Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Kaifak (ขายฝาก, également écrit khai fak ou kai fak) est une vente avec droit de rachat au sens des articles 491 à 502 du Code civil et commercial: le vendeur transfère la propriété du bien à l’acheteur au bureau foncier mais conserve le droit de le racheter, à un prix convenu et dans un délai convenu, qui pour les terrains ne peut pas dépasser 10 ans. En pratique, le kaifak est un instrument de prêt. L’« acheteur » est le prêteur, le « prix » est le prêt, et la différence entre le prix et le prix de rachat constitue l’intérêt. C’est une pratique courante dans les zones rurales de la Thaïlande et c’est ainsi que de nombreuses familles thaïlandaises perdent leurs terres.
Table des matières
Comment le kaifak fonctionne selon le Code civil et commercial
L’article 491 définit la vente avec droit de rachat comme une vente dans laquelle la propriété passe à l’acheteur, sous réserve d’une convention permettant au vendeur de racheter le bien. La transaction est enregistrée au bureau foncier comme une vente, de sorte que le nom de l’acheteur est inscrit sur le chanote avec la mention ขายฝาก et le délai de rachat. Selon l’article 494, ce délai ne peut excéder 10 ans pour les biens immobiliers et 3 ans pour les biens meubles ; les parties peuvent le prolonger, mais jamais au-delà de ces limites. Une prolongation nécessite au moins une preuve écrite signée par l’acheteur et, pour les terrains, elle n’est opposable à un acquéreur ultérieur ayant fait enregistrer son acquisition de bonne foi que si la prolongation elle-même a été enregistrée (article 496).
Le prix de rachat est plafonné. Si aucun prix n’a été fixé, le vendeur rachète au prix de vente. Lorsqu’un prix plus élevé a été convenu, l’article 499 le limite au prix de vente majoré de 15 % par an, à l’image du plafond d’intérêt applicable aux prêts. Si le vendeur paie, ou consigne l’argent, avant l’expiration du délai, la propriété lui revient à compter de ce moment (article 492). À défaut, la propriété de l’acheteur devient définitive sans aucune procédure judiciaire. C’est cette consolidation automatique qui rend le kaifak attrayant pour les prêteurs et dangereux pour les emprunteurs.
La loi de 2019 sur la protection et ce qu'elle a changé
Comme de nombreux agriculteurs ont perdu leurs terres en raison de délais de rachat trop courts et de dates d’expiration non annoncées, la loi sur la protection de la population dans les ventes avec droit de rachat de terres agricoles ou de résidences B.E. 2562 (2019) s’applique désormais lorsque le vendeur est une personne physique et que le bien est un terrain agricole ou une habitation. Ses principales règles : le délai de rachat doit être d’au moins un an et d’au plus dix ans (un délai en dehors de ces limites est réputé être d’un an ou de dix ans, article 10) ; l’acheteur doit notifier le vendeur par écrit, par courrier recommandé, entre trois et six mois avant l’expiration, faute de quoi le vendeur dispose de six mois supplémentaires après l’échéance ; le vendeur peut payer l’acheteur ou consigner le prix de rachat auprès du Bureau des consignations ou du bureau foncier qui a enregistré la vente, et un vendeur empêché de racheter sans faute de sa part peut encore consigner dans un délai de 30 jours (article 18) ; et le vendeur conserve l’usage et les fruits du terrain pendant le délai sans payer de loyer (article 12). Le plafond de 15 % par an est réaffirmé, et tout autre montant perçu par l’acheteur auprès du vendeur est pris en compte dans ce plafond (article 8). Un vendeur qui rachète par anticipation paie une prime réduite proportionnellement, plus au maximum 2 % par an au titre de la perte d’opportunité de l’acheteur (article 10). Une vente de tels biens assortie d’une promesse ou d’un contrat de revente est considérée comme un kaifak (article 9), et les litiges sont jugés comme des affaires de consommation, le vendeur ayant la qualité de consommateur (article 11).
