บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
คำตอบโดยย่อ: ค่าบริการของทนายความด้านคอนโดมิเนียมที่เกาะสมุยมีราคา 4,900 บาทสำหรับเช็คเอกสารสิทธิ์หรือ 19,900 บาทสำหรับแพ็คเกจคอนโดมิเนียมทั้งหมด ซึ่งสามารถดำเนินการได้จากสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยไม่มีการเดินทางมาถึงที่สำนักงานของเรา สิ่งที่สำคัญที่สุดบนเกาะสมุยคือการตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังขายอะไรอยู่ก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำ: เป็นหน่วยคอนโดมิเนียมที่ลงทะเบียนแล้ว หรือเป็นวิลล่าในโครงการที่ลงทะเบียนภายใต้กฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุด, หรือสัญญาเช่าระยะ 30 ปีที่เสนอให้เป็นกรรมสิทธิ์.
สารบัญ
สำนักงานที่ดินใดจดทะเบียนคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุย
เกาะสมุยเป็นอำเภอหนึ่งของจังหวัดสุราษฎร์ธานี ห้องชุดทุกห้องบนเกาะ ตั้งแต่เฉวงไปจนถึงตลิ่งงาม จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี สาขาเกาะสมุย ซึ่งตั้งอยู่บนเกาะ สาขานี้ยังมีส่วนแยกสำหรับเกาะพะงันด้วย สำนักงานดังกล่าวเก็บทะเบียนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทะเบียนอาคารชุดของแต่ละโครงการ และการนับสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวของแต่ละอาคาร.
สำนักงานเดียวกันนี้ยังจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ยาวนานกว่าสามปีภายใต้มาตรา 538 ของกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ที่สุมาฮี ส่วนใหญ่ของสิ่งที่เป็นที่ขายว่าเป็นการ “การเป็นเจ้าของ” คือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้สำหรับบ้านพัก ไม่ใช่สิทธิ์การเป็นเจ้าของที่ดิน.
สิ่งที่แตกต่างระหว่างการซื้อคอนโดบนเกาะสมุยคืออะไร
ห้องชุดที่มีขายส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารเตี้ยบนเนินเขาเหนือเฉวง ละไม และบ่อผุด ซึ่งขายภายใต้โครงสร้างหนึ่งในสองแบบ: โครงการทั้งหมดจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ทำให้วิลล่าแต่ละหลังเป็นห้องชุดที่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ของตนเอง หรือที่ดินยังคงเป็นของผู้พัฒนาโครงการและวิลล่าแต่ละหลังขายภายใต้สัญญาเช่าระยะ 30 ปี กลุ่มบ้านเดี่ยวอาจเป็นอาคารชุดที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ แต่ต้องมีการจดทะเบียนที่สาขาเกาะสมุยเท่านั้น แผ่นพับที่เขียนว่า “กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม” ไม่ใช่การจดทะเบียน.
แนวเขาได้รับการควบคุม อนุญาตให้สร้างอาคารได้เฉพาะในพื้นที่สูงกว่า 80 เมตร และสูงกว่าระดับน้ำทะเล 140 เมตรเท่านั้น และในพื้นที่ลาดชัน 35 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป โดยอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวเพียงหลังละ 6 เมตรเท่านั้น กฎหมายของเทศบาลเมืองเกาะสมุย พ.ศ. 2560 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2018) เพิ่มกฎเกณฑ์สำหรับอาคารคอนโดมิเนียม: ห้ามสร้างภายในระยะ 50 เมตรจากชายฝั่ง ห้ามสร้างระหว่าง 50 ถึง 200 เมตร ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอย 12 เมตร ความสูงไม่เกิน 12 เมตร และต้องเปิดพื้นที่ว่างอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของพื้นที่ทั้งหมด ห้ามสร้างเกิน 200 เมตร โดยยังคงใช้กฎเกณฑ์ดังกล่าวในเขตที่ 6 (ข้อ 6 และ 7) โครงการแนวเขาที่อยู่เหนือเส้นดังกล่าวต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ดังกล่าว ใบอนุญาตก่อสร้าง ตรวจสอบก่อนที่จะ commit.
