Usufruit et succession en Thaïlande : règles en cas de décès du titulaire

Dernière mise à jour : 18 juillet 2026

Qu’advient-il des droits d’usufruit au décès de l’usufruitier ? Le droit immobilier thaïlandais prévoit des règles claires concernant la succession, les legs et la survie des baux.

Écrit par Sébastien H. Brousseau et Wichuda Atthamethakon ThaiLawOnline.com – Cabinet spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

Points clés à retenir

• Règle de l'article 1418 : L'usufruit est toujours personnel et non transmissible par héritage. Il s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier.
• Usufruit testamentaire : Un propriétaire peut créer un nouvel usufruit par testament. Le bénéficiaire ne peut plus en hériter. L'usufruit s'éteint à son décès.
• Les baux survivent : Aux termes de la décision 2297/2541, les baux consentis par un usufruitier survivent à son décès. Ils lient les héritiers du propriétaire initial.
• La propriété revient à : Au décès du propriétaire, la propriété revient à ce dernier ou à ses héritiers, libre de toute charge d'usufruit.
• Outil de planification successorale : L'usufruit est précieux pour les avantages temporaires qu'il procure, comme le logement du conjoint ou les études des enfants. Il ne peut être prolongé par héritage.
• Complications liées au bail : Si un usufruitier accorde un bail à long terme (30 ans), les héritiers du propriétaire foncier héritent à la fois du terrain et de l'obligation de bail.

Règle fondamentale : l'usufruit ne peut être hérité.

Article 1418 : Cessation automatique en cas de décès

Le droit thaïlandais de l'usufruit est sans ambiguïté : l'usufruit est un droit personnel qui s'éteint au décès de l'usufruitier. L'article 1418 du Code civil et commercial thaïlandais le stipule clairement.

Contrairement à la propriété, qui se transmet aux héritiers, ou à un bail, qui peut survivre, l'usufruit s'éteint complètement et automatiquement.

Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ? Si vous détenez l'usufruit d'un terrain, ce droit ne se transmet pas à vos enfants, votre conjoint ni aucun autre héritier. À votre décès, l'usufruit prend fin. Le bien immobilier revient alors intégralement au propriétaire ou à ses héritiers, libre de toute charge.

Il n'existe aucune dérogation à cette règle. La résiliation est automatique. Aucun jugement, préavis ou formalité d'annulation n'est requis. Le décès suffit. Ceci reflète la conception du droit thaïlandais selon laquelle l'usufruit est par essence personnel. Il est attaché à l'individu, et non à une famille ou à une succession.

Concrètement, cela signifie :

• L'usufruit ne peut être inclus dans votre testament ni dans l'inventaire de votre succession.
• Il ne peut être légué à personne, quelle que soit l'importance de cette personne à vos yeux.
• Vos héritiers n'ont aucun droit à poursuivre l'usufruit après votre décès.
• Le propriétaire (ou ses héritiers) reprend pleinement possession du bien à votre décès. Vous n'êtes aucune obligation de maintenir cet arrangement.

Pourquoi cela diffère d'un bail

Beaucoup de gens confondent l'usufruit avec un bail, mais les règles successorales sont complètement différentes.

Un bail est un contrat entre un propriétaire et un locataire. Il est opposable aux propriétaires successifs du bien (s'il est enregistré). Le bail survit au décès de l'une ou l'autre des parties. Si le locataire décède, ses héritiers peuvent reprendre le bail. Si le propriétaire décède, ses héritiers héritent du bien sous réserve des obligations liées au bail.

L'usufruit, en revanche, n'est pas un contrat au sens traditionnel du terme. Il s'agit d'un droit de propriété conférant à l'usufruitier l'usage et la jouissance exclusifs, mais non la propriété. Contrairement à un bail, qui lie les propriétaires successifs s'il est enregistré, l'usufruit est exclusivement lié à l'usufruitier. Son décès y met fin définitivement.

Cette distinction est cruciale pour la planification et la protection des locataires et autres occupants. Un bail de 30 ans survit au décès du locataire. Un usufruit de 30 ans, en revanche, ne survit pas.

Peut-on créer un usufruit par testament ?

Article 1419 : Oui, sous conditions

Voici une exception importante à la règle de non-héritage : un propriétaire peut créer un usufruit par testament. Ceci est expressément autorisé par l’article 1419 du Code civil et commercial thaïlandais.

