Six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo en Thaïlande devrait connaître

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

1. Mettre le lot au nom d'une personne thaïlandaise : Dika 4096/2557

Ce qui s'est passé. Un acheteur néerlandais a acheté un appartement en copropriété et l'a fait enregistrer au nom d'une personne thaïlandaise plutôt qu'au sien. Cette personne détenait les clés et payait l'eau et l'électricité, ce qui ressemblait à un arrangement ordinaire entre un propriétaire étranger et un gardien local. Ce n'était pas le cas. Le prête-nom a déclaré le certificat de propriété du lot perdu, a obtenu un certificat de remplacement, a changé les serrures, a pris possession du lot et de son contenu, et l'a vendu à un tiers à l'insu et sans le consentement de l'acheteur.

Ce que la juridiction a jugé. Le parquet avait engagé des poursuites pour abus de confiance en vertu de l'article 352 du Code pénal. La Cour suprême a jugé que les faits réellement établis constituaient un vol, car le véritable propriétaire n'avait jamais remis la possession au prête-nom : ce dernier l'avait obtenue par un stratagème. La cour a confirmé qu'elle pouvait prononcer une condamnation sur la base des faits établis, la différence avec l'inculpation relevant du détail plutôt que du fond, et qu'elle pouvait rectifier la qualification juridique sans alourdir la peine. La décision de la Cour d'appela été maintenue, y compris la restitution de 3 500 000 bahts.

Ce que cela signifie pour vous. Lisez le résultat, pas la solution. L’acheteur était décédé avant l’opération frauduleuse ; sa veuve, qui s’est jointe à la poursuite en qualité de co-plaignante, a obtenu une ordonnance d’un montant de 3 500 000 bahts. Aucun des deux n’a pu récupérer le condominium. Des années passées devant les tribunaux pénaux, une propriété vendue à quelqu’un d’autre, et une décision qui doit encore être exécutée, voilà à quoi ressemble réellement le fait de « mettre le bien au nom d’une personne de confiance » quand cela tourne mal. Si quota d'étrangers Si votre immeuble est déjà plein, les options honnêtes sont un bail enregistré et une usufruit, ou dans un autre bâtiment. Voir le quota de participation étrangère expliqué.

2. Une société offshore n'est pas une solution de contournement : Dika 840/2561

Ce qui s'est passé. Une société enregistrée dans les Îles Vierges britanniques s'est engagée à acheter un appartement en copropriété pour un montant de 72 960 361 bahts en vertu d'un contrat daté du 12 août 2548.

Ce que la juridiction a jugé. Une société constituée en vertu d'une loi étrangère n'a pas nationalité thaïlandaise et est un étranger en vertu de l'article 3 de l'annonce du Conseil révolutionnaire n° 281 du 24 novembre 1972. Une personne morale que la loi considère comme étrangère ne peut détenir la propriété d’un lot de copropriété que si elle relève de l’une des catégories de l’article 19 de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979). Pour une société dans cette situation, l'article 19(4) exige un certificat de promotion des investissements en vertu de la loi sur la promotion des investissements. La société n'en avait aucun, de sorte qu'elle ne remplissait pas les conditions requises pour devenir propriétaire du lot, quoi qu'en dise le contrat de vente. Le tribunal a également fait observer que l'on pouvait s'attendre à ce qu'une société dont l'activité déclarée est la détention d'actifs se soit renseignée sur la législation du pays où elle achetait, en particulier à ce prix-là.

Ce que cela signifie pour vous. Si l'on vous propose une société holding offshore comme moyen de contourner un quota d'étrangers déjà atteint, c'est la décision que ces personnes n'ont pas lue. Le même raisonnement s'applique aux sociétés thaïlandaises utilisées comme véhicules de prête-noms, qui comportent leurs propres risques au regard de la Loi sur les activités commerciales des étrangers. Un appartement en copropriété (condominium) dans le quota, à votre propre nom, est la seule structure qui confère à un étranger la pleine propriété sans contestation possible.

Le droit applicable à cette page

English

Section 19 Condominium Act B.E. 2522

Full text

Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Full text

On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 29 Condominium Act B.E. 2522

Full text

A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 41 Condominium Act B.E. 2522

Full text

For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 388

Full text

If the object of a contract according to its nature or to an intention declared by the parties can be accomplished only by performance at a fixed time or within a fixed period, and such time or period has passed without one of the parties having performed, the other party may rescind the contract without the notification mentioned in the foregoing section.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 391

Where a party exercises a right of rescission, each party must restore the other to their former position, but the rights of third persons cannot be impaired. Money to be repaid carries interest from the day it was received. Where what was received was services rendered, or the use of a thing, restitution is made by paying its value, or the counter-payment in money if the contract fixed one. Rescission does not affect a claim for damages.

