Mettre fin à un usufruit en Thaïlande : les 7 cas

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 15 octobre 2026

L'usufruit (สิทธิเก็บกิน) est un droit de propriété précieux en Thaïlande, mais il doit nécessairement prendre fin. Qu'il s'agisse d'un décès, d'un accord mutuel ou d'une intervention judiciaire, il est essentiel de comprendre les sept méthodes d'extinction. Ce guide explore chacune d'elles, Cour suprême décisions, le débat sur l'article 1469 et des stratégies pratiques pour protéger vos intérêts.

Écrit par Sébastien Brousseau et Wichuda Atthamethakon / ThaiLawOnline.com . Pratiquant le droit de l'usufruit depuis 2006

Dernière révision : 29 septembre 2026. La durée de prescription dans la décision 1548/2503 est désormais fixée à dix ans (article 164 lors de l’arrêt de la cour, article 193/30 aujourd’hui), et la section relative aux conjoints a été réécrite pour séparer l'article 1469, qui couvre les accords entre les conjoints, de la règle de consentement pour la propriété conjugale aux articles 1476 et 1480.

Révision précédente, 3 septembre 2026. Les décisions 1516/2525, 2651/2543 et 2297/2541 ont été lues intégralement en thaï. Les faits exposés pour la décision 1516/2525 présentaient les parties à l'inverse et ont été rectifiés : le parent était celui qui recevait le riz annuel en tant qu'usufruitier et qui a ensuite tenté de révoquer la donation, et le parent a perdu. La réponse de la FAQ affirmant qu'aucun tribunal thaïlandais n'a jamais annulé un usufruit enregistré en vertu de l'article 1469 a été remplacée par la recherche que nous avons réellement effectuée et ce qu'elle peut et ne peut pas montrer. Les exposés de 2651/2543 et 2297/2541 ont été vérifiés par rapport aux jugements et restent valables. Ce que cet examen n'a pas revérifié, dit plutôt qu'impliqué : les sept manières dont prend fin un usufruit, la procédure et les frais du Bureau foncier, et la décision 10344/2551.

Les 7 façons dont l'usufruit prend fin

L'usufruit n'existe pas indéfiniment. Le Code civil et commercial reconnaît de multiples voies de résiliation. Certaines sont automatiques tandis que d'autres nécessitent l'intervention des tribunaux. Le tableau ci-dessous résume les sept principales méthodes :

Méthode de résiliation	Base juridique	Automatique ?	Une ordonnance du tribunal est-elle nécessaire ?
Décès de l'usufruitier	Article 1418	Oui	Non
Expiration de la durée déterminée	Article 1418	Oui	Non
Accord mutuel	droit général des contrats	Oui (si les deux sont d'accord)	Non
Confusion (l'usufruitier devient propriétaire)	Principes généraux	Oui	Non
Destruction du bien	Article 1419	Oui	Non
Mauvaise utilisation (un administrateur, pas l’extinction)	Article 1423	Non	Oui
Non-exercice (n’y met pas fin : décision 1548/2503)	Pas de disposition	Non	Non

Chaque méthode repose sur des principes juridiques distincts. Certaines sont automatiques, tandis que d'autres requièrent une démarche formelle ou une intervention judiciaire. Il est essentiel de comprendre laquelle s'applique à votre situation afin d'éviter des litiges coûteux.

Décès de l'usufruitier. La règle automatique

Article 1418. Non négociable

Le décès de l'usufruitier (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) est la résiliation la plus simple. En vertu de l' Article 1418 du Code civil et commercial, l’usufruit s’éteint automatiquement au décès. Cette règle est absolue. Aucune décision de justice n’est requise, aucune notification au cadastre n’est obligatoire et aucune condition ne s’applique.

Au décès d'un usufruitier, la propriété du bien revient entièrement au nu-propriétaire. Les héritiers de l'usufruitier n'ont aucun droit de continuer l'usufruit. Ils ne peuvent pas hériter de ce droit. C'est fondamentalement différent de la propriété, qui se transmet bien aux héritiers. L'usufruit est personnel à la personne à qui le droit a été accordé et ne peut être transféré par testament ou ab intestat succession.

