Mettre fin à un usufruit en Thaïlande : les 7 cas

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

L'usufruit (สิทธิเก็บกิน) est un droit de propriété précieux en Thaïlande, mais il doit nécessairement prendre fin. Qu'il s'agisse d'un décès, d'un accord mutuel ou d'une intervention judiciaire, il est essentiel de comprendre les sept méthodes d'extinction. Ce guide explore chacune d'elles, Cour suprême décisions, le débat sur l'article 1469 et des stratégies pratiques pour protéger vos intérêts.

Écrit par Sebastien H. Brousseau ET Wichuda Atthamethakon ThaiLawOnline.com . Spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

Dernière révision : 29 septembre 2026. The limitation period in Decision 1548/2503 is now given as the general ten-year period (Section 164 when the case was decided, Section 193/30 today), and the section on spouses was rewritten to separate Section 1469, which covers agreements between the spouses, from the consent rule for marital property in Sections 1476 and 1480.

Previous review, 3 September 2026. Les décisions 1516/2525, 2651/2543 et 2297/2541 ont été lues intégralement en thaï. Les faits exposés pour la décision 1516/2525 présentaient les parties à l'inverse et ont été rectifiés : le parent était celui qui recevait le riz annuel en tant qu'usufruitier et qui a ensuite tenté de révoquer la donation, et le parent a perdu. La réponse de la FAQ affirmant qu'aucun tribunal thaïlandais n'a jamais annulé un usufruit enregistré en vertu de l'article 1469 a été remplacée par la recherche que nous avons réellement effectuée et ce qu'elle peut et ne peut pas montrer. Les exposés de 2651/2543 et 2297/2541 ont été vérifiés par rapport aux jugements et restent valables. Ce que cet examen n'a pas revérifié, dit plutôt qu'impliqué : les sept manières dont prend fin un usufruit, la procédure et les frais du Bureau foncier, et la décision 10344/2551.

Les 7 façons dont l'usufruit prend fin

L'usufruit n'existe pas indéfiniment. Le Code civil et commercial reconnaît de multiples voies de résiliation. Certaines sont automatiques tandis que d'autres nécessitent l'intervention des tribunaux. Le tableau ci-dessous résume les sept principales méthodes :

Méthode de résiliation	Base juridique	Automatique?	Une ordonnance du tribunal est-elle nécessaire ?
Décès de l'usufruitier	Article 1418	Oui	Non
Expiration de la durée déterminée	Article 1418	Oui	Non
Accord mutuel	droit général des contrats	Oui (si les deux sont d'accord)	Non
Fusion (l'usufruitier devient propriétaire)	Principes généraux	Oui	Non
Destruction de biens	Article 1419	Oui	Non
Misuse (a receiver, not termination)	Article 1423	Non	Oui
Non-exercise (does not end it: Decision 1548/2503)	No provision	Non	Non

Chaque méthode repose sur des principes juridiques distincts. Certaines sont automatiques, tandis que d'autres requièrent une démarche formelle ou une intervention judiciaire. Il est essentiel de comprendre laquelle s'applique à votre situation afin d'éviter des litiges coûteux.

Décès de l'usufruitier. La règle automatique

Article 1418. Non négociable

Le décès de l'usufruitier (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) est la résiliation la plus simple. Sous Article 1418 du Code civil et commercial, l’usufruit s’éteint automatiquement au décès. Cette règle est absolue. Aucune décision de justice n’est requise, aucune notification au cadastre n’est obligatoire et aucune condition ne s’applique.

Au décès d'un usufruitier, la propriété du bien revient entièrement au nu-propriétaire. Les héritiers de l'usufruitier n'ont aucun droit de continuer l'usufruit. Ils ne peuvent pas hériter de ce droit. C'est fondamentalement différent de la propriété, qui se transmet bien aux héritiers. L'usufruit est personnel à la personne à qui le droit a été accordé et ne peut être transféré par testament ou ab intestat succession.

