การคุ้มครองคู่สมรสชาวต่างชาติด้วยสิทธิเก็บกินเหนือที่ดินไทย

Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2026

ประเด็นสำคัญ

• ไม่มีศาลไทยใดเคยเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนระหว่างคู่สมรสภายใต้มาตรา 1469 แม้ว่าจะมีการใช้มาตรานี้มานานหลายทศวรรษแล้วก็ตาม
• การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นการสร้างภาระผูกพันที่มีผลบังคับใช้ได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อบุคคลภายนอก และอาจทำให้เกิดข้อยกเว้นสำหรับบุคคลภายนอกตามมาตรา 1469 ได้
• มาตรา 1469 ใช้ได้เฉพาะกับสัญญาที่ทำขึ้นในระหว่างการสมรสเท่านั้น การจดทะเบียนก่อนการสมรสจะให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุด
• มีมาตรการคุ้มครองเชิงกลยุทธ์แปดประการ ได้แก่ การจดทะเบียนก่อนสมรส เอกสารสิทธิ์ที่เป็นทางการ ทนายความอิสระ ข้อตกลงก่อนสมรส โครงสร้างการให้ของขวัญพร้อมภาระผูกพัน การพิจารณาที่แสดงเป็นเอกสาร พยานบุคคลที่สาม และภาษาที่ใช้ในการแบ่งทรัพย์สินระหว่างสมรส
• ข้อตกลงก่อนสมรสที่ระบุสิทธิในการใช้ประโยชน์อย่างชัดเจนจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งในการบังคับใช้ เนื่องจากแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ร่วมกันและลดข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับความสัมพันธ์
• คู่รักไทย-ต่างชาติมักใช้สิทธิเก็บกินในที่ดินมากที่สุด ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง

เขียนโดย Sebastien H. Brousseau (LL.B.) และ วิชุดา อัตถเมธาคอน (LL.M.) ThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

เหตุใดคู่สมรสจึงใช้สิทธิเก็บกิน

คู่รักไทย-ต่างชาติ: สถานการณ์ทั่วไป

การใช้สิทธิในที่ดินโดยคู่สมรสที่พบได้บ่อยที่สุดคือ การที่คู่สมรสชาวไทยมอบสิทธิในที่ดินให้แก่คู่สมรสชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง เนื่องจากรัฐธรรมนูญของประเทศไทยห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน (โดยมีข้อยกเว้นเล็กน้อยสำหรับการใช้เพื่อการทูตหรือธุรกิจ)

คู่สมรสชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นสามี ภรรยา หรือคู่ชีวิต ไม่สามารถถือครองโฉนดที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินจะให้สิทธิประโยชน์ในทางปฏิบัติแก่คู่สมรสชาวต่างชาติในฐานะเจ้าของโดยไม่ต้องมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ได้แก่ สิทธิในการครอบครองแต่เพียงผู้เดียว สิทธิในการเก็บเกี่ยวผลผลิต สิทธิในการให้เช่าหรือให้เช่าช่วง การคุ้มครองจากการที่เจ้าของที่ดินไทยขายโดยไม่ได้รับความยินยอม และสิทธิในการรับมรดกตามข้อตกลงสิทธิเก็บกินในที่ดิน

คู่สมรสชาวไทย (โดยปกติคือภรรยา) ถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติถือครองสิทธิในการใช้ประโยชน์ การจัด arrangements แบบนี้ประสบความสำเร็จมานานหลายทศวรรษแล้วในครอบครัวชาวไทยที่แต่งงานและเป็นหุ้นส่วนกับชาวต่างชาติ สิทธิในการใช้ประโยชน์นี้ช่วยปกป้องการลงทุนของคู่สมรสชาวต่างชาติ ทำให้พวกเขาสามารถทำการเกษตร สร้างบ้าน หรือให้เช่าทรัพย์สินได้ และสิทธินี้จะยังคงอยู่แม้ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ชาวไทยจะเสียชีวิตไปแล้ว หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้อง

