Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Un vente à réméré (ขายฝาก, khai fak, également kaifak ou vente avec faculté de rachat) est le nom anglais du contrat thaïlandais des articles 491 à 502 du Code civil et commercial en vertu duquel la propriété est transférée à l'acheteur au moment de la vente, tandis que le vendeur conserve le droit de racheter le bien en payant le prix de rachat dans un délai convenu, plafonné à 10 ans pour les biens immobiliers et à 3 ans pour les biens mobiliers. L'absence de rachat dans les délais consacre la propriété de l'acheteur de plein droit. Rédigé comme une vente, il fonctionne en Thaïlande comme un prêt garanti.
Table des matières
Ce que fait le contrat à chaque étape
Lors de l'inscription, les parties signent le formulaire du bureau foncierde vente avec faculté de rachat et l'acheteur devient propriétaire inscrit sur le chanote, avec mention du droit de rachat et de sa période. S'agissant d'une vente, l'intégralité des frais de mutation est payée : les droits de mutation de 2% sur la valeur d'évaluation, taxe professionnelle spécifique de 3,3 % si le vendeur détient le terrain depuis moins de cinq ans (sinon 0,5 % de droits de timbre) et retenue à la source sur le vendeur.
Pendant la période, le vendeur reste généralement en possession du bien et, en vertu de la loi de 2019 sur la protection des terres agricoles et des logements, sans payer de loyer. Le droit de rachat peut être exercé par le vendeur, ses héritiers ou le cessionnaire du droit, contre l’acheteur initial ou les héritiers de celui-ci, ou contre toute personne ayant acquis de cet acheteur le bien ou un droit sur celui-ci ; pour les biens meubles, uniquement contre un cessionnaire qui connaissait le droit de rachat au moment de la cession (articles 497 et 498). Une prolongation exige au minimum un écrit signé par l’acheteur, ne peut porter la durée totale au-delà de 10 ans et n’est opposable à un acquéreur ultérieur ayant fait enregistrer son acquisition de bonne foi et à titre onéreux que si la prolongation elle-même a été enregistrée (article 496).
Au moment du rachat, le vendeur paie le prix de rachat, qui ne peut pas dépasser le prix de vente plus 15% par an (article 499), et le bureau foncier enregistre le retour de la propriété. Le rachat dans le délai est enregistré moyennant un droit forfaitaire de 50 baht par parcelle (arrêté ministériel n° 47, B.E. 2541) et n’entraîne aucune taxe professionnelle spécifique (instruction du Département des recettes Por. 99/2543). Le vendeur peut plutôt déposer l’argent auprès de l’Office des dépôts, et la propriété lui revient à compter du paiement ou du dépôt (article 492); pour les terres agricoles et les maisons vendues par un particulier, la loi de 2019 permet également de déposer l’argent auprès du bureau foncier qui a enregistré la vente (article 18).
Points pratiques pour les étrangers
Un étranger ne peut pas être l'acheteur dans le cadre d'une vente de bien-fonds avec faculté de rachat, puisque l'acheteur en devient propriétaire et que l'article 86 du Code foncier interdit à un étranger de posséder des terres. Les contrats qui font d'un étranger l'acheteur, ou d'un prête-nom thaïlandais l'acheteur avec des fonds étrangers, sont nuls et exposent les deux parties aux pénalités relatives aux prête-noms. Un étranger peut être l'acheteur d'un appartement en copropriété dans la limite des 49% du quota d'étrangers, mais une hypothèque enregistrée sur le lot offre la même garantie à moindre coût.
Les erreurs courantes du côté de l'emprunteur sont d'accepter un délai irréalistement court, de rater la date d'expiration et de payer l'argent du rachat en privé sans enregistrer le retour au bureau foncier, ce qui laisse l'acheteur sur le titre de propriété. Un acheteur de terrain auprès de quelqu'un qui l'a acquis par vente avec faculté de rachat doit s'assurer que le délai de rachat a expiré ou qu'il y a été valablement renoncé, car un droit de rachat non expiré suit le terrain entre les mains du nouveau propriétaire.
En quoi il diffère d'une hypothèque et d'une option
Dans le cadre d’une hypothèque, l’emprunteur reste propriétaire et le défaut de paiement entraîne une vente aux enchères judiciaire avec restitution de tout excédent ; dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, le prêteur est propriétaire dès le premier jour et le défaut de paiement lui laisse la totalité du bien, aussi faible que soit le prêt. Les tribunaux prennent généralement le contrat pour ce qu’il dit ; ce n’est que lorsque les deux parties ont utilisé la vente comme un acte simulé pour dissimuler un prêt que l’article 155 permet au tribunal d’appliquer les règles de l’acte dissimulé.
Il diffère également d'une vente avec option ou promesse de rachat. Une option est une promesse contractuelle personnelle qui n'engage que celui qui l'a formulée ; le droit de rachat est inscrit sur le titre de propriété et est opposable aux propriétaires successifs. C'est pourquoi le délai est mentionné sur l'acte. Pour les terres agricoles et les habitations, cette distinction disparaît : la loi de 2019 assimile la vente de tels biens assortie d'une promesse ou d'un contrat de revente à une vente avec faculté de rachat, pleinement soumise à ladite loi (article 9). Les protections de la loi de 2019, à savoir le délai minimal d'un an, le préavis et la période de grâce de six mois, ne s'appliquent que lorsque le vendeur est une personne physique et que le bien est agricole ou résidentiel ; si le vendeur est une société ou qu'il s'agit d'un terrain commercial, seules les dispositions du Code civil et commercial s'appliquent.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 155, 491, 492, 494, 496 à 499 du Code civil et commercial ainsi que les articles 4 à 18 de la loi sur la protection des personnes concluant des ventes avec droit de rachat de terres agricoles ou de résidences B.E. 2562 (2019) ont été lus en thaïlandais. Les chiffres relatifs aux frais et aux taxes suivent le règlement ministériel n° 47 et l'ordre du Département des recettes n° Por. 99/2543, tels qu'examinés dans notre entrée de glossaire sur le kaifak.
Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une vente avec faculté de rachat en Thaïlande ?
Il s'agit d'une vente enregistrée dans laquelle l'acheteur devient immédiatement propriétaire, mais le vendeur peut racheter le bien à un prix convenu dans un délai maximal de 10 ans pour les terrains. Dans la pratique, il s'agit d'une forme de prêt garanti. Si le vendeur ne rachète pas le bien à temps, la propriété de l'acheteur devient absolue sans procédure judiciaire.
Combien coûte l'enregistrement d'une vente avec faculté de rachat ?
Comme lors d’une vente : des frais de mutation de 2% sur la valeur d’évaluation, une taxe professionnelle spécifique de 3,3% ou un droit de timbre de 0,5% selon la durée de détention du bien par le vendeur, ainsi qu’une retenue à la source. Le rachat dans le délai prévu coûte beaucoup moins cher : un montant forfaitaire de 50 bahts par parcelle, sans taxe professionnelle spécifique.
Le droit de rachat peut-il être vendu ou transmis par succession ?
Oui. Ce droit est transmis aux héritiers du vendeur et peut être cédé à un tiers, qui peut alors exercer son droit de rachat auprès de l’acquéreur dans le délai initial. Le délai de rachat lui-même ne peut être prolongé au-delà de 10 ans pour les biens immobiliers, et toute prolongation doit être enregistrée pour lier les propriétaires ultérieurs.
Voir aussi : kaifak, hypothèque, frais et taxes de mutation immobilière, prête-nom, Guide des ventes avec faculté de rachat (kaifak) et risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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