ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
คุณขายที่ดิน เก็บโฉนดไว้เป็นหลักประกันจนกว่าผู้ซื้อจะชำระเงินครบถ้วน แต่ผู้ซื้อกลับเพียงแจ้งต่อ สำนักงานที่ดิน ว่าโฉนดที่ดิน “สูญหาย” ขอออกใบแทนได้ แล้วนำทรัพย์สินไปขายให้แก่ผู้อื่น. ศาลฎีกา ในคำพิพากษาที่ 914/2569 ซึ่งเผยแพร่ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2569 ได้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่ากฎหมายอาญาของไทยจัดการกับกลโกงนี้อย่างไร นั่นคือ การพิพากษาลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268 การจำคุกจริง และการชดใช้ค่าเสียหายอย่างเต็มจำนวนให้แก่ผู้เสียหายภายในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1 นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนในประเทศไทยควรเรียนรู้จากคดีนี้.
สารบัญ
ข้อเท็จจริง: โฉนดที่ “หายไป” แต่ไม่เคยหายจริง ๆ
ในเดือนมิถุนายน ปี 2013 จำเลยตกลงซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากผู้ขายในราคา 6,000,000 บาท และชำระเงินไปแล้ว 1,000,000 บาทเป็นงวดๆ ตามคำขอของจำเลยเพื่อให้สามารถนำไปกู้เงินจากธนาคารได้ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด) ได้ออกในชื่อของจำเลย แต่ตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายยังคงเก็บรักษาโฉนดไว้จนกว่าจะได้รับชำระราคาครบถ้วน แทนที่จะชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยกลับแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่ว่าโฉนดสูญหาย ใช้หลักฐานการแจ้งความนั้นขอใบแทนโฉนดจากสำนักงานที่ดิน แล้วขายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ทั้งที่ยังค้างชำระผู้ขายอยู่ 4,800,000 บาท ผู้ขายถึงแก่ความตายในปี 2019 และพี่สาวของผู้ขายซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการ กองมรดก ดำเนินการตามคดีต่อ.
ความผิด: ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268
ศาลอุทธรณ์พิพากษาลงโทษจำเลยตามมาตรา 267 ตามบทบัญญัติที่ใช้บังคับก่อนมีการแก้ไขในภายหลัง สองกระทง คือ การแจ้งความสูญหายอันเป็นเท็จต่อเจ้าพนักงานตำรวจ และถ้อยคำที่สำนักงานที่ดินบันทึกไว้ และลงโทษตามมาตรา 268 ฐานใช้เอกสารที่ได้มาจากการนั้น และยกฟ้องข้อหาตามมาตรา 137 ศาลฎีกาพิพากษายืน ตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267, เป็นความผิดฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน อันเป็นเหตุให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ในที่นี้คือการแจ้งต่อตำรวจและสำนักงานที่ดินว่าโฉนดสูญหาย ในขณะที่ผู้ขายเป็นผู้ยึดถือโฉนดไว้โดยชอบด้วยกฎหมาย ตาม มาตรา 268, การใช้เอกสารที่ได้มาจากการกระทำความผิดดังกล่าวถือเป็นความผิดอีกฐานหนึ่ง ดังที่จำเลยได้กระทำเมื่อนำรายงานการแจ้งความเท็จต่อตำรวจไปยื่นที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอใบแทนโฉนด เนื่องจากจำเลยเป็นทั้งผู้ทำให้มีการจดข้อความเท็จและเป็นผู้ใช้เอกสารนั้น ศาลจึงลงโทษบทเดียวสำหรับการกระทำทั้งหมด ตามมาตรา 268 วรรคสอง และมาตรา 90.
โทษจำคุกหกเดือน ลดลงหนึ่งในสามตามมาตรา 78 คงเหลือสี่เดือน และที่สำคัญ ศาลไม่รอการลงโทษ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการกระทำของจำเลยแสดงถึงการไม่เคารพกฎหมายและกระทบต่อความสงบเรียบร้อยของบ้านเมือง และจำเลยไม่ได้แสดงความสำนึกผิดและไม่ได้บรรเทาผลร้ายแต่อย่างใด จึงสมควรลงโทษจำคุกแม้เป็นระยะเวลาสั้นเพื่อป้องปรามผู้อื่น.
