Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 3 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Key Takeaways
- Registration Fee: 50 baht per plot where nothing is paid for the usufruct. Where it is granted for consideration, a 1% registration fee plus 0.5% stamp duty on the consideration. Paid once at the Land Office.
- Income Tax Liability: The usufructuary is taxed on the income the usufruct produces, but only where the usufructuary is the person legally entitled to it. Under Supreme Court Decision 575/2560 rent under a lease belongs to the party who made that lease.
- Property Tax (Annual): The owner is the person the land and building tax is assessed on; section 1426 of the Civil and Commercial Code lets the owner pass the tax on to the usufructuary as between the two of them.
- Death Advantage: No transfer tax when usufruct ends at death. Property reverts automatically with no inheritance complications.
- Sequence Decides Attribution: Register the usufruct before the property is let, and make the usufructuary the party to the lease. That order is what Decision 575/2560 turned on.
- Income Splitting: Adult children as usufructuaries are taxed on the income where they are the persons legally entitled to it, under a usufruct registered before the lease and with the children as lessors.
Written by Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. ThaiLawOnline.com: working in usufruct law since 2006
Tax is only one part of the picture. For how the right itself works, how it is registered and what it costs to set up, see our complete guide to usufruct in Thailand.
Table of Contents
Last reviewed: 3 September 2026. Everything this page says about Supreme Court Decision 575/2560 was rewritten in this review, after the judgment was read in full in Thai to its disposition. The page had said the case established that tax follows economic substance rather than formal title, and it gave the reader the test who actually collects or controls the income. The case decides neither. The three grandchildren did collect the money and the tenant did withhold tax in their names, and the Supreme Court still held the income was the owner’s, because she was the party to the lease and the usufruct was registered only after the lease was made. The test the page previously gave would have decided the case the other way. What this review did not re-check, said rather than implied: the registration fee and stamp duty figures, the land and building tax rates, the withholding rates, and the comparison table outside its two income-tax cells.
Registration Fees and Transfer Taxes
Creating a usufruct right involves several one-time fees at the Land Department. Unlike property ownership transfers (which incur substantial transfer taxes), usufruct creation has relatively modest upfront costs.
Understanding the fee structure helps with budgeting. It also lets you compare usufruct to alternative property arrangements such as leases or direct ownership transfers.
Registration Fee: 1% of Consideration Value
Where the usufruct is granted for consideration, the registration fee is 1% (Ministerial Regulation No. 47, clause 2(7)(ฏ)), and stamp duty of 0.5% is paid on the consideration. Where nothing is paid, the registration fee is 50 baht per plot (clause 2(7)(ฑ)) and no stamp duty arises. For most of our clients, perhaps 90%, the usufruct is granted without payment and the whole bill at the Land Office is about 100 baht.
The 1% is charged on the consideration the parties declare, not on the appraised value of the land. A usufruct granted for 500,000 baht therefore pays 5,000 baht in fees and 2,500 baht in stamp duty, whatever the land is worth.
This 1% fee contrasts favorably with other property transaction taxes. A sale of the land itself pays a 2% transfer fee on the appraised value, plus either 3.3% specific business tax or 0.5% stamp duty, plus withholding tax. Usufruct registration at 1% is substantially lower. This cost advantage makes usufruct attractive for establishing long-term property rights at minimal upfront tax burden.
Stamp Duty
Creating a usufruct for consideration attracts stamp duty as a receipt under instrument 28(b) of the stamp duty schedule: 1 baht for every 200 baht of the consideration, or 0.5%, according to the Department of Lands’ fee manual. A usufruct granted without payment pays none.
The duty is paid at the Land Office at registration.
| Fee Type | Rate | Frequency | Notes |
|---|---|---|---|
| Usufruct Registration Fee | 1% of the consideration, or 50 baht per plot where nothing is paid | One-time (at creation) | Paid to Land Department |
| Stamp Duty | 0.5% of the consideration | One-time (at registration) | None where nothing is paid |
| Land and Building Tax (Annual) | By use and value band; see the land and building tax guide | Annual (recurring) | Assessed on the owner; section 1426 lets the owner pass it on to the usufructuary. Local authorities rarely approach usufructuaries. |
| Personal Income Tax (on rental income) | 0% to 35% progressive | Annual (on earned income) | Paid by the person legally entitled to the income; a corporate tenant withholds 5% and remits it to the Revenue Department. |
The law behind this page
English
Section 1426
For as long as the usufruct lasts, the usufructuary bears the expenses of managing the property, pays the taxes and duties on it, and is responsible for interest payable on debts charged upon it. He carries the running costs; the capital burdens, and extraordinary expenses under Section 1425, remain with the owner.
Full text
The usufructuary shall, for the duration of the usufruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interest payable on debts charged upon it.
ThaiLawOnline translation
Section 1417
A usufruct gives a person the right to possess, use and take the fruits and income of another person's immovable property, and the right to manage it. Ownership stays with the owner. The term is governed by Section 1418: it may be for a fixed period or for the usufructuary's life, and where a period is fixed, Section 1403 paragraph 3 applies, which caps it at thirty years.
Full text
An immovable may be subject to a usufruct by which the usufructuary is entitled to the possession, use, and enjoyment of the property. He has the right to manage the property. A usufructuary of a forest, mine, or quarry has the right to exploit the forest, mine, or quarry.
