Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Le Loi sur les condominiums BE 2522 (1979) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, Loi sur les condominiums, parfois le Loi sur la copropriété) est la loi thaïlandaise qui crée la copropriété en tant que forme juridique : la propriété individuelle d'une unité combinée à la copropriété du terrain et des biens communs. C'est le seul moyen pour un étranger d'être propriétaire en toute propriété d'un bien immobilier en Thaïlande, sous réserve du quota d'étrangers de 49%. La loi établit également la copropriété personne morale, fixe les règles relatives aux charges communes et, depuis la modification de 2008, impose un contrat de vente type aux promoteurs.
Table des matières
Ce que la loi sur la copropriété établit
Une copropriété n'existe qu'à compter de son immatriculation auprès du Département foncier en vertu de la loi. Le promoteur dépose les plans de construction, la liste des unités et le règlement, et Bureau foncier délivre un titre de propriété distinct pour chaque unité (l'Or Chor 2) indiquant la superficie de l'unité et sa quote-part dans les parties communes. Dès lors, chaque unité peut être vendue, hypothéquée et transmise par succession de manière indépendante, ce qui distingue une copropriété d'un immeuble d'appartements appartenant à un seul propriétaire.
L'article 19 énumère les personnes qui peuvent posséder une unité en tant qu'étranger : un étranger avec Résidence permanente, l'un admis au titre de la loi sur la promotion des investissements, une personne morale étrangère et, en pratique la catégorie principale, un étranger qui apporte le prix d'achat en Thaïlande en devises étrangères. L'article 19 bis plafonne la superficie totale détenue par tous les étrangers à 49% de la superficie de toutes les unités, et l'article 19 ter énumère les preuves requises par le Bureau des terres, principalement le Justificatif de transfert de devises (FET). L'article 18 rend chaque copropriétaire responsable des charges communes en proportion de sa quote-part de propriété, et l'article 29 interdit le transfert d'un lot sans un certificat de la personne morale attestant que ces charges ont été acquittées.
Où un acheteur étranger rencontre la loi en pratique
L'amendement de 2008 (loi n° 4, B.E. 2551) est l'ami de l'acheteur. Il oblige les promoteurs vendant des unités au public à utiliser le contrat type prescrit par un règlement ministériel, et toute clause moins favorable à l'acheteur que le modèle type est nulle. Il a également renforcé les devoirs du gestionnaire de la personne morale et accordé aux copropriétaires le droit de consulter les comptes.
Lors du transfert, le Bureau foncier vérifie quatre éléments tirés de la loi : la lettre de quota, la preuve du FET, le certificat d'absence de dette en vertu de l'article 29 et les documents d'identité des deux parties. Le frais de transfert de 2% de la valeur estimée et les taxes du vendeur sont payées au même guichet. Les propriétaires retrouvent la loi lors de l'assemblée générale annuelle, où les budgets, la nomination du syndic et les modifications du règlement sont votés proportionnellement aux millièmes de copropriété.
L'erreur fréquente est de signer le propre contrat d'un promoteur sans le comparer au formulaire standard, ou d'acheter dans un immeuble qui n'a jamais été enregistré comme copropriété (un immeuble d'appartements autorisé vendu comme un “ condo ”), auquel cas aucune des protections de la loi ne s'applique.
La Loi sur la copropriété comparée au Code foncier
Le Code foncier régit les terres et, en vertu de l'article 86, un étranger ne peut pas en être propriétaire. La loi sur la copropriété prévoit une exception pour le seul lot : le propriétaire étranger copropriétaire le terrain situé sous le bâtiment par le biais du ratio de copropriété, mais cette quote-part ne peut être dissociée du lot. C'est pourquoi un étranger peut être propriétaire d'un lot de copropriété en pleine propriété, mais pas d'une maison sur son propre terrain.
| Question | Code foncier | Loi sur les condominiums |
|---|---|---|
| Un étranger peut-il être propriétaire en pleine propriété ? | Non, sauf en vertu d'un traité ou d'un investissement de 40 millions de bahts (article 96 bis) | Oui, dans la limite du quota de 49% |
| Document d'enregistrement | Chanote ou Nor Sor 3 Gor | Titre de propriété de lot (Or Chor 2) |
| Organe de gestion | Aucun | Personne morale de copropriété |
Lorsque les règles de la loi sont ignorées, l'acheteur en subit les conséquences : un lot acheté hors quota ne peut pas être enregistré, un lot dont les charges sont impayées ne peut pas être cédé, et un étranger qui perd son droit de propriété doit se dessaisir du lot dans le délai imparti ou faire face à une vente forcée.
Foire aux questions
Que permet la loi sur la copropriété aux étrangers de posséder ?
Un étranger peut posséder en pleine propriété un appartement en copropriété, ainsi qu'une part indivise de la propriété commune, à condition que les étrangers ne détiennent pas collectivement plus de 49% de la surface totale des unités du bâtiment et que l'acheteur prouve que le prix a été apporté en Thaïlande en devises étrangères. Les terres restent quant à elles interdites aux étrangers en vertu du Code foncier.
Quelles sections de la Loi sur les condominiums importent le plus pour un acheteur ?
L'article 19 et ses sous-sections sur la propriété étrangère et le quota de 49%, l'article 18 sur l'obligation de payer les charges communes, l'article 29 sur le certificat d'absence de dette requis avant le transfert, et l'article 6/2 sur le contrat type obligatoire pour les unités vendues par les promoteurs.
La loi sur la copropriété a-t-elle été modifiée ?
Oui, à plusieurs reprises. L'amendement le plus important est la loi n° 4 de l'ère bouddhique 2551 (2008), qui a introduit le contrat type de promoteur, renforcé les règles concernant le gestionnaire de la personne morale et accordé aux copropriétaires un plus grand contrôle sur les comptes et les réunions de l'immeuble. Le quota de 49% lui-même n'a pas été modifié.
Voir aussi : Quota pour étrangers (49%), Personne morale de copropriété, Frais de copropriété et fonds de réserve, Code foncier de B.E. 2497, Acheter un appartement en Thaïlande ET Six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo devrait connaître.
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