ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ขายฝาก (ขายฝาก, ขายฝาก, และ ขายฝาก หรือ การขายพร้อมสิทธิ์ในการซื้อคืน) คือชื่อภาษาอังกฤษของสัญญาในมาตรา 491 ถึง 502 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อทันทีในขณะทำการขาย ส่วนผู้ขายยังคงมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนได้โดยชำระสินไถ่ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งกำหนดไว้ไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์และ 3 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ หากไม่ไถ่ภายในกำหนดเวลา กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจะเด็ดขาดโดยผลของกฎหมาย แม้จะทำในรูปของการขาย แต่ในประเทศไทยสัญญานี้ทำหน้าที่เป็นการให้กู้ยืมที่มีหลักประกัน.
สารบัญ
สิ่งที่สัญญาทำในแต่ละขั้นตอน
ในขั้นตอนการลงทะเบียน, คู่สัญญาลงนามในแบบขายฝากของ สำนักงานที่ดินและผู้ซื้อจะมีชื่อเป็นเจ้าของในทางทะเบียนบน โฉนด, พร้อมบันทึกสิทธิไถ่และระยะเวลาไถ่ไว้ เนื่องจากเป็นการขาย จึงต้องชำระค่าใช้จ่ายในการโอนเต็มจำนวน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของ ราคาประเมิน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายถือครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี (มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5%) และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย.
ในช่วงระยะเวลาดังกล่าว, ผู้ขายมักจะยังคงครอบครองทรัพย์สิน และตามพระราชบัญญัติคุ้มครองปี 2019 สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ผู้ขายครอบครองโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า สิทธิไถ่อาจใช้โดยผู้ขาย ทายาทของผู้ขาย หรือผู้รับโอนสิทธิไถ่ และใช้ยันผู้ซื้อเดิมหรือทายาทของผู้ซื้อ หรือบุคคลใดที่ได้รับทรัพย์สินหรือสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้นจากผู้ซื้อดังกล่าว สำหรับสังหาริมทรัพย์ ใช้ยันได้เฉพาะผู้รับโอนที่รู้ถึงสิทธิไถ่ในขณะที่มีการโอน (มาตรา 497 และ 498) การขยายระยะเวลาต้องมีอย่างน้อยหลักฐานเป็นหนังสือที่ผู้ซื้อลงลายมือชื่อ จะขยายจนรวมแล้วเกิน 10 ปีไม่ได้ และจะผูกพันผู้ซื้อรายต่อมาที่จดทะเบียนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนการขยายระยะเวลานั้นแล้ว (มาตรา 496).
เมื่อมีการไถ่, ผู้ขายชำระสินไถ่ ซึ่งต้องไม่เกินราคาขายบวกร้อยละ 15 ต่อปี (มาตรา 499) และสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนการกลับคืนของกรรมสิทธิ์ การไถ่ภายในระยะเวลาจดทะเบียนโดยเสียค่าธรรมเนียมอัตราเดียว 50 บาทต่อแปลง (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541) และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.99/2543) ผู้ขายอาจวางเงินไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์แทนก็ได้ และกรรมสิทธิ์จะกลับคืนนับแต่เวลาที่ชำระหรือวางทรัพย์ (มาตรา 492) สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยที่ขายโดยบุคคลธรรมดา พระราชบัญญัติปี 2019 ยังอนุญาตให้วางทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนการขายนั้นได้ด้วย (มาตรา 18).
ข้อควรปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นผู้ซื้อฝากที่ดินได้ เนื่องจากผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของ และมาตรา 86 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน ห้ามมิให้คนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดิน สัญญาที่ทำให้ชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อ หรือให้คนไทยที่เป็นนอมินีเป็นผู้ซื้อด้วยเงินของชาวต่างชาติ เป็นโมฆะ และทำให้ทั้งสองฝ่ายต้องรับโทษฐานถือครองแทน (นอมินี) ชาวต่างชาติอาจเป็นผู้ซื้อฝากห้องชุดได้ภายในสัดส่วน 49% ตาม โควตาชาวต่างชาติ, แต่การจดทะเบียนจำนองห้องชุดจะให้หลักประกันแบบเดียวกันโดยมีค่าใช้จ่ายถูกกว่า.
