Usufruit et fiscalité thaïlandaise : frais d'enregistrement, revenus locatifs et retenue à la source

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

Dernière mise à jour : 30 octobre 2026

Guide complet : accord d’usufruit en Thaïlande

Points clés à retenir

• Frais d'inscription : 50 baht par parcelle, sans paiement d’usufruit. Dans le cas où l’usufruit est accordé contre paiement, une taxe d’enregistrement de 1% plus 0,5% droits de timbre sur la contrepartie. Payés une seule fois au bureau foncier.
• Impôt sur le revenu à payer : L'usufruitier est imposé sur les revenus que produit l'usufruit, mais uniquement lorsque l'usufruitier est la personne qui y a légalement droit. En vertu de l'arrêt de la Cour suprême n° 575/2560, le loyer d'un bail appartient à la partie qui a conclu ce bail.
• Taxe foncière (annuelle) : Le propriétaire est la personne assujettie à la taxe foncière ; l’article 1426 du Code civil et commercial permet au propriétaire de répercuter la taxe sur l’usufruitier dans leurs rapports réciproques.
• Avantage en cas de décès : Aucun droit de mutation n'est perçu lorsque l'usufruit prend fin au décès. La propriété est automatiquement réintégrée sans complications successorales.
• La séquence décide de l'attribution : Enregistrez l'usufruit avant que le bien ne soit loué et faites de l'usufruitier la partie au bail. C'est sur cet ordre que reposait la décision 575/2560.
• Partage du revenu : Les enfants majeurs en tant qu'usufruitiers sont imposés sur les revenus dont ils sont les bénéficiaires légaux, en vertu d'un usufruit enregistré avant le bail et avec les enfants comme bailleurs.

Écrit par Sébastien Brousseau et Wichuda Atthamethakon. ThaiLawOnline.com : Cabinet spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

L'impôt n'est qu'une partie du tableau. Pour comprendre le fonctionnement du droit lui-même, son enregistrement et son coût de mise en place, consultez notre guide complet sur usufruit en Thaïlande.

Dernière révision : 3 septembre 2026. Tout ce que cette page dit de l'arrêt de la Cour suprême 575/2560 a été réécrit lors de ce réexamen, après que le jugement a été lu en entier en thaï jusqu'à son dispositif. La page affirmait que l'affaire établissait que l'impôt suit la substance économique plutôt que le titre formel, et elle donnait au lecteur le critère qui perçoit ou contrôle réellement les revenus. L'affaire ne tranche ni l'un ni l'autre. Les trois petits-enfants ont bien perçu l'argent et le locataire a opéré une retenue à la source en leur nom, et la Cour suprême a tout de même jugé que le revenu appartenait à la propriétaire, car elle était partie au contrat de bail et l'usufruit n'avait été enregistré qu'après la conclusion du bail. Le critère donné précédemment par la page aurait tranché l'affaire dans l'autre sens. Ce que cette analyse n'a pas vérifié à nouveau, affirmé plutôt qu'implicite : les montants des droits d'enregistrement et de timbre, les taux de la taxe foncière et des bâtiments, les taux de retenue à la source, ainsi que le tableau comparatif en dehors de ses deux cellules relatives à l'impôt sur le revenu.

Frais d'enregistrement et droits de mutation

L'établissement d'un droit d'usufruit implique le paiement de plusieurs frais uniques auprès du service du cadastre. Contrairement aux transferts de propriété (qui entraînent des droits de mutation importants), l'établissement d'un droit d'usufruit engendre des coûts initiaux relativement modestes.

Comprendre la structure des frais facilite la gestion budgétaire. Cela permet également de comparer l'usufruit à d'autres formes de propriété, comme les baux ou les transferts de propriété directs.

Frais d'inscription : 1% de la valeur de la contrepartie

Lorsque l’usufruit est accordé contre paiement, les frais d’enregistrement sont de 1% (Règlement ministériel n° 47, clause 2(7)(ฏ)), et un droit de timbre de 0,5% est payé sur la contrepartie. Lorsque rien n'est payé, les frais d'enregistrement sont de 50 bahts par parcelle (clause 2(7)(ฑ)) et aucun droit de timbre n’est dû. Pour la plupart de nos clients, peut-être 90%, l’usufruit est accordé sans paiement et le total à payer au bureau foncier est d’environ 100 bahts.

