Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Vérifications nécessaires (การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน, Je ne sais pas, également appelé recherche de titres ou vérification de propriétédans une transaction immobilière en Thaïlande, il s'agit de l'enquête menée par l'acheteur avant de payer pour un terrain, une maison ou un appartement en copropriété afin de confirmer que le vendeur possède bien ce qui est vendu, que le titre de propriété est bien celui qu'il prétend être, qu'aucun droit enregistré ou non enregistré ne viendra compromettre l'achat et que l'acheteur peut légalement le détenir. La loi thaïlandaise ne l'exige pas, et il n'existe aucune assurance de titre sur laquelle s'appuyer, de sorte que l'acheteur assume la perte en cas d'omission.
Table des matières
Ce que couvre la due diligence immobilière en Thaïlande
Le cœur est une recherche au Bureau foncier où le bien est enregistré, en utilisant le numéro du titre de propriété. Une copie certifiée de l'acte est comparée au document du vendeur, étant donné qu'il existe des actes falsifiés et en double, et la dernière page est lue pour charges: prêts immobiliers, les baux, les usufruits, les servitudes, les saisies judiciaires et toute restriction au transfert. Le type de document importe autant que le nom qui y figure ; seul un Chanote ou Ni Sor 3 Gor confère un droit qui peut être acheté en toute sécurité, tandis que Sor Kor 1 et les documents Por Bor Tor 5 ne le font pas.
La deuxième couche concerne le vendeur et le bâtiment. Pour un vendeur particulier, la carte d'identité, l'état civil et, pour les Thaïlandais mariés, le consentement du conjoint sont vérifiés, ainsi que toute procuration. Pour un vendeur personne morale, l'extrait Kbis (ou équivalent), la liste des actionnaires et une résolution du conseil d'administration autorisant la vente sont obtenus auprès du Département du développement des entreprises. Pour une maison ou un nouveau projet, le permis de construire (Or. 1), le certificat de fin de travaux et, pour les grands lotissements, l'approbation de l'impact environnemental sont examinés, ainsi que le plan d'urbanisme auprès de la municipalité. Des recherches sur les litiges et les faillites complètent le tableau.
Là où les acheteurs étrangers font le plus souvent l'impasse
C'est dans les condominiums sur plan et les domaines de villas que l'on perd le plus d'argent. L'acheteur paie une réservation et des versements sur la base d'une brochure, et ce n'est qu'au moment du transfert qu'il découvre que le terrain est hypothéqué auprès de la banque du promoteur, que le quota pour étrangers est atteint, ou que le bâtiment n'a jamais été enregistré en tant que copropriété. Les vérifications du titre de propriété du promoteur, de l'hypothèque, des permis et des antécédents avant le premier paiement ne coûtent qu'une fraction de ce qui est en jeu.
Pour un terrain acheté par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais ou par un bail, la même recherche au Bureau foncier s'applique, en plus d'une vérification que la parcelle n'est pas située dans une réserve forestière, un parc national ou une zone de réforme agraire, ce qu'aucun document du vendeur ne révélera. L'accès est vérifié en lisant les actes de chaque parcelle située entre la propriété et la route publique pour un accès enregistré servitude.
La recherche au Bureau foncier prend des heures ; un rapport complet sur un bien de revente prend généralement de deux à quatre semaines, et pour un grand projet immobilier, de un à trois mois. L'erreur fréquente est de demander à l'agent immobilier vendeur de s'en charger, puisque l'agent n'est rémunéré que si la vente se conclut.
Ce qui cloche sans la diligence raisonnable
Les cas récurrents sont prévisibles. Un acheteur paie pour un terrain avec un reçu Por Bor Tor 5 et apprend plus tard qu'il s'agit d'un terrain domanial. Un preneur à bail signe un bail de 30 ans sur un terrain déjà hypothéqué, et la banque saisit le bien. Un étranger finance une société qui détient des terres par l'intermédiaire d'actionnaires prête-noms et, lorsque le Département du développement des entreprises mène une enquête, fait face à une peine de prison, à une amende et à la vente forcée du terrain. Un acompte est versé pour un lot en dehors de quota d'étrangers et le développeur le garde.
| Vérifier | Où | Ce qu'il révèle |
|---|---|---|
| Recherche de titre et dernière page | Bureau foncier | Propriété, type d'acte, charges, saisies |
| Dossiers des vendeurs et des développeurs | DBD, courts | Autorité de vente, litige, insolvabilité |
| Permis et zonage | Municipalité, bureau de district | Construction conforme à la loi et usage autorisé |
| Lettres d'attestation de quota et de non-endettement | Personne morale de copropriété | Quota d'étrangers, frais impayés |
Une fois le transfert enregistré, le recours de l'acheteur est une action en justice contre le vendeur pour obtenir le paiement du prix et des dommages-intérêts, d'une valeur équivalente uniquement à ce que le vendeur possède encore en Thaïlande.
Foire aux questions
Que comprend la vérification préalable (due diligence) immobilière en Thaïlande ?
Une recherche de titre certifiée auprès du Bureau foncier pour confirmer la propriété, le type d'acte et les charges enregistrées ; des vérifications concernant l'identité et les pouvoirs du vendeur, ou l'immatriculation et les résolutions d'une société venderesse ; la vérification des permis de construire, des approbations environnementales et du zonage ; des recherches en matière de litiges et de faillite ; et, pour une copropriété, la lettre de quota pour étrangers et le certificat d'absence de dettes.
Combien de temps prend la due diligence lors de l'achat d'un appartement en Thaïlande ?
La recherche au bureau foncier peut être effectuée en un jour. Un rapport complet sur un appartement en copropriété de revente prend généralement deux à quatre semaines, et la vérification d'un projet sur plans ou d'un achat de terrain important prend un à trois mois, selon la rapidité avec laquelle le promoteur produit ses documents.
Puis-je faire la vérification préalable moi-même ?
Le Bureau foncier délivre une copie certifiée conforme d'un titre de propriété à toute personne qui en fait la demande, de sorte que certaines démarches peuvent être effectuées sans aide. La lecture de la page verso en langue thaïlandaise, la vérification du plan d'urbanisme, la recherche dans les registres des tribunaux et l'examen des documents d'une société venderesse sont plus difficiles, et les erreurs ne sont découvertes qu'après le paiement de l'argent.
Voir aussi : Charge sur un titre de propriété thaïlandais, Chanote, Séquestre, prête-nom, Vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande ET Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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