Lorsqu'un propriétaire inclut l'usufruit dans son testament, il crée un nouveau droit qui prend effet à son décès. Par exemple, un parent pourrait écrire : “ Je lègue l'usufruit de ma maison située au 123, Sukhumvit Road à mon épouse sa vie durant, et la propriété de la maison à mon fils. ” Ceci est valable.

L'usufruitier bénéficie de la donation testamentaire, mais ne peut transmettre cet usufruit à ses propres héritiers. À son décès, l'usufruit prend fin et le propriétaire (ou ses héritiers) en recouvre la pleine propriété.

Il s'agit d'un outil puissant pour la planification successorale car il vous permet de :

• Fournir un logement au conjoint survivant sans transférer la propriété.
• Assurez-vous qu'un enfant ayant des besoins spéciaux ait un logement pour la vie. Vous n'aurez pas à craindre qu'il le dilapide ou le vende.
• Le contrôle de la propriété est partagé entre différents membres de la famille. L'un en perçoit l'usufruit, l'autre la propriété.
• Fixez des limites de temps à l'occupation. Exemple : “ usufruit pendant 10 ans, puis la propriété est transférée à mon fils ”.

Décision 7199/2552 : Confirmation de l'usufruit testamentaire

La Cour suprême de Thaïlande a confirmé la validité de l'usufruit testamentaire dans sa décision n° 7199/2552 (2009). Dans cette affaire, un testateur avait accordé à un bénéficiaire le droit d'habitation et d'usufruit d'un bien immobilier à vie. Les héritiers de ce dernier ont contesté la propriété du bien, arguant qu'il en était devenu le propriétaire et réclamant ainsi sa succession.

La Cour a rejeté cette prétention. Elle a jugé que le testateur, en utilisant le terme “ usufruit ”, avait créé un droit limité, et non un droit de propriété. Le bénéficiaire avait le droit d'occuper et d'utiliser le bien, mais non d'en être propriétaire. À son décès, le bien revenait à la succession du testateur (ou aux autres héritiers désignés dans le testament), libre de toute charge.

Cette décision souligne un principe fondamental : la clarté du langage est essentielle. Si un testateur souhaite n’octroyer que des droits limités, l’emploi des termes “ usufruit ” ou “ droit d’habitation ” est suffisant. Le tribunal respectera la volonté du testateur et n’étendra pas les droits du bénéficiaire au-delà de ce qui est stipulé dans le testament.

Cette décision confirme également que même l'usufruit testamentaire n'est pas transmissible par héritage. Le fait qu'il ait été créé par testament ne modifie pas la règle fondamentale : l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier.

Que deviennent les baux lorsque l'usufruitier décède ?

C'est là que le droit thaïlandais se révèle particulièrement subtil. C'est là que beaucoup commettent des erreurs coûteuses. La règle est la suivante : si un usufruitier accorde un bail à un locataire, ce bail lui survit à son décès. Le propriétaire foncier est alors lié par ce bail.

Décision 2297/2541 : La décision historique

L'arrêt de la Cour suprême dans l'affaire 2297/2541 (1998) fait jurisprudence. Voici les faits :

• Un propriétaire foncier a accordé l'usufruit à la personne A pour 30 ans.
• La personne A (l'usufruitier) a ensuite accordé un bail à la personne B (un locataire) pour la même période de 30 ans.
• Durant la période d'usufruit, la personne A est décédée.
• Le propriétaire a tenté d'expulser le locataire. Il a fait valoir que l'usufruit avait pris fin, et par conséquent tout bail en découlant.
• Le locataire a fait valoir que le bail était indépendant et devait rester en vigueur.

La Cour suprême a statué en faveur du locataire. La Cour a jugé que :

• L’usufruit a effectivement pris fin au décès de la personne A (article 1418).
• Toutefois, le bail constituait un contrat distinct entre la personne A et la personne B.
• Un bail, une fois dûment consenti et enregistré, survit au décès du bailleur.
• Le propriétaire foncier, en tant que nouveau “ propriétaire ” de fait à la mort de la personne A, a hérité de l'obligation de respecter le bail.
• Le locataire a été protégé. Le bail est resté valide jusqu'à son terme.

Cette décision a des conséquences importantes. Elle signifie qu'un usufruitier peut lier le propriétaire foncier par un bail, même après son décès. Le propriétaire ne peut pas facilement annuler ou résilier un bail en attendant le décès de l'usufruitier.