D'un point de vue pratique, la résiliation est automatique. Toutefois, il est conseillé d'en informer le Bureau du cadastre (สำนักงานที่ดิน) et de demander l'annulation de l'inscription de l'usufruit. Cela permet d'éviter d'éventuels litiges et facilite les transferts ou hypothèques ultérieurs du propriétaire.

Qu’advient-il des baux existants ? Le bail survit au décès.

Une nuance capitale apparaît si l'usufruitier décédé avait loué le bien avant son décès. La fin de l'usufruit met-elle également fin aux baux ?

Décision de la Cour suprême n° 2297/2541 (1998) clarifies this. A usufructuary for life had let the land for 30 years, in writing and registered at the Land Office, and then died. The Supreme Court held that the usufructuary had power to manage the property and so to let it (Section 1417), that a written and registered lease made under that power binds the owner (Sections 538 and 540), and that the end of the usufruct on death under Section 1418 does not bring the tenant’s lease to an end. The owner’s eviction claim was dismissed.

The practical consequence is that the landowner, upon the usufructuary’s death, must honor a lease of this kind until it expires. A lease longer than three years that was not made in writing and registered is enforceable only for three years (Section 538). The landowner cannot cancel these leases because the usufructuary has died. This protects tenants from sudden displacement and ensures legal certainty in the rental market.

Le propriétaire foncier peut-il annuler unilatéralement l'usufruit ?

Réponse courte : Non

Un des points les plus critiques du droit thaïlandais de l'usufruit : un propriétaire terrien ne peut pas annuler un usufruit enregistré de manière unilatérale sans le consentement de l'usufruitier. Il s'agit d'un principe du droit des biens. Une fois qu'un usufruit est enregistré au bureau foncier, le droit de propriété du propriétaire est subordonné au droit de l'usufruitier d'utiliser et de jouir du bien.

A related question arises when the usufruct was created as part of a gift: the giver hands the land over and keeps a usufruct for life. Can the giver later take the gift back? The answer turns on the rules for a gift with an charge.

La protection de la donation avec charge

When a landowner gifts property but retains usufruct as an encumbrance (a gift with a charge, การให้โดยมีค่าภาระติดพัน, Civil and Commercial Code sections 528 and 535(2)), a special legal regime applies. This occurs frequently in family property divisions. Aging parents gift land to children while retaining the right to use and enjoy the property for life.

Étude de cas 1. Décision 1516/2525 (1982)

Faits: Une mère a donné un terrain à sa fille et y a inscrit un usufruit sa vie durant, et la fille lui a remis chaque année trente thang du paddy qu'elle cultivait. C'est la mère, donatrice et usufruitière, qui a ensuite cherché à révoquer la donation pour ingratitude.

Décision du tribunal : Étant donné que le terrain a été cédé à des conditions qui le grevaient d'une charge au profit du donateur sa vie durant, il ne s'agissait pas d'un don par pure affection, mais d'un don assorti d'une charge, lequel ne peut être révoqué pour cause d'ingratitude. La demande de la mère a été rejetée et le rejet a été confirmé. L'argument vaut dans les deux sens : l'usufruit conservé garantit un revenu au donateur, et c'est aussi ce qui rend la donation elle-même irrévocable.

Étude de cas 2. Décision 2651/2543 (2000)

Faits: Un demandeur a fait don d'un terrain à un défendeur et a enregistré un usufruit à son propre nom. Le défendeur s'est ensuite brouillé avec le demandeur. Le demandeur a invoqué des motifs de révocation pour cause d'ingratitude.

Décision du tribunal : La Cour suprême a confirmé qu'une donation grevée d'un usufruit ne peut être révoquée. Ceci est valable indépendamment de toute ingratitude ultérieure ou de tout conflit familial. L'inscription de l'usufruit est déterminante.

Étude de cas 3. Décision 10344/2551 (2008)

Faits: A mother and her late husband divided their land among their nine children, on the agreed term that the parents kept the right to the produce: the rent from the rice fields and the fruit from the orchards. The mother later sued one son for ingratitude, asking for half of his two plots to be transferred back to her.

