Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
You sold land, kept the title deed as security until the buyer paid in full, and the buyer simply told the Land Office the deed was “lost”, obtained a replacement, and sold the property to someone else. Supreme Court Decision (Dika) No. 914/2569, published in July 2026, shows exactly how Thai criminal law deals with this scheme: convictions under Sections 267 and 268 of the Penal Code, a real prison sentence, and full compensation for the victim inside the criminal case under Section 44/1 of the Criminal Procedure Code. Here is what every property buyer and seller in Thailand should learn from it.
Table of Contents
The facts: a “lost” chanote that was never lost
In June 2013 the defendant agreed to buy land with a commercial building from the seller for 6,000,000 baht, and paid 1,000,000 baht of it in stages. At the defendant’s request, so that a bank loan could be raised on it, the title deed (chanote) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. The seller died in 2019, and his sister, appointed administrator of his estate pursued the case.
The offences: Penal Code Sections 267 and 268
The Court of Appeal convicted the defendant under Section 267, in the wording in force before its later amendment, on two counts, the false loss report to the police and the statements recorded by the Land Office, and under Section 268 for using the resulting documents, and acquitted on the charge under Section 137. The Supreme Court affirmed. Under Section 267 of the Penal Code, it is an offence to give false information to an official causing that official to record a false statement in an official document, here, telling the police and the Land Office that the deed was lost when the seller was lawfully holding it. Under Section 268, it is a further offence to use a document produced by that offence, as the defendant did when he took the false police report to the Land Office to obtain the replacement deed. Because the defendant both caused the false records and used them, the court imposed one penalty for the whole, under Section 268 paragraph two and Section 90.
The term was six months, reduced by one third to four months under Section 78, and, importantly, the courts declined to suspend it. The Supreme Court said the conduct showed disregard for the law and affected public order, and that the defendant had shown no remorse and done nothing to relieve the harm, so even a short prison term was warranted to deter others.
The law behind this page
English
Section 267
This section punishes giving a false statement to an official so that it is recorded in a public or official document meant to serve as evidence, when this is likely to cause damage. The penalty is up to three years imprisonment, a fine up to 60,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives information to an official acting in the course of duty, causing the official to record a false statement in a public document or an official document intended to serve as evidence, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding three years, or a fine not exceeding sixty thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
Section 268
This section punishes using or citing a document that was forged or falsified under Sections 264 to 267 in a manner likely to cause damage to another person or the public, with the penalty of the underlying section. If the user is also the forger, or caused the official to record the false statement, they are punished under this section only, as a single offence.
Full text
Whoever uses or refers to a document arising from the commission of an offence under Section 264, Section 265, Section 266, or Section 267, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to the penalty prescribed in that Section. If the offender under paragraph one is the person who forged that document, or is the person who gave the information causing the official to record that statement, that offender shall be punished under this Section as a single offence only.
ThaiLawOnline translation
Section 44/1
In a public-prosecutor case, the victim can file a motion in the same criminal court asking the defendant to pay compensation for injury or loss. It must be filed before evidence-taking starts and is treated as a civil plaint.
Full text
In a case where the public prosecutor is the plaintiff, if the injured person has a right to claim compensation because of harm to life, body or mind, or damage to liberty of the body, to reputation, or to property, arising from the defendant's commission of the offence, the injured person may file a motion with the court trying the criminal case asking that the defendant be ordered to pay compensation to him. The motion under paragraph one must be filed by the injured person before the taking of evidence begins; where there is no taking of evidence, the motion must be filed before the court adjudicates the case. Such motion shall be deemed a plaint under the provisions of the Civil Procedure Code, and the injured person stands in the position of plaintiff in that civil part. The motion must set out reasonable particulars concerning the damage and the amount of compensation claimed. If the court is of the view that the motion still lacks some essential matter, it may order the applicant to amend the motion to make it clear. The motion under paragraph one may not include any request other than an order that the defendant pay compensation arising from the defendant's commission of the offence in the criminal case, and it must not conflict with the charge in the criminal case brought by the public prosecutor. In a case where the public prosecutor has already proceeded under section 43, the injured person may not file a motion under paragraph one to claim the property or its value again.
