ตั้งแต่ปี 2006 เป็นต้นมา · ใบอนุญาตทนายความเลขที่ 3149/2556 +66 87 225 1340 (EN/FR) +66 87 414 9288 (TH) WhatsApp

การฉ้อโกงโฉนดที่ดินในประเทศไทย: คดีศาลฎีกาที่ 914/2569

แก้ไขโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. ปรับปรุงล่าสุด 21 ตุลาคม 2569
บันทึกการปรับปรุง
  • 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text

คุณขายที่ดิน เก็บโฉนดไว้เป็นหลักประกันจนกว่าผู้ซื้อจะชำระเงินครบถ้วน แต่ผู้ซื้อกลับเพียงแจ้งต่อ สำนักงานที่ดิน ว่าโฉนดที่ดิน “สูญหาย” ขอออกใบแทนได้ แล้วนำทรัพย์สินไปขายให้แก่ผู้อื่น. ศาลฎีกา ในคำพิพากษาที่ 914/2569 ซึ่งเผยแพร่ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2569 ได้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่ากฎหมายอาญาของไทยจัดการกับกลโกงนี้อย่างไร นั่นคือ การพิพากษาลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268 การจำคุกจริง และการชดใช้ค่าเสียหายอย่างเต็มจำนวนให้แก่ผู้เสียหายภายในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1 นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนในประเทศไทยควรเรียนรู้จากคดีนี้.

ข้อเท็จจริง: โฉนดที่ “หายไป” แต่ไม่เคยหายจริง ๆ

ในเดือนมิถุนายน ปี 2013 จำเลยตกลงซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากผู้ขายในราคา 6,000,000 บาท และชำระเงินไปแล้ว 1,000,000 บาทเป็นงวดๆ ตามคำขอของจำเลยเพื่อให้สามารถนำไปกู้เงินจากธนาคารได้ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด) ได้ออกในชื่อของจำเลย แต่ตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายยังคงเก็บรักษาโฉนดไว้จนกว่าจะได้รับชำระราคาครบถ้วน แทนที่จะชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยกลับแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่ว่าโฉนดสูญหาย ใช้หลักฐานการแจ้งความนั้นขอใบแทนโฉนดจากสำนักงานที่ดิน แล้วขายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ทั้งที่ยังค้างชำระผู้ขายอยู่ 4,800,000 บาท ผู้ขายถึงแก่ความตายในปี 2019 และพี่สาวของผู้ขายซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการ กองมรดก ดำเนินการตามคดีต่อ.

ความผิด: ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268

ศาลอุทธรณ์ตัดสินประหาร จำเลยตามมาตรา 267 ในรูปแบบที่ใช้บังคับก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมในภายหลัง มีข้อหาสองประการ คือ การรายงานความสูญเสียต่อตำรวจโดยไม่เป็นความจริง และคำให้การที่สำนักงานที่ดินบันทึกไว้ และตามมาตรา 268 สำหรับการใช้เอกสารที่ได้มานั้น และได้รับการยกฟ้องในข้อหาตามมาตรา 137 ศาลฎีกาได้ยืนยันคำตัดสินดังกล่าว ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267, เป็นความผิดฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน อันเป็นเหตุให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ในที่นี้คือการแจ้งต่อตำรวจและสำนักงานที่ดินว่าโฉนดสูญหาย ในขณะที่ผู้ขายเป็นผู้ยึดถือโฉนดไว้โดยชอบด้วยกฎหมาย ตาม มาตรา 268, การใช้เอกสารที่ได้มาจากการกระทำความผิดดังกล่าวถือเป็นความผิดอีกฐานหนึ่ง ดังที่จำเลยได้กระทำเมื่อนำรายงานการแจ้งความเท็จต่อตำรวจไปยื่นที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอใบแทนโฉนด เนื่องจากจำเลยเป็นทั้งผู้ทำให้มีการจดข้อความเท็จและเป็นผู้ใช้เอกสารนั้น ศาลจึงลงโทษบทเดียวสำหรับการกระทำทั้งหมด ตามมาตรา 268 วรรคสอง และมาตรา 90.