คู่รักชาวไทย: การวางแผนมรดก

แม้แต่ระหว่างคู่สมรสชาวไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินก็มีบทบาทสำคัญในการวางแผนมรดกและการคุ้มครองทรัพย์สิน คู่สมรสฝ่ายหนึ่งอาจให้สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันผลประโยชน์ของอีกฝ่ายในที่ดินของครอบครัว สิทธินี้สร้างความมั่นคงทางรายได้โดยไม่ขึ้นกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างสมรส และป้องกันการเรียกร้องมรดกโดยมิชอบ

A usufruct can be limited to a specific term (e.g., life of the usufructuary, or a fixed term of up to 30 years (Section 1418: any longer stated term is reduced to 30 years)). This creates a controlled succession plan. Thai couples also use usufruct to satisfy debt or creditor claims without transferring full ownership. It ensures one spouse has secure use rights regardless of later marital property disputes.

คำถามตามมาตรา 1469: คู่สมรสสามารถยกเลิกสัญญาได้หรือไม่?

มาตรา 1469 กล่าวว่าอย่างไร

“สัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ทำขึ้นระหว่างคู่สมรสในระหว่างการสมรส คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกได้ตลอดเวลาในระหว่างการสมรส หรือภายในหนึ่งปีหลังจากการหย่าร้าง เว้นแต่การบอกเลิกนั้นจะกระทบต่อสิทธิของบุคคลที่สามซึ่งกระทำการโดยสุจริต”

มาตรา 1469 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย อนุญาตให้คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถเพิกถอนสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ทำขึ้นระหว่างการสมรสได้ การเพิกถอนสามารถเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อในระหว่างการสมรส หรือภายในหนึ่งปีหลังจากสิ้นสุดการสมรส (หย่าหรือเสียชีวิต) อย่างไรก็ตาม กฎหมายฉบับนี้มีข้อยกเว้นที่สำคัญคือ “เว้นแต่จะกระทบต่อสิทธิของบุคคลที่สามซึ่งกระทำการโดยสุจริต” บทบัญญัติเกี่ยวกับบุคคลที่สามนี้เป็นหัวใจสำคัญของการคุ้มครองสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้

การถกเถียงทางกฎหมาย

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วไม่ใช่เพียงแค่สัญญาระหว่างคู่สมรสเท่านั้น แต่เป็นภาระผูกพันที่บันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิเก็บกินนั้นจะมีผลผูกพันผู้ซื้อ ผู้เช่า และเจ้าหนี้ในภายหลังทั้งหมด ภาระผูกพันนี้จะปรากฏอยู่ในใบรับรองกรรมสิทธิ์ และส่งผลกระทบต่อความสามารถของบุคคลที่สามในการซื้อทรัพย์สินโดยปราศจากสิทธิเก็บกินนั้น ทำให้เกิดผลผูกพันต่อบุคคลที่สามที่ไม่สามารถครอบครองที่ดินได้โดยไม่คำนึงถึงสิทธิของผู้ถือสิทธิเก็บกิน

จุดยืนทางกฎหมายของ ThaiLawOnline: สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนระหว่างคู่สมรสควรได้รับการคุ้มครองโดยข้อยกเว้นสำหรับบุคคลที่สามตามมาตรา 1469 เนื่องจาก1การจดทะเบียนก่อให้เกิดภาระผูกพันถาวร ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิและกรรมสิทธิ์ของบุคคลที่สาม อย่างไรก็ตาม ศาลไทยไม่เคยมีคำพิพากษาของศาลฎีกาที่เด็ดขาดซึ่งนำมาตรา 1469 มาใช้โดยตรงกับสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียน ไม่มีคำพิพากษาใดที่ระบุอย่างชัดเจนว่าการจดทะเบียนจะทำให้เกิดข้อยกเว้นสำหรับบุคคลที่สาม ไม่เพียงเท่านั้น หากสิทธิเก็บกินนั้น “ให้” โดยไม่คิดค่าตอบแทน และเนื่องจากสิทธิเก็บกินเป็น “การแบ่งส่วน” ของทรัพย์สินภายใต้กฎหมายแพ่ง เราเชื่อว่าสิทธิเก็บกินนั้นกลายเป็น “ทรัพย์สินส่วนบุคคล” ของคู่สมรส เมื่อจดทะเบียนแล้ว “กฎเกี่ยวกับการเผยแพร่” ที่ส่งผลกระทบต่อบุคคลที่สามไม่ได้ทำให้มันเป็นเพียงสัญญาธรรมดาระหว่างคู่สมรสเท่านั้น มันยังมีมูลค่าสำหรับบุคคลที่สามและควรได้รับการคุ้มครองด้วย