โควตาชาวต่างชาติในอาคารขนาดเล็กเต็มเร็ว: 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยภายใต้มาตรา 19 ทวิ คือบ้านพักตากอากาศ 5 หรือ 6 หลังในโครงการที่มีบ้านพัก 12 หลัง และส่วนที่เหลือจึงสามารถให้เช่าได้เพียงเท่านั้น และมีผู้ขายเป็นชาวต่างชาติสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งมักมาจากต่างประเทศ ซึ่งนับเป็นปัจจัยที่เพิ่มความซับซ้อนให้กับตลาด หนังสือมอบอำนาจ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามรายการตรวจสอบ.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 19 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 Condominium Act B.E. 2522
Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 17923/2557 (2014): สัญญาเช่าที่แท้จริงเป็นสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติบังคับให้โอนที่ดินแก่บริษัทผู้ถือแทนไม่ได้
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
แหล่งที่มา
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อมักทำที่เกาะสมุย
- การซื้อ “คอนโดมิเนียมวิลล่า” ที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน. หากโครงการไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุดที่สาขาเกาะสมุย ก็จะไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โอน คุณกำลังซื้อบ้านที่ตั้งอยู่บน โฉนดของผู้อื่น และอย่างมากที่สุดที่คุณจดทะเบียนได้คือสัญญาเช่า.
- การมองว่าโควตาเป็นเพียงพิธีการในอาคารขนาดเล็ก. ในโครงการที่ประกอบด้วยหน่วยจำนวนเท่ากัน ฝ่ายต่างชาติจะต้องเต็มเมื่อขายไปแล้ว 4 หน่วย ตามมาตรา 19 ตรี สำนักงานที่ดินจะต้องได้รับแจ้งว่าชาวต่างชาติรายใดที่ได้ครอบครองหน่วยอยู่แล้ว และจำนวนส่วนแบ่งพื้นที่ของพวกเขา โดยปกติจะเป็นการแจ้งผ่านจดหมายจากนิติบุคคล และตามมาตรา 19 จัตวา เจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ของคุณได้เฉพาะเมื่อส่วนแบ่งดังกล่าว บวกกับหน่วยของคุณยังคงอยู่ในระดับไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ ดู วิธีการคำนวณโควต้า.
- การชำระเงินให้ผู้ขายชาวต่างชาติในต่างประเทศ. การโอนเงินราคาไปยังบัญชีของผู้ขายในยุโรปจะไม่มีการออกใบเสร็จรับเงินในชื่อของคุณ และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้ต้องมีหลักฐานว่าเงินตราต่างประเทศที่เท่ากับราคาได้ถูกนำเข้าประเทศไทย หรือถอนออกจากบัญชีเงินตราต่างประเทศหรือบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย เจ้าหน้าที่สาขาเกาะสมุยจะปฏิเสธการลงทะเบียน แบบฟอร์ม FET.
- การรับบริษัทนอกชายฝั่งเป็นผู้ซื้อ. เมื่อโควตาเต็มแล้ว ผู้พัฒนาโครงการบางรายแนะนำให้ใช้บริษัทที่จดทะเบียนในต่างประเทศ “เพราะบริษัทไม่ถูกนับรวม” แต่ความจริงบริษัทถูกนับรวม และศาลฎีกาก็ได้วินิจฉัยไว้เช่นนั้น.
สิ่งที่ศาลฎีกาได้กล่าวไว้: บริษัทนอกชายฝั่งถือเป็นคนต่างด้าว
ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 840/2561 บริษัทในหมู่เกาะบริติชเวอร์จินทำสัญญาซื้อห้องชุดในราคา 72,960,361 บาท ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าบริษัทที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศไม่มีสัญชาติไทยและเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด บริษัทดังกล่าวจะถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะในประเภทตามมาตรา 19 ที่ต้องมีบัตรส่งเสริมการลงทุน ซึ่งบริษัทไม่มี บริษัทจึงไม่อาจเป็นเจ้าของห้องชุดได้ ไม่ว่าสัญญาซื้อขายจะระบุไว้อย่างไร.