Décision du tribunal : Because the parents kept the right to the produce of the land, the gift was a gift with a charge, and under Section 535(2) the mother had no right of action to revoke it for ingratitude. The Court of Appeal had raised the point of its own motion as a question of public order, and the Supreme Court upheld the dismissal.

Principe juridique : These three decisions are consistent. Where the giver keeps a usufruct or the produce of the land, the gift carries a charge and cannot be revoked for ingratitude under Section 535(2), even if the relationship breaks down. The giver keeps the usufruct for life (Section 1418), and the child who received the land cannot cancel it either.

Article 1423. Intervention du tribunal en cas d'abus

Bien qu'un propriétaire foncier ne puisse révoquer l'usufruit, il conserve des protections limitées. Article 1423 lets the owner object to any unlawful or unreasonable use of the property.

Les recours disponibles en vertu de l'article 1423 comprennent :

• Demande de garantie : If the owner proves that the owner’s rights are in peril, the owner may demand security from the usufructuary. This is not available where the usufructuary is a giver who reserved the usufruct when giving the property away.
• Appointment of a receiver: If the usufructuary does not give security within the time fixed, or keeps up the unlawful or unreasonable use despite the owner’s objection, the court may appoint a receiver to manage the property in the usufructuary’s place, and may release the receiver once security is given.
• No termination: Section 1423 does not give the court power to end the usufruct. The usufructuary remains liable for loss or damage caused by fault when the usufruct ends (Section 1420).

The burden of proof is on the landowner to show the unlawful or unreasonable use and, for security, that the owner’s rights are in peril. Mere disputes over property maintenance or minor violations are insufficient. The misuse must be material and demonstrable.

Le conjoint peut-il annuler l'usufruit ? Débat relatif à l'article 1469

La question juridique. L'article 1469 et les droits du conjoint

Whether a spouse can undo a usufruct depends on who received it and whose property it burdens. The Civil and Commercial Code deals with the two situations in different sections, and they are often confused.

Article 1469 covers agreements made between the spouses themselves. An agreement concerning property made between spouses during the marriage may be avoided by either of them at any time while they are married, or within one year after the marriage ends, without affecting third persons who acted in good faith. A usufruct that one spouse grants to the other during the marriage, for example a Thai wife granting her foreign husband a usufruct over her land, is such an agreement. This is the risk usually discussed under the Article 1469 heading.

The consent rule is in Sections 1476 ET 1480, not Section 1469. Section 1476 requires both spouses, or one with the other’s consent, to deal with marital property (sin somros) in listed cases, which include selling, mortgaging and creating a usufruct, superficies, habitation or servitude over immovable property. Under Section 1480, if one spouse does this alone, the other may ask the court to revoke it, unless it was ratified or the third person acted in good faith and gave value. The action must be brought within one year of learning of the ground, and in any event within ten years of the act. A usufruct over a spouse’s personal property (sin suan tua) needs no consent.

What the Case Law Shows

We searched our own database of Supreme Court decisions on 3 September 2026 and found no reported decision cancelling a registered usufruct under Section 1469: of the thirty-two decisions citing Section 1469, only 818/2546 also involves a usufruct, and there the usufruct was not in issue and what was undone was a gift of land. That database is not the complete reporter, so treat this as an absence of authority in what we hold, not as a rule that a court will refuse. The power to avoid an agreement between spouses comes from the statute itself, and so does the non-consenting spouse’s right to ask for revocation under Section 1480.

In practice the Land Office asks a married owner for the spouse’s written consent when the land is marital property, so the Section 1480 risk mostly arises where consent was not given or the owner’s marital status was misstated. The Section 1469 risk is different: consent does not remove it, because the power to avoid belongs to the spouse who granted the usufruct.

