Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Un hypothèque (จำนอง, jamnong, également romanisé chamnong) en Thaïlande est un droit de sûreté sur un bien immobilier, ou certains biens meubles enregistrables tels que des navires et des machines enregistrées, créé en vertu des articles 702 et suivants du Code civil et commercial et enregistré au bureau foncier. Le débiteur hypothécaire conserve la propriété et la possession du bien ; le créancier hypothécaire obtient le droit, si la dette garantie n'est pas payée, de faire vendre le bien par ordonnance judiciaire et d'être payé sur le produit de la vente par priorité sur les créanciers ordinaires. Les étrangers rencontrent les hypothèques en tant qu'emprunteurs pour l'achat de condominiums, en tant que prêteurs à un partenaire thaïlandais, et en tant qu'acheteurs vérifiant qu'un acte de propriété est libre de charges.
Table des matières
Comment fonctionne une hypothèque en vertu du Code civil
L'article 702 définit l'hypothèque comme un contrat par lequel le constituant affecte un bien au créancier hypothécaire à titre de garantie sans en effectuer la livraison. En vertu de l'article 714, le contrat doit être établi par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent, ce qui, pour les terrains et les unités de copropriété, signifie le bureau foncier ; l'hypothèque est ensuite inscrite au dos du chanote ou titre de copropriété. L’inscription indique le montant garanti, et l’article 733 stipule que si le produit de la vente est insuffisant, le débiteur n’est pas tenu de payer le solde ; car l’article 733 n’est pas une disposition obligatoire selon l’article 714/1, le contrat peut prévoir autrement, et les banques le font régulièrement.
L'exécution passe par le tribunal. Le prêteur hypothécaire doit d’abord adresser un avis écrit au débiteur pour le forcer à payer dans un délai d’au moins 60 jours à compter de la réception, et uniquement après cela intenter une action en saisie et en vente publique (article 728); lorsque le prêteur hypothécaire garantit la dette d’une autre personne, il doit adresser l’avis dans un délai de 15 jours à compter de l’avis adressé au débiteur, faute de quoi le prêteur hypothécaire est exempté des intérêts et dommages-intérêts dus après cette période. La saisie, lorsque le prêteur hypothécaire prend possession de la propriété au lieu d’une vente, n’est possible que si aucune autre hypothèque ou droit prioritaire n’est enregistré, si les paiements d’intérêts n’ont pas été effectués pendant cinq ans et si la valeur de la propriété est inférieure à la dette (article 729). Toute convention contraire aux articles 728, 729 ou 735 est nulle (article 714/1). Une fois la dette exigible, et à condition qu’aucune autre hypothèque ou droit préférentiel enregistré ne soit opposable à la propriété, le constituant peut, par notification écrite, exiger du prêteur hypothécaire de vendre la propriété à l’enchère sans passer par les tribunaux ; le prêteur hypothécaire dispose alors d’un an pour le faire (article 729/1). La personne qui hypothèque une propriété pour garantir une dette d’un tiers ne sera tenue de cette somme que dans la mesure de cette propriété (article 727/1, ajouté en 2014).
Points pratiques pour un étranger
L'enregistrement est effectué par les deux parties, ou leurs mandataires munis d'une Tor Dor 21 procuration, au Land Office qui détient le titre. Le droit est de 1% du montant garanti, plafonné à 200,000 bahts, et il n’y a pas de droit de timbre sur l’hypothèque elle-même. Un étranger peut être créancier hypothécaire : le Code foncier interdit aux étrangers d’être propriétaires de terrains, pas de prêter en les prenant en garantie ; un étranger qui avance de l’argent à un conjoint ou à un associé thaïlandais peut donc prendre une hypothèque enregistrée sur son terrain et, en cas de défaillance, être payé sur le produit de la vente aux enchères. Ce que l’étranger ne peut pas faire, c’est se porter acquéreur lors de la vente aux enchères.
