คอนโดมิเนียมแบบขายดาวน์ในประเทศไทย: การล่าช้า ข้อบกพร่อง และสิทธิในการขอเงินคืนของคุณ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 3 ตุลาคม 2569

คุณซื้อคอนโดพรีเซลในประเทศไทยเมื่อสองปีที่แล้ว โบรชัวร์สัญญาว่าจะมีสระว่ายน้ำบนดาดฟ้าและจะส่งมอบห้องในเดือนมีนาคมปีที่แล้ว วันนี้ไซต์งานเป็นเพียงโครงสร้างคอนกรีต สำนักงานขายไม่รับโทรศัพท์ และเงินของคุณอยู่ในบัญชีของผู้พัฒนาโครงการ ไม่ใช่ใน บัญชีพักทรัพย์. ไม่มีการป้องกัน หายไปแล้ว เว้นแต่คุณจะลงมือทำ.

เราจัดการคดีเหล่านี้มาเป็นเวลา 20 ปีแล้ว และนี่คือข่าวดีที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่เคยได้ยิน: กฎหมายไทยมีความเมตตาต่อผู้ซื้อคอนโดอย่างผิดปกติ สัญญาของคุณได้รับการสนับสนุนจากแบบฟอร์มบังคับของรัฐบาล ค่าปรับความล่าช้าจะสะสมเป็นรายวัน คุณสามารถฟ้องร้องในฐานะผู้บริโภคได้โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล และเรียกร้องเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้.

คู่มือนี้ครอบคลุมสิ่งทีบทความส่วนใหญ่ข้ามไป ตัวบทกฎหมายที่แน่นอน เดอะ ศาลฎีกา การตัดสินใจ กระบวนการฟ้องร้องทีละขั้นตอน ระยะเวลาที่เป็นจริง และสิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อผู้พัฒนาโครงการล้มละลาย.

ทำไมการซื้อคอนโดพรีเซล (นอกแผน) ในประเทศไทยถึงผิดพลาด

การซื้อแบบออฟแพลนหมายถึงการจ่ายเงินเพื่อซื้อคำสัญญา ค่าจองจะทำการล็อคยูนิตไว้ ตามด้วยเงินมัดจำทำสัญญา ซึ่งมักจะอยู่ระหว่าง 10% ถึง 20% ของราคา จากนั้นจะมีการผ่อนชำระรายเดือนตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์.

เงินของคุณเป็นทุนในการก่อสร้าง

การทำความเข้าใจคอนโดมิเนียมแบบขายดาวน์ (หรือคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง) ของคุณในประเทศไทย

นี่คือปัญหาเชิงโครงสร้าง โดยทั่วไปแล้วผู้พัฒนาโครงการชาวไทยจะใช้เงินดาวน์จากผู้ซื้อเพื่อสร้างโครงการ เงินงวดของคุณจะถูกโอนเข้าบัญชีธนาคารของผู้พัฒนาโดยตรง หากยอดขายชะลอตัวหรือการจัดหาเงินทุนล่มสลาย การก่อสร้างก็จะหยุดชะงัก แต่เงินของคุณถูกใช้ไปหมดแล้ว.

เราเห็นรูปแบบนี้มาแล้วยี่สิบปีในพัทยา ภูเก็ต และกรุงเทพฯ โครงการที่ “หยุดชั่วคราวเพื่อปรับแบบ” นั้นแทบจะไม่เคยกลับมาเริ่มใหม่ด้วยตัวเอง ผู้ซื้อที่เคลื่อนไหวเร็วย่อมได้คืนมากกว่าผู้ซื้อที่รออย่างสุภาพมากนัก.

มีระบบเอสโครว์ (Escrow) อยู่จริง แต่แทบไม่มีใครใช้เลย

ประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับการวางทรัพย์ (escrow): พระราชบัญญัติการ ธุรกรรมเอสโครว์ พ.ศ. 2551 กฎหมายนี้อนุญาตให้ตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งโดยทั่วไปคือธนาคาร ทำหน้าที่เก็บเงินของคุณไว้จนกว่าผู้พัฒนาโครงการจะส่งมอบทรัพย์สิน เงินที่ถือครองในลักษณะนี้จะถูกแยกออกจากการควบคุมของ การล้มละลาย กองมรดก.

ข้อเสียคืออะไรหรือ บัญชีเอสโครว์เป็นความสมัครใจ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักชอบการชำระเงินโดยตรงมากกว่าเพราะพวกเขาต้องการเงินสดของคุณไปใช้ในการก่อสร้าง จากประสบการณ์ของเรา ข้อตกลงเรื่องเอสโครว์ที่แท้จริงนั้นปรากฏอยู่เพียงส่วนน้อยนิดของการขายโครงการที่ยังไม่ได้สร้างเสร็จ หากนักพัฒนาตกลงใช้ระบบเอสโครว์ แค่นั้นก็บอกอะไรได้หลายอย่างเกี่ยวกับความมั่นคงทางการเงินของพวกเขาแล้ว.

สัญญาของคุณแข็งแกร่งกว่าที่คุณคิด: มาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

ผู้ซื้อส่วนใหญ่คิดว่าพวกเขาต้องจำใจยอมรับร่างสัญญาใดๆ ที่ทนายความของผู้พัฒนาโครงการเขียนขึ้น แต่ไม่ใช่ในประเทศไทย นับตั้งแต่มีการแก้ไขเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2551 มาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายของผู้พัฒนาโครงการทุกฉบับต้องใช้แบบมาตรฐานตามที่กฎกระทรวงกำหนด (แบบ อ.ช. 22).

