Protéger un conjoint étranger par un usufruit sur un terrain thaïlandais

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

Points clés à retenir

• A usufruct one spouse grants the other during the marriage is a contract between spouses, so under Article 1469 either spouse may avoid it at any time during the marriage or within one year after it ends.
• L'inscription au registre foncier est essentielle. Elle crée un droit opposable charge that binds a buyer or lender. It does not stop the other spouse avoiding it under Article 1469: that section’s exception protects outsiders acting in good faith, not the spouse.
• L'article 1469 ne s'applique qu'aux contrats conclus pendant le mariage. L'enregistrement avant le mariage offre la meilleure protection.
• Il existe huit couches de protection stratégique : l'enregistrement prénuptial, l'acte formel, le conseil indépendant, contrat prénuptial, donationstructure avec charges, contrepartie documentée, témoin tiers, termes du règlement matrimonial.
• Un contrat prénuptial abordant explicitement la question de l'usufruit renforce sa validité. Il démontre une volonté commune et réduit les présomptions relationnelles.
• Les couples thaïlandais mixtes ont le plus souvent recours à l'usufruit. Ce système est essentiel pour les conjoints étrangers qui ne peuvent pas acquérir directement de terres en Thaïlande.

Écrit par Sébastien H. Brousseau (LL.B.) ET Wichuda Atthamethakon (LL.M.) ThaiLawOnline.com : Cabinet spécialisé en droit de l’usufruit depuis 2006

Dernière révision : 3 septembre 2026. Les quatre Cour suprême décisions citées dans le Directives de la Cour suprême section were read in full in Thai and their descriptions were rewritten. Two were wrong on the result. The page said the court upheld the gift in 818/2546, when the seven gift deeds were set aside and the wife’s appeal against that failed; and it had the spouses the wrong way round in 2004/2511, where the husband was the donor and the usufructuary and the wife was the plaintiff attacking the gift. The paragraph asserting that no Thai Supreme Court has ever cancelled a registered usufruct between spouses has been replaced by the search we actually ran and what it can and cannot show. What this review did not re-check, said rather than implied: the eight protection strategies, the fee and procedure figures, and the discussion of Section 1469 itself. Re-read on 5 October 2026, on what that review left open. The page had argued that registration brings a spousal usufruct within Section 1469’s third-party exception; the exception protects outsiders acting in good faith, not the spouse, and in Decision 818/2546 the Court applied Section 1469 to gifts between spouses carrying registered usufructs, so that argument and the takeaway saying no court has cancelled such a usufruct were withdrawn. The comparison table had said a usufruct can be made inheritable (Section 1418 says it ends on death) and that a lease ends on the landlord’s death (it ends on the tenant’s, Decision 3254/2545). A strategy of gifting land to the foreign spouse was withdrawn (Land Code section 86), and the land bar is now attributed to the Land Code rather than the Constitution.

Pourquoi les couples mariés utilisent l'usufruit

Couples thaïlandais-étrangers : un scénario courant

The most frequent application of spousal usufruct involves a Thai spouse granting usufruct rights to a foreign spouse unable to own Thai land directly. The Land Code (section 86) bars foreign nationals from owning land except with permission or under a treaty, and permission is rarely granted.

Un conjoint étranger (époux, épouse ou partenaire civil) ne peut détenir le titre de propriété. Toutefois, un usufruit enregistré confère au conjoint étranger les avantages pratiques d'une propriété sans titre légal : le droit à la jouissance exclusive, le droit de percevoir les revenus, le droit de louer ou de sous-louer, une garantie contre la vente du bien par le propriétaire thaïlandais sans consentement, et des droits successoraux en vertu du contrat d'usufruit.