Full text

If one party has exercised his right of rescission, each party is bound to restore the other to his former condition; but the rights of third persons cannot be impaired. To money which is to be repaid in the case of the foregoing paragraph interest is to be paid from the time when it was received. For services rendered and for allowing the use of a thing the restitution shall be made by paying the value, or, if in the contract a counter-payment in money is stipulated for, this shall be paid. The exercise of the right of rescission does not affect a claim for damages.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 1382

If you possess someone else's land peacefully, openly, and as if you owned it for ten unbroken years (five for movables), you become the legal owner. This is Thai adverse possession.

Full text

A person who, peacefully and openly, possesses the property of another with the intention of being its owner acquires ownership of such property when he has been continuously in possession for a period of ten years if the property is immovable, or five years if it is movable.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 388

ข้อความเต็ม

ถ้าวัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญานั้น ว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ จะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดก็ดี หรือภายในระยะเวลาอันใดอันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ก็ดี และกำหนดเวลาหรือระยะเวลานั้นได้ล่วงพ้นไปโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมิได้ชำระหนี้ไซร้ ท่านว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญานั้นเสียก็ได้ มิพักต้องบอกกล่าวดังว่าไว้ในมาตราก่อนนั้นเลย

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 391

ข้อความเต็ม

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้นการใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 1382

ข้อความเต็ม

บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 19 Condominium Act B.E. 2522

Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 29 Condominium Act B.E. 2522

L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 41 Condominium Act B.E. 2522

Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 388

Si l'objet du contrat, par sa nature ou par l'intention déclarée des parties, ne peut être atteint que par une exécution à une date déterminée ou dans un délai déterminé, et que cette date ou ce délai expire sans que l'une des parties ait exécuté, l'autre partie peut résoudre le contrat sans la mise en demeure prévue à l'article précédent.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 391

Lorsqu'une partie a exercé son droit de résolution, chaque partie doit remettre l'autre dans son état antérieur, sans préjudice des droits des tiers. Les sommes à restituer portent intérêt à compter de leur réception. Les services fournis et l'usage d'une chose sont restitués par le paiement de leur juste valeur ou, si le contrat prévoit une contrepartie en argent, selon ce montant. L'exercice du droit de résolution n'affecte pas le droit de réclamer des dommages-intérêts.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 1382

Celui qui possède le bien d'autrui paisiblement, publiquement et avec l'intention d'être propriétaire acquiert la propriété après dix ans de possession continue pour un immeuble, cinq ans pour un meuble.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Arrêts de la Cour suprême

• 2345/2565 (2022): Brand Ambassador Contract Breach: Restoration Required
• 3965/2564 (2021): Hire-Purchase: A 30-Day Notice Clause Blocks Early Termination
• 2588/2564 (2021): Default Interest Steps Down to 5% from 11 April 2564

Sources

• Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
• Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026

3. La possession ne permet pas de contourner les règles : Dika 7500/2552

Ce qui s'est passé. Un étranger occupait l'unité 357/90 du Jomtien Hill Resort Condominium depuis plus de dix ans. Plutôt que d'enregistrer un transfert, il a demandé au tribunal de déclarer qu'il avait acquis la propriété par prescription acquisitive en vertu de l'article 1382 du Code civil et commercial. Personne n'a fait opposition à la demande.

Ce que la juridiction a jugé. Il a échoué à tous les niveaux. Un étranger ne peut obtenir la propriété d’un bien locatif que conformément aux dispositions de l’article 19 de la loi sur les condominiums, par exemple en bénéficiant d’un permis de résidence en vertu de la loi sur l’immigration ou en apportant de l’argent étranger dans le royaume pour le payer. Si il souhaite en devenir propriétaire, il doit le faire conformément à la loi sur les condominiums B.E. 2522 et à la loi sur l’immigration B.E. 2522. Il ne peut pas utiliser la disposition relative à la possession abusive pour échapper à ces exigences. Le tribunal a énoncé le devoir de l’agent dans les mêmes termes que ceux appliqués aujourd’hui au guichet : les documents doivent être conformes aux dispositions de l’article 19 ter, et le ratio de propriété étrangère, en comptant les propriétaires étrangers existants ainsi que l’acheteur nouvellement arrivé, doit rester dans la limite prévue à l’article 19 bis, avant que toute cession à un étranger ne soit enregistrée.

Ce que cela signifie pour vous. Il n'y a pas de porte de sortie. Une longue possession, un contrat signé, le paiement des factures pendant une décennie et l'absence d'objections ne valent ensemble rien contre les exigences d'enregistrement. C'est également l'énoncé le plus clair de la raison pour laquelle le Justificatif de transfert de devises (FET) n'est pas une formalité facultative : c'est la preuve exigée par l'article 19 ter.

