6 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยควรรู้

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 19 กันยายน 2569

1. การใส่ห้องชุดในชื่อของคนไทย: ฎป. 4096/2557

เกิดอะไรขึ้น. ผู้ซื้อชาวดัตช์ได้ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมและจดทะเบียนในชื่อของคนไทยแทนที่จะเป็นชื่อของตนเอง บุคคลนั้นเป็นผู้ถือกุญแจและชำระค่าน้ำค่าไฟ ซึ่งดูเหมือนเป็นการจัดการทั่วไปไประหว่างเจ้าของชาวต่างชาติและผู้ดูแลชาวท้องถิ่น แต่มันไม่ใช่ เดอะ ผู้ได้รับการเสนอชื่อ แจ้งว่าหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูญหาย ขอรับใบแทน เปลี่ยนกุญแจ เข้าครอบครองห้องชุดและทรัพย์สินภายใน และขายให้กับบุคคลภายนอกโดยที่ผู้ซื้อไม่รู้เห็นหรือยินยอม.

คำพิพากษาของศาล. โจทก์ฟ้องข้อหายักยอกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 352 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏฟังได้ว่า การขโมย, เนื่องจากเจ้าของที่แท้จริงไม่เคยส่งมอบการครอบครองให้กับนอมินีเลย แต่นอมินีได้มาด้วยอุบาย ศาลยืนยันว่าสามารถพิพากษาลงโทษตามข้อเท็จจริงที่พิสูจน์ได้ เนื่องจากความแตกต่างจากข้อกล่าวหาเป็นเรื่องของรายละเอียดมากกว่าสาระสำคัญ และสามารถแก้ไขปรับปรุงการตีความทางกฎหมายได้โดยไม่ต้องเพิ่มโทษ ส่วน ศาลอุทธรณ์‘คำสั่งยังคงมีผล รวมถึงการคืนเงินจำนวน 3,500,000 บาท.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ให้อ่านที่ผลลัพธ์ ไม่ใช่วิธีแก้ปัญหา ในที่สุดผู้ซื้อก็ได้รับคำพิพากษาให้ชำระเงิน แต่เขาไม่เคยได้ห้องชุดนั้นเลย การต่อสู้คดีในศาลอาญาอยู่หลายปี ห้องชุดถูกขายให้คนอื่นไปแล้ว และคำพิพากษาก็ยังคงต้องบังคับคดีต่อไป นี่คือสิ่งที่คำว่า “ใส่ชื่อคน โควตาชาวต่างชาติ ในอาคารของคุณเต็มแล้ว ตัวเลือกที่สุจริตคือการทำสัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือหาอาคารอื่น ดูสิ คำอธิบายโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ.

2. บริษัทนอกอาณาเขตไม่ใช่ทางเลี่ยง: ฎีกา 840/2561

เกิดอะไรขึ้น. บริษัทที่จดทะเบียนในหมู่เกาะบริติชวีจินได้ทำสัญญาซื้อห้องชุดในราคา 72,960,361 บาท ตามสัญญาลงวันที่ 12 สิงหาคม 2548.

คำพิพากษาของศาล. บริษัทที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศไม่มี สัญชาติไทย และเป็นคนต่างด้าวตามข้อ 3 ของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 นิติบุคคล ที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อเข้าข่ายกรณีใดกรณีหนึ่งตามมาตรา 19 แห่ง พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 สำหรับบริษัทในสถานะนั้น มาตรา 19(4) กำหนดให้ต้องมีบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน บริษัทไม่มีบัตรดังกล่าว จึงไม่มีคุณสมบัติที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นได้ ไม่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม ศาลยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่า บริษัทที่มีวัตถุประสงค์ระบุไว้ว่าประกอบกิจการถือครองทรัพย์สิน ย่อมเป็นที่คาดหมายได้ว่าจะต้องศึกษาข้อกฎหมายของประเทศที่ตนกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคาดังกล่าว.