ข้อสัญญาใดๆ ที่เบี่ยงเบนไปจากแบบมาตรฐานและให้ความได้เปรียบแก่ผู้พัฒนาโครงการย่อมไม่สามารถบังคับใช้ได้ ศาลจะเพิกเฉยต่อข้อสัญญานั้นเสมือนว่ามันไม่มีอยู่ ลองนึกภาพว่านี่คือสิทธิคุ้มครองผู้บริโภคที่ฝังอยู่ในสัญญาของคุณ ไม่ว่าผู้พัฒนาโครงการจะพิมพ์มันเพิ่มเข้าไปหรือไม่ก็ตาม.

สิ่งที่คุณจะได้รับประกันตามแบบมาตรฐาน

เงื่อนไขที่กำหนดไว้รวมถึงฟันจริง ผู้พัฒนาต้องสร้างและส่งมอบหน่วยที่อยู่อาศัยให้เสร็จสิ้นภายในวันที่กำหนดในสัญญา การส่งมอบล่าช้าจะก่อให้เกิดค่าปรับรายวันอย่างน้อย 0.01% ของราคาซื้อ โดยจำกัดสูงสุดที่ 10% เมื่อถึงขีดจำกัดดังกล่าวแล้ว แต่หน่วยที่อยู่อาศัยยังไม่พร้อมใช้งาน ท่านสามารถยกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินคืนเต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ยได้.

แบบฟอร์มนี้ยังทำให้ผู้พัฒนาต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ของตนเองด้วย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ และคุณสามารถโอนสิทธิของคุณให้กับผู้ซื้อรายอื่นได้โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญาให้กับผู้พัฒนาโครงการ.

แผ่นพับเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

มาตรา 6/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดไปไกลกว่านั้น เอกสารโฆษณา แผ่นพับ และคำสัญญาจากห้องตัวอย่างถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ในกรณีที่แผ่นพับและสัญญาขัดแย้งกัน ฉบับที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อมากกว่าย่อมมีผลบังคับ “สระว่ายน้ำไร้ขอบและสวนขนาด 2,000 ตารางเมตร” ในภาพเรนเดอร์สวยหรูนั้นไม่ใช่แค่คำโฆษณาชวนเชื่อทางการตลาด แต่มันคือเงื่อนไขที่สามารถบังคับใช้ตามกฎหมายได้ ศาลฎีกาได้นำหลักการนี้มาใช้โดยตรงใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2553ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งได้โฆษณาว่าจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ติดกับอาคารและมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนหลังคาที่จอดรถ แต่กลับไม่ได้สร้างทั้งสองอย่าง และโต้แย้งว่าสิ่งเหล่านี้ไม่ได้ปรากฏอยู่ในสัญญา ศาลวินิจฉัยว่าแผ่นพับโฆษณาและโมเดลจำลองถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย และผู้พัฒนาต้องผูกพันตามนั้น ดู คำพิพากษาศาลฎีกา 6 ฉบับที่ผู้ซื้อคอนโดควรรู้.

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง: เก็บโบรภาพโบรชัวร์ ภาพหน้าจอ แชท LINE และอีเมลทุกฉบับจากทีมขายเอาไว้ทั้งหมด ในการทำงานของเรา หลักฐานการโฆษณาได้เปลี่ยนคดีการล่าช้าที่อ่อนแอให้กลายเป็นคดีที่แข็งแกร่งมาหลายครั้งแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีการลดระดับสิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่เคยสร้างขึ้นจริง.

การส่งมอบล่าช้า: ค่าปรับ การเลิกสัญญา และดอกเบี้ย

ความล่าช้าคือข้อร้องเรียนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไม่เสร็จที่เราพบเจอ บ่อยที่สุด กฎหมายไทยให้ทางเลือกแก่คุณสองทาง และการเลือกให้ถูกต้องนั้นสำคัญมาก.

เส้นทางที่หนึ่ง: รอและสะสมค่าปรับรายวัน

หากคุณยังต้องการยูนิตนี้อยู่ ให้รักษาสัญญาเอาไว้ ค่าปรับล่าช้าสะสมไม่น้อยกว่า 0.01 % ของราคาซื้อต่อวัน สำหรับคอนโดราคา 5,000,000 บาท นั่นคือ 500 บาทต่อวัน หรือประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน เพดานค่าปรับอยู่ที่ 10 % ของราคา หรือ 500,000 บาทในตัวอย่างนี้.

ส่งหนังสือแจ้งสงวนสิทธิ์การเรียกค่าปรับ การนิ่งเฉยอาจตีความได้ว่าเป็นการสละสิทธิ์ เมื่อคู่สัญญาต่างปล่อยให้กำหนดเวลาแล้วเสร็จล่วงเลยไปโดยไม่มีฝ่ายใดดำเนินการ กำหนดเวลานั้นจึงไม่ใช่สาระสำคัญอีกต่อไป และทางลัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ซึ่งให้อำนาจเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวในกรณีที่เวลาเป็นสาระสำคัญจึงปิดลง จากนั้นท่านจะต้องกลับไปใช้มาตรา 387 คือ กำหนดระยะเวลาพอสมควรขึ้นมาใหม่ บอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลานนั้น และจะเลิกสัญญาได้ก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาฯ ไม่ปฏิบัติการตามบอกกล่าวเท่านั้น.

