ผู้จัดการมรดกตามกฎหมายไทย: การซื้อที่ดินจากกองมรดก

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

เอ ผู้จัดการมรดกตามกฎหมายไทย มีอำนาจที่แท้จริงเหนือที่ดินของผู้ตาย และผู้ซื้อมักเข้าใจผิดว่าอำนาจนั้นมีขอบเขตกว้างเพียงใด หากคุณลงนามในสัญญาซื้อขายกับผู้จัดการมรดก ชำระราคาบางส่วน และย้ายเข้าไปอยู่แล้ว คุณก็อาจยังไม่ได้อะไรเลย คำพิพากษาศาลฎีกา 1085/2569, ซึ่งเผยแพร่บนเว็บไซต์ deka.in.th เมื่อเดือนกันยายน 2026 เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน: ผู้ซื้อที่ยังค้างชำระราคาส่วนสุดท้ายอีก 600,000 บาท ถูกผู้รับมรดกตามพินัยกรรมฟ้องขับไล่ และต่อมาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าศาลไม่ควรรับฟ้องแย้งของเขาไว้ตั้งแต่ต้น.

คำวินิจฉัยนี้เป็นเรื่องวิธีพิจารณาความ แต่ผลที่ตามมาเป็นเรื่องในทางปฏิบัติโดยสิ้นเชิง หากคุณซื้อจากกองมรดกและการโอนไปไม่ถึงสำนักงานที่ดิน บุคคลที่คุณต้องฟ้องคือผู้จัดการมรดก ในคดีของคุณเองที่ฟ้องอย่างถูกต้อง คุณไม่สามารถนำข้อพิพาทนี้ไปผนวกกับคดีขับไล่ที่บุคคลอื่นฟ้องคุณได้.

สิ่งที่ผู้จัดการมรดกตามกฎหมายไทยทำได้และทำไม่ได้

ผู้จัดการมรดก (phu chatkan moradok) ได้รับการแต่งตั้งโดยพินัยกรรมหรือโดยคำสั่งศาลตาม มาตรา 1711 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 1719 ผู้จัดการมรดกต้องทำการที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติตามพินัยกรรมและเพื่อจัดการหรือแบ่งปันมรดก และไม่เกินไปกว่านั้น ผู้จัดการมรดกเป็นผู้จัดการที่มีอำนาจตามที่ได้รับมอบหมาย ไม่ใช่เจ้าของที่จะทำอย่างไรก็ได้ตามใจ.

ความแตกต่างนี้มีความสำคัญเมื่อมีการขายที่ดิน ผู้จัดการมรดกลงนามได้ และสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนการโอนโดยอาศัยคำสั่งศาลที่ตั้งผู้จัดการมรดกนั้น แต่ผู้จัดการมรดกยังคงผูกพันตามพินัยกรรม สิทธิของทายาท และขอบเขตการแต่งตั้งของตนเอง การขายที่ดินที่พินัยกรรมยกให้แก่บุคคลที่ระบุชื่อไว้ ย่อมนำไปสู่ข้อพิพาทแบบเดียวกับที่เกิดขึ้นในคดี Dika 1085/2569 คู่มือการขอตั้งผู้จัดการมรดกและการจัดการมรดกในประเทศไทย ระบุถึงวิธีการทำงานของตำแหน่งการแต่งตั้งนั้น.