La taxe de 1% est perçue en fonction de la valeur déclarée par les parties, et non de la valeur d’évaluation du terrain. Par conséquent, un usufruit accordé pour 500 000 bahts représente une taxe de 5 000 bahts et un droit de timbre de 2 500 bahts, quelle que soit la valeur du terrain.

Ces frais de 1% se comparent favorablement aux autres taxes sur les transactions immobilières. La vente du terrain lui-même donne lieu à des frais de transfert de 2% sur la valeur d’évaluation, plus soit 3,3% de taxe professionnelle spécifique, soit 0,5% de droit de timbre, plus la retenue à la source. L’enregistrement de l’usufruit à 1% est nettement moins coûteux. Cet avantage de coût rend l’usufruit attractif pour constituer des droits immobiliers à long terme avec une charge fiscale initiale minimale.

Droit de timbre

La constitution d’un usufruit contre paiement donne lieu à un droit de timbre en tant que reçu, au titre de l’acte 28(b) du tableau des droits de timbre : 1 baht par tranche de 200 bahts de la contrepartie, soit 0,5%, selon le manuel des frais du Département foncier. Un usufruit accordé sans paiement n’en paie aucun.

Ce droit est payé au bureau foncier lors de l’enregistrement.

Type de frais	Taux	Fréquence	Notes
Frais d'enregistrement d'usufruit	1% de la contrepartie, ou 50 baht par parcelle lorsque rien n’est payé	Une seule fois (à la création)	Versé au Département des terres
Droit de timbre	0,5% de la contrepartie	Une seule fois (à l'inscription)	Aucun lorsque rien n'est payé
Taxe foncière et immobilière (annuelle)	Par catégorie d'utilisation et de valeur ; consultez le guide sur la taxe foncière et immobilière	Annuel (récurrent)	Due par le propriétaire ; l’article 1426 permet au propriétaire de la répercuter sur l’usufruitier. Les autorités locales s’adressent rarement aux usufruitiers.
Impôt sur le revenu personnel (sur les revenus locatifs)	0% à 35% progressif	Annuel (sur le revenu gagné)	Payé par la personne légalement en droit de percevoir les revenus ; un locataire personne morale retient 5 % et le reverse au Département des recettes fiscales (Revenue Department).

Impôt sur le revenu pendant l'usufruit

Le traitement fiscal de l'usufruit est l'une des questions les plus complexes et litigieuses du droit fiscal thaïlandais. Le principe de base est le suivant : l'usufruitier détient le droit d'utiliser, de jouir et de percevoir les revenus du bien. Il a droit aux fruits de la propriété et est donc soumis aux obligations fiscales correspondantes.

La question de savoir qui est imposé est déterminée par la personne qui a légalement droit aux revenus plutôt que par celle qui les dépose en banque. Lorsque le bien est loué, il s'agit de la personne qui a contracté en tant que bailleur, ce sur quoi repose la décision 575/2560 et qui est exposé ci-dessous.

Qui paie : L’usufruitier (article 1426)

thaïlandais Code civil et commercial L’article 1426 dispose que, pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier doit supporter les frais de gestion de la propriété, payer les taxes et droits afférents à celle-ci, ainsi que les intérêts des dettes qui la grèvent. L’entretien ordinaire et les menues réparations incombent à l’usufruitier en vertu de l’article 1424, et les dépenses extraordinaires au propriétaire en vertu de l’article 1425.

L’article 1426 répartit la charge entre le propriétaire et l’usufruitier ; il ne détermine pas qui le Département des recettes ou l’autorité locale impose. Si l’usufruitier loue le bien en son nom propre, le loyer constitue un revenu de l’usufruitier.

