Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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A hypothèque (จำนอง, jamnong, également romanisé chamnong) en Thaïlande est un droit de sûreté sur un bien immobilier, ou certains biens meubles enregistrables tels que des navires et des machines enregistrées, créé en vertu des articles 702 et suivants du Code civil et commercial et enregistré au Bureau foncier. Le débiteur hypothécaire conserve la propriété et la possession du bien ; le créancier hypothécaire obtient le droit, si la dette garantie n'est pas payée, de faire vendre le bien par ordonnance judiciaire et d'être payé sur le produit de la vente par priorité sur les créanciers ordinaires. Les étrangers rencontrent les hypothèques en tant qu'emprunteurs pour l'achat de condominiums, en tant que prêteurs à un partenaire thaïlandais, et en tant qu'acheteurs vérifiant qu'un acte de propriété est libre de charges.
Table des matières
Comment fonctionne une hypothèque en vertu du Code civil
L'article 702 définit l'hypothèque comme un contrat par lequel le constituant affecte un bien au créancier hypothécaire à titre de garantie sans en effectuer la livraison. En vertu de l'article 714, le contrat doit être établi par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent, ce qui, pour les terrains et les unités de copropriété, signifie le Bureau foncier ; l'hypothèque est ensuite inscrite au dos du chanote ou de copropriété. L'enregistrement indique le montant garanti, et l'article 733 prévoit que si le produit de la vente est insuffisant, le débiteur n'est pas responsable du solde, à moins que le contrat n'en dispose autrement, une règle à laquelle les banques dérogent systématiquement par contrat.
L'exécution passe par le tribunal. Le créancier hypothécaire doit d'abord donner au débiteur un avis écrit de payer dans un délai raisonnable, et ce n'est qu'ensuite qu'il peut intenter une action en justice pour obtenir l'ordonnance de saisir et de vendre le bien aux enchères publiques (article 728). La saisie-forclusion, par laquelle le créancier prend le bien au lieu de le vendre, n'est possible que dans des cas limités en vertu de l'article 729. La personne qui hypothèque un bien pour garantir la dette d'autrui n'est responsable qu'à concurrence de ce bien (article 727/1, ajouté en 2014).
Points pratiques pour un étranger
L'enregistrement est effectué par les deux parties, ou leurs avocats en vertu d'un Tor Dor 21 procuration, auprès du service foncier détenant le titre de propriété. Les frais s'élèvent à 11 TP3T du montant garanti, dans la limite de 200 000 bahts, et aucune taxe de timbre n'est due sur l'hypothèque elle-même. Un étranger peut être le créancier hypothécaire : le Code foncier interdit aux étrangers de posséder des terrains, mais pas d’accorder des prêts garantis par ceux-ci ; ainsi, un étranger qui prête de l’argent à un conjoint ou à un partenaire commercial thaïlandais peut prendre une hypothèque enregistrée sur son terrain et, en cas de défaut de paiement, être remboursé sur le produit de la vente aux enchères. Ce que l’étranger ne peut pas faire, c’est acheter le bien lors de la vente aux enchères.
En tant qu'emprunteur, un étranger peut hypothéquer un appartement en copropriété détenu en son nom propre, et un petit nombre de prêteurs proposent de tels prêts, généralement à des taux plus élevés et avec des ratios prêt-valeur inférieurs à ceux applicables aux emprunteurs thaïlandais. L'erreur fréquente commise par les acheteurs est l'inverse : payer pour un terrain ou un bien sans effectuer de recherche de titre récente, pour découvrir ensuite une hypothèque au dos du document. Une hypothèque enregistrée suit le bien auprès du nouveau propriétaire, qui doit l'apurer ou perdre le bien aux enchères. Un acheteur ultérieur ne peut la racheter qu'en payant l'intégralité du montant garanti.
Hypothèque comparée au kafala et au gage
| Fonctionnalité | Prêt hypothécaire | Vente à réméré | Engagement |
|---|---|---|---|
| Sections du CCC | À partir de 702 | 491 à 502 | 747 et au-delà |
| À qui appartient le bien pendant le prêt | Emprunteur | Créancier, jusqu'au rachat | Emprunteur |
| Qui détient la propriété | Emprunteur | Habituellement le prêteur | Prêteur |
| Inscrit au bureau de la conservation foncière | Oui | Oui, en tant que vente | Non, les biens meubles seulement |
| Conséquence du non-paiement | Vente aux enchères judiciaire | La propriété se consolide entre les mains du preneur | Vente du bien nanti |
Les prêteurs informels en Thaïlande préfèrent Comment vas-tu ? car elle leur permet d'acquérir le bien sans procédure judiciaire si l'emprunteur ne respecte pas la date de rachat, alors qu'une hypothèque nécessite toujours une vente judiciaire. Pour l'emprunteur, l'hypothèque est l'instrument le plus sûr, et les intérêts sont soumis au plafond de 15% par an prévu à l'article 654, au-delà duquel la totalité des intérêts est perdue. Lorsqu’une hypothèque est remboursée, la mainlevée doit également être enregistrée au cadastre ; une hypothèque remboursée mais figurant toujours sur l’acte de propriété bloquera toute vente ultérieure.
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Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Thaïlande ?
Un étranger peut hypothéquer un appartement en copropriété enregistré à son propre nom, et quelques prêteurs liés à la Thaïlande et à Singapour proposent de tels prêts, généralement pour une durée plus courte et un pourcentage du prix inférieur à celui obtenu par les emprunteurs thaïlandais. Un étranger ne peut pas hypothéquer de terrain, car il ne peut pas en posséder, mais il peut être le créancier garanti par une hypothèque sur un terrain appartenant à un Thaïlandais.
Combien coûte l'enregistrement d'une hypothèque au Bureau de la conservation des fonciers ?
Les frais d'enregistrement s'élèvent à 11 TP3T du montant garanti, dans la limite de 200 000 bahts. Il n'y a ni frais de cession ni droit de timbre sur l'hypothèque elle-même, et la mainlevée, une fois le prêt remboursé, est enregistrée moyennant des frais fixes modiques.
Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et le Kaifak ?
Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, l'emprunteur reste propriétaire et le prêteur ne peut faire vendre le bien par décision de justice qu'en cas de défaut de paiement. Dans le cadre du kaifak, l'emprunteur vend le bien au prêteur et conserve un droit de rachat dans un délai convenu ; si la date est dépassée, le prêteur conserve le terrain sans aucune procédure judiciaire. Le kaifak est plus rapide pour le prêteur et beaucoup plus risqué pour l'emprunteur.
Voir aussi : Comment vas-tu ?, charge sur un titre de propriété, contrat de prêt, cautionnement, titres de propriété en Thaïlande ET Guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
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