คำแนะนำของศาลฎีกา

แม้ว่าจะไม่มีคดีใดที่กล่าวถึงการยกเลิกสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนตามมาตรา 1469 โดยตรง แต่คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยให้แนวทางที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันในทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา

คำตัดสินที่ 818/2546 (2003): สามีมอบที่ดินเจ็ดแปลงให้ภรรยาในระหว่างการสมรส ศาลได้ใช้หลักเกณฑ์ตามมาตรา 1469 ในการวิเคราะห์การให้ของขวัญ โดยพิจารณาว่าเป็นการ “สัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ทำขึ้นระหว่างคู่สมรสในระหว่างการสมรส” ซึ่งสามารถเพิกถอนได้หรือไม่ ศาลตัดสินให้ของขวัญนั้นถูกต้อง โดยถือว่ากฎเกี่ยวกับทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสเป็นข้อยกเว้นของกฎหมายของขวัญทั่วไป ไม่ใช่กลไกการยกเลิกโดยทั่วไป

คำตัดสินที่ 2004/2511 (1968): ภรรยาได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินตลอดชีพในที่ดินของครอบครัวสำหรับตนเอง จากนั้นเธอได้ยกสิทธิเก็บกินครึ่งหนึ่งให้แก่ลูกชาย ศาลได้ตัดสินว่าสิทธิเก็บกินและสิทธิในการยกให้ครั้งต่อมานั้นถูกต้องและบังคับใช้ได้ โดยถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถโอนได้โดยอิสระ

คำตัดสินที่ 1516/2525 (1982): ของขวัญชิ้นหนึ่งถูกจัดโครงสร้างโดยมีภาระผูกพัน (ผู้ให้ยังคงมีสิทธิเก็บกิน) ศาลตัดสินว่าของขวัญนั้นไม่สามารถถูกเพิกถอนได้เนื่องจากความอกตัญญู เมื่อของขวัญนั้นอยู่ภายใต้ภาระผูกพันที่ให้ประโยชน์แก่ผู้ให้ การตัดสินนี้ชี้ให้เห็นว่าการสงวนสิทธิเก็บกินนั้นช่วยปกป้องผลประโยชน์ของผู้ให้ แม้แต่ในกรณีการจัดสรรทรัพย์สินภายในครอบครัวก็ตาม

คำตัดสินที่ 2651/2543 (2000): ของขวัญที่มีสิทธิเก็บกินถูกวิเคราะห์ว่าเป็น “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ศาลสั่งห้ามการเพิกถอนโดยให้เหตุผลว่าของขวัญดังกล่าวเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่สมบูรณ์เนื่องจากข้อจำกัดด้านสิทธิเก็บกิน

ฉันทามติเชิงวิพากษ์: ศาลฎีกาไทยไม่เคยมีคำสั่งเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนระหว่างคู่สมรสภายใต้มาตรา 1469 ในทางปฏิบัติเลย แม้ว่ามาตราดังกล่าวจะมีหลักการให้ใช้ได้ตามทฤษฎีก็ตาม ตลอดระยะเวลากว่า 50 ปีของการพิจารณาคดี หลักการนี้ก็ไม่เคยปรากฏในคำพิพากษาใดๆ ที่บันทึกไว้ การที่ไม่มีการยกเลิกสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนภายใต้มาตรา 1469 ได้สำเร็จนั้น เป็นหลักฐานที่ชัดเจนของการคุ้มครองโดยศาล

8 กลยุทธ์การป้องกันสำหรับคู่สมรส

กลยุทธ์ที่ 1: จดทะเบียนสมรสก่อนแต่งงาน (การคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุด)