นำหลักนี้มาใช้กับโครงการบนเนินเขาที่บ่อผุดซึ่งวิลล่าในโควตาชาวต่างชาติหมดไปแล้ว และผู้พัฒนาโครงการเสนอวิลล่าหลังถัดไปให้กับบริษัท BVI หรือฮ่องกงของคุณ สัญญาลงนามแล้ว เงินมัดจำจ่ายแล้ว และสาขาเกาะสมุยปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะบริษัทเป็นคนต่างด้าวที่ไม่มีใบรับรองตามที่มาตรา 19 กำหนด ทางเลือกที่ถูกต้องตามกฎหมายเมื่อโควตาเต็มแล้วคือการจดทะเบียน เช่า ตามมาตรา 538 การจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน, หรือห้องชุดภายในโควตาที่ถือในชื่อของคุณเอง.
วิธีที่เราจัดการการซื้อที่เกาะสมุยจากกรุงเทพฯ
สำนักงานของเรามีเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมายล่วงหน้า เราไม่มีสำนักงานที่สมุย เอกสารจะส่งทางอีเมลและผ่านทางแพลตฟอร์มของลูกค้า เราจะได้รับสำเนาถูกต้องของโฉนดที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลังพร้อมลายเซ็นและวันที่จากเครือข่ายสำนักงานที่ดิน และการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมและ นิติบุคคล‘เอกสารของ 's จะถูกร้องขอเป็นภาษาไทย และรายงานให้คุณทราบเป็นภาษาอังกฤษ.
รายงานทุกฉบับได้รับการตรวจสอบโดย Wichuda Atthamethakon, LL.M., ใบอนุญาตทนายความไทย 3149/2556 ซึ่งเป็นทนายความชาวไทยของเรา และงานทั้งหมดอยู่ภายใต้การดูแลของ Sebastien Brousseau, LL.B., B.Sc., กรรมการผู้จัดการ ซึ่งบริหารสำนักงานกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับคำแนะนำการโอนเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับเคาน์เตอร์สาขาเกาะสมุย ได้แก่ เอกสาร รายการค่าธรรมเนียม และสิ่งที่จดหมายรับรองโควตาต้องระบุ เกาะสมุยอยู่นอกพื้นที่ของแพ็คเกจพรีเมียม ดังนั้นการไปร่วมที่สำนักงานที่ดินจะเสนอราคาก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
ขั้นตอนการดำเนินงานทีละขั้น
| ขั้นตอน | สิ่งที่เราทำ | สิ่งที่คุณทำ | จังหวะเวลา |
|---|---|---|---|
| 1. การสั่งซื้อ | เปิดไฟล์นั้นแล้วระบุโครงสร้างว่าคือคอนโดมิเนียม, วิลล่าที่จดทะเบียนในนามคอนโดมิเนียม หรือที่ดินเช่า | ส่งชื่อโครงการ หมายเลขห้องชุด ชื่อผู้ขาย และประกาศขาย | วันที่ 1 |
| 2. การตรวจสอบโฉนดที่ดิน | ขอสำเนาที่มีการรับรอง แปลสำเนาดังกล่าว และรายงานเรื่องเจ้าของ เนื้อที่ ภาระผูกพัน และการจดทะเบียนอาคารชุด | ไม่ต้องทำอะไรจนกว่าจะได้รับรายงาน | 3 วันทำการ |
| 3. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด | จดหมายรับรองโควตาและการนับของสำนักงานที่ดิน, สถานะปลอดหนี้, บัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด, ใบอนุญาตก่อสร้างและกฎเกี่ยวกับพื้นที่เนินเขา, ความสามารถของผู้ขายและหนังสือมอบอำนาจ, การจำนอง | ส่งต่อสิ่งที่ผู้ขาย ผู้พัฒนา และนิติบุคคลส่งมา | วันที่ 4 ถึง 10 |
| 4. การตรวจสอบสัญญา | แก้ไขร่างสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่า กำหนดให้เงินมัดจำมีเงื่อนไขขึ้นอยู่กับโควตาและใบรับรองปลอดหนี้ และกำหนดว่าฝ่ายใดเป็นผู้ชำระภาษีใด | ลงนามเฉพาะฉบับที่ผ่านการตรวจแก้แล้วเท่านั้น | วันที่ 8 ถึง 12 |
