อัปเดตครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2026
You sold land, kept the title deed as security until the buyer paid in full, and the buyer simply told the Land Office the deed was “lost”, obtained a replacement, and sold the property to someone else. Supreme Court Decision (Dika) No. 914/2569, published in July 2026, shows exactly how Thai criminal law deals with this scheme: convictions under Sections 267 and 268 of the Penal Code, a real prison sentence, and full compensation for the victim inside the criminal case under Section 44/1 of the Criminal Procedure Code. Here is what every property buyer and seller in Thailand should learn from it.
ข้อเท็จจริง: โฉนดที่ “หายไป” แต่ไม่เคยหายจริง ๆ
The defendant bought land with a commercial building for 6,000,000 baht but paid only 1,000,000 baht up front. The transfer was registered and the title deed (chanote) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. After the seller passed away, the administrator of her estate pursued the case.
ความผิด: ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268
ศาลฎิกายืนคำพิพากษาลงโทษในสองข้อหา ภายใต้ ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267, it is an offence to give false information to an official causing that official to record a false statement in an official document, here, telling the police and the Land Office that the deed was lost when the seller was lawfully holding it. Under มาตรา 268, it is a further offence to make use of the document that resulted, the replacement title deed, as the defendant did when he resold the property.
ศาลพิพากษาจำคุกเป็นเวลา 4 เดือน และที่สำคัญคือปฏิเสธที่จะรอลงอาญา ศาลไทยมักจะรอลงอาญาโทษจำคุกระยะสั้นสำหรับผู้กระทำความผิดครั้งแรก แต่การทุจริตเกี่ยวกับโฉนดที่ดินที่มีการไตร่ตรองและวางแผนไว้นั้นถือว่าเป็นเรื่องร้ายแรงเกินกว่าจะต้องรับโทษจำคุกจริง.
การเรียกค่าสินไหมทดแทนในคดีอาญา: ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1
บทเรียนที่สองเป็นเรื่องเกี่ยวกับขั้นตอน และมันช่วยให้เหยื่อประหยัดเวลาในการฟ้องร้องได้หลายปี ภายใต้ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1, เมื่อพนักงานอัยการเป็นโจทก์ฟ้องคดีอาญา ผู้เสียหายอาจยื่นคำร้อง ในคดีอาญารายเดียวกันนั้น for compensation for the injury caused by the offence, no separate civil lawsuit, no separate court fees on the claim. In Dika 914/2569 the Supreme Court confirmed the estate administrator of the deceased victim could use this route, and ordered the defendant to pay the outstanding 4,800,000 baht. For an overview of how Thai criminal proceedings work for foreigners, see our plain-English guide to กฎหมายอาญาในประเทศไทย.
จุดอ่อนที่แท้จริง: การถือโฉนดที่ดินไว้นั้นยังไม่เพียงพอ
คดีนี้นโยบายความเข้าใจผิดที่แพร่หลาย ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดเป็นไปตาม ลงทะเบียน at the Land Office, not possession of the paper chanote. Holding the buyer’s deed as “security” is a common informal arrangement in private sales and family deals, and this decision shows its weakness: the registered owner can declare the deed lost and obtain a replacement, and the replacement is fully effective to deal with the land. The seller’s protection here came from the criminal courts หลังจาก ความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว กับจำเลยที่อาจจะมีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ก็ได้.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าเมื่อผ่อนชำระราคา
| การจัดเตรียม | วิธีการทำงาน | ระดับการป้องกัน |
|---|---|---|
| การถือโฉนดที่ดินที่เป็นกระดาษของผู้ซื้อ | ผู้ขายเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระเงินครบถ้วน | Weak, a replacement deed can be obtained, as in Dika 914/2569 |
| จดจำนองกลับให้ผู้ขาย | มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับจำนองเพื่อเป็นประกันราคาที่ยังชำระไม่ครบ | Strong, the mortgage appears on the title and binds later buyers |
| โอนเงินเมื่อชำระเงินเต็มจำนวนเท่านั้น | กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับผู้ขาย คู่สัญญาลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการกำหนดตารางการชำระเงิน | Strong, buyer gets title only when the price is paid |
| ข้อตกลงการ escrow | มีการแลกเปลี่ยนเงินทุนและเอกสารผ่านคนกลางรับฝากทรัพย์สิน (เอสโครว์) ในวันเสร็จสิ้นสัญญา | Strong, payment and transfer happen simultaneously |
บทเรียนสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และชาวต่างชาติ
สำหรับผู้ขาย: อย่าพึ่งพาการถือโฉนดไว้เป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียว จงจดจำนองอสังหาริมทรัพย์สำหรับยอดคงค้าง หรืออย่าเพิ่งโอนกรรมสิทธิ์จนกว่าจะได้รับชำระเงิน ระบบการจดทะเบียนจะมีลำดับความสำคัญเหนือกว่ากระดาษที่อยู่ในตู้เซฟของคุณเสมอ.