Comment se protéger contre ce risque

Pour minimiser le risque de contestation par le conjoint, envisagez les mesures de protection suivantes :

• Enregistrer l'usufruit avant le mariage : If possible, register the usufruct before entering into marriage. Section 1469 applies only to agreements made during the marriage, so a usufruct granted before it is outside that section.
• Obtenir le consentement écrit du conjoint : Where the land is marital property, Section 1476 requires the other spouse’s consent to create a usufruct. Give it in writing at registration and present it to the Land Office. It removes the Section 1480 ground for revocation, though not the granting spouse’s own right under Section 1469 when the usufruct is granted to the other spouse.
• Prenuptial agreement, not a postnuptial one: A contrat prénuptial made before the marriage and recorded at the marriage registration (Sections 1465 and 1466) can settle which assets remain personal property. A contrat postnuptial signed during the marriage is itself an agreement between spouses that either of them may avoid under Section 1469, so it cannot be used to waive that right.
• Notification au bureau foncier : Fournissez au bureau du cadastre une preuve documentaire du consentement de votre conjoint au moment de l'enregistrement. De nombreux bureaux du cadastre apposeront une mention indiquant que le conjoint était informé et a donné son consentement.

Non-exercice et extinction

Combien de temps avant qu'il n'expire ?

Une question fréquente chez les propriétaires est de savoir si un usufruit peut s'éteindre par défaut d'usage. Si l'usufruitier n'exerce pas son droit pendant de nombreuses années, le propriétaire peut-il recouvrer la pleine propriété du bien ?

Le droit thaïlandais apporte une réponse. L'usufruit ne s'éteint pas automatiquement du seul fait de son inutilisation. Toutefois, un défaut prolongé d'exercice de ce droit peut, dans certaines circonstances, entraîner l'application des règles de prescription ou d'abandon. Le propriétaire peut alors saisir le tribunal.

Décision 1548/2503 (1960). Non-exercice pendant 7 à 8 ans

Faits: Un usufruitier avait enregistré un droit d'usufruit mais ne l'avait jamais exercé pendant 7 à 8 ans. Le propriétaire a cherché à recouvrer la pleine propriété.

Décision du tribunal : La Cour suprême a jugé que l'usufruitier pouvait TOUJOURS faire valoir son droit d'usufruit malgré un non-exercice prolongé. La Cour a noté que le délai de prescription was the general ten-year period (Section 164 when the case was decided; Section 193/30 since Book I was revised in 1992), NOT the 1-year period specified in Section 1428.

Importance: Cette décision a fermement établi que la simple non-utilisation n'éteint pas un usufruit enregistré. L'usufruitier conserve ce droit indéfiniment, sauf si un tribunal ordonne expressément sa résiliation ou si l'usufruit est annulé par accord mutuel.

La conséquence est claire. L'enregistrement d'un usufruit au cadastre crée un droit de propriété durable qui résiste à des années de non-usage.. Un propriétaire ne peut présumer qu'un usufruit non utilisé a disparu ou peut être ignoré.

Stratégies pratiques pour mettre fin à l'usufruit

Pour les parties souhaitant mettre fin à un droit d'usufruit, plusieurs solutions pratiques existent. Les stratégies les plus efficaces sont décrites ci-dessous.

Accord mutuel (méthode la plus sûre)

La manière la plus simple et la plus sûre de mettre fin à l'usufruit est par accord mutuel entre le propriétaire et l'usufruitier. Lorsque les deux parties consentent à mettre fin à leur relation, aucune ordonnance du tribunal n'est requise. La procédure est simple.

Procédure:

1. Préparer un accord de résiliation : Rédigez un accord écrit simple, signé par les deux parties. Il devra stipuler que l'usufruit prend fin d'un commun accord et avec effet immédiat.
2. Rendez-vous ensemble au bureau foncier : Le propriétaire et l'usufruitier doivent se rendre en personne au bureau foncier (สำนักงานที่ดิน) avec :
   • Certificat foncier original (โฉนดที่ดิน)
   • Certificat d'usufruit original (หนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน)
   • Accord de résiliation signé par les deux parties
   • documents d'identification personnelle
3. Procéder à l'enregistrement de l'annulation : Le Bureau du cadastre traitera l'annulation et délivrera des certificats mis à jour attestant que l'usufruit a pris fin.
4. Coût: Where nothing is paid for the cancellation, it is registered as a transaction without capital value, at 50 baht per plot (Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541), clause 2(7)), plus small charges for the application and copies.

