การสิ้นสุดสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: 7 กรณี

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) เป็นทรัพยสิทธิที่มีค่าในประเทศไทย แต่ย่อมต้องสิ้นสุดลงไม่ช้าก็เร็ว ไม่ว่าจะผ่านความตาย การตกลงร่วมกัน หรือการแทรกแซงจากศาล การทำความเข้าใจวิธีการระงับทั้งเจ็ดวิธีถือเป็นสิ่งสำคัญ คู่มือนี้จะสำรวจแต่ละวิธี คำพิพากษา ศาลฎีกา ข้อถกเถียงเกี่ยวกับมาตรา 1469 และกลยุทธ์เชิงปฏิบัติเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของคุณ.

เขียนโดย เซบาสเตียน บรูสโซ และ Wichuda Atthamethakon / ThaiLawOnline.com ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

ปรับปรุงล่าสุด: 29 กันยายน 2569. อายุความในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1548/2503 ปัจจุบันระบุเป็นอายุความทั่วไป 10 ปี (มาตรา 164 ในขณะที่วินิจฉัยคดี มาตรา 193/30 ในปัจจุบัน) และหัวข้อเรื่องคู่สมรสได้เขียนใหม่เพื่อแยกมาตรา 1469 ซึ่งว่าด้วยสัญญาระหว่างคู่สมรส ออกจากหลักเรื่องความยินยอมในการจัดการสินสมรสตามมาตรา 1476 และ 1480.

ตรวจทานครั้งก่อนเมื่อ 3 กันยายน 2026. คำวินิจฉัยที่ 1516/2525, 2651/2543 และ 2297/2541 ได้อ่านฉบับเต็มเป็นภาษาไทย ข้อเท็จจริงที่ให้ไว้สำหรับคดี 1516/2525 ระบุคู่ความสลับกัน และได้รับการแก้ไขแล้ว คือ บิดามารดาเป็นฝ่ายที่ได้รับข้าวเปลือกประจำปีในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกิน และเป็นฝ่ายที่พยายามเพิกถอน การยกทรัพย์สินให้, และมารดาซึ่งเป็นผู้ให้เป็นฝ่ายแพ้ คำตอบใน FAQ ที่ระบุว่าไม่เคยมีศาลไทยแห่งใดเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วตามมาตรา 1469 นั้น ได้ถูกแทนที่ด้วยผลการค้นหาที่เราทำจริงๆ และสิ่งที่ผลการค้นหานั้นสามารถแสดงและไม่สามารถแสดงได้ คำอธิบายคดีเลขที่ 2651/2543 และ 2297/2541 ได้รับการตรวจสอบเทียบกับคำพิพากษาแล้วและยังคงถูกต้องตามนั้น สิ่งที่การทบทวนนี้ไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนแทนที่จะเป็นการโดยปริยาย ได้แก่ วิธีการสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน 7 ประการ ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดิน และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10344/2551.

7 วิธีที่สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง

สิทธิเก็บกินไม่ได้คงอยู่ตลอดไป ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รับรู้ถึงวิธีการสิ้นสุดสิทธิที่หลากหลาย บางส่วนเป็นไปโดยอัตโนมัติในขณะที่บางส่วนต้องมีการดำเนินการทางศาล ตารางด้านล่างนี้สรุปวิธีการหลักเจ็ดประการ:

วิธีการยุติ	พื้นฐานทางกฎหมาย	อัตโนมัติ?	จำเป็นต้องมีคำสั่งศาลหรือไม่?
การเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	มาตรา 1418	ใช่	ไม่
การครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้	มาตรา 1418	ใช่	ไม่
ข้อตกลงร่วมกัน	กฎหมายสัญญาทั่วไป	ใช่ (ถ้าทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องกัน)	ไม่
ทรัพยสิทธิเกลื่อนกลืนกัน (ผู้ทรงสิทธิเก็บกินกลายเป็นเจ้าของ)	หลักการทั่วไป	ใช่	ไม่
การทำลายทรัพย์สิน	มาตรา 1419	ใช่	ไม่
การใช้โดยมิชอบ (ตั้งผู้จัดการทรัพย์สิน ไม่ใช่การสิ้นสุดสิทธิ)	มาตรา 1423	ไม่	ใช่
การไม่ใช้สิทธิ (ไม่ทำให้สิทธิสิ้นสุด: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1548/2503)	ไม่มีข้อกำหนดใดๆ	ไม่	ไม่