ความหมายที่มีต่อคุณ. หากมีใครเสนอให้คุณใช้บริษัทโฮลดิ้งนอกชายฝั่งเป็นวิธีเลี่ยงโควตาชาวต่างชาติเต็มจำนวน นี่คือคำพิพากษาที่พวกเขาไม่ได้อ่าน เหตุผลเดียวกันนี้ใช้กับบริษัทไทยที่ใช้เป็นน่อมินี ซึ่งมีความเสี่ยงของตนเองภายใต้ พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ. ห้องชุดคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโควตา ในชื่อของคุณเอง เป็นโครงสร้างเดียวที่ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติถือสิทธิ์ขาดได้อย่างสมบูรณ์แบบโดยไม่มีข้อโต้แย้ง.

3. คุณไม่สามารถเลี่ยงกฎเกณฑ์ได้ตามอำเภอใจ: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7500/2552

เกิดอะไรขึ้น. ชาวต่างชาติรายหนึ่งได้ครอบครองห้องชุดเลขที่ 357/90 ในจอมเทียน ฮิลล์ รีสอร์ท คอนโดมิเนียม มานานกว่าสิบปี แทนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เขากลับยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำพิพากษาว่าตนได้กรรมสิทธิ์มาโดย การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่มีผู้ใดคัดค้านคำขอ.

คำพิพากษาของศาล. มันล้มเหลวในทุกระดับ คนต่างด้าวซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรย่อมไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากเขาประสงค์จะเป็นเจ้าของ เขาต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เขาจะใช้บทบัญญัติว่าด้วยการครอบครองปรปักษ์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อกำหนดเหล่านั้นไม่ได้ ศาลได้กำหนดหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ในทำนองเดียวกับที่ปฏิบัติอยู่ ณ เคาน์เตอร์ในปัจจุบัน กล่าวคือ เอกสารต่างๆ จะต้องถูกต้องตามมาตรา 19 ทวิ และสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าว โดยนับรวมเจ้าเดิมที่เป็นคนต่างด้าวเข้ากับผู้ซื้อรายใหม่ จะต้องอยู่ภายใน 10 ส่วนตามมาตรา 19 ตรี ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนให้กับคนต่างด้าว.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ไม่มีประตูหลัง การครอบครองมายาวนาน สัญญาที่ลงนามแล้ว การจ่ายบิลมาเป็นเวลาหนึ่งทศวรรษ และไม่มีใครคัดค้าน ล้วนไม่มีค่าอะไรเลยเมื่อเทียบกับข้อกำหนดในการจดทะเบียน นี่คือคำแถลงที่ชัดเจนที่สุดเช่นกันว่าทำไม หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ไม่ใช่เอกสารทางราชการที่เป็นทางเลือก: แต่มันคือพยานหลักฐานตามมาตรา 19 ทวิ.

4. ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระทำให้การโอนกรรมสิทธิ์สะดุดลง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565

เกิดอะไรขึ้น. ข้อพิพาทเกี่ยวกับลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระสำหรับห้องชุด และประเด็นที่ว่าผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในห้องชุดโดยปลอดจากภาระหนี้ดังกล่าวหรือไม่.

คำพิพากษาของศาล. มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้นไม่มีหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และต้องพิสูจน์ได้โดยการแสดงหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่เป็นปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุด ศาลยืนยันว่าข้อยกเว้นที่บัญญัติขึ้นในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้นใช้บังคับเฉพาะกับห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี ซึ่งเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดจะถูกนำไปชำระหนี้ค้างชำระหากนิติบุคคลแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีทันเวลา ข้อยกเว้นดังกล่าวมีอยู่เพื่อให้การขายทอดตลาดสามารถดำเนินการได้ แต่มิได้เปลี่ยนแปลงลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยทั่วไป.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระของผู้ขายคือปัญหาของคุณ เพราะหากไม่มีใบปลอดหนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่สามารถจดทะเบียนได้ ไม่ว่าสัญญาของคุณจะระบุไว้อย่างไรหรือคุณจะได้จองคูหาที่สำนักงานที่ดินไว้ในวันที่เท่าใดก็ตาม ขอใบรับรองนั้นตั้งแต่เริ่มต้นการทำธุรกรรม ไม่ใช่ในสัปดาห์ก่อนการโอน นิติบุคคลที่ออกเอกสารให้ล่าช้า หรือที่มีข้อพิพาทเรื่องยอดเงินกับผู้ขาย จะทำให้คุณพลาดกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างแน่นอน.