Le règlement amiable est privilégié car il évite les litiges, préserve les relations entre les parties et garantit un titre de propriété incontestable au propriétaire.

Expiration à durée déterminée. Automatique, aucune action requise.

Si l'usufruit a été constitué pour une durée déterminée (par exemple, “ usufruit pour une durée de 10 ans à compter de la date d'enregistrement ”), le droit expire automatiquement à l'expiration du terme. Aucune action en justice ni mise en demeure n'est requise.

Meilleures pratiques : Même si la radiation est automatique, informez le bureau du cadastre et demandez l'annulation de l'inscription. Cela clarifie le titre de propriété et évite toute confusion lors de transactions ultérieures.

Ordonnance du tribunal en vertu de l'article 1423. Pour les cas d'abus.

If the usufructuary misuses the property, Section 1423 lets the property owner object, demand security, and ask the court to appoint a receiver. The property owner must prove:

• Specific acts of unlawful or unreasonable use of the property
• For security, that the owner’s rights are in peril
• For a receiver, that security was not given in time or that the misuse continued after the owner objected

The section does not provide for terminating the usufruct for misuse. A receiver takes over the management of the property, and the usufruct itself continues until it ends in one of the other ways described on this page.

Destruction du bien. L'usufruit prend fin en cas de destruction du bien.

Selon le Article 1419, if the property is destroyed and compensation is paid, the owner or the usufructuary must restore it as far as the compensation allows; if restoration is impossible, the usufruct ends and the compensation is divided between them in proportion to their losses. If no compensation is paid, the owner is not bound to restore the property.

Whenever the property is restored, the usufruct revives to the extent of the restoration. The same rules apply to expropriation and to partial destruction.

Foire aux questions

Guides associés

• Contrat d'usufruit en Thaïlande . Aperçu complet de la création de l'usufruit, de ses conditions et des mécanismes d'application.
• Comment enregistrer un usufruit en Thaïlande . Guide étape par étape pour l'inscription, de l'accord initial à la résiliation.
• Usufruit et couples mariés en Thaïlande . Analyse des droits du conjoint, article 1469, et protections de l’usufruit dans le contexte familial.
• Usufruit après décès et héritage en Thaïlande . Guide expliquant ce qui se passe lors du décès d'un usufruitier et ses conséquences pour les héritiers.
• 64 arrêts de la Cour suprême relatifs à l'usufruit . Base de données complète de tous les arrêts marquants de la Cour suprême thaïlandaise concernant l'usufruit.

Besoin d'aide concernant votre usufruit ?

ThaiLawOnline a enregistré des centaines de contrats d'usufruit depuis 2006. Nous connaissons la loi, les procédures du Bureau foncier et les décisions de la Cour suprême qui protègent vos droits.

Appelez-nous dès aujourd'hui : +66 (0) 87 225 1340 ou par courriel info@thailawonline.com

Prendre rendez-vous pour une consultation

Obtenir votre contrat d'usufruit : Trois voies

Tous les trois produisent le même document sous-jacent, la convention d'usufruit bilingue que ce cabinet utilise pour ses propres clients. Téléchargez le modèle modifiable à 890 THB et complétez-le vous-même, laissez Créateur de documents créez une version personnalisée finie si vous êtes membre Gold, avec traduction disponible, ou envoyez-nous vos coordonnées et nous la rédigerons autour de vos faits en anglais et en thaï pour un prix fixe 3 900 THB, vous guidant à travers l'enregistrement au Bureau foncier. Ils sont comparés côte à côte dans notre guide complet, avec nos frais publiés.

Essayez-le vous-même d'abord, gratuitement

Vous n'avez rien à réserver pour commencer. Ceux-ci s'exécutent dans votre navigateur, et vous ne nous payez que si vous décidez de faire appel à un avocat.