แต่ละวิธีดำเนินการภายใต้หลักการทางกฎหมายที่แตกต่างกัน บางวิธีเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ในขณะที่บางวิธีต้องมีการดำเนินการอย่างเป็นทางการหรือการแทรกแซงจากศาล การทำความเข้าใจว่าวิธีใดใช้ได้กับสถานการณ์ของคุณเป็นสิ่งสำคัญในการหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่มีค่าใช้จ่ายสูง.

ความตายของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน กฎอัตโนมัติ

มาตรา 1418. ไม่สามารถต่อรองได้

การเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) ถือเป็นการบอกเลิกที่ตรงไปตรงมาที่สุด ภายใต้ มาตรา 1418 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อเสียชีวิต กฎนี้เป็นกฎเด็ดขาด ไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งศาล ไม่จำเป็นต้องแจ้งสำนักงานที่ดิน และไม่มีเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้น.

เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนมาเป็นของเจ้าของที่ดินทั้งหมด ทายาทของผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้สิทธิเก็บกินนั้นดำเนินต่อไปได้ พวกเขาไม่สามารถรับมรดกสิทธินี้ได้ ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับกรรมสิทธิ์ที่สามารถตกทอดถึงทายาทได้ สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวของบุคคลที่ได้รับมอบสิทธิและไม่สามารถโอนได้โดยพินัยกรรมหรือ ตายโดยไม่มีพินัยกรรม การสืบมรดก.

ในทางปฏิบัติ การสิ้นสุดสิทธิเก็บกินในที่ดินเป็นไปโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำให้แจ้งสำนักงานที่ดินและขอให้ยกเลิกการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดิน เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคตและอำนวยความสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์หรือจำนองในภายหลังโดยเจ้าของที่ดิน.

สัญญาเช่าที่มีอยู่จะเป็นอย่างไรต่อไป สัญญาเช่ายังคงมีผลใช้บังคับแม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต

ข้อแตกต่างอันสำคัญยิ่งประการหนึ่งเกิดขึ้นหากผู้ทรงสิทธิเก็บกินผู้ล่วงลับได้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นก่อนเสียชีวิต การสิ้นสุดลงของสิทธิเก็บกินจะทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงด้วยหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2297/2541 (ค.ศ. 1998) ชี้แจงประเด็นนี้ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตได้ให้เช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แล้วจึงถึงแก่ความตาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สินจึงให้เช่าได้ (มาตรา 1417) ว่าสัญญาเช่าที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามอำนาจนั้นผูกพันเจ้าของ (มาตรา 538 และ 540) และว่าการสิ้นสุดของสิทธิเก็บกินเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตายตามมาตรา 1418 ไม่ทำให้สัญญาเช่าของผู้เช่าสิ้นสุดลง ศาลพิพากษายกฟ้องขับไล่ของเจ้าของ.

ผลในทางปฏิบัติคือ เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าประเภทนี้จนกว่าจะครบกำหนด สัญญาเช่าที่มีกำหนดเกินสามปีซึ่งไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี (มาตรา 538) เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าเหล่านี้ได้เพราะเหตุที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิ่งนี้ปกป้องผู้เช่าจากการถูกขับไล่โดยฉับพลันและสร้างความแน่นอนทางกฎหมายในตลาดการเช่า.

เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสิทธิเก็บกินโดยฝ่ายเดียวได้หรือไม่?