L’usufruiteur doit produire des déclarations annuelles de revenus personnels ou des déclarations fiscales d’entreprise (selon son statut). Il déclare les revenus issus de la propriété immobilière. Les revenus locatifs sont imposés selon des taux progressifs de l’impôt sur le revenu des personnes physiques : de 0% à 35%. Les usufruitiers d’entreprise paient l’impôt sur le revenu d’entreprise, à un taux standard de 20%.

Obligations relatives aux revenus locatifs

Lorsque l'usufruitier perçoit un loyer auprès des locataires, il doit :

1. Déclarer les revenus locatifs bruts dans leur déclaration annuelle d'impôt sur le revenu ou d' impôt sur les sociétés (déclaration)
2. Déduisez les frais d'exploitation admissibles : entretien, réparations, frais de gestion immobilière, assurances
3. Calculer le revenu net et appliquer l'impôt sur le revenu des particuliers ou des sociétés
4. Attendez-vous à ce qu’un locataire qui est une société ou une société de personnes retienne 5% du loyer et délivre un certificat de retenue au nom du bailleur
5. Demander des certificats fiscaux au locataire à des fins de déclaration de revenus

La question qui détermine qui est imposé est celle de savoir qui a légalement droit aux revenus, et non qui les reçoit physiquement. Lorsque le bien est loué, il s'agit de la personne qui a contracté en tant que bailleur ; un usufruitier qui n'est pas partie au bail est considéré comme recevant le loyer du propriétaire pour le compte de ce dernier.

Arrêt de la Cour suprême 575/2560 : Qui est imposé sur le loyer

La décision 575/2560 est un arrêt de la Cour suprême siégeant en sa division fiscale et c'est l'affaire habituellement citée sur cette question. Elle détermine laquelle de deux personnes est imposée sur les revenus locatifs lorsqu'un bien est loué et qu'un usufruit sur ce même bien est concédé à une autre personne : le bailleur qui a conclu le contrat, ou l'usufruitier qui perçoit l'argent.

Décision 575/2560 de la Cour suprême : Analyse de l’affaire

Faits : Le 7 juillet 2011, Mme P, propriétaire d'un terrain titré à Bang Na, Bangkok, l'a loué à la Société B pour une durée de trente ans, prenant effet le 1er janvier 2014, moyennant un droit d'entrée (key money) de 87 500 000 bahts payable en cinq versements. Le même jour, elle a signé un accord écrit conférant un usufruit sur ce terrain, pour toute leur vie, à ses trois petits-enfants, qui étaient mineurs, et la Société B a accepté de leur verser le droit d'entrée et le loyer en tant qu'usufruitiers et d'effectuer la retenue à la source. La société les a effectivement payés, en retenant 828 750 bahts pour le premier petit-enfant et 804 375 bahts pour chacun des deux autres au titre de l'année fiscale 2011. L'usufruit n'a été enregistré au bureau foncier que le 29 mars 2012, après la conclusion du bail et après ces paiements. Les trois petits-enfants ont ensuite réparti le droit d'entrée sur la période de trente ans, ont prépayé l'impôt sur le revenu y afférent en vertu de l'annonce du ministère des Finances du 19 février 1985, et ont demandé le remboursement de l'impôt retenu à la source par la société. Le département des impôts a refusé.

Argument des contribuables : Les petits-enfants ont soutenu que l'usufruit faisait d'eux les personnes ayant droit aux revenus, que le locataire avait reconnu leur droit en acceptant de les payer directement, et qu'en vertu de l'article 1417 du Code civil et commercial, l'usufruitier détient, utilise et tire profit du bien. Ayant eux-mêmes payé d'avance l'impôt sur le pas de porte, ils ont affirmé que la retenue à la source constituait un trop-perçu qu'ils étaient en droit de récupérer.

Position du Département du Revenu : Mme P avait loué le terrain en son nom propre, de sorte que les revenus de la location lui appartenaient en vertu de l'article 61 du Code des revenus. La clause enjoignant au locataire de payer les petits-enfants n'était qu'un partage de l'argent qu'elle avait le droit de percevoir. L'usufruit n'avait pas été enregistré au moment où les paiements ont été effectués, de sorte que leur droit réel n'était pas encore complet et ils ont reçu l'argent pour son compte.

