ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 (ภ.บ.ท.5) is the form on which land was declared for the local maintenance tax under the Local Maintenance Tax Act B.E. 2508. The Land and Building Tax Act B.E. 2562 repealed that Act (section 3(6)) and has governed the tax on land since 1 January 2020 (section 2), so no new PBT 5 receipts are issued. Old receipts remain the usual paperwork for untitled land held by possession. Land owned by the State for official use is a different category, ที่ดินรัชพัทสดู.
Not every document at the สำนักงานที่ดิน is a title: see our guide to อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
The titles called “Por Bor Tor 5 in Thailand” is overseen by the Subdistrict Administrative Organization (SAO) in Thailand. It is not under the Department of Lands or “Land Department” Office. The documents related Por Bor Tor are some kind of tax receipts showing the taxpayers name, . A Por Bor Tor 5 in Thailand is essentially a right of possession. The real owner is the government but the people can use this land for farm purposes.
โปรดทราบว่าการค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลง Por Bor Tor 5 อาจมีความซับซ้อน เนื่องจากในยุคนั้นยังไม่มีระบบคอมพิวเตอร์ การค้นหาเจ้าของที่ดินอาจต้องใช้เวลาทั้งวันในการค้นหาข้อมูลในสมุดที่สำนักงาน SAO เพื่อหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ
การจัดการข้อตกลงและภาระผูกพันด้านภาษี
Contracts related to Por Bor Tor 5 in Thailand are often informal and might be endorsed by the ผู้ใหญ่บ้าน (known as Poo Yan Baan) for some semblance of authority. They are often some “templates” from the land department, sometimes without proper witnesses, or without dates, clear indications of the land and what should protect a buyer or seller.
Until 2020 the local maintenance tax was paid every year, and the receipts were issued by the SAO or อัมพูร์. These records are meticulously maintained in books. Confirming ownership entails a thorough manual investigation. The value of the land is normally much lower than a “chanotte” title deed.
แกะกล่อง Por Bor Tor 5 ในประเทศไทย (PBT 5)
Por Bor Tor 5 in Thailand (PBT 5) also referred to as ” maintenance tax” or colloquially as the “grass tax ” was the tax the PBT 5 recorded. The receipt showed that the occupier had paid that tax to the local authority, usually the SAO, which kept the records and issued the receipt. It never proved ownership.
ความแตกต่างระหว่าง PBT 5 และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
It’s important to note that Por Bor Tor 5 in Thailand เป็น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน The SAO lacks the jurisdiction to confirm land ownership. Nor can a PBT 5 holder apply for a ซอร์ กอร์ 1: that form was a notification of possession filed with the district office in 1955, when the Land Code came into force, and none are issued today. It is not an “ownership” but rather a right to “possess” the land. The government is the ultimate owner of this property.
ปัจจัยสำคัญในการทำธุรกรรมที่ดิน
To prevent การฉ้อโกง in land transactions it’s crucial to verify ownership of these “possessory rights” through either the village headman (Poo Yai Baan) or the local authority (SAO). The origin of PBT 5 dates back decades when there was farmland available for the growing population. This situation led individuals to occupy land or clear forests for agriculture. By paying the maintenance tax they could acquire a PBT 5 certification as proof of land occupation.
คุณสมบัติของปอ บ ต. 5 ในประเทศไทย
ลักษณะเด่นอย่างหนึ่งของที่ดินที่กำหนดเป็น PBT 5 คือ ที่ดินนั้นไม่มีโฉนดที่ดินจากกรมที่ดินที่ยืนยันการครอบครองหรือกรรมสิทธิ์
PBT 5 land can be sold. Unlike transactions involving titled land this process only transfers the right to use the land, not ownership. The government maintains ownership.
In law, possession of untitled land passes when the seller hands the land over to the buyer (Civil and Commercial Code section 1378); no registration is needed (Supreme Court Decision 7740/2555). Under the old tax, the buyer then had the taxpayer’s name changed at the SAO, which is administrative evidence of the handover, not a title.
ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดิน PBT 5
As PBT 5 land lacks certification from the Department of Lands there are risks involved. The land could already be occupied by another party, or classified as public land, reserved forest, mangrove forest, national park or military zone. The holder of a PBT 5 document has no authority to challenge any government reclamation of that land. These risks need to be acknowledged.