เส้นทางที่สอง: ยกเลิกและทวงเงินของคุณคืน

หากโครงการล้มเหลวอย่างชัดเจน ให้ยุติ ภายใต้มาตรา 386 ถึง 391 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) การเลิกสัญญาเพราะผู้พัฒนาผิดสัญญาจะทำให้คู่สัญญาพ้นจากความผูกพันโดยให้กลับคืนสู่ฐานะเดิมเหมือนดังที่เป็นอยู่ ผู้พัฒนาจะต้องคืนเงินทุกบาทที่คุณได้ชำระไป พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงินแต่ละงวด.

ศาลไทยสนับสนุนหลักการนี้มาโดยตลอด ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6474/2541 การก่อสร้างถูกทิ้งร้างมานานกว่าหนึ่งปี ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนพร้อมดอกเบี้ย ในคำพิพากษาที่ 1188/2549 ศาลวินิจฉัยว่าเมื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เห็นได้ชัดเจนว่าจะไม่สามารถก่อสร้างแล้วเสร็จตามกำหนด ผู้ซื้อย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องให้ระยะเวลาผ่อนผัน.

ไม่มีวันที่กำหนดแล้วเสร็จในสัญญา? คุณก็ยังคงได้รับความคุ้มครอง

สัญญาเก่าหรือสัญญาที่ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดบางฉบับละเว้นวันที่แล้วเสร็จ ผู้ประกอบการแย้งว่าพวกเขาสามารถเสร็จสิ้นได้ “เมื่อพร้อม” ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 277/2553 วินิจฉัยว่าผู้ประกอบการต้องเริ่มและดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร โดยนำหลักความสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 และ 368 มาใช้บังคับ.

และหากผู้พัฒนาโครงการตกเป็นฝ่ายล่าช้า คุณก็มีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะระงับการผ่อนชำระงวดของคุณได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 6746/2547 ยืนยันเรื่องนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทน ผู้พัฒนาโครงการที่เป็นฝ่ายผิดนัดจะไม่สามารถประกาศว่าคุณเป็นฝ่ายผิดสัญญาจากการที่คุณงดจ่ายเงินได้ ในเมื่อตัวผู้พัฒนาเองยังไม่พร้อมที่จะปฏิบัติหน้าที่ของตน.

สิทธิ์เรื่องความล่าช้า ความบกพร่อง และการคืนเงินโดยสรุป

ปัญหา	ทางขวาของคุณ	พื้นฐานทางกฎหมาย	ตัวเลขสำคัญ
การส่งมอบล่ากว่ากำหนดในสัญญา	ค่าปรับรายวันขณะรอหรือยกเลิกและคืนเงิน	รูปแบบมาตรฐานตามมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด; มาตรา 391 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค	ค่าปรับไม่น้อยกว่า 0.01%/วัน สูงสุด 10% ของราคา
การก่อสร้างถูกเลื่อนออกไปหรือไร้หวัง	ยกเลิกทันที จ่ายเงินคืนเต็มจำนวน พร้อมดอกเบี้ย	CCC มาตรา 386 ถึง 391; Dika หมายเลข 6474/2541, 1188/2549	Interest on the refund 3% per year since 11 April 2021 (7.5% in older cases)
ข้อบกพร่องทางโครงสร้างหลังการเคลื่อนย้าย	การซ่อมแซมหรือความเสียหายที่เกิดจากผู้พัฒนา	การรับประกันตามแบบมาตรฐาน; CCC s.472	รับประกัน 5 ปี นับตั้งแต่การลงทะเบียน
ข้อบกพร่องในส่วนประกอบอื่น ๆ	การซ่อมแซมหรือความเสียหายที่เกิดจากผู้พัฒนา	การรับประกันตามแบบมาตรฐาน; CCC s.472	รับประกัน 2 ปี สามารถฟ้องร้องภายใน 1 ปีนับจากวันที่พบความผิดปกติ (CCC s.474)
พื้นที่ของหน่วยงานแตกต่างจากสัญญา	ปฏิเสธการซื้อหรือยอมรับตามราคาที่ปรับขึ้น	CCC มาตรา 466	มากกว่า 5% ข้อแตกต่าง: สิทธิ์ในการปฏิเสธ
โครงการถูกระงับเนื่องจากเหตุสุดวิสัย	คืนเงินค่าชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย	รูปแบบมาตรฐานตามมาตรา 6/2	อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำสูงสุดของธนาคารกรุงไทย

ความบกพร่องในการก่อสร้างและการขาดแคลนพื้นที่

ไม่ใช่ทุกเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นนอกแผนจะก่อให้เกิดความล่าช้าเสมอไป โครงการจำนวนมากก็สามารถแล้วเสร็จตามกำหนดเวลาและส่งมอบบ้านที่ยังไม่ได้รับการก่อสร้างอย่างดีได้ แผ่นผนังที่แตกร้าว ห้องน้ำที่รั่วไหล อุปกรณ์ที่ขาดหายไป และแบบแปลนที่เปลี่ยนไปจากเอกสารโบรชัวร์และแบบแปลนที่ส่งมอบให้.