ThaiLawOnline translation
Section 40 Revenue Code
Full text
Assessable income is income of the following types, including the tax that the payer or another person bears on behalf of the recipient for income of those types, at whatever stage: (1) income from employment, whether salary, wages, per diem, bonus, annual allowance, gratuity, pension, house rent allowance, money calculated from the value of living in a house provided rent-free by the employer, money paid by the employer in settlement of any debt that the employee has a duty to pay, and money, property or any benefit whatsoever received by reason of employment; (2) income by reason of a duty or position of work performed or from services undertaken, whether fees, commissions, discounts, subsidies in work performed, meeting allowances, gratuities, bonuses, house rent allowance, money calculated from the value of living in a house provided rent-free by the payer, money paid by the payer in settlement of any debt that the recipient has a duty to pay, and money, property or any benefit whatsoever received by reason of that duty, position of work or services undertaken, whether the duty, position or service is regular or temporary; (3) the value of goodwill, of copyright or of other rights, annuities or income in the nature of yearly payments derived from a will, another juristic act or a court judgment; (4) income being: (a) interest on bonds, interest on deposits, interest on debentures, interest on bills, interest on loans whether secured or not, interest on loans subject to withholding of tax under the law on petroleum income tax, only as to the part remaining after withholding of tax under that law, or the difference between the redemption price and the sale price of a bill or debt instrument issued and first sold below its redemption price by a company, a juristic partnership or another juristic person, including income similar to interest, and benefits or other consideration received from lending or from claims of debt of every kind, whether secured or not; (b) dividends, shares of profit or any other benefit received from a company, a juristic partnership, or a financial institution established under a specific law of Thailand for lending to promote agriculture, commerce or industry, and dividends or shares of profit subject to withholding of tax under the law on petroleum income tax, only as to the part remaining after withholding of tax under that law. For the purpose of calculating income under paragraph one, where a legitimate child who has not yet attained majority is the income earner and the marriage of the father and mother subsisted throughout the tax year, the income of that child shall be deemed the income of the father, but if the marriage of the father and mother did not subsist throughout the tax year, the income of that child shall be deemed the income of the father or the mother exercising parental power, or of the father where the father and mother exercise parental power jointly. Paragraph two shall apply mutatis mutandis to an adopted child who has not yet attained majority and is an income earner. (c) bonuses paid to shareholders or partners in a company or juristic partnership; (d) money from a reduction of capital of a company or juristic partnership, only as to the part paid not exceeding the sum of profits and reserves; (e) money from an increase of capital of a company or juristic partnership created from profits earned or from reserves combined; (f) benefits received from the amalgamation, acquisition or dissolution of companies or juristic partnerships, valued in money in excess of capital; (g) benefits received from the transfer of a partnership interest, transfer of investment units, or transfer of shares, debentures, bonds, or bills or debt instruments issued by a company, a juristic partnership or another juristic person, including income from the sale of investment units back to a company or juristic partnership that is a mutual fund, only as to the amount valued in money in excess of the investment; (h) shares of profit or any other benefit of the same nature received from holding or possessing digital tokens; (i) benefits received from the transfer of cryptocurrency or digital tokens, only as to the amount valued in money in excess of the investment; (5) money or other benefits received by reason of: (a) the letting of property; (b) breach of a hire-purchase contract for property; (c) breach of an instalment sale contract where the seller recovers the property sold without having to return the money or benefits already received. In case (a), if the assessment official has reasonable grounds to believe that the income earner has declared income too low and not in accordance with the facts, the assessment official has the power to assess that income according to the amount for which the property could ordinarily be let, and the amount so assessed shall be deemed the assessable income of the income earner. In this case the assessment may be appealed, and the provisions on appeals in Part 2, Chapter 2, Title 2 shall apply mutatis mutandis. In cases (b) and (c), all money or benefits received from the date of the contract to the date of breach shall be deemed assessable income of the year in which the breach occurs; (6) income from a liberal profession, namely law, the healing arts, engineering, architecture, accountancy, fine arts, or another liberal profession of a type to be prescribed by royal decree; (7) income from contracting in which the contractor provides the essential materials in addition to tools; (8) income from business, commerce, agriculture, industry, transport or any other activity not specified in (1) to (7). The tax under paragraph one that the payer or another person bears on behalf of the recipient for income of any type, at whatever stage or in whatever tax year, shall be deemed income of the same type and of the same tax year as the income for which it was borne.
ThaiLawOnline translation
Section 9 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Full text
A person who is the owner or possessor of land or buildings on 1 January of any year shall be the person liable to pay tax for that year, as prescribed in this Act. The payment of tax by a taxpayer under this Act shall not give rise to any right under other laws.
ThaiLawOnline translation
Section 37 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Full text
Tax on land or buildings shall be levied at the following rates: (1) for land or buildings used for agriculture, a tax rate not exceeding 0.15% of the tax base; (2) for land or buildings used as a residence, a tax rate not exceeding 0.3% of the tax base; (3) for land or buildings used otherwise than in (1) or (2), a tax rate not exceeding 1.2% of the tax base; (4) for land or buildings left vacant or not put to use as appropriate to their condition, a tax rate not exceeding 1.2% of the tax base. Use for agriculture under (1) must be rice farming, field cropping, orchard farming, livestock raising, aquaculture and other activities under the criteria jointly prescribed by notification of the Minister of Finance and the Minister of Interior. In making that notification, the opinion of the Minister of Agriculture and Cooperatives shall be taken into consideration. Use as a residence under (2) shall follow the criteria jointly prescribed by notification of the Minister of Finance and the Minister of Interior. Land or buildings left vacant or not put to use as appropriate to their condition under (4) shall follow the criteria prescribed in a Ministerial Regulation. The tax rates to be levied under paragraph one shall be enacted by Royal Decree, which may set a single rate or multiple rates according to the value of the land or buildings, provided that they do not exceed the tax rates set under paragraph one, and which may set rates separately by type of use or by conditions within each type of use. Where a local government organisation wishes to levy tax at a rate higher than the tax rate prescribed by Royal Decree under paragraph five, it has the power to enact a local ordinance setting the tax rate to be levied within the area of that local government organisation, but not exceeding the rate set in paragraph one. In the enactment of a local ordinance by a local government organisation under paragraph six, other than the Bangkok Metropolitan Administration, before signing the local ordinance into force as provided in the law establishing local government organisations, the local administrator shall submit the tax rate in the draft local ordinance to the Provincial Land and Buildings Tax Committee for approval. Once the Provincial Land and Buildings Tax Committee has approved the tax rate in that draft local ordinance, the local administrator may proceed to sign the local ordinance into force. Where the Provincial Land and Buildings Tax Committee does not approve the tax rate in that draft local ordinance, it shall return its opinion on the tax rate to the local administrator for submission to the local council, to amend the tax rate in line with the opinion of the Provincial Land and Buildings Tax Committee or to confirm it by a vote of not less than two-thirds, to be completed within 30 days from the date of receiving the returned opinion on the tax rate from the Provincial Land and Buildings Tax Committee. If the local council does not complete the amendment, or confirms by a vote of less than two-thirds of the total number of existing members of the local council, the draft local ordinance lapses.
