Section 456 — Sale of immovable — registered writing required
Statutory text (Thai original)
หรือที่มีเอกสารเป็นสำคัญ ให้ลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารนั้น ก่อนที่จะจัดการดังกล่าวคู่สมรสนั้นจะทำการสมรสมิได้ในกรณีที่มีเหตุอันสมควร ศาลจะมีคำสั่งให้คู่สมรสดังกล่าวทำการสมรสไปก่อนก็ได้ คำสั่งศาลเช่นว่านี้ ให้ระบุไว้ด้วยว่าให้คู่สมรสปฏิบัติการแบ่งแยกทรัพย์สินและทำบัญชีทรัพย์สิน ตามความในวรรคหนึ่งภายในกำหนดเวลาเท่าใดภายหลังการสมรสนั้นด้วยในกรณีที่การสมรสได้กระทำไปโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่ง หรือในกรณีที่คู่สมรสไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของศาลดังกล่าวในวรรคสอง เมื่อความปรากฏแก่ศาลเอง หรือเมื่อญาติของผู้เยาว์หรืออัยการร้องขอ ศาลมีอำนาจสั่งให้ถอนอำนาจปกครองจากคู่สมรสนั้น หรือจะมอบให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดทำบัญชีและลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารดังกล่าวแทนโดยให้คู่สมรสเสียค่าใช้จ่ายก็ได้เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ให้ถือว่าบุตรบุญธรรมของคู่สมรสที่ตายไปและที่มีชีวิตอยู่ทั้งสองฝ่ายเป็นบุตรที่เกิดจากคู่สมรสมาตรา ๑๕๘๐[235] ผู้เยาว์ซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว ผู้ใช้อำนาจปกครองหรือผู้ปกครองจะให้การรับรองการจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์ได้ต่อเมื่อได้รับมอบทรัพย์สินบัญชีและเอกสารตาม
Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State
คำแปลภาษาอังกฤษ
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered by the competent official. The same rule applies to ships or vessels of six tons and over, to steam launches or motor boats of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden. An agreement to sell or to buy any of the aforesaid property, or a promise of sale of such property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable or unless earnest is given, or there is part performance. The provisions of the foregoing paragraph shall apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is five hundred baht or upwards.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified — always rely on the Thai original.
Firm annotation
Section 456 is the formality rule for land sales. Without registration at the Land Office (chanote, nor sor 3 gor, etc.), the transaction is void — meaning no ownership transfer occurs even if the buyer paid in full. Two firm-practice points: (1) a private "sale agreement" without registration is enforceable only as a promise to sell (§456 paragraph 2), giving the buyer a damages claim but not title; (2) for foreigners who cannot own land directly, this section reinforces why nominee or trust structures fail — the registered title remains in the nominee's name and is exposed to the nominee's creditors.