Le conjoint thaïlandais (généralement l'épouse) détient le titre de propriété légal. Le conjoint étranger détient l'usufruit. Cet arrangement est utilisé avec succès depuis des décennies dans les mariages et partenariats entre Thaïlandais et étrangers. L'usufruit protège l'investissement du conjoint étranger. Il lui garantit le droit de cultiver, de construire ou de louer la propriété. Il subsiste après le décès du titulaire thaïlandais du titre de propriété s'il est correctement structuré.

Tous les couples thaïlandais : planification successorale

Même entre deux époux thaïlandais, l'usufruit s'avère important succession objectifs de planification et de protection des actifs. Un époux peut accorder l'usufruit pour garantir l'intérêt de l'autre époux dans les terres familiales. Cela crée une sécurité de revenu indépendante de biens matrimoniaux division. Elle protège contre les réclamations d'héritage forcé.

Un usufruit peut être limité à une durée déterminée (par exemple, la vie de l'usufruitier, ou une durée fixe pouvant aller jusqu'à 30 ans (article 1418 : toute durée stipulée plus longue est réduite à 30 ans)). Cela crée un plan de succession contrôlé. Les couples thaïlandais utilisent également l'usufruit pour satisfaire des créances ou des réclamations de créanciers sans transférer la pleine propriété. Cela garantit à un conjoint des droits d'usage sûrs, quels que soient les litiges ultérieurs concernant les biens matrimoniaux.

La question de l'article 1469 : Un conjoint peut-il annuler ?

Que dit l'article 1469 ?

“Les contrats concernant les biens conclus entre époux pendant le mariage peuvent être annulés par l'un ou l'autre des époux à tout moment pendant le mariage ou dans l'année suivant dissolution, sauf si cela porterait atteinte aux droits d'un tiers agissant en bonne foi.”

Article 1469 du Code civil et commercial thaïlandais Code civil et commercial permet à l'un ou l'autre des époux d'annuler les contrats immobiliers conclus pendant le mariage. L'annulation peut intervenir à tout moment pendant le mariage ou dans l'année suivant sa dissolution (divorce ou décès). Toutefois, la loi contient une exception cruciale : “ à moins que cela ne porte atteinte aux droits d'un tiers agissant de bonne foi ”. Cette réserve relative aux tiers est la pierre angulaire de la protection de l'usufruit enregistré.

Le débat juridique

Un usufruit enregistré n'est pas seulement un contrat entre époux. Il s'agit d'une charge inscrite sur le titre de propriété du bien. Une fois enregistré, l'usufruit lie tous les acquéreurs, locataires et créanciers subséquents. La charge apparaît sur le certificat de propriété. Elle affecte la capacité de tout tiers à acquérir le bien libre de tout droit d'usufruit. Cela crée un effet obligatoire à l'égard des tiers qui ne peuvent acquérir le bien sans tenir compte des droits du titulaire de l'usufruit.

La position juridique de ThaiLawOnline : Registration protects the usufruct against outsiders, such as a buyer of the land or a bank, but it does not take a usufruct granted during the marriage outside Article 1469 as between the spouses: the exception in that section protects third persons acting in good faith, and the receiving spouse is not one. We know of no Supreme Court decision on a registered usufruct between spouses specifically, but in Decision 818/2546 the Court applied Article 1469 to gifts between spouses on which the husband had registered usufructs. The secure routes are a usufruct registered before the marriage, or one made part of a registered prenuptial agreement.

Directives de la Cour suprême

Bien qu’aucune affaire ne traite directement de l’annulation de l’usufruit enregistré en vertu de l’article 1469, les décisions de la Cour suprême thaïlandaise fournissent des indications pertinentes sur les charges grevant les biens matrimoniaux.

