สามารถยกเลิกสิทธิเก็บกินในประเทศไทยได้หรือไม่? คู่มือฉบับสมบูรณ์

อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 22, 2026

สิทธิการใช้ประโยชน์ (สิทธิการใช้ประโยชน์กิน) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่มีค่าในประเทศไทย แต่สิทธินี้จะต้องสิ้นสุดลงในที่สุด ไม่ว่าจะเป็นโดยการเสียชีวิต การตกลงกันโดยสมัครใจ หรือการแทรกแซงของศาล การทำความเข้าใจวิธีการสิ้นสุดสิทธิทั้งเจ็ดประการจึงเป็นสิ่งสำคัญ คู่มือนี้จะสำรวจแต่ละวิธี คำตัดสินของศาลฎีกา การถกเถียงเรื่องมาตรา 1469 และกลยุทธ์เชิงปฏิบัติเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของคุณ.

เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ และ วิชุดา อัตถเมธาคอน / ThaiLawOnline.com ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิการใช้ประโยชน์มาตั้งแต่ปี 2549

7 วิธีที่สิทธิการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง

สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์รับรองวิธีการยุติสิทธิหลายวิธี บางวิธีเป็นไปโดยอัตโนมัติ ในขณะที่บางวิธีต้องอาศัยการแทรกแซงของศาล ตารางด้านล่างนี้สรุปวิธีการหลักเจ็ดวิธี:

วิธีการยุติ	พื้นฐานทางกฎหมาย	อัตโนมัติ?	จำเป็นต้องมีคำสั่งศาลหรือไม่?
การเสียชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์	มาตรา 1418	ใช่	เลขที่
การสิ้นสุดของสัญญากำหนดระยะเวลา	มาตรา 1418	ใช่	เลขที่
ข้อตกลงร่วมกัน	กฎหมายสัญญาทั่วไป	ใช่ (ถ้าทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องกัน)	เลขที่
การควบรวมกิจการ (ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์กลายเป็นเจ้าของ)	หลักการทั่วไป	ใช่	เลขที่
การทำลายทรัพย์สิน	มาตรา 1419	ใช่	เลขที่
คำสั่งศาลเกี่ยวกับการใช้ในทางที่ผิด	มาตรา 1423	เลขที่	ใช่
การไม่ออกกำลังกาย	มาตรา 1382 (ใบสั่งยา)	ถกเถียงกัน	ใช่

แต่ละวิธีดำเนินการภายใต้หลักการทางกฎหมายที่แตกต่างกัน บางวิธีเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ในขณะที่บางวิธีต้องมีการดำเนินการอย่างเป็นทางการหรือการแทรกแซงจากศาล การทำความเข้าใจว่าวิธีใดใช้ได้กับสถานการณ์ของคุณเป็นสิ่งสำคัญในการหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่มีค่าใช้จ่ายสูง.

ความตายของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ กฎอัตโนมัติ

มาตรา 1418. ไม่สามารถต่อรองได้

การเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (ผู้มีสิทธิสิทธิเก็บกิน) ถือเป็นการบอกเลิกที่ตรงไปตรงมาที่สุด ภายใต้ มาตรา 1418 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อเสียชีวิต กฎนี้เป็นกฎเด็ดขาด ไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งศาล ไม่จำเป็นต้องแจ้งสำนักงานที่ดิน และไม่มีเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้น.

เมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์ ทายาทของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ไม่มีสิทธิเรียกร้องสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไป พวกเขาไม่สามารถสืบทอดสิทธินี้ได้ ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากกรรมสิทธิ์ที่สามารถส่งต่อให้ทายาทได้ สิทธิใช้ประโยชน์เป็นสิทธิส่วนบุคคลของผู้ที่ได้รับสิทธินั้น และไม่สามารถโอนได้โดยพินัยกรรมหรือการสืบทอดมรดกโดยไม่มีพินัยกรรม.