4. Les charges de copropriété impayées bloquent le transfert : Dika 4457/2565

Ce qui s'est passé. Deux unités ont été vendues lors d'une vente aux enchères publique ; personne morale de copropriété et la banque prêteuse a contesté qui devrait être payé en premier des revenus. La Cour suprême a statué que les frais courants annoncés aux prêteurs devaient être payés en premier. bureau foncier Il a dépassé le loyer hypothécaire (article 41 de la loi sur les condominiums) et a payé à la personne morale 342 974,45 et 167 187,54 baht d’abord, en excluant les frais d’eau impayés.

Ce que la juridiction a jugé. L'article 29 de la loi sur la copropriété autorise le fonctionnaire compétent à enregistrer le transfert d'un lot uniquement lorsque celui-ci est exempt des dettes découlant des charges visées à l'article 18, ce qui doit être prouvé par la production d'un certificat d'absence de dettes en cours délivré par la personne morale de la copropriété. Le tribunal a confirmé que l'exception introduite dans le Code de procédure civile s'applique uniquement à un lot acheté lors d'une vente par des officiers d'exécution, lorsque le produit de la mise aux enchères est utilisé pour payer les arriérés si la personne morale en avise l'officier d'exécution à temps. Cette exception existe pour rendre les ventes par voie d'exécution réalisables. Elle ne modifie pas de manière générale l'ordre de priorité des charges de l'article 18.

Ce que cela signifie pour vous. Un vendeur impayé frais d'entretien C’est votre problème, car sans le certificat de non-débiteur, le transfert ne peut être enregistré, peu importe ce que stipule votre contrat et quelle date vous avez réservé auprès du cadastre. Demandez ce certificat au début de la transaction, pas la semaine avant la conclusion. Une personne morale qui tarde à le délivrer ou qui conteste le montant avec le vendeur vous coûtera votre date de conclusion.

5. Lorsque le promoteur ne termine pas : Dika 6473/2551

Ce qui s'est passé. Vers 2536, le promoteur a proposé des unités dans le projet de l’île de Rattanakosin. La brochure et le modèle réduit montraient neuf bâtiments de 39 étages sur une superficie d’environ 60 rai, sept niveaux de parking et des installations étendues. Le contrat stipulait que le promoteur chercherait à achever la construction et l’enregistrement du condominium d’ici 2541, et que si le promoteur échouait, il rembourserait tout ce que l’acheteur avait payé, ainsi que les intérêts au taux des dépôts à terme d’une banque commerciale. L’acheteur avait payé 327 231 bahts. Le bâtiment n’avait pas été terminé à temps et les installations annoncées n’avaient pas été construites. À la fin de 2541, l’acheteur a demandé le remboursement de l’argent. Le personnel du promoteur a déclaré qu’il fallait consulter le conseil d’administration, puis n’a tout simplement pas payé. Plus tard, le promoteur a envoyé un avis invitant l’acheteur à se présenter pour l’enregistrement du transfert de propriété.

Ce que la juridiction a jugé. Le promoteur a commis une faute dans deux points : il n’a pas pu transférer la propriété de l’unité dans le délai contractuel prévu et il n’avait pas construit les installations et équipements prévus par le contrat. L’acheteur avait donc le droit de résilier le contrat en vertu de l’article 388 du Code civil et commercial. Une fois un droit de résiliation reconnu, il suffit de déclarer cette intention à l’autre partie, conformément aux règles ordinaires relatives aux actes juridiques et aux déclarations d’intention aux articles 149, 150 et 168. La demande de remboursement de l’acheteur fin 2541 était cette déclaration. Étant donné que cette demande était formulée avant la notification ultérieure du promoteur lui demandant de se présenter pour l’enregistrement, la résiliation était valide et aucune autre notification en vertu de l’article 393 n’était nécessaire. Le tribunal a également rejeté l’argument selon lequel l’acheteur avait cessé de considérer comme important le délai de livraison.

Ce que cela signifie pour vous. Deux choses utiles. Premièrement, vous n'avez pas besoin d'une lettre d'avocat formelle pour résilier : demander le remboursement de votre somme, et être en mesure de prouver que vous l'avez fait, peut en soi constituer la résiliation. Deuxièmement, le timing détermine qui gagne. L'acheteur a résilié avant que le promoteur ne produise un avis d'achèvement tardif, et c'est cet ordre des événements qui a rendu la résiliation effective. Si votre projet a dépassé sa date contractuelle, la pire chose à faire est d'attendre poliment.