มาตรา 1469 ใช้บังคับเฉพาะสัญญาที่ทำขึ้น “ในระหว่างการสมรส” เท่านั้น สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนก่อนการสมรสอยู่นอกเหนือขอบเขตของมาตรา 1469 อย่างสิ้นเชิง หากคู่สมรสชาวต่างชาติจดทะเบียนสิทธิในการใช้ประโยชน์ก่อนพิธีสมรส สัญญานั้นจะถือว่ามีมาก่อนความสัมพันธ์ทางการสมรส และไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ภายใต้มาตรา 1469 นี่คือมาตรฐานการคุ้มครองสูงสุดและขจัดปัญหาทั้งหมดของมาตรา 1469 คู่สมรสควรจดทะเบียนข้อตกลงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในระหว่างการหมั้นหรือก่อนการจดทะเบียนสมรสอย่างเป็นทางการกับทางไทยทันที

กลยุทธ์ที่ 2: สัญญาสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการ (เอกสารแยกต่างหาก)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ควรได้รับการบันทึกไว้ในเอกสารสัญญาที่เป็นทางการแยกต่างหาก ไม่ควรรวมอยู่ในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์หรือการให้ของขวัญฉบับใหญ่กว่า ข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์โดยเฉพาะจะบันทึกเจตนาของคู่สัญญา ระยะเวลา ขอบเขตของสิทธิที่ได้รับ และสิ่งตอบแทนที่แลกเปลี่ยนกันไว้อย่างชัดเจน เอกสารสัญญาที่แยกต่างหากแสดงให้เห็นว่าข้อตกลงนั้นเป็นไปโดยเจตนา ตั้งใจ และแยกต่างหากจากการจัดการทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสโดยทั่วไป

ความชัดเจนนี้จะช่วยลดความเสี่ยงที่ศาลจะมองว่าเป็นการประนีประนอมระหว่างคู่สมรสโดยบังเอิญซึ่งอาจถูกเพิกถอนได้ เอกสารควรจัดทำเป็นภาษาไทยและภาษาอังกฤษ ลงนามโดยคู่สมรสทั้งสองฝ่าย และรับรองโดยเจ้าพนักงานรับรองเอกสารหรือตัวแทนจากสำนักงานที่ดิน

กลยุทธ์ที่ 3: ที่ปรึกษาทางกฎหมายอิสระ

คู่สมรสแต่ละฝ่ายควรว่าจ้างทนายความแยกกันเพื่อตรวจสอบ เจรจา และให้คำแนะนำเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิในการใช้ประโยชน์ การมีทนายความอิสระจะช่วยป้องกันข้อโต้แย้งที่ว่าคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่เข้าใจเงื่อนไข ถูกบังคับ หรือไม่มีตัวแทนทางกฎหมายที่เพียงพอ จดหมายเป็นลายลักษณ์อักษรจากทนายความของคู่สมรสแต่ละฝ่ายที่ยืนยันการตรวจสอบอิสระและข้อตกลงโดยสมัครใจจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับหลักฐานการบังคับใช้ข้อตกลง

เรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในกรณีการแต่งงานระหว่างคนไทยกับชาวต่างชาติที่อาจมีอุปสรรคทางด้านภาษา การมีเอกสารรับรองจากทนายความอิสระเป็นหลักฐานที่ทรงพลังแสดงถึงเจตนาที่ตั้งใจและรอบคอบ อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์นี้ไม่ค่อยได้ใช้ และเราไม่เคยเห็นเลยในคดีหลายร้อยคดีที่เราเคยทำมา

กลยุทธ์ที่ 4: ข้อตกลงก่อนสมรส

ข้อตกลงก่อนสมรสที่ทำขึ้นก่อนการแต่งงานสามารถระบุถึงข้อตกลงเรื่องสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้อย่างชัดเจน และพยายามจำกัดการบังคับใช้มาตรา 1469 ข้อตกลงก่อนสมรสสามารถระบุว่าคู่สัญญาตั้งใจให้สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นได้รับการยกเว้นจากการเพิกถอนสัญญาคู่สมรส สามารถระบุว่าพวกเขามีทนายความอิสระและเข้าใจมาตรา 1469 และสามารถสละสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ดังกล่าวได้ตามสัญญา

