มาตรา 456: ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ตัวบทกฎหมาย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered by the competent official. The same rule applies to ships or vessels of six tons and over, to steam launches or motor boats of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden. An agreement to sell or to buy any of the aforesaid property, or a promise of sale of such property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable or unless earnest is given, or there is part performance. The provisions of the foregoing paragraph shall apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is five hundred baht or upwards.
คำแปลนี้ยังไม่ได้ตรวจสอบโดยสำนักงาน โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 456 เป็นกฎเรื่องแบบของการซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่จดทะเบียนต่อกรมที่ดิน (โฉนด นส.3ก เป็นต้น) นิติกรรมเป็นโมฆะ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์แม้ผู้ซื้อจะชำระราคาครบ ข้อสังเกตในทางปฏิบัติ: (1) สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ได้จดทะเบียนใช้บังคับได้เพียงในฐานะคำมั่นจะขายตามวรรคสองของมาตรา 456 ให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหายแต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (2) สำหรับชาวต่างชาติที่ห้ามถือที่ดินโดยตรง มาตรานี้ตอกย้ำว่าโครงสร้างนอมินีหรือทรัสต์ใช้ไม่ได้ ชื่อในโฉนดยังคงอยู่กับนอมินีและเสี่ยงต่อเจ้าหนี้ของนอมินี
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะอย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่แค่เป็นโมฆียะ แต่สัญญาจะซื้อจะขายสามารถบังคับได้หากมีหลักฐานเป็นหนังสือ มัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน ประชาชนทั่วไป: อย่าชำระราคาเต็มสำหรับที่ดินหากยังไม่ได้จดทะเบียนโอน เพราะจะไม่ได้กรรมสิทธิ์
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2553 (2010) ★ คดีนำ
การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ แต่ผู้ขายที่ส่งมอบที่ดินแล้วไม่อาจอ้างความเป็นโมฆะเรียกทรัพย์คืน
การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ผู้ขายที่ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้วไม่อาจอ้างความเป็นโมฆะเรียกที่ดินคืนได้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8163/2554 (2011)
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีการวางมัดจำสามารถฟ้องบังคับได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
คู่สัญญามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยวางมัดจำตามมาตรา 456 วรรคสอง สัญญาดังกล่าวไม่ต้องจดทะเบียนและสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14921/2555 (2012)
ข้อกำหนดแบบของมาตรา 456 ใช้บังคับกับการซื้อขายเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไปเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์
การซื้อขายเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หากไม่จดทะเบียนสัญญาซื้อขายเรือนั้นใช้บังคับไม่ได้ตามมาตรา 456
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา
มีคำพิพากษาศาลฎีกาอ้างถึงมาตรานี้ 311 คดี (พ.ศ. 2488 ถึง 2568)
ตัวอย่างคำพิพากษาที่อ้างถึง
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1994/2566 (2023)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 131/2565 (2022)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 4135/2563 (2020)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1476/2561 (2018)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 9990/2560 (2017)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2521/2559 (2016)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 120/2559 (2016)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 15097/2558 (2015)
รายการนี้คัดเลือกโดยระบบ โดยให้น้ำหนักกับคำพิพากษาที่ยกมาตรานี้ขึ้นวินิจฉัย มากกว่าคำพิพากษาที่เพียงอ้างถึงตอนพิพากษาลงโทษ ยังไม่ผ่านการตรวจทานโดยสำนักงาน
มักถูกอ้างถึงพร้อมกับ
- ป.วิ.แพ่ง มาตรา 94 50
- มาตรา 1378 21
- ป.วิ.แพ่ง มาตรา 249 17
- มาตรา 1382 17
- มาตรา 1377 16
- มาตรา 525 14
มาตราที่ปรากฏร่วมกับมาตรานี้บ่อยที่สุดในคำพิพากษาเดียวกัน ตัวเลขคือจำนวนคดี
นับจากฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาของสำนักงาน จำนวน 83,652 คดี (พ.ศ. 2464 ถึง 2569) จำนวนคดีนับครบถ้วน ส่วนช่วงปีที่แสดงได้ตัดปีที่มีคดีน้อยผิดปกติออก เพื่อให้สะท้อนช่วงเวลาที่มีการอ้างถึงจริง ตัวเลขนี้คำนวณโดยสำนักงานเอง ไม่ใช่สถิติทางการของศาล วิธีการนับและตรวจสอบ
คำถามที่พบบ่อย
การซื้อขายที่ดินโดยไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้สิทธิแก่ผู้ซื้อหรือไม่?
ไม่ได้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ใดๆ และอาจเรียกเงินคืนได้ตามหลักลาภมิควรได้เท่านั้น
สัญญาปากเปล่าในการซื้อขายที่ดินสามารถฟ้องร้องบังคับได้หรือไม่?
ไม่ได้ เว้นแต่จะมีการวางมัดจำหรือมีการชำระหนี้บางส่วน สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อ มีมัดจำ หรือมีการปฏิบัติการชำระหนี้บางส่วน มิฉะนั้นไม่สามารถฟ้องร้องได้
คู่มือที่เกี่ยวข้องบน ThaiLawOnline
วิธีอ้างอิงมาตรานี้
-
อ้างอิงแบบทั่วไป
Civil and Commercial Code, s. 456 (Thailand) -
อ้างอิงแบบวิชาการ
Civil and Commercial Code (Thailand), s. 456. ThaiLawOnline, https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-456/ (accessed 8 สิงหาคม 2026). -
อ้างอิงแบบไทย
ป.พ.พ. มาตรา 456 -
ลิงก์ถาวร
https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-456/ -
โค้ดสำหรับฝังในเว็บอื่น
<blockquote cite="https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-456/"><p>การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย</p><footer>Civil and Commercial Code, s. 456 (Thailand) — <a href="https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-456/">ThaiLawOnline</a></footer></blockquote>
ตัวบทภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ คำแปลภาษาอังกฤษเป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการโดย ThaiLawOnline เผยแพร่ให้นำไปใช้ต่อได้โดยอ้างที่มา