ระยะเวลาการรับประกันสองช่วง นับจากวันที่ลงทะเบียน

รูปแบบสัญญามาตรฐานกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องทางโครงสร้างเป็นระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่การโอนกรรมสิทธิ์ถูกจดทะเบียนไว้ ซึ่งครอบคลุมถึงฐานราก คอลัมน์ เสา และองค์ประกอบที่รับน้ำหนัก สำหรับส่วนอื่นๆ เช่น อุปกรณ์, กระเบื้อง และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ การรับประกันจะดำเนินไปเป็นระยะเวลา 2 ปี.

อย่าสับสนระหว่างระยะเวลาการรับประกันกับระยะเวลาในการฟ้องร้อง ทางด้านของบทความ 474 ของ CCC ระบุว่าการเรียกร้องความเสียหายต้องดำเนินการภายในหนึ่งปีนับจากวันที่คุณพบความผิดปกติ หากพบว่ามีรอยน้ำซึมในเดือนที่สาม ก็หมายความว่าเวลาได้ผ่านไปแล้ว และคุณต้องแจ้งให้ผู้พัฒนาทราบโดยทันที พร้อมทั้งเก็บหลักฐานเป็นภาพถ่ายพร้อมวันที่.

คอนโดที่กำลังลดลง: ความแตกต่างของพื้นที่

ผู้พัฒนาจะวัดพื้นที่ห้องพักสุดท้ายหลังการก่อสร้าง และพื้นที่ที่จดทะเบียนมักแตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญา มาตรา 466 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขีดเส้นไว้ที่ 5% หากต่างกันไม่เกิน 5% ราคาจะปรับตามสัดส่วน หากเกิน 5% คุณอาจปฏิเสธการรับห้องพักทั้งหมด หรือรับในราคาที่ลดลงตามสัดส่วน.

ควรระวังข้อกำหนดในสัญญาที่บังคับให้คุณยอมรับความแตกต่างของขนาดแม้ในราคาเดิม โดยตามมาตรา 6/2 ข้อกำหนดที่ไม่มีผลตามกฎหมายจึงไม่สามารถบังคับใช้ได้ และในคำตัดสินของศาลฎีกาฉบับที่ 2493/2553 (ปี 2010) ความแตกต่างที่รุนแรงระหว่างข้อตกลงและสถานการณ์จริงได้ทำให้ข้อตกลงนั้นไม่สามารถบังคับใช้ได้ โมฆียะ เป็นความผิดพลาดที่ร้ายแรง.

การได้รับเงินมัดจำและค่างวดคืนกลับมา

กรณีการคืนเงินขึ้นอยู่กับสองประเด็น คือ การพิสูจน์ถึงการละเมิดของนักพัฒนา และการคำนวณผลตอบแทนที่ได้รับกลับมา คุณสามารถดูได้จากกฎหมายของไทยว่าการชำระเงินของคุณถูกแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ และความแตกต่างเหล่านี้มีความสำคัญหากนักพัฒนาพยายามเก็บเงินของคุณเอาไว้.

การยุติความสัมพันธ์หมายถึงการคืนสถานะเดิมทั้งหมด

เมื่อคุณยกเลิกสัญญาตามข้อกำหนดของบริษัทพัฒนาโครงการอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ข้อบังคับตามมาตรา 391 ของ CCC จะบังคับใช้ ทั้งสองฝ่ายต้องคืนสถานะเดิมให้กับอีกฝ่าย โดยบริษัทพัฒนาโครงการต้องคืนเงินมัดจำค่าห้องพักและเงินมัดจำตามสัญญาของคุณ และยังต้องคืนดอกเบี้ยนับจากวันที่บริษัทพัฒนาโครงการได้รับเงินชำระแต่ละครั้ง ไม่ใช่จากวันที่คุณยื่นฟ้อง.

อัตราดอกเบี้ยที่ใช้คืออะไร?

This is where many older articles mislead readers. Before 2021, statutory default interest was 7.5% per year, and you’ll see that rate in older judgments. A 2021 amendment to the Civil and Commercial Code changed the numbers. From 11 April 2021, the statutory rate under Section 7 is 3%, and default interest under Section 224 is 5% per year. Money returned on termination carries the Section 7 rate, not the Section 224 default rate, because Section 391 fixes no rate of its own: in Supreme Court Decision 129/2566 the Court ordered a returned down payment repaid with 7.5% a year up to 10 April 2021 and 3% from 11 April 2021, while the separate award of damages carried 5%. The contract or the standard form may provide a better rate. For force majeure refunds, the standard form applies Krung Thai Bank’s highest fixed deposit rate.

การฝากเงินเทียบกับแบบผ่อนชำระ: ทำไมตราสินค้าจึงมีความสำคัญ

หากข้อพิพาทพลิกกลับมาเป็นฝ่ายผู้พัฒนาและเขาอ้างว่าคุณละเมิดสัญญา เขาจะพยายามเก็บทุกอย่างไว้ เขาทำไม่ได้ ศาลฎีกาแยกเงินมัดจำออกจากส่วนจ่ายเงิน งวดเงินมัดจำเป็นเงินฝากที่มอบไว้ตอนลงนามสัญญา โดยมาตรา 377 เป็นสิ่งที่ทำให้เป็นเงินฝาก ส่วนมาตรา 378(2) เป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ขายเก็บเงินได้เมื่อผู้ซื้อไม่จ่ายเงินตามกำหนด.