ระยะเวลาดังกล่าวเป็นหกเดือน โดยลดลงหนึ่งในสามเหลือสี่เดือนตามมาตรา 78 และที่สำคัญที่สุดคือศาล ปฏิเสธที่จะระงับการใช้งาน. ศาลฎีกาชี้ว่าพฤติกรรมดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงการละเมิดกฎหมายและส่งผลกระทบต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน และว่าจำเลยไม่ได้แสดงความเสียใจและไม่ได้ทำอะไรเพื่อบรรเทาความเสียหาย จึงเห็นควรให้จำคุกเพียงระยะเวลาสั้นๆ เพื่อเป็นอุทธาหรณ์แก่ผู้อื่น.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 267

This section punishes giving a false statement to an official so that it is recorded in a public or official document meant to serve as evidence, when this is likely to cause damage. The penalty is up to three years imprisonment, a fine up to 60,000 baht, or both.

Full text

Whoever gives information to an official acting in the course of duty, causing the official to record a false statement in a public document or an official document intended to serve as evidence, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding three years, or a fine not exceeding sixty thousand baht, or both.

ThaiLawOnline translation

Section 268

This section punishes using or citing a document that was forged or falsified under Sections 264 to 267 in a manner likely to cause damage to another person or the public, with the penalty of the underlying section. If the user is also the forger, or caused the official to record the false statement, they are punished under this section only, as a single offence.

Full text

Whoever uses or refers to a document arising from the commission of an offence under Section 264, Section 265, Section 266, or Section 267, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to the penalty prescribed in that Section. If the offender under paragraph one is the person who forged that document, or is the person who gave the information causing the official to record that statement, that offender shall be punished under this Section as a single offence only.

ThaiLawOnline translation

Section 44/1

In a public-prosecutor case, the victim can file a motion in the same criminal court asking the defendant to pay compensation for injury or loss. It must be filed before evidence-taking starts and is treated as a civil plaint.

Full text

In a case where the public prosecutor is the plaintiff, if the injured person has a right to claim compensation because of harm to life, body or mind, or damage to liberty of the body, to reputation, or to property, arising from the defendant's commission of the offence, the injured person may file a motion with the court trying the criminal case asking that the defendant be ordered to pay compensation to him. The motion under paragraph one must be filed by the injured person before the taking of evidence begins; where there is no taking of evidence, the motion must be filed before the court adjudicates the case. Such motion shall be deemed a plaint under the provisions of the Civil Procedure Code, and the injured person stands in the position of plaintiff in that civil part. The motion must set out reasonable particulars concerning the damage and the amount of compensation claimed. If the court is of the view that the motion still lacks some essential matter, it may order the applicant to amend the motion to make it clear. The motion under paragraph one may not include any request other than an order that the defendant pay compensation arising from the defendant's commission of the offence in the criminal case, and it must not conflict with the charge in the criminal case brought by the public prosecutor. In a case where the public prosecutor has already proceeded under section 43, the injured person may not file a motion under paragraph one to claim the property or its value again.

ThaiLawOnline translation

Section 63 Issuance of Documents Showing Rights in Land

Full text

The owner of land whose title deed is endangered, damaged or lost by any means whatsoever may apply for a substitute. After the substitute has been issued, the original title deed shall be cancelled unless otherwise ordered by the court. The above-mentioned provisions shall apply mutatis mutandis to the application for a substitute for a pre-emption certificate, certificate of utilization or certificate of investigation (bai tai suan).

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Section 1299

Subject to other applicable statutory provisions, acquisition by juristic act requires writing and registration to be complete. Acquisition by another route follows a separate rule: an unregistered right cannot alter the register or defeat a third party who acquired for value and in good faith and registered in good faith.

Full text

Subject to the provisions of this Code or of other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, is not complete unless the juristic act is made in writing and the acquisition is registered with the competent official. Where a person acquires immovable property, or a real right appertaining to immovable property, otherwise than by juristic act, the acquirer's right, so long as it has not been registered, cannot be the subject of any change in the register, and that unregistered right may not be set up against a third person who has acquired a right for value and in good faith and has registered that right in good faith.

ThaiLawOnline translation

Section 1300

A person who was already in a position to have his own right registered may call for the cancellation of a registered transfer of immovable property, or of a real right in it, that prejudices him. He may not do so where the transfer was for value and the transferee acted in good faith.