แม้ว่าข้อตกลงก่อนสมรสจะไม่สามารถลบล้างมาตรา 1469 ได้ทั้งหมด (ซึ่งเป็นกฎหมายบังคับ) แต่ก็เป็นหลักฐานที่ทรงพลังแสดงถึงเจตนาร่วมกันและข้อตกลงที่รับทราบข้อมูลอย่างครบถ้วน ข้อตกลงก่อนสมรสสร้างชั้นสัญญาที่สองที่คุ้มครองข้อตกลงเรื่องสิทธิในการใช้ประโยชน์ ศาลไทยเคารพข้อตกลงก่อนสมรสที่เจรจาและจัดทำเป็นเอกสารอย่างเป็นธรรม

กลยุทธ์ที่ 5: ของขวัญที่มีโครงสร้างภาระผูกพัน

ตามคำตัดสินที่ 1516/2525 (1982) สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถจัดโครงสร้างเป็นภาระผูกพันที่ผู้ให้ยังคงรักษาไว้ในธุรกรรมการให้ของขวัญได้ ตัวอย่างเช่น ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ชาวไทยให้ที่ดินแก่คู่สมรสชาวต่างชาติ แต่ยังคงรักษาสิทธิในการใช้ประโยชน์ไว้สำหรับตนเองหรือครอบครัวเดิม ซึ่งก่อให้เกิด “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ที่ศาลได้ตัดสินว่าไม่สามารถเพิกถอนได้ และได้รับการคุ้มครองจากการท้าทายทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส ภาระผูกพันแสดงให้เห็นว่าของขวัญนั้นไม่สมบูรณ์โดยเจตนาและอยู่ภายใต้ข้อจำกัด ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้

กลยุทธ์ที่ 6: การพิจารณาเอกสารและวัตถุประสงค์

ข้อตกลงสิทธิเก็บกินควรระบุอย่างชัดเจนถึงสิ่งตอบแทน (สิ่งที่ผู้ถือสิทธิเก็บกินจ่าย ทำ หรือจัดหาให้เป็นการตอบแทน) และวัตถุประสงค์ของข้อตกลง ข้อความเกริ่นนำเช่น “เพื่อเป็นการตอบแทนการสมรสของคู่สมรสชาวต่างชาติกับคู่สมรสชาวไทย ความมุ่งมั่นที่จะพำนักอยู่ในประเทศไทย และการลงทุนในทรัพย์สินของครอบครัว” แสดงให้เห็นว่าสิทธิเก็บกินนั้นไม่ใช่เพียงแค่การอำนวยความสะดวกให้แก่คู่สมรส แต่เป็นสัญญาที่แท้จริงซึ่งมีการแลกเปลี่ยนมูลค่าซึ่งกันและกัน

การจัดทำเอกสารอย่างเป็นระบบแบบธุรกิจช่วยลดข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับความสัมพันธ์และสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายต่อข้อเรียกร้องตามมาตรา 1469

กลยุทธ์ที่ 7: พยานบุคคลที่สามในการลงทะเบียน

เมื่อไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ให้มีพยานบุคคลที่สาม (เพื่อน สมาชิกในครอบครัว หรือหุ้นส่วนทางธุรกิจ) ที่ไม่ใช่ญาติกับคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และไม่ใช่ผู้รับผลประโยชน์โดยตรง พยานจะลงนามในเอกสารการจดทะเบียน เพื่อยืนยันว่าการทำธุรกรรมเกิดขึ้นโดยมีคู่สมรสทั้งสองฝ่ายอยู่ด้วยและโดยสมัครใจ

พยานบุคคลที่สามแสดงให้เห็นว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่ใช่ข้อตกลงที่ปกปิดหรือถูกบังคับ ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันโดยรู้เท่าทัน สิ่งนี้สร้างหลักฐานว่าบุคคลที่สามรับทราบและยอมรับสิทธิในการใช้ประโยชน์ ซึ่งเป็นการสนับสนุนข้อยกเว้นสำหรับบุคคลที่สามตามมาตรา 1469 มากยิ่งขึ้น