สำหรับผู้ซื้อ: before you buy, check the title at the Land Office, including whether the deed presented is an original or a replacement, and whether any mortgage, usufruct or other encumbrance is registered. A recently issued replacement deed on a property with an unpaid seller in the background is a red flag worth investigating. Our guides on โฉนดที่ดิน น.ส.4 และ น.ส.3 และ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายสิ่งที่ต้องตรวจสอบ และบทความของเราเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย อธิบายขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยละเอียด.
โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ: foreigners are disproportionately targeted in informal deals, condo resales, leasehold assignments, purchases through a Thai spouse, precisely because they are less likely to check the register or to pursue a criminal complaint from abroad. Dika 914/2569 is encouraging: Thai courts do imprison title-deed fraudsters and do award full compensation to victims, including through an estate when the victim has died. But prevention at the Land Office is always cheaper than prosecution.
คำถามที่พบบ่อย
การแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินหายในประเทศไทยถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่
ใช่ การแจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานว่าโฉนดที่ดินสูญหาย จนเป็นเหตุให้มีการออกบันทึกของทางราชการและโฉนดใบแทน เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และการนำโฉนดใบแทนนั้นไปใช้ถือเป็นความผิดต่างหากตามมาตรา 268 ในคำพิพากษาฎีกาที่ 914/2569 สิ่งนี้ทำให้ศาลพิพากษาจำคุก 4 เดือน โดยไม่รอลงอาญา.
ผู้เสียหายจากการฉ้อโกงสามารถเรียกร้องเงินคืนในคดีอาญาได้หรือไม่
ใช่ มาตรา 44/1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา ให้อำนาจผู้เสียหายในการเรียกค่าสินไหมทดแทนภายในคดีอาญาของพนักงานอัยการ ผู้เสียหายในคดีนี้ได้รับการชดใช้เงินจำนวน 4,800,000 บาทที่ค้างชำระครบถ้วนโดยไม่ต้องฟ้องคดีแพ่งต่างหาก.
การเก็บโฉนดที่ดินไว้เฉยๆ ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้ไม่สามารถขายได้หรือไม่?
ไม่ใช่ กรรมสิทธิ์เป็นไปตามทะเบียนของสำนักงานดิน เจ้าผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งโฉนดสูญหาย ขอรับใบแทน และทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ การเก็บรักษาโฉนดฉบับจริงไว้ อย่างมากก็เป็นเพียงความไม่สะดวกในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของที่ไม่สุจริตเท่านั้น.
ผู้ขายควรทำอย่างไรหากผู้ซื้อยังชำระเงินไม่ครบถ้วน
เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าจะชำระเงินเต็มจำนวน หรือจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ขายในขณะที่โอน ทั้งสองกรณีจะปรากฏในทะเบียนและป้องกันการขายต่อได้.
ทายาทสามารถดำเนินคดีฉ้อโกงต่อได้หรือไม่หากผู้เสียหายเสียชีวิต
ใช่ ตามที่ปรากฏในคำพิพากษาฎีกาที่ 914/2569 ผู้จัดการมรดกของผู้เสียหายสามารถดำเนินคดีเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในคดีอาญาแทนกองมรดกได้.
คุณจะตรวจสอบได้อย่างไรว่าโฉนดที่ดินของไทยเป็นใบแทน
A title search at the Land Office shows the deed’s issuance history and all registered encumbrances. A lawyer can obtain and interpret this before you pay anything.
This article was written and reviewed by Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., who has practised law in Thailand since 2006. If you are buying or selling Thai property, suspect title fraud, or need representation in a criminal or civil property dispute, ติดต่อ ThaiLawOnline for a consultation in English or French.
Disclaimer: this article is general legal information based on a published Supreme Court decision summary, not legal advice. Outcomes depend on the specific facts of each case; consult a qualified Thai lawyer about your situation.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.