Full text

Where a transfer of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, has been registered to the prejudice of a person who was previously in a position to have that person's own right registered, that person may claim cancellation of the registration; but in no case may cancellation of the registration be claimed where the transfer was made for value and the transferee acted in good faith.

ThaiLawOnline translation

Section 61 Issuance of Documents Showing Rights in Land

Full text

Where it appears that any title deed or certificate of utilization has been issued, or right and juristic act registration regarding immovable property has been effected, or document or particulars of immovable property registration have been recorded, for any person inaccurately or unlawfully, the Director-General, or the person assigned by the Director-General who is a Deputy Director-General or Inspector of the Department of Lands, shall have the power to order a revocation or correction thereof. Before proceeding under paragraph one, the Director-General, or the person assigned by the Director-General under paragraph one, shall set up an investigation committee, who shall have the power to demand, for consideration, the title deed, certificate of utilization, documents which right and juristic act registration has been effected, documents showing particulars of immovable property registration, or other pertinent documents, and the interested persons shall be advised to accord them a chance to object. If no objection is raised within thirty days from the date of advice, it shall be assumed that no objection has been raised. The committee investigating inaccurate or unlawful issuance of title deeds or certificates of utilization shall at least comprise an administrative official and a representative of the local administrative body or a local administrator of the locality where the land is located, as committee members. The investigation under paragraph two must be completed and forwarded to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one, within sixty days from the date of issue of an order for an investigation. In case the investigation committee cannot complete its investigation within the said timeframe, it shall then report to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one the cause as to why the investigation could not be completed, so as to request an extension of the period of time for investigation, in which case the Director- General or the person assigned by him under paragraph one may order an extension of the period for such investigation as necessary, but in no case shall it exceed sixty days. The Director-General or the person assigned by him under paragraph one shall complete his consideration within fifteen days from the date of receipt of investigation report from the investigation committee under paragraph four. Upon the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one having made any consideration thereof, steps shall then be taken according to his decision. In proceeding with revocation or correction under this Section, if no title deed or certificate of utilization has been produced, it shall be regarded that such title deed or certificate of utilization is lost. In this respect, the land official shall issue a substitute land right document for further processing. In the event of any inaccuracy due to writing or typing errors, for which clear evidence is available, and the interested person has consented thereto in writing, the land official shall have the power to make correction. In case a final court judgement or order is issued for a revocation or correction to be effected, the land official shall proceed in accordance with such court judgement or order according to the procedure prescribed by the Director-General. The setting up of the investigation committee, investigation, notice to the interested person to raise an objection, and consideration for revocation or correction shall be in accordance with the rules and procedure prescribed in the ministerial regulations.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Section 253

When the prosecutor attaches a restitution claim to the criminal charge, or a victim asks for compensation, no court fee is charged. But if the court finds the victim's claim excessive or made in bad faith, it can order the fee to be paid, and ignoring that order abandons the civil claim.

Full text

In a case where the public prosecutor is plaintiff with a request to return or pay the value of property attached to the criminal charge under Section 43, or where there is a request by the injured person to have the defendant pay compensation, no fee shall be demanded, except that where the court finds the injured person has claimed compensation excessively or has litigated in bad faith, the court has power to order the injured person to pay all or part of the fees within the time set by the court, and if the injured person ignores and fails to comply with the court's order, it shall be deemed abandonment of the claim in that civil part. Where there is a judgment or order to return or pay the value of property or compensation under paragraph one, if the court must still take any further step for enforcement, the person who is to receive the returned property, its value, or the compensation must pay fees as in a civil case for that further step.