กลยุทธ์ที่ 8: รวมไว้ในข้อตกลงการหย่าร้างอย่างเป็นทางการ

หากคู่สมรสทำข้อตกลงเรื่องทรัพย์สินระหว่างสมรสหรือข้อตกลงหลังสมรสอย่างเป็นทางการในภายหลัง พวกเขาควรระบุและให้สัตยาบันข้อตกลงเรื่องสิทธิในการใช้ประโยชน์อย่างชัดเจน การยืนยันสิทธิในการใช้ประโยชน์ในข้อตกลงเรื่องทรัพย์สินระหว่างสมรสแยกต่างหากนั้น แสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ต่อเนื่องของทั้งสองฝ่าย พวกเขาแสดงให้เห็นว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่ใช่เพียงการประนีประนอมชั่วคราวระหว่างคู่สมรส แต่เป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างทรัพย์สินระหว่างสมรสที่ตั้งใจและยั่งยืน การยืนยันซ้ำนี้ช่วยเสริมความแข็งแกร่งในการบังคับใช้และเป็นเอกสารเพิ่มเติมที่แสดงถึงข้อตกลงที่ตั้งใจไว้

อะไรเกิดขึ้นหลังจากหย่าร้าง?

สิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือสินสมรอส (ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา)

หากที่ดินซึ่งมีสิทธิเก็บกินนั้นจัดเป็นสินสมรส (ทรัพย์สินร่วมสมรสที่ได้มาโดยความร่วมมือระหว่างสมรส) ศาลมีอำนาจกว้างขวางในการแก้ไข ยกเลิก หรือจัดสรรสิทธิเก็บกินนั้นใหม่ได้ในฐานะส่วนหนึ่งของการแบ่งทรัพย์สิน ศาลอาจตัดสินให้ที่ดินนั้นแก่คู่สมรสชาวไทยโดยตรง (โดยยกเลิกสิทธิเก็บกิน) หรืออาจตัดสินให้สิทธิเก็บกินนั้นแก่คู่สมรสชาวต่างชาติในฐานะส่วนหนึ่งของส่วนแบ่งทรัพย์สินสมรสก็ได้

สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินจะไม่คงอยู่โดยอัตโนมัติหลังจากการหย่าร้าง หากสิทธินั้นทับซ้อนกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส ศาลสามารถปรับโครงสร้างหรือยกเลิกสิทธินั้นได้ตามความเหมาะสม

สิทธิเก็บกินเหนือสินสวนตัว (ทรัพย์สินส่วนบุคคล)

หากที่ดินนั้นจัดเป็นสินทรัพย์ส่วนตัว (ทรัพย์สินส่วนบุคคลที่แยกเป็นกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก่อนสมรส หรือได้รับมรดกมาโดยอิสระ) สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจคงอยู่ได้นานกว่าหลังการหย่าร้าง อย่างไรก็ตาม แม้แต่ในกรณีนั้น สิทธิในการใช้ประโยชน์ก็ยังคงอยู่ภายใต้ข้อกำหนดการยกเลิกภายในหนึ่งปีตามมาตรา 1469 นับจากวันที่การสมรสสิ้นสุดลง

หากคู่สมรสชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย และการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่าร้าง คู่สมรสชาวไทยมีเวลาหนึ่งปีนับจากวันที่หย่าร้างเพื่อคัดค้านสิทธิเก็บกินดังกล่าวตามมาตรา 1469 เพื่อป้องกันความเสี่ยงหลังการหย่าร้าง คู่สมรสควรระบุสิทธิเก็บกินดังกล่าวไว้ในข้อตกลงการหย่าร้างอย่างชัดเจน โดยควรระบุข้อความที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายยืนยันว่าสิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถถูกคัดค้านได้อีกต่อไป

การปกป้องผลประโยชน์ในระหว่างการหย่าร้าง

หากมีแนวโน้มว่าจะหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติควรพิจารณาฟ้องร้องเพื่อขอความคุ้มครองทางกฎหมายหรือยื่นคำร้องขอรับรองสิทธิในการใช้ประโยชน์อย่างเป็นทางการก่อนที่การหย่าร้างจะเสร็จสิ้นสมบูรณ์ เมื่อการหย่าร้างเสร็จสิ้นแล้ว ระยะเวลาหนึ่งปีตามมาตรา 1469 จะเริ่มต้นขึ้น คู่สมรสชาวไทยสามารถคัดค้านสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้ตลอดเวลาภายใน 12 เดือน