En tant qu'emprunteur, un étranger peut hypothéquer un lot de copropriété détenu en son propre nom, et quelques prêteurs proposent de tels prêts, généralement à des taux plus élevés et avec des quotités de financement plus faibles que pour les emprunteurs thaïlandais. L’erreur courante chez les acheteurs est l’inverse : payer un terrain ou un lot sans vérification à jour du titre, puis découvrir une hypothèque inscrite au verso. Une hypothèque inscrite suit le bien entre les mains du nouveau propriétaire, qui doit la purger ou perdre le bien aux enchères. Le créancier hypothécaire doit donner à ce nouveau propriétaire un préavis d’au moins 60 jours avant toute exécution (article 735), et un nouveau propriétaire qui n’est ni le débiteur, ni un garant, ni l’héritier de l’un d’eux peut purger l’hypothèque en offrant aux créanciers inscrits une somme correspondant équitablement à la valeur du bien ; un créancier qui refuse doit demander la vente aux enchères en justice dans un délai d’un mois et enchérir au-dessus de l’offre (articles 736 à 739).
Hypothèque comparée au kaifak et au gage
| Caractéristique | Hypothèque (jamnong) | Kaifak (vente à réméré) | Gage (jamnam) |
|---|---|---|---|
| Articles du CCC | 702 et suivants | 491 à 502 | 747 et suivants |
| À qui appartient le bien pendant le prêt | Emprunteur | Créancier, jusqu'au rachat | Emprunteur |
| Qui détient le bien | Emprunteur | Habituellement le prêteur | Prêteur |
| Inscrit au bureau foncier | Oui | Oui, en tant que vente | Non, les biens meubles seulement |
| Conséquence du non-paiement | Vente aux enchères judiciaire | La propriété se consolide entre les mains du prêteur | Vente du bien nanti |
Les prêteurs informels en Thaïlande préfèrent kaifak car il leur confère la propriété sans procédure judiciaire si le preneur de crédit ne respecte pas la date d’échéance de remboursement ; alors qu’un hypothèqueur ne peut vendre ou prendre possession de la propriété sans ordonnance judiciaire, sauf si le preneur de crédit, après que la dette est due, demande par écrit une vente aux enchères sans procédure judiciaire, lorsque aucune autre hypothèque ou droit prioritaire enregistré n’existe (article 729/1). Pour le preneur de crédit, l’hypothèque est l’instrument le plus sûr ; l’intérêt est soumis au plafond annuel de 15% de l’article 654 ; si un prêteur privé fixe un taux plus élevé, la Cour suprême considère l’ensemble de l’intérêt comme nul, tandis que le principal demeure recouvrable (Dika 478/2488). Les banques et les autres institutions financières ne sont pas soumises à ce plafond. Lorsqu’une hypothèque est remboursée, la libération doit également être enregistrée auprès du registre foncier ; une hypothèque libérée qui reste inscrite sur le titre foncier ne pourra pas être cédée ultérieurement.
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Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 654, 702, 703, 714, 714/1, 727/1, 728, 729, 729/1, 733, 735 à 739 et 744 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais. Les indications relatives aux frais et au droit de timbre suivent les chiffres du Département des Terres déjà examinés sur notre page consacrée à la vente avec droit de rachat, et les remarques sur les prêteurs qui accordent des prêts aux étrangers sont des observations de marché, et non des règles de droit.
Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Thaïlande ?
Un étranger peut hypothéquer un appartement en copropriété enregistré à son propre nom, et quelques prêteurs liés à la Thaïlande et à Singapour proposent de tels prêts, généralement pour une durée plus courte et un pourcentage du prix inférieur à celui obtenu par les emprunteurs thaïlandais. Un étranger ne peut pas hypothéquer de terrain, car il ne peut pas en posséder, mais il peut être le créancier garanti par une hypothèque sur un terrain appartenant à un Thaïlandais.
Combien coûte l'enregistrement d'une hypothèque au bureau foncier ?
Le droit d’enregistrement est de 1% du montant garanti, plafonné à 200,000 bahts. Il n’y a ni droit de mutation ni droit de timbre sur l’hypothèque elle-même, et la mainlevée, une fois le prêt remboursé, est enregistrée moyennant un petit droit fixe.
Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et le Kaifak ?
Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, l'emprunteur reste propriétaire et le prêteur ne peut, en cas de défaut de paiement, faire vendre le bien que par décision de justice. Dans le cadre du kaifak, l'emprunteur vend le bien au prêteur et conserve un droit de rachat dans un délai convenu ; si la date est dépassée, le prêteur conserve le terrain sans aucune procédure judiciaire. Le kaifak est plus rapide pour le prêteur et beaucoup plus risqué pour l'emprunteur.
Voir aussi : kaifak, charge sur un titre de propriété, contrat de prêt, cautionnement, titres de propriété en Thaïlande et guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
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