Décision du tribunal : La Cour suprême, division fiscale, a jugé que la personne détentrice des revenus locatifs au titre du bail était Mme P, en tant que partie contractante à celui-ci. Les trois petits-enfants n'étaient pas parties au bail et ne faisaient que percevoir son loyer pour son compte. Ses motifs :

• Mme P était la bailleresse en vertu du bail et les petits-enfants y étaient étrangers
• Ils ont acquis l'usufruit par un acte juridique après que le bail avait déjà été conclu, et l'ont enregistré au bureau foncier encore plus tard
• Le pas-de-porte constituait donc le revenu imposable de Mme P et les certificats de retenue à la source auraient dû être émis à son nom
• Les certificats délivrés au mauvais contribuable ne confèrent à ce dernier aucun droit à un remboursement.

Conséquences fiscales : Le remboursement a été refusé et le rejet de la réclamation par le Tribunal fiscal central a été confirmé. La Cour suprême n'a pas été d'accord avec le Tribunal fiscal sur la voie pour y parvenir : le Tribunal fiscal avait jugé que les petits-enfants étaient les personnes assujetties à l'impôt en vertu des articles 39 et 40 (5) du Code des impôts, et la Cour suprême a jugé qu'ils ne l'étaient pas.

Ce que l'affaire tranche et ne tranche pas. Les petits-enfants ont bien reçu l'argent et le locataire a retenu l'impôt en leur nom, et aucun de ces faits n'a fait d'eux les contribuables. L'affaire n'établit donc aucun critère permettant de déterminer qui contrôle ou jouit économiquement du revenu. Elle dépend de l'ordre des événements et de la personne qui a signé le bail : l'usufruit est intervenu après le bail et les usufruitiers n'y étaient pas parties. La leçon pratique est la séquence. Enregistrez d'abord l'usufruit, puis louez le bien et faites de l'usufruitier la partie au bail.

Taxe foncière : Taxe sur les terrains et les bâtiments

Outre l’impôt sur le revenu, la propriété est assujettie à une taxe annuelle sur le sol et les bâtiments, calculée en pourcentage de sa valeur d’évaluation.

Le taux varie selon que la propriété soit agricole ou non agricole.

L'usufruitier supporte le fardeau

La loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562 établit la taxe sur la personne qui possède le terrain ou le bâtiment au 1er janvier de l’année fiscale (articles 5 et 9). Un usufruitier n’est pas cette personne. Toutefois, entre le propriétaire et l’usufruitier, l’article 1426 met les taxes à la charge de l’usufruitier ; un propriétaire qui paie l’avis d’imposition peut donc demander à l’usufruitier de le rembourser, à moins que leur accord n’en dispose autrement.

L’impôt est administré par l’autorité locale, la municipalité ou l’administration du sous-district, et l’avis d’imposition est adressé au propriétaire inscrit. Précisez dans l’accord d’usufruit qui le paie, afin que le propriétaire et l’usufruitier ne se disputent pas à ce sujet plus tard.

Selon notre expérience, les autorités locales s’adressent très rarement à un usufruitier pour l’impôt ; elles envoient l’avis d’imposition au propriétaire inscrit.

Tarifs

La loi fixe des plafonds selon l’usage : 0,15% pour les terres agricoles, 0,3% pour les biens résidentiels et 1,2% pour les autres utilisations et les terrains vacants. Les taux effectivement appliqués sont plus faibles et progressent par tranches selon la valeur ; les biens résidentiels ont été taxés de 0,02% à 0,1%, et les autres utilisations à partir de 0,3%. Un propriétaire personne physique qui habite le bien et est inscrit à son livret de domicile (tabien baan) est exonéré sur les premiers 50 millions de bahts de valeur (article 41). Notre Guide des taxes foncières et immobilières présente les tranches.

Ainsi, pour une maison où le propriétaire habite, l’impôt est généralement nul. Dans les cas où l’usufruitier doit en supporter les frais, il s’agit d’un coût annuel modeste à prévoir dans le budget.