D'un point de vue pratique, l'extinction est automatique. Toutefois, il est conseillé d'en informer le bureau foncier (สำนักงานที่ดิน) et de demander la radiation de l'inscription de l'usufruit. Cela permet d'éviter d'éventuels litiges et facilite les transferts ou hypothèques ultérieurs par le propriétaire.

Qu’advient-il des baux existants ? Le bail survit au décès

Une nuance capitale apparaît si l'usufruitier décédé avait loué le bien avant son décès. La fin de l'usufruit met-elle également fin aux baux ?

Arrêt de la Cour suprême n° 2297/2541 (1998) le précise. Un usufruitier à vie avait loué le terrain pour 30 ans, par écrit et avec enregistrement au bureau foncier, puis était décédé. La Cour suprême a jugé que l’usufruitier avait le pouvoir de gérer le bien et donc de le louer (article 1417), qu’un bail écrit et enregistré conclu en vertu de ce pouvoir lie le propriétaire (articles 538 et 540), et que l’extinction de l’usufruit au décès en vertu de l’article 1418 ne met pas fin au bail du locataire. La demande d’expulsion du propriétaire a été rejetée.

La conséquence pratique est que le propriétaire foncier, à la mort du bénéficiaire d’usufruit, doit honorer un bail de ce type jusqu’à son expiration. Un bail de plus de trois ans qui n’a pas été conclu par écrit et enregistré est exécutoire uniquement pendant trois ans (article 538). Le propriétaire foncier ne peut pas annuler ces baux car le bénéficiaire d’usufruit est décédé. Cela protège les locataires contre un déplacement soudain et assure la sécurité juridique sur le marché locatif.

Le propriétaire foncier peut-il annuler unilatéralement l'usufruit ?

Réponse courte : Non

Un des points les plus critiques du droit thaïlandais de l'usufruit : un propriétaire terrien ne peut pas annuler un usufruit enregistré de manière unilatérale sans le consentement de l'usufruitier. Il s'agit d'un principe du droit des biens. Une fois qu'un usufruit est enregistré au bureau foncier, le droit de propriété du propriétaire est subordonné au droit de l'usufruitier d'utiliser et de jouir du bien.

Une question connexe se pose lorsque l’usufruit est créé dans le cadre d’un don : le donneur cède la propriété et conserve un usufruit à vie. Le donneur peut-il ensuite récupérer le don ? La réponse dépend des règles applicables à un don avec un charge.

La protection de la donation avec charge

Lorsqu’un propriétaire foncier donne un bien mais conserve un usufruit à titre de charge (une donation avec charge, การให้โดยมีค่าภาระติดพัน, articles 528 et 535(2) du Code civil et commercial), un régime juridique particulier s’applique. Cela se produit fréquemment lors des partages de biens familiaux. Des parents âgés donnent des terres à leurs enfants tout en conservant le droit d’user et de jouir du bien leur vie durant.

Étude de cas 1. Décision 1516/2525 (1982)

Faits : Une mère a donné un terrain à sa fille et y a inscrit un usufruit sa vie durant, et la fille lui a remis chaque année trente thang du paddy qu'elle cultivait. C'est la mère, donatrice et usufruitière, qui a ensuite cherché à révoquer la donation pour ingratitude.

Décision du tribunal : Étant donné que le terrain a été cédé à des conditions qui le grevaient d'une charge au profit du donateur sa vie durant, il ne s'agissait pas d'un don par pure affection, mais d'un don assorti d'une charge, lequel ne peut être révoqué pour cause d'ingratitude. La demande de la mère a été rejetée et le rejet a été confirmé. L'argument vaut dans les deux sens : l'usufruit conservé garantit un revenu au donateur, et c'est aussi ce qui rend la donation elle-même irrévocable.

Étude de cas 2. Décision 2651/2543 (2000)

Faits : Un demandeur a fait don d'un terrain à un défendeur et a enregistré un usufruit à son propre nom. Le défendeur s'est ensuite brouillé avec le demandeur. Le demandeur a invoqué des motifs de révocation pour cause d'ingratitude.

Décision du tribunal : La Cour suprême a confirmé qu'une donation grevée d'un usufruit ne peut être révoquée. Ceci est valable indépendamment de toute ingratitude ultérieure ou de tout conflit familial. L'inscription de l'usufruit est déterminante.