ThaiLawOnline translation
Section 63 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
The owner of land whose title deed is endangered, damaged or lost by any means whatsoever may apply for a substitute. After the substitute has been issued, the original title deed shall be cancelled unless otherwise ordered by the court. The above-mentioned provisions shall apply mutatis mutandis to the application for a substitute for a pre-emption certificate, certificate of utilization or certificate of investigation (bai tai suan).
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 1299
Subject to other applicable statutory provisions, acquisition by juristic act requires writing and registration to be complete. Acquisition by another route follows a separate rule: an unregistered right cannot alter the register or defeat a third party who acquired for value and in good faith and registered in good faith.
Full text
Subject to the provisions of this Code or of other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, is not complete unless the juristic act is made in writing and the acquisition is registered with the competent official. Where a person acquires immovable property, or a real right appertaining to immovable property, otherwise than by juristic act, the acquirer's right, so long as it has not been registered, cannot be the subject of any change in the register, and that unregistered right may not be set up against a third person who has acquired a right for value and in good faith and has registered that right in good faith.
ThaiLawOnline translation
Section 1300
A person who was already in a position to have his own right registered may call for the cancellation of a registered transfer of immovable property, or of a real right in it, that prejudices him. He may not do so where the transfer was for value and the transferee acted in good faith.
Full text
Where a transfer of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, has been registered to the prejudice of a person who was previously in a position to have that person's own right registered, that person may claim cancellation of the registration; but in no case may cancellation of the registration be claimed where the transfer was made for value and the transferee acted in good faith.
ThaiLawOnline translation
Section 61 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
Where it appears that any title deed or certificate of utilization has been issued, or right and juristic act registration regarding immovable property has been effected, or document or particulars of immovable property registration have been recorded, for any person inaccurately or unlawfully, the Director-General, or the person assigned by the Director-General who is a Deputy Director-General or Inspector of the Department of Lands, shall have the power to order a revocation or correction thereof. Before proceeding under paragraph one, the Director-General, or the person assigned by the Director-General under paragraph one, shall set up an investigation committee, who shall have the power to demand, for consideration, the title deed, certificate of utilization, documents which right and juristic act registration has been effected, documents showing particulars of immovable property registration, or other pertinent documents, and the interested persons shall be advised to accord them a chance to object. If no objection is raised within thirty days from the date of advice, it shall be assumed that no objection has been raised. The committee investigating inaccurate or unlawful issuance of title deeds or certificates of utilization shall at least comprise an administrative official and a representative of the local administrative body or a local administrator of the locality where the land is located, as committee members. The investigation under paragraph two must be completed and forwarded to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one, within sixty days from the date of issue of an order for an investigation. In case the investigation committee cannot complete its investigation within the said timeframe, it shall then report to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one the cause as to why the investigation could not be completed, so as to request an extension of the period of time for investigation, in which case the Director- General or the person assigned by him under paragraph one may order an extension of the period for such investigation as necessary, but in no case shall it exceed sixty days. The Director-General or the person assigned by him under paragraph one shall complete his consideration within fifteen days from the date of receipt of investigation report from the investigation committee under paragraph four. Upon the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one having made any consideration thereof, steps shall then be taken according to his decision. In proceeding with revocation or correction under this Section, if no title deed or certificate of utilization has been produced, it shall be regarded that such title deed or certificate of utilization is lost. In this respect, the land official shall issue a substitute land right document for further processing. In the event of any inaccuracy due to writing or typing errors, for which clear evidence is available, and the interested person has consented thereto in writing, the land official shall have the power to make correction. In case a final court judgement or order is issued for a revocation or correction to be effected, the land official shall proceed in accordance with such court judgement or order according to the procedure prescribed by the Director-General. The setting up of the investigation committee, investigation, notice to the interested person to raise an objection, and consideration for revocation or correction shall be in accordance with the rules and procedure prescribed in the ministerial regulations.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 253
When the prosecutor attaches a restitution claim to the criminal charge, or a victim asks for compensation, no court fee is charged. But if the court finds the victim's claim excessive or made in bad faith, it can order the fee to be paid, and ignoring that order abandons the civil claim.