Pour un étranger le point pratique est simple : un terrain en kaifak n’est pas à vendre. Un étranger ne peut pas être l’acheteur dans un kaifak portant sur un terrain, car cela ferait de l’étranger le propriétaire enregistré, ce que le Code foncier interdit. Un étranger qui prête de l'argent à un partenaire thaïlandais devrait plutôt prendre une hypothèque enregistrée. Un étranger à qui l'on propose un terrain à bas prix doit vérifier si le vendeur est en fait un acheteur en kaifak dont le titre n'est pas encore consolidé, ou un vendeur en kaifak qui n'est plus propriétaire du terrain.
Le kaifak comparé à une hypothèque
| Caractéristique | Kaifak | Hypothèque |
|---|---|---|
| Propriétaire pendant la durée du prêt | Le prêteur (acheteur) | L’emprunteur |
| Inscrit comme | Une vente avec mention du droit de rachat | Une charge sur le titre |
| Durée maximale | 10 ans pour les terres | Pas de limite légale |
| Plafond de rendement | 15 % par an (article 499) | 15 % par an (article 654) |
| En cas de défaillance | La propriété du prêteur devient absolue | Vente aux enchères ordonnée par le tribunal ; excédent reversé à l’emprunteur |
| Frais du bureau foncier | 2 % de la valeur d'évaluation plus les taxes d'une vente ; le rachat dans le délai donne lieu à un droit fixe de 50 bahts par parcelle et n'est pas soumis à la taxe professionnelle spécifique | 1 % du montant garanti, plafonné à 200 000 bahts |
A hypothèque coûte moins cher à enregistrer, laisse l’emprunteur propriétaire et lui reverse tout excédent d’une vente forcée. Les prêteurs choisissent le kaifak précisément parce que rien de tout cela ne s’applique. Toute personne qui finance le rachat d’un kaifak pour un partenaire thaïlandais devrait d’abord vérifier la date d’expiration exacte sur le titre ; la manquer d’un jour est fatal, sauf si les règles de notification ou de consignation de la loi de 2019 accordent au vendeur davantage de temps.
Dernière révision : 26 septembre 2026. Les articles 491, 492, 494, 496, 499 et 502 du Code civil et commercial ont été lus dans le texte thaï de notre Code annoté, et les articles 4 à 19 de la loi de 2019 dans son texte thaï. Les frais du bureau foncier proviennent du manuel du Département des terres sur l’enregistrement des ventes avec droit de rachat, qui applique le règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), et le point fiscal provient de l’instruction du Département du Revenu Por. 99/2543. Le point concernant les condominiums dans la première réponse ci-dessous n’a pas été revérifié dans le cadre de cette révision.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter des terres grâce au kaifak ?
Non. Le kaifak transfère la propriété du terrain à l’acheteur au bureau foncier, et un étranger ne peut pas être enregistré comme propriétaire d’un terrain en vertu de l’article 86 du Code foncier. Un étranger peut prendre un kaifak sur un lot de copropriété dans la limite du quota étranger, mais pour un terrain, la garantie appropriée est une hypothèque enregistrée.
Quelle est la durée de la période de rachat dans un kaifak ?
Pour les terrains et les bâtiments, la période convenue par les parties ne peut excéder 10 ans ; pour les meubles, 3 ans. Dans le cas où le vendeur est une personne physique et que le bien immobilier est un terrain agricole ou une maison, la loi de 2019 fixe un minimum d’un an et accorde au vendeur six mois supplémentaires si l’acheteur n’a pas envoyé le préavis requis avant l’expiration du délai.
Que se passe-t-il si le vendeur n’exerce pas le rachat à temps ?
La propriété de l’acheteur devient définitive automatiquement ; aucune décision judiciaire ni aucune inscription supplémentaire n’est nécessaire. Le vendeur perd le bien ainsi que tout droit sur la différence entre sa valeur et le montant du prêt. C’est la raison principale pour laquelle le kaifak est considéré comme une forme de prêt prédatrice.
Voir aussi : vente à réméré, hypothèque, contrat de prêt, valeur d'évaluation, Guide des ventes avec faculté de rachat (kaifak) et risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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