Étude de cas 3. Décision 10344/2551 (2008)

Faits : Une mère et son défunt mari ont partagé leurs terres entre leurs neuf enfants, conformément à la clause stipulant que les parents conserveraient le droit à la production : les revenus tirés des champs de riz et les fruits des vergers. La mère a par la suite intenté une action en justice contre un de ses fils pour ingratitude, demandant que la moitié de ses deux parcelles lui soit restituée.

Décision du tribunal : Comme les parents conservaient le droit aux produits de la terre, la donation était une donation avec charge et, en vertu de l’article 535(2), la mère n’avait aucun droit d’action pour la révoquer pour ingratitude. La Cour d’appel avait soulevé ce point d’office en tant que question d’ordre public, et la Cour suprême a confirmé le rejet de la demande.

Principe juridique : Ces trois décisions sont cohérentes. Lorsque le donneur conserve un usufruit ou les fruits de la terre, le don porte une charge et ne peut être révoqué pour ingratitude en vertu de l’article 535(2), même si la relation se rompt. Le donneur conserve l’usufruit à vie (article 1418) et l’enfant qui a reçu la terre ne peut pas l’annuler non plus.

Article 1423. Intervention du tribunal en cas d'abus

Bien qu'un propriétaire foncier ne puisse révoquer l'usufruit, il conserve des protections limitées. Article 1423 permet au propriétaire de s’opposer à toute utilisation illégale ou déraisonnable de la propriété.

Les recours disponibles en vertu de l'article 1423 comprennent :

• Demande de garantie : Si le propriétaire prouve que ses droits sont en péril, il peut exiger une garantie de l’usufruitier. Cela n’est pas possible lorsque l’usufruitier est un donateur qui s’est réservé l’usufruit en donnant le bien.
• Nomination d’un administrateur : Si l’usufruitier ne fournit pas la garantie dans le délai fixé ou poursuit l’utilisation illégale ou déraisonnable malgré l’objection du propriétaire, le tribunal peut désigner un administrateur pour gérer le bien en lieu et place de l’usufruitier et peut libérer l’administrateur dès lors que la garantie est fournie.
• Pas d’extinction : L’article 1423 ne confère pas au tribunal le pouvoir de mettre fin à l’usufruit. L’usufruitier reste responsable des pertes ou dommages causés par faute lorsque l’usufruit prend fin (article 1420).

La charge de la preuve incombe au propriétaire, qui doit établir l’utilisation illégale ou déraisonnable et, pour exiger une garantie, que ses droits sont en péril. De simples différends sur l’entretien du bien ou des manquements mineurs ne suffisent pas. L’utilisation abusive doit être substantielle et démontrable.

Le conjoint peut-il annuler l'usufruit ? Débat relatif à l'article 1469

La question juridique. L'article 1469 et les droits du conjoint

La possibilité pour un conjoint de revenir sur un usufruit dépend de la personne qui l’a reçu et du bien qu’il grève. Le Code civil et commercial traite ces deux situations dans des articles distincts, et elles sont souvent confondues.

Article 1469 couvre les conventions conclues entre les époux eux-mêmes. Une convention relative à la propriété conclue entre époux pendant le mariage peut être annulée par l’un d’eux à tout moment pendant leur mariage ou dans un délai d’un an après la dissolution du mariage, sans affecter les tiers qui ont agi de bonne foi. Un usufruit que l’un des époux accorde à l’autre pendant le mariage, par exemple une épouse thaïlandaise accordant à son mari étranger un usufruit sur ses terres, constitue une telle convention. C’est le risque généralement évoqué dans le cadre de l’article 1469.

La règle du consentement figure aux articles 1476 et 1480, et non l’article 1469. L’article 1476 oblige les deux époux, ou l’un d’entre eux avec le consentement de l’autre, à gérer les biens matrimoniaux (sin somros) dans les cas énumérés, qui comprennent la vente, l’hypothèque et la constitution d’un usufruit, d’un droit de superficie, d’un droit d’habitation ou d’une servitude sur un bien immobilier. En vertu de l’article 1480, si l’un des époux agit seul, l’autre peut demander au tribunal de révoquer l’acte, à moins qu’il n’ait été ratifié ou que le tiers ait agi de bonne foi et à titre onéreux. L’action doit être intentée dans un délai d’un an à compter du jour où il a eu connaissance du motif, et en tout état de cause dans un délai de dix ans à compter de l’acte. Un usufruit sur les biens propres d’un époux (sin suan tua) n’exige aucun consentement.