Décision 818/2546 (2003) : Un mari a enregistré une donation de sept parcelles de ses biens propres à sa femme pendant le mariage, en se réservant un usufruit enregistré sur chaque parcelle. Il a ensuite révoqué la donation par l'intermédiaire de son avocat et a intenté une action en justice pour faire annuler les actes. L'épouse a soutenu que la révocation devait satisfaire à l'article 535, la règle générale relative à la révocation d'une donation pour ingratitude. La Cour suprême a jugé que l'article 1469, qui traite spécifiquement des conventions relatives aux biens passées entre époux pendant le mariage, s'applique à la place, et que la disposition générale ne s'applique pas. Le tribunal de première instance a annulé les sept actes de donation et a ordonné le rétablissement des titres au nom du mari, la cour d'appel a confirmé la décision, et le recours ultérieur de l'épouse a été rejeté. L'affaire fait donc jurisprudence quant au fait qu'une donation entre époux peut être annulée en vertu de l'article 1469. Elle ne dit rien sur l'annulation d'un usufruit enregistré : l'usufruit du mari n'a jamais été remis en cause.

Décision 2004/2511 (1968) : Un mari a donné la moitié d'un terrain conjugal au fils du couple, tout en s'en réservant l'usufruit sa vie durant. L'épouse a intenté une action en justice pour faire révoquer la donation au motif qu'elle n'avait pas consenti, et pour être inscrite comme copropriétaire de l'ensemble de la parcelle. Le fils avait pris soin de ses parents plus que les autres enfants et avait reçu une balle alors qu'il montait la garde dans le verger familial. La Cour suprême a jugé que la donation de cette moitié constituait une libéralité d'honneur au sens de l'article 1473, alinéa 2, chiffre 3 du Code tel qu'il était alors en vigueur, de sorte que l'épouse ne pouvait pas en obtenir l'annulation bien qu'elle n'eût pas consenti. Elle a modifié le jugement en sa faveur pour le reste : l'autre moitié demeurait un bien conjugal, de sorte que son nom devait être inscrit comme copropriétaire de cette moitié.

Décision 1516/2525 (1982) : Une mère a donné un terrain à sa fille et y a inscrit un usufruit sa vie durant, la fille lui remettant trente thangs de paddy par an. La Cour suprême a jugé qu'une donation faite à ces conditions n'est pas une donation par pur amour, mais une donation assortie d'une charge, de sorte qu'elle ne peut être révoquée pour ingratitude, et la demande de la mère a été rejetée. L'usufruit réservé protège le donateur en continuand à produire un revenu, mais c'est aussi ce qui ferme la porte à toute tentative ultérieure de reprendre le terrain lui-même.

Décision 2651/2543 (2000) : La même règle, avec le remède explicité. Un donateur avait fait don d'un terrain tout en conservant un usufruit viager enregistré, et a intenté une action en justice pour révoquer la donation lorsque le donataire lui en a refusé l'accès. La Cour suprême a jugé qu'une donation assortie d'une charge ne peut être révoquée pour ingratitude, en vertu de l'article 535 (2), et a ajouté que la révocation n'était pas ce dont il avait besoin : un usufruitier qui est empêché d'jouir de son droit peut s'adresser au tribunal pour faire cesser l'entrave et maintenir ce droit.

Ce que les cas signalés montrent et ne montrent pas : Nous avons recherché une décision annulant un usufruit enregistré entre époux en vertu de l'article 1469. En effectuant une recherche dans notre propre base de données de décisions de la Cour suprême le 3 septembre 2026, trente-deux décisions citent l'article 1469 et une seule d'entre elles concerne également un usufruit : la décision 818/2546, dans laquelle l'usufruit n'a jamais été en cause et où c'est la donation du terrain qui a été annulée. Cette base de données ne constitue pas le recueil complet des jurisprudence, il s'agit donc d'une absence de jurisprudence plutôt que de la preuve qu'une telle décision n'existe pas, et cela ne constitue pas une garantie quant à la manière dont un tribunal trancherait la question. Ce que cela signifie, c'est qu'quiconque affirme l'issue avec certitude va au-delà de ce que les affaires rapportées permettent d'avancer.