ThaiLawOnline translation
Section 1418
A usufruct may be created for a fixed period or for the life of the usufructuary. If no period is fixed, it is presumed to be for the usufructuary's life. Where a period is fixed, Section 1403 paragraph 3 applies, so it cannot exceed thirty years, though it may be renewed. A usufruct comes to an end on the death of the usufructuary and does not pass to heirs.
Full text
A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary. If no period has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary. If a period has been fixed, the provisions of Section 1403 paragraph three apply mutatis mutandis. If the usufructuary dies, the usufruct always comes to an end.
ThaiLawOnline translation
Section 57 Revenue Code
Full text
If a person having assessable income under section 56, paragraph 1, is a minor, a person adjudged by the court to be incompetent or quasi-incompetent, or a person residing abroad, it shall be the duty of the statutory representative, guardian, curator or manager of the affairs giving rise to the assessable income, as the case may be, to comply with section 56, paragraph 1, and to act as agent for the payment of the tax.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Full text
In the case of land and a building that an owner who is a natural person uses as a residence, and whose name is in the house register under the law on civil registration on 1 January of that tax year, an exemption from the value of the tax base in computing tax, not exceeding 50 million baht, shall be granted. Where a natural person owns a building but does not own the land, uses that building as a residence, and has that person's name in the house register under the law on civil registration on 1 January of that tax year, an exemption from the value of the tax base in computing tax, not exceeding 10 million baht, shall be granted. The Minister of Finance shall prescribe by notification the rules and procedures for computing the exemption from the value of the tax base under paragraphs one and two. Paragraph one or paragraph two shall not apply to land and a building, or a building, that an owner who is a natural person uses as a residence and in respect of which the owner's name is in the house register under the law on civil registration on 1 January of that tax year, where the name must be moved out of that house register for reasons of official necessity as jointly prescribed by notification of the Minister of Finance and the Minister of Interior. In that case, the land and building, or the building, before the removal of the name from the house register under the law on civil registration shall be treated as the land and building, or the building, receiving the exemption from the value of the tax base in computing tax under paragraph one or paragraph two.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 1426
ข้อความเต็ม
ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1417
ข้อความเต็ม
อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สินผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 40 ประมวลรัษฎากร
ข้อความเต็ม
เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (๑) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงินทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (๒) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระและเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (๓) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์หรือสิทธิอย่างอื่นเงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรมนิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (๔) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว เพื่อประโยชน์ในการคำนวณเงินได้ตามวรรคหนึ่ง ในกรณีที่บุตรชอบด้วยกฎหมายที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะเป็นผู้มีเงินได้ และความเป็นสามีภริยาของบิดาและมารดาได้มีอยู่ตลอดปีภาษี ให้ถือว่าเงินได้ของบุตรดังกล่าวเป็นเงินได้ของบิดา แต่ถ้าความเป็นสามีภริยาของบิดาและมารดามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษี ให้ถือว่าเงินได้ของบุตรดังกล่าวเป็นเงินได้ของบิดาหรือของมารดาผู้ใช้อำนาจปกครอง หรือของบิดาในกรณีบิดามารดาใช้อำนาจปกครองร่วมกัน ความในวรรคสองให้ใช้บังคับกับบุตรบุญธรรมที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ด้วยโดยอนุโลม (ค) เงินโบนัสที่จ่ายแก่ผู้ถือหุ้น หรือผู้เป็นหุ้นส่วนในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล (ง) เงินลดทุนของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะส่วนที่จ่ายไม่เกินกว่ากำไรและเงินที่กันไว้รวมกัน (จ) เงินเพิ่มทุนของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งตั้งจากกำไรที่ได้มาหรือเงินที่กันไว้รวมกัน (ฉ) ผลประโยชน์ที่ได้จากการที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ควบเข้ากัน หรือรับช่วงกัน หรือเลิกกัน ซึ่งตีราคาเป็นเงินได้เกินกว่าเงินทุน (ช) ผลประโยชน์ที่ได้จากการโอนการเป็นหุ้นส่วน โอนหน่วยลงทุน หรือโอนหุ้น หุ้นกู้ พันธบัตร หรือตั๋วเงิน หรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออก รวมทั้งเงินได้จากการขายคืนหน่วยลงทุนให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่เป็นกองทุนรวม ทั้งนี้ เฉพาะซึ่งตีราคาเป็นเงินได้เกินกว่าที่ลงทุน (ซ) เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือผลประโยชน์อื่นใดในลักษณะเดียวกันที่ได้จากการถือหรือครอบครองโทเคนดิจิทัล (ฌ) ผลประโยชน์ที่ได้รับจากการโอนคริปโทเคอร์เรนซีหรือโทเคนดิจิทัล ทั้งนี้ เฉพาะซึ่งตีราคาเป็นเงินได้เกินกว่าที่ลงทุน (๕) เงินหรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้เนื่องจาก (ก) การให้เช่าทรัพย์สิน (ข) การผิดสัญญาเช่าซื้อทรัพย์สิน (ค) การผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อน ซึ่งผู้ขายได้รับคืนทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโดยไม่ต้องคืนเงินหรือประโยชน์ที่ได้รับไว้แล้ว ในกรณี (ก) ถ้าเจ้าพนักงานประเมินมีเหตุอันควรเชื่อว่าผู้มีเงินได้แสดงเงินได้ต่ำไปไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินเงินได้นั้นตามจำนวนเงินที่ทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ตามปกติ และให้ถือว่า จำนวนเงินที่ประเมินนี้เป็นเงินได้พึงประเมินของผู้มีเงินได้ ในกรณีนี้จะอุทธรณ์การประเมินก็ได้ ทั้งนี้ ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการอุทธรณ์ตามส่วน ๒ หมวด ๒ ลักษณะ ๒ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ในกรณี (ข) และ (ค) ให้ถือว่าเงินหรือประโยชน์ที่ได้รับไว้แล้วแต่วันทำสัญญาจนถึงวันผิดสัญญาทั้งสิ้น เป็นเงินได้พึงประเมินของปีที่มีการผิดสัญญานั้น (๖) เงินได้จากวิชาชีพอิสระ คือวิชากฎหมาย การประกอบโรคศิลปะ วิศวกรรม สถาปัตยกรรม การบัญชี ประณีตศิลปกรรม หรือวิชาชีพอิสระอื่นซึ่งจะได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดชนิดไว้ (๗) เงินได้จากการรับเหมาที่ผู้รับเหมาต้องลงทุนด้วยการจัดหาสัมภาระในส่วนสำคัญนอกจากเครื่องมือ (๘) เงินได้จากการธุรกิจ การพาณิชย์ การเกษตร การอุตสาหกรรม การขนส่ง หรือการอื่นนอกจากที่ระบุไว้ใน (๑) ถึง (๗) แล้ว เงินค่าภาษีอากรตามวรรคหนึ่ง ถ้าผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทใด ไม่ว่าทอดใด หรือในปีภาษีใดก็ตาม ให้ถือเป็นเงินได้ประเภทและของปีภาษีเดียวกันกับเงินได้ที่ออกแทนให้นั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 9 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ในวันที่ ๑ มกราคม ของปีใด เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้น ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้ การเสียภาษีของผู้เสียภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ ไม่เป็นเหตุให้เกิดสิทธิตามกฎหมายอื่น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 37 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้จัดเก็บภาษีตามอัตรา ดังต่อไปนี้ (๑) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละศูนย์จุดหนึ่งห้าของฐานภาษี (๒) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละศูนย์จุดสามของฐานภาษี (๓) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจาก (๑) หรือ (๒) ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละหนึ่งจุดสองของฐานภาษี (๔) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละหนึ่งจุดสองของฐานภาษี การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมตาม (๑) ต้องเป็นการทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนด ทั้งนี้ ในการจัดทำประกาศดังกล่าวให้นำความเห็นของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์มาประกอบการพิจารณาด้วย การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยตาม (๒) ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนด ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพตาม (๔) ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บตามวรรคหนึ่ง ให้ตราเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยจะกำหนดเป็นอัตราเดียวหรือหลายอัตราแยกตามมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างก็ได้ ทั้งนี้ ต้องไม่เกินอัตราภาษีที่กำหนดตามวรรคหนึ่ง และจะกำหนดแยกตามประเภทการใช้ประโยชน์หรือตามเงื่อนไขในแต่ละประเภทการใช้ประโยชน์ก็ได้ ในกรณีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใดมีความประสงค์ที่จะจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าอัตราภาษีที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาตามวรรคห้า ให้มีอำนาจตราข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นได้ แต่ต้องไม่เกินอัตราที่กำหนดในวรรคหนึ่ง ในการตราข้อบัญญัติท้องถิ่นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามวรรคหก ยกเว้นกรุงเทพมหานครก่อนการลงนามใช้บังคับข้อบัญญัติท้องถิ่นตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ให้ผู้บริหารท้องถิ่นเสนออัตราภาษีตามร่างข้อบัญญัติท้องถิ่นให้คณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดให้ความเห็นชอบก่อน เมื่อคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด เห็นชอบกับอัตราภาษีตามร่างข้อบัญญัติท้องถิ่นดังกล่าวแล้ว ให้ผู้บริหารท้องถิ่นลงนามใช้บังคับข้อบัญญัติท้องถิ่นต่อไปได้ ในกรณีที่คณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดไม่เห็นชอบกับอัตราภาษีตามร่างข้อบัญญัติท้องถิ่นดังกล่าว ให้ส่งความเห็นเกี่ยวกับอัตราภาษีคืนผู้บริหารท้องถิ่นเพื่อเสนอสภาท้องถิ่นดำเนินการแก้ไขอัตราภาษีตามความเห็นของคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด หรือพิจารณายืนยันด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสองในสามให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับความเห็นเกี่ยวกับอัตราภาษีคืนจากคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด หากสภาท้องถิ่นดำเนินการแก้ไขไม่แล้วเสร็จหรือสภาท้องถิ่นพิจารณายืนยันด้วยคะแนนเสียงน้อยกว่าสองในสามของจำนวนสมาชิกสภาท้องถิ่นทั้งหมดเท่าที่มีอยู่ ให้ร่างข้อบัญญัติท้องถิ่นนั้นตกไป
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1418
ข้อความเต็ม
สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 57 ประมวลรัษฎากร
ข้อความเต็ม
ถ้าผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๕๖ วรรค ๑ เป็นผู้เยาว์ ผู้ที่ศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถหรือเป็นผู้อยู่ในต่างประเทศ ให้เป็นหน้าที่ของผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ หรือผู้จัดการกิจการอันก่อให้เกิดเงินได้พึงประเมินนั้น แล้วแต่กรณี ต้องปฏิบัติตามมาตรา ๕๖ วรรค ๑ และเป็นตัวแทนในการชำระภาษี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ ๑ มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท ในกรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และใช้สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ ๑ มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินสิบล้านบาท ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกาศกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการเพื่อคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง มิให้นำความในวรรคหนึ่งหรือวรรคสองมาใช้บังคับกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ ๑ มกราคมของปีภาษีนั้น ซึ่งต้องย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้านดังกล่าวเพราะเหตุจำเป็นทางราชการตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนด โดยให้ถือเอาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนการย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 1426
Pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier doit supporter les frais de gestion du bien, payer les impôts et taxes, et payer les intérêts des dettes grevant ce bien.