คำตอบสั้นๆ คือ ไม่

หนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดในกฎหมายสิทธิเก็บกินที่ดินของไทย: เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกสิทธิเก็บกินที่ได้จดทะเบียนแล้วได้ฝ่ายเดียวโดยปราศจากความยินยอมของผู้มีสิทธิเก็บกิน. นี่คือหลักการตามกฎหมายทรัพย์สิน เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินแล้ว กรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินย่อมตกเป็นรองสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกินในการใช้และหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น.

คำถามที่เกี่ยวข้องเกิดขึ้นเมื่อสิทธิเก็บกินถูกก่อตั้งขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของการให้: ผู้ให้ส่งมอบที่ดินและสงวนสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ผู้ให้จะเรียกทรัพย์ที่ให้คืนในภายหลังได้หรือไม่ คำตอบขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของการให้ที่มี ภาระติดพัน.

ความคุ้มครองจากการให้ที่มีค่าภาระติดพัน

เมื่อเจ้าของที่ดินยกทรัพย์สินให้แต่สงวนสิทธิเก็บกินไว้เป็นภาระติดพัน (การให้โดยมีค่าภาระติดพัน, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 528 และ 535(2)) จะมีหลักกฎหมายพิเศษใช้บังคับ กรณีนี้เกิดขึ้นบ่อยในการแบ่งทรัพย์สินภายในครอบครัว บิดามารดาสูงอายุยกที่ดินให้แก่บุตร โดยยังคงสิทธิในการใช้และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นไว้ตลอดชีวิต.

กรณีศึกษาที่ 1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1516/2525 (ค.ศ. 1982)

ข้อเท็จจริง: มารดายกที่ดินให้แก่บุตรสาวและจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ตนเองตลอดชีพ โดยบุตรสาวแบ่งข้าวเปลือกที่ปลูกได้ปีละสามสิบถังให้แก่เธอทุกปี ต่อมามารดาซึ่งเป็นผู้ให้และผู้ทรงสิทธิเก็บกินกลับเป็นผู้ฟ้องเพิกถอนการให้เพราะเหตุประพฤติเนรคุณ.

คำวินิจฉัยของศาล: เนื่องจากที่ดินดังกล่าวถูกมอบให้โดยมีเงื่อนไขที่สร้างภาระผูกพันบนที่ดินนั้นตลอดอายุของผู้ให้ จึงไม่ใช่การให้โดยเสน่หาบริสุทธิ์ แต่เป็นการให้ที่มีภาระติดพัน ซึ่งไม่สามารถเพิกถอนได้ด้วยเหตุเนรคุณ คำฟ้องของมารดาจึงตกไปและศาลพิพากษายืนให้ยกฟ้อง ประเด็นนี้มีผลทั้งสองด้าน กล่าวคือ สิทธิเก็บกินที่สงวนไว้นี้ช่วยให้ผู้ให้มีรายได้ และในขณะเดียวกันก็เป็นสิ่งที่ทำให้การให้ทรัพย์สินนั้นไม่สามารถเรียกคืนได้.

กรณีศึกษาที่ 2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2651/2543 (ค.ศ. 2000)

ข้อเท็จจริง: โจทก์ได้ยกที่ดินให้แก่จำเลยและจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในนามของโจทก์ ต่อมาจำเลยและโจทก์ผิดใจกัน โจทก์จึงฟ้องเพิกถอนการให้โดยอ้างเหตุประพฤติเนรคุณ.

คำวินิจฉัยของศาล: ศาลฎีกายืนยันว่าการให้ที่มีค่าภาระติดพันเป็นสิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถเพิกถอนได้ ไม่ว่าจะเกิดการประพฤติเนรคุณหรือความขัดแย้งในครอบครัวในภายหลังก็ตาม การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินถือเป็นปัจจัยชี้ขาด.

กรณีศึกษาที่ 3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10344/2551 (ค.ศ. 2008)

ข้อเท็จจริง: มารดาและสามีผู้ล่วงลับแบ่งที่ดินของตนให้แก่บุตรทั้งเก้าคน โดยมีข้อตกลงว่าบิดามารดาสงวนสิทธิในดอกผลไว้ คือค่าเช่าจากนาข้าวและผลไม้จากสวน ต่อมามารดาฟ้องบุตรชายคนหนึ่งฐานเนรคุณ โดยขอให้โอนที่ดินสองแปลงของเขาคืนแก่ตนครึ่งหนึ่ง.