• ได้รับการแต่งตั้งโดยพินัยกรรมหรือโดยคำสั่งศาล. มาตรา 1711 ครอบคลุมทั้งสองกรณี เมื่อพินัยกรรมไม่ได้ตั้งผู้ใดไว้ หรือผู้ที่พินัยกรรมตั้งไว้ไม่สามารถหรือไม่ยอมทำหน้าที่ ทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียต้องยื่นคำร้องต่อศาลตามมาตรา 1713; ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินดำเนินการตามคำสั่งศาล.
• อำนาจถูกจำกัดโดยพินัยกรรม. มาตรา 1719 กำหนดให้ผู้จัดการมรดกต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในพินัยกรรมและทำการจัดการมรดกตามปกติ.
• ต้องรับผิดชอบต่อทายาท. ผู้จัดการมรดกที่จัดการทรัพย์สินของกองมรดกเพื่อประโยชน์ส่วนตนอาจถูกถอดถอนและถูกฟ้องร้องได้.
• ไม่ใช่เจ้าของ. เมื่อบุคคลถึงแก่ความตาย มรดกตกทอดแก่ทายาท (มาตรา 1599) ผู้จัดการมรดกจัดการมรดกแทนทายาท; ทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินจะเปลี่ยนแปลงก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนให้แก่ทายาทหรือผู้ซื้อเท่านั้น.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1085/2569: ผู้ซื้อที่แพ้สองครั้ง

ข้อเท็จจริงโดยสรุป ที่ดินและอาคารบนที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดก มีผู้จัดการมรดกสองคน จำเลยตกลงซื้อทรัพย์สินจากผู้จัดการมรดกคนที่สอง โดยได้รับความยินยอมจากผู้จัดการมรดกคนแรก ตามคำของผู้ซื้อเอง ยังคงค้างชำระราคาอีก 600,000 บาท ซึ่งจะชำระในวันโอน.

การโอนไม่เคยได้จดทะเบียน แต่ผู้จัดการมรดกคนแรกกลับปฏิเสธที่จะลงนาม และโอนทรัพย์สินให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิตามพินัยกรรม โจทก์ซึ่งขณะนี้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมตามทะเบียน ฟ้องขับไล่ผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยอีกสองคน (จำเลยรวมสามคน) และเรียกค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี.

ผู้ซื้อต่อสู้โดยยื่นฟ้องแย้งในคดีเดียวกัน ขอให้โจทก์และผู้จัดการมรดกคนแรกโอนที่ดินให้แก่ตนโดยรับชำระราคาที่เหลืออีก 600,000 บาท นอกจากนี้ เขายังขอให้ศาลสั่งสำนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนใดๆ เกี่ยวกับที่ดินไว้จนกว่าจะมีคำพิพากษา ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งไว้ แต่ยกคำขอให้ระงับการจดทะเบียน และศาลอุทธรณ์เห็นพ้องด้วย ศาลฎีกาพิพากษายืนในส่วนที่ยกคำขอดังกล่าว และวินิจฉัยต่อไปอีกว่า ให้เพิกถอนคำสั่งที่รับฟ้องแย้งไว้.

ขั้นตอน	ผลลัพธ์สำหรับผู้ซื้อ
ข้อตกลงกับผู้จัดการมรดกคนที่ 2	ส่วนหนึ่งของราคาที่จ่ายไป 600,000 บาทยังไม่ชำระ; ไม่มีการจดทะเบียน
ผู้จัดการมรดกคนที่ 1 ปฏิเสธ	กรรมสิทธิ์ถูกโอนให้แก่ผู้รับมรดกตามพินัยกรรมแทน
ผู้รับมรดกฟ้องขับไล่	ผู้ซื้อเป็นหนึ่งในจำเลยสามคน ถูกเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาทต่อเดือน
ฟ้องแย้งของผู้ซื้อในคดีเดียวกัน	ศาลล่างรับไว้, ถูกตัดออก โดยศาลฎีกา
ที่ซึ่งข้อเรียกร้องที่แท้จริงควรอยู่	ฟ้องผู้จัดการมรดกเป็นคดีใหม่แยกต่างหาก

เหตุใดศาลจึงไม่รับฟ้องแย้ง

วิธีพิจารณาความแพ่งของไทยอนุญาตให้จำเลยฟ้องแย้งได้ แต่มีขอบเขตจำกัด ตามมาตรา 177 วรรค 3 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง จำเลยอาจฟ้องแย้งมาในคำให้การได้ แต่ถ้าฟ้องแย้งเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ต้องฟ้องเป็นคดีต่างหาก ส่วนมาตรา 179 วรรค 3 อนุญาตให้เพิ่มข้อเรียกร้องในภายหลังได้เฉพาะเมื่อข้อเรียกร้องนั้นเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้.