résumé non officiel
Article 1417
Un immeuble peut être grevé d'un usufruit, qui donne au titulaire le droit de posséder, d'user et de percevoir les fruits du bien, ainsi que le pouvoir de l'administrer; sur une forêt, une mine ou une carrière, il peut les exploiter.
résumé non officiel
Article 40 Revenue Code
Définit huit catégories de revenu imposable: emploi, fonctions ou services, droits et rentes, capitaux y compris cryptomonnaies, location, professions libérales, travaux à forfait avec fournitures, commerce et autres activités. L'impôt supporté par le payeur y entre; le revenu du mineur est attribué au père ou au parent exerçant l'autorité.
résumé non officiel
Article 9 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Le propriétaire ou possesseur d'un terrain ou d'une construction au 1er janvier est redevable de la taxe de l'année. Le paiement de la taxe ne crée aucun droit au titre d'autres lois.
résumé non officiel
Article 37 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Plafonds sur la base d'imposition : 0,15 % agriculture, 0,3 % habitation, 1,2 % autres usages et biens vacants. Taux fixé par décret royal ; une collectivité locale peut le relever par ordonnance dans ces plafonds, hors Bangkok avec approbation du comité provincial ou confirmation du conseil aux deux tiers.
résumé non officiel
Article 1418
L'usufruit est constitué à terme ou à vie. Sans terme, il est présumé viager. Avec terme, l'article 1403, alinéa 3, s'applique par analogie. Il s'éteint toujours au décès de l'usufruitier.
résumé non officiel
Article 57 Revenue Code
Si le contribuable visé à l'article 56, alinéa 1, est mineur, déclaré incapable ou quasi-incapable, ou réside à l'étranger, son représentant légal, tuteur, curateur ou gérant des affaires génératrices du revenu doit déclarer à sa place et payer l'impôt comme mandataire.
résumé non officiel
Article 41 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Le propriétaire personne physique occupant son logement et inscrit au registre de la maison au 1er janvier bénéficie d'un abattement de 50 millions de bahts au plus sur la base d'imposition ; celui qui possède seulement la construction, de 10 millions au plus.
résumé non officiel
Sources
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Revenue Code, retrieved 2 November 2026
- Land and Buildings Tax Act B.E. 2562, retrieved 3 November 2026
Income Tax During Usufruct
Income tax treatment of usufruct is one of the most complex and litigated issues in Thai tax law. The basic principle: the usufructuary holds the right to use, enjoy, and collect income from the property. The usufructuary is entitled to the fruits of ownership and thus bears corresponding income tax obligations.
Who is taxed is settled by who is legally entitled to the income rather than by who banks it. Where the property is let, that is the person who contracted as lessor, which is the point Decision 575/2560 turns on and is set out below.
Who Pays: The Usufructuary (Section 1426)
Thai Civil and Commercial Code Section 1426 provides that, while the usufruct lasts, the usufructuary must bear the expenses of managing the property, pay the taxes and duties on it, and pay the interest on debts charged on it. Ordinary maintenance and petty repairs are the usufructuary’s under section 1424, and extraordinary expenses the owner’s under section 1425.
Section 1426 allocates the burden between owner and usufructuary; it does not decide whom the Revenue Department or the local authority assesses. If the usufructuary leases the property in their own name, the rent is the usufructuary’s income.
The usufructuary must file annual personal income tax returns or corporate tax returns (depending on their status). They declare the income from the property. Rental income is taxed at progressive personal income tax rates: 0% to 35%. Corporate usufructuaries pay corporate income tax, at a standard rate of 20%.
Rental Income Obligations
When the usufructuary collects rent from tenants, the usufructuary must:
- Declare gross rental income in their annual personal or corporate income tax return
- Deduct allowable operating expenses: maintenance, repairs, property management fees, insurance
- Calculate net income and apply personal or corporate income tax
- Expect a company or partnership tenant to withhold 5% of the rent and issue a withholding certificate in the lessor’s name
- Request tax certificates from the tenant for income tax reporting purposes
The question that decides who is taxed is who is legally entitled to the income, not who physically receives it. Where the property is let, that is the person who contracted as lessor; a usufructuary who is not a party to the lease is treated as receiving the owner’s rent for the owner.
Supreme Court Decision 575/2560: Who Is Taxed on the Rent
Decision 575/2560 is a judgment of the Supreme Court sitting in its Tax Division and it is the case usually cited on this question. It decides which of two people is taxed on the rent when a property is let and a usufruct over the same property is given to someone else: the lessor who made the contract, or the usufructuary who is paid the money.
Supreme Court Decision 575/2560: Case Analysis
Facts: On 7 July 2011 Mrs P, the owner of a titled plot in Bang Na, Bangkok, let it to Company B for thirty years, the term running from 1 January 2014, against key money of 87,500,000 baht payable in five instalments. On the same day she signed a written agreement giving a usufruct over that land, for their lifetimes, to her three grandchildren, who were minors, and Company B agreed to pay the key money and the rent to them as usufructuaries and to withhold tax. The company did pay them, withholding 828,750 baht for the first grandchild and 804,375 baht for each of the other two in the 2011 tax year. The usufruct was registered at the Land Office only on 29 March 2012, after the lease had been made and after those payments. The three then spread the key money over the thirty-year term, prepaid income tax on it in advance under the Ministry of Finance announcement of 19 February 1985, and asked for the tax withheld by the company back. The Revenue Department refused.