คำตัดสินเลขที่ 3301/2547 (2004) แสดงให้เห็นว่าสิ่งนั้นมีค่าเป็นเงินเท่าใด ผู้ซื้อได้ชำระเงิน 30,000 บาทเมื่อจองและอีก 120,000 เมื่อเซ็นสัญญา จากนั้นจ่ายเงินเป็นงวด 12 งวด รวมเป็นเงิน 840,000 บาท ศาลระบุว่าเงินจำนวน 150,000 บาทแรกเป็นเงินมัดจำที่ผู้ขายสามารถเก็บไว้ได้ แต่เงินจำนวน 840,000 บาทเป็นส่วนของค่าจ้างตามราคา และไม่ใช่เงินมัดจำ; ข้อกำหนดที่ยกเลิกทุกอย่างที่จ่ายไปถือเป็นค่าปรับตามมาตรา 379 ซึ่งศาลสามารถลดโทษได้ ศาลจึงลดเงินที่ผู้ขายต้องจ่ายเหลือ 440,000 บาท และสั่งให้คืนเงินจำนวน 400,000 บาทให้กับผู้ซื้อ ซึ่งเป็นฝ่ายที่ผิดนัด.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 17 กันยายน 2026. นี่เป็นการทบทวนเฉพาะเนื้อหาของคดีที่ปรากฏในหน้านี้ ไม่ใช่เนื้อหาของหน้าเว็บโดยรวม คำตัดสินของศาลฎีกาที่อ้างถึงข้างต้นนั้นได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทยและตีความตามคำตัดสินที่เผยแพร่ข้างต้น คำตัดสินที่ 277/2553 (สัญญาที่เงียบเรื่องวันเวลาต้องยังคงกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องเริ่มก่อสร้างทันทีและแล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่เหมาะสมตามมาตรา 203 และ 368 และผู้ซื้ออาจหยุดชำระเงินงวดระหว่างนั้น) และคำตัดสินที่ 6746/2547 (ผู้พัฒนาที่ยังไม่พร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ไม่สามารถทำให้ผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้ได้ และเมื่อสิ้นสุดการก่อสร้างแล้วเงินที่จ่ายไปจะต้องคืนพร้อมดอกเบี้ย) ได้รับการตีความตามที่เผยแพร่แล้ว คำตัดสินที่ 3301/2547 ถูกแก้ไข: การเพิกถอนเงินมัดจำอยู่ภายใต้มาตรา 378(2) และตัวเลขในคำตัดสินดังกล่าวได้ถูกระบุไว้แล้ว คำตัดสินที่เหลือที่อ้างถึงในหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็นอัตราการลงโทษและแนวทางปฏิบัติ ก็ไม่ได้ได้รับการตรวจสอบอีกครั้งในครั้งนี้.

Last reviewed: 30 September 2026 (interest only). The refund interest rate was corrected from 5% to 3% after reading Civil and Commercial Code sections 7, 224 and 391 in Thai and Supreme Court Decision 129/2566 to its disposition (returned down payment at 3% from 11 April 2021; damages at 5%).

ขั้นตอนทีละขั้นตอน: วิธีการฟ้องร้องผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย

นี่คือกระบวนการที่เราดำเนินการให้ลูกค้า โดยเริ่มตั้งแต่การส่งจดหมายครั้งแรกจนถึงเงินที่ได้รับ.

