Taxe sur l'usufruit en Thaïlande : Guide complet des frais et obligations

Dernière mise à jour le 17 juillet 2026

Points clés à retenir

• Frais d'inscription :Frais de 1% + 0,5% de droits d'enregistrement calculés sur le prix de vente. En l'absence de prix de vente, des frais fixes d'environ 75 bahts par parcelle sont perçus. Ces frais sont payables une seule fois lors de l'enregistrement au service du cadastre.
• Impôt sur le revenu à payer : L'usufruitier est généralement assujetti à l'impôt sur le revenu. Le véritable percevant le revenu est redevable de cet impôt en vertu de l'arrêt 575/2560 de la Cour suprême.
• Taxe foncière (annuelle) : L'usufruitier paie la taxe foncière et immobilière : 0,02% (agricole) ou 0,1–0,3% (non agricole).
• Avantage de la mort : Aucun droit de succession n'est perçu lorsque l'usufruit prend fin au décès. La propriété est automatiquement réintégrée sans complications successorales.
• Le fond prime sur la forme : Les autorités fiscales examinent la substance économique réelle. Les montages artificiels d'évasion fiscale peuvent être requalifiés.
• Le fractionnement du revenu nécessite un objectif légitime : Les enfants adultes ayant droit d'usufruit ne réduisent l'impôt sur le revenu familial que s'ils exercent un véritable contrôle indépendant.

Écrit par Sébastien H. Brousseau et Wichuda Atthamethakon. ThaiLawOnline.com : Cabinet spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

Frais d'immatriculation et taxes de transfert

L'établissement d'un droit d'usufruit implique le paiement de plusieurs frais uniques auprès du service du cadastre. Contrairement aux transferts de propriété (qui entraînent des droits de mutation importants), l'établissement d'un droit d'usufruit engendre des coûts initiaux relativement modestes.

Comprendre la structure des frais facilite la gestion budgétaire. Cela permet également de comparer l'usufruit à d'autres formes de propriété, comme les baux ou les transferts de propriété directs.

Frais d'inscription : 1% de valeur de contrepartie

Les frais initiaux d'enregistrement d'un usufruit s'élèvent à 1% du montant de la contrepartie du contrat. Le Département du cadastre perçoit ces frais lors de l'enregistrement. Ces frais sont uniques et non renouvelables. Frais 1% plus droit de timbre de 0,5% calculé sur le montant de la contrepartie. En l'absence de contrepartie, des frais fixes d'environ 75 bahts par parcelle sont facturés.. Pour la plupart de nos clients, peut-être 90%, l'usufruit se fait sans compensation pour un coût d'environ 75 bahts seulement.

La valeur estimée est basée sur l'évaluation foncière officielle réalisée par le Département du cadastre. Si elle est supérieure, c'est la valeur déclarée dans le contrat d'usufruit qui est retenue. Par exemple, si un bien est évalué à 5 000 000 de bahts, les frais d'enregistrement s'élèvent à 50 000 bahts.

Ce droit d'enregistrement de 11 TP3T est avantageux par rapport aux autres taxes sur les transactions immobilières. La taxe de transfert foncier et immobilier varie de 2 à 3,31 TP3T selon le type de transaction. L'enregistrement de l'usufruit, à 11 TP3T, est nettement inférieur. Cet avantage financier rend l'usufruit attractif pour l'établissement de droits de propriété à long terme, moyennant une charge fiscale initiale minimale.

Droit de timbre

Un droit de timbre symbolique s'applique aux actes d'enregistrement d'usufruit. Ce droit est calculé sur la valeur du contrat ou la contrepartie. Les taux actuels varient généralement de 20 à 40 bahts pour les actes relatifs aux droits de propriété.

Ce droit est minime comparé aux autres taxes foncières. Il est généralement payé au service du cadastre lors de l'enregistrement.