Full text
In a case where the public prosecutor is plaintiff with a request to return or pay the value of property attached to the criminal charge under Section 43, or where there is a request by the injured person to have the defendant pay compensation, no fee shall be demanded, except that where the court finds the injured person has claimed compensation excessively or has litigated in bad faith, the court has power to order the injured person to pay all or part of the fees within the time set by the court, and if the injured person ignores and fails to comply with the court's order, it shall be deemed abandonment of the claim in that civil part. Where there is a judgment or order to return or pay the value of property or compensation under paragraph one, if the court must still take any further step for enforcement, the person who is to receive the returned property, its value, or the compensation must pay fees as in a civil case for that further step.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 267
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 268
ข้อความเต็ม
ผู้ใดใช้หรืออ้างเอกสารอันเกิดจากการกระทำความผิดตามมาตรา ๒๖๔ มาตรา ๒๖๕ มาตรา ๒๖๖ หรือมาตรา ๒๖๗ ในประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษดังที่บัญญัติไว้ในมาตรานั้น ๆ ถ้าผู้กระทำความผิดตามวรรคแรกเป็นผู้ปลอมเอกสารนั้น หรือเป็นผู้แจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความนั้นเองให้ลงโทษตามมาตรานี้แต่กระทงเดียว
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 44/1
ข้อความเต็ม
ในคดีที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ ถ้าผู้เสียหายมีสิทธิที่จะเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพราะเหตุได้รับอันตรายแก่ชีวิต ร่างกาย จิตใจ หรือได้รับความเสื่อมเสียต่อเสรีภาพในร่างกายชื่อเสียงหรือได้รับความเสียหายในทางทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลย ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องต่อศาลที่พิจารณาคดีอาญาขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่ตนก็ได้การยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่ง ผู้เสียหายต้องยื่นคำร้องก่อนเริ่มสืบพยาน ในกรณีที่ไม่มีการสืบพยานให้ยื่นคำร้องก่อนศาลวินิจฉัยชี้ขาดคดี และให้ถือว่าคำร้องดังกล่าวเป็นคำฟ้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและผู้เสียหายอยู่ในฐานะโจทก์ในคดีส่วนแพ่งนั้น ทั้งนี้คำร้องดังกล่าวต้องแสดงรายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับความเสียหายและจำนวนค่าสินไหมทดแทนที่เรียกร้อง หากศาลเห็นว่าคำร้องนั้นยังขาดสาระสำคัญบางเรื่อง ศาลอาจมีคำสั่งให้ผู้ร้องแก้ไขคำร้องให้ชัดเจนก็ได้คำร้องตามวรรคหนึ่งจะมีคำขอประการอื่นที่มิใช่คำขอบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลยในคดีอาญามิได้ และต้องไม่ขัดหรือแย้งกับคำฟ้องในคดีอาญาที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ และในกรณีที่พนักงานอัยการได้ดำเนินการตามความในมาตรา ๔๓ แล้ว ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่งเพื่อเรียกทรัพย์สินหรือราคาทรัพย์สินอีกไม่ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 63
ข้อความเต็ม
โฉนดที่ดินของผู้ใดเป็นอันตราย ชำรุด สูญหายด้วยประการใด ให้เจ้าของมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดินนั้นได้ เมื่อได้ออกใบแทนไปแล้ว โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น สำหรับการขอใบแทนใบจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือใบไต่สวน ให้นำความดังกล่าวข้างต้นมาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1299
ข้อความเต็ม
ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1300
ข้อความเต็ม
ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใดท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 61
ข้อความเต็ม