Taxpayers’ Argument: The grandchildren argued that the usufruct made them the persons entitled to the income, that the tenant had recognised their right by agreeing to pay them directly, and that under Section 1417 of the Civil and Commercial Code a usufructuary holds, uses and takes the benefit of the property. Having prepaid tax on the key money themselves, they said the tax withheld at source was an overpayment they were entitled to recover.
Revenue Department Position: Mrs P had let the land in her own name, so the income from the letting was hers under Section 61 of the Revenue Code. The clause directing the tenant to pay the grandchildren was only a division of money she was entitled to receive. The usufruct had not been registered when the payments were made, so their real right was not yet complete and they received the money on her behalf.
Court Ruling: The Supreme Court, Tax Division, held that the person with the income under the lease was Mrs P, because she was the contracting party to it. The three grandchildren were not parties to the lease and were merely receiving her rent for her. Its reasons:
- Mrs P was the lessor under the lease and the grandchildren were strangers to it
- They acquired the usufruct by juristic act after the lease had already been made, and registered it at the Land Office later still
- The key money was therefore Mrs P’s assessable income and the withholding certificates should have been issued in her name
- Certificates issued to the wrong taxpayer give that taxpayer no right to a refund
Tax Consequence: The refund was refused and the dismissal of the claim by the Central Tax Court was affirmed. The Supreme Court did not agree with the Tax Court on the route to it: the Tax Court had held that the grandchildren were the persons with assessable income under Sections 39 and 40 (5) of the Revenue Code, and the Supreme Court held they were not.
What the case does and does not decide. The grandchildren did receive the money and the tenant did withhold tax in their names, and neither fact made them the taxpayers. So the case lays down no test of who controls or economically enjoys the income. It turns on the order of events and on who signed the lease: the usufruct came after the lease and the usufructuaries were not parties to it. The practical lesson is the sequence. Register the usufruct first, then let the property, and make the usufructuary the party to the lease.
Property Tax: Land and Building Tax
Beyond income tax, the property carries an annual land and building tax, calculated as a percentage of its appraised value.
The rate depends on how the property is used: agriculture, residence, other use, or left vacant (section 37).
The Usufructuary Bears the Burden
The Land and Building Tax Act B.E. 2562 assesses the tax on the person who owns the land or building on 1 January of the tax year (sections 5 and 9). A usufructuary is not that person. Between owner and usufructuary, though, section 1426 puts taxes on the usufructuary, so an owner who pays the bill can ask the usufructuary to reimburse it unless their agreement says otherwise.
The tax is administered by the local authority, the municipality or the sub-district administration, and its bill goes to the registered owner. Write into the usufruct agreement who pays it, so that the owner and the usufructuary do not argue about it later.
In our experience local authorities very rarely approach a usufructuary for the tax; they send the bill to the registered owner.
Rates
The Act sets ceilings by use: 0.15% for agricultural land, 0.3% for residential property, and 1.2% for other use and for vacant land. The rates actually charged are lower and rise in bands with value; residential property has been taxed at 0.02% to 0.1% and other use from 0.3%. An individual owner who lives in the property and is registered in its house book is exempt on the first 50 million baht of value (section 41). Our land and building tax guide sets out the bands.
So for a house the owner lives in, the tax is usually nil. Where the usufructuary is to carry it, it is a small annual cost to budget for.
Tax at Termination
Usufruct rights do not last forever. They expire or terminate under various circumstances. Tax treatment at termination differs markedly depending on the cause of termination.
This offers both advantages and pitfalls for tax planning.
On Death: No Transfer Tax (Major Advantage)
One of the most significant tax advantages of usufruct is termination at death. When the usufructuary dies, the usufruct right automatically terminates. The property reverts to the bare owner (Section 1418, Thai Civil and Commercial Code).
Crucially, no transfer tax is imposed on this automatic reversion.
If instead the bare owner died and the property passed to heirs, the Land Office would charge a transfer fee of 0.5% where the heir is a parent, a descendant or the spouse of the deceased, and 2% otherwise, and inheritance tax would arise only on the part above 100 million baht received by one heir from that estate (5% for descendants and ascendants, 10% for others), and not at all for a surviving spouse, whom section 3 of the Inheritance Tax Act puts outside the tax. By contrast, when a usufructuary dies, the property simply returns to the original owner. No tax is imposed. This is a major economic advantage, especially in family planning contexts where usufruct is granted to younger generation members.
However, if the deceased usufructuary’s estate includes accumulated rental income not yet declared or paid to the tax authorities, the estate will remain liable for income tax on that income. The termination of the usufruct right itself triggers no tax. Pre-termination income tax obligations survive.
On Expiry of Fixed Term
If the usufruct is created for a fixed term (e.g., 30 years), property reverts to the bare owner upon expiration with no tax consequence. The usufructuary ceases to have any right or obligation. Similarly, no transfer tax is assessed at the expiry date.
This clarity makes fixed-term usufruct an efficient and predictable property planning tool.
The usufructuary must still file a final income tax return for the year in which the usufruct expires. They declare any income earned up to the termination date and deduct proportionate expenses for that final year.
On Mutual Cancellation
If the usufructuary and bare owner agree to terminate the usufruct before the fixed term ends, mutual cancellation can occur. The tax treatment depends on whether any consideration is exchanged.
If termination is mutual and without consideration, no transfer tax is imposed. If the bare owner pays the usufructuary to relinquish the right early, the payment may be subject to income tax. This depends on the circumstances and characterization of the payment.
Comparison: Tax Treatment of Property Rights
Investors and property planners often compare usufruct to alternative property structures. Options include leasehold interests, superficies, and outright ownership. Each structure carries distinct tax implications.
