อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2567
โปรดทราบว่าบทความนี้อ้างถึงชื่อเดิมของเอกสารภาษีที่เรียกว่า “Por Bor Tor 5” เราได้จัดทำบทความใหม่เกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อในปี 2019 ที่ดินเหล่านี้เป็นของรัฐที่ดินรัชพัฒนธรรม” และปัจจุบันมักเรียกกันว่า “Por Dor Som 3”
สารบัญ
เอกสารสิทธิ์ที่เรียกว่า “โฉนดที่ดิน 5” ในประเทศไทยนั้น อยู่ภายใต้การดูแลขององค์การบริหารส่วนตำบล (SAO) ในประเทศไทย ไม่ได้อยู่ภายใต้กรมที่ดินหรือ “สำนักงานที่ดิน” เอกสารที่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดินนั้นมักจะเป็นใบเสร็จรับเงินภาษีที่แสดงชื่อผู้เสียภาษี โฉนดที่ดิน 5 ในประเทศไทยนั้นโดยพื้นฐานแล้วเป็นสิทธิในการครอบครอง เจ้าของที่แท้จริงคือรัฐบาล แต่ประชาชนสามารถใช้ที่ดินนี้เพื่อการเกษตรได้
โปรดทราบว่าการค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลง Por Bor Tor 5 อาจมีความซับซ้อน เนื่องจากในยุคนั้นยังไม่มีระบบคอมพิวเตอร์ การค้นหาเจ้าของที่ดินอาจต้องใช้เวลาทั้งวันในการค้นหาข้อมูลในสมุดที่สำนักงาน SAO เพื่อหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ
การจัดการข้อตกลงและภาระผูกพันด้านภาษี
สัญญาที่เกี่ยวข้องกับป.บ.ต. 5 ในประเทศไทยมักไม่เป็นทางการ และอาจได้รับการรับรองจากผู้ใหญ่บ้าน (ที่รู้จักกันในชื่อ ปู่ย่าตายาย) เพื่อให้ดูเหมือนมีอำนาจ สัญญาเหล่านั้นมักเป็น "แบบฟอร์ม" จากกรมที่ดิน บางครั้งไม่มีพยานที่ถูกต้อง หรือไม่มีวันที่ ไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดิน และสิ่งที่ควรคุ้มครองผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ภาษีที่ดินประจำปีจะชำระเป็นประจำ โดยเอกสารภาษีจะออกโดยสำนักงานสรรพากรประจำเขต (SAO) หรืออำเภอ (Amphur) บันทึกเหล่านี้ได้รับการเก็บรักษาไว้อย่างละเอียดในสมุดบัญชี การยืนยันกรรมสิทธิ์ต้องอาศัยการตรวจสอบด้วยตนเองอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากมีความเข้าใจผิดมากมายเกี่ยวกับที่ดินหมายเลข 5 (Por Bor Tor 5) ผมจึงตั้งใจที่จะชี้แจงแง่มุมต่างๆ ของที่ดินนี้ มูลค่าของที่ดินโดยทั่วไปจะต่ำกว่าโฉนดที่ดินแบบ “chanotte” มาก
แกะกล่อง Por Bor Tor 5 ในประเทศไทย (PBT 5)
ป.บ.ต. 5 ในประเทศไทย (PBT 5) หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีบำรุงรักษา” หรือ “ภาษีหญ้า” นั้น เป็นส่วนหนึ่งที่สำคัญในบริบทนี้ ใบรับรอง PBT 5 แสดงว่าผู้ครอบครองที่ดินได้ชำระภาษีที่กำหนดให้กับหน่วยงานราชการ คือ สำนักงานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (SAO) แล้ว SAO มีหน้าที่กำกับดูแลการจัดเก็บและจัดทำเอกสารการชำระภาษี และออกใบรับรอง PBT 5 เพื่อเป็นหลักฐานยืนยัน