ในทางปฏิบัติ การสิ้นสุดสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นไปโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำให้แจ้งสำนักงานที่ดินและขอให้ยกเลิกการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดิน เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคตและอำนวยความสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์หรือจำนองในภายหลังโดยเจ้าของที่ดิน.

สัญญาเช่าที่มีอยู่จะเป็นอย่างไรต่อไป สัญญาเช่ายังคงมีผลใช้บังคับแม้ผู้เช่าเสียชีวิต

ประเด็นสำคัญจะเกิดขึ้นหากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ที่เสียชีวิตไปแล้วได้เช่าทรัพย์สินนั้นไว้ก่อนเสียชีวิต การสิ้นสุดของสิทธิใช้ประโยชน์นั้นจะส่งผลให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงด้วยหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ฎีกา 2297/2541 (2541) คำอธิบายนี้ชัดเจนขึ้น สัญญาเช่าที่มีอยู่ซึ่งทำไว้โดยผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังคงมีผลต่อไปแม้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะเสียชีวิตแล้ว สิทธิของผู้เช่าจะยังคงอยู่แม้หลังจากสิทธิใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงแล้วก็ตาม เนื่องจากสัญญาเช่าสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่แยกต่างหากและเป็นอิสระจากสิทธิใช้ประโยชน์.

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติคือ เมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต เจ้าของที่ดินต้องเคารพสัญญาเช่าที่มีอยู่จนกว่าจะหมดอายุตามธรรมชาติ เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าเหล่านี้ได้เพียงเพราะผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิตแล้ว สิ่งนี้ช่วยปกป้องผู้เช่าจากการถูกขับไล่ออกไปอย่างกะทันหันและสร้างความมั่นคงทางกฎหมายในตลาดเช่า.

เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสิทธิการใช้ประโยชน์โดยฝ่ายเดียวได้หรือไม่?

คำตอบสั้นๆ คือ ไม่

หนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดในกฎหมายสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินของไทย: เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้ได้โดยลำพังโดยปราศจากความยินยอมของผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์. นี่เป็นหลักการหนึ่งของกฎหมายสิทธิในทรัพย์สิน เมื่อสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว สิทธิในการเป็นเจ้าของของเจ้าของที่ดินจะอยู่ภายใต้สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินนั้น.

อย่างไรก็ตาม กฎนี้มีข้อยกเว้นที่สำคัญ ซึ่งขึ้นอยู่กับวิธีการสร้างสิทธิในการใช้ประโยชน์ ข้อยกเว้นที่สำคัญที่สุดคือสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่สร้างขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของของขวัญที่มีภาระผูกพัน.

ของขวัญพร้อมการคุ้มครองภาระผูกพัน

เมื่อเจ้าของที่ดินยกทรัพย์สินให้เป็นของขวัญ แต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในฐานะภาระผูกพัน (ทรัพย์สินที่มีภาระผูกพัน) จะมีระบอบกฎหมายพิเศษเข้ามาเกี่ยวข้อง กรณีนี้เกิดขึ้นบ่อยครั้งในการแบ่งทรัพย์สินภายในครอบครัว เช่น พ่อแม่สูงอายุยกที่ดินให้ลูก แต่ยังคงสิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตลอดชีวิต.

กรณีศึกษาที่ 1. คำตัดสินที่ 1516/2525 (1982)

ข้อเท็จจริง: บิดาได้ยกที่ดินให้แก่บุตร แต่ยังคงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น บุตรได้รับข้าวสาร 30 กระสอบต่อปีเป็นค่าตอบแทน ต่อมาบุตรต้องการเพิกถอนการให้ที่ดินโดยอ้างว่าบิดาไม่รู้จักบุญคุณ.