เมื่อความปรากฏว่าได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือจดแจ้งเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ใดโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดำรงตำแหน่งรองอธิบดีหรือผู้ตรวจราชการกรมที่ดินมีอำนาจหน้าที่สั่งเพิกถอนหรือแก้ไขได้ ก่อนที่จะดำเนินการตามวรรคหนึ่ง ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่ง ตั้งคณะกรรมการสอบสวนขึ้นคณะหนึ่ง โดยมีอำนาจเรียกโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เอกสารที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารที่ได้จดแจ้งรายการทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ หรือเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้องมาพิจารณา พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบเพื่อให้โอกาสคัดค้าน ถ้าไม่คัดค้านภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ให้ถือว่าไม่มีการคัดค้าน คณะกรรมการสอบสวนการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย อย่างน้อยต้องมีเจ้าพนักงานฝ่ายปกครองและตัวแทนคณะผู้บริหารท้องถิ่นหรือผู้บริหารท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เป็นกรรมการ การสอบสวนตามวรรคสองต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จและส่งให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งภายในกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มีคำสั่งให้ทำการสอบสวน ในกรณีที่คณะกรรมการสอบสวนไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้คณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุที่ทำให้การสอบสวนไม่แล้วเสร็จต่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งเพื่อขอขยายระยะเวลาการสอบสวน โดยให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งสั่งขยายระยะเวลาดำเนินการได้ตามความจำเป็นแต่ไม่เกินหกสิบวัน ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันนับแต่ได้รับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามวรรคสี่ เมื่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาประการใดแล้ว ก็ให้ดำเนินการไปตามนั้น การดำเนินการเพิกถอนหรือแก้ไขตามความในมาตรานี้ ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มา ให้ถือว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นสูญหาย และให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพื่อดำเนินการต่อไป ถ้ามีการคลาดเคลื่อนเนื่องจากเขียนหรือพิมพ์ข้อความผิดพลาดโดยมีหลักฐานชัดแจ้งและผู้มีส่วนได้เสียยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจหน้าที่แก้ไขให้ถูกต้องได้ ในกรณีที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนหรือแก้ไขอย่างใดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นตามวิธีการที่อธิบดีกำหนด การตั้งคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจ้งผู้มีส่วนได้เสียเพื่อให้โอกาสคัดค้านและการพิจารณาเพิกถอนหรือแก้ไข ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 253
ข้อความเต็ม
ในคดีพนักงานอัยการเป็นโจทก์ซึ่งมีคำร้องให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์สินติดมากับฟ้องอาญาตามมาตรา ๔๓ หรือมีคำขอของผู้เสียหายขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนมิให้เรียกค่าธรรมเนียม เว้นแต่ในกรณีที่ศาลเห็นว่าผู้เสียหายเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนสูงเกินสมควร หรือดำเนินคดีโดยไม่สุจริต ให้ศาลมีอำนาจสั่งให้ผู้เสียหายชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมดหรือแต่เฉพาะบางส่วนภายในระยะเวลาที่ศาลกำหนดก็ได้ และถ้าผู้เสียหายเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาล ให้ถือว่าเป็นการทิ้งฟ้องในคดีส่วนแพ่งนั้นในกรณีที่มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์สิน หรือค่าสินไหมทดแทนตามวรรคหนึ่ง ถ้าศาลยังต้องจัดการอะไรอีกเพื่อการบังคับ ผู้ที่จะได้รับคืนทรัพย์สินหรือราคาหรือค่าสินไหมทดแทน จักต้องเสียค่าธรรมเนียมดังคดีแพ่งสำหรับการต่อไปนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 267
Quiconque fait inscrire par un fonctionnaire agissant dans ses fonctions une fausse mention dans un document public ou officiel destiné à servir de preuve, de manière à pouvoir nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement, 60 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
Article 268
Quiconque fait usage ou se prévaut d'un document issu d'une infraction prévue aux articles 264, 265, 266 ou 267, d'une manière susceptible de causer un préjudice à autrui ou au public, encourt la peine prévue par l'article concerné. Si l'auteur de cet usage est aussi celui qui a falsifié le document ou qui a fait inscrire la mention par le fonctionnaire, il n'est puni qu'une seule fois, en vertu du présent article.
