Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Vérification préalable (การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน, kan truat sop, également appelé vérification du titre de propriété ou vérification de propriété) dans une transaction immobilière en Thaïlande, il s'agit de l'enquête menée par l'acheteur avant de payer pour un terrain, une maison ou un appartement en copropriété afin de confirmer que le vendeur possède bien ce qui est vendu, que le titre de propriété est bien celui qu'il prétend être, qu'aucun droit enregistré ou non enregistré ne viendra compromettre l'achat et que l'acheteur peut légalement le détenir. La loi thaïlandaise ne l'exige pas, et il n'existe aucune assurance de titre sur laquelle s'appuyer, de sorte que l'acheteur assume la perte en cas d'omission.
Table des matières
Ce que couvre la due diligence immobilière en Thaïlande
Le cœur est une recherche au bureau foncier où le bien est enregistré, en utilisant le numéro du titre de propriété. Une copie certifiée de l'acte est comparée au document du vendeur, étant donné qu'il existe des actes falsifiés et en double, et la dernière page est lue pour charges: hypothèques, les baux, les usufruits, les servitudes, les saisies judiciaires et toute restriction au transfert. Le type de document importe autant que le nom qui y figure ; seul un Chanote ou Nor Sor 3 Gor confère un droit qui peut être acheté en toute sécurité, tandis que Sor Kor 1 et les documents Por Bor Tor 5 ne le font pas.
Le deuxième niveau concerne le vendeur et le bâtiment. Pour un vendeur individuel, la carte d’identité, le statut matrimonial et, pour les Thaïlandais mariés, le consentement du conjoint sont vérifiés, ainsi que toute procuration. Pour un vendeur d’entreprise, l’attestation et la liste des actionnaires sont obtenus auprès du Département du développement des entreprises, et une résolution du conseil d’administration autorisant la vente est obtenue auprès de l’entreprise. Pour une maison ou un nouveau projet, la licence de construction (Or. 1), le certificat de fin de travaux et, pour les grands projets, l’autorisation d’impact environnemental sont examinés, ainsi que le plan d’aménagement au niveau municipal. Les recherches de litiges et de faillite complètent le tableau.
Là où les acheteurs étrangers font le plus souvent l'impasse
C'est dans les condominiums sur plan et les domaines de villas que l'on perd le plus d'argent. L'acheteur paie une réservation et des versements sur la base d'une brochure, et ce n'est qu'au moment du transfert qu'il découvre que le terrain est hypothéqué auprès de la banque du promoteur, que le quota pour étrangers est atteint, ou que le bâtiment n'a jamais été enregistré en tant que copropriété. Les vérifications du titre de propriété du promoteur, de l'hypothèque, des permis et des antécédents avant le premier paiement ne coûtent qu'une fraction de ce qui est en jeu.
Pour un terrain acheté par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais ou par un bail, la même recherche au Bureau foncier s'applique, en plus d'une vérification que la parcelle n'est pas située dans une réserve forestière, un parc national ou une zone de réforme agraire, ce qu'aucun document du vendeur ne révélera. L'accès est vérifié en lisant les actes de chaque parcelle située entre la propriété et la route publique pour y rechercher l'inscription d'une servitude.
La recherche au Bureau foncier prend des heures ; un rapport complet sur un bien de revente prend généralement de deux à quatre semaines, et pour un grand projet immobilier, de un à trois mois. L'erreur fréquente est de demander à l'agent immobilier vendeur de s'en charger, puisque l'agent n'est rémunéré que si la vente se conclut.
Ce qui tourne mal sans vérification préalable
Les cas récurrents sont prévisibles. Un acheteur paie pour un terrain avec un reçu Por Bor Tor 5 et apprend plus tard qu'il s'agit d'un terrain domanial. Un preneur à bail signe un bail de 30 ans sur un terrain déjà hypothéqué, et la banque saisit le bien. Un étranger finance une société qui détient des terres par l'intermédiaire d'actionnaires prête-noms et, lorsque le Département du développement des entreprises mène une enquête, fait face à une peine de prison, à une amende et à la vente forcée du terrain. Un acompte est versé pour un lot hors du quota d'étrangers et le promoteur le garde.
| Vérification | Où | Ce qu'il révèle |
|---|---|---|
| Recherche de titre et dernière page | bureau foncier | Propriété, type d'acte, charges, saisies |
| Dossiers des vendeurs et des promoteurs | DBD, tribunaux | Pouvoir de vendre, litiges, insolvabilité |
| Permis et zonage | Municipalité, bureau de district | Construction conforme à la loi et usage autorisé |
| Lettres d'attestation de quota et de non-endettement | Personne morale de copropriété | Quota d'étrangers, frais impayés |
Une fois le transfert enregistré, le recours de l'acheteur est une action en justice contre le vendeur pour obtenir le paiement du prix et des dommages-intérêts, d'une valeur équivalente uniquement à ce que le vendeur possède encore en Thaïlande.
Dernière révision : 30 septembre 2026. Le règlement du Département des terres relatif à l’inspection des registres fonciers, à la copie des documents et aux recherches patrimoniales (B.E. 2556) (articles 5 à 11) a été lu en thaïlandais. Les déclarations relatives au type de titre, aux prête-noms et aux délais n’ont pas été réexaminées au regard de leurs sources dans le cadre de cette étude.
Foire aux questions
Que comprend la vérification préalable (due diligence) immobilière en Thaïlande ?
Une recherche de titre certifiée auprès du Bureau foncier pour confirmer la propriété, le type d'acte et les charges enregistrées ; des vérifications concernant l'identité et les pouvoirs du vendeur, ou l'immatriculation et les résolutions d'une société venderesse ; la vérification des permis de construire, des approbations environnementales et du zonage ; des recherches en matière de litiges et de faillite ; et, pour une copropriété, la lettre de quota pour étrangers et le certificat d'absence de dettes.
Combien de temps prend la due diligence lors de l'achat d'un appartement en Thaïlande ?
La recherche au bureau foncier peut être effectuée en un jour. Un rapport complet sur un appartement en copropriété de revente prend généralement deux à quatre semaines, et la vérification d'un projet sur plans ou d'un achat de terrain important prend un à trois mois, selon la rapidité avec laquelle le promoteur produit ses documents.
Puis-je faire la vérification préalable moi-même ?
Quiconque peut demander au bureau foncier d’inspecter ou de reproduire les registres fonciers sur le formulaire Tor Dor 9, en précisant l’objectif ; le demandeur n’a pas besoin d’un intérêt dans le bien immobilier, mais le fonctionnaire décide de ce qui doit être divulgué en vertu de la Loi sur l’information officielle ; par conséquent, une partie de la vérification peut être faite sans aide. La lecture de la page arrière en langue thaïlandaise, la vérification du plan de zonage, la recherche dans les registres judiciaires et l’examen des documents d’une société venderesse sont plus difficiles, et les erreurs ne sont découvertes qu’après le paiement de l’argent.
Voir aussi : Charge sur un titre de propriété thaïlandais, Chanote, Séquestre, prête-nom, Vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande et Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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