คำวินิจฉัยของศาล: เนื่องจากบิดามารดาสงวนสิทธิในดอกผลของที่ดินไว้ การให้นั้นจึงเป็นการให้โดยมีค่าภาระติดพัน และตามมาตรา 535(2) มารดาไม่มีอำนาจฟ้องถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณ ศาลอุทธรณ์ได้ยกประเด็นนี้ขึ้นวินิจฉัยเองในฐานะปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน และศาลฎีกาพิพากษายืนให้ยกฟ้อง.

หลักการทางกฎหมาย: คำพิพากษาทั้งสามฉบับนี้สอดคล้องกัน ในกรณีที่ผู้ให้สงวนสิทธิเก็บกินหรือดอกผลของที่ดินไว้ การให้นั้นเป็นการให้โดยมีค่าภาระติดพัน และไม่อาจถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณได้ตามมาตรา 535(2) แม้ความสัมพันธ์จะแตกหักก็ตาม ผู้ให้คงมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต (มาตรา 1418) และบุตรผู้ได้รับที่ดินก็ไม่อาจยกเลิกสิทธินั้นได้เช่นกัน.

มาตรา 1423 การแทรกแซงของศาลเพื่อป้องกันการใช้ในทางที่ผิด

แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะไม่สามารถเพิกถอนสิทธิเก็บกินได้ แต่เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิคุ้มครองบางประการ. มาตรา 1423 ให้เจ้าของคัดค้านการใช้ทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือโดยไม่สมควรได้.

มาตรการเยียวยาที่มีอยู่ภายใต้มาตรา 1423 ได้แก่:

• การเรียกให้วางหลักประกัน: หากเจ้าของพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของเจ้าของตกอยู่ในอันตราย เจ้าของอาจเรียกให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหาประกันได้ ข้อนี้ไม่ใช้ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้ให้ซึ่งสงวนสิทธิเก็บกินไว้เมื่อให้ทรัพย์สินนั้นไป.
• การตั้งผู้จัดการทรัพย์สิน: หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่หาประกันภายในเวลาที่กำหนด หรือยังคงใช้ทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือโดยไม่สมควรแม้เจ้าของจะคัดค้าน ศาลอาจตั้งผู้จัดการทรัพย์สินเพื่อจัดการทรัพย์สินแทนผู้ทรงสิทธิเก็บกิน และอาจถอนผู้จัดการทรัพย์สินเมื่อได้หาประกันแล้ว.
• ไม่มีการสิ้นสุดสิทธิ: มาตรา 1423 ไม่ได้ให้อำนาจศาลยุติสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังคงต้องรับผิดในความสูญหายหรือเสียหายที่เกิดจากความผิดของตนเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง (มาตรา 1420).

ภาระการพิสูจน์อยู่กับเจ้าของที่ดินที่จะต้องแสดงให้เห็นถึงการใช้ที่ดินโดยผิดกฎหมายหรือไม่สมเหตุสมผล และในการเรียกหลักประกัน ต้องแสดงให้เห็นว่าสิทธิของเจ้าของตกอยู่ในอันตราย การโต้แย้งเรื่องการดูแลทรัพย์สินหรือการละเมิดเล็กน้อยเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ การใช้ที่ดินโดยผิดวัตถุประสงค์ต้องเป็นเรื่องที่สำคัญและสามารถพิสูจน์ได้.

คู่สมรสสามารถยกเลิกสิทธิเก็บกินได้หรือไม่? การอภิปรายตามมาตรา 1469

ประเด็นทางกฎหมาย มาตรา 1469 และสิทธิของคู่สมรส

คู่สมรสจะเพิกถอนสิทธิเก็บกินได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ได้รับสิทธิเก็บกินนั้น และสิทธิดังกล่าวเป็นภาระแก่ทรัพย์สินของผู้ใด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติกรณีทั้งสองไว้ในมาตราที่ต่างกัน และมักถูกเข้าใจสับสนกัน.