1. สร้างไฟล์. สัญญา ใบเสร็จ บรรจุภัณฑ์ โฆษณา บันทึกการสนทนา ภาพถ่ายของสถานที่ และตารางการชำระเงิน รับสำเนาคำรับรองจากบริษัทผู้พัฒนาจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เพื่อยืนยันว่าคุณกำลังฟ้องใคร และว่าบริษัทยังคงเปิดดำเนินการอยู่หรือไม่.
2. ส่งจดหมายขอร้องอย่างเป็นทางการ. ประกาศแจ้งความผิดตามไปรษณีย์ภาษาไทย โดยระบุถึงความผิดที่เกิดขึ้น จำนวนเงินที่เรียกเก็บ ค่าธรรมเนียม และกำหนดระยะเวลา (โดยปกติจะอยู่ที่ 15 หรือ 30 วัน) หากคุณจะเลิกจ้าง โปรดระบุถึงการเลิกจ้างอย่างชัดเจน จดหมายฉบับนี้จะระบุถึงข้อผิดพลาดที่ทางผู้พัฒนาเคยทำไว้ และจะทำให้เกิดแรงกดดันต่อผู้พัฒนา.
3. ร้องเรียนกับ OCPB (ไม่จำเป็น แต่ก็มีประโยชน์). สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภครับเรื่องร้องเรียนจากผู้พัฒนาโครงการตรวจสอบและไกล่เกลี่ย โดยไม่มีค่าใช้จ่าย ผู้พัฒนาบางรายเลือกมาที่นี่เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกตรวจสอบจากหน่วยงานกำกับดูแล อย่าปล่อยให้การไกล่เกลี่ยล่าช้าเกินกว่าระยะเวลาจำกัดของคุณ.
4. ยื่นฟ้องคดีผู้บริโภค. ผู้ซื้อคอนโดที่ฟ้องผู้พัฒนาโครงการถือเป็นผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 คุณยื่นฟ้องได้ที่ศาลซึ่งผู้พัฒนาโครงการมีภูมิลำเนาหรือที่โครงการตั้งอยู่ คดีที่มีทุนทรัพย์ไม่เกิน 300,000 บาทฟ้องที่ศาลแขวง คดีที่มีทุนทรัพย์สูงกว่านั้นฟ้องที่ศาลแพ่งหรือศาลจังหวัด.
5. ใช้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบของกรณีผู้บริโภค. ไม่มีค่าธรรมเนียมการยื่นฟ้องของลูกค้าผู้บริโภค ขั้นตอนที่ดำเนินการโดยผู้พิพากษาโดยไม่ต้องมีทนายความ ผู้ช่วยพิพากษาจะช่วยในการจัดทำคำฟ้อง.
6. เรียกร้องค่าเสียหายเพื่อเป็นค่าปรับตามสมควร. มาตรา 42 ของกฎหมายนี้กำหนดบทลงโทษสำหรับผู้พัฒนาที่กระทำโดยรู้เท่าทันถึงความไม่ซื่อสัตย์ หรือละเลยอย่างร้ายแรงต่อสิทธิของคุณ ศาลอาจเพิ่มค่าเสียหายทางแพ่งเป็นสองเท่าของค่าเสียหายที่แท้จริง หากค่าเสียหายที่แท้จริงไม่เกิน 50,000 บาท การคูณจะเพิ่มเป็นห้า เท่าที่จริงแล้ว หากโครงการที่ผู้พัฒนารู้ว่าต้องล้มเหลวจะมีการขายหน่วยในโครงการดังกล่าว ก็เป็นลักษณะของกรณีที่มาตรานี้กำหนดไว้อย่างแท้จริง.
7. คำตัดสินและอุทธรณ์. กรณีผู้บริโภคในชั้นต้นโดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 6 ถึง 12 เดือน ซึ่งอาจนานกว่านี้หากมีการฟ้องร้องคัดค้านอย่างหนัก การอุทธรณ์จะส่งไปยังศาลอุทธรณ์ และการพิจารณาเพิ่มเติมของศาลฎีกาต้องได้รับอนุญาต.
8. ลงโทษตามคำตัดสิน. คำพิพากษาไม่ได้เป็นการโอนเงินผ่านธนาคาร หากผู้พัฒนาไม่จ่าย เจ้าหน้าที่การบังคับใช้กฎหมายจะยึดและประมูลทรัพย์สินของเขา: ยูนิตที่ยังไม่ได้ขายที่ดินและบัญชีธนาคาร เจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาต้องรีบดำเนินการ หากไม่รีบดำเนินการเจ้าหนี้รายอื่นมักจะเร่งรัดคุณ.

ฟ้องร้องจากต่างประเทศ

คุณไม่จำเป็นต้องอาศัยอยู่ในประเทศไทยก็สามารถฟ้องร้องได้ โดยการมอบอำนาจที่ลงนามโดยทนายความจะช่วยให้ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย ยื่นฟ้องและดำเนินคดีตามขั้นตอน แผนการเดินทางหนึ่งครั้งสำหรับการไต่สวนพยาน หากศาลต้องการให้คุณให้การเป็นพยาน มีบางศาลที่อนุญาตให้ใช้คำให้การทางวิดีโอแล้ว ในกรณีที่ศาลมีคำสั่งให้คืนเงินรางวัลแล้ว คุณสามารถโอนเงินกลับไปยังประเทศของคุณผ่านธนาคารได้ โดยมีคำสั่งและหลักฐานการโอนเงินเดิมเป็นหลักประกัน.

ผู้ซื้อหลายราย ซื้อโครงการเดียวกันหรือไม่? ควรพิจารณาเป็นกลุ่ม

นับตั้งแต่บทบัญญัติเรื่องคดีกลุ่มผู้ซื้อถูกนำมาใช้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งฉบับที่ 2558 (ปี 2015) กลุ่มผู้ซื้อที่มีข้อพิพาทร่วมกันกับผู้พัฒนาโครงการจึงสามารถฟ้องร้องร่วมกันได้ โครงการที่ติดขัดมักมีข้อพิพาทที่คล้ายคลึงกันหลายรายการ ซึ่งนั่นคือวัตถุประสงค์ของการสร้างกลไกนี้ กลุ่มผู้ซื้อยังสามารถแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายและดึงความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการได้รวดเร็วกว่าการที่ผู้ซื้อแต่ละรายดำเนินการเพียงลำพัง.

ต้นทุน ระยะเวลา และสิ่งที่คุณสามารถเรียกคืนได้

รายการ	ตำแหน่งทั่วไปในกรณีผู้บริโภค
ค่าธรรมเนียมการยื่นฟ้องในศาล	ได้รับการยกเว้นสำหรับผู้ฟ้องคดีผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติกระบวนการยุติข้อพิพาทผู้บริโภค
ค่าทนายความ	ตกลงกันเป็นส่วนตัว; การจัดทำสัญญาตามค่าธรรมเนียมคงที่และการจ่ายเงินในระยะต่างๆ เป็นเรื่องปกติสำหรับการเรียกร้องการคืนเงิน
ขั้นตอนของจดหมายขอความช่วยเหลือ	1 ถึง 4 สัปดาห์ รวมทั้งกำหนดระยะเวลาในการตอบกลับ
การเจรจาของ OCPB	ประมาณ 1 ถึง 3 เดือน ขึ้นอยู่กับปริมาณงานและทัศนคติของนักพัฒนา
คำพิพากษาในชั้นต้น	โดยปกติจะประมาณ 6 ถึง 12 เดือน; กรณีที่คัดค้านอาจใช้เวลานานกว่านั้น
การฟื้นฟูหลักๆ	การชำระเงินทั้งหมด: การจอง, เงินมัดจำ, การผ่อนชำระ
ดอกเบี้ย	3% per year (Section 7) on refunded payments since 11 April 2021, from the date the developer received each payment; damages carry the 5% default rate
ค่าปรับล่าช้า (หากไม่ยุติสัญญา)	ไม่เกิน 0.01% ของราคาต่อวัน สูงสุด 10%
ค่าเสียหายทางแพ่ง	สูงสุด 2 เท่าของความเสียหายที่แท้จริงตามมาตรา 42 ในกรณีที่กระทำโดยประมาทเลินเล่อ
การบังคับใช้คำตัดสิน	จากหลายสัปดาห์เป็นหลายเดือน โดยขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของโครงการยังคงมีทรัพย์สินอะไรอยู่