Understanding these differences helps you select the most efficient property arrangement for a given business objective.
| Tax Factor | Usufruct | Lease | Superficies | Bare Ownership |
|---|---|---|---|---|
| Creation Tax (One-Time) | 50 baht per plot, or 1% plus 0.5% stamp duty where granted for consideration | 1% of total rent plus 0.1% stamp duty; registration required above three years | 50 baht per plot, or 1% plus 0.5% stamp duty where granted for consideration | 2% transfer fee, plus 3.3% specific business tax or 0.5% stamp duty, plus withholding tax |
| Annual Property Tax | Assessed on the owner; section 1426 lets the owner pass it on to the usufructuary | Lessor (owner) pays land and building tax. Lessee may pay negotiated portion. | Superficiary is assessed on the building it owns; the landowner on the land | Owner pays land and building tax |
| Income Tax on Rent | Usufructuary liable on rent it is legally entitled to. Under Decision 575/2560, rent under a lease the owner made stays the owner’s income. | Lessor liable on rent collected | Superficiary liable on rent collected | Owner liable on rent collected |
| Withholding Tax on Rent Payments | 5%, withheld where the tenant is a company or partnership | 5%, withheld where the tenant is a company or partnership | 5%, withheld where the tenant is a company or partnership | 5%, withheld where the tenant is a company or partnership |
| Tax on Termination (Death of Holder) | No transfer tax. Automatic reversion to bare owner. Major advantage. | Lease contract terminates. Tenant’s estate may owe final rent and taxes. | Passes to the superficiary’s heirs unless the instrument says otherwise (section 1411) | Transfer fee 0.5% between parent and descendant or between spouses, 2% otherwise; inheritance tax only above 100 million baht |
| Transferability | Only the exercise of the right can be transferred, unless the instrument forbids it (section 1422) | Lease typically non-transferable without landlord consent. Assignee assumes tenant duties. | Transferable and inheritable unless the instrument says otherwise (section 1411) | Ownership freely transferable. Transferee becomes new owner-taxpayer. |
| Income Splitting Potential | Yes, where the adult children are the persons legally entitled to the income. Under Decision 575/2560 that means a usufruct registered before the lease, with the children as lessors. | Only through a sublease: a family member who leases and sublets with the owner’s consent (section 544) is taxed on the sub-rent | Yes, if superficiary is independent income earner | Limited. Ownership transfer triggers immediate tax on transfer. |
| Duration and Security | Fixed or lifetime term. Secure and registered at Land Department. Inherent in property right. | Contract-based. Depends on lease term and renewal. More vulnerable to non-renewal. | Fixed or lifetime term. Registered right. Secure. | Indefinite. Full ownership security. |
Tax Planning Strategies
Legitimate tax planning using usufruct requires understanding the interplay between Thai property law and income tax law. While tax avoidance through sham arrangements is prohibited, genuine economic structures that also produce tax efficiency are permissible.
The following strategies are lawful uses of usufruct for tax-conscious planning. Each depends on the usufructuary being the person legally entitled to the income, which is the point Decision 575/2560 turned on.
Income Splitting Through Usufruct
One common tax objective is to split family income across multiple taxpayers in lower tax brackets. This reduces overall family tax burden. Usufruct can facilitate this if structured legitimately.
For example, a high-income parent could grant a usufruct over an income-producing property such as a rental apartment building to adult children. Where the usufruct is registered and the children then let the property in their own names, the rent is their income and is taxed at their individual rates, which may be lower than the parent’s marginal rate.
The order matters more than the degree of control. If the parent lets the property first and grants the usufruct afterwards, the rent under that lease stays the parent’s income and the children cannot reclaim the tax withheld on it. That is what Decision 575/2560 decided, and in that case the tenant was paying the children directly.
What puts the income in the children’s hands as a matter of law is the registered usufruct and their own signature on the lease. Their own contracts with tenants and separate bank accounts are worth having as evidence of that position, but they are not a substitute for it.
Using Usufruct for Minor Children
A minor can hold a usufruct; the three grandchildren in Decision 575/2560 were minors. The parents act for the child as statutory representatives, and file the child’s tax return and pay the tax as the child’s agent (Revenue Code section 57).
Income from the property is taxable to the minor. Often at a low or zero rate given limited other income. The expenses and investments are managed by the guardian or trustee.
This arrangement can transfer economic benefits to the next generation. It maintains a structured tax result.
Upon reaching adulthood, the child can assume direct control of the usufruct. They continue to benefit from the income at favorable tax rates. This multi-generational planning leverages both the usufruct structure and progressive income tax brackets.
Corporate vs. Individual Usufruct
Usufruct can be held by a corporation (juristic person) or by an individual. A corporate usufruct may be advantageous if the property will be operated as part of a larger business.
The standard corporate income tax rate in Thailand is 20%. This may be lower than an individual’s marginal rate if that individual is a high earner. Additionally, corporate deductions for operating expenses, administrative costs, and business-related expenditures may be broader than individual deductions.
Conversely, if the individual usufructuary has lower income and claims few deductions, the individual income tax rate may be lower. The choice between corporate and individual usufruct must align with the specific tax and business goals.
Avoiding Income Attribution Pitfalls: What Decision 575/2560 Requires
Decision 575/2560 shows how income is attributed when a usufruct and a lease sit on the same property. To keep the income with the usufructuary:
- Register First: Register the usufruct at the Land Office before the property is let. In 575/2560 the usufruct was signed on the day of the lease and registered more than eight months later, and that order was decisive.
- Be the Party to the Lease: The usufructuary should sign the lease as lessor. A clause in the owner’s lease directing the tenant to pay the usufructuary did not make the usufructuary the taxpayer.
- Certificates in the Right Name: A tenant who withholds tax must issue the withholding certificate to the person with the income. A certificate issued to the wrong person gives that person no right to a refund, which is what defeated the claim in 575/2560.
- Separate Accounts: Rent should be received in an account in the usufructuary’s name rather than mixed with the bare owner’s.
- Documented Transactions: Lease agreements, rent receipts and property management decisions should be documented in the usufructuary’s name.