Type de frais	Taux	Fréquence	Notes
Frais d'enregistrement d'usufruit	1% de valeur évaluée	Une seule fois (à la création)	Versé au Département des terres
Droit de timbre	0.5%	Une seule fois (à l'inscription)	Montant nominal
Taxe foncière et immobilière (annuelle)	0,02%–0,3% de valeur	Annuel (récurrent)	Payé par l'usufruitier ; tarif agricole ou non agricole. Ces montants sont très faibles et ne sont généralement jamais réclamés aux usufruitiers.
Impôt sur le revenu personnel (sur les revenus locatifs)	0%–37% progressif	Annuel (sur le revenu gagné)	Payé par le titulaire du revenu réel ; retenue à la source à 5% par le Département du revenu.

Impôt sur le revenu pendant l'usufruit

Le traitement fiscal de l'usufruit est l'une des questions les plus complexes et litigieuses du droit fiscal thaïlandais. Le principe de base est le suivant : l'usufruitier détient le droit d'utiliser, de jouir et de percevoir les revenus du bien. Il a droit aux fruits de la propriété et est donc soumis aux obligations fiscales correspondantes.

Les tribunaux thaïlandais appliquent le principe de la primauté du fond sur la forme. Ce principe permet de requalifier des accords si leur forme ne correspond pas à la réalité économique.

Qui paie : L’usufruitier (article 1426)

L'article 1426 du Code civil et commercial thaïlandais stipule : l'usufruitier “ supporte tous les frais de gestion et de réparation, ainsi que toutes les taxes et autres charges relatives à la propriété ”.”

Cette disposition établit que l'usufruitier est le principal contribuable. Si un bien est loué par l'usufruitier, les revenus locatifs perçus constituent un revenu imposable pour ce dernier.

L'usufruitier doit déposer une déclaration annuelle de revenus (impôt sur le revenu des personnes physiques ou impôt sur les sociétés, selon son statut). Il déclare les revenus tirés du bien. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif : de 0,01 TP3T à 3,71 TP3T. Les usufruitiers personnes morales paient un impôt sur les sociétés forfaitaire de 2,01 TP3T.

Obligations relatives aux revenus locatifs

Lorsque l'usufruitier perçoit un loyer auprès des locataires, il doit :

1. Déclarer les revenus locatifs bruts dans leur déclaration annuelle de revenus personnels ou corporatifs
2. Déduisez les frais d'exploitation admissibles : entretien, réparations, frais de gestion immobilière, assurances
3. Calculer le revenu net et appliquer l'impôt sur le revenu des particuliers ou des sociétés
4. Assurez-vous que le propriétaire (bailleur) retienne ou verse la retenue à la source si le locataire est une société (généralement la retenue à la source 5% sur le loyer).
5. Demander des certificats fiscaux au locataire à des fins de déclaration de revenus

L'élément crucial n'est pas le nom figurant sur un document, mais bien l'identité de la personne ayant le droit de percevoir les revenus et d'exercer un contrôle sur le bien. L'administration fiscale privilégie le fond à la forme.

Décision 575/2560 de la Cour suprême : L’impôt suit le revenu réel du contribuable

L'arrêt 575/2560 de la Cour suprême thaïlandaise (rendu en 2017) a profondément remanié le droit fiscal relatif à l'usufruit. Cette décision constitue un précédent essentiel pour comprendre dans quels cas l'impôt sur le revenu est dû par le titulaire formel du droit ou par le bénéficiaire économique effectif.

Décision 575/2560 de la Cour suprême : Analyse de l’affaire

Faits: Un propriétaire foncier, désigné sous le nom de P, possédait un bien immobilier résidentiel. P a loué ce bien à la société B en vertu d'un contrat de bail. Par la suite, P a accordé un droit d'usufruit sur ce même bien à ses petits-enfants. Ces derniers percevaient des loyers auprès de la société B.

Argument des contribuables : Les petits-enfants, en tant qu'usufruitiers officiels, étaient les bénéficiaires légitimes des revenus. Ils devaient donc être assujettis à l'impôt sur le revenu. Ils ont produit des certificats fiscaux attestant qu'ils en étaient les destinataires.

Position de l'autorité fiscale : Le propriétaire initial, P, était le véritable bénéficiaire des revenus économiques. C'est donc P qui devait supporter l'impôt sur le revenu. P avait établi le bail avec la société B et conservait le contrôle final.

Décision du tribunal : La Cour suprême a statué que le fond prime sur la forme. Bien que les petits-enfants détiennent le titre formel d'usufruitiers, P était le véritable bénéficiaire des revenus car :

• P a conclu le contrat de location avec la société B.
• P a conservé le contrôle effectif des paiements de loyer et de la gestion immobilière
• Les revenus provenaient en définitive de P et étaient contrôlés par lui.
• Les certificats fiscaux délivrés aux petits-enfants étaient incorrects et n'étaient pas contraignants pour les autorités fiscales.

Conséquences fiscales : P restait redevable de l'impôt sur le revenu sur les loyers perçus de la société B. Le statut d'usufruitiers formel des petits-enfants ne les exonérait pas de cet impôt. Les certificats fiscaux au nom des petits-enfants ont été requalifiés et jugés irréguliers.

Importance pour la planification fiscale : La décision 575/2560 précise que la simple concession de l'usufruit à des membres de la famille, sans transfert effectif du contrôle économique, ne saurait entraîner le transfert de l'obligation fiscale. L'administration fiscale et les tribunaux examineront :

• Qui perçoit ou contrôle réellement les revenus ?
• Qui prend les décisions concernant les loyers, les baux et la gestion immobilière ?
• Qui supporte les avantages et les charges économiques liés à la propriété ?
• Si le montage a un objectif commercial légitime autre que l'évasion fiscale

Taxe foncière : Taxe sur les terrains et les bâtiments

Outre l'impôt sur le revenu, l'usufruitier est redevable d'une taxe foncière annuelle. Cette taxe, appelée taxe sur les terrains et les bâtiments, est calculée en pourcentage de la valeur cadastrale du bien.

Le taux varie selon que la propriété soit agricole ou non agricole.

L'usufruitier supporte le fardeau

L'usufruitier est normalement responsable du paiement de toutes les taxes foncières et immobilières annuelles, sauf stipulation contraire dans les contrats.

Cette obligation est liée au droit d'usufruit. Tant que l'usufruit est valide et en vigueur, l'usufruitier doit s'acquitter des taxes foncières annuelles auprès de l'administration foncière locale.

La loi relative à la taxe foncière est appliquée par les collectivités locales. Le Conseil de la concurrence et de la consommation (CCC) répartit la charge entre les parties, mais en pratique, la facture incombe généralement au propriétaire enregistré, sauf accord contraire. L'obligation repose entièrement sur l'usufruitier. Ceci diffère fondamentalement de la propriété d'un bien, où le propriétaire supporte la charge fiscale pendant toute la durée de détention.

En pratique, et jusqu'à présent, il est extrêmement rare que l'usufruitier soit sollicité par les autorités fiscales locales pour le paiement des impôts. Compte tenu de l'évolution rapide de la fiscalité ces derniers temps, il est probable que cela devienne plus fréquent prochainement.

Taux actuels (2026)

Les taux d'imposition foncière et immobilière en Thaïlande sont progressifs. Ils dépendent de la classification et de l'usage du bien. En 2026, les taux standard étaient les suivants :

Classification des biens	Taux d'imposition	Appliqué à
Terres agricoles	0.02%	Les terres utilisées pour l'agriculture, la sylviculture ou l'aquaculture sont exonérées d'impôt si leur valeur est inférieure à 100 000 bahts. Les terres comprises entre 100 000 et 1 000 000 de bahts sont taxées à hauteur de 0,02%.
Terrains non agricoles (résidentiels)	0.1%–0.2%	Propriété résidentielle. Le taux dépend de la valeur cadastrale.
Terrains non agricoles (commerciaux)	0.2%–0.3%	Propriétés commerciales, industrielles ou d'affaires. Tarifs plus élevés pour les emplacements de choix.
Bâtiments (structures sur terrain)	0.02%–0.1%	Immeubles résidentiels. Le tarif dépend de la valeur cadastrale et de l'emplacement.

Par exemple, si une propriété résidentielle non agricole est évaluée à 5 000 000 bahts, la taxe foncière et immobilière annuelle serait d'environ 10 000 bahts (taux de 0,2%).

Cette obligation annuelle doit être intégrée aux dépenses de l'usufruitier. Sur plusieurs années, elle influe considérablement sur le coût réel de la détention de l'usufruit.

