Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Sor Kor 1 (août 1, également écrit Sor Kor Neung, S.K.1 ou SK1) est une notification de possession de terrain, un formulaire sur lequel les occupants ont déclaré au bureau de district en 1955 qu'ils étaient en possession d'une parcelle lors de l'entrée en vigueur du Code foncier. Ce n'énonce pas un titre de propriété et ne confère aucun droit de propriété ou droit enregistré ; c'est une revendication historique que l'État a accepté d'examiner. Le Bureau foncier impossible d'enregistrer une vente, un bail, hypothèque ou un usufruit sur un terrain Sor Kor 1, et depuis 2010, le seul moyen de passer d'un Sor Kor 1 à un véritable titre de propriété passe par un tribunal.
Table des matières
Ce que le formulaire Sor Kor 1 enregistre réellement
Quand le Code foncier de B.E. 2497 est entrée en vigueur, la loi portant promulgation de celle-ci exigeait que toute personne en possession de terres sans titre de propriété en informe le chef de district dans un délai de 180 jours. Le formulaire utilisé était le Sor Kor 1. Il consigne le nom du demandeur, l'emplacement approximatif, les voisins et une superficie estimée, sans arpentage ni plan ; les limites sont généralement décrites par référence à un canal, une route ou au champ d'un voisin. Le Département des terres a cessé d'accepter les nouvelles notifications en 1972.
Le détenteur a une créance, pas un droit. Un Sor Kor 1 est la preuve que quelqu'un a autrefois occupé le terrain et l'a déclaré à l'État. Quel que soit le droit existant, il s'agit de la simple possession protégée par le Code civil et commercial, qui est transférée par la remise du terrain (article 1378) et perdue dans l'année si quelqu'un d'autre s'en empare (article 1375). Le document lui-même ne porte aucun emblème Garuda et n'apparaît dans aucun registre des transactions du Bureau foncier.
Pourquoi un étranger devrait s'en aller
Des parcelles Sor Kor 1 apparaissent dans des zones de plage et de colline à des prix qui ressemblent à de bonnes affaires, vendues avec la promesa que le titre foncier sera amélioré plus tard. Un amendement de 2008 au Code foncier a donné aux détenteurs deux ans, jusqu'au début de 2010, pour demander un Nor Sor 3 Gor ou un chanote sur la base de cette notification ; cette fenêtre est maintenant fermée. Un détenteur doit désormais saisir le tribunal pour obtenir un jugement confirmant la possession, avec des témoins et d'anciens registres, et ce n'est qu'alors que le Bureau foncier peut délivrer un titre. De nombreuses requêtes échouent parce que le terrain se trouve à l'intérieur d'une réserve forestière ou d'un autre terrain de l'État, ce qui explique pourquoi il n'a jamais fait l'objet d'un titre foncier au départ.
Rien ne peut être enregistré. Un étranger ne peut pas prendre à bail, en usufruit ou superficie sur un terrain Sor Kor 1 car il n'y a pas de titre de propriété sur lequel l'inscrire, de sorte que tout contrat est un acte sous seing privé opposable uniquement au vendeur. Les ventes se font par la remise du formulaire et du terrain, une transaction sans aucune protection juridique, et la même parcelle peut être vendue à plusieurs acheteurs. Des escrocs présentent un Sor Kor 1 comme s'il s'agissait d'un acte de propriété à des acheteurs qui ne savent pas lire le thaï. Vérifications nécessaires sur n'importe quelle parcelle provinciale commence par identifier quel document le vendeur détient réellement.
Le Sor Kor 1 parmi les documents fonciers thaïlandais
| Document | Nature | Inscriptible au bureau foncier | Accéder à un chanote |
|---|---|---|---|
| Chanote | Possession | Oui | Non nécessaire |
| Ni Sor 3 Gor | Possession, levé aérien | Oui | Application et étude de terrain |
| Ni Sor 3 | Possession, non arpentée | Oui, après un préavis de 30 jours | Application et enquête |
| Sor Kor 1 | Avis de possession (1955) | Non | Jugement du tribunal, puis bureau de la conservation des hypothèques |
| Por Bor Tor 5 | Avis d'imposition locale | Non | Généralement aucun |
Le Sor Kor 1 est souvent mentionné en même temps que Por Bor Tor 5, et les deux sont des voies sans issue pour un acheteur, mais ce sont des choses différentes. Le Sor Kor 1 est au moins un document du Département des Terres ayant une certaine valeur en tant que preuve de possession de longue date, et un détenteur thaïlandais ayant de solides antécédents peut parfois le convertir par voie judiciaire. Le Por Bor Tor 5 indique simplement que quelqu'un a payé l'impôt foncier local. Aucun des deux ne donne à un étranger quoi que ce soit à enregistrer, et un terrain proposé sur l'une ou l'autre base devrait être évalué à zéro jusqu'à ce qu'un chanote ou un Nor Sor 3 Gor existe.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter ou louer un terrain Sor Kor 1 en Thaïlande ?
Non. Un étranger ne peut en aucun cas posséder de terres, et sur les terres de type Sor Kor 1, il n'existe aucun titre sur lequel un bail, un usufruit ou une superficie peut être enregistré, de sorte qu'aucun contrat ne confère à l'étranger de droit opposable sur le terrain. L'argent versé pour une telle parcelle dépend entièrement de la bonne volonté du vendeur.
Un Sor Kor 1 peut-il être transformé en chanote ?
Seulement par le biais des tribunaux. Le délai administratif pour convertir les déclarations Sor Kor 1 a expiré au début de 2010. Le détenteur doit désormais obtenir un jugement confirmant la possession, après quoi le Bureau foncier pourra arpenter la parcelle et délivrer un titre, à condition que le terrain ne soit pas un terrain domanial ou forestier.
Quelle est la différence entre le Sor Kor 1 et le Nor Sor 3 ?
Un Nor Sor 3 est un certificat délivré par le Département des terres confirmant un droit de possession ; il peut être vendu, hypothéqué et grevé au bureau foncier après un préavis de 30 jours. Un Sor Kor 1 est seulement une notification de 1955 indiquant qu'une personne a revendiqué la possession du terrain, et rien ne peut y être enregistré.
Voir aussi : Por Bor Tor 5, Ni Sor 3, Ni Sor 3 Gor, chanote, titres de propriété en Thaïlande ET Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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