ศาลวินิจฉัยว่าฟ้องแย้งของผู้ซื้อไม่ผ่านเกณฑ์ดังกล่าว ข้อพิพาทของเขาอยู่กับผู้จัดการมรดก (คนหนึ่งขายให้เขา อีกคนหนึ่งปฏิเสธที่จะดำเนินการให้เสร็จสิ้น) ไม่ใช่กับผู้รับมรดกที่ฟ้องเขา ศาลระบุว่าฟ้องแย้งดังกล่าวเกี่ยวกับ “ความสัมพันธ์และข้อพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้จัดการมรดก ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก” ผู้จัดการมรดกไม่ได้เป็นคู่ความในคดีขับไล่ ศาลจึงไม่อาจสั่งให้พวกเขาทำสิ่งใดในคดีนั้นได้.

ศาลฎีกาอ้างอิงจากมาตรา 177 วรรค 3 และมาตรา 179 วรรค 3, 142(5), 246, 252 และ 254(3) แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) คือบทบัญญัติที่ทำให้ศาลยกประเด็นนี้ขึ้นวินิจฉัยเองได้ เพราะฟ้องแย้งชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน และเนื่องจากมีเพียงโจทก์เท่านั้นที่ขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาตามมาตรา 254(3) ได้ คำขอของผู้ซื้อจึงตกไปพร้อมกับฟ้องแย้ง ผลในทางปฏิบัติคือคดีขับไล่ดำเนินต่อไปตามเนื้อหาของคดีนั้นเอง และผู้ซื้อต้องเริ่มต้นใหม่ในคดีใหม่ โดยฟ้องจำเลยที่ถูกต้อง ศาลไม่ได้วินิจฉัยว่าข้อเรียกร้องเกี่ยวกับการซื้อของเขามีมูลหรือไม่ เพียงแต่ให้ไปฟ้องในคดีอื่น สิ่งที่เขาเสียไปคือเวลา ค่าใช้จ่าย และเหนือสิ่งอื่นใดคือคำสั่งระงับการโอนที่ดิน.

สิ่งที่ผู้ซื้อควรยื่นฟ้อง

ฟ้องเป็นคดีแยกต่างหาก ไม่ใช่ฟ้องแย้ง: ฟ้องผู้จัดการมรดกทั้งสองคนเพื่อบังคับให้จดทะเบียนโอนตามสัญญาซื้อขาย และหากไม่อาจบังคับได้ ให้คืนราคาที่ชำระไปแล้ว หากยื่นฟ้องคดีนั้นก่อน ผู้ซื้อยังสามารถขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามโอนที่ดินไว้ในระหว่างการพิจารณาคดีได้ด้วย.

ผู้จัดการมรดกร่วมต้องกระทำการร่วมกัน

กับดักในคดี Dika 1085/2569 เกิดขึ้นเพราะกองมรดกมีผู้จัดการมรดกสองคน และมีเพียงคนเดียวที่ยินยอมขาย มาตรา 1726 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดกหลายคน การกระทำของผู้จัดการมรดกต้องถือเอาเสียงข้างมาก เว้นแต่พินัยกรรมจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น หากมีผู้จัดการมรดกสองคนพอดี นั่นหมายความว่า ทั้งสอง. ลายมือชื่อของคนเดียวไม่เพียงพอ และหากทั้งสองคนเห็นไม่ตรงกันก็ไม่มีเสียงข้างมาก: ศาลจะเป็นผู้ชี้ขาดตามคำร้องขอของผู้มีส่วนได้เสีย.

ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจที่ดินของกองมรดกจำเป็นต้องทราบก่อนที่จะมีการจ่ายเงินใดๆ ว่าศาลตั้งผู้จัดการมรดกไว้กี่คน และทุกคนลงนามหรือไม่ คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกระบุชื่อผู้จัดการมรดกทุกคนไว้ ขอดูคำสั่งนั้น อ่าน และนับจำนวน.