| 5. คำแนะนำเรื่อง FET | คำแนะนำการโอนเงินเพื่อให้ธนาคารไทยที่รับเงินออกแบบฟอร์ม FET ในชื่อของคุณตามมาตรา 19 ตรี | การโอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ | ก่อนวันโอน |
| 6. คำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์ | รายการตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับเคาน์เตอร์สาขาเกาะสมุย; เสนอราคาการไปร่วมที่สำนักงานที่ดินหากมีการร้องขอ | ไปด้วยตนเอง หรือแต่งตั้งผู้แทนตามหนังสือมอบอำนาจของสำนักงานที่ดิน | วันโอน |
| 7. หลังการโอน | ตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว และปิดแฟ้มงาน | ส่งสแกนเอกสารที่ลงทะเบียน | ภายใน 7 วัน |
ค่าใช้จ่าย
ค่าบริการของเราเป็นอัตราคงที่และเป็นเงินบาท ค่าธรรมเนียมของรัฐที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ หรืออากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย) ชำระที่เคาน์เตอร์ และไม่รวมอยู่ในค่าบริการของเราในทุกกรณี.
- การตรวจสอบโฉนดที่ดิน: 4,900 บาท สำเนาที่รับรองถูกต้องของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมตราประทับทางราชการและวันที่ คำแปลภาษาอังกฤษ และรายงานของทนายความความยาวสองหน้า ภายใน 3 วันทำการ หักเป็นส่วนหนึ่งของค่าแพ็กเกจคอนโดมิเนียมได้หากสั่งภายใน 30 วัน.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม: 19,900 บาท การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด การตรวจสอบสัญญา คำแนะนำเรื่อง FET และคำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร ภายใน 7 ถึง 14 วันทำการ.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียมพรีเมียม: 34,900 บาท เพิ่มการไปร่วมที่สำนักงานที่ดินและการแปลในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง สำหรับเกาะสมุย การไปร่วมที่สำนักงานที่ดินจะเสนอราคาแยกต่างหากก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
- การตรวจสอบสถานะที่ดินและบ้าน (วิลล่าที่ไม่ใช่อาคารชุดที่จดทะเบียน): เริ่มต้นที่ 19,900 บาท โดยจะแจ้งราคาให้ทราบก่อนเริ่มงาน.
- บริการปรึกษา: 2,000 บาทต่อชั่วโมง สามารถนำไปใช้กับแพ็คเกจได้.
สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียม (19,900 บาท)
สั่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (4,900 บาท)
ดาวน์โหลด รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดฟรี, จองคิวปรึกษา, หรืออ่านหน้าของเราที่ โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ คอนโดมิเนียมที่ซื้อก่อนสร้างเสร็จ.
คำถามที่พบบ่อย
“คอนโดวิลล่า” บนเกาะสมุยเป็นกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่?
เป็นได้ หากโครงการทั้งหมดจดทะเบียนเป็นอาคารชุดที่สาขาเกาะสมุย และวิลล่าของคุณเป็นห้องชุดที่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ของตนเองภายในโควตาชาวต่างชาติ พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้มีห้องชุดแบบอาคารเตี้ยและแบบแยกหลัง หากไม่มีการจดทะเบียน วิลล่าดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินของผู้พัฒนาโครงการ และอย่างมากที่สุดที่คุณจดทะเบียนได้คือสัญญาเช่า สำเนาที่มีการรับรองจะให้คำตอบในเรื่องนี้ภายใน 3 วันทำการ.
คุณมีสำนักงานที่เกาะสมุยหรือไม่?