ข้อสังเกตที่ซื่อสัตย์จากประสบการณ์กว่า 20 ปีในการทำเรื่องนี้ก็คือ การชนะคดีนั้นเป็นส่วนที่คาดเดาได้ดี ส่วนการเรียกเก็บเงินนั้นขึ้นอยู่กับทรัพย์สินที่เหลืออยู่ของเจ้าของโครงการ นั่นคือเหตุผลที่เราจึงตรวจสอบทรัพย์สินที่ดินและประวัติคดีของเจ้าของโครงการก่อนที่จะยื่นฟ้อง และเหตุผลที่การดำเนินการก่อนที่ผู้ซื้อรายอื่นจะยื่นฟ้องก่อนจะช่วยเพิ่มโอกาสในการฟื้นฟูผลประโยชน์ได้จริง.

เมื่อนักพัฒนาซอฟต์แวร์ล้มละลาย

สถานการณ์เลวร้ายที่สุด: โครงการถูกยกเลิก และบริษัทก็ล้มละลาย ทางเลือกของคุณจึงมีจำกัด แต่ก็ยังไม่หมดสิ้น.

การฟ้องร้องเรื่องล้มละลายและการฟื้นฟูสถานะ

หากเจ้าหนี้ผลักดันให้โครงการก่อสร้างล้มละลาย คุณต้องยื่นหลักฐานการชำระหนี้ต่อเจ้าหน้าที่รับมอบหนี้ เจ้าหน้าที่รับมอบหนี้จะเริ่มดำเนินการตามกฎหมายทันทีที่ประกาศคำสั่งรับมอบหนี้ ดังนั้นคุณไม่ควรรอให้ถึงเวลาดังกล่าว คุณจะเป็นผู้มีหนี้ที่ไม่ได้รับการประกันจากธนาคารที่ถือครองสิทธิการจำนองในที่ดินนั้น คุณจะได้รับเปอร์เซ็นต์การชำระคืนที่ค่อนข้างน้อย เราจะไม่อ้างว่ามีเปอร์เซ็นต์การชำระคืนที่สูง แต่ผู้ซื้อที่ยื่นเรื่องฟ้องร้องจะได้รับเงินคืน ส่วนผู้ซื้อที่ไม่ได้ยื่นเรื่องฟ้องร้องจะไม่มีการได้รับเงินคืนเลย.

บางครั้งนายกฤษฎีกาหน้าขาวจะซื้อโครงการที่หยุดชะงักและเสนอสัญญาใหม่ให้กับผู้ซื้อที่มีอยู่ คุณควรตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้ก่อนที่จะเซ็นสัญญา โดยข้อกำหนดใหม่มักจะแย่กว่าแบบฟอร์มมาตรฐานตามมาตรา 6/2 ที่คุณมีอยู่แล้ว.

ปกป้องตัวเองก่อนการซื้อครั้งต่อไป

หากคุณซื้อบ้านนอกแผนการก่อสร้างอีกครั้ง ให้มองความเสี่ยงของบริษัทพัฒนาโครงการเป็นความเสี่ยงหลัก ตรวจสอบทุนจดทะเบียนของบริษัท ประวัติการสร้างอาคารที่แล้วเสร็จ ใบอนุญาตก่อสร้าง และการอนุมัติสิ่งแวดล้อมก่อนที่จะจ่ายเงินเกินกว่าค่ามัดจำ ในคู่มือของเรา การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย เดินผ่านรายการตรวจสอบทั้งหมดของเรา การซื้อคอนโดในประเทศไทย ครอบคลุมเรื่องสัดส่วนการถือครองโดยบุคคลต่างชาติ และกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ พยายามผลักดันให้มีการใช้หลักประกันตามกฎหมาย Escrow ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาจะปฏิเสธ แต่ผู้ที่ยอมรับมักจะเป็นผู้ที่สามารถไว้วางใจได้.

ก่อนที่คุณจะเซ็น: การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จที่ช่วยป้องกันปัญหาทั้งหมดนี้

สิ่งที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นวิธีการรักษา ปัญหาเหล่านี้ใช้เวลานาน และการคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยก็ยังคงเป็นการทิ้งเงินของคุณไว้ในโครงการของคนอื่นเป็นเวลาหลายปี นี่คือหลักฐานที่ทำให้คุณไม่ถูกฟ้องร้องในตอนแรก และทั้งหมดนี้เกิดขึ้นก่อนที่ค่าธรรมเนียมการจองจะถูกชำระ.