résumé non officiel
Article 44/1
Si le ministère public poursuit, la victime lésée par l'infraction dans sa vie, son corps, son esprit, sa liberté, sa réputation ou ses biens peut demander au tribunal pénal de condamner le prévenu à réparation, avant l'audition des témoins ou, à défaut, avant jugement. La demande vaut assignation civile, la victime étant demanderesse. Elle détaille préjudice et montant, sans autre prétention ni contradiction avec l'accusation, ni biens déjà réclamés selon l'article 43.
résumé non officiel
Article 63
Si le titre foncier (chanote) est détruit, endommagé ou perdu, le propriétaire peut en demander un duplicata; l'original est alors annulé, sauf décision contraire du tribunal. La règle s'applique par analogie au certificat de réservation, au certificat d'utilisation et au procès-verbal d'enquête.
résumé non officiel
Article 1299
Sous réserve des dispositions du présent Code ou d'autres lois, l'acquisition par acte juridique d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier n'est parfaite que si l'acte juridique est fait par écrit et si l'acquisition est enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. Lorsqu'une personne acquiert un immeuble ou un droit réel immobilier autrement que par un acte juridique, le droit de l'acquéreur, tant qu'il n'a pas été enregistré, ne peut donner lieu à aucune modification du registre, et ce droit non enregistré ne peut être opposé au tiers qui a acquis un droit à titre onéreux et de bonne foi et qui a fait enregistrer ce droit de bonne foi.
résumé non officiel
Article 1300
Lorsqu'a été enregistré le transfert d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier au détriment d'une personne qui était auparavant en mesure de faire enregistrer son propre droit, cette personne peut demander l'annulation de cet enregistrement ; toutefois, l'annulation de l'enregistrement ne peut en aucun cas être demandée lorsque le transfert a été fait à titre onéreux et que le cessionnaire a agi de bonne foi.
résumé non officiel
Article 61
Si un titre foncier ou un certificat d'utilisation a été délivré, ou un droit ou acte immobilier enregistré ou mentionné, par erreur ou illégalement, le directeur général du Département des terres, ou son délégué (directeur général adjoint ou inspecteur), peut l'annuler ou le rectifier, après enquête d'une commission qui notifie les intéressés (trente jours sans opposition valent absence d'opposition) et comprend, pour les titres, un agent de l'administration et un représentant de l'exécutif local. Délais : enquête soixante jours, prorogeable de soixante jours au plus ; décision quinze jours. Titre non produit : réputé perdu, un duplicata est délivré. Erreur matérielle manifeste : rectification par l'agent foncier avec accord écrit des intéressés. Décision judiciaire définitive : exécutée par l'agent foncier. Modalités : règlement ministériel.
résumé non officiel
Article 253
Dans une affaire où le ministère public poursuit et a joint à l'action pénale une demande de restitution ou de paiement de la valeur de biens (article 43), ou lorsque la victime demande des dommages-intérêts, aucun frais n'est perçu. Toutefois, si le tribunal estime la demande excessive ou la procédure de mauvaise foi, il peut ordonner à la victime de payer tout ou partie des frais dans le délai fixé. À défaut, l'action civile est réputée abandonnée. Si l'exécution d'une décision de restitution ou d'indemnisation exige d'autres actes du tribunal, le bénéficiaire paie les frais comme en matière civile.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
Sources
- Penal Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Criminal Procedure Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Compensation inside the criminal case: Section 44/1 Criminal Procedure Code
The second lesson is procedural, and it saves victims years of litigation. Under Section 44/1 of the Criminal Procedure Code, when the public prosecutor brings a criminal case, the injured person may apply within that same criminal case for compensation for the injury caused by the offence, no separate civil lawsuit, no separate court fees on the claim. In Dika 914/2569 the Supreme Court confirmed the estate administrator of the deceased victim could use this route, and ordered the defendant to pay the outstanding 4,800,000 baht. For an overview of how Thai criminal proceedings work for foreigners, see our plain-English guide to criminal law in Thailand.
The real vulnerability: holding the paper deed is not enough
This case exposes a widespread misunderstanding. In Thailand, ownership of titled land follows the register at the Land Office, not possession of the paper chanote. Holding the buyer’s deed as “security” is a common informal arrangement in private sales and family deals, and this decision shows its weakness: the registered owner can declare the deed lost and obtain a replacement, and the replacement is fully effective to deal with the land. The seller’s protection here came from the criminal courts after the damage was done, against a defendant who may or may not be able to pay.