คำตัดสินของศาล: ศาลวินิจฉัยว่าเนื่องจากของขวัญดังกล่าวมีภาระผูกพัน จึงถือเป็นของขวัญที่มีการพิจารณาตอบแทน ตามมาตรา 535(2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ของขวัญดังกล่าวไม่สามารถเพิกถอนได้แม้ในกรณีที่อกตัญญู การคุ้มครองสิทธิในการใช้ประโยชน์จึงยังคงมีผลสมบูรณ์.

กรณีศึกษาที่ 2. คำตัดสินที่ 2651/2543 (2000)

ข้อเท็จจริง: โจทก์ได้ยกที่ดินให้แก่จำเลยและจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ในชื่อของโจทก์ ต่อมาจำเลยได้ห่างเหินจากโจทก์ โจทก์จึงอ้างเหตุผลในการเพิกถอนสิทธิใช้ประโยชน์เนื่องจากจำเลยอกตัญญู.

คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกายืนยันว่าของขวัญที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ติดภาระผูกพันนั้นไม่สามารถเพิกถอนได้ ไม่ว่าจะเกิดความอกตัญญูหรือความขัดแย้งในครอบครัวในภายหลังก็ตาม การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ถือเป็นปัจจัยชี้ขาด.

กรณีศึกษาที่ 3. คำตัดสินที่ 10344/2551 (2008)

ข้อเท็จจริง: พ่อแม่ตกลงกันด้วยวาจาว่าจะแบ่งที่ดินให้แก่ลูกๆ โดยยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ไว้ ไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ หลังจากเกิดความตึงเครียดในครอบครัว พ่อแม่จึงพยายามยกเลิกข้อตกลงเรื่องสิทธิในการใช้ประโยชน์ดังกล่าว.

คำตัดสินของศาล: ศาลรับรองข้อตกลงดังกล่าวว่าเป็นการให้ของขวัญที่มีภาระผูกพัน ซึ่งห้ามการเพิกถอนภายใต้มาตรา 535(2) ข้อตกลงด้วยวาจาเพียงพอที่จะสร้างสถานะที่ได้รับการคุ้มครอง รูปแบบลายลักษณ์อักษรไม่ใช่ปัจจัยชี้ขาด.

หลักการทางกฎหมาย: คำตัดสินสำคัญทั้งสามนี้ได้วางรากฐานหลักการที่สอดคล้องกัน เมื่อสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้รับการจดทะเบียนเป็นส่วนหนึ่งของของขวัญที่มีภาระผูกพันแล้ว เจ้าของที่ดินจะสูญเสียความสามารถในการเพิกถอนหรือยกเลิกโดยฝ่ายเดียว การคุ้มครองนี้ยังคงมีผลแม้ว่าความสัมพันธ์จะเสื่อมลงก็ตาม.

มาตรา 1423 การแทรกแซงของศาลเพื่อป้องกันการใช้ในทางที่ผิด

แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะไม่สามารถเพิกถอนสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้ แต่เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิคุ้มครองบางประการ. มาตรา 1423 บทบัญญัตินี้ระบุว่า หากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือข้อตกลงการใช้ประโยชน์ หรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เจ้าของที่ดินสามารถยื่นคำร้องต่อศาลได้.

มาตรการเยียวยาที่มีอยู่ภายใต้มาตรา 1423 ได้แก่:

• ความต้องการด้านความปลอดภัย: ศาลอาจสั่งให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์วางหลักประกันเพื่อรับประกันการบำรุงรักษาและการใช้ทรัพย์สินอย่างเหมาะสม.
• การแต่งตั้งผู้ดูแลรักษา: ในกรณีร้ายแรง ศาลอาจแต่งตั้งบุคคลที่สามเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินและตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามเงื่อนไขของสิทธิในการใช้ประโยชน์.
• การเลิกจ้างโดยคำสั่งศาล: ในกรณีร้ายแรงที่เกี่ยวข้องกับการทำลายโดยเจตนาหรือการละทิ้งโดยสิ้นเชิง ศาลอาจสั่งยุติสัญญาได้ มาตรการนี้ใช้ได้ยากและต้องมีหลักฐานการละเมิดที่ชัดเจน.