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในฝั่งผู้กู้ ได้แก่ การตกลงระยะเวลาไถ่ที่สั้นเกินจริง การพลาดวันครบกำหนด และการชำระสินไถ่กันเองโดยไม่จดทะเบียนไถ่คืนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อยังคงมีชื่อในโฉนด ผู้ที่ซื้อที่ดินจากบุคคลที่ได้ที่ดินนั้นมาโดยการรับซื้อฝาก ควรตรวจสอบว่าระยะเวลาไถ่สิ้นสุดลงแล้วหรือมีการสละสิทธิไถ่โดยชอบแล้ว เนื่องจากสิทธิไถ่ที่ยังไม่หมดอายุจะติดตามที่ดินไปถึงมือผู้ซื้อรายใหม่.
แตกต่างจากการจำนองและสิทธิเลือกซื้อ (option) อย่างไร
ในกรณีจำนอง ผู้กู้ยังคงเป็นเจ้าของ และการผิดนัดจะนำไปสู่การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โดยเงินส่วนที่เหลือจะคืนให้แก่ผู้กู้ ส่วนในการขายฝาก ผู้ให้กู้เป็นเจ้าของตั้งแต่วันแรก และการผิดนัดทำให้ผู้ให้กู้ได้ทรัพย์สินไปทั้งหมด ไม่ว่าเงินกู้จะน้อยเพียงใด โดยทั่วไปศาลจะถือสัญญาตามที่ระบุไว้ เฉพาะกรณีที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทำการขายเป็นนิติกรรมอำพรางเพื่อปกปิดการกู้ยืมเท่านั้น มาตรา 155 จึงให้ศาลใช้บทบัญญัติว่าด้วยนิติกรรมที่ถูกอำพรางแทน.
นอกจากนี้ยังแตกต่างจากการขายที่มีสิทธิเลือกซื้อคืน (option) หรือคำมั่นว่าจะขายคืน สิทธิเลือกซื้อเป็นคำมั่นตามสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันเฉพาะผู้ให้คำมั่นเท่านั้น ส่วนสิทธิไถ่จะจดทะเบียนไว้ในโฉนดและใช้ยันเจ้าของรายต่อมาได้ ด้วยเหตุนี้จึงมีการบันทึกระยะเวลาไถ่ไว้ในโฉนด สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ความแตกต่างนี้จะหมดไป: พระราชบัญญัติปี 2019 ถือว่าการขายทรัพย์สินดังกล่าวโดยมีคำมั่นหรือสัญญาว่าจะขายคืนเป็นการขายฝาก ซึ่งอยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติทุกประการ (มาตรา 9) ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติปี 2019 ได้แก่ ระยะเวลาขั้นต่ำหนึ่งปี การแจ้งล่วงหน้า และระยะเวลาผ่อนผันหกเดือน ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและที่ดินเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยเท่านั้น กรณีผู้ขายเป็นบริษัทหรือเป็นที่ดินเชิงพาณิชย์ จะอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพียงอย่างเดียว.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. ได้อ่านมาตรา 155, 491, 492, 494, 496 ถึง 499 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 4 ถึง 18 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 จากตัวบทภาษาไทย ตัวเลขค่าธรรมเนียมและภาษีเป็นไปตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 และคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.99/2543 ตามที่ได้ตรวจสอบไว้ในรายการอภิธานศัพท์เรื่องขายฝากของเรา
คำถามที่พบบ่อย
การขายฝากในประเทศไทยคืออะไร?
เป็นการขายที่จดทะเบียน โดยผู้ซื้อเป็นเจ้าของทันที แต่ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินคืนในราคาที่ตกลงกันได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปีสำหรับที่ดิน ในทางปฏิบัติเป็นรูปแบบหนึ่งของการให้กู้ยืมที่มีหลักประกัน หากผู้ขายไม่ไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจะเด็ดขาดโดยไม่ต้องดำเนินคดีในศาล.
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนขายฝากเป็นเท่าไร?
เหมือนกับการขาย: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สิน และภาษีหัก ณ ที่จ่าย การไถ่ภายในระยะเวลามีค่าใช้จ่ายน้อยกว่ามาก: ค่าธรรมเนียมอัตราเดียว 50 บาทต่อแปลง โดยไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ.
สิทธิไถ่สามารถขายหรือตกทอดทางมรดกได้หรือไม่
ได้ สิทธิไถ่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ขาย และสามารถโอนให้บุคคลภายนอกได้ ซึ่งบุคคลนั้นอาจไถ่จากผู้ซื้อได้ภายในระยะเวลาเดิม ระยะเวลาไถ่จะขยายออกไปเกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ และการขยายระยะเวลาใดๆ ต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันเจ้าของรายต่อมา.
ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, จำนอง, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, นอมินี, คู่มือการขายฝาก และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.