Imposition à l'extinction de l'usufruit

Les droits d'usufruit ne sont pas perpétuels. Ils expirent ou prennent fin dans diverses circonstances. Le traitement fiscal lors de la cessation varie considérablement selon la cause de celle-ci.

Cela présente à la fois des avantages et des inconvénients en matière de planification fiscale.

En cas de décès : aucun droit de mutation (avantage majeur)

L’un des avantages fiscaux les plus importants de l’usufruit est son extinction au décès. Lorsque l’usufruitier meurt, le droit d’usufruit prend automatiquement fin. La propriété revient au nu-propriétaire (article 1418 du Code civil et commercial thaïlandais).

Point essentiel, aucune taxe de transfert n'est imposée sur cette réversion automatique.

Si, au contraire, le nu-propriétaire décédait et que la propriété passait à ses héritiers, le bureau foncier percevrait des frais de transfert de 0,5% lorsque l’héritier est un descendant ou le conjoint et de 2% dans les autres cas, et impôt sur les successions ne serait dû que sur la part dépassant 100 millions de bahts reçue par un héritier de cette succession (5% pour les descendants et ascendants, 10% pour les autres), et pas du tout par un conjoint survivant, que l’article 3 de la loi sur l’impôt sur les successions place hors du champ de l’impôt. En revanche, au décès d’un usufruitier, la propriété revient simplement au propriétaire d’origine. Aucun impôt n’est perçu. C’est un avantage économique majeur, notamment dans la planification patrimoniale familiale, où l’usufruit est accordé à des membres de la jeune génération.

Cependant, si, pour l'usufruitier décédé, la succession comprend les revenus locatifs accumulés non encore déclarés ou versés à l'administration fiscale, la succession restera redevable de l'impôt sur le revenu afférent à ces revenus. La cessation du droit d'usufruit elle-même n'entraîne aucune imposition. Les obligations fiscales relatives aux revenus antérieurs subsistent.

À l'expiration du terme fixe

Si l'usufruit est constitué pour une durée déterminée (par exemple, 30 ans), la propriété revient au nu-propriétaire à son expiration sans incidence fiscale. L'usufruitier perd alors tout droit et toute obligation. De même, aucun droit de mutation n'est dû à l'échéance.

Cette clarté fait de l'usufruit à durée fixe un outil de planification immobilière efficace et prévisible.

L'usufruitier doit néanmoins déposer une déclaration de revenus finale pour l'année d'expiration de l'usufruit. Il doit y déclarer tous les revenus perçus jusqu'à cette date et déduire les dépenses proportionnelles de cette dernière année.

En cas de résiliation amiable

Si l'usufruitier et le nu-propriétaire conviennent de mettre fin à l'usufruit avant son terme, il peut y avoir résiliation à l'amiable. Le traitement fiscal dépend de l'existence ou non d'une contrepartie.

En cas de résiliation mutuelle et sans contrepartie, aucun droit de mutation n'est dû. Si le nu-propriétaire verse une indemnité à l'usufruitier pour la résiliation anticipée de son droit, cette indemnité peut être soumise à l'impôt sur le revenu. Cela dépend des circonstances et de la nature de l'indemnité.

Comparaison : Traitement fiscal des droits de propriété

Les investisseurs et les planificateurs immobiliers comparent souvent l'usufruit à d'autres structures immobilières. Les options comprennent les droits au bail , droit de superficie, et la pleine propriété. Chaque structure comporte des implications fiscales distinctes.

Comprendre ces différences vous aide à choisir la configuration immobilière la plus efficace pour un objectif commercial donné.