- The Burdens Follow Too: Section 1426 puts the expenses of managing the property, the taxes and duties on it, and the interest on debts charged on it on the usufructuary, and section 1424 adds ordinary maintenance and minor repairs. That is an obligation of the right, not an optional way of showing good faith.
Where the sequence is wrong, the Revenue Department will assess the owner on the income and refuse the usufructuary a refund of anything withheld in their name. That is difficult to repair once the lease is signed, so it is worth getting the order right at the outset.
Last reviewed: 26 September 2026. This review re-checked what the 3 September review left open. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 544, 1411, 1418, 1422 and 1424 to 1426; the Land and Building Tax Act B.E. 2562 sections 5, 9, 41 and 94; the Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 12 and 16; Ministerial Regulation No. 47 clause 2(7) and the stamp duty rule for receipts (instrument 28(b)) as set out in the Department of Lands fee manual. Read in the Revenue Department’s English text: Revenue Code sections 40 and 57, and its published withholding rate for rent (5%). Re-read on 5 October 2026: a FAQ saying a lease may not survive a change of owner was corrected against section 569, the conclusion’s land-tax range was aligned with the rates above, and one garbled sentence on local practice was rewritten.
Frequently Asked Questions
Does the usufructuary or property owner pay property tax?
As between the parties, the usufructuary bears the annual land and building tax. Section 1426 of the Thai Civil and Commercial Code states that, while the usufruct lasts, the usufructuary must bear the expenses of managing the property, pay the taxes and duties on it, and pay the interest on debts charged on it. The Land and Building Tax Act itself assesses the owner (sections 5 and 9), so the owner recovers the tax from the usufructuary under section 1426 rather than being free of it.
What is the registration fee for creating usufruct?
The registration fee for creating usufruct is 1% plus 0.5% stamp duty on the consideration stated in the agreement, not on the assessed value. Usufructs are almost always granted without consideration, so the fee is 50 baht per plot and the whole bill at the Land Office is about 100 baht. You pay this to the Land Department at the time of registration. This is a one-time fee. A usufruct granted for 500,000 baht pays 5,000 baht in fees and 2,500 baht in stamp duty, whatever the land is worth. A sale of the land itself pays a 2% transfer fee on the appraised value plus specific business tax or stamp duty.
Is the usufructuary always liable for income tax on rental income?
The usufructuary is generally liable for income tax on the income the usufruct produces, but only where the usufructuary is the person legally entitled to that income. In Supreme Court Decision 575/2560 an owner let land for thirty years and granted a usufruct to her three grandchildren on the same day, the tenant agreeing to pay them, but the usufruct was registered only after the lease had been made. The court held the income belonged to the owner, as the party to the lease, and that the grandchildren were merely receiving her rent for her, so they could not reclaim the tax withheld in their names. Register the usufruct before the property is let, and make the usufructuary the party to the lease.
What happens to tax obligations when usufruct ends due to death?
When the usufructuary dies, the usufruct automatically terminates under Section 1418 of the Thai Civil and Commercial Code. The property reverts to the bare owner. No transfer tax is imposed on this reversion. Where the owner dies instead, a transfer to the heirs pays a transfer fee, and inheritance tax only above 100 million baht from one estate. However, any rental income accumulated by the deceased usufructuary up to the date of death remains subject to income tax in the deceased’s final tax return.
Can I use usufruct to split income with adult children?
Yes. Where adult children hold a registered usufruct and let the property in their own names, the rent is their income and is taxed at their rates. The sequence is what matters. In Decision 575/2560 the owner let the land first and granted the usufruct afterwards, and the Supreme Court held the rent remained her income even though the tenant paid the children directly and withheld tax in their names. Registering the usufruct before the property is let, and having the children sign the lease as lessors, is what puts the income with them.
What is the difference in tax treatment between usufruct and lease?
Usufruct and lease differ significantly in tax treatment. Usufruct incurs a 1% registration fee where granted for consideration (50 baht per plot otherwise) and creates a property right registered at the Land Department. When a usufructuary dies, there is no transfer tax. A lease of more than three years must be registered, at a fee of 1% of the total rent plus 0.1% stamp duty. They are terminable at the end of the lease term. They typically incur no transfer tax, but may trigger different income tax treatment. Usufruct also runs with the property and transfers to the bare owner upon termination. A lease of land is a separate contract, but it survives a change of owner: the new owner takes over the landlord’s rights and duties (section 569), though an unregistered lease of more than three years binds only for three years. See the Comparison Table above for a full feature-by-feature analysis.
Conclusion
Tax on usufruct in Thailand sits where property law and tax law meet: the registration fees at the Land Office, the annual land and building tax, and the question of who is taxed on the income the property produces.
Understanding the registration fee (1%), the annual land and building tax (which depends on use and value) and who is taxed on the income is essential for property planning. The significant advantage of no transfer tax upon death is a major benefit.
Decision 575/2560 is the case to know before combining a usufruct with a lease. It holds that the income under a lease belongs to the party who made it, so a usufruct granted or registered after the property has already been let does not move the tax, however the rent is actually paid. Any plan to split income through a usufruct has to be built in that order: register the usufruct, then let the property, with the usufructuary as lessor.
For more details on registering usufruct, see our Guide to Registering Usufruct in Thailand. For a comprehensive comparison of usufruct to other property structures, see Usufruct vs. Lease vs. Superficies in Thailand. For inheritance and family planning applications, see our article on Usufruct and Inheritance Planning in Thailand.
Getting Your Usufruct Agreement: Three Routes
All three produce the same underlying document, the bilingual usufruct agreement this firm uses for its own clients. Download the editable template at 890 THB and complete it yourself, let the Document Maker build a finished personalised version if you are a Gold member, with translation available, or send us your details and we draft it around your facts in English and Thai for a fixed 3,900 THB, guiding you through registration at the Land Office. They are compared side by side in our complete guide, with our published fees.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.