มาตรา 1469 ครอบคลุมข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างคู่สมรสเอง. สัญญาที่คู่สมรสทำไว้ต่อกันในระหว่างสมรสเกี่ยวกับทรัพย์สิน ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกล้างเสียในเวลาใดที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่ หรือภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่การสมรสสิ้นสุดลงก็ได้ โดยไม่กระทบต่อสิทธิของบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต สิทธิเก็บกินที่คู่สมรสฝ่ายหนึ่งให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งในระหว่างสมรส เช่น ภริยาชาวไทยให้สิทธิเก็บกินในที่ดินของตนแก่สามีชาวต่างชาติ ถือเป็นสัญญาดังกล่าว นี่คือความเสี่ยงที่มักกล่าวถึงภายใต้หัวข้อมาตรา 1469.

กฎเกณฑ์การยินยอมอยู่ใน มาตรา 1476 และ 1480, ไม่ใช่มาตรา 1469. มาตรา 1476 กำหนดให้คู่สมรสจัดการสินสมรส (sin somros) ร่วมกัน หรือโดยฝ่ายหนึ่งได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีที่ระบุไว้ ซึ่งรวมถึงการขาย, การจำนอง และการก่อตั้งสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 1480 หากคู่สมรสฝ่ายหนึ่งกระทำการดังกล่าวไปแต่ลำพัง อีกฝ่ายหนึ่งอาจขอให้ศาลเพิกถอนได้ เว้นแต่จะได้มีการให้สัตยาบันแล้ว หรือบุคคลภายนอกได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน การฟ้องคดีต้องกระทำภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่รู้ถึงเหตุนั้น และไม่ว่ากรณีใดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่ได้กระทำการนั้น สิทธิเก็บกินเหนือสินส่วนตัวของคู่สมรส (sin suan tua) ไม่ต้องได้รับความยินยอม.

สิ่งที่แนวคำพิพากษาแสดงให้เห็น

เราได้ค้นหาในฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาของเราเองเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2026 และไม่พบคำพิพากษาที่มีการรายงานซึ่งเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วตามมาตรา 1469: จากคำพิพากษา 32 ฉบับที่อ้างถึงมาตรา 1469 มีเพียง 818/2546 ที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกินด้วย และในคดีนั้นสิทธิเก็บกินไม่ได้เป็นประเด็น สิ่งที่ถูกเพิกถอนคือการให้ที่ดิน ฐานข้อมูลดังกล่าวไม่ใช่รายงานคำพิพากษาฉบับสมบูรณ์ จึงควรถือว่านี่คือการไม่พบบรรทัดฐานในข้อมูลที่เรามี มิใช่หลักว่าศาลจะปฏิเสธ อำนาจในการบอกล้างสัญญาระหว่างคู่สมรสมาจากตัวบทกฎหมายเอง และสิทธิของคู่สมรสที่ไม่ได้ให้ความยินยอมในการขอให้เพิกถอนตามมาตรา 1480 ก็เช่นเดียวกัน.

ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินจะขอหนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรสจากเจ้าของที่ดินที่สมรสแล้วเมื่อที่ดินเป็นสินสมรส ดังนั้นความเสี่ยงตามมาตรา 1480 ส่วนใหญ่จึงเกิดขึ้นในกรณีที่ไม่ได้มีการให้ความยินยอม หรือมีการแจ้งสถานภาพสมรสของเจ้าของไม่ถูกต้อง ส่วนความเสี่ยงตามมาตรา 1469 นั้นแตกต่างออกไป ความยินยอมไม่ได้ขจัดความเสี่ยงนี้ เพราะอำนาจในการบอกล้างเป็นของคู่สมรสฝ่ายที่ให้สิทธิเก็บกิน.