5. เมื่อผู้พัฒนาไม่แล้วเสร็จ: ฎีกา 6473/2551

เกิดอะไรขึ้น. ประมาณปี 2536 ผู้พัฒนาได้เสนอขายห้องชุดในโครงการเกาะรัตนโกสินทร์ โปสเตอร์และโมเดลแสดงอาคารสูง 39 ชั้น จำนวน 9 อาคาร บนเนื้อที่ประมาณ 60 ไร่ มีที่จอดรถ 7 ชั้น และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สัญญาكระบุว่าการก่อสร้างและการจดทะเบียนอาคารชุดจะแล้วเสร็จภายในปี 2541 และหากผู้พัฒนาผิดสัญญา จะคืนเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อได้ชำระไปพร้อมกับดอกเบี้ยในอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ ผู้ซื้อได้ชำระเงินไป 327,231 บาท อาคารไม่แล้วเสร็จตามกำหนดและสิ่งอำนวยความสะดวกที่โฆษณาไว้ก็ไม่ได้ถูกสร้างขึ้น ในช่วงปลายปี 2541 ผู้ซื้อได้ขอเงินคืน พนักงานของผู้พัฒนาบอกว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการ และหลังจากนั้นก็เพิกเฉยไม่จ่ายเงิน ต่อมาผู้พัฒนาได้ส่งหนังสือเชิญให้ผู้ซื้อไปรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์.

คำพิพากษาของศาล. ผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญาในสองประการ ได้แก่ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในกำหนดเวลาตามสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่สัญญา 1กำหนด ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นแล้ว ย่อมทำได้โดยแสดงเจตนาแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามหลักเกณฑ์ทั่วไปว่าด้วยนิติกรรมและการแสดงเจตนาตามมาตรา 149, 150 และ 168 การที่ผู้ซื้อเรียกร้องเงินคืนในปลายปี 2541 คือการแสดงเจตนาดังกล่าว เนื่องจากเป็นการแสดงเจตนาก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะมีหนังสือบอกกล่าวให้ไปจดทะเบียนในเวลาต่อมา การบอกเลิกสัญญาจึงเป็น 1การ 1ที่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่ต้องมีคำบอกกล่าวเพิ่มเติมตามมาตรา 393 ศาลยังได้ปฏิเสธข้ออ้างที่ว่าผู้ซื้อได้เลิกถือว่ากำหนดเวลาส่งมอบเป็นสาระสำคัญด้วย.

ความหมายที่มีต่อคุณ. มีสองสิ่งที่ยั่งยืน ประการแรก คุณไม่จำเป็นต้องมีจดหมายจากทนายความอย่างเป็นทางการเพื่อบอกเลิกสัญญา: การทวงเงินคืนและสามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณได้ทวงถามแล้ว ก็ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาได้ในตัว ประการที่สอง เวลาเป็นตัวตัดสินว่าใครเป็นผู้ชนะ ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะออกหนังสือแจ้งให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ล่าช้า และลำดับเหตุการณ์เช่นนั้นเองที่ทำให้การบอกเลิกสัญญา Miมีผลสมบูรณ์ หากโครงการของคุณเลยกำหนดตามสัญญาไปแล้ว สิ่งที่แย่ที่สุดที่คุณทำได้คือการรอคอยอย่างสุภาพ.

หลักการคืนสภาพได้รับการยืนยันในที่อื่นๆ ด้วย ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549, ในกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินงวดรายเดือนอีก 44 งวด รวมเป็นเงิน 1,493,800 บาท สำหรับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ไม่เคยสร้างเสร็จ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้ซื้อไม่ต้องบอกกล่าวให้กำหนดระยะเวลาเพิ่มเติมก่อนบอกเลิกสัญญา เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหรือไม่ยอมปฏิบัติหน้าที่ให้ถูกต้องได้อยู่แล้ว เมื่อเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้พัฒนาจึงต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงินแต่ละงวด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ทั้งนี้ โปรดสังเกตว่าอัตราดอกเบี้ย 7.5% ในคดีดังกล่าวสะท้อนถึงกฎหมายในขณะนั้น สำหรับการผิดนัดตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 อัตราดอกเบี้ยคือ 5% ตามมาตรา 7 และมาตรา 224 ที่แก้ไขเพิ่มเติม.