ภาระการพิสูจน์ตกอยู่กับเจ้าของที่ดินที่จะต้องแสดงให้เห็นว่าการกระทำของผู้ใช้ประโยชน์นั้นร้ายแรงเพียงพอที่จะต้องมีการแทรกแซงทางศาล ข้อพิพาทเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินหรือการละเมิดเล็กน้อยนั้นไม่เพียงพอ การใช้ประโยชน์ในทางที่ผิดจะต้องมีสาระสำคัญและสามารถพิสูจน์ได้.

คู่สมรสสามารถยกเลิกสิทธิการใช้ประโยชน์ได้หรือไม่? การอภิปรายตามมาตรา 1469

ประเด็นทางกฎหมาย มาตรา 1469 และสิทธิของคู่สมรส

หนึ่งในประเด็นที่มีการถกเถียงกันมากที่สุดในกฎหมายสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินของไทย คือประเด็นที่ว่าคู่สมรสสามารถยกเลิกหรือทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จดทะเบียนโดยคู่ครองโดยปราศจากความยินยอมของคู่สมรสเป็นโมฆะได้หรือไม่ คำถามนี้เกิดขึ้นภายใต้... มาตรา 1469 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. กฎหมายนี้ให้อำนาจคู่สมรสอย่างกว้างขวางในการคัดค้านธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่กระทำโดยปราศจากความยินยอมร่วมกัน.

มาตรา 1469 ระบุว่า คู่สมรสฝ่ายหนึ่งอาจขอให้เพิกถอนการโอนทรัพย์สินที่กระทำไปโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งรวมถึงการขาย การให้ และการจำนอง มาตรานี้มีจุดประสงค์เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินระหว่างสมรสและป้องกันไม่ให้คู่สมรสฝ่ายหนึ่งโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงโดยที่อีกฝ่ายหนึ่งไม่รู้.

คำถามคือว่า การจดทะเบียนสิทธิในการใช้ประโยชน์ถือเป็น “การจัดสรร” ซึ่งอยู่ภายใต้การตรวจสอบตามมาตรา 1469. หากเป็นเช่นนั้น ในทางทฤษฎีแล้ว คู่สมรสสามารถโต้แย้งสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนระหว่างการสมรสโดยปราศจากความยินยอมโดยชัดแจ้งของตนได้.

ข้อเท็จจริงที่สำคัญ ศาลไทยไม่เคยเพิกถอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้ภายใต้มาตรา 1469 เลยแม้แต่ครั้งเดียว

แม้ว่าประเทศไทยจะมีการฟ้องร้องเรื่องสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินมานานหลายทศวรรษ แต่ก็ไม่มีศาลไทยใดเคยเพิกถอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้โดยอาศัยมาตรา 1469 เลย การที่ไม่มีกรณีเช่นนี้เกิดขึ้นถือเป็นเรื่องสำคัญ แม้ว่าศาลไทยจะเคยพิจารณามาตรา 1469 ในบริบทอื่นๆ มาแล้ว แต่ก็ปฏิเสธที่จะนำบทบัญญัตินี้ไปใช้กับสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จดทะเบียนไว้โดยตลอด.

เหตุผลของศาลดูเหมือนจะตั้งอยู่บนตรรกะดังต่อไปนี้:

• การลงทะเบียนเป็นการแจ้งให้ทราบโดยปริยาย: สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้รับการจดทะเบียนและสามารถตรวจสอบได้โดยสาธารณะที่สำนักงานที่ดิน คู่สมรสมีสิทธิโดยปริยายที่จะรับทราบภาระผูกพันที่จดทะเบียนทั้งหมดในทรัพย์สินที่คู่สมรสอีกฝ่ายถือครองอยู่.
• ความแตกต่างระหว่างการลงทะเบียนและการจัดการ: การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ที่ได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ ไม่ถือเป็น “การโอนกรรมสิทธิ์” ที่ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส แต่เป็นการดำเนินการทางปกครองเพื่อปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหน้านี้.
• ขั้นตอนการจดทะเบียน: ความเป็นทางการและลักษณะเปิดเผยของการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน บ่งชี้ถึงเจตนารมณ์ของฝ่ายนิติบัญญัติในการปกป้องสิทธิที่จดทะเบียนไว้จากการโต้แย้งของคู่สมรสในภายหลัง.