Ce que montre la jurisprudence

Nous avons recherché dans notre propre base de données de décisions de la Cour suprême le 3 septembre 2026 et n’avons trouvé aucune décision signalée annulant un usufruit enregistré en vertu de l’article 1469 : sur les trente-deux décisions citant cet article, seules 818/2546 concernent également un usufruit, et là l’usufruit n’était pas en cause et ce qui était annulé était un don de terres. Cette base de données n’est pas complète, alors veuillez considérer cela comme une absence d’autorité dans ce que nous détenons, et non comme une règle selon laquelle un tribunal refusera. Le pouvoir d’annuler une convention entre époux découle de la loi elle-même, tout comme le droit du conjoint qui n’a pas consenti à demander la révocation en vertu de l’article 1480.

En pratique, le bureau foncier demande le consentement écrit du conjoint à l’égard d’un bien foncier qui fait partie de la propriété conjugale ; le risque prévu à l’article 1480 se présente donc principalement lorsque le consentement n’a pas été donné ou lorsque le statut matrimonial du propriétaire a été mal déclaré. Le risque prévu à l’article 1469 est différent : le consentement ne l’élimine pas, car le pouvoir d’annulation appartient au conjoint qui a accordé le droit d’usufruit.

Comment se protéger contre ce risque

Pour minimiser le risque de contestation par le conjoint, envisagez les mesures de protection suivantes :

• Enregistrer l'usufruit avant le mariage : Si possible, inscrivez le droit d’usufruit avant de contracter mariage. L’article 1469 ne s’applique qu’aux accords conclus pendant le mariage, donc un droit d’usufruit accordé avant le mariage échappe à cet article.
• Obtenir le consentement écrit du conjoint : Lorsque le bien immobilier est une propriété conjugale, l’article 1476 exige le consentement de l’autre époux pour créer un usufruit. Il doit être donné par écrit lors de l’enregistrement et présenté au bureau foncier. Il supprime le critère de révocation prévu à l’article 1480, mais n’efface pas le droit propre du conjoint qui l’accorde prévu à l’article 1469 lorsque l’usufruit est attribué à l’autre époux.
• Contrat pré-nuptial, pas un contrat postnuptial : Un contrat prénuptial conclu avant le mariage et consigné lors de l’enregistrement du mariage (articles 1465 et 1466) peut déterminer quels biens restent des biens personnels. Un contrat postnuptial signé pendant le mariage constitue lui-même une convention entre époux que l’un ou l’autre peut annuler en vertu de l’article 1469 ; il ne peut donc pas servir à renoncer à ce droit.
• Notification au bureau foncier : Fournissez au bureau foncier une preuve documentaire du consentement de votre conjoint au moment de l'enregistrement. De nombreux bureaux fonciers apposeront une mention indiquant que le conjoint était informé et a donné son consentement.

Non-exercice et extinction

Combien de temps avant qu'il n'expire ?

Une question fréquente chez les propriétaires est de savoir si un usufruit peut s'éteindre par défaut d'usage. Si l'usufruitier n'exerce pas son droit pendant de nombreuses années, le propriétaire peut-il recouvrer la pleine propriété du bien ?

Le droit thaïlandais apporte une réponse. L'usufruit ne s'éteint pas automatiquement du seul fait de son inutilisation. Toutefois, un défaut prolongé d'exercice de ce droit peut, dans certaines circonstances, entraîner l'application des règles de prescription ou d'abandon. Le propriétaire peut alors saisir le tribunal.

Décision 1548/2503 (1960). Non-exercice pendant 7 à 8 ans

Faits : Un usufruitier avait enregistré un droit d'usufruit mais ne l'avait jamais exercé pendant 7 à 8 ans. Le propriétaire a cherché à recouvrer la pleine propriété.

Décision du tribunal : La Cour suprême a jugé que l'usufruitier pouvait TOUJOURS faire valoir son droit d'usufruit malgré un non-exercice prolongé. La Cour a noté que le délai de prescription était le délai général de dix ans (article 164 à l’époque de l’arrêt ; article 193/30 depuis la révision du Livre I en 1992), et non le délai d’un an prévu à l’article 1428.