Impôt à la fin de la période d'engagement

Les droits d'usufruit ne sont pas perpétuels. Ils expirent ou prennent fin dans diverses circonstances. Le traitement fiscal lors de la cessation varie considérablement selon la cause de celle-ci.

Cela présente à la fois des avantages et des inconvénients en matière de planification fiscale.

En cas de décès : absence de droits de succession (avantage majeur)

L'un des principaux avantages fiscaux de l'usufruit réside dans son extinction au décès. Lorsque l'usufruitier décède, le droit d'usufruit s'éteint automatiquement et la propriété revient au nu-propriétaire (article 1433 du Code civil et commercial thaïlandais).

Point essentiel, aucune taxe de transfert n'est imposée sur cette réversion automatique.

Si le propriétaire nu décédait et que la propriété était transmise à ses héritiers, cette transmission entraînerait d'importants droits de succession et de mutation. En revanche, au décès de l'usufruitier, la propriété revient simplement à son propriétaire initial. Aucun impôt n'est prélevé. Il s'agit d'un avantage économique majeur, notamment dans le cadre de la planification familiale où l'usufruit est accordé aux jeunes générations.

Cependant, si la succession de l'usufruitier décédé comprend des revenus locatifs accumulés non encore déclarés ou versés à l'administration fiscale, ces revenus resteront imposables. La cessation du droit d'usufruit en elle-même n'entraîne aucune imposition. Les obligations fiscales antérieures à la cessation demeurent.

À l'expiration du terme fixe

Si l'usufruit est constitué pour une durée déterminée (par exemple, 30 ans), la propriété revient au nu-propriétaire à l'expiration du bail sans incidence fiscale. L'usufruitier perd alors tout droit et toute obligation. De même, aucun droit de mutation n'est dû à l'échéance.

Cette clarté fait de l'usufruit à durée fixe un outil de planification immobilière efficace et prévisible.

L'usufruitier doit néanmoins déposer une déclaration de revenus finale pour l'année d'expiration de l'usufruit. Il doit y déclarer tous les revenus perçus jusqu'à cette date et déduire les dépenses proportionnelles de cette dernière année.

En cas d'annulation mutuelle

Si l'usufruitier et le nu-propriétaire conviennent de mettre fin à l'usufruit avant son terme, il peut y avoir résiliation à l'amiable. Le traitement fiscal dépend de l'existence ou non d'une contrepartie.

En cas de résiliation mutuelle et sans contrepartie, aucun droit de mutation n'est dû. Si le nu-propriétaire verse une indemnité à l'usufruitier pour la résiliation anticipée de son droit, cette indemnité peut être soumise à l'impôt sur le revenu. Cela dépend des circonstances et de la nature de l'indemnité.

Comparaison : Traitement fiscal des droits de propriété

Les investisseurs et les planificateurs immobiliers comparent souvent l'usufruit à d'autres structures de propriété. Parmi les options figurent le bail emphytéotique, la superficie et la pleine propriété. Chaque structure entraîne des conséquences fiscales spécifiques.

Comprendre ces différences vous aide à choisir la configuration immobilière la plus efficace pour un objectif commercial donné.