ThaiLawOnline translation

ไทย

มาตรา 267

ข้อความเต็ม

ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]

ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)

มาตรา 268

ข้อความเต็ม

ผู้ใดใช้หรืออ้างเอกสารอันเกิดจากการกระทำความผิดตามมาตรา ๒๖๔ มาตรา ๒๖๕ มาตรา ๒๖๖ หรือมาตรา ๒๖๗ ในประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษดังที่บัญญัติไว้ในมาตรานั้น ๆ ถ้าผู้กระทำความผิดตามวรรคแรกเป็นผู้ปลอมเอกสารนั้น หรือเป็นผู้แจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความนั้นเองให้ลงโทษตามมาตรานี้แต่กระทงเดียว

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 44/1

ข้อความเต็ม

ในคดีที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ ถ้าผู้เสียหายมีสิทธิที่จะเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพราะเหตุได้รับอันตรายแก่ชีวิต ร่างกาย จิตใจ หรือได้รับความเสื่อมเสียต่อเสรีภาพในร่างกายชื่อเสียงหรือได้รับความเสียหายในทางทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลย ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องต่อศาลที่พิจารณาคดีอาญาขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่ตนก็ได้การยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่ง ผู้เสียหายต้องยื่นคำร้องก่อนเริ่มสืบพยาน ในกรณีที่ไม่มีการสืบพยานให้ยื่นคำร้องก่อนศาลวินิจฉัยชี้ขาดคดี และให้ถือว่าคำร้องดังกล่าวเป็นคำฟ้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและผู้เสียหายอยู่ในฐานะโจทก์ในคดีส่วนแพ่งนั้น ทั้งนี้คำร้องดังกล่าวต้องแสดงรายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับความเสียหายและจำนวนค่าสินไหมทดแทนที่เรียกร้อง หากศาลเห็นว่าคำร้องนั้นยังขาดสาระสำคัญบางเรื่อง ศาลอาจมีคำสั่งให้ผู้ร้องแก้ไขคำร้องให้ชัดเจนก็ได้คำร้องตามวรรคหนึ่งจะมีคำขอประการอื่นที่มิใช่คำขอบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลยในคดีอาญามิได้ และต้องไม่ขัดหรือแย้งกับคำฟ้องในคดีอาญาที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ และในกรณีที่พนักงานอัยการได้ดำเนินการตามความในมาตรา ๔๓ แล้ว ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่งเพื่อเรียกทรัพย์สินหรือราคาทรัพย์สินอีกไม่ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 63

ข้อความเต็ม

โฉนดที่ดินของผู้ใดเป็นอันตราย ชำรุด สูญหายด้วยประการใด ให้เจ้าของมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดินนั้นได้ เมื่อได้ออกใบแทนไปแล้ว โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น สำหรับการขอใบแทนใบจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือใบไต่สวน ให้นำความดังกล่าวข้างต้นมาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 1299

ข้อความเต็ม

ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 1300

ข้อความเต็ม

ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใดท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 61

ข้อความเต็ม

เมื่อความปรากฏว่าได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือจดแจ้งเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ใดโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดำรงตำแหน่งรองอธิบดีหรือผู้ตรวจราชการกรมที่ดินมีอำนาจหน้าที่สั่งเพิกถอนหรือแก้ไขได้ ก่อนที่จะดำเนินการตามวรรคหนึ่ง ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่ง ตั้งคณะกรรมการสอบสวนขึ้นคณะหนึ่ง โดยมีอำนาจเรียกโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เอกสารที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารที่ได้จดแจ้งรายการทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ หรือเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้องมาพิจารณา พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบเพื่อให้โอกาสคัดค้าน ถ้าไม่คัดค้านภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ให้ถือว่าไม่มีการคัดค้าน คณะกรรมการสอบสวนการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย อย่างน้อยต้องมีเจ้าพนักงานฝ่ายปกครองและตัวแทนคณะผู้บริหารท้องถิ่นหรือผู้บริหารท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เป็นกรรมการ การสอบสวนตามวรรคสองต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จและส่งให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งภายในกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มีคำสั่งให้ทำการสอบสวน ในกรณีที่คณะกรรมการสอบสวนไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้คณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุที่ทำให้การสอบสวนไม่แล้วเสร็จต่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งเพื่อขอขยายระยะเวลาการสอบสวน โดยให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งสั่งขยายระยะเวลาดำเนินการได้ตามความจำเป็นแต่ไม่เกินหกสิบวัน ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันนับแต่ได้รับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามวรรคสี่ เมื่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาประการใดแล้ว ก็ให้ดำเนินการไปตามนั้น การดำเนินการเพิกถอนหรือแก้ไขตามความในมาตรานี้ ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มา ให้ถือว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นสูญหาย และให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพื่อดำเนินการต่อไป ถ้ามีการคลาดเคลื่อนเนื่องจากเขียนหรือพิมพ์ข้อความผิดพลาดโดยมีหลักฐานชัดแจ้งและผู้มีส่วนได้เสียยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจหน้าที่แก้ไขให้ถูกต้องได้ ในกรณีที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนหรือแก้ไขอย่างใดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นตามวิธีการที่อธิบดีกำหนด การตั้งคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจ้งผู้มีส่วนได้เสียเพื่อให้โอกาสคัดค้านและการพิจารณาเพิกถอนหรือแก้ไข ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 253