Facteur fiscal	Usufruit	Bail	Droit de superficie	Nue-propriété
Taxe de création (unique)	50 baht par parcelle, ou 1% plus 0,5% de droit de timbre si accordé contre paiement	1% du loyer total plus 0,1% de droit de timbre ; enregistrement obligatoire au-delà de trois ans	50 baht par parcelle, ou 1% plus 0,5% de droit de timbre si accordé contre paiement	2% de frais de transfert, plus 3,3% de taxe professionnelle spécifique ou 0,5% de droit de timbre, plus retenue à la source
Taxe foncière annuelle	Due par le propriétaire ; l’article 1426 permet au propriétaire de la répercuter sur l’usufruitier	Le bailleur (propriétaire) paie la taxe foncière et immobilière. Le locataire peut en payer une part négociée.	Le superficiaire est imposé sur le bâtiment qu’il possède ; le propriétaire foncier sur le terrain	Le propriétaire paie l'impôt foncier et bâti
Impôt sur le revenu locatif	Usufruitier redevable du loyer auquel il a légalement droit. En vertu de la décision 575/2560, le loyer découlant d'un bail conclu par le propriétaire reste le revenu du propriétaire.	Le bailleur est imposable sur le loyer perçu	Le superficiaire est imposable sur le loyer perçu	Le propriétaire est imposable sur le loyer perçu
Retenue d'impôt sur les loyers	5%, retenu lorsque le locataire est une société ou une société de personnes	5%, retenu lorsque le locataire est une société ou une société de personnes	5%, retenu lorsque le locataire est une société ou une société de personnes	5%, retenu lorsque le locataire est une société ou une société de personnes
Impôt sur la cessation (décès du titulaire)	Pas de droits de mutation. Retour automatique au nu-propriétaire. Avantage majeur.	Le contrat de bail prend fin. La succession du locataire peut devoir le loyer final et les impôts.	Passage aux héritiers du superficiaire, sauf si l’instrument indique autrement (article 1411)	Frais de transfert 0,5% pour un descendant ou un conjoint, 2% autres cas ; impôt sur les successions uniquement pour des sommes supérieures à 100 millions de baht
Transférabilité	Seul l’exercice du droit peut être transféré, sauf si le document l’interdit (article 1422).	Le bail est généralement incessible sans l'accord du propriétaire. Le cessionnaire assume les obligations du locataire.	Transférable et transmissible par succession, sauf si l’instrument en dispose autrement (article 1411)	La propriété est librement cessible. Le cessionnaire devient le nouveau propriétaire et contribuable.
Potentiel de fractionnement du revenu	Oui, lorsque les enfants majeurs sont les personnes légalement autorisées à percevoir les revenus. En vertu de la décision 575/2560, cela signifie un usufruit enregistré avant le bail, avec les enfants comme bailleurs.	Seulement par une sous-location : un membre de la famille qui prend à bail et sous-loue avec le consentement du propriétaire (article 544) est imposé sur le sous-loyer	Oui, si le superficiaire perçoit des revenus de manière indépendante	Limité. Le transfert de propriété entraîne une imposition immédiate sur le transfert.
Durée et sécurité	Durée déterminée ou à vie. Sécurisé et enregistré au service du cadastre. Inhérent au droit de propriété.	Contrat. Dépend de la durée du bail et de son renouvellement. Plus vulnérable au non-renouvellement.	Durée déterminée ou à vie. Droit enregistré. Sécurisé.	Durée indéterminée. Garantie de propriété totale.

Stratégies de planification fiscale

La planification fiscale légitime par usufruit exige une bonne compréhension des interactions entre le droit immobilier thaïlandais et le droit fiscal. Si l'évasion fiscale par des montages fictifs est interdite, les structures économiques authentiques qui permettent également une optimisation fiscale sont autorisées.

Les stratégies suivantes sont des utilisations légales de l'usufruit à des fins de planification fiscale. Chacune dépend du fait que l'usufruitier est la personne légalement habilitée à percevoir les revenus, ce sur quoi la Décision 575/2560 s'est fondée.

Partage des revenus par usufruit

Un objectif fiscal courant consiste à répartir le revenu familial entre plusieurs contribuables appartenant à des tranches d'imposition inférieures. Cela réduit la charge fiscale globale du ménage. L'usufruit peut faciliter cette répartition s'il est structuré de manière légitime.