8 stratégies de protection pour les couples mariés

Stratégie 1 : S’inscrire avant le mariage (Protection maximale)

Article 1469 applies only to contracts made “during marriage.” A usufruct registered before marriage falls outside Article 1469’s scope entirely. If a foreign spouse registers usufruct rights before the wedding ceremony, the contract predates the marital relationship. It cannot be avoided under Article 1469. This is the gold standard protection and eliminates the entire Article 1469 question. Couples should register the usufruct agreement during engagement or immediately before formal marriage registration with Thai authorities. For property acquired while living together, see our analysis of Dika 97/2569 (unmarried partners).

Stratégie 2 : Acte formel d’usufruit (document autonome)

L'usufruit doit faire l'objet d'un acte formel distinct, et non être inclus dans un acte de transfert de propriété ou de donation plus large. Une convention d'usufruit dédiée documente clairement l'intention des parties, la durée, l'étendue des droits accordés et la contrepartie échangée. Un acte séparé démontre que l'arrangement était intentionnel, délibéré et distinct des opérations immobilières générales entre époux.

Cette précision réduit le risque qu'un tribunal considère l'acte comme un arrangement conjugal accessoire susceptible d'être annulé. L'acte doit être rédigé en thaï et en anglais. Il doit être signé par les deux époux et certifié par un notaire ou un représentant du bureau du cadastre.

Stratégie 3 : Conseiller juridique indépendant

Chaque époux doit retenir les services d'un avocat distinct pour examiner, négocier et conseiller sur la convention d'usufruit. Un conseil indépendant évite les arguments selon lesquels l'un des époux n'a pas compris les termes, a été contraint ou n'a pas bénéficié d'une représentation juridique adéquate. Des lettres écrites de l'avocat de chaque époux confirmant l'examen indépendant et l'accord volontaire renforcent le dossier d'opposabilité.

Ceci est particulièrement important dans les mariages entre Thaïlandais et étrangers, où des barrières linguistiques peuvent exister. Le recours à un avocat indépendant constitue une preuve convaincante d'une intention consciente et délibérée. Cela dit, cette stratégie est rarement utilisée et nous ne l'avons jamais constatée dans les centaines de dossiers que nous avons traités.

Stratégie 4 : Contrat prénuptial

A prenuptial agreement cannot take a usufruct outside Article 1469. If the usufruct is granted during the marriage, either spouse may still avoid it, and avoidance needs no reason, so a clause recording intent or purporting to waive the right does not stop it. What a prenuptial agreement can do is record which land is the Thai spouse’s personal property (Sections 1465 and 1466); the usufruct itself should be granted and registered before the wedding, which is Strategy 1.

Stratégie 5 : Structure de don assortie d’une charge

Based on Decision 1516/2525 (1982), usufruct can be structured as an encumbrance retained by the grantor within a gift transaction. This pattern does not work with a foreign spouse as the donee: a foreigner cannot receive land (Land Code section 86). Between Thai family members, a gift that keeps a usufruct for the giver can be a gift with a charge, which cannot be revoked for ingratitude (section 535(2)); that protects the gift against revocation for ingratitude, not against Article 1469 if the gift is between spouses during the marriage. The encumbrance shows the gift was intentionally incomplete and subject to restriction, which is valid and enforceable.

Stratégie 6 : Examen et finalité du document

La convention d'usufruit doit stipuler explicitement la contrepartie (ce que l'usufruitier paie, fait ou fournit en retour) et l'objet de l'accord. Des considérants tels que “ en contrepartie du mariage du conjoint étranger avec le conjoint thaïlandais, de son engagement à résider en Thaïlande et de son investissement dans le patrimoine familial ” démontrent que l'usufruit n'est pas seulement un hébergement entre époux, mais un véritable contrat comportant un échange de valeurs mutuelles.

Une documentation de type commercial réduit les hypothèses relationnelles et facilite l'application des dispositions de l'article 1469.