• มีผู้จัดการมรดกสองคน? ต้องลงนามทั้งสองคน เสียงข้างมากของสองคนคือสองคน และหากเสียงแตกต้องให้ศาลชี้ขาด.
• ผู้จัดการมรดกสามคน? สองคนก็พอ เว้นแต่พินัยกรรมจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น.
• พินัยกรรมกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น? พินัยกรรมเป็นตัวกำหนด: โปรดอ่านควบคู่ไปกับคำสั่งศาล.
• ผู้จัดการมรดกคนหนึ่งอ้างว่าพูดแทนคนอื่นๆ? ขอเป็นลายลักษณ์อักษร มิฉะนั้นให้ถอนตัว.

สัญญาการขายไม่ใช่กรรมสิทธิ์

บทเรียนที่สองเก่าแก่กว่าคดีนี้ และเป็นบทเรียนที่ชาวต่างชาติมักได้เรียนรู้ด้วยราคาแพง ตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะ หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน สัญญาที่ลงนามแล้วและใบเสร็จรับเงินสำหรับเงินที่จ่ายไปก่อให้เกิดสิทธิตามสัญญาเท่านั้น ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของ และไม่ได้ห้ามกองมรดกจากการโอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่น.

ในทางปฏิบัติ ผู้ที่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ก่อนมักเป็นผู้ได้ที่ดินไป มาตรา 1300 ให้บุคคลที่อยู่ในฐานะจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนที่ทำในภายหลังซึ่งทำให้ตนเสียเปรียบได้ แต่จะใช้ยันผู้รับโอนที่เสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตไม่ได้เลย และต้องทำโดยการฟ้องคดีเท่านั้น ส่วนคนอื่นๆ จะเหลือเพียงสิทธิเรียกค่าเสียหายจากบุคคลที่อาจจ่ายได้หรือไม่ได้ เว็บไซต์ของเรา คู่มือการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย อธิบายถึงสิ่งที่การจดทะเบียนต้องทำจริง และ หน้าของเราเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินในไทย อธิบายว่าเอกสารสิทธิแต่ละประเภททำหน้าที่อะไร และไม่พิสูจน์อะไรได้.

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มีอีกหนึ่งข้อกำหนดเพิ่มเติม: โดยทั่วไปแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในชื่อของตนเองได้ ดังนั้นการซื้อจากกองมรดกจึงมักต้องจัดทำในรูปของสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือห้องชุดคอนโดมิเนียมแทน. คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย ครอบคลุมเส้นทางเหล่านั้น และ ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ เกี่ยวข้องกับด้านการสืบทอดมรดก.

รายการตรวจสอบก่อนซื้อทรัพย์สินจากกองมรดก

การซื้อจากกองมรดกไม่ได้อันตรายในตัวเอง แต่การซื้อจากกองมรดกโดยไม่ตรวจสอบเอกสารนั้นอันตราย ก่อนที่เงินมัดจำใดๆ จะออกจากมือคุณ ให้ดำเนินการตามรายการต่อไปนี้.

1. ขอดูคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก. คำสั่งนี้ระบุชื่อผู้จัดการมรดกทุกคนและระบุขอบเขตอำนาจหน้าที่ของพวกเขา การนำสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของใครสักคนมาแทนไม่ได้.
2. อ่านพินัยกรรม. หากพินัยกรรมยกที่ดินที่คุณกำลังจะซื้อให้แก่บุคคลที่ระบุชื่อไว้ ให้คาดได้เลยว่าบุคคลนั้นจะต่อสู้ เช่นเดียวกับที่โจทก์ทำในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1085/2569.
3. ยืนยันว่าผู้จัดการมรดกทุกคนลงนาม. มาตรา 1726 กำหนดให้ถือเสียงข้างมาก หากมีผู้จัดการมรดกสองคน หมายความว่าต้องลงนามทั้งสองคน.
4. ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน. ตรวจสอบโฉนด (chanote) ว่ามีการจำนอง ภาระจำยอม การยึดหรืออายัด และรายการบันทึกที่ค้างดำเนินการอยู่หรือไม่.
5. จดทะเบียนในวันที่คุณชำระเงิน. การชำระเงินพร้อมกับการจดทะเบียนในคราวเดียวกันเป็นรูปแบบเดียวที่คุ้มครองคุณได้ การแบ่งชำระเงินเป็นงวดก่อนการจดทะเบียนคือจุดที่ผู้ซื้อเสียเงิน.
6. หากการจดทะเบียนล่าช้า ให้ดำเนินการทันที. ยื่นฟ้องผู้จัดการมรดกและขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามโอนที่ดินต่อไป การรอจนกว่าจะมีคนฟ้องคุณ คือเหตุที่ทำให้ข้อเรียกร้องกลายเป็นฟ้องแย้งที่ศาลไม่รับ.

ศาลฎีกาเผยแพร่คำตัดสินผ่านทางเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ ฎีกา ฐานข้อมูล; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1085/2569 ยังถูกจัดทำดัชนีไว้ในฐานข้อมูลของชุมชนที่ deka.in.th หากคุณมีข้อพิพาทในลักษณะนี้อยู่แล้ว, หน้าของเราเกี่ยวกับสิ่งที่ควรรู้ก่อนไปที่ศาลในประเทศไทย อธิบายถึงวิธีการที่ศาลในคดีแพ่งจัดการกับเรื่องนี้ และสิ่งที่คาดหวังได้ในด้านกระบวนการยุติธรรม.

ตรวจสอบล่าสุด: 30 กันยายน 2569 ตรวจสอบกับข้อความภาษาไทยฉบับเต็มของคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1085/2569 (คดีหมายเลขดำที่ พ.580/2567) โดยอ่านจนถึงคำพิพากษา และตรวจสอบกับข้อความภาษาไทยของมาตรา 456, 1300, 1599, 1711, 1713, 1719, 1726 และ 1754 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 177, 179 และ 254 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แก้ไขข้อเท็จจริงของคดี: เงิน 600,000 บาทเป็นยอดที่ยังไม่ได้ชำระ ไม่ใช่เงินที่จ่ายไปแล้ว; ผู้ซื้อยังไม่ถูกขับไล่; มีจำเลยสามคน; ศาลพิพากษายืน และเพิกถอนเพียงคำสั่งรับฟ้องแย้งเท่านั้น; ศาลอาศัยมาตรา 142(5) ไม่ใช่มาตรา 144 ได้เพิ่มเติมเรื่องมาตรา 1300 และหลักเกณฑ์กรณีเสียงเท่ากันตามมาตรา 1726 รายการตรวจสอบในทางปฏิบัติเป็นคำแนะนำทั่วไป และไม่ได้ตรวจสอบกับคู่มือการปฏิบัติงานของสำนักงานที่ดิน.

คำถามที่พบบ่อย

เกี่ยวกับผู้เขียน. บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย เซบาสเตียน โบร์ซูว์, LL.B., B.Sc. เซบาสเตียนทำงานอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และบริหารเว็บไซต์ ThaiLawOnline มาตั้งแต่ปี 2006 โดยทำงานร่วมกับชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ การสืบทอดมรดก และเรื่องกองมรดก หากผู้จัดการมรดกได้ขายที่ดินให้คุณและขั้นตอนการโอนยังคงติดขัดอยู่, ติดต่อ ThaiLawOnline; ยิ่งดำเนินการเร็วเท่าไร ก็ยิ่งมีตัวเลือกให้เลือกมากขึ้นเท่านั้น.

คำเตือน: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายของไทย และไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย คำตัดสินของศาลฎีกาขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี และผลลัพธ์ของเรื่องของคุณจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของคุณเอง โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้ด้านกฎหมายเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะของคุณก่อนดำเนินการใดๆ.