อย่างไรก็ตาม การปรึกษากับกรมป่าไม้และหน่วยงานทหารสามารถช่วยระบุได้ว่าที่ดินนั้นจัดอยู่ในประเภทป่าหรือเขตทหาร การตรวจสอบกับกรมที่ดินสามารถระบุได้ว่ามีบุคคลอื่นถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหรือไม่ รายละเอียดสำคัญที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบ ได้แก่ พิกัดแผนที่และหมายเลขสำรวจที่ระบุไว้ในเอกสาร PBT 5
ความคลาดเคลื่อนในขนาดที่ดิน PBT 5
There is a possibility that the size of the purchased PBT 5 land may not match the information provided in the document. The declared area in Por Bor Tor 5 in Thailand is based on the occupants approximation not on surveying according to the Department of Lands mapping guidelines. If a survey is conducted later for the issuance of a land title document it could reveal a smaller area than the one stated in the PBT 5.
สามารถแปลงที่ดินตามแบบ PBT 5 ให้เป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่?
PBT 5 landowners can apply for title deeds when instructed by the government to convert their documents. The PBT 5 documentation will be used as supporting evidence for obtaining title deeds as long as the land is not within forest areas, military zones or land already titled to someone else.
Buyers have the option to ask sellers to initiate the process of obtaining land title deeds under the กฎหมายที่ดิน Act to confirm whether title deeds can indeed be granted when required by authorities. This verification can be done at the Land Office overseeing the location of the land.
ก่อสร้างบนที่ดิน PBT 5
ผู้พักอาศัยสามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินป.บ.ต. 5 ในประเทศไทยได้ หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากองค์การบริหารส่วนตำบล (SAO) แล้ว
เมื่อได้รับอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างจาก SAO แล้ว พวกเขาสามารถขอหมายเลขบ้านจากผู้ใหญ่บ้านได้ เมื่อได้รับหมายเลขบ้านแล้ว พวกเขามีสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนบ้านที่สำนักงานเขต เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว พวกเขาสามารถดำเนินการยื่นขอใช้บริการไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้
It is possible to จำนอง structures and buildings on PBT 5 land; however the mortgagor must also be the owner of these buildings/structures as per mortgage laws. The owner of the property being mortgaged must include any improvements attached to the land. It is worth noting that banks typically do not accept mortgages on PBT 5 land and such land cannot be foreclosed and sold at auction like land with a โฉนด title.
คำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับคดี ป.บ. 5 ในประเทศไทย
In terms of ศาลฎีกา rulings on PBT 5 land, Supreme Court Decision 15551/2553 (2010) held that a sale of PBT 5 land transfers possession, not ownership, and is complete once the land is handed over and the price paid (sections 1377 and 1378). The seller then owes nothing more, so the buyer could not force a boundary survey or claim the price back.
Supreme Court Decision 7740/2555 (2012) held that a printed agreement to sell PBT 5 land was in substance a sale of possession, completed by handing over the land; when the buyer stopped paying and the seller sued for eviction instead of the price, the court treated the contract as mutually rescinded and ordered the 730,000 baht deposit returned (section 391). Whether a title deed can later be issued is a separate question for the Land Office, which will look at whether the land has been surveyed and whether neighbouring plots already carry title deeds or นอร์ซอร์ 3 documents.
ได้รับการตรวจสอบล่าสุดเมื่อ: 25 กันยายน 2026. Sections 2 and 3(6) of the Land and Building Tax Act B.E. 2562 were read in the Thai text, and Supreme Court Decisions 15551/2553 and 7740/2555 were read in full. The practical points on SAO records, building permits, mortgages of buildings and title-deed conversion describe practice and were not checked against an instrument.
โปรดทราบว่าข้อมูลเกี่ยวกับปอ บอร์ ตอร์ 5 ในประเทศไทยนั้นหายากมาก ดังนั้นโปรดงดเว้นการนำข้อมูลข้างต้นไปใช้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเรา
- กรมประมง คำอธิบายเกี่ยวกับ Por Bor Tor 5 (ภาษาไทย)
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.