Par exemple, un parent à haut revenu pourrait accorder un usufruit sur un bien immobilier productif de revenus, tel qu'un immeuble locatif, à des enfants majeurs. Lorsque l'usufruit est enregistré et que les enfants louent ensuite le bien en leur propre nom, le loyer constitue leur revenu et est imposé à leurs taux individuels, qui peuvent être inférieurs au taux marginal du parent.

L'ordre importe plus que le degré de contrôle. Si le parent loue d'abord le bien et concède l'usufruit ensuite, le loyer perçu au titre de ce bail reste un revenu du parent et les enfants ne peuvent pas récupérer la retenue à la source correspondante. C'est ce qu'a statué la décision 575/2560, et dans cette affaire, le locataire payait directement les enfants.

Ce qui confère juridiquement le revenu aux enfants, c'est l'usufruit enregistré et leur propre signature sur le bail. Leurs propres contrats avec les locataires et des comptes bancaires séparés valent la peine d'être conservés comme preuves de cette situation, mais ils ne sauraient la remplacer.

Utilisation de l'usufruit pour les enfants mineurs

Un mineur peut détenir un usufruit ; les trois petits-enfants de la décision 575/2560 étaient mineurs. Les parents agissent pour l’enfant en tant que représentants légaux, et remplissent la déclaration d’impôts de l’enfant et paient l’impôt en tant que mandataires de l’enfant (article 57 du Code des impôts).

Les revenus provenant de ce bien sont imposables pour le mineur, généralement à un taux faible ou nul compte tenu de ses autres revenus limités. Les dépenses et les placements sont gérés par le tuteur ou le mandataire.

Ce dispositif permet de transmettre des avantages économiques à la génération suivante. Il garantit un résultat fiscal structuré.

À sa majorité, l'enfant peut prendre directement le contrôle de l'usufruit. Il continue de bénéficier des revenus à des taux d'imposition avantageux. Cette planification multigénérationnelle tire parti à la fois du régime de l'usufruit et de la progressivité de l'imposition sur le revenu.

Usufruit détenu par une société ou par un particulier

L'usufruit peut être détenu par une personne morale ou par une personne physique. L'usufruit détenu par une personne morale peut s'avérer avantageux si le bien est exploité dans le cadre d'une activité commerciale plus vaste.

Le taux d’impôt sur le revenu des sociétés en Thaïlande est de 20%. Cela peut être inférieur au taux marginal d’imposition d’un particulier si celui-ci est un travailleur à fort revenu. De plus, les déductions pour frais de fonctionnement, frais administratifs et dépenses liées à l’activité peuvent être plus larges que les déductions pour les particuliers.

À l'inverse, si l'usufruitier individuel dispose de revenus plus faibles et bénéficie de peu de déductions, son taux d'imposition sur le revenu peut être inférieur. Le choix entre l'usufruit par une société et l'usufruit individuel doit être en adéquation avec les objectifs fiscaux et commerciaux spécifiques.

Éviter les pièges de l'attribution des revenus : ce que la décision 575/2560 exige

La décision 575/2560 montre comment les revenus sont attribués lorsqu'un usufruit et un bail grèvent le même bien. Pour conserver les revenus auprès de l'usufruitier :

• Enregistrer l'usufruit d'abord : Enregistrez l'usufruit au Bureau Foncier avant que la propriété ne soit louée. Dans l'affaire 575/2560, l'usufruit a été signé le jour du bail et enregistré plus de huit mois plus tard, et cet ordre a été déterminant.
• Être partie au bail : L'usufruitier doit signer le bail en tant que bailleur. Une clause dans le bail du propriétaire ordonnant au locataire de payer l'usufruitier n'a pas fait de l'usufruitier le contribuable.
• Certificats au bon nom : Un locataire qui retient l'impôt doit délivrer le certificat de retenue à la personne qui perçoit les revenus. Un certificat délivré à la mauvaise personne ne confère à celle-ci aucun droit à remboursement, ce qui a entraîné le rejet de la réclamation dans l'affaire 575/2560.
• Comptes séparés : Le loyer doit être perçu sur un compte au nom de l'usufruitier plutôt que d'être mélangé à celui du nu-propriétaire.
• Transactions documentées : Les contrats de bail, les quittances de loyer et les décisions de gestion immobilière doivent être établis au nom de l'usufruitier.
• Les charges suivent aussi : L’article 1426 met à la charge de l’usufruitier les frais de gestion de la propriété, les taxes et droits afférents à celle-ci ainsi que les intérêts des dettes qui la grèvent, et l’article 1424 y ajoute l’entretien ordinaire et les menues réparations. C’est une obligation attachée au droit, et non une manière facultative de démontrer sa bonne foi.

