Section 456 — Sale of immovable — registered writing required
Statutory text (Thai original)
หรือที่มีเอกสารเป็นสำคัญ ให้ลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารนั้น ก่อนที่จะจัดการดังกล่าวคู่สมรสนั้นจะทำการสมรสมิได้ในกรณีที่มีเหตุอันสมควร ศาลจะมีคำสั่งให้คู่สมรสดังกล่าวทำการสมรสไปก่อนก็ได้ คำสั่งศาลเช่นว่านี้ ให้ระบุไว้ด้วยว่าให้คู่สมรสปฏิบัติการแบ่งแยกทรัพย์สินและทำบัญชีทรัพย์สิน ตามความในวรรคหนึ่งภายในกำหนดเวลาเท่าใดภายหลังการสมรสนั้นด้วยในกรณีที่การสมรสได้กระทำไปโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่ง หรือในกรณีที่คู่สมรสไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของศาลดังกล่าวในวรรคสอง เมื่อความปรากฏแก่ศาลเอง หรือเมื่อญาติของผู้เยาว์หรืออัยการร้องขอ ศาลมีอำนาจสั่งให้ถอนอำนาจปกครองจากคู่สมรสนั้น หรือจะมอบให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดทำบัญชีและลงชื่อบุตรเป็นเจ้าของรวมในเอกสารดังกล่าวแทนโดยให้คู่สมรสเสียค่าใช้จ่ายก็ได้เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ให้ถือว่าบุตรบุญธรรมของคู่สมรสที่ตายไปและที่มีชีวิตอยู่ทั้งสองฝ่ายเป็นบุตรที่เกิดจากคู่สมรสมาตรา ๑๕๘๐[235] ผู้เยาว์ซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว ผู้ใช้อำนาจปกครองหรือผู้ปกครองจะให้การรับรองการจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์ได้ต่อเมื่อได้รับมอบทรัพย์สินบัญชีและเอกสารตาม
Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State
English translation
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered by the competent official. The same rule applies to ships or vessels of six tons and over, to steam launches or motor boats of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden. An agreement to sell or to buy any of the aforesaid property, or a promise of sale of such property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable or unless earnest is given, or there is part performance. The provisions of the foregoing paragraph shall apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is five hundred baht or upwards.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified — always rely on the Thai original.
Firm annotation
Section 456 is the formality rule for land sales. Without registration at the Land Office (chanote, nor sor 3 gor, etc.), the transaction is void — meaning no ownership transfer occurs even if the buyer paid in full. Two firm-practice points: (1) a private "sale agreement" without registration is enforceable only as a promise to sell (§456 paragraph 2), giving the buyer a damages claim but not title; (2) for foreigners who cannot own land directly, this section reinforces why nominee or trust structures fail — the registered title remains in the nominee's name and is exposed to the nominee's creditors.
Why this matters in practice
Lawyers: An unregistered sale of land is absolutely void — not merely voidable. However, a preliminary sale agreement (contract to buy/sell) can be enforceable without registration provided written evidence, earnest, or part performance exists. Laypeople: Never pay the full price for land unless the transfer is simultaneously registered at the Land Office — an unregistered transaction gives you no ownership regardless of what you have paid.
Legislative history
Part of the original Civil and Commercial Code codification; no major subsequent amendment.
Supreme Court decisions interpreting this section
-
Supreme Court Judgment No. 1401/2553 (2010) ★ Landmark
An unregistered sale of land is void, but a seller who has delivered possession may not rely on that nullity to recover the property.
A sale of land that was not registered with the competent official is void under Section 456 paragraph 1. However, where the seller already delivered possession of the land to the buyer on the same day, the seller cannot recover the land by asserting the contract's nullity.
-
Supreme Court Judgment No. 8163/2554 (2011)
A preliminary agreement to buy or sell land supported by earnest money is enforceable without registration.
The parties intended to create a preliminary sale agreement supported by earnest money under Section 456 paragraph 2. Such a preliminary agreement does not require registration and is enforceable by action.
-
Supreme Court Judgment No. 14921/2555 (2012)
The writing and registration requirement of Section 456 applies to vessels of five tons or more in the same manner as immovable property.
A sale of a vessel of five tons or more requires writing and registration. Where the contract showed both parties intended to register the transfer of ownership of the vessel, failure to complete registration rendered the sale unenforceable under Section 456.
Curated decisions with case numbers verified against the Supreme Court database. English renderings are the firm's editorial translation for study.
Frequently asked questions
Does a sale of land without registration at the Land Office give the buyer any rights?
No. A sale of land (or any immovable property) that is not registered at the Land Office is absolutely void under Section 456. The buyer acquires no ownership at all. The only remedy may be to claim back money paid under unjust enrichment principles.
Can a verbal agreement to buy land be enforced?
No, unless earnest money was paid or there was part performance. A preliminary agreement (contract to buy/sell) requires at minimum written evidence signed by the party to be charged, earnest money paid, or some act of part performance — otherwise it cannot be enforced in court.