Décision 2297/2541 (1998) : Un usufruitier s'était vu octroyer un bail emphytéotique de 30 ans. À son décès, l'usufruit a pris fin. Toutefois, le bail est resté en vigueur. Le propriétaire et ses héritiers sont demeurés tenus par les obligations du bail pour la durée totale de 30 ans.

Veuillez noter que le sous-bail lui-même est toujours plafonné à 30 ans maximum (article 540 du Code civil) et doit être enregistrée si elle date de plus de 3 ans. Les tentatives plus longues sont automatiquement déduites par la loi.

Décision 6278/2537 : Les deux parties décèdent

Une question connexe : que se passe-t-il si l’usufruitier et le propriétaire initial décèdent tous deux pendant la durée du bail ? La réponse se trouve dans la décision 6278/2537 (1994).

En l'espèce, l'usufruitier et le propriétaire sont décédés alors qu'un bail (concédé par l'usufruitier) était en vigueur. Le locataire est resté en possession des lieux. Lorsque les héritiers du propriétaire ont tenté de l'expulser, ce dernier a fait valoir que le bail devait se poursuivre.

La Cour a statué :

• Les héritiers de l'usufruitier n'avaient aucun droit sur la propriété ni sur le bail. L'usufruit avait pris fin au décès de l'usufruitier.
• Les héritiers du propriétaire ont hérité de la terre et de l'obligation de bail. Ils ne pouvaient pas résilier le bail du seul fait du décès de l'usufruitier.
• Le bail restait en vigueur jusqu'à son expiration naturelle ou jusqu'au départ du locataire.

Conséquences pratiques : les héritiers du propriétaire ont hérité d’un bien (le terrain) assorti d’une obligation (le bail). Ils ne pouvaient pas facilement se soustraire au bail en invoquant la nullité du bail due au décès de l’usufruitier.

Le locataire est protégé, le propriétaire est tenu par ses obligations.

Ces décisions illustrent un principe fondamental du droit thaïlandais : les baux sont respectés, même lorsqu’ils sont consentis par une personne n’ayant pas la pleine propriété. Un bail dûment enregistré est un instrument efficace qui protège le locataire et lie les propriétaires successifs.

Pour les usufruitiers, il est crucial de ne pas accorder de baux de longue durée à la légère. Un bail de 30 ans que vous accordez vous survivra. Il restera opposable au propriétaire et à ses héritiers. Cela peut engendrer de graves conflits si la propriété est destinée à revenir à la famille du propriétaire.

Avis aux propriétaires fonciers : si vous accordez l’usufruit, sachez que l’usufruitier peut également sous-louer le bien. Ces baux survivront à l’usufruit. Le propriétaire doit donc contrôler rigoureusement le pouvoir de l’usufruitier de sous-louer ou de louer le bien.

Comparaison : Succession des droits de propriété en Thaïlande

Le droit de propriété thaïlandais reconnaît plusieurs droits qui se chevauchent. Voici une comparaison en matière d'héritage :

Droit de propriété	Défini par	Héréditaire ?	Survit-il à la mort du propriétaire ?	Durée typique	Cas d'utilisation courant
Possession	Comme un condominium, ou un titre de propriété comme une chanotte.	Oui	Oui	Indéfini	Contrôle total et disposition
Usufruit	Section 1417-14 du CCC28	Non, jamais	Non, cela prend fin à la mort	Vie ou durée d'années	Usage exclusif temporaire sans transfert de propriété
Location	Également appelé “” loué de biens » dans le Code civil canadien, section 537-571	Partiellement (les héritiers du locataire peuvent assumer)	Oui, si enregistré	durée déterminée	Occupation temporaire avec obligation de loyer
Superficie	Sections 1410 à 141 du CCC6	Oui	Oui	Vie ou durée d'années	Droit de construire et de posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui
Droit d'habitation	Sections 1402 à 1409 du CCC	Non	Non, cela prend fin à la mort	Durée de vie ou période plus courte	Droit d'occuper le logement. Interdiction de sous-louer.

Le tableau montre que les droits d'usufruit et d'habitation sont uniques parmi les droits de propriété en Thaïlande. Ils sont strictement personnels et ne sont jamais transmissibles par héritage. La propriété, la superficie et, dans une certaine mesure, les baux se transmettent aux héritiers ou ayants droit. L'usufruit, en revanche, s'éteint toujours au décès.

Stratégies de planification successorale utilisant l'usufruit

Comprendre le caractère non héréditaire de l'usufruit est essentiel pour une planification efficace. Voici des stratégies courantes :

Le parent cède la terre, mais en conserve l'usufruit à vie.