ข้อความเต็ม

ในคดีพนักงานอัยการเป็นโจทก์ซึ่งมีคำร้องให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์สินติดมากับฟ้องอาญาตามมาตรา ๔๓ หรือมีคำขอของผู้เสียหายขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนมิให้เรียกค่าธรรมเนียม เว้นแต่ในกรณีที่ศาลเห็นว่าผู้เสียหายเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนสูงเกินสมควร หรือดำเนินคดีโดยไม่สุจริต ให้ศาลมีอำนาจสั่งให้ผู้เสียหายชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมดหรือแต่เฉพาะบางส่วนภายในระยะเวลาที่ศาลกำหนดก็ได้ และถ้าผู้เสียหายเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาล ให้ถือว่าเป็นการทิ้งฟ้องในคดีส่วนแพ่งนั้นในกรณีที่มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์สิน หรือค่าสินไหมทดแทนตามวรรคหนึ่ง ถ้าศาลยังต้องจัดการอะไรอีกเพื่อการบังคับ ผู้ที่จะได้รับคืนทรัพย์สินหรือราคาหรือค่าสินไหมทดแทน จักต้องเสียค่าธรรมเนียมดังคดีแพ่งสำหรับการต่อไปนั้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

Français

Article 267

Quiconque fait inscrire par un fonctionnaire agissant dans ses fonctions une fausse mention dans un document public ou officiel destiné à servir de preuve, de manière à pouvoir nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement, 60 000 bahts d'amende, ou les deux.

résumé non officiel

Article 268

Quiconque fait usage ou se prévaut d'un document issu d'une infraction prévue aux articles 264, 265, 266 ou 267, d'une manière susceptible de causer un préjudice à autrui ou au public, encourt la peine prévue par l'article concerné. Si l'auteur de cet usage est aussi celui qui a falsifié le document ou qui a fait inscrire la mention par le fonctionnaire, il n'est puni qu'une seule fois, en vertu du présent article.

résumé non officiel

Article 44/1

Si le ministère public poursuit, la victime lésée par l'infraction dans sa vie, son corps, son esprit, sa liberté, sa réputation ou ses biens peut demander au tribunal pénal de condamner le prévenu à réparation, avant l'audition des témoins ou, à défaut, avant jugement. La demande vaut assignation civile, la victime étant demanderesse. Elle détaille préjudice et montant, sans autre prétention ni contradiction avec l'accusation, ni biens déjà réclamés selon l'article 43.

résumé non officiel

Article 63

Si le titre foncier (chanote) est détruit, endommagé ou perdu, le propriétaire peut en demander un duplicata; l'original est alors annulé, sauf décision contraire du tribunal. La règle s'applique par analogie au certificat de réservation, au certificat d'utilisation et au procès-verbal d'enquête.

résumé non officiel

Article 1299

Sous réserve des dispositions du présent Code ou d'autres lois, l'acquisition par acte juridique d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier n'est parfaite que si l'acte juridique est fait par écrit et si l'acquisition est enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. Lorsqu'une personne acquiert un immeuble ou un droit réel immobilier autrement que par un acte juridique, le droit de l'acquéreur, tant qu'il n'a pas été enregistré, ne peut donner lieu à aucune modification du registre, et ce droit non enregistré ne peut être opposé au tiers qui a acquis un droit à titre onéreux et de bonne foi et qui a fait enregistrer ce droit de bonne foi.