ค่าชดเชยในคดีอาญา: มาตรา 44/1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา
บทเรียนที่สองเป็นเรื่องเกี่ยวกับขั้นตอน และมันช่วยให้เหยื่อประหยัดเวลาในการฟ้องร้องได้หลายปี ภายใต้ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1, เมื่อ พนักงานอัยการ ฟ้องคดีอาญา ผู้เสียหายอาจยื่นคำร้อง ในคดีอาญารายเดียวกันนั้น เพื่อเรียกค่าสินไหมทดแทนสำหรับความเสียหายที่เกิดจากความผิด โดยไม่ต้องฟ้องคดีแพ่งแยกต่างหาก และไม่ต้องเสีย ค่าธรรมเนียมศาล เกี่ยวกับข้อเรียกร้อง ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ศาลฎีกายืนยันว่า ผู้จัดการมรดก ของเหยื่อผู้เสียชีวิตสามารถใช้เส้นทางนี้ได้ และสั่งให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4,800,000 บาทที่ยังค้างอยู่ สำหรับภาพรวมว่ากระบวนการพิจารณาคดีอาญาของไทยสำหรับชาวต่างชาติทำงานอย่างไร โปรดดูคู่มือภาษาอังกฤษง่ายๆ ของเราที่ กฎหมายอาญาในประเทศไทย.
จุดอ่อนที่แท้จริง: การถือโฉนดที่ดินไว้นั้นยังไม่เพียงพอ
คดีนี้เผยให้เห็นความเข้าใจผิดที่แพร่หลาย ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดเป็นไปตาม ทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การถือครองกระดาษโฉนด การถือโฉนดของผู้ซื้อไว้เป็น “หลักประกัน” เป็นข้อตกลงอย่างไม่เป็นทางการที่พบได้ทั่วไปในการขายระหว่างเอกชนและข้อตกลงในครอบครัว และคำตัดสินนี้แสดงให้เห็นถึงจุดอ่อนของวิธีดังกล่าว นั่นคือ เจ้าของผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งว่าโฉนดสูญหายและขอออกใบแทนได้ และใบแทนนั้นก็มีผลสมบูรณ์เต็มที่ในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน การคุ้มครองผู้ขายในกรณีนี้มาจากศาลอาญา หลังจาก ความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว กับจำเลยที่อาจจะมีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ก็ได้.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าเมื่อผ่อนชำระราคา
| รูปแบบข้อตกลง | วิธีการทำงาน | ระดับการป้องกัน |
|---|---|---|
| การถือโฉนดที่ดินที่เป็นกระดาษของผู้ซื้อ | ผู้ขายเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระเงินครบถ้วน | อ่อน สามารถขอใบแทนโฉนดได้ ดังเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 |
| จดจำนองกลับให้ผู้ขาย | มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับจำนองเพื่อเป็นประกันราคาที่ยังชำระไม่ครบ | มั่นคง จำนองปรากฏอยู่ในโฉนดและผูกพันผู้ซื้อรายหลังด้วย |
| โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้วเท่านั้น | กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับผู้ขาย คู่สัญญาลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการกำหนดตารางการชำระเงิน | มั่นคง ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ต่อเมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วเท่านั้น |
| ข้อตกลงใช้คนกลางรับฝากเงินและเอกสาร (เอสโครว์) | มีการแลกเปลี่ยนเงินทุนและเอกสารผ่านคนกลางรับฝากทรัพย์สิน (เอสโครว์) ในวันเสร็จสิ้นสัญญา | แข็งแกร่ง การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นพร้อมกัน |
บทเรียนสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และชาวต่างชาติ
สำหรับผู้ขาย: อย่าพึ่งพาการถือโฉนดไว้เป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียว จงไปจดทะเบียน จำนอง อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นประกันยอดค้างชำระ หรืออย่าเพิ่งโอนจนกว่าจะได้รับเงิน ระบบทะเบียนจะเหนือกว่ากระดาษในตู้เซฟของคุณเสมอ.
สำหรับผู้ซื้อ: ก่อนที่คุณจะซื้อ ให้ตรวจสอบทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงว่าโฉนดที่นำมาแสดงเป็นฉบับจริงหรือใบแทน และมีจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือ ภาระติดพัน อื่นใดจดทะเบียนไว้หรือไม่ โฉนดใบแทนที่เพิ่งออกเมื่อเร็วๆ นี้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ขายซึ่งยังไม่ได้รับชำระราคาครบถ้วนอยู่เบื้องหลัง ถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ควรค่าแก่การตรวจสอบ คู่มือของเราเกี่ยวกับ เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทย (โฉนด, น.ส. 3) และ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายสิ่งที่ต้องตรวจสอบ และบทความของเราเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย อธิบายขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยละเอียด.
โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ: ชาวต่างชาติมักตกเป็นเป้าหมายในสัดส่วนที่สูงเกินจริงในการทำข้อตกลงนอกระบบ การขายต่อคอนโดมิเนียม การโอนสิทธิการเช่า การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย เนื่องจากพวกเขามีแนวโน้มที่จะตรวจสอบทะเบียนหรือดำเนินคดีอาญาจากต่างประเทศน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ถือเป็นเรื่องที่น่ายินดี ศาลไทยสั่งจำคุกผู้กระทำความผิดฐานฉ้อโกงโฉนดที่ดินจริงและมีคำสั่งให้ชดใช้ค่าเสียหายเต็มจำนวนแก่ผู้เสียหาย รวมถึงผ่านกองมรดกเมื่อผู้เสียหายเสียชีวิตแล้ว แต่การป้องกันที่สำนักงานที่ดินย่อมมีต้นทุนถูกกว่าการดำเนินคดีเสมอ.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 จากตัวบทภาษาไทย รวมถึงคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่ยกมาในคำพิพากษานั้น พร้อมทั้งประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 และ 90 ส่วนตัวบทมาตรา 267 และ 268 และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1 ไม่ได้อ่านทวนอีกครั้ง และคำแนะนำเรื่องการคุ้มครองการได้รับชำระราคาที่ค้างอยู่เป็นแนวปฏิบัติ.
คำถามที่พบบ่อย
การแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินหายในประเทศไทยถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่
ใช่ การแจ้งข้อความอันเป็นเท็จต่อเจ้าพนักงานว่าโฉนดสูญหาย จนเจ้าพนักงานจดข้อความลงในเอกสารราชการและออกใบแทนโฉนด เป็นความผิดตามมาตรา 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา และการใช้เอกสารอันเป็นเท็จนั้น ซึ่งในกรณีนี้คือบันทึกแจ้งความของตำรวจที่นำไปแสดงต่อสำนักงานที่ดิน เป็นความผิดอีกฐานหนึ่งตามมาตรา 268 ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ผลคือโทษจำคุก 4 เดือนโดยไม่รอการลงโทษ.
ผู้เสียหายจากการฉ้อโกงสามารถเรียกร้องเงินคืนในคดีอาญาได้หรือไม่
ใช่ มาตรา 44/1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญาให้ผู้เสียหายเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ในคดีอาญาที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ ในคดีนี้ กองมรดกของผู้เสียหายได้รับชดใช้เต็มจำนวน 4,800,000 บาทที่ค้างชำระ โดยไม่ต้องฟ้องคดีแพ่งแยกต่างหาก.
การเก็บโฉนดที่ดินไว้เฉยๆ ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้ไม่สามารถขายได้หรือไม่?
ไม่ใช่ กรรมสิทธิ์เป็นไปตามทะเบียนของสำนักงานที่ดิน เจ้าผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งโฉนดสูญหาย ขอรับใบแทน และทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ การเก็บรักษาโฉนดฉบับจริงไว้ อย่างมากก็เป็นเพียงความไม่สะดวกในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของที่ไม่สุจริตเท่านั้น.
ผู้ขายควรทำอย่างไรหากผู้ซื้อยังชำระเงินไม่ครบถ้วน
เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าจะชำระเงินเต็มจำนวน หรือจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ขายในขณะที่โอน ทั้งสองกรณีจะปรากฏในทะเบียนและป้องกันการขายต่อได้.
ทายาทสามารถดำเนินคดีฉ้อโกงต่อได้หรือไม่หากผู้เสียหายเสียชีวิต
ใช่ ตามที่ปรากฏในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ผู้จัดการมรดกของผู้เสียหายสามารถดำเนินคดีเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในคดีอาญาแทนกองมรดกได้.
คุณจะตรวจสอบได้อย่างไรว่าโฉนดที่ดินของไทยเป็นใบแทน
การค้นหาประวัติโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินแสดงประวัติการออกโฉนดและภาระผูกพันที่จดทะเบียนทั้งหมด ทนายความสามารถดำเนินการขอและแปลความหมายนี้ได้ก่อนที่คุณจะชำระเงินใด ๆ.
บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย เซบาสเตียน บรูซัว (Sébastien Brousseau), LL.B., B.Sc., ซึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และเป็นผู้ดำเนินงาน ThaiLawOnline มาตั้งแต่ปี 2006 หากคุณกำลังซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ หรือต้องการการให้การสนับสนุนในเรื่องข้อพิพาททางอาญาหรือแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, ติดต่อ ThaiLawOnline สำหรับการปรึกษาเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาฝรั่งเศส.
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปที่อ้างอิงจากบทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะของแต่ละคดี โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.