เพื่อลดความเสี่ยง คู่สมรสควรระบุสิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างชัดเจนในเอกสารการหย่าร้าง ประเทศไทยกำหนดให้ต้องจดทะเบียนข้อตกลงการหย่าร้างร่วมกันที่หน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่น ข้อตกลงดังกล่าวสามารถระบุได้ว่า “สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่มอบให้แก่ [คู่สมรสชาวต่างชาติ] นั้นได้รับการยืนยันแล้วว่าจะยังคงมีผลต่อไปหลังจากการสมรสสิ้นสุดลง และไม่รวมอยู่ในข้อเรียกร้องการแบ่งทรัพย์สิน” ถ้อยคำที่ชัดเจนเช่นนี้ในเอกสารการหย่าร้างที่จดทะเบียนแล้ว จะทำให้การโต้แย้งสิทธิในการใช้ประโยชน์ในภายหลังภายใต้มาตรา 1469 ทำได้ยากขึ้นมาก เนื่องจากคู่สมรสชาวไทยได้ยืนยันสิทธิดังกล่าวแล้วในขั้นตอนการหย่าร้างอย่างเป็นทางการ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา เอกสารการหย่าร้างที่จดทะเบียนแล้วควรให้สัตยาบันสิทธิในการใช้ประโยชน์อย่างชัดเจนเพื่อเป็นการคุ้มครองเพิ่มเติม

สิทธิเก็บกินเทียบกับสัญญาเช่าสำหรับคู่สมรส

คู่สมรสชาวต่างชาติมักถามว่าสัญญาเช่าง่ายกว่าหรือปลอดภัยกว่าสัญญาสิทธิเก็บกินหรือไม่ ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบข้อตกลงทั้งสองแบบ:

ปัจจัย	สิทธิเก็บกิน	เช่า
ระยะเวลา	ต่ออายุได้ 30 ปี หรือตลอดชีพ จดทะเบียนถาวร	สัญญาเช่าด้วยวาจามีระยะเวลาสูงสุด 3 ปี ระยะเวลาสูงสุดอาจแตกต่างกันไปตามข้อตกลง
ค่าใช้จ่าย	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ประมาณ 2-3% ของมูลค่าประเมิน) อากรแสตมป์	ไม่ต้องลงทะเบียน (แต่ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร) อากรแสตมป์สำหรับสัญญาเช่า
สิทธิ์การใช้งาน	สิทธิ์ในการครอบครองโดยสมบูรณ์ สิทธิ์ในการเก็บเกี่ยวรายได้ สิทธิ์ในการให้เช่า และสิทธิ์ในการให้เช่าช่วง	ให้เช่าเพื่อครอบครองเท่านั้น ผู้ให้เช่ายังคงเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ควบคุมบางส่วน
ผลกระทบจากบุคคลที่สาม	มีผลผูกพันผู้ซื้อและเจ้าหนี้รายต่อๆ ไปทั้งหมด (ภาระผูกพันในกรรมสิทธิ์)	โดยทั่วไปแล้วสัญญาเช่านี้ไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อที่ดิน สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อมีการขาย เว้นแต่จะมีการจดทะเบียนไว้
มาตรา 1469 ความเสี่ยง	น่าจะได้รับการคุ้มครองโดยข้อยกเว้นของบุคคลที่สาม ไม่มีประวัติการยกเลิก	มีความเสี่ยงสูงกว่า สัญญาเช่าด้วยวาจาสามารถโต้แย้งได้ง่าย สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจไม่มีผลผูกพันผู้สืบทอด
มรดก	สามารถจัดทำเป็นเอกสารให้ทายาทของคู่สมรสชาวต่างชาติได้รับมรดกได้	โดยปกติแล้วสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ให้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่ทายาทจะตกลงที่จะต่อสัญญา
นัยยะของการเป็นเจ้าของ	ผู้ถือสิทธิเก็บกินมีสิทธิคล้ายกรรมสิทธิ์อย่างมีนัยสำคัญ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน	ผู้ให้เช่ายังคงมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ผู้เช่ามีสิทธิเข้าอยู่อาศัยชั่วคราวเท่านั้น
การเสียภาษี	อาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทในประเทศไทย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลดลง	ค่าเช่าถือเป็นรายได้ค่าเช่าปกติ ผู้เช่าอาจไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน
ใช้งานได้จริงสำหรับชาวต่างชาติ	เหนือกว่า ให้ความมั่นคง ความชัดเจนในการสืบทอดมรดก สิทธิระยะยาว และสามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลที่สามทุกฝ่าย	ตัวเลือกที่อ่อนแอกว่า มีความเสี่ยงต่อการเสียชีวิตของผู้ให้เช่า การขายที่ดินที่เป็นหลักประกัน หรือการไม่ต่อสัญญาเช่า