อย่างไรก็ตาม หลักการทางกฎหมายนี้ยังไม่เป็นที่ยุติอย่างสมบูรณ์ คู่สมรสที่ตั้งใจแน่วแน่สามารถยื่นฟ้องร้องได้ตามมาตรา 1469 แต่โอกาสที่จะประสบความสำเร็จนั้นต่ำมาก.

วิธีป้องกันความเสี่ยงนี้

เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกคู่สมรสคัดค้าน โปรดพิจารณามาตรการป้องกันต่อไปนี้:

• จดทะเบียนก่อนสมรส: ถ้าเป็นไปได้ ควรจดทะเบียนสิทธิในการใช้ประโยชน์ก่อนการสมรส สิทธิของคู่สมรสตามมาตรา 1469 โดยทั่วไปจะไม่ครอบคลุมถึงธุรกรรมทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์ก่อนการสมรส.
• ขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรส: ในขณะทำการจดทะเบียน ให้ขอหนังสือรับรองเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรสของคุณที่ยินยอมให้จดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน นำเอกสารนี้ไปยื่นต่อสำนักงานที่ดิน เอกสารนี้จะเป็นหลักฐานที่ชัดเจนว่าคู่สมรสของคุณไม่ได้รู้สึกประหลาดใจแต่อย่างใด.
• ข้อตกลงก่อนสมรสหรือหลังสมรส: จัดทำข้อตกลงก่อนสมรสอย่างเป็นทางการก่อนการสมรส หรือข้อตกลงหลังสมรสหลังจากสมรสแล้ว อนุญาตอย่างชัดเจนให้จดทะเบียนสิทธิในการใช้ประโยชน์ และสละสิทธิ์ในการคัดค้านใดๆ ตามมาตรา 1469.
• ประกาศจากสำนักงานที่ดิน: โปรดยื่นหลักฐานเอกสารแสดงความยินยอมของคู่สมรสต่อสำนักงานที่ดินในขณะทำการจดทะเบียน สำนักงานที่ดินหลายแห่งจะบันทึกไว้ว่าคู่สมรสรับทราบและให้ความยินยอมแล้ว.

การไม่ออกกำลังกายและการละเลย

เหลือเวลาอีกนานแค่ไหนก่อนที่จะหมดอายุ?

ข้อกังวลทั่วไปในหมู่เจ้าของทรัพย์สินคือ สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงหรือหมดอายุลงเนื่องจากการไม่ใช้ประโยชน์หรือไม่ หากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ไม่ใช้สิทธินั้นเป็นเวลาหลายปี เจ้าของทรัพย์สินจะสามารถเรียกคืนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้หรือไม่

กฎหมายไทยให้คำตอบไว้ว่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้สิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเพียงเพราะไม่ได้ใช้ อย่างไรก็ตาม การไม่ใช้สิทธิเป็นเวลานานอาจทำให้เกิดการหมดอายุความหรือการละทิ้งสิทธิได้ในบางกรณี เจ้าของทรัพย์สินอาจขอความช่วยเหลือจากศาลได้.

คำตัดสินที่ 1548/2503 (1960) การไม่ใช้สิทธิเรียกร้องเป็นระยะเวลา 7 ถึง 8 ปี

ข้อเท็จจริง: ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้จดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ไว้ แต่ไม่เคยใช้สิทธินั้นเป็นเวลา 7-8 ปี เจ้าของทรัพย์สินจึงต้องการทวงคืนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์.

คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังคงสามารถบังคับใช้สิทธิใช้ประโยชน์ได้แม้จะไม่ได้ใช้สิทธินั้นเป็นเวลานาน ศาลระบุว่า ระยะเวลาจำกัดที่ใช้บังคับคือ 10 ปี ตามมาตรา 164 ไม่ใช่ 1 ปี ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 1428.

ความสำคัญ: คำตัดสินนี้ได้ยืนยันอย่างหนักแน่นว่า การไม่ใช้ประโยชน์เพียงอย่างเดียวไม่ทำให้สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้สิ้นสุดลง ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์ยังคงมีสิทธินั้นต่อไปอย่างไม่มีกำหนด เว้นแต่ศาลจะสั่งยุติโดยชัดแจ้ง หรือสิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นจะถูกยกเลิกโดยความเห็นชอบร่วมกัน.

ความหมายโดยนัยนั้นชัดเจน. การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่สำนักงานที่ดินจะสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่ยั่งยืนซึ่งคงอยู่แม้จะไม่ได้ใช้ประโยชน์เป็นเวลาหลายปี. เจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ไม่ได้ใช้หายไปหรือสามารถเพิกเฉยได้.

กลยุทธ์การยุติสัญญาอย่างเป็นรูปธรรม

สำหรับฝ่ายที่ต้องการยุติความสัมพันธ์แบบสิทธิใช้ประโยชน์นั้น มีหลายแนวทางที่เป็นไปได้ กลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดมีดังต่อไปนี้.

ข้อตกลงร่วมกัน (วิธีที่ปลอดภัยที่สุด)

วิธีที่ง่ายและปลอดภัยที่สุดในการยุติสิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินคือ การตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สินและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์. เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะยุติความสัมพันธ์ ก็ไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งศาล กระบวนการนั้นไม่ซับซ้อน.

ขั้นตอน:

1. จัดทำข้อตกลงการเลิกจ้าง: ร่างข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายๆ ที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย โดยระบุว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงด้วยความยินยอมร่วมกัน มีผลทันที.
2. ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน: ทั้งเจ้าของทรัพย์สินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินควรไปที่สำนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ด้วยตนเองด้วย:
   • หนังสือรับรองที่ดินเดิม (โฉนดที่ดิน)
   • หนังสือรับรองสิทธิเก็บกินเดิม (หนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน)
   • ข้อตกลงยุติสัญญาที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย
   • เอกสารแสดงตนส่วนบุคคล
3. ดำเนินการลงทะเบียนยกเลิกให้เสร็จสมบูรณ์: สำนักงานที่ดินจะดำเนินการยกเลิกและออกใบรับรองฉบับใหม่ที่แสดงว่าสิทธิการใช้ประโยชน์ได้สิ้นสุดลงแล้ว.
4. ค่าใช้จ่าย: โดยทั่วไป การยกเลิกจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 100 ถึง 500 บาท ขึ้นอยู่กับสำนักงานที่ดินแต่ละแห่งและเอกสารเพิ่มเติมที่จำเป็น.

การตกลงร่วมกันเป็นสิ่งที่เหมาะสมกว่า เพราะช่วยหลีกเลี่ยงการฟ้องร้อง รักษาความสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณี และรับประกันกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน.

หมดอายุตามระยะเวลาที่กำหนด อัตโนมัติ ไม่ต้องดำเนินการใดๆ

หากสิทธิในการใช้ประโยชน์ถูกสร้างขึ้นโดยมีระยะเวลาที่แน่นอน (เช่น “สิทธิในการใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี นับจากวันที่จดทะเบียน”) สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อครบกำหนดระยะเวลา ไม่จำเป็นต้องดำเนินการทางศาลหรือแจ้งอย่างเป็นทางการใดๆ.

