มาตรา 456: ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้

1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2553 (2010) ★ คดีนำ

   การซื้อขายที่ดินที่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้ขายย่อมมีแต่สิทธิครอบครอง การส่งมอบที่ดินถือได้ว่าผู้ขายสละเจตนาครอบครอง ผู้ซื้อจึงได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 อันเป็นการได้มาโดยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่ได้มาตามสัญญาซื้อขายซึ่งเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจึงขอให้ห้ามรบกวนการครอบครองได้ แต่จะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนโอนหาได้ไม่

   โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เนื้อที่ 5 ไร่ ชำระราคาครบถ้วน และผู้ขายส่งมอบที่ดินให้ครอบครองตั้งแต่วันที่ 12 ตุลาคม 2539 ต่อมาผู้ขายถึงแก่กรรมในปี 2541 โดยยังมิได้จดทะเบียนโอน โจทก์จึงฟ้องผู้จัดการมรดกให้ส่งมอบ น.ส. 3 และจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการซื้อขายมิได้จดทะเบียนจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้ขายมีแต่สิทธิครอบครอง การส่งมอบที่ดินถือว่าสละเจตนาครอบครอง โจทก์จึงได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1378 อันเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย มิใช่ตามสัญญาซื้อขายซึ่งเป็นโมฆะ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนโอนไม่ได้ และไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอายุความ 1 ปี ตามมาตรา 1754 วรรคสาม แต่เมื่อโจทก์ได้สิทธิครอบครองแล้ว ศาลจึงพิพากษาห้ามจำเลยรบกวนการครอบครอง

   อ่านคำพิพากษาฉบับเต็ม (deka.in.th)

2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8163/2554 (2011)

   สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีการวางมัดจำสามารถฟ้องบังคับได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน

   คู่สัญญามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยวางมัดจำตามมาตรา 456 วรรคสอง สัญญาดังกล่าวไม่ต้องจดทะเบียนและสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

   อ่านคำพิพากษาฉบับเต็ม (deka.in.th)

3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14921/2555 (2012)

   เมื่อคู่สัญญาซื้อขายเรือซึ่งมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปมีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ซื้อชำระราคาครบถ้วนแล้ว สัญญานั้นเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง จึงไม่ตกเป็นโมฆะ

   สัญญาซื้อขายเรือสามลำซึ่งมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าผู้ขายและผู้ซื้อประสงค์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ซื้อชำระเงินครบถ้วนแล้ว ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง จึงไม่ตกเป็นโมฆะ ทั้งผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญา เพราะสาระสำคัญคือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกัน และเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องดำเนินการโอน เมื่อผู้ขายส่งมอบเรือทั้งสามลำพร้อมหนังสือมอบอำนาจให้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในวันทำสัญญาแล้ว สัญญาย่อมมีผลใช้บังคับได้

   อ่านคำพิพากษาฉบับเต็ม (deka.in.th)

คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา