs à l'usufruit en Thaïlande, aucun tribunal thaïlandais n'a jamais annulé un usufruit enregistré sur la base de l'article 1469. Cette absence est significative. Bien que les tribunaux thaïlandais aient abordé l'article 1469 dans d'autres contextes, ils ont systématiquement refusé d'étendre sa portée aux droits d'usufruit enregistrés.

Le raisonnement des tribunaux semble reposer sur la logique suivante :

• Inscription en tant que notification constructive : L’usufruit est enregistré et consultable au bureau du cadastre. Chaque époux a connaissance présumée de toutes les charges inscrites sur les biens détenus par l’autre époux.
• Distinction entre enregistrement et disposition : L’enregistrement d’un usufruit préalablement convenu ne constitue pas en soi une “ disposition ” nécessitant le consentement du conjoint. Il s’agit plutôt d’un acte administratif mettant en œuvre un accord antérieur.
• Formalités d'inscription : Le caractère formel et public de l'enregistrement au Bureau foncier suggère une intention législative de protéger les droits enregistrés contre les contestations postérieures du conjoint.

Toutefois, ce principe juridique n'est pas entièrement établi. Un conjoint déterminé pourrait techniquement intenter une action en vertu de l'article 1469. Le succès serait cependant très incertain.

Comment se protéger contre ce risque

Pour minimiser le risque de contestation par le conjoint, envisagez les mesures de protection suivantes :

• S'inscrire avant le mariage : Si possible, faites enregistrer l'usufruit avant le mariage. Les droits du conjoint au titre de l'article 1469 ne s'étendent généralement pas aux transactions immobilières antérieures au mariage.
• Obtenir le consentement écrit du conjoint : Au moment de l'enregistrement, obtenez une attestation écrite de votre conjoint consentant à l'inscription de l'usufruit. Présentez ce document au bureau du cadastre. Il constitue une preuve solide que votre conjoint n'a pas été surpris.
• Contrat prénuptial ou postnuptial : Concluez un contrat prénuptial avant le mariage ou un contrat postnuptial après le mariage. Autorisez expressément l'enregistrement de l'usufruit et renoncez à tout droit de le contester en vertu de l'article 1469.
• Avis du Bureau foncier : Fournissez au bureau du cadastre une preuve documentaire du consentement de votre conjoint au moment de l'enregistrement. De nombreux bureaux du cadastre apposeront une mention indiquant que le conjoint était informé et a donné son consentement.

Absence d'exercice et relâchement

Combien de temps avant qu'il n'expire ?

Une question fréquente chez les propriétaires est de savoir si un usufruit peut s'éteindre par défaut d'usage. Si l'usufruitier n'exerce pas son droit pendant de nombreuses années, le propriétaire peut-il recouvrer la pleine propriété du bien ?

Le droit thaïlandais apporte une réponse. L'usufruit ne s'éteint pas automatiquement du seul fait de son inutilisation. Toutefois, un défaut prolongé d'exercice de ce droit peut, dans certaines circonstances, entraîner la prescription ou l'abandon du bien. Le propriétaire peut alors saisir le tribunal.

Décision 1548/2503 (1960). Non-exercice pendant 7 à 8 ans

Faits: Un usufruitier avait enregistré un droit d'usufruit mais ne l'avait jamais exercé pendant 7 à 8 ans. Le propriétaire a cherché à recouvrer la pleine propriété.

Décision du tribunal : La Cour suprême a jugé que l'usufruitier pouvait toujours faire valoir son droit d'usufruit malgré une inexercice prolongée. Elle a précisé que le délai de prescription applicable était de dix ans en vertu de l'article 164, et non d'un an comme le prévoit l'article 1428.

Importance: Cette décision a fermement établi que la simple non-utilisation n'éteint pas un usufruit enregistré. L'usufruitier conserve ce droit indéfiniment, sauf si un tribunal ordonne expressément sa résiliation ou si l'usufruit est annulé par accord mutuel.

La conséquence est claire. L'enregistrement d'un usufruit au cadastre crée un droit de propriété durable qui résiste à des années de non-usage.. Un propriétaire ne peut présumer qu'un usufruit non utilisé a disparu ou peut être ignoré.

Stratégies pratiques de licenciement

Pour les parties souhaitant mettre fin à un droit d'usufruit, plusieurs solutions pratiques existent. Les stratégies les plus efficaces sont décrites ci-dessous.