Stratégie 7 : Témoin tiers lors de l’enregistrement

Lors de l'enregistrement de l'usufruit au bureau du cadastre, il est recommandé de faire appel à un témoin tiers (un ami, un membre de la famille ou un associé) sans lien de parenté avec les époux et n'étant pas bénéficiaire direct. Ce témoin signe les documents d'enregistrement, attestant ainsi que la transaction a eu lieu en présence et de plein gré des deux époux.

The third-party witness demonstrates that the usufruct is not a hidden or coerced arrangement. Both parties executed it knowingly. It helps if the grant is later disputed as coerced or hidden, though it does not bring the usufruct within the third-party exception of Article 1469.

Stratégie 8 : Inclure dans le règlement matrimonial formel

Si le couple conclut ultérieurement un accord matrimonial formel ou une convention postnuptiale, il convient d'y mentionner et de ratifier explicitement le régime d'usufruit. En confirmant l'usufruit dans un accord matrimonial distinct, les parties réaffirment leur intention de façon permanente. Elles démontrent ainsi que l'usufruit n'était pas un arrangement ponctuel entre époux, mais un élément durable et délibéré de la structure patrimoniale. Cette réaffirmation renforce la validité de l'accord et constitue une preuve supplémentaire de l'entente consciente.

Que se passe-t-il après un divorce ?

Usufruit sur Sin Somros (biens matrimoniaux)

Si le terrain soumis à l'usufruit est qualifié de « sin somros » (bien matrimonial acquis conjointement pendant le mariage), le tribunal dispose d'un large pouvoir pour modifier, mettre fin à ou redistribuer l'usufruit dans le cadre du partage des biens. Le tribunal peut attribuer la pleine propriété du terrain à l'époux thaïlandais (mettant ainsi fin à l'usufruit). Il peut également attribuer l'usufruit à l'époux étranger au titre de sa part des biens matrimoniaux.

L'usufruit ne survit pas automatiquement au divorce s'il chevauche le partage des biens matrimoniaux. Le tribunal peut le restructurer ou l'annuler selon ce que la justice exige.

Usufruit sur Sin Suan Tua (biens personnels)

If the land is classified as sin suan tua (separate personal property owned by one spouse before marriage or inherited independently), the usufruct may survive divorce more robustly. However, if the usufruct was granted during the marriage, it remains subject to Article 1469’s one-year window measured from the date of dissolution; a usufruct registered before the marriage is not.

If the foreign spouse was granted, during the marriage, a usufruct over the Thai spouse’s personal property, and the marriage ends by divorce, the Thai spouse has one year from the divorce date to challenge the usufruct under Article 1469. To protect against this post-divorce vulnerability, the couple should explicitly address the usufruct in their divorce settlement. Include language that both spouses confirm the usufruct is exempt from further challenge.

Protéger ses intérêts en cas de divorce

Si le divorce semble probable, le conjoint étranger devrait envisager d'engager toute action en protection juridique ou toute reconnaissance formelle d'usufruit avant que le divorce ne soit prononcé. Une fois le divorce prononcé, le délai d'un an prévu par l'article 1469 commence à courir. Le conjoint thaïlandais peut contester l'usufruit à tout moment durant ces douze mois.

Afin de minimiser l'exposition, les couples doivent aborder explicitement l'usufruit dans leur enregistrement de divorce. La Thaïlande exige qu'un accord de divorce conjoint soit enregistré auprès de l'autorité administrative locale. L'accord peut stipuler : “ L'usufruit accordé au [conjoint étranger] est par la présente confirmé comme survivant à la dissolution du mariage et est exclu des réclamations de partage des biens. ” Ce libellé explicite dans un accord de divorce enregistré rend beaucoup plus difficile la contestation ultérieure de l'usufruit en vertu de l'article 1469. Le conjoint thaïlandais l'aura déjà confirmé dans la procédure de divorce formelle. Pour éviter les problèmes, un accord de divorce enregistré doit ratifier explicitement l'usufruit afin d'offrir une protection supplémentaire.

