มาตรา 540: กำหนดเวลาเช่าสูงสุด 30 ปี
ตัวบทกฎหมาย
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปีอนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
The duration of a hire of immovable property cannot exceed thirty years. If it is made for a longer period, such period shall be reduced to thirty years. The aforesaid period may be renewed, but it must not exceed thirty years from the time of renewal.
คำแปลนี้ยังไม่ได้ตรวจสอบโดยสำนักงาน โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 540 เป็นเพดานระยะเวลาเช่าในไทย "สัญญาเช่า 90 ปี" ที่บางโครงการอสังหาฯ โฆษณานั้นเป็นเรื่องเท็จ แท้จริงคือสัญญาเช่า 30 ปีสามฉบับต่อเนื่อง แต่ละฉบับต้องต่ออายุโดยสมัครใจของทั้งสองฝ่ายและจดทะเบียนใหม่ ศาลเคยตัดสินว่าสัญญาเช่า 90 ปีที่จ่ายเงินก้อนล่วงหน้าเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แนวคำพิพากษาเรื่อง renewal option ยืนยันว่าการต่ออายุต้องเป็นข้อตกลงใหม่จริง ๆ ไม่ใช่สิทธิข้างเดียวของผู้เช่า สำหรับการลงทุนระยะยาวของชาวต่างชาติ สิทธิเก็บกิน (ตลอดชีพ) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิสร้างอาคารแยกจดทะเบียน) ทนทานกว่าสัญญาเช่าต่ออายุ
ที่อยู่อาศัยกับพาณิชย์กรรม เพดาน 30 ปีใช้กับการเช่าทั่วไปและการเช่าที่อยู่อาศัย ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมโดยแท้มีระยะเวลาได้ถึง 50 ปี (ต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี) ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หากที่ดินอยู่ในเขตพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำหนด เป็นไปตามเกณฑ์การลงทุน (โดยทั่วไปคือการลงทุนเชิงพาณิชย์ไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท หรืออุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI ได้) และมีการจดทะเบียนการเช่า การต่ออายุไม่เป็นอัตโนมัติ ต้องทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด หากต่ออายุอัตโนมัติ จ่ายล่วงหน้า หรือตกลงล่วงหน้าจนเกิน 30 ปี ย่อมตกเป็นโมฆะเพราะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 (ดู คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) มีข้อยกเว้นหนึ่งที่ผูกพันคู่สัญญา คือเมื่อผู้เช่าให้สิ่งตอบแทนยิ่งกว่าค่าเช่าปกติ เช่น ปลูกสร้างอาคารหรือออกค่าปรับปรุงสำคัญ สัญญานั้นอาจเป็น สัญญาต่างตอบแทน (สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา) ซึ่งศาลฎีกาบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญาและทายาทได้แม้ไม่จดทะเบียน แต่ยังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ์ ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริต และไม่อาจลบล้างเพดาน 30 ปีได้
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: ข้อสัญญาที่กำหนดเช่า 99 ปีหรือตลอดไปถูกลดเหลือ 30 ปีโดยผลของกฎหมายโดยอัตโนมัติ ตัวเลือกการต่อสัญญาหลัง 30 ปีถือว่าถูกต้อง แต่ต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ ประชาชนทั่วไป: ระยะเวลาเช่าที่ดินหรืออาคารสูงสุดคือ 30 ปี เมื่อสิ้นสุดต้องเจรจาสัญญาใหม่
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
- 4655/2566 (2023) ★ สัญญาเช่า 90 ปีเกินกำหนด 30 ปี — เป็นโมฆะ
- 5277/2540 (1997) ★ ข้อตกลงต่อสัญญาเช่าเป็นดุลพินิจ
แสดงคำพิพากษาที่อ้างถึงมาตรานี้ในฐานข้อมูลของเรา ดูคำพิพากษาเพิ่มเติมได้ที่ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกา
มีคำพิพากษาศาลฎีกาอ้างถึงมาตรานี้ 6 คดี (พ.ศ. 2492 ถึง 2566)
ตัวอย่างคำพิพากษาที่อ้างถึง
- คำพิพากษาฎีกาที่ 4655/2566 (2023) สัญญาเช่า 90 ปีเกินกำหนด 30 ปี — เป็นโมฆะ
- คำพิพากษาฎีกาที่ 801/2492 (1949)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2297/2541 (1998)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1729/2540 (1997)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1554/2500 (1957)
- คำพิพากษาฎีกาที่ 4809/2548 (2005)
รายการนี้คัดเลือกโดยระบบ โดยให้น้ำหนักกับคำพิพากษาที่ยกมาตรานี้ขึ้นวินิจฉัย มากกว่าคำพิพากษาที่เพียงอ้างถึงตอนพิพากษาลงโทษ ยังไม่ผ่านการตรวจทานโดยสำนักงาน
มักถูกอ้างถึงพร้อมกับ
มาตราที่ปรากฏร่วมกับมาตรานี้บ่อยที่สุดในคำพิพากษาเดียวกัน ตัวเลขคือจำนวนคดี
นับจากฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาของสำนักงาน จำนวน 83,652 คดี (พ.ศ. 2464 ถึง 2569) จำนวนคดีนับครบถ้วน ส่วนช่วงปีที่แสดงได้ตัดปีที่มีคดีน้อยผิดปกติออก เพื่อให้สะท้อนช่วงเวลาที่มีการอ้างถึงจริง ตัวเลขนี้คำนวณโดยสำนักงานเอง ไม่ใช่สถิติทางการของศาล วิธีการนับและตรวจสอบ
คำถามที่พบบ่อย
สามารถทำสัญญาเช่า 50 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ไม่ได้ — มาตรา 540 กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 30 ปี หากกำหนดเกินกว่านั้นจะถูกลดลงเหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ แต่การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมโดยแท้จริงมีระยะเวลาได้ถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หากเป็นไปตามเงื่อนไข (ที่ดินอยู่ในเขตพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำหนด เป็นไปตามเกณฑ์การลงทุน และจดทะเบียนการเช่า) ทั้งสองกรณีเป็นระยะเวลาที่จดทะเบียนคราวเดียว การต่ออายุมีผลเฉพาะเมื่อทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุดเท่านั้น ไม่อาจต่ออายุอัตโนมัติหรือตกลงล่วงหน้าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566)
สัญญาเช่าเพื่อพาณิชยกรรมในไทยทำได้ 50 ปีหรือไม่?
ได้ ข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 เป็นหลักทั่วไป แต่พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมได้ถึง 50 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี ใช้เฉพาะกิจการที่เข้าเกณฑ์ — โดยทั่วไปคือการลงทุนเชิงพาณิชย์ไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท หรืออุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI ได้ — บนที่ดินในทำเลที่ได้รับอนุมัติ และต้องจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดิน
การต่ออายุสัญญาเช่าในไทยเป็นไปโดยอัตโนมัติหรือไม่?
ไม่ ข้อตกลงต่ออายุเป็นเพียงทางเลือก การต่ออายุต้องทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด การต่ออายุที่เป็นอัตโนมัติ จ่ายล่วงหน้า หรือตกลงล่วงหน้าจนมีผลเกิน 30 ปี ตกเป็นโมฆะเพราะเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) ผู้ให้เช่าไม่อาจถูกบังคับให้ต่อสัญญา และศาลฎีกาปฏิเสธที่จะบังคับตามคำมั่นต่ออายุล่วงหน้าแม้ในฐานะบุคคลสิทธิ เมื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อลบล้างเพดาน 30 ปี
สัญญาต่างตอบแทนคืออะไร และผูกพันคู่สัญญายิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาได้หรือไม่?
"สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าให้สิ่งตอบแทนยิ่งกว่าค่าเช่าปกติ เช่น ปลูกสร้างอาคารหรือออกค่าปรับปรุงสำคัญ ศาลฎีกาถือว่าเป็นสัญญาที่ผูกพันในฐานะบุคคลสิทธิ บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาแม้ไม่ได้จดทะเบียน และตกทอดไปยังทายาทของคู่สัญญาแทนที่จะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ แต่ยังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ จึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริต และไม่อาจใช้หลีกเลี่ยงเพดาน 30 ปีได้ การที่สัญญาใดเข้าลักษณะนี้หรือไม่ ศาลพิจารณาเป็นรายกรณี
คู่มือที่เกี่ยวข้องบน ThaiLawOnline
วิธีอ้างอิงมาตรานี้
-
อ้างอิงแบบทั่วไป
Civil and Commercial Code, s. 540 (Thailand) -
อ้างอิงแบบวิชาการ
Civil and Commercial Code (Thailand), s. 540. ThaiLawOnline, https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-540/ (accessed 8 สิงหาคม 2026). -
อ้างอิงแบบไทย
ป.พ.พ. มาตรา 540 -
ลิงก์ถาวร
https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-540/ -
โค้ดสำหรับฝังในเว็บอื่น
<blockquote cite="https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-540/"><p>อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปีอนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา</p><footer>Civil and Commercial Code, s. 540 (Thailand) — <a href="https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-540/">ThaiLawOnline</a></footer></blockquote>
ตัวบทภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ คำแปลภาษาอังกฤษเป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการโดย ThaiLawOnline เผยแพร่ให้นำไปใช้ต่อได้โดยอ้างที่มา