วิธีป้องกันความเสี่ยงนี้

เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกคู่สมรสคัดค้าน โปรดพิจารณามาตรการป้องกันต่อไปนี้:

• จดทะเบียนก่อนสมรส: หากเป็นไปได้ ให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อนการสมรส มาตรา 1469 ใช้บังคับเฉพาะกับสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างสมรส ดังนั้นสิทธิเก็บกินที่ให้ไว้ก่อนการสมรสจึงไม่อยู่ภายใต้มาตรานี้.
• ขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรส: ในกรณีที่ที่ดินเป็นสินสมรส มาตรา 1476 กำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งในการก่อตั้งสิทธิเก็บกิน ให้ทำความยินยอมเป็นหนังสือในขณะจดทะเบียนและนำไปแสดงต่อสำนักงานที่ดิน ความยินยอมนี้ขจัดเหตุเพิกถอนตามมาตรา 1480 แต่ไม่ขจัดสิทธิของคู่สมรสฝ่ายที่ให้สิทธิเก็บกินเองตามมาตรา 1469 ในกรณีที่ให้สิทธิเก็บกินแก่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง.
• สัญญาก่อนสมรส ไม่ใช่สัญญาหลังสมรส: เอ สัญญาก่อนสมรส ที่ทำขึ้นก่อนการสมรสและจดแจ้งไว้ในทะเบียนสมรส (มาตรา 1465 และ 1466) สามารถกำหนดได้ว่าทรัพย์สินใดยังคงเป็นสินส่วนตัว สัญญาระหว่างสมรส ที่ลงนามระหว่างการสมรสนั้นเป็นสัญญาระหว่างคู่สมรสในตัวเอง ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกล้างได้ตามมาตรา 1469 ดังนั้นจึงไม่สามารถใช้เพื่อสละสิทธิดังกล่าวได้.
• การแจ้งสำนักงานที่ดิน: โปรดยื่นหลักฐานเอกสารแสดงความยินยอมของคู่สมรสต่อสำนักงานที่ดินในขณะทำการจดทะเบียน สำนักงานที่ดินหลายแห่งจะบันทึกไว้ว่าคู่สมรสรับทราบและให้ความยินยอมแล้ว.

การไม่ใช้สิทธิและการสิ้นผล

เหลือเวลาอีกนานแค่ไหนก่อนที่จะหมดอายุ?

ข้อกังวลทั่วไปในหมู่เจ้าของทรัพย์สินคือ สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงหรือหมดอายุลงเนื่องจากการไม่ใช้ประโยชน์หรือไม่ หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ใช้สิทธินั้นเป็นเวลาหลายปี เจ้าของทรัพย์สินจะสามารถเรียกคืนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้หรือไม่

กฎหมายไทยให้คำตอบไว้ว่า สิทธิเก็บกินไม่ได้สิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเพียงเพราะไม่ได้ใช้ อย่างไรก็ตาม การไม่ใช้สิทธิเป็นเวลานานอาจทำให้เกิดการหมดอายุความหรือการละทิ้งสิทธิได้ในบางกรณี เจ้าของทรัพย์สินอาจขอความช่วยเหลือจากศาลได้.

คำตัดสินที่ 1548/2503 (1960) การไม่ใช้สิทธิเป็นระยะเวลา 7 ถึง 8 ปี

ข้อเท็จจริง: ผู้รับสิทธิเก็บกินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ แต่ไม่เคยใช้สิทธินั้นเป็นเวลา 7-8 ปี เจ้าของทรัพย์สินจึงต้องการทวงคืนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์.

คำวินิจฉัยของศาล: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังคงสามารถบังคับใช้สิทธิเก็บกินได้แม้ว่าจะไม่ได้ใช้สิทธิดังกล่าวมาเป็นเวลานาน ศาลตั้งข้อสังเกตว่าบทบัญญัติที่ใช้บังคับ อายุความ คือระยะเวลาสิบปีโดยทั่วไป (มาตรา 164 ในขณะที่มีคำพิพากษาในคดีนั้น และมาตรา 193/30 นับตั้งแต่มีการแก้ไขบรรพ 1 ในปี 1992) ไม่ใช่ระยะเวลาหนึ่งปีตามที่ระบุในมาตรา 1428.

