Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
A personne morale de copropriété (นิติบุคคลอาคารชุด, Nitibukkhon akhan chut, abrégé CJP et souvent simplement appelé le fonction juridique) est l’entité juridique dont chaque copropriété enregistrée en Thaïlande doit disposer pour gérer ses biens communs, collecter les frais communs et représenter les copropriétaires. Elle est enregistrée auprès du Bureau foncier avec la première cession d’un bien à un acheteur et devient une personne morale à cette inscription (Code des copropriétés B.E. 2522, articles 31 et 33), et elle agit par l’intermédiaire d’un Responsable juridique Nommé par les copropriétaires. Pour un acheteur étranger, c’est le bureau qui délivre la lettre de quota et le certificat sans dette, sans lesquels aucune cession ne peut être enregistrée.
Table des matières
Ce qu'est la personne morale de la copropriété et qui la dirige
La CJP est collectivement les co-propriétaires, dotée de personnalité juridique. Elle n’est pas propriétaire de l’immeuble : les biens communs (terrains, bâtiments, ascenseurs, piscine, couloirs) appartiennent aux copropriétaires proportionnellement à leurs parts de propriété. La CJP dispose d’un compte bancaire, emploie du personnel, signe des contrats de maintenance et peut agir en justice en son nom propre. Sa constitution est constituée par les statuts déposés auprès du Bureau foncier lorsque le condominium a été enregistré, ce qui ne peut être modifié que par une résolution de l’assemblée générale.
Le Responsable juridique est le représentant légal de la CJP, comparable à une société directeur. Le gérant peut être une personne physique ou une société de gestion ; il est nommé par l’assemblée générale en vertu de la Loi sur les copropriétés et est immatriculée auprès du registre foncier, afin que les non-membres puissent vérifier qui a le pouvoir de signer. Un comité de copropriétaires, élu lors de la même réunion, supervise le gestionnaire entre les assemblées. Dans la pratique, l’immeuble est souvent géré par une société de gestion louée, mais cette société agit sous l’autorité du gestionnaire, et non en son nom propre.
Lorsqu'un propriétaire étranger traite avec la personne morale
Avant l'achat, Le bureau du CJP délivre la lettre de quota étranger confirmant que l’unité peut être détenue par un étranger dans le cadre des 49% quota d'étrangers, et le certificat sans dette prévu à l’article 29 de la loi confirmant que le vendeur n’est pas redevable de frais communs. L’office foncier ne fera pas enregistrer la cession sans les deux parties. Le gestionnaire doit délivrer le certificat dans un délai de 15 jours à compter de la demande, une fois les arriérés réglés, et celui qui ne le fait pas risque une amende allant jusqu’à 50 000 bahts plus 500 bahts pour chaque jour de retard (article 68).
Après l'achat, le propriétaire paie, sur une base mensuelle ou annuelle, les charges des parties communes Aux CJP, assistent ou donnent leur procuration à la réunion générale annuelle, et votent sur le budget, la nomination du gestionnaire et toute évaluation spéciale. Les votes sont comptés en fonction du ratio d’actionnaires, et non de la tête des actionnaires, et un seul actionnaire possédant plus de la moitié des voix est réduit à la somme des votes de tous les autres (article 45). Les propriétaires étrangers qui ne viennent jamais à l’assemblée découvrent souvent trop tard que l’instauration d’une taxe sur le fonds de réserve ou une réglementation interdisant les locations à court terme a été votée sans leur participation.
L’erreur courante est de considérer le bureau de vente du promoteur comme la personne morale. Jusqu’à la première assemblée générale, le promoteur contrôle généralement le CJP, et ses intérêts (unités invendues, parkings réservés, droits exclusifs sur le rez-de-chaussée) ne sont pas ceux des propriétaires. Une copie du règlement et des derniers comptes vérifiés fait partie de toute démarche sérieuse de vérification préalable.
Quand la personne morale dérape
La plupart des litiges immobiliers en Thaïlande concernent plutôt le CJP que les voisins. Les griefs courants sont les frais impayés par d’autres propriétaires, un gestionnaire qui ne peut pas rendre compte de l’argent et un promoteur immobilier qui refuse de céder le contrôle. Les recours sont prévus par la loi et les règlements : les copropriétaires titulaires d’une part de voix requise (au moins 20%, article 42/2) peuvent convoquer une assemblée extraordinaire, retirer le gestionnaire, nommer un auditeur et, lorsque le poste de gestionnaire devient vacant et que le maintien de celui-ci en poste risque de causer des dommages, demander au tribunal de nommer un représentant temporaire (article 73 du Code civil et commercial).
Contre un propriétaire insolvable, le CJP peut facturer une surtaxe pouvant atteindre 12% euros par an sur les arriérés, montant pouvant atteindre 20% euros une fois les arriérés de six mois dépassés ; à partir de six mois, il peut également suspendre les services communs ou l’utilisation des biens communs, comme le permettent les réglementations (cartes-clé pour la piscine ou le gymnase, par exemple), et le propriétaire perd son droit de vote lors des assemblées générales (article 18/1). Il peut également refuser le certificat sans dette afin que l’unité ne puisse pas être vendue, et poursuivre pour dette. Il ne peut pas couper l’eau ni l’électricité fournies par l’entreprise aux occupants, ni empêcher un propriétaire d’entrer dans l’unité elle-même. Dans l’arrêt 10230/2553 de la Cour suprême, le tribunal a ordonné à une personne morale de rétablir l’alimentation en eau d’un propriétaire et de remettre les cartes d’accès et de stationnement du propriétaire : les frais courants sont une dette que la loi laisse faire valoir devant les tribunaux, et les réglementations relatives à l’utilisation des biens communs ne peuvent pas être transformées en moyen d’imposer le paiement. La décision ne s’applique pas à l’article 18/1, de sorte que pour les arriérés de six mois ou plus, la suspension légale prévue par la loi s’applique désormais.
Dernière mise à jour : 26 septembre 2026. Les articles 18/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37/1, 42, 42/2, 45, 48 et 68 de la loi sur les condominiums B.E. 2522, l’article 73 du Code civil et commercial et la décision de la Cour suprême 10230/2553 (lues à titre d’information) ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une personne morale de copropriété en Thaïlande ?
C’est l’entité juridique constituée par tous les copropriétaires d’un condominium enregistré pour gérer les biens communs, collecter les charges communes et représenter les propriétaires. Elle existe à compter de son enregistrement au registre foncier, qui s’effectue en même temps que la première cession d’un bien (articles 31 et 33 de la loi sur les condominiums), et agit par l’intermédiaire d’un administrateur nommé par les copropriétaires et enregistré au registre foncier.
Qui est le dirigeant de la personne morale et qui le nomme ?
Le gestionnaire est le représentant légal de la CJP, un particulier ou une société, nommé par résolution de l’assemblée générale des copropriétaires et enregistré auprès du bureau foncier. Le gestionnaire signe les contrats, délivre les certificats et dirige l’immeuble sous la supervision d’un comité élu.
La personne morale peut-elle refuser de délivrer un certificat de non-endettement ?
Uniquement tant que les charges communes afférentes au lot demeurent impayées. Une fois les arriérés apurés, le gestionnaire doit délivrer le certificat dans un délai de 15 jours. Le Bureau foncier n'enregistrant aucune vente sans ce document, les charges impayées bloquent de fait le transfert du lot.
Voir aussi : Frais de copropriété et fonds de réserve, Loi sur les condominiums B.E. 2522, Quota pour étrangers (49%), Personne morale et Acheter un appartement en Thaïlande.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des informations claires et concises sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.