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุด: แม้ว่าการสิ้นสุดทะเบียนจะเป็นไปโดยอัตโนมัติ แต่ควรแจ้งสำนักงานที่ดินและขอให้ยกเลิกการจดทะเบียน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินชัดเจนและหลีกเลี่ยงความสับสนในการทำธุรกรรมในอนาคต.

คำสั่งศาลตามมาตรา 1423 สำหรับกรณีการใช้ในทางที่ผิด

หากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้ละเมิดข้อตกลงในการใช้ประโยชน์หรือใช้ทรัพย์สินในทางที่ผิดอย่างร้ายแรง เจ้าของทรัพย์สินอาจยื่นคำร้องต่อศาลตามมาตรา 1423 เจ้าของทรัพย์สินต้องพิสูจน์ว่า:

• การกระทำเฉพาะเจาะจงที่เป็นการใช้ในทางที่ผิดหรือการละเมิดข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์
• ความเสียหายอย่างร้ายแรงหรือความเสี่ยงต่อความเสียหายต่อทรัพย์สิน
• มาตรการแก้ไขที่น้อยกว่า เช่น การวางเงินประกันหรือการจ้างผู้ดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นไม่เพียงพอ

คำสั่งศาลให้ยุติสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินเนื่องจากการใช้ในทางที่ผิดนั้นเกิดขึ้นได้ยาก แต่ก็เป็นไปได้ ศาลมีดุลยพินิจในการกำหนดมาตรการเยียวยาที่เหมาะสม รวมถึงการยุติสิทธิ การแต่งตั้งผู้ดูแล หรือการวางเงินประกันตามที่กำหนด.

การทำลายทรัพย์สิน สิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงหากทรัพย์สินถูกทำลาย

ภายใต้ มาตรา 1419, หากทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์ถูกทำลายและไม่สามารถซ่อมแซมให้ใช้งานได้อีก สิทธิการใช้ประโยชน์นั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ตัวอย่างเช่น หากอาคารถูกไฟไหม้และเสียหายทั้งหมด สิทธิการใช้ประโยชน์ในอาคารนั้นก็จะสิ้นสุดลงเช่นกัน.

อย่างไรก็ตาม หากสามารถบูรณะทรัพย์สินได้ สิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่สิ้นสุดลง สิทธินั้นจะยังคงมีผลต่อไปและใช้ได้กับทรัพย์สินที่ได้รับการบูรณะแล้ว.

คำถามที่พบบ่อย

คู่มือที่เกี่ยวข้อง

• สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย . ภาพรวมโดยละเอียดเกี่ยวกับการก่อตั้งสิทธิการใช้ประโยชน์ เงื่อนไข และกลไกการบังคับใช้.
• วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย . คู่มือการลงทะเบียนทีละขั้นตอน ตั้งแต่ข้อตกลงเริ่มต้นจนถึงการยกเลิก.
• สิทธิการใช้ประโยชน์และคู่สมรสในประเทศไทย . การวิเคราะห์สิทธิของคู่สมรส มาตรา 1469 และการคุ้มครองสิทธิในการใช้ประโยชน์ในบริบทครอบครัว.
• สิทธิในการใช้ประโยชน์หลังการเสียชีวิตและการรับมรดกในประเทศไทย . คู่มือเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต และผลกระทบต่อทายาท.
• 64 คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ . ฐานข้อมูลฉบับสมบูรณ์ของคดีสำคัญทั้งหมดของศาลฎีกาไทยที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน.

ต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณหรือไม่?

ThaiLawOnline ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินที่ดินหลายร้อยฉบับตั้งแต่ปี 2549 เรามีความรู้ความเข้าใจในกฎหมาย กระบวนการของกรมที่ดิน และคำตัดสินของศาลฎีกาที่คุ้มครองสิทธิของคุณ

โทรหาเราวันนี้: +66 (0) 87 225 1340 หรืออีเมล info.thailaw@gmail.com

จองคิวปรึกษา