résumé non officiel

Article 1300

Lorsqu'a été enregistré le transfert d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier au détriment d'une personne qui était auparavant en mesure de faire enregistrer son propre droit, cette personne peut demander l'annulation de cet enregistrement ; toutefois, l'annulation de l'enregistrement ne peut en aucun cas être demandée lorsque le transfert a été fait à titre onéreux et que le cessionnaire a agi de bonne foi.

résumé non officiel

Article 61

Si un titre foncier ou un certificat d'utilisation a été délivré, ou un droit ou acte immobilier enregistré ou mentionné, par erreur ou illégalement, le directeur général du Département des terres, ou son délégué (directeur général adjoint ou inspecteur), peut l'annuler ou le rectifier, après enquête d'une commission qui notifie les intéressés (trente jours sans opposition valent absence d'opposition) et comprend, pour les titres, un agent de l'administration et un représentant de l'exécutif local. Délais : enquête soixante jours, prorogeable de soixante jours au plus ; décision quinze jours. Titre non produit : réputé perdu, un duplicata est délivré. Erreur matérielle manifeste : rectification par l'agent foncier avec accord écrit des intéressés. Décision judiciaire définitive : exécutée par l'agent foncier. Modalités : règlement ministériel.

résumé non officiel

Article 253

Dans une affaire où le ministère public poursuit et a joint à l'action pénale une demande de restitution ou de paiement de la valeur de biens (article 43), ou lorsque la victime demande des dommages-intérêts, aucun frais n'est perçu. Toutefois, si le tribunal estime la demande excessive ou la procédure de mauvaise foi, il peut ordonner à la victime de payer tout ou partie des frais dans le délai fixé. À défaut, l'action civile est réputée abandonnée. Si l'exécution d'une décision de restitution ou d'indemnisation exige d'autres actes du tribunal, le bénéficiaire paie les frais comme en matière civile.

résumé non officiel

คำพิพากษาศาลฎีกา

  • 8015/2551 (2008): สิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ยังคงผูกพันคู่สัญญา แม้ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้
  • 1649/2567 (2024): ผู้ใช้อำนาจปกครองสละมรดกของผู้เยาว์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากศาล ไม่มีผลผูกพันผู้เยาว์

แหล่งที่มา

ค่าชดเชยในคดีอาญา: มาตรา 44/1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา

บทเรียนที่สองเป็นเรื่องเกี่ยวกับขั้นตอน และมันช่วยให้เหยื่อประหยัดเวลาในการฟ้องร้องได้หลายปี ภายใต้ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1, เมื่อ พนักงานอัยการ ฟ้องคดีอาญา ผู้เสียหายอาจยื่นคำร้อง ในคดีอาญารายเดียวกันนั้น เพื่อเรียกค่าสินไหมทดแทนสำหรับความเสียหายที่เกิดจากความผิด โดยไม่ต้องฟ้องคดีแพ่งแยกต่างหาก และไม่ต้องเสีย ค่าธรรมเนียมศาล เกี่ยวกับข้อเรียกร้อง ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ศาลฎีกายืนยันว่า ผู้จัดการมรดก ของเหยื่อผู้เสียชีวิตสามารถใช้เส้นทางนี้ได้ และสั่งให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4,800,000 บาทที่ยังค้างอยู่ สำหรับภาพรวมว่ากระบวนการพิจารณาคดีอาญาของไทยสำหรับชาวต่างชาติทำงานอย่างไร โปรดดูคู่มือภาษาอังกฤษง่ายๆ ของเราที่ กฎหมายอาญาในประเทศไทย.

จุดอ่อนที่แท้จริง: การถือโฉนดที่ดินไว้นั้นยังไม่เพียงพอ

คดีนี้เผยให้เห็นความเข้าใจผิดที่แพร่หลาย ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดเป็นไปตาม ทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การถือครองกระดาษโฉนด การถือโฉนดของผู้ซื้อไว้เป็น “หลักประกัน” เป็นข้อตกลงอย่างไม่เป็นทางการที่พบได้ทั่วไปในการขายระหว่างเอกชนและข้อตกลงในครอบครัว และคำตัดสินนี้แสดงให้เห็นถึงจุดอ่อนของวิธีดังกล่าว นั่นคือ เจ้าของผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งว่าโฉนดสูญหายและขอออกใบแทนได้ และใบแทนนั้นก็มีผลสมบูรณ์เต็มที่ในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน การคุ้มครองผู้ขายในกรณีนี้มาจากศาลอาญา หลังจาก ความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว กับจำเลยที่อาจจะมีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ก็ได้.

ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าเมื่อผ่อนชำระราคา

รูปแบบข้อตกลงวิธีการทำงานระดับการป้องกัน
การถือโฉนดที่ดินที่เป็นกระดาษของผู้ซื้อผู้ขายเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนอ่อน สามารถขอใบแทนโฉนดได้ ดังเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569
จดจำนองกลับให้ผู้ขายมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับจำนองเพื่อเป็นประกันราคาที่ยังชำระไม่ครบมั่นคง จำนองปรากฏอยู่ในโฉนดและผูกพันผู้ซื้อรายหลังด้วย
โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้วเท่านั้นกรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับผู้ขาย คู่สัญญาลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการกำหนดตารางการชำระเงินมั่นคง ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ต่อเมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วเท่านั้น
ข้อตกลงใช้คนกลางรับฝากเงินและเอกสาร (เอสโครว์)มีการแลกเปลี่ยนเงินทุนและเอกสารผ่านคนกลางรับฝากทรัพย์สิน (เอสโครว์) ในวันเสร็จสิ้นสัญญาแข็งแกร่ง การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นพร้อมกัน

บทเรียนสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และชาวต่างชาติ

สำหรับผู้ขาย: อย่าพึ่งพาการถือโฉนดไว้เป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียว จงไปจดทะเบียน จำนอง อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นประกันยอดค้างชำระ หรืออย่าเพิ่งโอนจนกว่าจะได้รับเงิน ระบบทะเบียนจะเหนือกว่ากระดาษในตู้เซฟของคุณเสมอ.

สำหรับผู้ซื้อ: ก่อนซื้อบ้าน โปรดตรวจสอบชื่อเรื่องที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงการที่เอกสารโฉนดที่ดินที่นำมาเสนอเป็นเอกสารเดิมหรือเอกสารสำรอง และการมีหนี้สินใดๆ, สิทธิเก็บกิน หรืออื่น ๆ ภาระติดพัน อื่นใดจดทะเบียนไว้หรือไม่ โฉนดใบแทนที่เพิ่งออกเมื่อเร็วๆ นี้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ขายซึ่งยังไม่ได้รับชำระราคาครบถ้วนอยู่เบื้องหลัง ถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ควรค่าแก่การตรวจสอบ คู่มือของเราเกี่ยวกับ เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทย (โฉนด, น.ส. 3) และ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายสิ่งที่ต้องตรวจสอบ และบทความของเราเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย อธิบายขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยละเอียด.

โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ: ชาวต่างชาติมักเป็นเป้าหมายที่ถูกเลือกอย่างไม่สมส่วนในข้อตกลงแบบไม่เป็นทางการ การรีเซลคอนโดมิเนียม และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผิดกฎหมาย, การโอนกรรมสิทธิ์ในระยะเช่า, การซื้อที่ดินโดยคู่สมรสชาวไทยนั้นเป็นไปได้เนื่องจากมีแนวโน้มที่จะไม่เข้าสู่กระบวนการตรวจสอบทะเบียนหรือการยื่นฟ้องคดีอาญาจากต่างประเทศน้อยกว่า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 เป็นตัวอย่างที่ดี: ศาลของไทยได้ลงโทษผู้ที่หลอกลวงเรื่องสิทธิในที่ดิน และให้ค่าชดเชยแก่ผู้เสียหายอย่างเต็มจำนวน รวมถึงการมอบทรัพย์สินเมื่อผู้เสียหายเสียชีวิตด้วย แต่การป้องกันที่สำนักงานที่ดินนั้นมักจะคุ้มค่ากว่าการดำเนินคดี.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 จากตัวบทภาษาไทย รวมถึงคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่ยกมาในคำพิพากษานั้น พร้อมทั้งประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 และ 90 ส่วนตัวบทมาตรา 267 และ 268 และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1 ไม่ได้อ่านทวนอีกครั้ง และคำแนะนำเรื่องการคุ้มครองการได้รับชำระราคาที่ค้างอยู่เป็นแนวปฏิบัติ.