Scénario courant : un parent souhaite léguer un héritage à son enfant tout en souhaitant rester dans la maison jusqu’à son décès. Ce parent peut :

• Transférer la propriété du bien à l'enfant par donation, vente ou acte notarié.
• Conserver l'usufruit sa vie durant.
• Inscrivez l'usufruit sur le titre de propriété.

Résultat : l’enfant est propriétaire du bien, mais le parent a le droit d’y habiter et d’en jouir gratuitement jusqu’à son décès. Après le décès du parent, l’enfant devient l’unique propriétaire d’un bien libre de toute charge.

Cette stratégie est validée par l'arrêt 1516/2525 (1962). La Cour suprême a confirmé qu'un parent qui donne un terrain en conservant l'usufruit viager a effectué une donation valable. Le parent ne peut révoquer la donation ultérieurement pour cause d'ingratitude ou de changement de circonstances. La donation est définitive. Toutefois, la sécurité du logement du parent est garantie par l'usufruit.

Subventions au conjoint sans héritage complet

Une personne ayant des enfants d'une union précédente peut souhaiter loger son conjoint actuel sans pour autant renoncer à la pleine propriété de ses biens. L'usufruit le permet.

• Transférer la propriété du bien aux enfants adultes.
• Accorder l'usufruit au conjoint sa vie durant.

Le conjoint survivant a le droit d'occuper et d'utiliser le bien sa vie durant. Les enfants en sont propriétaires et en hériteront, sans usufruit, après le décès du conjoint survivant. Ceci permet d'éviter les litiges et de distinguer clairement les droits temporaires des droits permanents.

Création d'usufruits séquentiels par testament

Un testateur peut créer un usufruit dans son testament, qui profite successivement à plusieurs personnes. Généralement, cet usufruit est accordé pour la durée de vie d'une personne, la propriété revenant à une autre.

• “ Je lègue l’usufruit de ma maison à ma femme sa vie durant. ”
• “Je lègue la propriété de ma maison à mon fils.”

Résultat : l’épouse occupe la maison sa vie durant. À son décès, l’usufruit prend fin et le fils (ou ses héritiers) devient pleinement propriétaire du bien. Ce système est plus simple et plus sûr qu’un usufruit en droit coutumier.

Les usufruits véritablement successifs sont moins fréquents et plus complexes. Le second usufruit ne prendrait effet qu'après le décès du premier usufruitier. Les tribunaux sont généralement réticents face aux intérêts incertains ou indirects. Il convient donc d'agir avec prudence et de consulter un professionnel.

Avantages à durée limitée

L’usufruit peut être limité dans le temps de plusieurs manières :

• Durée fixe : “Usufruit pour 20 ans à compter d'aujourd'hui.”
• Sous réserve d'âge : “ L’usufruit jusqu’à ce que le bénéficiaire atteigne l’âge de 40 ans. ”
• Sous réserve d'événement : “ Usufruit jusqu’à ce que l’aîné des enfants ait terminé ses études universitaires. ”
• Pour la vie : “ Usufruit viager du bénéficiaire. ”

Tous ces droits sont valides en vertu du droit thaïlandais. À l'issue de la période, l'usufruit prend fin, que ce soit par expiration du terme, atteinte d'un âge, réalisation d'un événement ou décès. Le propriétaire recouvre alors la pleine propriété du bien.

Décisions clés de la Cour suprême

Décision 7199/2552 (2009) : Confirmation de l'usufruit testamentaire. Un testateur a accordé par testament le droit d'“ habitation et d'usufruit ”. Les héritiers du bénéficiaire ont revendiqué la propriété. La Cour a jugé que l'usage de l'“ usufruit ” par le testateur créait un droit limité, et non un droit de propriété. L'usufruit s'est éteint au décès du bénéficiaire. Le bien est revenu aux héritiers du testateur. Leçon : l'usufruit testamentaire est valable mais non transmissible par héritage.

Décision 2297/2541 (1998) : Le bail subsiste après le décès de l'usufruitier. Un usufruitier avait consenti un bail de 30 ans à un locataire. À son décès, l'usufruit s'est éteint, mais le bail est resté en vigueur. Le propriétaire (et ses héritiers) demeurait tenu de respecter le bail. Leçon à retenir : les baux consentis par un usufruitier protègent le locataire, même après le décès de ce dernier.