ความสำคัญ: คำพิพากษานี้วางหลักไว้อย่างชัดเจนว่า การไม่ใช้สิทธิเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วระงับสิ้นไป ไม่ว่าจะไม่ได้ใช้นานเพียงใด ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังคงมีสิทธินั้นอยู่จนกว่าสิทธิจะสิ้นสุดลงด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งที่ประมวลกฎหมายกำหนด ได้แก่ การสิ้นสุดระยะเวลา การตายของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา 1418) คำสั่งศาล หรือการยกเลิกโดยความตกลง.

ความหมายโดยนัยนั้นชัดเจน. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินจะสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่ยั่งยืนซึ่งคงอยู่แม้จะไม่ได้ใช้ประโยชน์เป็นเวลาหลายปี. เจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้ใช้หายไปหรือสามารถเพิกเฉยได้.

กลยุทธ์เชิงปฏิบัติในการทำให้สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง

สำหรับฝ่ายที่ต้องการยุติความสัมพันธ์แบบสิทธิเก็บกินนั้น มีหลายแนวทางที่เป็นไปได้ กลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดมีดังต่อไปนี้.

ข้อตกลงร่วมกัน (วิธีที่ปลอดภัยที่สุด)

วิธีที่ง่ายและปลอดภัยที่สุดในการยุติสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินคือ การตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สินและผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะยุติความสัมพันธ์ ก็ไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งศาล กระบวนการนั้นไม่ซับซ้อน.

ขั้นตอน:

1. จัดทำข้อตกลงเลิกสัญญา: ร่างข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายๆ ที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย โดยระบุว่าสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงด้วยความยินยอมร่วมกัน มีผลทันที.
2. ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน: ทั้งเจ้าของทรัพย์สินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินควรไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง พร้อมด้วย:
   • ต้นฉบับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดิน)
   • ต้นฉบับหนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน (หนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน)
   • ข้อตกลงยุติสัญญาที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย
   • เอกสารแสดงตนส่วนบุคคล
3. ดำเนินการจดทะเบียนยกเลิกให้เสร็จสมบูรณ์: สำนักงานที่ดินจะดำเนินการยกเลิกและออกใบรับรองฉบับใหม่ที่แสดงว่าสิทธิเก็บกินได้สิ้นสุดลงแล้ว.
4. ค่าใช้จ่าย: ในกรณีที่การยกเลิกไม่มีค่าตอบแทน จะจดทะเบียนเป็นนิติกรรมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7)) พร้อมค่าธรรมเนียมเล็กน้อยสำหรับคำขอและสำเนา.

การตกลงร่วมกันเป็นสิ่งที่เหมาะสมกว่า เพราะช่วยหลีกเลี่ยงการฟ้องร้อง รักษาความสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณี และทำให้เจ้าของทรัพย์สินได้กรรมสิทธิ์ที่ปลอดภาระติดพัน.

หมดอายุตามระยะเวลาที่กำหนด อัตโนมัติ ไม่ต้องดำเนินการใดๆ

หากมีการกำหนดสิทธิเก็บกินไว้ตามระยะเวลาที่แน่นอน (เช่น “สิทธิเก็บกินมีกำหนด 10 ปีนับแต่วันจดทะเบียน”) สิทธิเก็บกินดังกล่าวจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อครบกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้องต่อศาลหรือบอกกล่าวอย่างเป็นทางการแต่อย่างใด.

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุด: แม้ว่าการสิ้นสุดสิทธิจะเป็นไปโดยอัตโนมัติ แต่ควรแจ้งสำนักงานที่ดินและขอให้ยกเลิกการจดทะเบียน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินชัดเจนและหลีกเลี่ยงความสับสนในการทำธุรกรรมในอนาคต.