คำถามที่พบบ่อย

การแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินหายในประเทศไทยถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่

ใช่ การแจ้งข้อความอันเป็นเท็จต่อเจ้าพนักงานว่าโฉนดสูญหาย จนเจ้าพนักงานจดข้อความลงในเอกสารราชการและออกใบแทนโฉนด เป็นความผิดตามมาตรา 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา และการใช้เอกสารอันเป็นเท็จนั้น ซึ่งในกรณีนี้คือบันทึกแจ้งความของตำรวจที่นำไปแสดงต่อสำนักงานที่ดิน เป็นความผิดอีกฐานหนึ่งตามมาตรา 268 ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ผลคือโทษจำคุก 4 เดือนโดยไม่รอการลงโทษ.

ผู้เสียหายจากการฉ้อโกงสามารถเรียกร้องเงินคืนในคดีอาญาได้หรือไม่

ใช่ มาตรา 44/1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญาให้ผู้เสียหายเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ในคดีอาญาที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ ในคดีนี้ กองมรดกของผู้เสียหายได้รับชดใช้เต็มจำนวน 4,800,000 บาทที่ค้างชำระ โดยไม่ต้องฟ้องคดีแพ่งแยกต่างหาก.

การเก็บโฉนดที่ดินไว้เฉยๆ ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้ไม่สามารถขายได้หรือไม่?

ไม่ใช่ กรรมสิทธิ์เป็นไปตามทะเบียนของสำนักงานที่ดิน เจ้าผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งโฉนดสูญหาย ขอรับใบแทน และทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ การเก็บรักษาโฉนดฉบับจริงไว้ อย่างมากก็เป็นเพียงความไม่สะดวกในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของที่ไม่สุจริตเท่านั้น.

ผู้ขายควรทำอย่างไรหากผู้ซื้อยังชำระเงินไม่ครบถ้วน

เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าจะชำระเงินเต็มจำนวน หรือจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ขายในขณะที่โอน ทั้งสองกรณีจะปรากฏในทะเบียนและป้องกันการขายต่อได้.

ทายาทสามารถดำเนินคดีฉ้อโกงต่อได้หรือไม่หากผู้เสียหายเสียชีวิต

ใช่ ตามที่ปรากฏในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ผู้จัดการมรดกของผู้เสียหายสามารถดำเนินคดีเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในคดีอาญาแทนกองมรดกได้.

คุณจะตรวจสอบได้อย่างไรว่าโฉนดที่ดินของไทยเป็นใบแทน

การค้นหาประวัติโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินแสดงประวัติการออกโฉนดและภาระผูกพันที่จดทะเบียนทั้งหมด ทนายความสามารถดำเนินการขอและแปลความหมายนี้ได้ก่อนที่คุณจะชำระเงินใด ๆ.

บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย เซบาสเตียน บรูซัว (Sébastien Brousseau), LL.B., B.Sc., ซึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และเป็นผู้ดำเนินงาน ThaiLawOnline มาตั้งแต่ปี 2006 หากคุณกำลังซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ หรือต้องการการให้การสนับสนุนในเรื่องข้อพิพาททางอาญาหรือแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, ติดต่อ ThaiLawOnline สำหรับการปรึกษาเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาฝรั่งเศส.

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปที่อ้างอิงจากบทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะของแต่ละคดี โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ.

ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล

อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.

เกี่ยวกับผู้เขียน

เขียนและตรวจทานโดย Sébastien Brousseau, LL.B., วท.บ., ผู้ก่อตั้ง ThaiLawOnline ซึ่งทำงานด้านกฎหมายไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 (ค.ศ. 2006) และอาศัยอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 (ค.ศ. 2004) เขายังเขียนเกี่ยวกับการใช้ชีวิตในประเทศไทยที่ . ติดต่อได้ทาง ลิงก์อิน หรือ ติดต่อสำนักงาน.

เลื่อนขึ้น
WhatsApp LINE โทร จอง