มาตรา 456 — ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ตัวบทกฎหมาย
หรือที่มีเอกสารเป็นสำคัญ ให้ลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารนั้น ก่อนที่จะจัดการดังกล่าวคู่สมรสนั้นจะทำการสมรสมิได้ในกรณีที่มีเหตุอันสมควร ศาลจะมีคำสั่งให้คู่สมรสดังกล่าวทำการสมรสไปก่อนก็ได้ คำสั่งศาลเช่นว่านี้ ให้ระบุไว้ด้วยว่าให้คู่สมรสปฏิบัติการแบ่งแยกทรัพย์สินและทำบัญชีทรัพย์สิน ตามความในวรรคหนึ่งภายในกำหนดเวลาเท่าใดภายหลังการสมรสนั้นด้วยในกรณีที่การสมรสได้กระทำไปโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่ง หรือในกรณีที่คู่สมรสไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของศาลดังกล่าวในวรรคสอง เมื่อความปรากฏแก่ศาลเอง หรือเมื่อญาติของผู้เยาว์หรืออัยการร้องขอ ศาลมีอำนาจสั่งให้ถอนอำนาจปกครองจากคู่สมรสนั้น หรือจะมอบให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดทำบัญชีและลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารดังกล่าวแทนโดยให้คู่สมรสเสียค่าใช้จ่ายก็ได้เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ให้ถือว่าบุตรบุญธรรมของคู่สมรสที่ตายไปและที่มีชีวิตอยู่ทั้งสองฝ่ายเป็นบุตรที่เกิดจากคู่สมรสมาตรา ๑๕๘๐[235] ผู้เยาว์ซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว ผู้ใช้อำนาจปกครองหรือผู้ปกครองจะให้การรับรองการจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์ได้ต่อเมื่อได้รับมอบทรัพย์สินบัญชีและเอกสารตาม
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered by the competent official. The same rule applies to ships or vessels of six tons and over, to steam launches or motor boats of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden. An agreement to sell or to buy any of the aforesaid property, or a promise of sale of such property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable or unless earnest is given, or there is part performance. The provisions of the foregoing paragraph shall apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is five hundred baht or upwards.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 456 เป็นกฎเรื่องแบบของการซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่จดทะเบียนต่อกรมที่ดิน (โฉนด นส.3ก เป็นต้น) นิติกรรมเป็นโมฆะ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์แม้ผู้ซื้อจะชำระราคาครบ ข้อสังเกตในทางปฏิบัติ: (1) สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ได้จดทะเบียนใช้บังคับได้เพียงในฐานะคำมั่นจะขายตามวรรคสองของมาตรา 456 ให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหายแต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (2) สำหรับชาวต่างชาติที่ห้ามถือที่ดินโดยตรง มาตรานี้ตอกย้ำว่าโครงสร้างนอมินีหรือทรัสต์ใช้ไม่ได้ ชื่อในโฉนดยังคงอยู่กับนอมินีและเสี่ยงต่อเจ้าหนี้ของนอมินี
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะอย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่แค่เป็นโมฆียะ แต่สัญญาจะซื้อจะขายสามารถบังคับได้หากมีหลักฐานเป็นหนังสือ มัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน ประชาชนทั่วไป: อย่าชำระราคาเต็มสำหรับที่ดินหากยังไม่ได้จดทะเบียนโอน เพราะจะไม่ได้กรรมสิทธิ์
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2553 (2010) ★ คดีนำ
การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ แต่ผู้ขายที่ส่งมอบที่ดินแล้วไม่อาจอ้างความเป็นโมฆะเรียกทรัพย์คืน
การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ผู้ขายที่ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้วไม่อาจอ้างความเป็นโมฆะเรียกที่ดินคืนได้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8163/2554 (2011)
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีการวางมัดจำสามารถฟ้องบังคับได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
คู่สัญญามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยวางมัดจำตามมาตรา 456 วรรคสอง สัญญาดังกล่าวไม่ต้องจดทะเบียนและสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14921/2555 (2012)
ข้อกำหนดแบบของมาตรา 456 ใช้บังคับกับการซื้อขายเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไปเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์
การซื้อขายเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หากไม่จดทะเบียนสัญญาซื้อขายเรือนั้นใช้บังคับไม่ได้ตามมาตรา 456
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา
คำถามที่พบบ่อย
การซื้อขายที่ดินโดยไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้สิทธิแก่ผู้ซื้อหรือไม่?
ไม่ได้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ใดๆ และอาจเรียกเงินคืนได้ตามหลักลาภมิควรได้เท่านั้น
สัญญาปากเปล่าในการซื้อขายที่ดินสามารถฟ้องร้องบังคับได้หรือไม่?
ไม่ได้ เว้นแต่จะมีการวางมัดจำหรือมีการชำระหนี้บางส่วน สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อ มีมัดจำ หรือมีการปฏิบัติการชำระหนี้บางส่วน มิฉะนั้นไม่สามารถฟ้องร้องได้