Importance : Cette décision a fermement établi que le simple non-usage n’éteint pas un usufruit enregistré. Quelle que soit la durée de l’inactivité, l’usufruitier conserve le droit jusqu’à ce que celui-ci prenne fin selon l’une des modalités prévues par le Code : la fin du terme de l’usufruit, la mort de l’usufruitier (article 1418), une ordonnance judiciaire ou la résiliation par accord.

La conséquence est claire. L'enregistrement d'un usufruit au bureau foncier crée un droit réel durable qui survit à des années de non-usage. Un propriétaire ne peut présumer qu'un usufruit non utilisé a disparu ou peut être ignoré.

Stratégies pratiques pour mettre fin à l'usufruit

Pour les parties souhaitant mettre fin à un droit d'usufruit, plusieurs solutions pratiques existent. Les stratégies les plus efficaces sont décrites ci-dessous.

Accord mutuel (méthode la plus sûre)

La manière la plus simple et la plus sûre de mettre fin à l'usufruit est par accord mutuel entre le propriétaire et l'usufruitier. Lorsque les deux parties consentent à mettre fin à leur relation, aucune ordonnance du tribunal n'est requise. La procédure est simple.

Procédure :

1. Préparer un accord de résiliation : Rédigez un accord écrit simple, signé par les deux parties. Il devra stipuler que l'usufruit prend fin d'un commun accord et avec effet immédiat.
2. Rendez-vous ensemble au bureau foncier : Le propriétaire et l'usufruitier doivent se rendre en personne au bureau foncier (สำนักงานที่ดิน) avec :
   • Certificat foncier original (โฉนดที่ดิน)
   • Certificat d'usufruit original (หนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน)
   • Accord de résiliation signé par les deux parties
   • Documents d'identification personnelle
3. Procéder à l'enregistrement de l'annulation : Le bureau foncier traitera l'annulation et délivrera des certificats mis à jour attestant que l'usufruit a pris fin.
4. Coût : Lorsque rien n’est payé pour l’annulation, cette transaction est enregistrée comme une transaction sans valeur patrimoniale, à 50 baht par parcelle (Règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), clause 2(7)), plus de petits frais pour la demande et les copies.

Le règlement amiable est privilégié car il évite les litiges, préserve les relations entre les parties et garantit un titre de propriété incontestable au propriétaire.

Expiration du terme. Automatique, aucune action requise

Si l'usufruit a été constitué pour une durée déterminée (par exemple, “ usufruit pour une durée de 10 ans à compter de la date d'enregistrement ”), le droit expire automatiquement à l'expiration du terme. Aucune action en justice ni mise en demeure n'est requise.

Meilleures pratiques : Même si l'extinction est automatique, informez le bureau foncier et demandez la radiation de l'inscription. Cela clarifie le titre de propriété et évite toute confusion lors de transactions ultérieures.

Ordonnance du tribunal en vertu de l'article 1423. Pour les cas d'abus

Si l’usufruitier abuse de la propriété, l’article 1423 permet au propriétaire de s’y opposer, d’exiger une garantie et de demander au tribunal de nommer un administrateur. Le propriétaire doit prouver :

• Actes spécifiques d’utilisation illicite ou déraisonnable du bien
• Pour la garantie, que les droits du propriétaire sont en péril
• Pour un administrateur, que la garantie n’a pas été fournie dans les délais ou que l’utilisation abusive s’est poursuivie après l’opposition du propriétaire

L'article ne prévoit pas la résiliation du droit d'usufruit en cas de mauvaise utilisation. Un administrateur prend en charge la gestion de la propriété, et le droit d'usufruit se poursuit jusqu'à ce qu'il prenne fin par l'une des autres modalités décrites sur cette page.

Destruction du bien. L'usufruit prend fin en cas de destruction du bien

Selon le Article 1419, si le bien est détruit et qu’une indemnité est versée, le propriétaire ou l’usufruitier doit le remettre en état dans la mesure où l’indemnité le permet ; si la remise en état est impossible, l’usufruit prend fin et l’indemnité est partagée entre eux proportionnellement à leurs pertes. Si aucune indemnité n’est versée, le propriétaire n’est pas tenu de remettre le bien en état.

Chaque fois que le bien est rétabli, l'usufruit revit dans la mesure de ce rétablissement. Les mêmes règles s'appliquent à l'expropriation et à la destruction partielle.

Foire aux questions

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