Facteur fiscal	Usufruit	Location	Superficie	Propriété nue
Taxe de création (unique)	Frais d'inscription 1%	Pas de frais d'inscription (sur contrat)	Frais d'inscription 1%	2–3.3% taxe de transfert + 3.3% SBT
Taxe foncière annuelle	L'usufruitier paie une taxe foncière et immobilière de 0,02% à 0,3%.	Le bailleur (propriétaire) paie la taxe foncière et la taxe d'habitation. Le locataire peut payer une part négociée.	Les employés de la catégorie Superficiary paient entre 0,02% et 0,3% de taxe foncière et de construction.	Le propriétaire paie entre 0,02% et 0,3% de taxe foncière et d'habitation.
Impôt sur le revenu locatif	L’usufruitier est redevable des loyers perçus. Sous réserve du test de substance prévu par la décision 575/2560.	Le bailleur est responsable du loyer perçu.	Superficie redevable du loyer perçu	Le propriétaire est responsable des loyers perçus.
Retenue d'impôt sur les loyers	3% (particuliers) ou 5% (sociétés) retenus par le locataire	3% (particuliers) ou 5% (sociétés) retenus par le locataire	3% (particuliers) ou 5% (sociétés) retenus par le locataire	3% (particuliers) ou 5% (sociétés) retenus par le locataire
Impôt sur la cessation (décès du titulaire)	Pas de droits de mutation. Retour automatique au propriétaire nu. Avantage majeur.	Le bail prend fin. La succession du locataire pourrait devoir payer le dernier loyer et les taxes.	Pas de droits de mutation. La propriété revient au propriétaire initial.	Taxe de transfert (héritage) de 5–10%. Les héritiers paient les droits de succession et la taxe foncière.
Transférabilité	L'usufruit peut être cédé à des tiers, sous réserve d'un accord. Le cessionnaire hérite des obligations fiscales.	Le bail est généralement incessible sans l'accord du propriétaire. Le cessionnaire assume les obligations du locataire.	Les droits de propriété peuvent être transférés. Le cessionnaire hérite des obligations fiscales.	La propriété est librement cessible. Le cessionnaire devient le nouveau propriétaire et contribuable.
Potentiel de fractionnement du revenu	Oui, si les enfants adultes sont de véritables sources de revenus. La décision 575/2560 s'applique. Les membres de la famille doivent justifier de ressources suffisantes.	Le bail peut être consenti à des membres de la famille en tant que locataires. L'impôt sur le revenu suit le locataire.	Oui, si le superficial est une source de revenus indépendante	Limité. Le transfert de propriété entraîne une imposition immédiate sur le transfert.
Durée et sécurité	Durée déterminée ou à vie. Sécurisé et enregistré au service du cadastre. Inhérent au droit de propriété.	Contrat. Dépend de la durée du bail et de son renouvellement. Plus vulnérable au non-renouvellement.	Durée déterminée ou illimitée. Droit enregistré. Sécurisé.	Durée indéterminée. Garantie de propriété totale.

Stratégies de planification fiscale

La planification fiscale légitime par usufruit exige une bonne compréhension des interactions entre le droit immobilier thaïlandais et le droit fiscal. Si l'évasion fiscale par des montages fictifs est interdite, les structures économiques authentiques qui permettent également une optimisation fiscale sont autorisées.

Les stratégies suivantes mettent en lumière les utilisations licites de l'usufruit dans le cadre d'une planification fiscale avantageuse. Toutes sont soumises au principe de la primauté de la substance sur la forme établi par la décision 575/2560.

Partage des revenus par usufruit

Un objectif fiscal courant consiste à répartir le revenu familial entre plusieurs contribuables appartenant à des tranches d'imposition inférieures. Cela réduit la charge fiscale globale du ménage. L'usufruit peut faciliter cette répartition s'il est structuré de manière légitime.

Par exemple, un parent à revenus élevés pourrait accorder l'usufruit d'un bien immobilier locatif (par exemple, un immeuble d'appartements). Si ces derniers exercent un contrôle réel sur la location, la perception des loyers et la gestion du bien, les revenus locatifs sont imposables à leur taux d'imposition individuel. Ce taux peut être inférieur au taux marginal d'imposition du parent.

Toutefois, le parent doit véritablement renoncer au contrôle. S'il continue de contrôler la perception des loyers, la sélection des locataires et les décisions relatives au bien, la décision 575/2560 requalifiera l'arrangement. L'administration fiscale tiendra alors le parent responsable.

Les documents attestant de l'autonomie décisionnelle des enfants adultes renforcent la légitimité du partage des revenus. Par exemple : licences commerciales distinctes, contrats de location indépendants, comptes bancaires séparés.

Utilisation de l'usufruit pour les enfants mineurs

L’usufruit accordé à un enfant mineur à des fins de transmission de patrimoine doit être géré par un tuteur légal ou un mandataire. L’usufruit ne peut être détenu directement par le mineur ; il doit être administré pour son compte.

Les revenus provenant de ce bien sont imposables pour le mineur, généralement à un taux faible ou nul compte tenu de ses autres revenus limités. Les dépenses et les placements sont gérés par le tuteur ou le mandataire.

Ce dispositif permet de transmettre des avantages économiques à la génération suivante. Il garantit un résultat fiscal structuré.