Si l'ordre est incorrect, le fisc imposera les revenus au propriétaire et refusera à l'usufruitier le remboursement de toute retenue opérée en son nom. Il est difficile de rectifier cela une fois le bail signé, il est donc préférable de définir le bon ordre dès le départ.

Dernière révision : 26 septembre 2026. Cette révision a revérifié ce que la révision du 3 septembre avait laissé en suspens. Lus en thaï : articles 544, 1411, 1418, 1422 et 1424 à 1426 du Code civil et commercial ; articles 5, 9, 41 et 94 de la loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562 ; articles 12 et 16 de la loi sur l’impôt sur les successions B.E. 2558 ; clause 2(7) du règlement ministériel n° 47 et la règle du droit de timbre applicable aux reçus (acte 28(b)) telle qu’exposée dans le manuel des frais du Département foncier. Lus dans le texte anglais du Département des recettes : articles 40 et 57 du Code des impôts, et son taux de retenue à la source publié pour les loyers (5%). Relu le 5 octobre 2026 : une FAQ indiquant qu’un bail pourrait ne pas survivre à un changement de propriétaire a été corrigée au regard de l’article 569, la fourchette de taxe foncière de la conclusion a été alignée sur les taux ci-dessus, et une phrase confuse sur la pratique locale a été réécrite.

Foire aux questions

Conclusion

La taxe sur l'usufruit en Thaïlande se situe au carrefour du droit des biens et du droit fiscal : les frais d'enregistrement au bureau foncier, la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments, et la question de savoir qui est imposé sur les revenus générés par le bien.

Comprendre les frais d’enregistrement (1%), la taxe annuelle foncière et immobilière (qui dépend de l’usage et de la valeur) et qui est imposé sur le revenu est essentiel pour la planification immobilière. L’absence de taxe de transfert au décès constitue un avantage majeur.

La décision 575/2560 est l'affaire à connaître avant de combiner un usufruit avec un bail. Elle statue que les revenus d'un bail appartiennent à la partie qui l'a conclu, de sorte qu'un usufruit concédé ou enregistré après que le bien a déjà été loué ne déplace pas l'impôt, peu importe la manière dont le loyer est effectivement payé. Tout projet de scission des revenus par le biais d'un usufruit doit être conçu dans cet ordre : enregistrer l'usufruit, puis louer le bien, avec l'usufruitier comme bailleur.

Pour plus de détails sur l'enregistrement de l'usufruit, consultez notre Guide pour l'enregistrement de l'usufruit en Thaïlande. Pour une comparaison complète de l'usufruit avec d'autres structures de propriété, voir Usufruit, bail ou droit de superficie en Thaïlande. Pour les applications en matière de succession et de planification familiale, consultez notre article sur Usufruit et planification successorale en Thaïlande.

Obtenir votre contrat d'usufruit : trois voies

Ces trois voies produisent le même document de base, le contrat d'usufruit bilingue que ce cabinet utilise pour ses propres clients. Téléchargez le modèle modifiable à 890 THB et complétez-le vous-même, laissez le Créateur de documents créer une version personnalisée finalisée si vous êtes membre Gold, avec traduction disponible, ou envoyez-nous vos informations et nous la rédigeons à partir de votre situation en anglais et en thaï pour un prix fixe de 3 900 THB, vous guidant à travers l'enregistrement au Bureau foncier. Elles sont comparées côte à côte dans notre guide complet, avec nos frais publiés.