มาตรา 540: กำหนดเวลาเช่าสูงสุด 30 ปี

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ไม่ได้: มาตรา 540 กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 30 ปี หากกำหนดเกินกว่านั้นจะถูกลดลงเหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ แต่การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมโดยแท้จริงมีระยะเวลาได้ถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หากเป็นไปตามเงื่อนไข (ที่ดินอยู่ในเขตพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำหนด เป็นไปตามเกณฑ์การลงทุน และจดทะเบียนการเช่า) ทั้งสองกรณีเป็นระยะเวลาที่จดทะเบียนคราวเดียว การต่ออายุมีผลเฉพาะเมื่อทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุดเท่านั้น ไม่อาจต่ออายุอัตโนมัติหรือตกลงล่วงหน้าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566)

ได้ ข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 เป็นหลักทั่วไป แต่พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมได้ถึง 50 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี ใช้เฉพาะกิจการที่เข้าเกณฑ์: โดยทั่วไปคือการลงทุนเชิงพาณิชย์ไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท หรืออุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI ได้: บนที่ดินในทำเลที่ได้รับอนุมัติ และต้องจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดิน

ไม่ ข้อตกลงต่ออายุเป็นเพียงทางเลือก การต่ออายุต้องทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด การต่ออายุที่เป็นอัตโนมัติ จ่ายล่วงหน้า หรือตกลงล่วงหน้าจนมีผลเกิน 30 ปี ตกเป็นโมฆะเพราะเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) ผู้ให้เช่าไม่อาจถูกบังคับให้ต่อสัญญา และศาลฎีกาปฏิเสธที่จะบังคับตามคำมั่นต่ออายุล่วงหน้าแม้ในฐานะบุคคลสิทธิ เมื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อลบล้างเพดาน 30 ปี

"สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าให้สิ่งตอบแทนยิ่งกว่าค่าเช่าปกติ เช่น ปลูกสร้างอาคารหรือออกค่าปรับปรุงสำคัญ ศาลฎีกาถือว่าเป็นสัญญาที่ผูกพันในฐานะบุคคลสิทธิ บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาแม้ไม่ได้จดทะเบียน และตกทอดไปยังทายาทของคู่สัญญาแทนที่จะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ แต่ยังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ จึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริต และไม่อาจใช้หลีกเลี่ยงเพดาน 30 ปีได้ การที่สัญญาใดเข้าลักษณะนี้หรือไม่ ศาลพิจารณาเป็นรายกรณี