Usufruit ou bail pour les couples mariés

Les conjoints étrangers se demandent souvent si un bail est plus simple ou plus sûr qu'un usufruit. Le tableau suivant compare les deux options :

Facteur	Usufruit	Location
Durée	30 ans renouvelables ou à vie. Enregistrement permanent.	Durée maximale d'un bail verbal : 3 ans. La durée maximale varie selon l'accord.
Coût	Frais d'inscription (environ 2 à 3% de la valeur estimée). Droit de timbre.	Aucune inscription n'est requise (mais elle doit être faite par écrit). Droits d'enregistrement sur le bail.
Droits d'utilisation	Pleine possession exclusive, droits de perception des revenus, de location et de sous-location.	Prise de possession uniquement. Le bailleur conserve la propriété et certains droits de contrôle.
Effet de tiers	Lie tous les acquéreurs et créanciers ultérieurs (charge sur le titre).	En règle générale, le bail n'engage pas l'acquéreur du terrain sous-jacent. Il prend fin lors de la vente, sauf s'il est enregistré.
Article 1469 Risque	Avoidable under Article 1469 if granted during the marriage; safe if registered before it.	Risque plus élevé. Les baux oraux sont facilement contestables. Les baux non enregistrés peuvent ne pas être opposables aux ayants droit.
Héritage	Never inheritable: it ends when the usufructuary dies (Section 1418).	Survives the landlord’s death (the heirs are bound) but an ordinary lease ends on the tenant’s death (Supreme Court Decision 3254/2545).
Implications liées à la propriété	L'usufruitier possède des droits importants assimilables à ceux d'un propriétaire, mais pas le titre de propriété.	Le bailleur conserve la pleine propriété du bien. Le preneur ne bénéficie que d'une occupation temporaire.
Traitement fiscal	Peut bénéficier de certaines exonérations de taxe foncière en Thaïlande. Réduction des taxes foncières et d'habitation.	Les loyers perçus constituent un revenu locatif ordinaire. Le locataire ne peut bénéficier d'aucune réduction d'impôt foncier.
Pratique pour les étrangers	Lifetime right, registered and binding on buyers, but avoidable by the other spouse under Article 1469 if granted during the marriage, and it ends on the holder’s death.	Up to 30 years, registered and binding on buyers (section 569); ends on the tenant’s death and must be renewed afresh at expiry.

Recommandation: For married couples, especially Thai-foreign couples, usufruct is generally superior to a lease. Usufruct can last for life and gives ownership-like rights without a transfer of title, but it is not inheritable and, if granted during the marriage, the other spouse can avoid it under Article 1469. A lease is capped at 30 years and ends on the tenant’s death, but a registered lease binds a buyer of the land. It offers limited security for a foreign spouse’s long-term investment. Use usufruct as the primary arrangement. A lease can be a secondary fallback only if usufruct is not feasible for some reason.

Foire aux questions

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Avertissement légal : Cet article fournit des informations juridiques générales sur l'usufruit et le mariage en Thaïlande. Il ne s'agit pas de conseils juridiques et il ne crée pas de relation entre avocat et client. Les informations reflètent la loi thaïlandaise à compter de mars 2026, mais peuvent ne pas tenir compte des modifications législatives spécifiques, des amendements ou des décisions de justice récentes. Le droit de l'usufruit implique des droits de propriété complexes, le droit de la famille et des intérêts de tiers. Avant de conclure tout accord d'usufruit, les couples mariés doivent consulter un conseiller juridique thaïlandais qualifié qui pourra évaluer les faits spécifiques, rédiger la documentation appropriée et garantir le respect de la législation locale. ThaiLawOnline et ses auteurs n'assument aucune responsabilité quant à l'utilisation ou à la mauvaise utilisation de ces informations, et toute action entreprise sur la base de cet article relève de la responsabilité de l'utilisateur. La législation thaïlandaise est susceptible d'être modifiée. Cet article ne remplace pas un avis juridique professionnel.

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