คำแนะนำ: สำหรับคู่สมรส โดยเฉพาะคู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ สิทธิเก็บกินโดยทั่วไปดีกว่าสัญญาเช่า สิทธิเก็บกินให้ความมั่นคงในระยะยาว ความชัดเจนในการสืบทอดมรดก ผลกระทบที่บังคับใช้ได้ต่อบุคคลที่สาม และสิทธิที่คล้ายกับการเป็นเจ้าของโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ในทางตรงกันข้าม สัญญาเช่าเป็นเพียงชั่วคราว อาจไม่คงอยู่หลังผู้ให้เช่าเสียชีวิตหรือขายที่ดินไปแล้ว และให้ความมั่นคงจำกัดสำหรับการลงทุนระยะยาวของคู่สมรสชาวต่างชาติ ควรใช้สิทธิเก็บกินเป็นหลัก สัญญาเช่าสามารถใช้เป็นแผนสำรองได้เฉพาะในกรณีที่สิทธิเก็บกินไม่สามารถทำได้ด้วยเหตุผลบางประการเท่านั้น

คำถามที่พบบ่อย

บทความที่เกี่ยวข้องในชุดบทความเรื่องสิทธิเก็บกินในที่ดินของ ThaiLawOnline

• สิทธิเก็บกินในประเทศไทย: คู่มือเสาหลักฉบับสมบูรณ์
• สิทธิเก็บกินที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: สิทธิ ความเสี่ยง และการบังคับใช้
• วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: ขั้นตอนโดยละเอียด
• การยกเลิกสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: หลักเกณฑ์ทางกฎหมายและขั้นตอนในศาล

ข้อสงวนสิทธิ์ทางกฎหมาย: บทความนี้ให้ข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินและเรื่องการสมรสในประเทศไทย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายและไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อมูลนี้สะท้อนถึงกฎหมายไทย ณ เดือนมีนาคม พ.ศ. 2569 แต่ข้อมูลอาจไม่ครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลง การแก้ไข หรือคำพิพากษาของศาลล่าสุด กฎหมายว่าด้วยสิทธิเก็บกินเกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สินที่ซับซ้อน กฎหมายครอบครัว และผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม ก่อนที่จะทำข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินใดๆ คู่สมรสควรปรึกษาทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ซึ่งสามารถประเมินข้อเท็จจริงเฉพาะ จัดทำเอกสารที่เหมาะสม และตรวจสอบให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายท้องถิ่น ThaiLawOnline และผู้เขียนไม่รับผิดชอบต่อการใช้หรือการใช้ข้อมูลนี้ในทางที่ผิด และการกระทำใดๆ ที่กระทำโดยอ้างอิงจากบทความนี้เป็นความรับผิดชอบของผู้ใช้ กฎหมายไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง บทความนี้ไม่สามารถใช้แทนคำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญได้

Getting Your Usufruct Agreement: Three Routes

All three produce the same underlying document, the bilingual usufruct agreement this firm uses for its own clients. Download the editable template at 890 THB and complete it yourself, let the ผู้สร้างเอกสาร build a finished personalised version if you are a Gold member, with translation available, or send us your details and we draft it around your facts in English and Thai for a fixed 3,900 บาท, guiding you through registration at the Land Office. They are compared side by side in our complete guide, with our published fees.