Le principe de restitution est également confirmé ailleurs. Dans Dika 1188/2549, dans une affaire où un acheteur avait payé une somme de réservation, un paiement à la signature du contrat et 44 mensualités d’un montant total de 1 493 800 bahts pour un terrain avec un bâtiment qui n’avait jamais été achevé, la Cour suprême a statué que l’acheteur n’avait pas à notifier un délai supplémentaire avant de résilier le contrat, car le promoteur n’était ni en mesure ni disposé à mener à bien l’opération. À la fin du contrat, les parties devaient retrouver leur position initiale, donc le promoteur devait restituer les fonds avec intérêts en vertu de l’article 391 ; les tribunaux ont accordé 7,5% par an sur l’ensemble des 1 493 800 bahts perçus à partir du 15 janvier 2540 (1997). Il convient de noter que le taux de 7,5% appliqué dans cette affaire correspondait à la législation en vigueur à l’époque. Depuis le 11 avril 2021, le taux de l’article 7 est de 3% par an, et c’est le taux des intérêts de restitution prévu à l’article 391 ; le taux de 5 % pour retard de l’article 224 s’applique uniquement lorsque le promoteur est en défaut de remboursement.

6. La brochure fait partie du contrat : Dika 5352/2553

Ce qui s'est passé. Dans un projet de condominium, le promoteur a réalisé un modèle réduit et des publicités montrant qu’il construirait un grand centre commercial à côté du condominium, ainsi qu’une grande piscine sur le toit du bâtiment du parking du condominium. Cela a été fait pour attirer les acheteurs vers le projet. L’acheteur a signé. Le centre commercial n’a pas été terminé et la grande piscine sur le parking n’a jamais été construite. L’acheteur a résilié le contrat et a demandé le remboursement de son argent. La réponse du promoteur était celle que tous les acheteurs ont entendue : rien de tout cela n’est prévu dans le contrat.

Ce que la juridiction a jugé. Peu importait que le contrat de vente ne mentionne ni la piscine ni le centre commercial. La publicité avait forgé la compréhension de l'acheteur au moment de la conclusion du contrat, le promoteur avait offert de construire la copropriété aux côtés du centre commercial, et l'acheteur avait accepté précisément en raison de la commodité d'avoir un grand centre commercial rattaché à l'immeuble. Le tribunal a jugé que le dépliant publicitaire présentant la maquette de la copropriété et du centre commercial doit être considéré comme faisant partie intégrante du contrat de vente, et le promoteur était tenu de construire ce qu'il avait annoncé.

Ce que cela signifie pour vous. Conservez la brochure. Conservez les photographies de la maquette, les plans d'étage, la liste des équipements, les rendus et la présentation du bureau de vente, avec les dates. Dans un achat sur plans, ces documents ne sont pas de simple publicité à dépasser, ils ont potentiellement valeur contractuelle et constituent souvent la seule trace écrite de ce qui vous a réellement été vendu. Les acheteurs les jettent systématiquement après avoir signé, ce qui est exactement l'inverse de ce qu'il faut faire.

À lire également : l'affaire de fraude au titre de propriété

L'arrêt de la Cour suprême n° 914/2569 est récent et nous lui avons consacré une note distincte. Un acheteur a faussement déclaré la perte d'un titre de propriété, a obtenu un titre de remplacement et a revendu le terrain. Cela a entraîné une peine de prison ferme en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, avec une demande d'indemnisation formulée dans le cadre de l'affaire pénale en vertu de l'article 44/1 du Code de procédure pénale. Lire la note d'arrêt.

Dernière révision : 28 septembre 2026. Les décisions de la Cour suprême 4096/2557, 840/2561, 7500/2552, 4457/2565, 6473/2551, 1188/2549, 5352/2553 et 914/2569 ont été lues en thaï, y compris les chiffres cités, avec les articles 7, 224 et 391 du Code civil et commercial. Les articles de la loi sur les condominiums sont décrits tels que les décisions les appliquent et n’ont pas été relus séparément.

Foire aux questions

Ce que ces cas ont en commun

Aucun d'eux ne reposait sur un point de droit obscur. Chacun reposait sur un élément qu'un acheteur, ou l'avocat d'un acheteur, aurait pu établir avant que l'argent ne soit versé :

• dont le nom figure sur le titre de propriété, et s'il s'agit de la personne qui contrôlera effectivement le lot ;
• si l’acquéreur a même la capacité juridique de détenir le titre de propriété ;
• si les conditions d’enregistrement ont été respectées, et non contournées ;
• si le lot est grevé d'une dette qui empêchera le transfert ;
• si le vendeur ou le promoteur est capable d'exécuter ses obligations, et ce qu'il se passe le jour où il ne l'est pas ;
• et ce qui vous a réellement été promis, ce qui n'est pas toujours ce que stipule le contrat.

Voici la liste. Notre diligence raisonnable Nous vérifions chaque développeur et vendeur à l’aide d’une base de données contenant plus de 77 000 décisions de la Cour suprême avant de confirmer une transaction ; c’est ainsi que ces informations ont été trouvées.

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