À sa majorité, l'enfant peut prendre directement le contrôle de l'usufruit. Il continue de bénéficier des revenus à des taux d'imposition avantageux. Cette planification multigénérationnelle tire parti à la fois du régime de l'usufruit et de la progressivité de l'imposition sur le revenu.

Usufruit collectif vs usufruit individuel

L'usufruit peut être détenu par une personne morale ou par une personne physique. L'usufruit détenu par une personne morale peut s'avérer avantageux si le bien est exploité dans le cadre d'une activité commerciale plus vaste.

L'impôt sur les sociétés en Thaïlande est un impôt forfaitaire (20%). Ce taux peut être inférieur au taux marginal d'imposition d'un particulier à hauts revenus. De plus, les déductions fiscales des sociétés pour les frais d'exploitation, les frais administratifs et les dépenses liées à l'activité peuvent être plus étendues que celles des particuliers.

À l'inverse, si l'usufruitier individuel dispose de revenus plus faibles et bénéficie de peu de déductions, son taux d'imposition sur le revenu peut être inférieur. Le choix entre l'usufruit par une société et l'usufruit individuel doit être en adéquation avec les objectifs fiscaux et commerciaux spécifiques.

Éviter les pièges de l'attribution des revenus : Avertissement relatif à la décision 575/2560

La décision 575/2560 établit que les tribunaux et l'administration fiscale thaïlandais ne tiennent pas compte des formalités qui masquent la véritable substance économique. Afin d'éviter une requalification, les structures d'usufruit doivent refléter une substance économique réelle.

• Prise de décision indépendante : L'usufruitier doit prendre les décisions relatives au bien. Il ne peut se contenter d'entériner les décisions prises par le propriétaire ou un tiers.
• Comptes séparés : Les revenus perçus par l'usufruitier doivent transiter par des comptes bancaires ou des systèmes de paiement ouverts à son nom ou sous son contrôle. Ils ne doivent pas être mélangés aux comptes du nu-propriétaire.
• Transactions documentées : Les contrats de location, les reçus de paiement de loyer et les décisions relatives à la gestion immobilière doivent être établis au nom de l'usufruitier.
• Objectif commercial légitime : Ce dispositif doit répondre à un objectif commercial légitime non fiscal. Exemples : transmission de patrimoine intergénérationnel, optimisation de la gestion immobilière, organisation d’entreprise. Il ne doit pas viser uniquement l’évasion fiscale.
• Partage réel de la charge : L’usufruitier doit supporter les dépenses et les risques réels : l’entretien du bien, les frais de réparation, le respect des lois et la responsabilité en matière de taxes foncières et d’impôts sur le revenu.

Les montages qui ne présentent pas ces caractéristiques risquent d'être requalifiés. Des impôts, pénalités et intérêts impayés seront alors exigibles.

Foire aux questions

Conclusion

L'imposition de l'usufruit en Thaïlande constitue un domaine juridique spécialisé et complexe. Elle recoupe les droits de propriété, l'impôt sur le revenu, la taxe foncière et le droit fiscal substantiel.

Il est essentiel, pour une planification patrimoniale efficace, de comprendre les frais d'enregistrement (1%), les obligations fiscales foncières annuelles (0,02% à 0,3%) et l'impôt sur le revenu (calculé en fonction du revenu réel du titulaire, conformément à la décision 575/2560). L'absence de droits de succession constitue un avantage considérable.

L'arrêt historique 575/2560 de la Cour suprême a établi que l'obligation fiscale découle de la substance économique et non du simple titre de propriété. Ce principe protège l'assiette fiscale, mais exige également que tout accord d'usufruit visant à fractionner un revenu ou à réduire la charge fiscale familiale repose sur un contrôle économique réel et un objectif commercial légitime. Les montages fictifs s'exposent à une requalification, au redressement fiscal et à des pénalités.

Pour plus de détails sur l'enregistrement de l'usufruit, consultez notre Guide pour l'enregistrement de l'usufruit en Thaïlande. Pour une comparaison complète de l'usufruit avec d'autres structures de propriété, voir Usufruit, bail et superficies en Thaïlande. Pour les demandes relatives à l'héritage et à la planification familiale, veuillez consulter notre article sur Usufruit et planification successorale en Thaïlande.