Décision 6278/2537 (1994) : Les deux parties décèdent. L'usufruitier et le propriétaire initial décèdent tous deux pendant la durée du bail. Les héritiers du propriétaire héritent du terrain et de l'obligation du bail. Les héritiers de l'usufruitier n'héritent de rien. Le bail reste en vigueur jusqu'à son expiration. Leçon : les baux lient les propriétaires successifs. Les droits d'usufruit ne sont pas transmissibles aux héritiers.

Décision 1516/2525 (1962) : Donation avec réserve d'usufruit. Un parent a fait donation d'un terrain à son enfant en conservant l'usufruit viager. Ce parent a ensuite cherché à révoquer la donation. Le tribunal a jugé la donation définitive et irrévocable. Le parent ne pouvait donc pas la révoquer. La sécurité de son logement était garantie par l'usufruit. Leçon à retenir : une donation avec réserve d'usufruit est un transfert contraignant. Le donateur ne peut pas l'annuler.

Décision 305/2489 (1946) : Un administrateur successoral ne peut pas outrepasser les droits de l'usufruitier. Un administrateur successoral a tenté de prendre possession d'un bien appartenant à un usufruitier après le décès de ce dernier. La Cour a jugé que les droits de l'usufruitier étaient indépendants de l'administration successorale et ne pouvaient être contestés par un administrateur successoral. Leçon à retenir : les droits d'usufruit sont exécutoires même lorsque la succession du propriétaire est en cours d'administration.

Conseils pratiques

Pour les propriétaires

• Comprendre la finalité : Une fois l'usufruit accordé, vous cédez l'usage exclusif à l'usufruitier. Il est difficile de le reprendre ou de le modifier unilatéralement.
• Autorité de contrôle des baux : Si vous accordez l'usufruit, pensez à limiter le droit de l'usufruitier de consentir des baux ou des sous-baux. Un bail de longue durée peut survivre à l'usufruit et lier vos héritiers.
• Plan de retour à la normale : À l'expiration de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou échéance du bail), la propriété vous revient, à vous ou à vos héritiers. Veillez à ce que cette transition se déroule sans heurts et identifiez la personne qui gérera le bien.
• Enregistrez ce droit : L'usufruit doit être enregistré pour être opposable aux tiers. Si vous accordez l'usufruit, faites-le enregistrer. Si vous l'accordez à une personne sur votre propriété, assurez-vous qu'il soit enregistré afin de prévenir tout litige ultérieur.

Pour les usufruitiers

• C'est temporaire : Acceptez que votre usufruit prenne fin. Prévoyez-le. Ne présumez pas que la propriété restera sous votre contrôle après votre décès.
• Soyez prudent avec les baux : Tout bail que vous accordez vous survivra. Il restera exécutoire à l'égard des héritiers du propriétaire. Si vous accordez un bail à un locataire, assurez-vous du consentement du propriétaire. Veillez à ce que les conditions soient raisonnables. Un litige avec un locataire après votre décès deviendra problématique pour le propriétaire.
• Clarifier l'autorité : Confirmez par écrit avec le propriétaire ce que vous êtes autorisé à faire et ce qui ne l'est pas sur la propriété. Pouvez-vous y effectuer des travaux d'amélioration permanents ? Pouvez-vous accorder des baux ? Pouvez-vous abattre des arbres ? Les accords verbaux sont souvent sources de litiges.
• Entretenir la propriété : Tant que vous bénéficiez de l'usufruit, vous avez l'obligation d'entretenir le bien en bon état. Conservez un registre des travaux d'entretien et de réparation. Cela témoigne de votre bonne foi et vous protège en cas de litige.

Pour les héritiers

• Affirmez rapidement votre propriété : À l'expiration de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou expiration du terme), la propriété vous revient ou revient aux héritiers du propriétaire. Prenez-en possession sans délai. Faites enregistrer votre titre de propriété. Protégez la propriété contre toute occupation illégale ou revendication de possession adverse.
• Respectez les baux en vigueur : Si un bail a été consenti par l'usufruitier précédent et est toujours en vigueur, vous êtes tenu de le respecter. Percevez le loyer, le cas échéant. N'essayez pas d'expulser le locataire au seul motif que l'usufruit a pris fin. La décision 2297/2541 protège le locataire.
• Communiquer avec les occupants : Si le bien était occupé en usufruit, renseignez-vous auprès des locataires ou occupants sur la suite des événements. En cas de bail, fournissez une confirmation écrite. En l'absence de bail, prévenez les occupants de tout changement ou départ dans un délai raisonnable.

Foire aux questions

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