• คือผู้พัฒนา ไม่ใช่อาคาร. ทุนจดทะเบียน ผู้ถือหุ้น และกรรมการของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า รวมทั้งการดำเนินคดีกับบริษัทและกรรมการของบริษัท ผู้พัฒนาที่เคยมีประวัติการเรียกร้องล่าช้าจะได้รับอีกหนึ่งคดี.
• ใบอนุญาตก่อสร้าง และรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หากโครงการมีขนาดใหญ่ต้องมี. โครงการที่ขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะก่อสร้างนั้นคือการขายแบบแผนการพัฒนาที่ดินแก่คุณ.
• โครงการสินเชื่อบ้าน. โครงการส่วนใหญ่จะสร้างบนที่ดินที่ถูกจำนองให้กับผู้ให้กู้ ถามเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหน่วยของคุณจะได้รับการปล่อยตัวจากสัญญาจำนองนั้นเมื่อใด และหากผู้พัฒนาไม่สามารถชำระหนี้ตามสัญญาได้ หน่วยของคุณจะถูกทำลายอย่างไร.
• สัญญาตามแบบฟอร์มมาตรฐาน. เปรียบเทียบข้อความในแต่ละประโยคกับแบบฟอร์มข้อ 6/2 ทุกการยกเลิกที่ลดสิทธิของคุณคือข้อความที่ผู้พัฒนาทราบดีว่าไม่สามารถบังคับใช้ได้ และเขาหวังว่าคุณจะยอมทำตามอยู่ดี.
• วันที่ครบกำหนดและข้อผูกมัดทางทางอาญา. สัญญาที่ไม่มีกำหนดการก่อสร้าง หรือสัญญาที่อนุญาตให้ผู้พัฒนาสามารถขยายระยะเวลาได้ตามต้องการ เป็นสัญญาณเตือนที่ดังที่สุดในตลาดนี้.
• การโอนเงินมัดจำภายใต้พระราชบัญญัติการโอนเงินมัดจำ พ.ศ. 2551. ขอรับมันมาเลย ผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะปฏิเสธ และการปฏิเสธนั้นก็เป็นข้อมูลเช่นกัน ดู วิธีการทำงานของระบบ Escrow ในประเทศไทย.
• โควตาชาวต่างชาติสำหรับหน่วยงานของคุณ, ได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ประกอบการในหน่วยมัตรเมตร ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้ก่อสร้างมักจะพบว่ามีพื้นที่ที่กำหนดไว้เต็มแล้วในขณะที่โครงการของตนกำลังก่อสร้าง.

คำถามที่พบบ่อย

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราได้ดำเนินคดีกับนักพัฒนาโครงการในประเทศไทยมาตั้งแต่ก่อนที่โครงการส่วนใหญ่จะเริ่มก่อสร้าง ทีมงานของเราตรวจสอบสัญญาของคุณตามแบบฟอร์มมาตรฐานตามมาตรา 6/2 และเขียนจดหมายเรียกค่าเสียหายเป็นภาษาไทย เรายื่นฟ้องในฐานะผู้บริโภคและดำเนินการตามคำร้องขอจนกว่าคุณจะได้รับเงิน เราดำเนินการแทนลูกค้าทั่วโลกด้วยอำนาจผู้รับมอบอำนาจ.

กำลังเผชิญกับโครงการที่ติดขัดหรือผู้พัฒนาที่เงียบเหงาหรือไม่? ติดต่อทนายความชาวไทย สำหรับการประเมินกรณี คุณยังสามารถสำรวจข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ฐานข้อมูลภาษาไทยที่รวมคำตัดสินของศาลฎีกาของไทย และคำแนะนำของเรา กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคในประเทศไทย. กำลังวางแผนจะซื้ออีกครั้งใช่ไหม? เริ่มจาก การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ.

ประเด็นสำคัญ

• สัญญาโครงการที่อยู่อาศัยของคุณต้องเป็นไปตามแบบฟอร์มมาตรฐานของรัฐบาลตามมาตรา 6/2 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด การตัดแก้ไขที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการจึงไม่สามารถบังคับใช้ได้.
• การส่งมอบล่าช้าจะทำให้คุณต้องจ่ายค่าปรับรายวันอย่างน้อย 0.01% ของราคา โดยสูงสุดไม่เกิน 10% ดอลลาร์ หากคุณยกเลิกสัญญาแทน คุณจะได้รับเงินคืนเต็มจำนวน พร้อมดอกเบี้ย.
• การรับประกันความบกพร่องมีระยะเวลา 5 ปีสำหรับโครงสร้าง และ 2 ปีสำหรับส่วนประกอบอื่นๆ แต่คุณต้องฟ้องร้องภายใน 1 ปีนับจากวันที่พบความบกพร่อง.
• คุณฟ้องร้องในฐานะผู้บริโภค: ไม่เสียค่าทนายความ, มีขั้นตอนที่ง่ายกว่า, การโอนภาระหลักฐาน และความเสียหายทางแพ่งที่อาจเกิดขึ้นตามมาตรา 42.
• Interest on refunds is currently 3% per year (Section 7), counted from the date the developer received your money.
• ความเร็วเป็นเรื่องสำคัญ ผู้ที่ยื่นคำร้องก่อนจะได้รับความคุ้มครองจากผู้พัฒนา ส่วนผู้ที่ยื่นคำร้องหลังจะถูกคัดค้านโดยกระบวนการฟื้นฟูทางแพ่ง.