ไม่ เรามีสำนักงานเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมายเท่านั้น งานของสมุยดำเนินการจากระยะไกล: เอกสารทางอีเมลและผ่านพอร์ทัลลูกค้า สำเนาที่มีการรับรองผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน คำขอเป็นภาษาไทยไปยังนิติบุคคลอาคารชุดโดยทีมของเรา รายงานและการแก้ไขสัญญาเป็นภาษาอังกฤษ การไปร่วมที่สำนักงานที่ดินบนเกาะสมุยจะเสนอราคาก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
โควตาชาวต่างชาติในโครงการขนาดเล็กเต็มเร็วแค่ไหน?
เร็วมาก มาตรา 19 ทวิ อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมด ดังนั้นในโครงการที่มีวิลล่า 12 หลัง อาจมีเพียง 5 หรือ 6 หลังเท่านั้น และวิลล่าขนาดใหญ่จะใช้โควตาเร็วกว่าวิลล่าขนาดเล็ก เราขอหนังสือระบุสัดส่วนหลังการโอนของคุณจากนิติบุคคลอาคารชุด และการนับของสำนักงานที่ดิน ก่อนที่จะปล่อยเงินมัดจำ และสัญญาจะกำหนดให้คืนเงินมัดจำหาก โควตา ไม่มีเหลืออยู่.
ผู้ขายเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ การเปลี่ยนแปลงคืออะไร?
ผู้ขายจะลงนามในหนังสือมอบอำนาจตามแบบของสำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยปกติจะได้รับการรับรองที่สถานทูตไทย และยังคงต้องโอนเงินค่าห้องชุดเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ เพื่อให้แบบฟอร์ม FET ออกในชื่อของคุณ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) ของผู้ขายจะชำระที่เคาน์เตอร์ เราตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจ ตัวตนของผู้ขายเทียบกับสำเนาที่ได้รับการรับรอง และหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ.
กฎเกี่ยวกับพื้นที่เนินเขามีความหมายอย่างไรสำหรับห้องชุดที่อยู่สูงกว่าเฉวงหรือละไม?
ประกาศด้านสิ่งแวดล้อมปี 2025 สำหรับเกาะสมุยจำกัดการก่อสร้างบนพื้นที่ที่สูงกว่า 80 เมตรและ 140 เมตรจากระดับน้ำทะเล และบนพื้นที่ลาดชันตั้งแต่ 35 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป และกฎของเทศบาลจำกัดความสูงไว้ที่ 12 เมตรในพื้นที่ส่วนใหญ่ ห้องชุดที่ไม่เป็นไปตามกฎเหล่านั้นอาจมีปัญหาเรื่องใบอนุญาตที่ติดตัวคุณไป เราตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและโฉนดที่ดินที่ตั้งโครงการเป็นส่วนหนึ่งของรายการ 25 ประเด็นของ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
ฉันสามารถซื้อผ่านบริษัทของฉันในต่างประเทศได้หรือไม่ หากโควตาเต็มแล้ว?
ไม่ได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 840/2561 ว่าบริษัทที่จดทะเบียนจัดตั้งตามกฎหมายต่างประเทศเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนเท่านั้น หากไม่มีบัตรดังกล่าว สาขาเกาะสมุยจะปฏิเสธการโอน เมื่อโควตาเต็มแล้ว ทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายคือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียน หรือโครงการอื่นที่ยังมีโควตาเหลือ.
สัญญาเช่ากับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดบนเกาะสมุยแตกต่างกันอย่างไร?
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคือกรรมสิทธิ์: คุณสามารถขาย จำนอง และยกให้โดยพินัยกรรมได้ และคุณมีสิทธิลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปีเป็นสิทธิการครอบครองที่จดทะเบียน ซึ่งบังคับได้ตลอดระยะเวลาการเช่าตามมาตรา 538 โดยไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียง และมีมูลค่าลดลงทุกปี ทั้งสองแบบถูกต้องตามกฎหมาย ข้อผิดพลาดคือการจ่ายราคาของกรรมสิทธิ์สำหรับสัญญาเช่า เราจะบอกคุณว่าสัญญาให้สิทธิแบบใดก่อนที่คุณจะลงนาม.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.