Safer alternatives when the price is paid in instalments
| Arrangement | How it works | Protection level |
|---|---|---|
| Holding the buyer’s paper deed | Seller keeps the chanote until full payment | Weak, a replacement deed can be obtained, as in Dika 914/2569 |
| Registered mortgage back to the seller | Transfer is registered together with a mortgage securing the unpaid price | Strong, the mortgage appears on the title and binds later buyers |
| Transfer only on full payment | Ownership stays with the seller; parties sign a sale contract with scheduled payments | Strong, buyer gets title only when the price is paid |
| Escrow arrangement | Funds and documents exchanged through an escrow agent at completion | Strong, payment and transfer happen simultaneously |
Lessons for buyers, sellers and expats
For sellers: never rely on holding the deed as your only security. Register a mortgage over the property for the unpaid balance, or do not transfer until you are paid. The registration system will always outrank the paper in your safe.
For buyers: before you buy, check the title at the Land Office, including whether the deed presented is an original or a replacement, and whether any mortgage, usufruct or other encumbrance is registered. A recently issued replacement deed on a property with an unpaid seller in the background is a red flag worth investigating. Our guides on Thai title deeds (chanote, Nor Sor 3) and buying property in Thailand as a foreigner explain what to verify, and our article on transferring property in Thailand walks through the Land Office procedure itself.
For expats especially: foreigners are disproportionately targeted in informal deals, condo resales, leasehold assignments, purchases through a Thai spouse, precisely because they are less likely to check the register or to pursue a criminal complaint from abroad. Dika 914/2569 is encouraging: Thai courts do imprison title-deed fraudsters and do award full compensation to victims, including through an estate when the victim has died. But prevention at the Land Office is always cheaper than prosecution.
Last reviewed: 28 September 2026. Supreme Court decision 914/2569 was read in Thai, including the trial and appeal judgments it recites, with Penal Code sections 78 and 90. The text of Sections 267 and 268 and of Criminal Procedure Code section 44/1 was not re-read, and the advice on securing an unpaid price is practice.
Frequently asked questions
Is it a crime to falsely report a title deed lost in Thailand?
Yes. Falsely informing officials that a deed is lost, causing an official record and a replacement deed to be issued, is an offence under Penal Code Section 267, and using the false record, here the police report presented to the Land Office, is a separate offence under Section 268. In Dika 914/2569 this led to an unsuspended 4-month prison sentence.
Can a fraud victim claim money in the criminal case itself?
Yes. Section 44/1 of the Criminal Procedure Code lets the injured person claim compensation within the prosecutor’s criminal case. The estate of the victim in this case was awarded the full 4,800,000 baht owed without a separate civil action.
Does keeping the chanote stop the registered owner from selling?
No. Ownership follows the Land Office register. The registered owner can report the deed lost, obtain a replacement and deal with the land. Keeping the paper deed is, at best, a practical inconvenience to a dishonest owner.
What should a seller do if the buyer has not paid in full?
Either delay the transfer until full payment, or register a mortgage in the seller’s favour at the moment of transfer. Both appear on the register and protect against resale.
Can heirs continue a fraud claim if the victim dies?
Yes. As Dika 914/2569 shows, the administrator of the victim’s estate can pursue the criminal case’s compensation claim on behalf of the estate.
How can I check if a Thai title deed is a replacement?
A title search at the Land Office shows the deed’s issuance history and all registered encumbrances. A lawyer can obtain and interpret this before you pay anything.
This article was written and reviewed by Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., who has been based in Thailand since 2004 and has run ThaiLawOnline since 2006. If you are buying or selling Thai property, suspect title fraud, or need representation in a criminal or civil property dispute, contact ThaiLawOnline for a consultation in English or French.
Disclaimer: this article is general legal information based on a published Supreme Court decision summary, not legal advice. Outcomes depend on the specific facts of each case; consult a qualified Thai lawyer about your situation.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.