6. แผ่นพับเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา: ฎีกา 5352/2553

เกิดอะไรขึ้น. ในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการได้ทำโมเดลจำลองและสื่อโฆษณาแสดงให้เห็นว่าจะมีการสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ติดกับคอนโดมิเนียม และมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของคอนโดมิเนียม การดำเนินการนี้จัดทำขึ้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้มาจองโครงการ ผู้ซื้อได้ตกลงทำสัญญา ศูนย์การค้าดังกล่าวสร้างไม่เสร็จและสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถก็ไม่เคยถูกสร้างขึ้นเลย ผู้ซื้อจึงบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืน คำตอบของผู้พัฒนาโครงการคือสิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต่างเคยได้ยินมาแล้ว นั่นคือ สิ่งเหล่านี้ไม่มีระบุอยู่ในสัญญา.

คำพิพากษาของศาล. ศาลวินิจฉัยว่า ใบปลิวโฆษณาที่แสดงโมเดลจำลองของอาคารชุดและศูนย์การค้าให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย, และผู้พัฒนาโครงการก็มีข้อผูกมัดที่จะต้องสร้างตามที่ได้โฆษณาไว้.

ความหมายที่มีต่อคุณ. เก็บโบรชัวร์นั้นไว้ เก็บภาพถ่ายโมเดลจำลอง แปลนพื้น รายการสิ่งอำนวยความสะดวก ภาพเรนเดอร์ และเอกสารนำเสนอของสำนักงานขาย พร้อมระบุวันที่ให้เรียบร้อย ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง วัสดุเหล่านี้ไม่ใช่แค่คำโฆษณาชวนเชื่อที่คุณต้องมองข้ามไป แต่มักจะมีผลผูกพันทางสัญญา และบ่อยครั้งที่เป็นบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรเพียงชิ้นเดียวว่าคุณได้ซื้ออะไรไปจริงๆ ผู้ซื้อมักจะทิ้งมันไปอย่างไร้เยื่อใยหลังจากเซ็นสัญญา ซึ่งเป็นพฤติกรรมที่ผิดมหันต์.

น่าอ่านเช่นกัน: คดีโกงโฉนดที่ดิน

คำพิพากษาฎีกาที่ 914/2569 เป็นคดีใหม่และเราได้ทำสรุปแยกต่างหากแล้ว ผู้ซื้อแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินสูญหาย ได้รับโฉนดใบแทน และนำที่ดินไปขายต่อ ซึ่งศาลพิพากษาลงโทษจำคุกโดยไม่รอลงอาญาตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268 พร้อมทั้งมีการเรียกค่าสินไหมทดแทนภายในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1. อ่านบันทึกเคส.

สิ่งที่คดีเหล่านี้มีเหมือนกัน

ไม่มีคดีใดที่ตัดสินด้วยข้อกฎหมายที่คลุมเครือ ทุกคดีตัดสินจากสิ่งที่ผู้ซื้อ หรือทนายความของผู้ซื้อ สามารถตรวจสอบให้กระจ่างได้ก่อนที่จะมีการจ่ายเงิน:

• ชื่อของใครอยู่บนใบรับรอง และนั่นคือบุคคลที่จะควบคุมหน่วยนั้นจริงๆ หรือไม่;
• whether the purchaser is legally capable of holding the title at all;
• whether the registration requirements have been met, rather than worked around;
• whether the unit carries debt that will block the transfer;
• whether the seller or developer is capable of performing, and what happens the day they are not;
• and what you were actually promised, which is not always what the contract says.

That is the list our due diligence runs against. We check every developer and seller against a database of more than 84,000 Supreme Court decisions before we clear a purchase, which is how these were found.

See the 25-point condominium due diligence and the fixed fees  |  The complete guide to buying a condo in Thailand