คำสั่งศาลตามมาตรา 1423 สำหรับกรณีการใช้ในทางที่ผิด

หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ทรัพย์สินโดยมิชอบ มาตรา 1423 ให้เจ้าของทรัพย์สินคัดค้าน เรียกหลักประกัน และร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการทรัพย์สินได้ เจ้าของทรัพย์สินต้องพิสูจน์:

• การกระทำที่ผิดกฎหมายหรือไม่สมเหตุสมผลในการใช้ทรัพย์สิน
• สำหรับการเรียกหลักประกัน: สิทธิของเจ้าของตกอยู่ในอันตราย
• สำหรับการตั้งผู้จัดการทรัพย์สิน: ไม่ได้หาประกันภายในเวลา หรือการใช้โดยมิชอบยังคงดำเนินต่อไปหลังจากเจ้าของคัดค้านแล้ว

มาตรานี้ไม่ได้บัญญัติให้สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเพราะการใช้โดยมิชอบ ผู้จัดการทรัพย์สินจะเข้าจัดการทรัพย์สินแทน และสิทธิเก็บกินยังคงมีอยู่จนกว่าจะสิ้นสุดลงด้วยเหตุอื่นตามที่อธิบายไว้ในหน้านี้.

การทำลายทรัพย์สิน สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงหากทรัพย์สินถูกทำลาย

ตาม มาตรา 1419, หากทรัพย์สินถูกทำลายและได้รับค่าชดเชย เจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องฟื้นฟูให้กลับมาเป็นเหมือนเดิมตามที่ค่าชดเชยอนุญาต หากการฟื้นฟูเป็นไปไม่ได้ สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลง และค่าชดเชยจะถูกแบ่งกันตามส่วนแห่งความเสียหายของแต่ละฝ่าย หากไม่มีการจ่ายค่าชดเชย เจ้าของก็ไม่จำเป็นต้องฟื้นฟูทรัพย์สินนั้น.

เมื่อใดที่ทรัพย์สินได้รับการฟื้นฟู สิทธิเก็บกินย่อมกลับมีขึ้นเท่าที่ได้ฟื้นฟู หลักเดียวกันนี้ใช้กับการเวนคืนและการถูกทำลายบางส่วนด้วย.

คำถามที่พบบ่อย

คู่มือที่เกี่ยวข้อง

• สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย . ภาพรวมโดยละเอียดเกี่ยวกับการก่อตั้งสิทธิเก็บกิน เงื่อนไข และกลไกการบังคับใช้.
• วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย . คู่มือการจดทะเบียนทีละขั้นตอน ตั้งแต่ข้อตกลงเริ่มต้นจนถึงการสิ้นสุด.
• สิทธิเก็บกินและคู่สมรสในประเทศไทย . การวิเคราะห์สิทธิของคู่สมรส มาตรา 1469 และการคุ้มครองสิทธิเก็บกินในบริบทครอบครัว.
• สิทธิเก็บกินหลังการเสียชีวิตและการรับมรดกในประเทศไทย . คู่มือเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต และผลกระทบต่อทายาท.
• 64 คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน . ฐานข้อมูลฉบับสมบูรณ์ของคดีสำคัญทั้งหมดของศาลฎีกาไทยที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกินในที่ดิน.

ต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณหรือไม่?

ThaiLawOnline ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินที่ดินหลายร้อยฉบับตั้งแต่ปี 2549 เรามีความรู้ความเข้าใจในกฎหมาย กระบวนการของกรมที่ดิน และคำตัดสินของศาลฎีกาที่คุ้มครองสิทธิของคุณ

โทรหาเราวันนี้: +66 (0) 87 225 1340 หรืออีเมล info@thailawonline.com

จองคิวปรึกษา

การจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินของคุณ: สามช่องทาง

ทั้งสามช่องทางให้เอกสารพื้นฐานฉบับเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานของเราใช้กับลูกค้าของเราเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ เครื่องมือสร้างเอกสาร สร้างฉบับส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิก Gold พร้อมบริการแปล หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างสัญญาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาคงที่ 3,900 บาท, พร้อมแนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสามช่องทางมีการ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.