Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
A hypothèque (จำนอง, jamnong, également romanisé chamnong) en Thaïlande est un droit de sûreté sur un bien immobilier, ou certains biens meubles enregistrables tels que des navires et des machines enregistrées, créé en vertu des articles 702 et suivants du Code civil et commercial et enregistré au Bureau foncier. Le débiteur hypothécaire conserve la propriété et la possession du bien ; le créancier hypothécaire obtient le droit, si la dette garantie n'est pas payée, de faire vendre le bien par ordonnance judiciaire et d'être payé sur le produit de la vente par priorité sur les créanciers ordinaires. Les étrangers rencontrent les hypothèques en tant qu'emprunteurs pour l'achat de condominiums, en tant que prêteurs à un partenaire thaïlandais, et en tant qu'acheteurs vérifiant qu'un acte de propriété est libre de charges.
Table des matières
Comment fonctionne une hypothèque en vertu du Code civil
L'article 702 définit l'hypothèque comme un contrat par lequel le constituant affecte un bien au créancier hypothécaire à titre de garantie sans en effectuer la livraison. En vertu de l'article 714, le contrat doit être établi par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent, ce qui, pour les terrains et les unités de copropriété, signifie le Bureau foncier ; l'hypothèque est ensuite inscrite au dos du chanote ou de copropriété. L'enregistrement indique le montant garanti, et l'article 733 prévoit que si le produit de la vente est insuffisant, le débiteur n'est pas responsable du solde, à moins que le contrat n'en dispose autrement, une règle à laquelle les banques dérogent systématiquement par contrat.
L'exécution passe par le tribunal. The mortgagee must first give the debtor written notice to pay within a period of at least 60 days from receipt, and only then sue for an order that the property be seized and sold at public auction (Section 728); where the mortgagor is securing someone else’s debt, the mortgagor must be sent the notice within 15 days. Foreclosure, where the mortgagee takes the property instead of a sale, is available only where no other mortgage or preferential right is registered, interest has been unpaid for five years, and the property is worth less than the debt (Section 729). Any agreement departing from Sections 728, 729 or 735 is void (Section 714/1). Once the debt is due, the mortgagor may also require the mortgagee to sell the property at auction without going to court, and the mortgagee then has one year to do so (Section 729/1). A person who mortgages property to secure someone else’s debt is liable only to the extent of that property (Section 727/1, added in 2014).
Points pratiques pour un étranger
L'enregistrement est effectué par les deux parties, ou leurs mandataires munis d'une Tor Dor 21 procuration, at the Land Office holding the title. The fee is 1% of the amount secured, capped at 200,000 baht, and there is no stamp duty on the mortgage itself. A foreigner may be the mortgagee: the Land Code bars foreigners from owning land, not from lending against it, so a foreigner who advances money to a Thai spouse or business partner can take a registered mortgage over their land and, on default, be paid out of the auction proceeds. What the foreigner cannot do is buy in at the auction.
En tant qu'emprunteur, a foreigner can mortgage a condominium unit held in their own name, and a small number of lenders offer such loans, usually at higher rates and lower loan-to-value ratios than for Thai borrowers. The common mistake among buyers is the reverse one: paying for a plot or unit without a fresh title search, then discovering a mortgage on the back page. A registered mortgage follows the property to the new owner, who must clear it or lose the property at auction. The mortgagee must give that new owner at least 60 days’ notice before enforcing (Section 735), and a new owner who is not the debtor, a guarantor or their heir may redeem by offering the registered creditors a sum fair to the value of the property; a creditor who refuses must sue for an auction within a month and bid more than the offer (Sections 736 to 739).
Hypothèque comparée au kaifak et au gage
| Caractéristique | Hypothèque (jamnong) | Kaifak (vente à réméré) | Gage (jamnam) |
|---|---|---|---|
| Sections du CCC | À partir de 702 | 491 à 502 | 747 et au-delà |
| À qui appartient le bien pendant le prêt | Emprunteur | Créancier, jusqu'au rachat | Emprunteur |
| Qui détient le bien | Emprunteur | Habituellement le prêteur | Prêteur |
| Inscrit au bureau de la conservation foncière | Oui | Oui, en tant que vente | Non, les biens meubles seulement |
| Conséquence du non-paiement | Vente aux enchères judiciaire | La propriété se consolide entre les mains du prêteur | Vente du bien nanti |
Les prêteurs informels en Thaïlande préfèrent kaifak because it hands them the land without a lawsuit if the borrower misses the redemption date, whereas a mortgagee cannot sell or take the property without a court order unless the mortgagor, after the debt falls due, asks in writing for an auction sale without court proceedings (Section 729/1). For the borrower the mortgage is the safer instrument, and the interest is subject to the 15% per year ceiling of Section 654, above which the whole interest is forfeited. When a mortgage is repaid, the release must also be registered at the Land Office; a paid-off mortgage that is still on the deed will hold up any later sale.
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La dernière révision : 27 septembre 2026. Civil and Commercial Code sections 654, 702, 703, 714, 714/1, 727/1, 728, 729, 729/1, 733, 735 to 739 and 744 were read in Thai. The fee and stamp-duty statements follow the Department of Lands figures already reviewed on our sale-with-right-of-redemption page, and the remarks on which lenders offer foreigners loans are market observations, not law.
Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Thaïlande ?
Un étranger peut hypothéquer un appartement en copropriété enregistré à son propre nom, et quelques prêteurs liés à la Thaïlande et à Singapour proposent de tels prêts, généralement pour une durée plus courte et un pourcentage du prix inférieur à celui obtenu par les emprunteurs thaïlandais. Un étranger ne peut pas hypothéquer de terrain, car il ne peut pas en posséder, mais il peut être le créancier garanti par une hypothèque sur un terrain appartenant à un Thaïlandais.
Combien coûte l'enregistrement d'une hypothèque au Bureau de la conservation des fonciers ?
The registration fee is 1% of the amount secured, capped at 200,000 baht. There is no transfer fee or stamp duty on the mortgage itself, and the release, once the loan is repaid, is registered for a small fixed fee.
Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et le Kaifak ?
Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, l'emprunteur reste propriétaire et le prêteur ne peut faire vendre le bien par décision de justice qu'en cas de défaut de paiement. Dans le cadre du kaifak, l'emprunteur vend le bien au prêteur et conserve un droit de rachat dans un délai convenu ; si la date est dépassée, le prêteur conserve le terrain sans aucune procédure judiciaire. Le kaifak est plus rapide pour le prêteur et beaucoup plus risqué pour l'emprunteur.
Voir aussi : kaifak, charge sur un titre de propriété, contrat de prêt, cautionnement, titres de propriété en Thaïlande ET Guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
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