ความแตกต่างระหว่าง PBT 5 และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ ปอ บ ตอร์ 5 ในประเทศไทย เป็น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน สำนักงานที่ดิน (SAO) ไม่มีอำนาจในการยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ดิน แม้ว่าจะสามารถยื่นขอเอกสารส.ก. 1 ซึ่งอาจนำไปสู่โฉนดที่ดินในที่สุดได้ แต่ก็ไม่มีการรับประกันว่าจะได้รับการอนุมัติ นี่ไม่ใช่ “กรรมสิทธิ์” แต่เป็นเพียงสิทธิในการ “ครอบครอง” ที่ดิน รัฐบาลเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างแท้จริง
ปัจจัยสำคัญในการทำธุรกรรมที่ดิน
เพื่อป้องกันการฉ้อโกงในการทำธุรกรรมที่ดิน จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบความเป็นเจ้าของ “สิทธิครอบครอง” เหล่านี้ผ่านทางผู้ใหญ่บ้านหรือหน่วยงานท้องถิ่น ที่มาของเอกสาร PBT 5 ย้อนกลับไปหลายสิบปี เมื่อมีที่ดินทำกินเพียงพอสำหรับประชากรที่เพิ่มขึ้น สถานการณ์นี้ทำให้บุคคลต่างๆ เข้าไปครอบครองที่ดินหรือถางป่าเพื่อทำการเกษตร โดยการจ่ายภาษีบำรุงรักษา พวกเขาสามารถได้รับใบรับรอง PBT 5 เป็นหลักฐานการครอบครองที่ดินได้
คุณสมบัติของปอ บ ต. 5 ในประเทศไทย
ลักษณะเด่นอย่างหนึ่งของที่ดินที่กำหนดเป็น PBT 5 คือ ที่ดินนั้นไม่มีโฉนดที่ดินจากกรมที่ดินที่ยืนยันการครอบครองหรือกรรมสิทธิ์
ที่ดิน PBT 5 สามารถขายได้ แต่ต่างจากธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีโฉนด กระบวนการนี้เป็นการโอนสิทธิ์ในการใช้ที่ดินเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ รัฐบาลยังคงเป็นเจ้าของที่ดินอยู่
การโอนสิทธิ์เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงชื่อผู้เสียภาษีค่าบำรุงรักษาจากผู้ขายเป็นผู้ซื้อ ณ สำนักงานสรรพากร (SAO) โดยเจ้าหน้าที่ของ SAO จะทำหน้าที่เป็นพยานในระหว่างกระบวนการนี้ ไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมใดๆ สำหรับการโอนสิทธิ์นี้
ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดิน PBT 5
เนื่องจากที่ดิน PBT 5 ขาดการรับรองจากกรมที่ดิน จึงมีความเสี่ยงอยู่หลายประการ ที่ดินอาจถูกครอบครองโดยบุคคลอื่นแล้ว หรืออาจถูกจัดประเภทเป็นที่ดินเปล่า ป่าสงวน ป่าชายเลน อุทยานแห่งชาติ หรือเขตทหาร ผู้ถือเอกสาร PBT 5 ไม่มีอำนาจที่จะคัดค้านการเวนคืนที่ดินของรัฐบาล ความเสี่ยงเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการยอมรับ
อย่างไรก็ตาม การปรึกษากับกรมป่าไม้และหน่วยงานทหารสามารถช่วยระบุได้ว่าที่ดินนั้นจัดอยู่ในประเภทป่าหรือเขตทหาร การตรวจสอบกับกรมที่ดินสามารถระบุได้ว่ามีบุคคลอื่นถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหรือไม่ รายละเอียดสำคัญที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบ ได้แก่ พิกัดแผนที่และหมายเลขสำรวจที่ระบุไว้ในเอกสาร PBT 5
ความคลาดเคลื่อนในขนาดที่ดิน PBT 5
มีความเป็นไปได้ที่ขนาดของที่ดินโฉนดที่ดินป.ป.5 ที่ซื้ออาจไม่ตรงกับข้อมูลที่ระบุไว้ในเอกสาร พื้นที่ที่แจ้งไว้ในป.ป.ป.5 ประเทศไทยนั้นอิงจากการประมาณการของผู้ครอบครอง ไม่ใช่จากการสำรวจตามแนวทางการจัดทำแผนที่ของกรมที่ดิน หากมีการสำรวจในภายหลังเพื่อออกโฉนดที่ดิน อาจพบว่าพื้นที่จริงแตกต่างจากที่ระบุไว้ในป.ป.ป.5
สามารถแปลงที่ดินตามแบบ PBT 5 ให้เป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่?