Accord mutuel (méthode la plus sûre)

La manière la plus simple et la plus sûre de mettre fin à l'usufruit est par accord mutuel entre le propriétaire et l'usufruitier. Lorsque les deux parties consentent à mettre fin à leur relation, aucune ordonnance du tribunal n'est requise. La procédure est simple.

Procédure:

1. Préparer un accord de résiliation : Rédigez un accord écrit simple, signé par les deux parties. Il devra stipuler que l'usufruit prend fin d'un commun accord et avec effet immédiat.
2. Rendez-vous ensemble au bureau foncier : Le propriétaire et l'usufruitier doivent se rendre en personne au bureau foncier (สำนักงานที่ดิน) avec :
   • Certificat foncier original (โฉนดที่ดิน)
   • Certificat d'usufruit original (ใบรับรองสิทธิใช้ประโยชน์)
   • Accord de résiliation signé par les deux parties
   • documents d'identification personnelle
3. Inscription complète à l'annulation : Le Bureau du cadastre traitera l'annulation et délivrera des certificats mis à jour attestant que l'usufruit a pris fin.
4. Coût: L'annulation coûte généralement entre 100 et 500 bahts, selon le bureau foncier concerné et les documents supplémentaires requis.

Le règlement amiable est privilégié car il évite les litiges, préserve les relations entre les parties et garantit un titre de propriété incontestable au propriétaire.

Expiration à durée déterminée. Automatique, aucune action requise.

Si l'usufruit a été créé pour une durée déterminée (par exemple, “ usufruit pendant 10 ans à compter de la date d'enregistrement ”), le droit s'éteint automatiquement à l'expiration de cette durée. Aucune action en justice ni notification formelle n'est requise.

Meilleures pratiques : Même si la radiation est automatique, informez le bureau du cadastre et demandez l'annulation de l'inscription. Cela clarifie le titre de propriété et évite toute confusion lors de transactions ultérieures.

Ordonnance du tribunal en vertu de l'article 1423. Pour les cas d'abus.

Si l'usufruitier a gravement enfreint les termes de l'usufruit ou a fait un usage abusif du bien, le propriétaire peut saisir le tribunal en vertu de l'article 1423. Le propriétaire doit prouver :

• Actes spécifiques d'abus ou de violation des conditions d'usufruit
• Dommages matériels ou risque de dommages matériels à la propriété
• Que des recours moindres tels qu'un dépôt de garantie ou un dépositaire sont insuffisants

Les décisions de justice mettant fin à l'usufruit pour abus sont rares, mais possibles. Le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour prononcer les mesures appropriées, notamment la résiliation, la nomination d'un administrateur ou l'exigence d'un dépôt de garantie.

Destruction du bien. L'usufruit prend fin en cas de destruction du bien.

Sous Article 1419, Si le bien soumis à l'usufruit est détruit et ne peut être remis en état, l'usufruit prend fin automatiquement. Par exemple, si un bâtiment est entièrement détruit par un incendie, l'usufruit sur ce bâtiment cesse.

Cependant, si le bien peut être restitué, l'usufruit ne prend pas fin. Il se poursuit et s'applique au bien restitué.

Foire aux questions

Guides associés

• Contrat d'usufruit en Thaïlande . Aperçu complet de la création de l'usufruit, de ses conditions et des mécanismes d'application.
• Comment enregistrer un usufruit en Thaïlande . Guide étape par étape pour l'inscription, de l'accord initial à la résiliation.
• Usufruit et couples mariés en Thaïlande . Analyse des droits du conjoint, article 1469, et protections de l’usufruit dans le contexte familial.
• Usufruit après décès et héritage en Thaïlande . Guide expliquant ce qui se passe lors du décès d'un usufruitier et ses conséquences pour les héritiers.
• 64 arrêts de la Cour suprême relatifs à l'usufruit . Base de données complète de tous les arrêts marquants de la Cour suprême thaïlandaise concernant l'usufruit.

Besoin d'aide concernant votre usufruit ?

ThaiLawOnline a enregistré des centaines de contrats d'usufruit depuis 2006. Nous connaissons la loi, les procédures du Bureau foncier et les décisions de la Cour suprême qui protègent vos droits.

Appelez-nous dès aujourd'hui : +66 (0) 87 225 1340 ou par courriel info.thailaw@gmail.com

Prendre rendez-vous pour une consultation