เจ้าของที่ดินตามเอกสาร PBT 5 สามารถยื่นขอโฉนดที่ดินได้เมื่อได้รับคำสั่งจากรัฐบาลให้แปลงเอกสาร เอกสาร PBT 5 จะใช้เป็นหลักฐานประกอบการขอโฉนดที่ดิน ตราบใดที่ที่ดินนั้นไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตหวงห้าม เขตทหาร หรือที่ดินส่วนบุคคล
ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะขอให้ผู้ขายเริ่มกระบวนการขอโฉนดที่ดินตามพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อตรวจสอบว่าสามารถออกโฉนดได้จริงหรือไม่เมื่อหน่วยงานราชการร้องขอ การตรวจสอบนี้สามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินซึ่งดูแลพื้นที่ที่ดินนั้น ๆ
ก่อสร้างบนที่ดิน PBT 5
ผู้พักอาศัยสามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินป.บ.ต. 5 ในประเทศไทยได้ หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากองค์การบริหารส่วนตำบล (SAO) แล้ว
เมื่อได้รับอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างจาก SAO แล้ว พวกเขาสามารถขอหมายเลขบ้านจากผู้ใหญ่บ้านได้ เมื่อได้รับหมายเลขบ้านแล้ว พวกเขามีสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนบ้านที่สำนักงานเขต เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว พวกเขาสามารถดำเนินการยื่นขอใช้บริการไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้
สามารถจำนองโครงสร้างและอาคารบนที่ดิน PBT 5 ได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคาร/โครงสร้างเหล่านั้นด้วย ตามกฎหมายจำนอง เจ้าของทรัพย์สินที่จำนองต้องรวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดินด้วย ควรทราบว่าโดยทั่วไปธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดิน PBT 5 และที่ดินดังกล่าวไม่สามารถยึดและขายทอดตลาดได้เหมือนที่ดินที่มีโฉนด Chanotte
คำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับคดี ป.บ. 5 ในประเทศไทย
ในส่วนของคำวินิจฉัยของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดิน PBT 5 คำวินิจฉัยของศาลฎีกาหมายเลข 15551/2010 ระบุว่า การซื้อขายที่ดินเป็นการโอนสิทธิในการครอบครองมากกว่ากรรมสิทธิ์ การทำธุรกรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะเสร็จสิ้นเมื่อมีการโอนการครอบครองโดยไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ในเรื่องการสำรวจหรือการคืนเงินหากเกิดปัญหาเรื่องเขตแดน
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 7740/2012 ย้ำว่า สิทธิในการเป็นเจ้าของไม่ได้มาพร้อมกับที่ดิน PBT 5 แต่จะได้รับเพียงสิทธิในการครอบครองเท่านั้น โฉนดที่ดินจะออกให้เฉพาะที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ชุมชนเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินทำกินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเกษตรในระยะยาว หากที่ดินได้รับการสำรวจอย่างถูกต้องและที่ดินข้างเคียงมีโฉนดที่ดินหรือเอกสาร Nor Sor 3 ก็สามารถขอโฉนดที่ดินได้ หากต้องการตรวจสอบว่าที่ดินของคุณตั้งอยู่ในพื้นที่ใด คุณสามารถสอบถามโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน
โปรดทราบว่าข้อมูลเกี่ยวกับปอ บอร์ ตอร์ 5 ในประเทศไทยนั้นหายากมาก ดังนั้นโปรดงดเว้นการนำข้อมูลข้างต้นไปใช้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเรา
- กรมประมง คำอธิบายเกี่ยวกับ Por Bor Tor 5 (ภาษาไทย)
เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ, LL.B., B.Sc.\nผู้ก่อตั้งและหุ้นส่วนผู้จัดการของ ThaiLawOnline ทนายความชาวแคนาดาผู้มีประสบการณ์กว่า 30 ปี อาศัยอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2547 เขาให้ความช่วยเหลือลูกค้ากว่า 4,500 ราย ทั้งชาวต่างชาติและคนไทย โดยมีความเชี่ยวชาญในด้านข้อตกลงก่อนสมรส กฎหมายครอบครัว กฎหมายทรัพย์สิน กฎหมายบริษัท การฟ้องร้องคดีอาญา และกฎหมายคนเข้าเมือง\n\nนายบรูสโซได้รับอนุญาตให้ประกอบวิชาชีพทนายความในรัฐควิเบกและสมาคมทนายความระหว่างประเทศ นอกจากนี้เขายังสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาด้านอาชญวิทยาและรัฐศาสตร์ เขาเป็นผู้ก่อตั้ง Isaan Lawyers (กรรมการผู้จัดการ 2007-2022) และเป็นหนึ่งในทนายความต่างชาติกลุ่มแรกในภาคอีสาน เขาเขียนบทความทางกฎหมายมากกว่า 500 บทความตลอดอาชีพการงานของเขา ทีมงานของเรามีประสบการณ์ 20 ปี โดยเน้นงานด้านกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ\n\nคำแนะนำและการเป็นตัวแทนทั้งหมดดำเนินการโดยสมาชิกผู้ได้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความแห่งประเทศไทย